开发商会中心和配套住宅项目可行性报告.doc

株洲工商联50亩项目分析报告（草案）第一部分 项目背景本项目属株洲市工商业联合会合作项目,由于合作方资金紧张,拟与我公司合作开发商会中心和配套住宅。一、合作项目概况：1、位置：项目地位于黄河北路与待建的华山路交汇处，项目用地呈长方型，南北走向，四面临路。用地面积约50亩（第一次报批40亩，第二次报批10亩），二块用地之间相隔15米宽的规划道路（争取取消），项目地对面是建设中的株洲市技术监督局和民政局、人防办等政府新办公区，周边学校有北师大附中，企业单位有金德管业等，土地临黄河北路往西延伸至珠江北路，东西面临规划道路，地形相对平整。2、交通状况：地块周边交通发达，道路规划完善。黄河北路、珠江北路与西环线和株洲大道相通，往长沙和湘潭方向都很方便。3、市政设施及配套服务：周边的生活配套服务尚未成形，市政设施不够完善。但随着该区域的开发，配套设施将逐步完善。二、合作模式：1、 项目用地以市工商业联合会的名义向政府申请报批，土地使用权由湘银集团通过摘牌方式取得。报批费用由湘银公司垫付；2、土地价格估计在18-20万元/亩（由市工商联落实），土地挂牌出让金由政府全额返还；3、项目建设由湘银公司投资，按市场运作模式运作，市工商联要求无偿取得约3000平米办公用房作为运作本项目的条件，同时以优惠价销售写字楼和住宅给工商联会员单位；4、以工商联的名义对外成立项目部，但项目实际操作由湘银公司负责。三、项目进展情况：1、已于2009年1月15日拿到发改委关于株洲市商会中心项目建议书的批文；2、项目建议书由市规划设计院完成；3、40亩项目用地已完成国家报批手续，目前正在准备报省国土厅的相关资料；4、10亩项目用地的报批手续还没办下来，报批资料已由市国土局报送省国土厅；5、项目用地报批工作得到市领导的高度重视并作出给予政策支持的明确批示；6、目前推动工作进程的难点主要是缺少资金。第二部分 项目调查分析一、项目地块优劣情况分析：1、优势分析(1)项目地理位置优越，交通便利，规划为政府机关新办公区；(2)随着周边市管线公司、市民政局、市自来水公司建设工程的完成，地段升值空间较大，产品昭示性强；(3)临街面积较大，可挖掘商业价值。2、劣势分析(1)地块面积小，不能形成规模效益；(2)代征道路面积大，对项目利润有一定影响；(3)二块项目用地之间被规划道路隔开,对规划和实际用地面积率有一定影响。二、项目周边楼盘分析：从调查几个有代表性的楼盘来看，株洲房地产市场交易相对2008年下半年有所回升，价格平稳，这与三线城市房地产泡沫较少有关。商业门面仍是人们投资的首选。滨江板块、长江北板块典型楼盘项目名称物业类型占地面积（亩）建筑面积（）容积率主力户型均价（元/）户数丽景滨江高层30780004.0140、160、170大户型3200420多水岸春天小高层、高层601900004.8小户型45-683200一期108户中房.共和城小高层471192383.4一房60/二房95-110/三房136-145/四房152-1752500左右740紫苑江岸多层、小高层30580002.78三房130-1402750380尚格名城多层、小高层、高层80012000001.71二房、三房88-110起价2600,均价2900，最高价320010000庐山恋小高层801760003.2三房117-138，四房150-170起价2750，均价3050，最高33001200城市风景小高层、高层801500002.880左右二房，100-140三房，180-190四房3200-三、消费人群分析通过对河西重点楼盘调查，归纳消费人群主要有以下三类：一类是本地消费人群，以改善自住刚性需求为主；二类是周边县市消费人群，这类人群为子女学业等原因迁入市区居住，同时也有部分投资人群；三类是株洲市周边的投资人群（主要针对北师大附中和白鹤小学周边楼盘）。四、产品类型分析通过对市场调查了解，各个楼盘的主要产品类型为高层和小高层为主，占总量的90%以上；楼盘规模：以中型规模为主；主力户型：三房四房为主，面积集中在120-160之间；均价：2900-3200元/；第三部分 项目初步定位一、项目的初步定位分析：1、合作方的要求 ：合作方（市工商联）对本项目产品定位要求有不少于3万平米的市工商联商会中心，主要功能为：商务写字楼、酒店、会展中心、产品展示区、会员企业活动中心以及配套住宅。2、基于以上原因本项目产品初步定位为商务写字楼和酒店式公寓、配套住宅。