房地产开发项目建议书可行性研究报告.doc

房地产项目房地产项目 可行性研究报告可行性研究报告 编制单位：* 日 期：二零一一年三月 一、项目名称：一、项目名称： 房地产项目房地产项目 二、二、 项目负责单位：项目负责单位： * 三、三、 项目编制单位：项目编制单位： * 四、四、 项目编制人员：项目编制人员： 附：营业执照、咨询资证书附：营业执照、咨询资证书 1 目目 录录 第一章第一章 项目总论项目总论 1 1 1.1 项目基本情况 1 1.2 可行性研究报告编制的依据及研究范围 2 1.3 项目建设期 4 1.4 项目预期目标 4 1.5 主要经济技术指标 5 1.6 节约集约用地措施 6 1.7 可行性研究结论和建议 7 第二章第二章 项目建设背景及必要性分析项目建设背景及必要性分析 8 8 2.1 项目区域背景 8 2.2 政策背景 .11 2.3 项目建设的必要性 .16 第三章第三章 项目拟建设目标项目拟建设目标 1818 3.1 总用地面积 .18 3.2 拟建筑用地面积 .18 3.3 拟总建筑面积 .18 3.4 基本功能 .19 第四章第四章 *房地产市场分析房地产市场分析 2020 4.1*经济市场环境介绍及分析 .20 4.2*房地产市场区域划分及区域市场介绍 27 4.3*房地产市场环境特征 .32 4.4 房地产市场情况分析 .33 4.5 房地产市场发展趋势分析 .36 第五章第五章 投资区域房地产市场分析投资区域房地产市场分析 3838 5.1 投资地块的环境分析 .38 5.2*区房地产市场分析 41 5.3 本项目地块解析 .45 5.4 项目开发经营机会 .46 5.5 结论 .46 第六章第六章 项目建设的内容及规模项目建设的内容及规模 4747 6.1 建设指导思想 .47 6.2 建设方案 .47 2 6.3 建设内容 .48 第七章第七章 项目建设方案项目建设方案 4949 7.1 规划布局 .49 7.2 土地利用规划 .51 7.3 规划方案 .52 7.4 主要技术经济指标 .52 7.5 建筑风格及细节设计要点 .54 7.6 结构设计 .56 7.7 环境景观规划 .57 7.8 新技术应用 .58 第八章第八章 公用工程和辅助设施公用工程和辅助设施 5959 8.1 电气 59 8.2 给排水 .64 8.3 消防 .67 8.4 通讯和网络 .68 第九章第九章 环境影响评价环境影响评价 6868 9.1 编制依据 .68 9.2 编制原则 .69 9.3 项目场址环境现状 .69 9.4 项目建设与运营对环境的影响 .70 9.5 环境保护措施 .71 9.6 环境影响评价结论与建议 .73 第十章第十章 项目节能措施项目节能措施 7373 10.1 设计依据 74 10.2 设计原则 74 10.3 节能设计要求 75 10.4 节能节水措施 78 第十一章第十一章 工程建设项目招标工程建设项目招标 7979 11.1 编制依据 79 11.2 评标委员会的人员组成和资质要求 79 11.3 招标监督 80 11.4 招标初步方案基本内容及要求 80 11.5 项目招标基本情况 82 第十二章第十二章 项目实施及进度安排项目实施及进度安排 8383 3 12.1 项目组织管理 83 12.2 项目实施方式 83 12.3 项目建设进度安排 83 12.4 工程施工与管理 84 第十三章第十三章 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措 8585 13.1 估算范围 85 13.2 主要编制依据 85 13.3 建设投资估算 86 13.4 资金来源与筹措 87 第十四章第十四章 财务评价财务评价 8888 14.1 编制依据 88 14.2 基本参数 88 14.3 销售收入估算 89 14.4 销售总成本 89 14.5 利润总额 90 14.6 所得税 90 14.7 财务盈利性分析 90 第十五章第十五章 社会经济效益分析社会经济效益分析 9191 第十六章第十六章 结论与建议结论与建议 9292 16.1 项目拥有较好的投资环境与机遇 92 16.2 项目具有的突出优势 92 16.3 项目开发经营风险较小 92 16.4 项目实施的难点 92 16.5 防范对策 93 16.6 结论 93 1 第一章 项目总论 1.1 项目基本情况 1.1.1 项目名称 房地产项目 1.1.2 可研报告编制单位 * 1.1.3 项目说明 房地产项目规划用地 118.582 亩（折合 7.9 公顷，含代征路、 代征绿地 28.58 亩） ，总建筑面积 210006，其中地上建筑面积 185006，地下建筑面积 25000，规划用途为中高层、高层住宅 楼，容积率 3.5，绿化率 40.6%。 1.1.4 项目地点 该项目拟建地点位于*开发东区，二炮以西，科技 创新园以北，*十一路以东，滨河路以南。地理位置优越， 交通十分便利。 