银行授信调查报告（适用于房地产开发贷款） .doc

客户经理： 产品经理： 银行授信调查报告 （适用于房地产开发贷款） 客户名称: 项目名称： 授信金额： 授信期限： 授信定价： 担保方式： 担保人全称： 经办机构: 客户经理： 产品经理: = = 声明： 本人对该授信项目进行了深入调查，并在调查的基础上完成本报告的撰写， 本人对调查报告所陈述事实和数据的真实性承担责任。 客户经理签名： 产品经理签名： 客户经理： 产品经理： 贷前调查时间： 地点： 调查访问的对象： 访问人： 调查访问方式及内容： 调查报告目录： 第一部分 授信申请人的基本情况 第二部分 房地产项目的基本情况 第三部分 授信方案 客户经理： 产品经理： 一、授信申一、授信申请请人的基本情况人的基本情况 （一）授信申请人 1、申请房地产开发贷款客户（以下简称客户）成立时间，营业执照和组织机 构代码证号码，企业性质（国有、民营、其他），注册资本，注册地址，法定代表人 等。 对于 2006 年 7 月 11 日后批准成立的外商投资的房地产公司，应根据国家 关于规范房地产市场外资准入和管理的意见规定，了解总投资在 1000 万美元 以上的项目，开发商的注册资金是否全额到位且达到总投资的 50。 客户的建筑资质，建筑施工技术能力； 2、客户的股东构成情况，主要股东名称，股份绝对额及占比。 如控股股东对该客户的人员、资金、物资有重要影响的，须对主要股东的资 本构成、生产经营、资金财务等基本情况作必要说明。 对控股股东的分析，应上溯至最终实际控制人。 3、客户的组织体系 a、客户为非集团公司性质，应阐述贷款客户内部管理，项目报建、施工管理、 财务筹资、技术质量、项目营销等内设机构的情况。同时附客户机构体系图说明； 如果客户为房地产项目开发而成立的项目公司，须说明客户与实际控制公 司在人员任免、资金调度和计价、财务成本核算、施工设施材料使用等方面的处 理规则； b、客户为集团公司制，须说明主要参股或控股公司名称，主营业务，资金负 债，经营状况等情况。 如果其中的下属公司对本次授信有重要影响的，必须详细叙述； 分析集团公司对属下子公司的控制、管理情况； 4、客户的员工情况：人数，职称，文化结构，管理和生产人数。有无特殊人员。 5、法定代表人及其他高层管理人员介绍：姓名，年龄，文化程度，政治面貌， 职业经历，业绩和道德评价。职业经历特别是房地产从业经历要详细说明。 6、公司法人治理结构评价。 客户经理： 产品经理： 信贷调查人员认为其它需要说明的情况。 同时附表说明，推荐表格如下： 客户主要股本结构和主要股东情况 单位：万元、% 股东名称 出资 额度 股权 比例 经营 范围 资产净资产 资产 负债率 销售 收入 净利 现金 流量 客户对外控（参）股企业主要情况 单位：万元、% 参（控）股 企业名称 注册 资本 客户 出资 股权 比例 主营 业务 资 产 净 资 产 资产 负债 率 销售 收入 净 利 经营 现金 流量 净现金 流量 （二）项目法人开发能力与经营业绩 1、主要阐述客户的开发资质、资金实力、行业背景、同业地位、施工水平、项 目运作等方面的情况； 2、叙述客户近年度的主要经营指标，如收入、盈利情况等； 客户主要经营指标统计分析表 年度年度年度调查期 主营业务收入 主营业务利润 净利润 3、简述客户近三年主要房地产项目开发的情况，已开发楼盘名称、施工面积、 投资额、销售收入、利润、市场销售情况、目前物业管理情况、行业与市场评价、 项目业主评价。已开发完工的房地产项目的，有无欠付土地款、工程款、规费等 情况、有无遗留问题； 近三年开发完工房地产项目情况 项目 123 开发楼盘名称 建筑面积 投资额 项目工期时间起止 已销售比例 销售均价 客户经理： 产品经理： 项目开盘销售时间 已开盘销售月数 销售收入 净利润 有无欠付土地款、工程款、 规费等情况 有无其它遗留问题 4、客户在建或拟建项目，须叙述相关项目的基本情况，如土地面积、建筑面 积、项目市场定位与设计、项目投资、筹资方案、已投资情况、后期筹资计划、工 程形象进度等情况； 在建和拟建房产地项目情简要情况 123 房产项目名称 市场定位与设计 土地面积（亩） 建筑面积（平方米） 预算投资 其中：土地费用 已投资额度 后期需投资 其中：需向外借款 项目计划工期时间起止 计划开盘预售时间 形象进度简要描述 上述所列的项目中，必须在调查的基础上，分别就已完工正在实现销售的项 目、在建但已进入预售阶段的项目、在建并预计在授信期内进入预售阶段的项目、 在建（拟建）并在我行授信期内不能进入预售阶段的项目、房地产开发商用于土 地储备或在我行授信期内计划进行的土地储备与项目开发等情况进行说明。 （三）授信申请人财务分析 主要以客户近三年和调查期的财务报表（资产负债表、损益表、现金流量表） 为基础，结合贷款客户的总分账务，重点对贷款客户偿债能力、盈利能力、现金 流量和成本利润进行分析，形成对该客户的财务综合评价。 资产负债表的说明： 主要叙述客户资产负债表中主要科目的余额情况，在认真阅读经审计的客 户会计报表及审计附注，核查企业总分账务的基础上，对存货、预付账款、借款、 预收货款、应收账款等重要科目进行重点阐述。 客户经理： 产品经理： 对存货反映不真实、成本结转不配比、销售入账不规范、对外融资反映不全 面、资本金到位不充分、利润核算不合理等情况，要详细说明上述事宜对本次授 信的影响。 对账务反映不规范的情况，应依据会计规则进行账务调整，然后对其进行财 务分析。 财务报表科目反映、规范性问题足以影响财务报表真实性的，应慎重选择是 否对其授信。 资产负债情况 年度年度年度 调查期调查期科目说明 总资产 流动资产 货币资金 应收票据 应收账款 存货 其中：在建工程 原材料 预付账款 其他应收款 长期投资 固定资产 无形资产 总负债 流动负债 短期借款 应付票据 应付账款 预收账款 其他应付款 未交税金 长期负债 其中：长期借款 所有者权益 股本 资本公积 盈余公积 未分配利润 如果企业有正式经审计的会计报表与审计注释，授信调查人员可对相关重 客户经理： 产品经理： 要科目进行简要说明；如企业不能提供会计报表的审计注释或注释不全，授信调 查人员须对相关重要科目进行调查与询问，并进行详细说明； 偿债能力及盈利能力分析： 主要对客户的资产负债率、流动比率、速动比率、利息保障倍数、销售利润 率、净资产利润率等指标进行数据对比和文字分析说明，数据对比和文字说明要 言之有物，符合实际。 a、偿债能力分析 年度年度调查期 流动比率 速动比率 资产负债率 利息保障倍数 负债/有形资产 分析：对偿债能力指标进行详细分析。 b、营运能力分析 年度年度调查期 应收账款周转天数 存货周转天数 总资产周转率 固定资产周转率 分析：对营运能力指标进行详细分析。 c、盈利能力分析 年度年度调查期 销售利润 营业利润 投资收益 净利润 总资产利润率 净资产收益率 分析：对盈利能力指标进行详细分析。 现金流量分析： 为动态掌握客户资金使用情况，信贷调查人员同时应对客户的现金流量表 进行数据对比和文字分析，阐述经营、投资、筹资活动中变动事项，相互平衡调 剂过程及变动特点。如果变动事项重大，必须说明。 信贷调查人员认为其它需要说明的情况。 客户经理： 产品经理： 同时附表注释，推荐表格如下： 年份期初现金经营现金流量投资现金流量融资现金流量期末现金 年度 年度 分析：对现金流量增减趋势进行原因说明和分析。 对外担保分析： 总额： 采用调查方式：企业说明财务报表明细账合同电话或函证实地调查政府或媒体统计数据 其他方法 调查方式说明： 被担保单位借款数量期限反担保措施是否面临诉讼 分析：对担保情况风险程度以及对借款人的影响进行分析和说明。 授信申请人与银行往来情况： a、借款人与我行关系 存款户开户日期账户性质自年初至上月在我行日均存款 上月末在我行贷款余额上月末在我行存款余额 上月末在我行其他授信余额其中保证金账户余额 现有综合授信额度额度用途 历史授信情况日期金额到期日还款日期付息情况说明 分析： b、金融机构对授信申请人授信情况统计表 序号金融机构名称已支用额度授信额度授信期限起止担保或授信条件存款余额 叙述客户的融资借款情况、融资渠道与可靠性、相关金融机构对其授信政策 与条件； 叙述人行信贷查询系统的查询结果情况，如查询结果与调查数据不一致，请 说明原因。 