重庆沙坪坝大学城曾家镇“碧水山庄”项目开发策划报告.doc

重庆大学本科学生毕业设计重庆沙坪坝大学城曾家镇“碧水山庄”项目开发策划报告2(修改版)学 生：笑嘻嘻学 号：笑嘻嘻指导老师 ：黄正军专 业：房地产经营管理重庆大学建设管理与房地产学院二o一二年六月graduation design of chongqing universitydevelopment planning report for water villathe expansion project of scence ordinating zone of zengjia town,university city,shapingba,chongqingundergraduate: 笑嘻嘻student id:笑嘻嘻supervisor: prof. huang zhengjunmajor: real estate managementcollege of construction management and real estatechongqing universityjune2012中文摘要摘 要重庆市沙坪坝区西永大学城曾家镇地处大学城西南方向，旅游资源丰富，每年都会举办各种各样的旅游节日，吸引非常多的外来人口。项目地处曾家莲花湖，项目位置优越，投资环境良好，在未来不久，莲花湖将会被各路开发商看中，本项目正是乘着这样的契机，将会在市场风云变幻中脱颖而出，所以项目取案名为“碧水山庄”，英文为“water villa”。此策划报告是经过本项目组查阅多方面文献资料，多次实地查勘，根据莲花湖目前的综合现状，运用科学的分析手段，对莲花湖周边风貌协调区的整体定位、形象设计、业态分布、价格制定、营销策略、开发投资收益等一系列因素得出了相应的结论，得出了本项目的整体开发策划方案。关键词：稀有别墅群，旅游地产，大学城最后的宝地abstractshapingba district, chongqing university of the west wing city once home town is located southwest of the university town, rich in tourism resources every year to organize a wide variety of tourist festival to attract more foreign population. the project is located in lotus lake, once home, the project location and good investment environment in the future soon, lotus lake will be the brightest developers fancy, this project is riding on this opportunity will stand out in the market changes project case is called water villa. this planning report after the project team access to many documents, several shidichakan, according to the lotus lake, current status quo, the use of the means of scientific analysis, the overall positioning of the style of coordination area around the lotus lake, image design, format distribution. price development, marketing strategy, development and investment income a number of factors have come to the conclusion obtained in this projects overall development planning program.key words: rare villas, tourism, real estate, university city last of the treasure i小组分工情况小组分工情况组长：小组成员：分工情况一览表序号课程设计内容1前期准备工作（问卷设计与调研）2总论3项目投资环境分析4市场分析与定位5项目规划设计6项目投资分析7财务评价8项目风险分析9项目工程管理10项目营销策划11项目广告推广12项目物业管理13word文本格式整理iii目录目 