银行固定资产贷款.doc

银行固定资产贷款1、 项目贷款一、产品定义项目融资是指同时符合以下特征的贷款：（一）贷款用途通常是用于建造一个或一组大型生产装置、基础设施或其他项目。（二）借款人通常是为建设、经营该项目或为该项目融资而专门组建的企事业法人，也包括主要从事该项目建设、经营或融资的既有企事业法人。（三）还款资金来源主要依赖该项目产生的销售收入、补贴收入或其他收入，一般不具备其他还款来源。二、适用客户借款人和项目应同时具备以下条件：（一）借款人依法经工商行政管理机关或主管机关核准登记。（二）借款人在我行开立基本存款账户或一般存款账户。（三）借款人及主要股东信用状况良好，在银行融资无不良信用记录，无其他重大不良记录。（四）国家对拟投资项目有投资主体资格和经营资质要求的，符合其要求。（五）项目符合国家产业、环境保护、土地使用、资源利用、城市规划、安全生产等方面政策和我行信贷政策。（六）项目符合国家有关投资项目资本金制度的规定。（七）项目已按照国家规定办理审批、核准或备案手续。（八）借款用途及还款来源明确、合法。（九）贷款行要求的其他条件。三、产品功能项目融资对投资方的资产具有一定的隔离作用，可避免因项目失败对公司原有生产经营造成严重的影响。四、产品优势（一）实现融资的无追索或有限追索。（二）实现较高的债务比例。（三）享受税务优惠的好处。五、额度、期限和利率（一）项目融资金额应综合考虑项目投资需求、资本金比例要求、预期现金流、项目风险水平以及自身风险承受能力等因素合理确定。（二）项目融资期限应在审慎评估项目风险和偿债能力的基础上，根据项目预期现金流、投资回收期、我行融资金额等因素合理确定。（三）项目融资利率应按照人民银行利率政策以及总行利率定价管理规定，根据风险收益匹配原则合理确定，利率水平需反映项目融资结构风险大小、各项风险缓释措施充足与否，并考虑其他各项成本、经济资本回报率等因素。六、申请资料（一）项目的相关资料。（二）我行要求的一般授信资料。（三）我行要求的其他资料。2、固定资产贷款一、产品定义固定资产贷款，是指我行向企事业法人或国家规定可以作为借款人的其他组织发放的，用于借款人固定资产投资的本外币贷款。二、适用客户（一）借款人依法经工商行政管理机关或主管机关核准登记。（二）借款人信用状况良好，无重大不良记录。（三）借款人为新设项目法人的，其控股股东应有良好的信用状况和出资能力，无重大不良记录。（四）国家对拟投资项目有投资主体资格和经营资质要求的符合其要求；（五）借款用途及还款来源明确、合法；（六）项目符合国家的产业、土地、环保等相关政策，并按规定履行了固定资产投资项目的合法管理程序，并取得相应的批准(核准、备案)文件；（七）国家规定实行审批制的项目，项目建议书和可行性研究报告已经国家有关部门批复同意；（八）符合国家有关投资项目资本金制度的要求；（九）我行要求的其他条件。三、产品功能（一）基本建设。（二）技术改造。（三）科技开发。（四）其他固定资产购置。四、产品优势（一）固定资产贷款是企事业单位进行项目建设的主要融资方式。（二）解决企业在基础建设、技术改造、科技开发和购置固定资产方面资金的需求。五、额度、期限和利率（一）贷款金额应根据固定资产投资的资金需求、资本金比例要求，结合借款人现有融资水平、经营活动现金流量、盈利能力、发展前景、我行同业占比等因素合理确定。（二）固定资产贷款期限是指从第一笔贷款发放之日起至借款人按合同约定还清全部贷款本息之日止的时间。具体期限应根据项目预期收益情况和借款人还款能力等因素综合确定，原则上为10年、最长不超过15年，对贷款期限过长的固定资产贷款，应审慎评估决策。（三）固定资产贷款利率以中国人民银行公布的同期限同档次基础利率加浮动幅度执行。六、申请资料（一）固定资产投资的相关资料。（二）我行要求的一般授信资料。（三）我行要求的其他资料。3、房地产贷款一、产品定义房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营活动有关的贷款，主要包括房地产开发贷款、保障性安居工程贷款等，不包括土地储备贷款、个人购房贷款。房地产开发贷款是指向具备房地产开发资格的企业发放的用于开发建造向市场销售、出租等用途房产项目的贷款，包括商品住房开发贷款、商业用房开发贷款。保障性安居工程贷款是指对符合本行准入条件的企业发放用于包括经济适用房、公共租赁房（公租房）、廉租房、限价房以及旧城改造、棚户区改造、国有工矿改造等涉及的相关房产开发等的贷款。