1.1.5 项目实施单位概况 单位名称：* 2 1.1.6 投资估算及筹措资金 本项目总投资 50000 万元人民币。资金由项目单位自筹 35000 万元，不足部分可通过项目预售滚动投入。 1.2 可行性研究报告编制的依据及研究范围 1.2.1 项目编制的依据 与*签订的编制可行性研究报告协议书； 国家计委、建设部关于发布工程勘察设计收费管理规定 的通知（计价格200210 号） ； 国家发改委制定的建设项目前期工作咨询收费暂行规定 （计价格19991283 号） ； 国家计委、财政部关于全面整顿住房建设收费取消部分收费 项目的通知（计价格2001585 号 ） ； 国家发改委建设项目经济评价方法与参数(第三版) 2006 年 7 月； 建设工程工程量清单计价规范gb50500-2008； 城市居住区公共服务设施设置规定gb5018093(2002 年版)； 住宅设计规范gb 500961999； 住宅建筑设计标准gbj96-86； 建筑工程交通设计及停车场设置标准 ； 城市道路绿化规划及设计规范cjj75-97； 建筑设计防火规范gb50016-2006； *物价局、*财政厅关于*城市基础设施配 3 套设施收费标准及有关问题的通知 （陕价行发200590 号） ； *物价局、省财政厅关于我省建设工程质量监督收费有 关问题的通知（陕价行发2005208 号） ； *财政厅、*地方税务局关于建筑行业统筹机构收 取劳保基金有关营业税问题的通知（陕财税199862 号） ； *物价局关于我省建筑工程施工图设计文件审查收费有 关问题的复函（陕价行函200719 号） ； *人民政府办公厅关于转发省财政厅建设厅新型墙体材 料专项基金征收和使用管理实施细则的通知（陕政办发200374 号） ； *建设工程工程量清单计价规则（2009） ； *发改委编制的*建设工程其他费用定额 ； 项目方提供的其他成本数据。 1.2.2 研究的范围 (1)通过对项目拟建地区经济发展和房地产项目的环境现状进行 调查，论证项目建设的必要性及有利条件； (2)确定项目地址用地与总平面规划； (3)通过调查和测算分析，确定项目建设规模和工程技术初步方 案； (4)估算项目总投资，提出资金来源与筹措方案，拟定投资计划 和实施进度安排建议； (5)定性分析项目的社会效益和经济效益； (6)从技术、经济、环保、社会等各方面论证项目建设的必要性， 经济上的合理性和技术上的可行性，提出研究结论和建议。 4 1.2.3 编制原则 遵照国民经济和社会发展第十二个五年计划明确项目目 标定位、搞好项目规划设计。 根据*和*“十二五”计划，融入区域经济、合理安 排进度。 按照国家有关产业政策及可行性研究报告编制工作的基本工 作程序和要求，做到实事求是、客观公正。 项目建设以*区的住房需求为依据，以现有设施及资 源为基础，避免盲目投资和重复建设。 项目建设积极采用国际国内先进技术和设备，采购工作实行 招标采购及比质比价采购。 消防、环保、安全设施建设符合国家和地方法规。 其它规定及要求。 1.3 项目建设期 36 个月。建设年限：2011 年2014 年。 1.4 项目预期目标 项目拟建多层住宅楼，总建筑面积 210006m2，设计为欧式风格。 其中：住宅建筑面积 180000，公共配套设施建筑面积 5006， 地下停车库面积 25000。项目争取在 2014 年建成投入使用。 本项目按照立足现实，适当超前的原则规划、建设。项目全面 竣工交付使用后，必将推动*区的经济发展，满足当地群众 住房需求。 5 1.5 主要经济技术指标 工程主要经济技术指标工程主要经济技术指标 项 目单位数量备注 总占地面积亩118.582合 7.9 公顷 代征路、代征绿地面积亩28.58合 1.91 公顷 净用地面积亩90.002合 6.0001 公顷 总建筑面积m2210006 住宅建筑面积m2180000 高层、中高层住宅楼，住宅 基础采用条形砖基础，住宅 上部结构采用砖混结构和钢 筋混凝土结构，楼面与屋面 采用现浇钢筋混凝土梁板结 构。建筑外装饰为外贴瓷， 坡型屋面，防水等级不低于 二级。 公共配套设施m25006 含：商铺、幼儿园、社区活 动中心、会所、物业管理、 变电所、供电、供水、供热 等公用配套设施 其 中 地下停车库 25000 容积率3.5 建筑密度%43 绿化率%40.6 绿化面积亩36.54折合 2.44 公顷 区内道路、停车场面积亩14.762折合 0.98 公顷 可提供住房套数套2117解决约 8571 人的住房问题 6090 户型 套1524 总面积 129600，占总 户数的 72%其中 91120 套593总面积 50400，占总 6 户型户数的 28% 估算总投资万元50000 土地费用万元3000 含：征地、安置、补偿及配 套设施费 建安工程费万元34001 其 中 其他费用万元12999含土地使用费和前期勘察费 投资利润率%18.0 投资回收期年5.56 1.6 节约集约用地措施 节约集约用地，主要有三层意义：一是节约用地，就是同一项 目尽量少用土地，不占或少占耕地；二是集约用地，即提高每宗建 设用地投入产出比；三是通过转换和储备，合理安排土地投入的数 量和节奏，建设用地结构、布局，挖掘用地潜力，提高土地配置和 利用效率。 