其中：写字楼功能包含34星级酒店及酒店配套服务设施、办公区、会展中心等，拟建成综合商务写字楼（商会中心大厦）总建面积约31340平米，（其中地下建筑面积4040平米），主要服务于工商业联合会及会员企业办公、开展社会活动。3、配套住宅小区定位为中、高档社区，总建面积约93916平米（其中地下室7960平米），大约可容纳约644户居民入住。4、商业规划1800平米。二、规划设计说明：1、由于本项目土地面积较小，产品功能要求较多，在考虑节约用地的基础上将酒店及会展中心、办公区等统一规划在一幢大楼内，既节约资源又方便管理。2、住宅区按中、高档小区规划设计，充分考虑停车位的数量和小区环境，吸引周边企事业单位购买人群。3、为整体提升小区规划水平，分隔项目用地的规划道路争取取消。4、取消规划道路后，小区住宅规划有11层、15层、18层和28层不等高度的住宅楼，小区布局更合理，天际线相对更生动。5、含规划道路的设计构想：小区住宅统一规划为18层。6、临黄河北路规划商会中心大厦（综合楼）为22层，酒店式公寓28层。两种设计方案技术指标和容积率不变。三、规划技术指标名称(单位)具体数量备注总用地面积(m2)35701.94其中：中心大厦占地8938平，住宅占地26764平代征道路(m2)10657.25净用地面积(m2)25044.69容积率4.52总建筑面积(m2)125256地上建筑面积(m2)113256其中: 商会中心大厦(m2)27300 商业(m2)1800 住宅(m2)84060配套用房(m2)96幼儿园建筑面积绿化率（%）35地下室(m2)12000其中:中心大厦地库4040，住宅地库7960停车位（个）400总户数（户）644第四部分 成本估算一、商会中心大厦成本估算（明细见附表）序号成本项目总成本(万)单位成本(元/平)备注一土地费用268.00 85.51 134亩*20万二前期工程建设费131.63 42.00 三政府收费513.98 164.00 四基础设施建设费391.75 125.00 五建安工程费5543.02 1768.67 六配套设施费00七间接开发费44.19 14.10 八不可预见费59.35 18.94 建安成本小计6683.91 2132.71 含中央空调和部分装修九营销费用149.70 47.77 十财务费用249.50 79.61 十一管理费用199.60 63.69 十二税金全免项目成本总计7550.71 2409.29 二、住宅小区成本估算（明细见附表）序号成本项目总成本(万)单位成本(元/平)备注一土地费用800.00 85.27 20万/亩二前期工程建设费337.75 36.00 三政府收费1557.41 166.00 四基础设施建设费1172.75 125.00 五建安工程费12497.36 1332.06 六配套设施费211.10 22.50 七间接开发费132.29 14.10 八不可预见费138.81 14.80 建设成本小计16047.47 1710.45 九营销费用667.25 71.12 十财务费用800.70 85.34 十一管理费用667.25 71.12 十二税金全免项目成本总计18982.67 2023.31 第五部分 销售收入分析及利润预测一、 项目销售收入及利润预测：序号销售项目销售均价销售面积销售收入（万元）一开发销售收入合计36670 1写字楼销售40002430097202高层住宅销售300084060.0025218 3商业销售(面积)400018007204车库销售(63%)40000253个1012二项目总成本（万元）26533.38 三项目毛利润（万元）10136.62四毛利润率（%）27.6%投资回报率（%）38.2%说明： 1、写字楼可售面积=总建面积减去商会中心办公面积3000平米（27300-3000=24300）； 2、可售车位253个，按总车位的63%预估。二、项目前期投入和可能获取的收益：1、项目前期投入：（1）本项目计划整体开发，建设期为2年，将建成一栋22层商会中心大厦（综合楼）和28层的酒店式公寓及住宅小区。(2) 本项目前期投入资金约2800万元，第一部分为市工商联前期土地报批需借支约800万（预算明细如下表），第二部分为项目前期启动资金约需2000万，包括前期工程建设费、基础设施建设费（不含报建费）。