录摘 要iabstractii1 总论11.1 项目概况11.1.1 项目区位11.1.2 项目经济技术指标31.2 地块分析41.2.1 优势41.2.2 劣势41.2.3 威胁41.2.4 机会41.3 项目发展战略51.4 主要策划结论51.4.1 投资环境分析结论51.4.2 消费者市场分析结论51.4.3 项目定位和目标客户分析结论61.4.4 项目产品设计结论61.4.5 投融资建设结论71.4.6 项目财务分析与风险规避结论71.4.7 营销策划建议71.4.8 物业管理结论72 项目投资环境分析82.1 项目投资政策环境分析82.1.1 全国2011年宏观调控政策分析82.1.2 重庆市地方政策112.1.3 政策对房地产市场影响分析142.2 项目投资经济环境分析142.2.1 2011年全国宏观经济分析142.2.2 2011年重庆宏观经济分析192.3 人口环境分析262.3.1 全国人口环境262.3.2 重庆人口环境272.4 自然环境分析282.5 总结283 市场分析303.1 全国房地产市场303.1.1 房地产开发投资完成情况303.1.2 全国商品房销售和待售情况323.1.3 房地产开发企业资金来源情况343.1.4 全国房地产开发景气指数353.2 重庆房地产市场363.2.1 重庆房地产开发投资规模363.2.2 重庆房地产市场供给373.2.3 重庆房地产市场需求423.2.4 重庆商品房成交价格433.2.5 总结433.3 沙坪坝区房地产市场443.3.1 沙坪坝区总体经济443.3.2 沙坪坝区房地产市场情况463.4 市场调查483.4.1 调查过程483.4.2 调查数据分析483.4.3 调查数据总结533.5 项目周边楼盘543.5.1 周边楼盘分布图543.5.2 项目周边楼盘情况543.5.3 竞争重点项目分析553.6 市场定位613.6.1 项目定位原则613.6.2 定位依据623.6.3 定位内容624 项目规划设计654.1 项目规划依据654.2 项目设计理念原则654.3 规划设计定位654.4 项目规划设计664.4.1 规划设计项目总图平面布局664.4.2 建筑设计空间布局674.4.3 建筑设计704.4.4 道路设计704.4.5 景观规划设计724.4.6 宅前及沿路绿化734.4.7 公共建设及配套规划布局754.4.8 户型配比设计764.5 方案结构设计774.5.1 设计的主要依据与资料774.5.2 工程概况774.5.3 地基基础设计774.5.4 基本风压784.5.5 地震设防784.5.6 结构型式784.5.7 荷载取值784.5.8 地下、半地下室外墙混凝土抗渗等级794.5.9 墙体材料794.5.10 变形缝及后浇带的设置794.6 暖通消防说明794.7 电气设计804.7.1 设计依据804.7.2 高压开关站804.7.3 供电设计804.7.4 配电系统814.7.5 防雷及接地814.7.6 火灾报警及控制系统814.7.7 电话系统824.7.8 数据网络系统824.7.9 有线电视系统824.7.10 楼宇对讲系统824.7.11 闭路监控系统834.7.12 停车场管理系统834.7.13 本工程弱电系统还包括834.8 工程技术指标汇总835 项目投资分析与销售预测855.1 投资与成本费用估算说明855.1.1 投资与估算依据855.1.2 投资与估算范围855.2 投资与成本估算过程和说明855.2.1 土地费用估算855.2.2 项目前期工程费用估算865.2.3 建设工程安装费用估算875.2.4 基础设施配套费用估算885.2.5 公共设施配套费用估算895.2.6 开发期间费用估算895.2.7 管理、财务、销售、不可预见费用估算915.3 投资估算结果925.3.1 项目投资估算结果925.3.2 项目开发进度925.4 项目预期收入估算和资金筹措955.4.1 销售收入预测955.4.2 销售环节税费估算975.4.3 项目投资进度计划和资金筹措985.5 项目融资分析1005.5.1 融资渠道介绍1005.5.2 项目融资建议1006 财务评价1026.1 财务评价依据1026.2 财务评价基础数据1026.3 财务评价1036.3.1 盈利能力分析1036.3.2 偿债能力分析1066.3.3 资金平衡能力分析1077 项目风险与不确定性分析1107.1 盈亏平衡分析1107.2 敏感性分析1127.3风险识别1137.4风险分析1137.4.1项目投资决策阶段风险1147.4.2项目建设前期阶段的风险1157.4.3项目建设期阶段的风险1167.4.4项目销售阶段的风险1177.5防范和降低风险对策1177.5.1建设期间风险控制主要措施1177.5.2其他风险规避措施1187.5.3风险的处理常见的方法1198 