广州时代天骄项目概况及产品建议.doc

时代天骄项目概况及产品建议一、 项目概况1. 基本数据总 户 数126套（复式56套，错层70套）占地面积总占地11729户型配比4房单位占32%，共40套3房单位占6.3%，共8套2房单位占54%，共68套1房单位占7.9%，共10套总建筑面积总建面66344产品形态东楼共4栋16层住宅；地上首层底商加车场；二层商业办公用；地下两层。绿 化 率39.5户型配置3、5、7、9、11层为错层单位；4、6、8、10层为复式单位；a、b、c梯1梯4户；d梯1梯2户。容 积 率4.7面积区间错层单位：79.54123.19复式单位：121.3202.75停车位总数180个2. 户型面积明细表错层：户型面积区间户型编号两房一厅一阁楼a类户型104.68111.18b04/c04/d02b类户型95.8296.71b01/a03/c01/b03c类户型104.7110.95a02/b02/c02独立户型120.83123.19a04/a01一房一厅一阁楼79.5180.11c03/d01复式：户型面积区间户型编号两房一厅一阁楼a类户型178.55166.77b04/c04/d02b类户型151.02155.09b01/a03/c01/b03c类户型166.85177.5a02/b02/c02独立户型121.3202.75a04/a01/ c03/ d013. 产品共性特征描述：3.1 户型设计3.1.1 户型面积大，23.8%单位（30套）面积在90110之间、22.2%单位（28套）面积在110150之间、38%单位（48套）面积在150以上。3.1.2 户型设计以两房和四房单位为主（共108套，占86%）；3.1.3 实用率高，54%单位（68套）实用率在87%以上（均为一梯四户）。3.2 外立面风格3.2.1 颜色搭配为灰、白、朱红色搭配，颜色对比较大，显得醒目突出；3.2.2 外立面设计以现代简约风格为主，线条、棱角清晰，富有时尚气息（图1）。（图1）4. 优势：4.1 客厅中庭方正，所有户型均为南（北）朝向；4.2 除西面多边形户型（归为a类户型）外，各户型客厅和卧室开间较为充足4.3 南邻客村丽影广场商圈，地铁二号线客村站上盖，商业氛围浓厚，生活配套完善（临近必胜客、珠影厂、7-11便利店、盛宴酒家、东江酒家、同湘会、好又多、国美电器、上岛咖啡等，图23）（图23）4.4 在广州大桥南原收费站东侧，交通便利，往珠江新城3分钟车程，往天河商圈810分钟车程；4.5 项目位于市政重点规划区域附近，东望未来使馆区、新电视塔和珠江新城摩天群（图45）；（图45）5. 劣势：5.1 a梯01、04两个北向单位没有设置景观阳台以致不能眺望领事馆区和珠江新城地标建筑群，同时不可摆动的百叶窗严重影响这两个户型的采光（图67）；未设置阳台（图6：未设置阳台）（图7：室内采光受影响）5.2 a、b、c梯04单位的卧室呈多边形布局，不实用（图89）；多边形设置影响实用性（图8）（图9）5.3 阁楼设置用意未明确，实用性很低（图10）；阁楼设置实用性很低（图10）5.4 外立面问题：百叶窗、三角形构件设置用意未明确，严重遮蔽了室内采光（图1113）；百叶窗三角构件（图11）（图1213：影响室内采光）5.5 南向复式单位阳台有未明用途的钢梁（图14）；（图14）5.6 北向单位空调位设置会对日后使用造成噪音、闷热等影响（图15）；（图15）5.7 a、b、c梯户型都有门冲问题（图16）； （图16）5.8 室内窗户不能打开，不通风，另外a梯01户型北面卧室有朝北和朝东的两扇窗，建议取消或缩小其中朝北窗户以便于卧室床、衣柜等家具的摆放（图1718）；（图1718）5.9 部分隔墙太薄（图1920）；（图1920）5.10 a04户型西南面卧室窗台与b01户型阳台较近，私密性较差（图2125）；（图21）（图2225）5.11 全部单位没有套房设置；5.12 工地现场设备摆放凌乱，或会影响二期建设与一期销售、一期工地有一死水溏围绕（图26）；（图26）5.13 项目周边较多市政项目动工，扬尘较大；5.14 新市头路附近配套业态档次较低，市容较为凌乱，仍有至少一条村的市政景观未被升级改造（图2728）。（图2728）二、 产品建议1. 户型调整建议：1.1为最大限度减低西面多边形卧室对生活实用性的影响，建议在保证各功能区间基本使用要求的前提下，将北面墙打掉或改成落地窗（红线处），使其形成三角型景观内阳台（或空中花园），同时将北面卧室的隔墙（绿线处）南移，加大北面卧室面积，压缩南面卧室面积，并把洗手间门设计成拉门形式（橙色处），最终使两卧室设计更趋方正，同时加大了跃式楼梯间空间，增加舒适度（图2930）；（图29：修改前）（图30：修改后）1.2另外，d01、d02和c03三个户型有以下调整空间可供参考：将d02和d01打包出售，主要包装成“豪门大宅”，将d02定位为家族里青壮年一代的独立生活空间，将d01设置成单间，供家族中老一辈居住，集中炒作“私家电梯”、“专属服务”等题材，而c03则设置成错层两房、复式四房单位。2. 外立面调整建议：2.1保留原有的浅灰、白、朱红色的搭配风格，西楼外立面应延续这一现代、简约、醒目的项目形象；2.2将外立面所有三角型构件取消，还原户内窗户通风和景观功能（图31）；（图31）2.3外立面景观阳台侧建议多用大面积落地玻璃，以简化立面线条和色彩，保持简约现代的风格。3. 功能空间调整建议3.1错层户型的阁楼只能作储物用，却占用了室内垂直空间，造成楼下层高只有2.1m左右，故阁楼应全部拆除以还原整体户型的垂直空间感，另外复式户型的层高也稍显不足（图32）；（图32）3.2根据此前沟通会中业主的介绍，为照顾温州、潮汕投资者的偏好，使底商与2层单位连通，增加了销售和管理难度，建议取消底层商铺与2层单位连通的设计，以明晰功能空间，商住分开，防止相互干扰；3.3根据项目总体规划，底层部分架空空间被划作停车位，建议取消，人车分流，减少车辆对商业和生活区的滋扰，提升项目档次，迎合周边高端宁静的使馆区规划。4. 其他建议4.1由于一期各户型在楼板设置、旋梯设计、阁楼设计、层高、采光等均有系统性的问题，改动的空间不大，故建议发展商与相关室内装修单位合作，针对各个户型的个别问题分别进行室内设计，并以最终装修方案进行整体包装推广，以最大限度地减轻户型缺陷对实际销售的影响；4.2错层户型的阁楼设置是否取消可视乎上述室内装修设计的效果好坏和推广炒作题材的多少去衡量；4.3关于二期的定位和设计：4.3.1定位：建议定位为高端酒店式公寓；4.3.2设计原则：建议采取高层低密度设计思路，每层户数不宜太多；4.3.3与一期的统筹考虑：由于一期户型改动