解决建设用地和节约集约用地之间的一系列矛盾，就要强化宏 观调控作用，发挥政府调控作用，从统筹经济、资源、环境、人口 空间均衡的大局出发，首先科学编制土地利用总体规划，制定建设 用地主体功能区，推进形成，综合考虑不同区域的水土资源、生态 环境等自然条件，明确哪些必须以保护自然生态为主，明确不同主 体功能的土地开发强度。确定合理的用地规模，增强公共设施的共 享程度。 加强项目规划，按照有利于业务用房的原则，逐步调整项目的 规划的结构，优化布局，将土地更好的利用起来，最大程度地发挥 土地利用价值，合理控制基础设施、社会各项事业建设和行政办公 7 用地规模，严格控制大型商业设施等其他用地。适度提高各类建筑 密度和容积率，发挥政府宏观调控作用，推广节能省地建筑技术， 大力开发利用城市地下空间。要打破行政区域界限，改变分散布局 的模式，做到高起点规划、高标准投入、高效益产出。充分发挥综 合运力，促进建设用地的节约集约用地，优化土地利用布局。 统筹安排，合理调整空间布局。业务用房既美观实用，又与自 然和谐。增加可利用土地面积，提高土地利用率。 按规划建高层楼房，节约的宅基地指标可用作发展的建设用地 指标。城市化进程在空间上是一个集约化的进程，集约程度越高， 经济活动的效率越高，提高城市化人口的聚集度，是提高土地集约 程序的最有效途径。 1.7 可行性研究结论和建议 1.7.1 结论 随着国民经济的快速发展，人民生活水平的不断改善，人们对 住房条件要求越来越高，该项目的建设市场销售前景看好，具有良 好的经济效益和社会效益。并经过市场调查、市场研究、市场分析 及市场预测，符合总体规划，对改善*区居民生活条件起到 了至关重要的作用，是社会效益和经济效益双赢的好项目。 该项目建设符合国家政策，结构安全可靠，实施计划科学。建 设资金筹措方对该项目建设的基础条件均已具备，建议尽快实施。 1.7.2 建议 1、应加强建设资金筹措力度，确保工程建设资金及时到位； 8 2、建议及早做好外部环境协调工作，以便使工程建设保质保 量顺利完工，创建一个优质工程； 3、对项目建设的设备材料购置，应有超前意识，做到高起点、 高标准，管理信息化、操作人性化； 4、建议在项目施工过程中，充分做好市场调查，广泛征求社 会各阶层住房需求，按照市场需求调整、完善建设工程方案，争取 给社会和企业带来双赢效益； 5、组建精明能干的技术队伍或聘请专业项目管理人员进行技 术指导，力求降低成本，减小投资风险； 6、合理、科学地做好施工现场设计和工期安排； 7、应组织强有力的营销队伍，对其客户进行重点宣传和促销， 使该项目及早发挥经济效益。 第二章 项目建设背景及必要性分析 2.1 项目区域背景 2010 年 6 月 18 日*人民政府新闻办公室召开新闻发布会， 根据*委常委、常务副市长上官吉庆向新闻媒体的介绍， 关中 天水经济区发展规划实施一周年以来，*贯彻实施的有关 情况如下： 建设百万人口特大城市建设百万人口特大城市 “加快实施“北上、南移、东扩”战略，拉伸城市骨架，拓展 城市空间” 。*常务副市长上官吉庆介绍说，10 年内使*区 的建成区面积扩大 60 平方公里。加快建设一批高速公路、快速铁 路专线，建设*支线机场，构建立体交通网络。不断完善城市 9 公共服务功能，着力改善生态环境，加强城市管理，全面提升城市 辐射带动力。按照发展规划，到 2020 年*生产总值达到 3500 亿元以上，市区人口达到 130 万，建成区面积达到 140 平方公里， 城镇化率达到 60%，使社会保障体系和城乡居民收入位居全省前列。 *将打造立体交通网将打造立体交通网 1 个小时到西安，2 个小时到天水、平凉，3 个小时到兰州，4 个小时到成都，5 个小时到北京 据介绍，国家颁布实施的关中天水经济区发展规划对 *提出的明确要求是：要建成百万人口以上特大城市、经济区 副中心城市。由此，*提出了“一个枢纽、三大基地、两个示 范区”的发展定位和目标。一个枢纽即要超前建设适应未来发展需 要的立体交通网络，使*成为贯通东西、连接南北的西部交通 枢纽。 未来*交通的发展思路将以现有陆路交通为基础，通过大 力发展高速公路、铁路、油气管线和空中交通来提升*交通枢 纽地位并实现立体化交通。 其中铁路规划的形状将为“三横三纵一环” ， “三横”为陇海铁 路、徐兰客运专线和关中城际北环线;“三纵”为宝中铁路、宝成铁 路和麟游运煤地方铁路;“一环”由陇海铁路和铁路货运南环线组成。 “十二五”期间，争取建设宝成复线，建设关中城际铁路法门寺 凤翔*线，建设关中城际铁路南环线，联接眉县周至县 户县西安。 高速公路则由连霍高速和定汉高速构成“十字” ，外加* 的环城高速。与此同时，再通过建设合凤线、乾岐线、太凤线、法 10 绛线、绛汤线和机场连接线，主骨架和联络线共 10 条约 750 公里。 预计到 2020 年，*高速公路网将全面形成。 