项目管理1208.1 项目概况1208.2 建设地点及环境概况1208.2.1 地理位置1208.2.2 气候条件1208.2.3 工程地质水文条件1208.2.4 交通等公共设施条件1208.3 管理模式1218.3.1 管理模式选择1218.3.2 部门制项目管理模式注意事项1218.3.3 组织结构图1218.3.4 部门岗位配置与岗位职责1228.4 项目管理目标1228.4.1 工期目标1228.4.2 造价目标1238.4.3 质量目标1238.4.4 安全目标1238.5 项目实施主体与施工准备1238.5.1 设计单位的选择1238.5.2 监理单位的选择1248.5.3 施工单位的选择1248.5.4 设备材料的选择1258.5.5 施工准备情况1258.6 过程控制1258.6.1 进度控制1258.6.2 质量控制1268.6.3 成本控制1278.6.4 合同与招投标管理1288.6.5 安全管理1298.6.6 竣工验收1299 项目销售策划1319.1 营销卖点梳理及市场主题的确定1339.1.1 选择“a”的十一大理由1339.1.2 市场主题初定1339.2 总体营销策略1349.2.1 强势形象定位，主推区域轮动1349.2.2 体验营销，渠道推力1349.2.3 线上媒体和线下活动的纵贯配合1359.2.4 注重动态客户关系营销1359.3 营销手段1369.3.1 展示营销1369.3.2 活动事件营销1389.3.3 dm营销1399.3.4 业主营销1399.4 销售控制策略1399.4.1 销量控制法1399.4.2 价格控制法1399.4.3 时间控制法1409.5 项目现场包装1409.5.1 楼盘包装1409.5.2 售楼中心1429.5.3 样板房装修1469.5.4 形象包装1499.6 入市策略1509.6.1 洋房1509.6.2 商业1519.6.3 别墅1519.7 销售实施阶段划分1519.8 销售执行计划及策略1529.9营销费用预算及分配15910 项目广告推广16110.1 广告策略16110.1.1 广告宣传目标16110.1.2 总体策略16110.1.3 要树立的形象16110.2 广告媒体策略16110.2.1 媒体组合16110.2.2 媒介选择16210.3 广告表现策略16510.3.1 广告主题16510.3.2 广告创意16510.4 广告计划16710.4.1 广告发布计划16710.4.2 分期广告的整合策略16810.4.2 其他营销活动计划17110.5 广告预算及分配17310.6 营销推广效果的监控、评估及修正17411 物业策划17511.1 物业前期介入的意义17511.2 本项目物业前期介入选择17511.2.1 物业公司组织架构17511.2.2 物业公司费用核算17611.3 物业前期介入的主要管理工作18011.4 物业前期介入其他工作182参考文献185附 录186附图a：总平面图186附图b：别墅鸟瞰图186附图c：商业鸟瞰图187附表a：市场调查表18871总论1 总论1.1 项目概况1.1.1 项目区位项目位于重庆沙坪坝曾家镇。曾家镇人杰地灵、山川秀美。她位于重庆市主城区西部、沙坪坝区的西南隅，紧邻建设中的重庆市大学城，东以寨山坪为界毗邻西永镇，南接九龙坡区金凤镇，西靠壁山县壁城镇、狮子镇，北连虎溪镇。 曾家镇距成渝高速路白市驿入口10公里、距319国道10公里、距襄渝铁路干线西永站13公里。规划中的重庆二环高速路横穿曾家镇南北，快捷方便抵达主城区各中心地域。已开工建设的大学城百米科技大道和即将建设的渝遂高速路将使曾家镇到沙坪坝主城区的时间缩短到15分钟；幅员面积34.03平方公里，平均海拔高度290米。辖10个行政村、1个居民委员会、110个合作社，有总人口17407人，其中：农业人口15907人，非农业人口1500人。是重庆市“百镇风貌”建设镇和“重庆市优秀绿化小城镇”。 图1.1 莲花湖畔曾家基础设施配套完善。实现了村村通公路；镇内有10千伏高压线路34千米，有变压器47台，容量3000千伏安；镇内有一个容量3000门的程控交换机站，已安装程控电话1200门；已铺建成从九龙坡区含谷镇到曾家镇的天然气管网，可日供气6-10万立方米；镇内有自来水站一处，日供水能力300立方米，现已安装自来水700户，受益人口2000人；镇内除场镇安装有排污管网以外，其余各村均未安装排污管网，境内有可供排污使用的沟渠、河道等20千米。 面向新世纪，曾家镇党委、政府凭借得天独厚的区位优势，抢抓国家西部大开发的机遇，描绘了把曾家建设成为“都市生态农业大镇、旅游观光休闲名镇、城市化建设卫星镇”的崭新蓝图。