二、适用客户对于房地产开发贷款，房地产开发企业必须具备以下条件：（一）经国家房地产业主管部门批准设立，在工商行政管理部门注册登记，并取得企业法人营业执照的房地产开发企业；（二）房地产开发资质。具有三级（含）以上资质或其控股股东具有二级以上资质；（三）借款人或其直接（间接）控股股东，或其直接（间接）控股的子公司从事房地产开发经营3年以上（自首个项目施工之日起计算）；（四）借款人或其所属集团房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上；（五）信用评级为bb级（含）以上；（六）注册资本不得低于1000万元；（七）已取得贷款证（卡）并在本行开立基本存款账户或一般存款账户。对于保障性安居工程贷款，借款人除符合上述规定之外，还必须具备以下条件：（一）借款人或其控股股东具有房地产开发二级（含）以上资质；如借款主体为地方政府融资平台，则仅限于支持地市级及以上城市的市级平台，且借款人须具有暂定或以上房地产开发资质（如监管部门有规定，则从其规定）。（二）信用良好，具有按期偿还贷款本息的能力。三、产品功能（一）解决企业房地产项目开发的融资需求。（二）提高企业项目开发进度，加速资金回笼，提升企业竞争能力。四、产品优势（一）贷款的发放、偿还与项目的开发、销售进度相匹配，节省财务成本。（二）提供包括房地产开发贷款与房屋按揭贷款在内的全程金融服务。五、额度、期限和利率（一）房地产开发贷款期限应与项目资金回收周期相匹配。贷款期限一般为3年、原则上不超过5年；对于以本项目租金收入为主要还款来源（出租面积占总建筑面积50%以上）的优质商业用房项目可适当延长，但不得超过10年，且要适当提高贷款条件。（二）房地产开发贷款利率，应遵照以下孰高原则确定：1.除总行级重点客户之外，其他客户或项目的贷款利率不应低于基准利率上浮20%的水平。2.原则上应不低于当地银行同业利率条件。六、申请资料（一）房地产项目的相关资料。（二）我行要求的一般授信资料。（三）我行要求的其他资料。4、土地储备贷款一、产品定义土地储备贷款系指我行向借款人发放的依法用于土地收购、整理和储备的贷款。贷款对应地块应为规划用于建设各类商品住宅、商业或工业设施的有偿出让土地。二、适用客户（一）土地储备贷款借款人应为土地储备中心等事业法人。（二）借款人须同时符合以下条件：1经省、市级人民政府批准成立，经工商行政管理部门或主管部门核准登记，专门从事土地收购、整理和储备的事业法人。2信用记录良好，在我行的信用等级为a级（含）以上。3经营管理规范，财务状况良好。4具有贷款卡，并在我行开立基本账户或一般账户。5我行规定的其他条件。三、产品功能（一）解决土地储备的融资需求。（二）提高企业项目开发进度，加速资金回笼，提升企业竞争力。四、产品优势（一）贷款的发放、偿还与项目的开发、销售进度相匹配，节省财务成本。（二）提供包括土地储备贷款、房地产开发贷款与房屋按揭贷款在内的全程金融服务。五、贷款期限、额度和利率（一）贷款期限应根据土地收购、整理和储备周期合理确定，原则上不超过2年。（二）贷款利率按照人民银行利率管理规定，综合考虑贷款风险情况合理确定。（三）土地储备贷款额度最高不得超过土地收购、整理和储备总成本的70%。六、申请资料（一）土地储备项目的相关资料。（二）我行要求的一般授信资料。（三）我行要求的其他资料。5、经营性物业抵押贷款一、产品定义经营性物业抵押贷款是指我行向自然人、法人发放的，以其拥有的经营性物业作为贷款抵押物，第一还款来源主要依赖于该抵押物经营收入的贷款（自然人经营性物业抵押贷款比照个人按揭贷款管理办法执行）。经营性物业是指已竣工验收并正式投入商业性（泛指经营性，下同）营运，经营管理比较规范、经营利润较为稳定、现金流较为充裕、综合收益较好的商业营业用房、办公用房、工业用标准厂房及综合用房等不动产，包括商场、店铺、商品交易市场、写字楼、星级宾馆酒店、综合商业设施及位于工业园区且整体对外出租的厂房等物业形式。二、适用客户借款人必须是经有权部门批准成立并依法持有营业执照、实行独立核算的企事业法人，其用于抵押的经营性物业必须已经正式投入商业性营运，抵押人对其拥有的经营性物业享有独立、合法的处置权。三、产品功能（一）给企业持续的发展提供长期的资金动力。（二）保有物权，加速资金回笼，提升企业竞争能力。四、产品优势（一）贷款用途灵活。（二）贷款期限长。（三）还款方式灵活、减轻企业财务管理费用。