银行个人二手住房贷款操作规程.doc

银行个人二手住房贷款操作规程一、总 则第一条 为了规范个人二手住房贷款操作，根据中国银行个人信贷业务基本规程（试行）、中国银行个人住房贷款管理办法，制定本规程。第二条 本规程适用于借款人购买再交易住房的贷款。二、操作流程第三条 借款人申请借款人申请二手住房贷款，须具有完全民事行为能力和偿还贷款本息的能力，按要求填写中国银行个人房地产贷款申请表。调查人员需收集以下资料：（一）借款人身份证件；（二）借款人婚姻状况证明；（三）借款人还款能力证明；（四）购房首付款证明；（五）真实、合法、有效的房屋买卖合同；（六）有共同借款人的，共同借款人须按要求提供身份证件及其他相关证明文件，填写中国银行个人房地产贷款申请表；（七）拟交易房屋所有人和共有权人的身份证件及共有权人同意房屋交易的书面声明；（八）以售房人为所有权人的拟交易房屋的权利证书；（九）售房人在银行开立的用于收款的银行卡/折；（十）交易双方由调查人员见证签署的个人购房贷款资金划转授权委托书；（十一）拟交易房屋已出租的，须提交售房人与承租人同意终止租赁合同的证明文件或借款人与承租人同意继续租赁的证明文件；（十二）银行要求的其他资料。上述资料能够留存原件的留存原件；不能留存原件的，审核无误后留存复印件，加盖“与原件核对无误”章并签字。第四条 贷款调查、评估（一）调查人员对收集的信贷资料初步审核，同意受理的，应及时进行贷前调查并安排房屋价格评估。对需要双人调查的贷款应由两名调查人员共同调查。贷前调查主要包括以下内容：1、贷款资料是否真实、完整；2、拟交易房屋能否正常、合法交易，能否正常使用；3、与同区域、同类型房屋相比，借款人所购二手住房成交价格是否合理；价格评估报告的估价结论是否基本合理；4、二手房交易是否真实。对中介机构内部员工作为卖方或买方发生的二手房交易，或近亲属之间发生的二手房交易，应特别关注交易行为的真实性，并在调查报告中出具明确的调查意见及风险提示；5、借款人及配偶信用状况是否符合规定。须通过查询人民银行个人征信系统调查借款人及配偶信用状况，打印并保存信用报告；6、借款人及配偶还款能力是否充足。调查、核实借款人及配偶本笔住房贷款月还款额与月收入之比应在50%（含）以下、月所有债务支出（本笔贷款的月还款额+其他债务月均偿付额）与月收入之比应在55%（含）以下；7、借款人是否已真实、足额支付不低于规定比例的购房首付款，或已委托银行对首付款实施资金托管；8、贷款期限是否符合规定；9、售房人在银行开立的结算账户是否与买卖双方签署的个人购房贷款资金划转授权委托书中约定一致；10、借款人所购二手住房是否已出租，已出租的，是否已提交售房人与承租人同意终止租赁合同的证明文件或借款人与承租人同意继续租赁的证明文件。（二）调查人员要与借款人至少面谈一次，重点了解借款人的基本情况、购房行为及贷款行为的真实性、还款意愿等并做好面谈记录。调查人员应与拟交易房屋所有人、共有权人面谈一次，重点了解房屋出售行为的真实性、合法性,并见证签署共有权人同意房屋交易的书面声明。（三）调查人员应根据对信贷资料的分析及面谈情况确定是否开展实地调查。开展实地调查的，应重点了解借款人家庭状况、职业特征、收入情况、居住环境等因素并进行综合评估。（四）调查人员填写中国银行个人房地产贷款内部运作（审查审批）表，就借款人提供资料的真实性和完整性、购房行为真实性、信用状况、还款能力、购房首付款真实性、房产交易价格合理性，以及贷款主要要素（金额、期限、利率、还款方式、担保方式等）、限制性条件等提出调查意见，并出具是否同意贷款的调查结论。（五）调查人员应按照规定将经调查核实的相关信息数据输入信贷管理系统（cms）。（六）调查人员和调查主责任人均不同意贷款的，可在签署意见后中止贷款程序，及时通知借款人不予贷款的原因，并做好信贷资料归档工作。（七）调查人员同意贷款的，经调查主责任人签署同意意见后，报送审查人员进行审查。第五条 贷款审查（一）二手住房贷款审查的主要内容包括：1、贷款资料是否完整、合法、有效；2、拟交易房屋权属是否清晰，拟交易房屋是否能够正常、合法交易；3、价格评估报告是否合法、有效，估价结论是否基本合理；4、借款人及配偶的信用报告是否完整，信用状况是否符合规定；5、借款人及配偶本笔住房贷款月还款额与月收入之比、月所有债务支出与月收入之比是否符合规定；6、购房首付款支付是否符合规定；7、贷款用途、金额、期限、利率、还款方式、贷款资金划转方式等是否符合规定；8、借款人共有权人是否出具同意抵押的书面文件；贷款担保是否符合规定；9、调查结论是否完整、清晰。（二）审查人员应基于信贷资料，通过尽职审查，对借款人购房风险进行整体评价，并特别关注借款人购房价格合理性。对中介机构内部员工作为卖方或买方发生的二手房交易，或近亲属之间发生的二手房交易，应关注交易行为的真实性。（三）审查人员认为调查部门移交的信贷资料不全、调查内容不完整、不清晰的，应要求调查人员补充调查或重新调查。（四）审查人员应在中国银行个人房地产贷款内部运作（审查审批）表中，就借款人信用状况、还款能力、购房首付款支付、贷款主要要素（包括贷款金额、期限、利率、还款方式、担保方式等）及限制性条款提出意见，出具是否同意贷款的审查结论，并经审查主责任人签署意见后报送有权审批人进行审批。