另外，空中交通则按照关天规划提出的要求“新建* 机场” ，规划配套建设 18 公里机场连接线，确保支线机场交通方便、 便捷。 *区属*辖区，市府驻地，全国最大的钛生产 基地。位于省境西部，市区南半部，秦岭北麓，地跨渭河两岸。辖 5 街道 1 镇 3 乡。面积 501 平方公里，人口 27.4 万。 自秦汉至隋，区地均为陈仓县辖，唐乾元元年(758)改陈仓县为 *县。1971 年*升为省辖市，在原地辖*的渭滨、金台 二区的基础上新设立*区。地势南高北低，南部为秦岭山地， 北部为渭河阶地，中部为低山残塬坡地。境内河流众多，水源充足， 渭河自西向东流贯境内。年均降水量 679.1 毫米，年均温 12.9。 境内用材林木、药用植物、果木、野生动物等自然资源丰富。陇海、 宝成铁路和川陕、陕甘公路过境。 工业以机械、轻工、电子等为重点。*有色金属加工厂的 钛材，销量占国内市场销售总量的 80%。区境内商业发展迅速。乡 镇企业已初具规模。农业以种植小麦、玉米、油菜和蔬菜为主，盛 产优质苹果、猕猴桃、板栗和山楂。有高等院校 3 所，中等专业学 校 5 所，普通中学 24 所，职业中学 24 所。 境内古文化遗址分布广泛，商周时期遗物出土尤为丰富。西周 散国的散氏盘和春秋战国的石鼓文为其文化精品代表。相传春秋时 期,老子李耳曾在天台山隐居，1990 年被定为国家级森林公园。鸡 峰山,古称陈仓山，峰顶立一铁鸡，鸡身铸有“道光二十九年”几个 隽秀楷字。大散关，形势险要，为历代兵家必争之地。峪泉村传为 11 华夏民族祖先炎帝神农氏的诞生地。 房地产项目共用地 118.582 亩（含代征路、代征绿地 28.58 亩） ，经过实地勘测、规划，初步开发设计，建设集住宅、商业等公共 配套设施为一体的综合开发建设项目，满足*区居民、外来 客商的住宅生活需求，同时也提升此项目区域的人居环境。 项目的建设要求坚持注重城市、社会、经济、环境的协调发展 原则，坚持以人为本原则，营造良好的社会环境、人文环境、生态 环境。 2.2 政策背景 时间时间政策名称政策名称 颁布颁布 部门部门 主要内容及影响主要内容及影响 4.3 * 物业管理 条例 市十一届 人大常委 会第 13 次会议 新条例在监管方面有两个突出的亮点， 第一个就是将物业管理行政监管各部门的职 权明晰化、具体化，“两级政府，一级管理”。 街道办事处、乡镇人民政府共同担负起组织 指导辖区内业主大会的成立和业主委员会的 工作，监督其依法履行职责，调解处理纠纷。 而且还提出物业管理协会的监督职能。 4.3 关于加 强城中村 改造安置 房建设及 回迁工作 的实施意 市城改办 根据市城中村改造进程，市城改办适时进 行工作重心转移，确定今年工作重点由“大拆 迁”转向“大建设”，继而实现“大回迁”，做到 抓整村拆除与安置房建设并重。3 月 31 日， 市城改办专门召开 2010 年城改回迁安置工作 动员会，并下发了关于加强城中村改造安 12 见置房建设及回迁工作的实施意见。 4.4 四大国有 银行均取 消首套房 贷 7 折优 惠 中国农业 银行总行 中国农业银行总行已向各分支行下发了文 件，从 4 月 1 日起，将首套房贷款利率由 7 折调高至 8 折。至此，四大国有银行均已调 整了利率 7 折优惠政策。 4.11 部分城市 二套房首 付须达 60% 中国银行 业监督委 员会 在 4 月 11 日上午召开的“全球金融监管 的新格局”论坛上，中国银行业监督委员会主 席刘明康表示，现在很多热钱或者投机会进 入房地产市场，比如在北京、上海买上几十 套住房。但是首套房一般都是比较安全的， 因此必须要把一套房、二套房进行区分，并 且在首付的要求、在利率议价方面都必须有 所差别。他表示，我们一定要关注首付。首 套房首付 30%，第二套房必须达到 50%、60%。 4.14 贷款买二 套房首付 不得低于 50% 国务院常 务会议 国务院总理温家宝 14 日主持召开国务院 常务会议， 研究部署遏制部分城市房价过快 上涨的政策措施。会议确定了以下政策措施： 一是抑制不合理住房需求。实行更为严格的 差别化住房信贷政策。 对购买首套自住房且 套型建筑面积在 90以上的家庭，贷款首付 款比例不得低于 30%；对贷款购买第二套住 房的家庭，贷款首付款比例不得低于 50%， 贷款利率不得低于基准利率的 1.1 倍； 对贷 13 款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首 付款比例和利率水平。 4.22 新的房贷 政策 房屋 数量成为 认定标准 银监会 银监会银行业监管一部主任杨家才 21 日解读 了最新出台的房贷新政。他强调，新的房贷 政策是以房屋数量来认定是否为第二套、第 三套，同时，认定范围以家庭为单位。这与 此前执行的二套房认定标准出现了根本性的 变化。 4.27 享受经适 房者禁购 二套房 住建部 住建部有关负责人表示将加强经适房管理。 据悉，已享受经适房的家庭，再购买其他住 房须办理退出手续或补交价款取得完全产权； 买卖、出租经适房须供住房保障部门出具的 书面意见；违规出售、出租、闲置、出借经 适房，按照规定收回，并取消 5 年内再次申 购资格。