（四）操作简单，解决企业融资难问题。五、额度、期限、利率（一）经营性物业贷款额与其贷款期间的利息合计应不能高于贷款期间经营性物业租金收入净额的90%。（二）以新修建的经营性物业（房屋竣工不到两年）确定贷款额度时，商场、店铺、商品交易市场、写字楼、星级宾馆酒店、综合商业实施贷款额度不得超过开发成本的70%，标准工业厂房不超过60%。以竣工两年（不含）以上的经营性物业确定贷款额度时，若经营性物业评估价值明显高于原始成本，商场、店铺、商品交易市场、写字楼、星级宾馆酒店、综合商业设施贷款额度不得超过评估价值的55%，标准工业厂房不超过40%。（三）经营性物业抵押贷款期限一般为1年以上8年以下，最长不得超过10年，同时经营性物业抵押贷款应早于房地产权证到期日五年以上。六、申请资料（一）经营性物业的相关资料。（二）我行要求的一般授信资料。（三）我行要求的其他资料。6、法人房产按揭贷款一、产品定义法人房产按揭贷款，是指我行向申请授信的法人组织发放的用于企业购买自营商业用房和自用办公用房的，并以所购房产作为抵押，按月分期还本付息的贷款业务。贷款的主要按揭对象为写字楼、工业标准厂房、商铺。二、适用客户申请人应同时满足以下准入条件：（一）具有工商行政管理机关核发的营业执照及其他有关证件，且在有效期内。（二）企业连续正常经营一年（含）以上，或企业实际控制人在本行业从业经验三年（含）以上，成长性较好，现金流及利润稳定增长，符合本行信贷客户的基本条件，经营、信用状况良好，具有按期还本付息能力；（三）企业管理团队（或实际控制人）品行良好，无违法行为和不良信用记录及其他负面情况。（四）有正常的资金需求，授信用途为依法购买用于企业正常生产经营活动的房产。（五）能提供本行认可的按揭房产购买合同或协议，首付款不低于购买按揭房产金额的50%，且能够提供缴款的凭证。（六）贷款所购房屋产权明晰、可公开交易、可办理抵押登记，在办理抵押登记前放款的，须由开发商提供阶段性保证担保或提供我行认可的其他担保。（七）有贷款卡，且在有效期内。（八）在我行开立结算账户，主要结算业务须在我行办理。（九）我行规定的其他条件。三、产品功能适用于经营状况良好，企业发展较快，但缺乏长期资金用于购买经营性用途房产的企业客户群体。四、产品优势（一）支持企业购置固定资产。（二）按揭利息可计处成本，为企业节约税收开支。（三）按月或按季分期还款，减轻企业一次性付款压力。五、额度、期限、利率（一）房产为写字楼、商铺、工业标准厂房的，按揭贷款金额不超过一手房购房合同价款或二手房房产评估值（取两者之间较低者）的50%。（二）除工业标准厂房外的法人房产按揭贷款期限最长不超过10年，工业标准厂房按揭贷款期限最长不超过5年。六、申请资料开发商向我行提出合作授信项目总额度申请，填写银行法人房产按揭贷款合作项目授信总额度申请书，且提供以下申请资料：（一）企业法人营业执照(验原件，收复印件)。（二）法人代码证书(验原件，收复印件)。（三）法人代表证明及授权委托证明文件(原件)。（四）公司章程与合同(复印件)。（五）法定代表人身份证件（复印件）。（六）我行认可的上年度财务报表和近期财务报表等。（七）贷款卡（验原件、收复印件），经办人要通过人行信贷登记咨询系统查询开发商的有关情况，并打印查询结果（如不提供担保，可不提供）。（八）土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、预售许可证，以及土地使用出让合同、土地规划红线图、外销批文（外销楼用）等证明（验原件，收复印件）。（九）开发商介绍，包括股东背景、项目投资金额、开发经验等。（十）经有权部门核发的房地产开发企业资质等级证书。（十一）楼盘销售情况或开发区招商引资情况等。（十二）其它资料。7、城中村改造贷款一、产品定义城中村改造指依法组织、实施城中村集体经济组织、户籍、村民委员会等全面改制，拆除城中村区域内原有建筑物，转集体土地为国有土地，进行城中村后续开发建设，实现还建安置及房地产销售的过程。城中村改造贷款是指：为满足借款人在城中村改造的拆迁补偿还建安置阶段的合理资金需求而发放的贷款。二、适用客户申请人应同时满足以下准入条件：（一）在工商行政管理部门注册登记，取得企业法人营业执照，并按期办理年检手续的经济实体；（二）产权清晰，法人治理结构健全，经营管理规范，财务状况良好；（三）信用等级bbb级(含)以上，信用状况良好，具有按期偿还贷款本息的能力；（四）借款主体或其法人股东须取得三级(含)以上房地产开发资质；（五）借款人实收资本不低于5000万元(含)或所有者权益不低于10000万元(含)；（六）已取得贷款卡并在本行开立基本存款账户或一般存款账户；（七）本行要求的其他条件。