开放的曾家正成为沙坪坝区又一片投资兴业的热土、旅游度假的胜地。图1.2 莲花湖重庆莲花湖，位于沙坪坝区曾家镇西南，是近郊户外旅行的一个目的地，半月前专程前往一游，那一天还有春寒料峭的感觉。到了那里，才想起多年前曾经单位组织到过一次。这是位于缙云山下的一个山清水秀的休闲地，空气清新，湖面450多亩，湖光水色可以垂钓、泛舟，湖区内桃花、迎春花等植物正当盛开的时节，周边田野山上白色的梨花也如白云片片，背面山上云雾缭绕，抑或是农家炊烟。观音岛上10多米高的观音塑像慈祥和蔼；湖岸边的植物迷宫占地70多亩，是游人必去游玩寻乐的地方。结合当地旅游资源和政策和地块用地性质一类居住用地和商业用地，将项目定位于居住、旅游、度假、休闲。1.1.2 项目经济技术指标沙坪坝区曾家莲花湖片区控规组团a05-1/01、a08-1/01、a10-1/01、a12-2/01、a14-1/01、a15-1/01、a16-1/01号地块 宗地编号：12006总面积：195995平方米建设用地面积：195995平方米规划建筑面积：199914.9平方米 代征面积：0平方米容积率：1.02出让年限：40年图1.3 莲花湖地块卫星图位置：沙坪坝区曾家莲花湖片区控规组团a05-1/01、a08-1/01、a10-1/01、a12-2/01、a14-1/01、a15-1/01、a16-1/01号宗地四至：沙坪坝区曾家莲花湖片区控规组团a05-1/01、a08-1/01、a10-1/01、a12-2/01、a14-1/01、a15-1/01、a16-1/01号宗地规划用途： 一类居住用地、商业金融业用地1.2 地块分析1.2.1 优势地处幸福水库核心地段，四周背山面水，是一块风水极佳的宝地，观湖观山景，项目得天独厚。自然环境优越，莲花湖公园修建于此，周边是虎峰镇旅游区，各种风景资源集聚于此。纯粹的高品质生活居住区，周边无工业及商业用地。项目附加值高，未来升值空间大。临海项目空气质量较高，满足人们养生的需求。项目地处大学城区域，将来随着大学城的发展，这里将会成为更加繁华的地区。1.2.2 劣势容积率比较低，对于开发商来说，利润将大打折扣。项目现在周边没有大型商业，医院，各种配套，生活不方便。目前地块所处的莲花湖风景区，虽然是一个风景区，但是周边的脏乱差随处可见，这将会对项目一期销售产生相当大的影响。交通不便，现在去莲花湖风景区仅仅两条一般道路，对于以后顾客出行是一个很大的劣势。1.2.3 威胁政府在宏观上对于房地产的各种政策，和特别是对于别墅项目的不重视和打压，使得项目的建设存在诸多问题，调规几乎不可能。随着附近其他优质开发商的新盘开始销售，在别墅和洋房上，虽然同类型产品不多，但是金科，龙湖，协信的洋房和别墅相当具有竞争力。1.2.4 机会本项目虽然有众多同类型的产品，但是能够具有本项目这样的优异环境优势的还是几乎没有，只要产品有很好的品质，这里绝对是别墅市场的有力竞争者；重庆市被确定为中国五大中心城市以后，很多外来的投资客，对于这个有力地段的稀缺产品，相信会得到大多数人的青睐。缙云山作为重庆具有标志的山脉，在这里的别墅会具有与一般别墅相当区别化的对待。未来重庆的副中心，大学城片区承载着重庆未来的发展之路，所以随着大学城的日新月异，本项目所处地块将得到很大的发展。1.3 项目发展战略在全国整体经济较快发展，重庆市场经济快速平稳发展的前提下，软硬投资相当良好，在房地产发展，特别是渝派地产发展成熟的今天，我们对沙坪坝大学城曾家莲花湖地块做全程设计。从项目发展战略上讲，由于市场要求和开发商自身实力的综合评价，故采用集中开发、滚动投入的开发策略。1.4 主要策划结论1.4.1 投资环境分析结论房地产业是国民经济的支柱产业，在现阶段外围金融环境不理想，只能靠拉动内需来保证经济增长的情况下，中央政府也不希望房地产业真的一蹶不振，所以在遏制住地方政府的暖市行为后，中央政府以下调存款准备金的方式表明了自己对房地产业的态度。重庆作为中国五个中心城市，作为西部唯一的直辖市，经济快速平稳发展，为房地产投资提供了很好的温床。沙坪坝西永新区和大学城一起作为重庆最有潜力的片区，已经有龙湖、富力、协信、金科等大型品牌开发商入驻，未来发展必将蓬勃。（祥见第二章）1.4.2 消费者市场分析结论由于时间仓促，本项目市场调查问卷200份，主要是在大型房交会现场高档楼盘发放，还有用邮件定向发放，主要为公司高管，效果不是很理想，所以本项目的市场调查结果仅为参考。家庭结构：以三口之家和四口自己为主。家庭月收入：家庭收入6000元以下占13.00%，6000-10000元占31.00%，10001-15000元占33.00%,15000以上23.00%。