（五）审查人员应按照规定将审查意见输入信贷管理系统（cms）。第六条 贷款审批（一）有权审批人根据调查意见和审查意见，在授权范围内，审批二手住房贷款业务，并在中国银行个人房地产贷款内部运作（审查审批）表上签署审批意见。（二）有权审批人应按照规定将审批意见输入信贷管理系统（cms）。第七条 合同签订与贷款发放二手房贷款发放流程可按需要采用两种方式之一：（一）办妥房地产转移登记和抵押登记之后发放贷款。1、贷款经有权审批人批准后，直接或逐级批复至贷款行，由贷款行客户经理通知借款人提供在银行开立的用于还款的银行卡（折），并留存复印件。2、贷款行客户经理应依据审批意见，按照中国银行合同管理办法有关规定选用并填写个人购房担保借款合同。3、在各方当事人签章前，应当由合同审查员进行规范性审查和/或法律审查。合同审查员应按规定出具审查意见。4、合同审查通过的，客户经理应在核实借款人、担保人的真实身份基础上，按照中国银行合同管理办法有关规定与借款人、担保人当面签署或公证签署个人购房担保借款合同。5、在借款人自愿基础上，贷款行与借款人平等协商选择是否投保、保险品种、保险金额、保险费缴纳方式和保险机构。借款人购买保险的，原则上应在保险单上明确贷款行为第一受益人并由贷款行将保险单作为重要凭证入库保管。6、贷款行向售房人出具二手房抵押贷款承诺书，承诺在办妥拟交易房屋的转移登记和抵押登记手续后，按合同约定发放贷款。由银行实施交易资金托管的，贷款行与买卖双方签订二手房交易资金托管协议，被托管交易资金的管理按照该协议执行。7、借款人与售房人到房屋登记机构办理房地产转移登记，并协助贷款行办妥抵押登记。抵押登记申请及他项权利证书领取等工作应由调查人员之外的银行员工亲自办理。8、收执房地产他项权利证书、其他放款条件全部落实后，贷款行应严格按照总行cms贷款发放实时处理流程有关规定，将贷款资金划入售房人账户。（二）在办妥房地产转移登记，担保机构承担阶段性保证担保的前提下发放贷款：1、贷款行与交易中介机构、担保机构签订二手房贷款业务银企合作协议。贷款行与担保机构约定按照贷款余额的一定比例或按照固定额度存入保证金的，应在银行“保证金存款”会计科目下为保证人设置保证金专户，并在合作协议中明确约定以该专户内的保证金为所担保的债务设定质押。2、贷款经有权审批人批准后，直接或逐级批复至贷款行，由贷款行客户经理通知借款人提供在银行开立的用于还款的银行卡（折），并留存复印件。3、贷款行客户经理应依据审批意见，按照中国银行合同管理办法有关规定选用并填写个人购房担保借款合同。4、在各方当事人签章前，应当由合同审查员进行规范性审查和/或法律审查。合同审查员应按规定出具审查意见。5、合同审查通过的，客户经理应在核实借款人、担保人的真实身份基础上，按照中国银行合同管理办法有关规定与借款人、担保人当面签署或公证签署个人购房担保借款合同。6、在借款人自愿基础上，贷款行与借款人平等协商选择是否投保、保险品种、保险金额、保险费缴纳方式和保险机构。借款人购买保险的，原则上应在保险单上明确贷款行为第一受益人，并由贷款行将保险单作为重要凭证入库保管。7、贷款行向售房人出具二手房抵押贷款承诺书，承诺在办妥房地产转移登记、担保机构承担阶段性保证担保的情况下，按合同约定发放贷款。8、借款人与售房人到房地产登记管理部门办妥房地产转移登记，并协助贷款行办理抵押登记申请手续。抵押登记申请及他项权利证书领取等工作应由调查人员之外的银行员工亲自办理。9、办妥房屋转移登记，贷款行收执房屋登记机构出具的抵押登记受理证明、其他放款条件全部落实后，贷款行应严格按照总行cms贷款发放实时处理流程有关规定，将贷款资金划入售房人账户。第八条 贷款划转例外贷款行不得以任何理由将二手房贷款资金划转至售房人账户之外的其他账户，但已经按照建设部、中国人民银行关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知（建住房2006321号）有关规定建立统一、规范的操作流程，实行中介机构“交易结算资金专用存款账户”划转资金的除外。第九条 档案管理（一）个人住房贷款业务档案按照中国银行信贷业务档案管理办法有关规定进行管理。（二）具备条件的分行，应积极推广电子档案系统，平时只使用电子档案，实物档案实行集中保管。第十条 贷后管理（一）贷款行在收到房地产登记管理部门抵押登记受理证明之后发放贷款的，应在合理期限内办妥抵押登记。（二）贷款行应按规定建立个人住房贷款抵押物登记管理台账并做好记录。（三）贷款风险分类按照中国银行贷款风险分类管理办法、中国银行贷款风险分类操作规程有关规定执行。（四）其他贷后管理工作按照中国银行个人信贷业务基本规程(试行)有关规定执行，总行另有规定的，从其规定。第十一条 贷款收回（一）部分/全部提前还款1、借款人在提前还款前原则上应向贷款行提交书面申请。2、贷款行客户部门应在查询借款人贷款余额、逾期贷款本息、还款账户等基本情况的基础上，审核提前还款是否符合政策规定和合同约定，并提出是否核准的意见。3、贷款行会计部门根据客户部门核准意见为客户办理提前还款。部分提前还款的应生成新的还款计划并告知借款人；全部结清贷款的应办理清户撤押手续。（二）正常还款贷款行应采取适当方式提醒借款人在每期还款日前存入足额资金，并于约定还款日由计算