贷款项目须符合以下条件：（一）改造项目符合城市总体规划和产业发展规划的要求，纳入市（区）级城中村改造计划。（二）拆迁补偿方案已经原村民大会依法表决通过。（三）借款人与村委会（或改制后的经济实体）签订了城中村改造合作协议。（四）借款人提交为本行所接受的改造项目全过程整体可行性研究报告。（五）借款人自有资金（项目资本金）比例不得低于35%，且贷款资金的投放比例不得高于自有资金使用比例，股东借款和债券融资等负债性资金不得作为项目资本金。（六）借款人提供为本行所接受的担保。（七）贷款用于拆迁补偿和过渡安置的，拆迁补偿方案应报政府相关职能部门备案，已与85%以上的业主签订了拆迁补偿协议；（八）贷款用于还建房建设的，须提供建设用地规划许可证和建设项目选址意见书。（九）城中村改造方案须由有资质的机构编制，并经市国土资源和规划局审批通过，取得批复城中村综合改造规划的函。（十）取得政府有权部门关于城中村改造成本测算及开发规模的批复。（十一）城中村改造项目所涉及的其他事项取得了市发改委、规划、国土、建设、环保、公安消防等有关部门的行政许可。（十二）本行网点的服务能力可以全面覆盖城中村改造项目的金融需求。（十三）本行与村级实体、借款人签订城中村改造项目三方合作及资金监管协议（附件）。（十四）本行要求的其他条件。三、产品功能为客户解决拆迁补偿还建安置阶段，村民拆迁补偿费、还建安置费、旧房拆除费和土地转性规费等融资需求。四、产品优势（一）使城中村改造的建设期与贷款偿还期匹配，规避了贷款期限错配的相关风险。（二）抵押、质押、保证均可，还可视项目情况、借款人实力等多种因素合理确定具体担保方式。（三）大大减少了建设单位的自有资金筹措，确保回迁房建设、补偿款发放等工作顺利进行。五、额度、期限、利率贷款期限根据项目开展进度、建设周期及还款来源测算确定，最长不得超过五年。六、申请资料借款人申请城中村拆迁补偿还建安置贷款时，应向本行提供以下资料：（一）借款人资料1、经年检的营业执照、组织机构代码证、税务登记证、房地产开发资质等级证书。2、验资报告和公司章程。3、贷款卡。4、经审计的近两年财务报告及最近一期财务报表。5、股东（董事）会或相应有权决策机构同意借款的决议、文件或具有同等法律效力的文件。6、法定代表人证明书及授权代理人证明书。7、本行要求提供的其他资料（二）项目资料1、城中村改造项目纳入市（区）级城中村改造计划的证明文件。2、市国土资源和规划局关于批复城中村村综合改造规划的函。3、市人民政府办公厅关于城中村改造成本测算及开发规模的批复。4、经村民大会依法表决通过的拆迁补偿实施方案，及拆迁补偿实施方案已在政府有权部门备案的证明文件。5、借款人与村委会（或改制后的经济实体）签订的城中村改造合作协议。6、借款人与业主签订的拆迁补偿协议.7、本行认可的城中村改造可行性研究报告。8、投入改造项目的资金来源及使用情况的证明。9、贷款用于还建房建设的，须提供建设用地规划许可证和建设项目选址意见书。10、城中村改造项目所涉及的其他事项取得了市发改委、规划、国土、建设、环保、公安消防等有关部门的行政许可。11、联合开发的合同或协议。12、本行与村级实体、借款人签订的城中村改造项目三方合作及资金监管协议。13、本行要求提供的其他资料。8、并购贷款一、产品定义并购贷款，是指为满足并购方或其专门子公司在并购交易中用于支付并购交易价款的需要，以并购后企业产生的现金流、并购方综合收益或其他合法收入为还款来源而发放的贷款。二、适用客户（一）在我行开立基本存款账户或一般存款账户；（二）依法合规经营，信用状况良好，没有信贷违约、逃废银行债务等不良记录；（三）主业突出，经营稳健，财务状况良好，流动性及盈利能力较强，在行业或一定区域内具有明显的竞争优势和良好的发展潜力；（四）信用等级在aa级（含）以上,且注册资本不低于10000万元或所有者权益不低于50000万元；（五）符合国家产业政策和我行行业信贷政策；（六）与目标企业之间具有较高的产业相关度或战略相关性，并购方通过并购能够获得目标企业研发能力、关键技术与工艺、商标、特许权、供应或分销网络等战略性资源以提高其核心竞争能力；（七）并购交易依法合规，涉及国家产业政策、行业准入、反垄断、国有资产转让等事项的，应按适用法律法规和政策