置业情况：第一次置业比例为21%，第二次置业的为32%，第三次置业的为33%，三次以上置业的为14%。首付支付能力18万以下占34.00%，18-30万占21.00%，30-60万占22.00%，60-90万17.00%，90万以上占6.00%。期望购买形态：花园洋房的占60.00%，期望购买别墅的30.00%，期望购买高层、小高层的占10.00%。（详见市场调查章节）1.4.3 项目定位和目标客户分析结论本项目定位主题是：天然+宜居+高档+文化本项目客户定位是：核心客户：他们收入属于高收入水平，有私家车,喜爱居住在山水旁的消费者，周边老师和沙区老板。重要客户：九城区的投资和居住者。次要客户：市外人员投资与居住。本项目建筑风格：以浅黄色为主调，辅以深蓝色。洋房项目：以黄色为主的法式洋房，具有庄园式的静谧感觉。别墅项目：以淡黄色和深蓝石为外墙主要颜色的法式庄园式庄重，给人神秘、安详的感觉。项目价格定位洋房项目：在8000元/，别墅项目均价1.2万/。（祥见第三章市场定位）1.4.4 项目产品设计结论本项目以树立品牌为核心策略，最大化实现盈利。在设计上考虑到市场消费者调查和市场定位。在整体平面图上，最大化保留原来的地质地貌，在此基础上开发建筑密度较低的洋房和别墅项目。洋房：层数：4+1。共26栋。每栋两个单元，一个单元是一梯两户，共416户.别墅：三拼别墅共75栋，总共225户。户型设计，都是130-250平米的大户型，别墅套内面积最大可到500平方米。商业：商业是位于中式商业街对面的欧式商业街，商业街共两层，单层6米。约1.5万方。车位：本项目另设有1500个车位。本项目公共设施有物管用房，篮球场，老年活动中心，幼儿园，医院等。1.4.5 投融资建设结论本项目开发资金158539万元，其中资本金58055万元，借贷资金18945万元。资本金比例为35%。融资手段有：银行借款、自有资金、预售再收入。1.4.6 项目财务分析与风险规避结论本项目在财务市场风险规避结论如下“碧水山庄”的各部分项目建议价是：洋房：8000元/ ,别墅均价：1.2万/商业：2万/，车位：8万/个。项目测算利润率33.12%。项目具有良好的利润率和资金及利润率，有较强的融资能力和资金偿还能力，结果证明，该项目可行。项目具有良好的社会效益和环境效益。1.4.7 营销策划建议本项目利用低开高走的售价策略，共销售4期，每期以5%的增长率增长。具体详见营销策划章节。1.4.8 物业管理结论本项目定位为天然+宜居+高档+文化的小区休闲居住理念，物业费经测算，收取洋房物业费为2.8元/，别墅物业费为3.5元/,商业为4元/。详见物业管理策划章节。312 项目投资环境分析2 项目投资环境分析2.1 项目投资政策环境分析2.1.1 全国2011年宏观调控政策分析2011年度调控政策汇总表2.1 2011年调控政策汇总发布时间主要内容简评1月20日上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。首次提准1月26日国务院推出楼市调控新政，二套房首付比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍，暂停向有两套房的本地家庭售房。限购开始1月28日国务院同意在部分城市试征房产税，上海、重庆28日起推行试点。房产税试点2月9日央行年内首次加息，上调金融机构存贷款基准利率0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。首次加息2月24日央行年内第二次上调准备金率0.5个百分点二次提准3月25日央行今年第三次上调存款准备金率0.5个百分点，也是去年以来第九次上调。此次上调之后，大型金融机构存款准备金率将达到20.0%的历史高位。三次提准4月6日上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点。二次加息4月21日上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行去年以来第10次上调存款准备金率，也是今年以来第4次上调。本次上调以后，大型商业银行存款准备金率将升至20.5%的历史高位。四次提准5月1日商品房销售明码标价规定2011年5月1日起施行。明码标价施行5月5日国土资源部印发关于下达2011年全国土地利用计划的通知。该计划中，新增建设用地计划安排量比去年略有增加。供地量增加5月16日据各地上报汇总，2011年全国住房用地计划供应21.80万公顷，与2010年供应计划(18.47万公顷)和实际供地量(12.63万公顷)相比，分别增加18%和72.6%，超过前两年年均实际供地量(10.17万公顷)。计划供应保障性安居工程用地7.74万公顷，占住房用地供应计划的35.5%，与2010年计划(6.58万公顷)和实际供地(3.24万公顷)相比，分别增加17.6%和138.9%。