建设用地项目报批费用表序号收费项目收费标准概算(万元)备注1林地植被恢复费60-20元/平米10.6610655.55平米*10元2耕地使用费水田、菜地1.2万/亩,旱地0.8万/亩18.7910.39亩*1.2,7.9亩*0.8元3新增建设用地有偿使用费56元/平米15227145.7平米*56元4耕地占用税水田、菜地、养殖水面50元/平米,旱地10元/平米、水塘40元/平米127.3822848.48*50元；3283.85*40元5防洪保安基金1.2元/平米3.2627145.7平米*1.2元6征地社保基金20元/平米54.2927145.7平米*20元7土地测绘费1.527145.7平米*0.55元小计367.88每亩约9万元8土地补偿金10-15万/亩407.18补偿给村组费用按10万/亩估算合计775.0619万/亩-24万/亩上交省国土资源厅部分约368万元，村上补偿费用约407-610万元其他服务性收费序号收费项目收费标准概算(万元)备注1项目可行性研究8.00 根据经验值估算2总规设计费0.40 根据经验值估算3环境评估费5.00 根据经验值估算4立项费0.80 根据经验值估算5图纸费0.30 根据经验值估算6其他2.00 根据经验值估算合计16.50 二项合计约需:791.56万元 2、项目可能获取的前期收入（1） 会员企业优价购买写字楼或住宅可收取部分定金。（具体数据需由工商联牵头对会员企业进行摸底调查才能估计）（2）可采取团购的形式向周边企事业单位和政府机关销售住宅和写字楼，吸引部分投资资金流入。第六部分 敏感性分析一、土地成本敏感性分析土地成本敏感性分析敏感幅度土地成本(元/亩)土地总价(万)总成本(万)单位成本(元)不变20 1000 26533 2119.96 减少2万元/亩18 900 26433 2111.97 减少5万元/亩15 750 26283 2099.98 二、销售价格敏感性分析销售价格敏感性分析敏感幅度销售价格(元)销售额(万)-10%2743.85 33003.00 0%3048.72 36670.00 10%3353.59 40337.00 三、利润敏感性分析利润敏感性分析敏感性类别 土地成本 销售价格20万元/亩18万元/亩15万元/亩销售价格-10%2743.85 6469.62 6569.62 6719.62 销售均价不变3048.72 10136.62 10236.62 10386.62 销售均价+10%3353.59 13803.62 13903.62 14053.62 一、 项目利润率分析项目利润率敏感性类别 土地成本 销售价格20万元/亩18万元/亩15万元/亩销售价格-10%2743.85 19.60%19.91%20.36%销售均价不变3048.72 27.64%27.92%28.32%销售均价+10%3353.59 34.22%34.47%34.84%五、投资回报率分析投资回报率敏感性类别 土地成本 销售价格20万元/亩18万元/亩15万元/亩销售价格-10%2743.85 24.38%24.85%25.57%销售均价不变3048.72 38.20%38.73%39.52%销售均价+10%3353.59 52.02%52.60%53.47%第七部分 项目风险分析一、市场风险1、项目估计于2010年下半年进行预售，目前株洲市的存量房面积仍然较大，未来房地产走势有一定的不确定性；2、 由于经济危机的影响，人们的购房需求受到约束；二、政策风险1、本项目为政府合作项目，如出让金返还、税费减免等支持政策不确定因素较大；2、 国家对房地产行业的政策动态走向不明朗，房地产业回暖迹象不明显。三、产品风险1、 定向开发写字楼面积的需求量暂无法估算，产品功能定位是否合理存在风险；2、会展中心、酒店等产品的运作模式有待进一步分析，是否可以销售回笼资金存在风险。第八部分 项目评价及建议一、项目总体评价通过对该项目土地价值和项目的经济分析，该项目有以下特点：1、优势：（1）项目地块位置较为理想，属城市未来行政及工业园区域，且位于河西主干道旁，有一定的升值空间；（2）土地成本相对较便宜，同时可享受政策优惠；（3）从上述的经济数据上看，该项目所测算出来的经济指标达到了公司要求，本项目属于可行项目。2、劣势：株洲市居民的购房需求和投资需求相对较为理性，选择性比较大，房地产市场销售量受到约束，存在一定的销售压力；二、项目建议和要求：1、 项目前期操作上应充分争取政府在土地价格、报建费、税费等方面给予优惠政策；2、项目后续操作上，在合作方要求的功能规划面积（3万平米以上的商会中心）上应充分考虑市场需求量，严格控制成本；3、 建议由工商联牵头对会员企业需求进行详细摸底，并进行部分定金的收取保证