住房城乡建设部有关负责人 26 日说， 针对部分地方经济适用住房存在的准入退出 管理机制不完善、日常监管和服务不到位等 问题，住房城乡建设部日前发出通知，加强 经济适用住房管理。 4.29 将农民工 纳入经济 适用房范 围 住建部 国务院昨日向十一届全国人大常委会第十 四次会议作关于转移农村劳动力、保障农民 工权益工作情况的报告。在平等享受公共服 务方面，农民工子女受教育、住房保障以及 户籍成为日益突出的问题。 14 4.29 违规出租 出售经济 适用房将 被收回 住建部 住房和城乡建设部 26 日对外公布关于 加强经济适用住房管理有关问题的通知， 针对部分地方经济适用住房存在的准入退出 管理机制不完善、日常监管和服务不到位等 问题，做出了有关规定。该通知规定，对违 规出售、出租、闲置、出借经济适用住房， 或者擅自改变住房用途且拒不整改的，将按 照有关规定或者合同约定收回，并取消其在 5 年内再次申请购买或租赁各类政策性、保 障性住房的资格。 5.4 加强对房 地产开发 企业购地 和融资的 监管 国务院 国土资源部门要加大专项整治和清理力度， 严格依法查处土地闲置及炒地行为，并限制 有违法违规行为的企业新购置土地。房地产 开发企业在参与土地竞拍和开发建设过程中， 其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保 或其他相关融资便利。 5.5 明确廉租 房违规转 租或出借 将被收回 住房和城 乡建设部、 民政部、 财政部 针对部分地方廉租住房管理中出现的房源闲 置、出借，日常管理和维修养护资金不落实， 准入退出管理机制不完善、日常监管和服务 不到位等问题，做出有关规定。明确廉租房 家庭再购买其他住房的，应当办理廉租房退 出手续；对骗取廉租住房保障、恶意欠租、 无正当理由长期空置，违规转租、出借、调 换和转让廉租住房等行为，可以收回廉租房。 15 5.4 “小产权 房“清理 整治方案 提上日程 14 部委 中国国土资源部执法监察局局长李建勤 4 日公开表示，当前，对于各地发现的小产权 房问题，将采取“一案一处理”的方式。对于 全国小产权房的处理，要等到小产权房处理 政策出台后一并处理。目前国土部等十四部 委正在研究制定小产权房清理整治政策方案。 5.5 进一步 促进房地 产市场平 稳健康发 展的若干 意见 *政 府 从加快保障性住房建设、增加普通商品住 房供给、加强房地产市场监管、扩大二手房 交易等四个方面提出 16 条具体措施，进一步 促进我市房地产市场平稳健康发展，满足居 民住房需求 5.1 监控房屋 预售款 住房和城 乡建设部 正会同人 民银行、 银监会等 相关部门 住房和城乡建设部正会同人民银行、银 监会等相关部门拟对房地产企业在售项目的 预售账款实施监控。根据拟定的方案，房地 产企业的预售账款将存入监管部门指定的专 门账户，并按照项目开发进度和工程资金所 需“专款专用”。房地产企业只有在项目竣工 交付及结算时，才能支配使用项目此前的预 售账款。 5.1 存款准备 金率 中国人民 银行 中国人民银行决定，从 2010 年 5 月 10 日 起，上调存款类金融机构人民币存款准备金 率 0.5 个百分点，农村信用社、村镇银行暂 不上调。 16 5.26 关于土 地增值税 清算有关 问题的通 知 国家税务 总局 为了进一步做好土地增值税清算工作，国家 税务总局日前下发关于土地增值税清算有 关问题的通知，明确土地增值税清算时收 入确认、房地产开发费用扣除等有关问题。 6.17 关于加 快发展公 共租赁住 房的指导 意见 七部门 由住建部等七部门联合制定的关于加快发 展公共租赁住房的指导意见正式发布。公 共租赁住房应向外来务工者开放; 投资者可 转让公租房; 租赁合同期满可续租; 拖欠租金 从工资中扣 10.20 中国人民 银行 央行上调人民币存贷款基准利率 0.25 个百分 点 2.3 项目建设的必要性 按照*区的规划，房地产项目的建设可解决*区内 企业及周边人口的居住问题。不但满足*区基础配套设施的 需求，还可满足*区周边的发展的需要。该项目的建设必将 推动*区的建设速度，具有现实和深远的意义。 随着改革开放的不断深入和西部大开发的蓬勃发展，*经 济发展和城市建设取得了令人瞩目的成就。近年来*各城区的 面貌日新月异，人民生活水平不断提高。 随着城市建设的发展，城市居民住宅的建设得到了较快发展。 但是，由于城市经济的高速发展，*经济总量迅速增加，人口 17 规模不断扩大，住宅供应的缺口不断增加，促使住宅房价不断攀升， 居民住宅市场供求矛盾日益尖锐。大量的居民住宅条件相对较差， 居住环境和居住质量亟待改善。居民改善居住条件的愿望非常强烈， 为了促进社会的和谐发展，维护社会的稳定，提高居民的生活水平， 改善住房条件已成为当务之急。 该项目位于*开发东区，项目四址：二炮以西，科 技创新园以北，*十一路以东，滨河路以南。 综上所述，由*建设的房地产项目的必要性表现在以 下几个方面： 1、作为*区发展的生活设施配套建设，住宅的建设十分 迫切。 