相比2010年，2011年住房用地供应增加，保障房用地更是激增5月18日再度上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行今年以来第五次上调存款准备金率。今年以来，央行以每月一次的频率，在过去四个月里先后四次上调存款准备金率。同时这也是央行自去年以来准备金率的第十一次上调。此次上调之后，大中型金融机构存款准备金率达21%的高位。五次提准5月26日国土部向各省国土部门下发了关于严格落实异常交易地块上报制度有关问题的函，要求各县级国土部门对2011年以来的成交地块进行清理，对漏报的地块应在6月30日前补充上报。这意味着，为加强基层土地拍卖监管，国家地价监控已细化至县城。地价监控细化至县城6月9日住房和城乡建设部部长姜伟新要求，今年的1000万套保障性安居工程建设任务是中央政府向全国人民的承诺，是改善民生的标志性工程，各地必须在11月末以前全面开工。要求1000万套保障房11月末前全面开工6月20日央行再度上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行今年以来第六次上调存款准备金率，自去年以来，央行更是先后12次上调准备金率达到了21.5%的高位。六次提准7月7日央行正式实施年内第三次上调利率，加息0.25个百分点，这也是自去年进入加息通道后的第五次行动。业内人士指出，在这样的货币政策影响下，今年下半年楼市将极有可能提前进入“阴跌期”。三次加息9月11日国家统计局今日公布的数据显示，8月份cpi（消费价格总水平）同比上涨6.2%，与上月6.5%的涨幅相比有所放缓，该值并未超出市场普遍预期。央行表示下半年将把稳定物价水平作为金融、宏观调控的首要任务，继续坚持实施稳健的货币政策。cpi涨幅微降，货币政策坚持稳健10月14日建行将首套房贷最低利率由原来的基准利率上浮到基准利率的1.05倍。部分银行首套房贷利率上浮10月27日来自住房城乡建设部的最新数据显示，截至9月底，全国保障房已开工986万套，占年度计划的98%，我国1000万套保障房，预计11月底前将全部开工。保障房按计划顺利开工11月14日楼市政策步步紧逼，广东珠海、中山先后采取限购，限价政策，上海、深圳等地传出楼盘大幅跳水价，引发老业主激烈的维权行为。现金为王的准则开始凸显，现金流比利润更为重要。限购限价引起热议，一线城市降价老业主维权11月16日央行发布第三季度货币政策执行报告指出，继续实施稳健的货币政策，并首次提出适时适度进行预调微调。对比二季度的措辞，央行并未提及“把稳定物价总水平作为宏观调控的首要任务”，调控重心发生微妙变化。首次提出货币政策可微调，转机初现12月5日2011年12月5日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点三年内首度下调，政策微调初步实行2011年，在“调结构、稳物价”的大背景下，货币政策由2010年的适当宽松转为稳健，中央政府继续加强房地产调控：1月，“国八条”促使“限购”、“限价”、“限贷”等政策进一步加强；7月，国务院常务会议明确符合规定条件的“二三线城市也要限购”；10月，1000万套保障房开工建设计划提前实现；四季度以来，温家宝总理多次强调“房地产市场调控绝不可以有丝毫动摇。我们的目标是既要使房价回归到合理的水平，同时又促进房地产业持续健康发展”。宏观政策环境依然严厉，调控方向仍将保持既有目标。银行存款准备金率调整表2.2 最近4次银行存款准备金率调整情况公布时间生效日期大型金融机构中小金融机构调整前调整后调整幅度调整前调整后调整幅度2012年05月12日2012年05月18日20.50%20.00%-0.50%17.00%16.50%-0.50%2012年02月18日2012年02月24日21.00%20.50%-0.50%17.50%17.00%-0.50%2011年11月30日2011年12月05日21.50%21.00%-0.50%18.00%17.50%-0.50%2011年06月14日2011年06月20日21.00%21.50%0.50%17.50%18.00%0.50%调整存款准备金率是中央政府比较温和的手段，但是也有着明确的目的性，例如上一次在2011年12月5日的下调，主要是缓解市场中流动性紧张的局面及改变市场对央行货币政策变化的预期，而另一个原因是11月30日国内股市突然无理由大跌。所以此次调整存款准备金率我们可以理解为是中央政府对房地产市场的一个救助行为。一方面是有4000亿资金进入市场，另一方面是对房地产市场心理层面的稳定。