2011年3月泰州大华·锦绣华城策划提案.ppt

marketproducts customerspromotionmarketing shanghai qizheng real estate sales planning co.,ltd上海奇正 | 以正合以奇胜 大华.锦绣华城|策划提案 1 2011年3月 marketproducts customerspromotionmarketing shanghai qizheng real estate sales planning co.,ltd上海奇正 | 以正合以奇胜2 midtown 我们该如何打造大华锦绣华城？ 【写在执笔前的思考】 奇正携手大华，应该为泰州人带来怎样的生活？ marketproducts customerspromotionmarketing shanghai qizheng real estate sales planning co.,ltd上海奇正 | 以正合以奇胜3 如果，锦绣华城是阿拉丁神灯再现，可以为所有人 带来的三个愿望，那么我们希望： 能带给人们健康 能让每一个人感觉到幸福 能让每一个人快乐每一天 marketproducts customerspromotionmarketing shanghai qizheng real estate sales planning co.,ltd上海奇正 | 以正合以奇胜4 现代人健康吗？ 不容回避的话题 marketproducts customerspromotionmarketing shanghai qizheng real estate sales planning co.,ltd上海奇正 | 以正合以奇胜5 被垃圾包 围的城市 和阳光刺 不穿的天 空 marketproducts customerspromotionmarketing shanghai qizheng real estate sales planning co.,ltd上海奇正 | 以正合以奇胜6 在这样的 环境下生 活，能健 康吗？ marketproducts customerspromotionmarketing shanghai qizheng real estate sales planning co.,ltd上海奇正 | 以正合以奇胜7 利雅得，如果没有环境保护和改善的可能，这座城市 将被沙尘暴淹没。 低碳低排、环保节能将成为发展 的主旋律，并改变我们的生活方 式。 基于人类生存环境的思考 锦绣华城 产品背景 marketproducts customerspromotionmarketing shanghai qizheng real estate sales planning co.,ltd上海奇正 | 以正合以奇胜8 现代人幸福吗？ marketproducts customerspromotionmarketing shanghai qizheng real estate sales planning co.,ltd上海奇正 | 以正合以奇胜9 疲劳 心力憔悴 奔波劳碌 动荡 转折 快节奏 跌宕起伏 瞎忙活 忙并焦虑 平淡 乏味 浑浑噩噩 混乱 颠沛流离 食无餐顿 居无定所 漫无目标 如果用累、变、忙、平淡、混乱 就概括了我们现在的生活，那么 对于现代人而言，什么样的生活 才是幸福的生活？ marketproducts customerspromotionmarketing shanghai qizheng real estate sales planning co.,ltd上海奇正 | 以正合以奇胜10 基于人类生活品质的思考 绵绣华城 住宅产品 大华锦绣华城，应该站在关注人类幸福的角度，为人类打造真正能让生活节奏慢下来， 生活品质高起来的幸福生活社区。 marketproducts customerspromotionmarketing shanghai qizheng real estate sales planning co.,ltd上海奇正 | 以正合以奇胜11 现代人快乐吗？ marketproducts customerspromotionmarketing shanghai qizheng real estate sales planning co.,ltd上海奇正 | 以正合以奇胜12 去年富士康跳楼事件，足以说明 现代人对工作及工作环境，是极 其缺乏快乐感的。 marketproducts customerspromotionmarketing shanghai qizheng real estate sales planning co.,ltd上海奇正 | 以正合以奇胜13 基于人类工作环境的思考 绵绣华城 办公产品 大华锦绣华城，应该站在关注人类工作环境的角度，为人类打造真正能快乐工作的环境。 marketproducts customerspromotionmarketing shanghai qizheng real estate sales planning co.,ltd上海奇正 | 以正合以奇胜14 n 中国一线城市的离婚人数已经占到结婚人数的50.9%； 一组发人深省的数据： n 机动车尾气排放已成为大城市空气污染的重要来源； n 22的城市居民第一次和邻居相识是在电梯里、或小区里碰到； n 为避免交通拥堵，70%的人不得不提早出发，17.9%的人放弃了吃早餐； 数据来源：2006年中国城市生活质量报告、零点宜居指数中国公众城市宜居指数2006年度报告等 n 我国目前有约70%的（约9亿）人处于亚健康状态； n约一半以上的人，一进家门就倒在沙发上，而不是与家人拥抱或者饭后散步。 