2、由于大量的城市居民居住条件相对较差，随着*区经 济的迅速发展，改善居民的居住条件，提高人民的生活水平，是居 民的迫切要求和强烈愿望。 3、该项目的建设，为*区居民提供住宅配套工程。 4、建设住宅项目，扩大住宅供应，是缓解住宅市场供需矛盾， 稳定房价的有力措施。 5、成片规划建设住宅小区有利于改善基地面貌，改善城市形 象。 6、本项目的开发建设将有利于带动周边经济的发展。小区的 物业管理及沿街的商业房的经营有利于繁荣市场经济，扩大社会就 业机会。 项目建成后既为*区增添了标志性建筑，又满足了 广大居民、外地客商投资工作、生活等各方面需求，提高了居民住 宅环境，并对推动城区经济发展、繁荣市场经济文化生活，发挥积 18 极的带动效应，且项目本身具有显著的经济效益和社会效益，开发 建设非常必要。 第三章 项目拟建设目标 本项目征用土地 118.582 亩（折合 7.9 公顷） 。计划建设住宅、 公共配套设施以及地下停车库，每户建筑面积 60901524 户 （总面积 129600，占总户数的 72%） ，91120593 户（总面 积 50400，占总户数的 28%） ，共计约 2117 套。可居住人口约 8571 人，每人平均约占 21。 3.1 总用地面积 总用地约 118.582 亩（折合 7.9 公顷） 其中：1、代征路、代征绿地约 28.58 亩（折合 1.91 公顷） ； 2、区内道路、停车场等用地约 14.762 亩（折合 0.984 公顷） ； 3、绿地用地约 36.54 亩（折合 2.44 公顷） 。 3.2 拟建筑用地面积 拟建筑用地 38.7 亩（折合 2.58 公顷） （以上详细见土地测量成果表） 19 3.3 拟总建筑面积 1、总建筑面积约 210006m2 地上总建筑面积：185006 其中：（1）住宅建筑面积：180000（共有 15 栋高层住宅和板式 中高层住宅） （2）商业及公共配套设施建筑：5006 （含：商铺、幼儿园、垃圾中转站、社区活动中心、会所、物 业管理、供电、供水、供热等公用配套设施） 地下建筑面积：地下车库面积 25000 2、容积率：3.5； 3、建筑密度：43%； 4、绿地率：40.6%； 5、总户数：2117 户； 6、停车位：2080 个（地上 400 个，地下 1680 个） 。 3.4 基本功能 该项目估算投资约 50000 万元人民币。小区一次规划设计，一 次建设完成。房地产项目建成后，可提供 2117 余套高档次精品住 宅，每户建筑面积 60901524 户（总面积 129600，占总户 数的 72%） ，91120593 户（总面积 50400，占总户数的 28%） ，吸纳中、高收入的高科技人才 8571 人入住，为*人才 提供环境优雅、极具江南园林品位的生活、休闲场所和舒适的居住 生活条件，在很大程度上满足中高收入的高科技人才对中高档次住 房的需求。同时，通过该项目的实施，可以优化美化*开发 20 区的人居环境，完善园区功能的配套，进一步提高开发区品位，为 *开发区经济的快速发展提供良好的条件，创造最佳的经济 效益和社会效益。 西部地区国家级*区或非省会城市*区中处于前列。 4.1.3*房地产市场发展特点 2009 年 6 月 25 日国务院新闻办在北京召开关中天水经济 区发展规划新闻发布会，标志着关中天水经济区发展规划 启动实施。在这一历史机遇的推动下，整个大西部的发展进一步得 到落实与实施发展。同时整个西部城市的飞速发展也将借助这历史 性机遇空前扩大化。*作为“关中天水经济区”的核心城市， 必将在这历史性发展机遇中起到至关重要的作用。城市要发展，房 产开发要先行。 1、当期内、当期内*房地产形势分析房地产形势分析 2010 年国家一直在制定各种政策来抑制房价，但对于*这 样的三线城市来说收效并不明显，广大民众是希望房价下跌，可房 产投资持有者，却不断提高放盘的价格。*商品房价格在经历 了几个月的连续虚高上涨的态势之后，在年末的时候终于出现了小 幅回落。从项目建筑类型来看，目前*的在售楼盘以小高层、 多层为主，高层较少，其中多数楼盘以多层、小高层结合为主要产 品。 购房人群的类型分析购房人群的类型分析 21 从图上可以看出：当期内*商品房销售中，解决居住的需 求达到 42%，结婚用房占到 16%，改善居住需求占到 21%，投资需 求占到 15%，其他需求为 6%。可以分析得出，*商品房市场 85%是刚性的居住需求，投资需求仅占 15 %。通过与 9、10 月份数 据比较可以得出，*商品房市场上投资需求继续呈逐渐增多的 趋势。 在售楼盘户型分析在售楼盘户型分析 从图上可以看出：当期内*商品房市场上，一室户型较少， 仅占到全市总销量的 9%；而二室、三室所占比例较大，二室占到 全市总销量的 47%， ；三室占到全市的 38%，四室及四室以上占到 全市总销量的 6%。这是因为*商品房市场上居家和改善需求 22 以及周边购房者在*购房的需求很多，这些置业者绝大多数是 家庭自住，中小户型比较受欢迎，因此二室户型及三室户型在 *房地产市场需求量占据了大多数的市场份额。 