人民币存贷款基准利率调整表2.3 2011年人民币存贷款基准利率调整情况序号日期短期中长期个人住房公积金贷款6个月内(%)6个月至1年(%)一年至三年(%)三年至五年(%)五年以上(%)五年以下(%)五年以上(%)12011-07-076.106.566.656.907.054.454.9022011-04-065.856.316.406.656.804.204.7032011-02-095.606.066.106.456.604.004.50中国人民银行2011年7月7日宣布，自7日起上调金融机构一年期存贷款基准利率0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。调整后，半年至一年期贷款利率达到6.56，一年期至三年期贷款利率达到6.56，五年以上贷款利率达7.05%。这是央行2011年以来第三次上调利率，也是2010年以来第五次上调利率。央行曾于去年10月份和12月份两次上调利率。五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0.20个百分点，由4.70%上调到4.90%，五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率上调0.25个百分点，由4.20%上调到4.45%。出台新国八条限购、限贷等1） 二套房房贷首付比例提高至60%2） 对个人购买住房不足5年转手交易，统一按销售收入全额征税3） 本地2套房和外地1套房家庭将停购4） 商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款5） 囤地捂盘房企停发股票债券停贷6） 落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制7） 在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施8） 坚持和强化舆论引导央行重申差别化信贷政策、强调保证首套房贷需求央行副行长刘士余3月12日表示，今年要全面落实差别化住房信贷政策，在信贷实行总量管理的前提下，各家银行对个人居民首套自住普通商品住宅的贷款 必须予以保证。符合条件的借款人购买首套普通商品住宅时，银行要给予贷款。因为虽然近年来中央政府一直在调控，但是一直是一抓就死，一放就过的状态，所以政府一直想找到一个正确的方法来保证房地产健康稳定地发展。其实中央政府对房地产进行调控也是无奈之举，因为房地产关系到老百姓的生活，直接影响到和谐社会的主旋律，所以中央政府不希望房地产价格上涨得太快；但是房地产业是国民经济的支柱产业，在现阶段外围金融环境不理想，只能靠拉动内需来保证经济增长的情况下，中央政府也不希望房地产业真的一蹶不振，所以在遏制住地方政府的暖市行为后，中央政府以下调存款准备金的方式表明了自己对房地产业的态度。2.1.2 重庆市地方政策重庆房产税政策2011年1月28日，重庆市同上海市一起在全国率先启动了个人住房房产税征收试点工作，试点区域为渝中区、江北区、沙坪坝区等主城九区。根据重庆市出台的个人住房房产税征收管理实施细则：1）房产税的征收对象是：主城区个人拥有的独栋商品住宅和高档商品住宅收税，高档商品住宅是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍（含2倍）以上的住宅。在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含第二套）以上的普通住房。独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍（含）至4倍的，税率为1%；4倍（含）以上的税率为1.2%。在重庆同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套（含第二套）以上的普通住房，税率为0.5%。2） 应纳税额的计算a个人住房房产税应纳税额的计算。应纳税额=应税建筑面积建筑面积交易单价税率应税建筑面积是指纳税人应税住房的建筑面积扣除免税面积后的面积。b免税面积的计算。扣除免税面积以家庭为单位，一个家庭只能对一套应税住房扣除免税面积。纳税人在本办法施行前拥有的独栋商品住宅，免税面积为180平方米；新购的独栋商品住宅、高档住房，免税面积为100平方米。纳税人家庭拥有多套新购应税住房的，按时间顺序对先购的应税住房计算扣除免税面积。在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人的应税住房均不扣除免税面积。3） 高档住宅起征点图2.1 重庆2011年与2012年房产税对比据了解，2011年，重庆主城区新建商品住房成交建筑面积在9941元平方米（含）以上的将征收个人住房房产税。