二、房地二、房地产项产项目的基本情况目的基本情况 （一）项目概况 概要叙述房地产项目的地点、用地面积、建筑面积、市场定位与设计、投资 客户经理： 产品经理： 预算、自有资金额度及比例、平均成本与销售均价、销售收入与利润、授信需求。 用地面积建筑面积 市场定位与设计 总投资 资本金投入及占比 销售收入 投资利润率 内部收益率 投资回收期 项目主 要指标 贷款额度 贷款偿还期 （二）项目地段区域与配套情况 房地产项目具有很强的地域性，项目所处的地段和区域配套是一个项目成 功开发最重要的因素。因此对部分的情况，授信调查人员要深入实际，细致调查， 广泛收集资料与数据，合理分析与判断，以得出可信度较高的结论。 该部分主要叙述项目所在地的规划、土地的使用权属、土地等级、用途和使 用年限、项目用地的面积与形状、项目所在地的交通通讯、水电汽供给、医疗设 施、教育文化、购物娱乐、环境卫生、采光通风等情况； （三）项目市场定位与规划设计 房地产项目的市场定位与规划设计是适应市场需求、实现顺利销售的关键 步骤。 a、叙述当地的社会经济发展情况：国民生产总值、财政收入、居民收入情况 及变动率、居民平均居住面积等； b、叙述当地房地产政策：土地供给模式、土地供求状况和土地拍卖成交价格 历史记录、 开发商土地储备情况； c、叙述项目所在地的房地产整体供需情况、价格行情走势、市场特征、购房 者对本区域房地产项目的需求特点；开工建设的商品房面积及销售、空置情况等。 此次授信项目的市场定位与规划设计： 主要叙述建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率；主要房型、面积、套数等； 推荐表格如下： 楼盘类型 类型面积（或代表类型面积）户数平均成本销售均价 项目楼 盘情况 简要描 述 合计 客户经理： 产品经理： 土地面积 建筑面积 土地等级 土地规划用途 土地费用 土地平均成本 （万元/亩） 土地密度 容积率 绿化率 项目用 地及规 划情况 土地费用付款情况 （四）楼盘对比情况 为使项目授信调查更具有可信度，应对授信项目所在区域内有可比性的项 目和虽处于其它区域但有参照价值的楼盘项目进行调查与统计，并对项目之间 的地段与配套、市场定位与设计、成本与售价、销售情况进行对比分析和说明； 对比楼盘项目基本情况统计表 对比项目 名称 土地等级 规划用途 建筑面积容积率 预算投资工程进度平均成本平均售价开盘时间 已销售 比例 其它 情况 （五）工期安排及工程形象进度 1、叙述项目的工期安排、目前已进行的工期、其控制工程的工期安排； 2、施工单位与工程监理情况：简要叙述施工单位的施工资质、经营实力、施 工能力与施工业绩；对本项目的垫资条款与付款进度；监理单位的监理资质等基 本情况； 3、目前工程的形象进度，项目报批、桩基处理、建筑安装、装饰配套等子工 程的实际进展； 4、要依据可行性研究报告和施工预算，了解计划的工期，分析实际工程进度 和计划的差距及原因。 5、收集、提供项目所在地的交通地图或规划地图。 6、项目开发手续办理情况：说明土地出让协议、 土地使用权证、 建设用地 规划许可证、 建筑工程规划许可证、 施工许可证和预售许可证的详细内容， 对上述证件中存在不一致之处进行解释。 7、分析在项目施工期间，由于天气、交通、环境管制、原材料供应等因素对 工期可能造成的影响； （六）项目投资 序号项目投资缺口 客户经理： 产品经理： 1.1 土地费用 1.2 前期工程费用 1.3 基础设施建设费 1.4 建筑安装工程费 1.5 开发间接费 1.6 管理费用 1.7 销售费用 1.8 开发期税费 1.9 其他费用 1.10 不可预见费 1.11 财务费用 合计项目总投资 叙述土地取得成本和项目投资的构成、土地单价和项目各房型的平均成本， 分析土地成本、建筑成本、装修成本的构成，与项目所在地的其它项目开发对应 成本相比，有无不合理差异，如有，请分析原因。 对于经过转手获得的土地，要说明历次交易的合法性、对价支付情况。 （七）项目筹资 序号 资金来源计划额度 占项目总投 资比例 已到位资金 占计划 比例 后期预计到位资金 1 资本金 2 银行借款 银行借款 其他行贷款 其中 5 施工单位垫资 6 预租售收入回款 销售收入回款 出租收入回款 其中 经营收入回款 7 其它资金来源 5 合计 1、项目筹资计划： 叙述项目筹资方案中资本金、银行借款、施工单位垫资、预租售收入回款的 额度，说明上述资金来源的确定性，相关的附加条件（如银行抵押措施、利润分成 条款等）。 预租售收入回款额度要与房地产项目销售计划预测表为依据，经实证测 算后，确定期可回款的进度与额度。 客户经理： 产品经理： 项目筹资方案中各项来源的资金成本与合理性。自有资金要重点说明，根据 人民银行 121 号文的规定，自有资金为开发商的所有者权益。对于项目公司，所 有者权益只对应一个项目，比较容易确定项目自有资金。对于同时开工几个项目 的非项目公司，所有者权益就要对应开发商正在开发的所有项目的总投资。对所 有者权益的构成应予以调查核实，比如资本公积较大的，应说明资本公积的构成， 对于股东超额注资形成的，须要求股东出具在偿还我行贷款前不收回相应资金 的书面承诺。 2、已到位资金情况 叙述已到位资金的额度与构成；分析实际到位资金与筹资计划差异的原因； 特别说明施工欠款、原材料欠款的数量。 3、后续资金来源 叙述后期资金来源的构成，资金额度与进度的计划安排；预租售收入回款额 度要与房地产项目销售计划预测表为依据，经实证测算后，确定后期可回款的 进度与额度；相关重要融资渠道的确定度。 （八）市场需求与销售预测 计划工期 工期起止 开发期数及相应工期 首期开盘时间 整体计划销售月数 可销售面积 预计销售收入 已销售面积 已实现销售收入 按揭银行 拟按揭总额度 项目销 售情况 最长按揭期限 最高按揭成数 1、项目所在区域附近有可比性的房地产开发项目建设进程、销售价格、销售 情况（如在项目所处地段与配套中可比楼盘对比部分已进行叙述，此部分可不再 作说明）； 2、本项目的销售计划、销售价格、预售情况、按揭销售方案、销售资金回笼 预测； 3、按揭销售方案：计划按揭银行、条件、办理笔数，金额，对象等。 4、如果授信项目已部分实现销售，应对其情况进行调查与说明 a、已经售出面积：应当区分住宅、商业用房、办公用房和车库，分别叙述已 经售出的面积和套数。 销售收入金额：叙述已实现的销售收入中，全款、按揭、支付定金、销售返租 的各 客户经理： 产品经理： 自金额与比例。 销售收入现金回款：说明与销售收入金额形成差距的原因。 前期项目销售情况统计表 其中其中 房型类别 计划销售 面积 计划 销售 户数 已销售 面积 已销 售户 数 全付款按揭 订购 其它 销售收入 全付款按揭订购其它 合计 三、授信方案三、授信方案 （一）项目法人的授信需求 叙述客户的授信具体需求，包括额度、期限、用途、支用计划、还本付息计划。 分析客户产生资金缺口的原因，评价其对额度、期限、支用进度的合理性。 （二）我行授信还本付息的预测 年年序 号 名称 上半年下半年上半年下半年 借款余额 1 其中：银行借款余额 2 还款来源小计 销售回款 其中：按揭销售回款 开发商利润 开发商自有资金 工程队垫资款 其它银行借款 其 中 其它资金来源 3 须归还支付的项目小计 支付工程费用 其中：支付工程队垫资 其 中 支付其它事项 4 支付借款利息 其中：支付银行借款利息 5 归还银行借款 其中：归还我行借款 6 归还后银行借款余额 其中：归还后银行借款余额 客户经理： 产品经理： 归还银行借款期限 授信还本付息预测必须在综合分析项目销（预）情况、客户资金情况、垫资情 况、其它银行授信情况等基础上，按照谨慎原则，确定我行授信归还的进度、额 度和期限。 还款可靠性分析：除说明还款来源外（主要是售楼收入），还要说明我行控制 这些收入的方法和可靠度，例如如何确保在抵押权不在我行或我行不能办理公 积金贷款的情况下确保销售收入进入我行。 （三）授信担保方案 抵押物情况分析：如是用项目用地抵押、在建工程抵押，须说明项目用地的 面积、地段、在建工程形象进度、抵押物评估价格、抵押率、变现能力等。 叙述如有工程垫资款，