2、当期的、当期的“*区区”房地产市场房地产市场 宝鸡市各区商品房均价 3960 3896 3467 3700 4248 2000 2200 2400 2600 2800 3000 3200 3400 3600 3800 4000 4200 4400 中心城区城东城西城南高新区 商品房均价 从成交均价中可以看出，目前*的商品房市场成交均价在 3900 元/平米左右徘徊，而*区则是“*”市商品房市场 发展最为强势的地区，其成交均价高于中心城区近 300 元/平米，居 于*房产市场的领头羊位置。 当期当期*区房产市场简述区房产市场简述 *区房地产市场价格分析区房地产市场价格分析 23 2010 年底*区在售项目 19 个，商品房在售均价 4248 元/平米，目前在售户型多以两室、三室为主，有少数一室。 户型面积在 45147 平米之间，户型面积跨度比较大，购房人群 多以年轻人为主，有很大一部分为投资型购房，进而拉动了 *区房价的稳中有升。 4.1.4*房地产市场发展分析 *房地产价格基本保持了稳步上涨的态势。2000-2009 年， *房屋销售价格累计上涨 30.4%，年均上涨 2.7%。在前几年高 涨幅的基础上 2009 年房屋销售价格涨幅达到 93.4%；分阶段看， 2003 年之前住宅价格涨势平稳，2003 年之后涨势明显加快，特别 是 2007 年高达 98.7%。与*、北京、上海等一线城市相比， *房价基数一直相对较低，多年来一直低于全国平均水平。在 经历了 2004 年以来几年的连续拉高后，2007 年*房价的上涨 幅度快于全国平均水平。主要是缘于*房价近年来一直是稳中 有升的理性市场，商品房主要靠本地购买，炒房现象相对少。虽然 2007 年以来对*来说，房价涨幅是前所未有的，但由于前期房 价涨幅相对较低，受全国大形势的影响有补涨成份。这相对于 *二线城市来讲，影响滞后，节拍慢 3 年，应属于“稳中有升 “。 在国家对国有土地使用权实行“招拍挂“以后，土地交易价格连 年上涨，再加上拆迁费用水涨船高，导致*土地开发成本节节 攀升。2004-2009 年，*用于房地产开发的土地购置费年均增长 59.7%，土地购置费占当年房地产开发投资的比重分别为 6.4%、7.9%、8.0%、8.5%、11.6%，土地购置费在房地产开发投资 24 中的比重逐年上涨。从 2009 年的情况看，土地购置费一季度同比 上涨 71.7 %，二季度上涨 2.6 倍，三季度上涨 1.7 倍，涨势依然坚 挺。 4.2*房地产市场区域划分及区域市场介绍 4.3*房地产市场环境特征 随着*城市化进程的不断加快，在西部大开发和天水经济区 发展的带动下，*近年来经济快速发展，也成为西部大开发的门 户城市，各项都市化城市建设正在快速发展。作为内陆二线城市， *借助国家政策的扶持正在走向国际化大都市的发展前列，已经 成为*仅次于省会西安市的省内第二大城市。最近 5 年来，* 房地产开发投资规模逐步扩大，2004-2009 年，开发投资额由 16.18 亿元增加到 58.56 亿元，增长 2.6 倍；累计完成投资额 163.50 亿元，年均增长 37.9%。房地产开发投资占全社会投资总 额的比重，由 2004 年的 11.5%上升到 2009 年的 13.0%。房地产 开发企业由 2004 年的 107 户增加到 2009 年的 116 户。 由于处在天水经济区发展的重要位置，各大房地产企业也纷纷 入驻*，例如：郭氏企业集团旗下的三迪地产、绿地集团、凯跃 地产等知名房地产企业给*房地产市场带来了空前的发展契机。 房地产开发投资规模持续扩大，已成为拉动*固定资产投资增长 和经济快速发展的重要力量。 4.4 房地产市场情况分析 （1 1）市场背景分析）市场背景分析 25 自 2009 年 12 月起，国家加大对房地产市场宏观调控的力度， 09 年 12 月 14 日，国务院提出四项措施遏制部分城市房价过快上涨； 12 月 17 日，国土资源部等 5 部位出台新政打击囤地炒地，拿地首 付不低于 50%；2010 年元月 10 日，国务院办公厅发出通知，要求 促进房地产市场平稳健康发展；2 月 20 日，银监会规定，流动资金 贷款不得用于固定资产、股权等投资；3 月 30 日，*政府办公 厅要求促进房地产市场平稳健康发展；4 月 15 日，国务院常委会提 出，贷款买二套房首付不得低于 50%；4 月 17 日，国务院提出，房 价过高地区可暂停发放三套房贷；4 月 20 日，住建部发出通知，要 求加强市场监管，未获预售许可证项目，开发商不得收取定金。国 家在半年之内，频频出台楼市新政，目的是为了控制房价暴涨，北 京、上海、广州等一线城市房地产市场受到较大影响，二、三线城 市受到的影响相对较小。（最近出台的具体政策法规见下表） 时间时间主题主题内容及影响内容及影响 7.1 住房公积金缴存 基数调整 上限 提高至 12620 元 根据国务院住房公积金管理条例和*住房 公积金管理条例的规定，今日起，*将开始 对 2010 年度住房公积金缴存基数进行调整，调整之 后，今年住房公积金缴存基数最高将不超过 12620 元。 