今年，重庆主城区个人住房房产税征收门槛将提高至12152元平方米，即主城区新建商品住房成交建筑面积在12152元平方米（含）以上的将征收个人住房房产税。原因在于，2010年重庆主城区新建商品住房成交建筑面积均价为5762元平方米，2011年新建商品住房成交建筑面积均价为6390元平方米，两年均价的2倍为12152元平方米。重庆限购与限贷政策1） 重庆限贷不限外由于重庆出台房产税政策而没有出台限购。不过对贷款做出了限制，商业贷款首套首付30%，第二套首付60%，第三套限贷。2）公积金贷款政策2012年5月重庆市住房公积金管理中心证实，为了支持更多的普通市民购房，公积金中心于近日调整了贷款限额，单人贷款限额由20万提高到40万元，家庭最高贷款额由40万提高到了80万元。除了上述政策，重庆公积金住房贷款可贷比例由账户余额的15倍提高到25倍，并允许贷款职工补缴账户余额。这意味着以前想要贷出40万元，市民的公积金账户余额需要有2.67万元。现在提高到25倍后，市民的公积金账户余额只需要有1.6万元，就可以得到最高40万元的贷款了。此外，公积金中心还调整了个贷模式，将公积金中心的“先审后贷”的发放方式调整为“银行先审后贷、中心再审清算”模式。其他房地产政策1）土地供应源头：明确要求公共租赁住房、廉租住房、棚户区改造住房和普通商品住房用地占住房用地供应总量的70%以上。2）低端房产：着力保障城市中低收入住房困难家庭。提出到2012年，全市建设4000万平方米公共租赁住房。目前，已开工建设1300万平方米公共租赁住房。3）中端房产：积极支持消费者自住性购房。家庭贷款购买第一套住房的，首付款最低限仍为三成，且购买90平方米以下普通商品住房的，契税仍减按1%征收，购买90144平方米普通商品住房的，契税减按1.5%征收。4）高端房产：约束高端住房消费。对购买144平方米以上住房，按3%征收契税，增加购买高档住房的成本。二是对购买第二套及以上住房，提高首付款比例及贷款利率。三是提出按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求，做好征收高档住房房产税的准备工作。2.1.3 政策对房地产市场影响分析自2009年末以来的宏观调控政策，从中央到地方、从财政政策到货币政策、从金融到税收、从限制到保障，全方位多角度出击对房地产市场造成深刻影响，以实现“低端有保障、中端有市场、高端有遏制”为目标的调控政策，促进形成一个多层次的综合性房地产市场体系，进一步细化分解住房需求与供给，引导房地产市场平稳健康发展。2011年年末，房地产市场宏观调控政策效果初步显现，重庆市房地产市场建设投资与市场销售等各项增速均呈现逐步放缓趋势，市场理性回归态势较为明显，各类保障性安居工程建设均超额提前完成全年计划，以实现“低端有保障、中端有市场、高端有遏制”为目标的调控政策，一个多层次的综合性房地产市场体系正在形成。2.2 项目投资经济环境分析2.2.1 2011年全国宏观经济分析全国gdp与人均gdp分析1） 全国gdp。初步核算，全年国内生产总值2471564亿元，比上年增长9.2%。其中，第一产业增加值47712亿元，增长4.5%；第二产业增加值220592亿元，增长10.6%；第三产业增加值203260亿元，增长8.9%。第一产业增加值占国内生产总值的比重为10.1%，第二产业增加值比重为46.8%，第三产业增加值比重为43.1%。图2.2 2006-2011年国内生产总值及增长速度2）全国人均gdp。从下图可以看去中国人均gdp也随着目前中国经济的增长而持续上涨。中国居民消费水平提高，整体达到全面小康水平。图2.3 2006年-2011年国内人均gdp全国居民消费分析2011年全年居民消费价格比上年上涨5.4%，其中食品价格上涨11.8%。固定资产投资价格上涨6.6%。工业生产者出厂价格上涨6.0%。工业生产者购进价格上涨9.1%。农产品生产价格3上涨16.5%。图2.4 2011年居民消费价格月度涨跌幅度表2.42011年居民消费价格比上年涨跌幅度单位：%指标全国城市农村居民消费价格5.45.35.8其中：食品11.811.612.4烟酒及用品2.83.02.4衣着2.12.21.9家庭设备用品及维修服务2.42.71.5医疗保健和个人用品3.43.43.3交通和通信0.50.21.3娱乐教育文化用品及服务0.40.30.8居住5.35.15.7全国居民收入与存款分析 1) 全国居民收入。2011年全年农村居民人均纯收入6977元，比上年增长17.9%，扣除价格因素，实际增长11.4%；农村居民人均纯收入中位数为6194元，增长19.1%。城镇居民人均可支配收入21810元，比上年增长14.1%，扣除价格因素，实际增长8.4%；城镇居民人均可