7.4 国土部：系统清 理房地产闲置土 地 7 月 4 日结束的全国国土资源厅局长座谈会上，国 土部就下半年工作进行了总体部署。会议提到要积 极参与房地产调控，根据年初供地计划，要做好保 障性住房建设土地供应；同时开展房地产企业土地 专项治理，系统清理房地产闲置土地。 7.14 多部委否认调控 将松动 坚定不 移贯彻国 10 条 针对部分媒体有关“房地产市场调控有关政策可能取 消”、“三套房贷放开”、“国资委授意央企拿地”等调 控即将放松或离场的报道，中国住建部、银监会、 国资委昨日分别做出回应。住建部官员特别强调， 各地将继续坚定不移地执行国务院关于坚决遏制 26 部分城市房价过快上涨的通知及相关配套政策。 8.23 李克强 8 天内两 次要求坚决抑制 房地产投机炒作 21 日，李克强在江苏省常州市主持召开加快保障性 安居工程建设工作座谈会并讲话。他强调，以更大 的决心更有力的措施，加快把保障性住房重大民生 工程建设好。而就在当月 13 日，李克强在北京市考 察廉租住房、公共租赁住房等建设时强调，坚决抑 制投机炒作等不合理需求，切实增加住房有效供给， 巩固调控的初步成果，保持房地产市场平稳健康发 展。 8.26 国务院宣称对房 地产调控现状不 满 7 月 4 日结束的全国国土资源厅局长座谈会上，国 土部就下半年工作进行了总体部署。会议提到要积 极参与房地产调控，根据年初供地计划，要做好保 障性住房建设土地供应；同时开展房地产企业土地 专项治理，系统清理房地产闲置土地。 9.2 *住房城乡 建设厅彻查不合 格钢筋 9 月 2 日上午，在裕昌太阳城项目部，省住房和城 乡建设厅工程质量安全监管处、省质监站、*质 监站及相关专家，对媒体反映的外加工钢筋进行了 抽查，这标志着建设主管部门对建筑工程使用钢筋 质量的监管力度再次加大。 9.3 国家统计局:将调 查住房空置率 获取权威数据 国家统计局局长马建堂在第二期媒体统计知识研讨 班上表示，国家统计局将充分利用这次人口普查， 获取用于了解住房空置情况的相关信息；在部分城 市抽选一批住宅小区，进行空置房调查，以发现问 题，积累经验，验证方案，完善方法。 9.8 “直通中南海”留 言板 3 成网友提 房价 9 月 8 日，人民网中国共产党新闻网正式推出“直 通中南海中央领导人和中央机构留言板”。该留 言板突出互动性，旨在让广大网友对中央领导人倾 诉心声，给中央机构提出意见和建议。 （2 2）区域因素分析）区域因素分析 2009 年 6 月 25 日，国务院正式发布了关中天水经济区发 展规划，关中天水经济区是国家西部大开发“十一五”规划 中确定的西部大开发三大重点经济区之一，规划对关中-天水经 27 济区的发展定位是“一个高地，四个基地”，对*的城市定位 是建成区域重要的交通枢纽、国家新材料研发和生产基地、生态园 林城市。 *在规划其中的区位、产业、创新、文化、环境等方 面具有得天独厚的优越条件，规划的实施，是*实现跨越 式发展的历史机遇，巩固和强化作为西部交通枢纽的地位和“承东 启西”的重要作用，使*有了成为区域性中心城市的有利条件。 另外，作为国家级*技术经济开发区，中央财政对引进技术、 消化吸收再创新及实施人才开发工程等方面都会加大投入，同时还 有实施一批重大项目，这些项目对*加快基础设施建设、产业 升级等意义重大，必将带动*经济飞速发展。 （3 3）个别因素分析）个别因素分析 近年来，*的城市建设取得了巨大成就，城市面貌发生了 翻天覆地的变化，经济增速位居全省前列，被授予国家森林城市、 国家节水型城市、全国环境优美城市称号，荣获中国人居环境奖， 跻身“新中国 60 个城市发展代表”行列，良好的人居环境和发展 潜力使城市魅力彰显，吸引着越来越多的人安家创业。*房地 产市场繁荣，不断创造佳绩，房地产开发在品质、规模、信誉等方 面有了很大的提升。 4.5 房地产市场发展趋势分析 *房价总体上看会平稳运行。一是房地产开发成本不断增 加。*是带状城市，市区可供开发的土地极为有限，土地稀缺， 拍卖价格不断上涨，另外，物价上涨引发建筑材料价格的上涨，人 工费用增加，房屋建筑质量的提高也会增加开发成本；二是* 28 的房价水平低于周边城市（如咸阳、汉中、天水、延安、安康等）， 但*的经济实力、城市环境、城市品质远远超过这些城市。总 的来说，*房价处于合理的价格空间之内，涨跌仍将保持平稳 态势。 一直维持稳定状态一直维持稳定状态 从全国范围来看，在楼市新政出台后，北京、上海、广州等一 线城市所受到的影响确实比较大，但是从政策出台的初衷来看，政 策也只是想控制房价的暴涨，因为房地产仍然是拉动经济发展的主 要产业，房地产下滑将直接影响到中国的经济增速；从今年全国经 济发展的基调和经济发展目标来看，房价出现大幅下跌的可能性并 不大。 从政府目前出台的政策来看，政策主要还是针对投资性需求和 投机性需求，对于首套房置业者来说，无论是首付还是利率