锦绣华城，将为泰州人，带来健康（住宅）幸福（生活）快乐（工作）。 marketproducts customerspromotionmarketing shanghai qizheng real estate sales planning co.,ltd上海奇正 | 以正合以奇胜 15 环境破坏日益增长，污染无处不在。作为人类的家园之一，锦绣华城， 毫无疑问，应该站在健康的角度思考。 锦绣华城，住宅、办公、及商业等项目整体，应以健康为中心，应 站在重绿化、低碳低排、节能环保等方面因素考虑。项目的产品及 规划。 住宅应定为于着重人类的幸福感，办公应打造快乐工作的环境及氛围。 锦绣华城，围绕着人类最关心的：健康、幸福、快乐三大话题而生。 marketproducts customerspromotionmarketing shanghai qizheng real estate sales planning co.,ltd上海奇正 | 以正合以奇胜 16 目 录 directory part 1 市场简析 part 2 项目特质 part 3 客群分析 part 4 产品建议 part 5 营销思路 part 6 营销策略 part 7 推广策略 marketproducts customerspromotionmarketing shanghai qizheng real estate sales planning co.,ltd上海奇正 | 以正合以奇胜 17 part 1市场简析 marketproducts customerspromotionmarketing shanghai qizheng real estate sales planning co.,ltd上海奇正 | 以正合以奇胜 锦绣华城 市场简析 项目概况 利：本案位于泰州市新城区，由政府大力规划南扩的新城区，未来将成为泰州新行政及cbd中心； 这就犹如当初上海的浦东新区一般，充满了机遇。 弊：目前新区规划处于初步阶段，虽有政府规划的cmc医药城（政府公报2万人入驻）支撑，但是 目前通过对该区的考察，发现该区人气较低，当地人对该区域存在一定的抗性，这将成为本案所面 临的最难点。 18 marketproducts customerspromotionmarketing shanghai qizheng real estate sales planning co.,ltd上海奇正 | 以正合以奇胜19 泰州市区 cmc 本案 高港区 新城行政中心 与生态住宅中心 1、泰州市区常住人口 80.65 万人 2、新城区范围（城镇）总人口约 25万人 （该数据统计为：寺巷街道、野徐镇、白马镇、刁铺镇、胡庄镇、 浦头镇人口的总和。） 3、高港区总人口28.15万人 （以上数据来源于泰州市年度统计公报，截止日期2010年） 锦绣华城 市场简析 人口概况 未来高港区、新区以及泰州市 区将成为本项目的主要客源。 marketproducts customerspromotionmarketing shanghai qizheng real estate sales planning co.,ltd上海奇正 | 以正合以奇胜 泰州市区 cmc 本案 高港区 新城行政中心 与生态住宅中心 锦绣华城 市场简析 房地产市场 目前泰州市整体房地产供应量 为1323.1万平方米； 目前泰州市区在售项目28个， 待售13个； 位于新城区的待售项目2个： 国银豪庭（项目南侧） 及力宝诗力庭（项目西侧） 高港区在售楼盘约5个， 待售：4个。 （以上数据来源于泰州市房地产网，截止日期2010年） 20 marketproducts customerspromotionmarketing shanghai qizheng real estate sales planning co.,ltd上海奇正 | 以正合以奇胜 p成交面积呈上升趋势, 08年下半年市场进入销售低谷期，而这一时期被 压抑的刚性需求于09年开始爆发； p08年开始到10年施工房屋面积大幅上升，这也意味着，未来2-3年内，新 建成商品房上市量非常庞大； p10年泰州房地产市场供求比发生明显变化，量价齐升。 锦绣华城 市场简析 房地产去化 2010年全市房地产去化量： 523.79万平方米，竣工224.99万 平方米；施工1323.1万平方米。 0 500 1000 1500 商品房施工面积（万平） 529.73736.441095.8210911323.1 商品房竣工面积（万平） 191.17177.67315.55261.62224.99 商品房销售面积（万平） 263.74314.18302.87407523.79 20062007200820092010 21 marketproducts customerspromotionmarketing shanghai qizheng real estate sales planning co.,ltd上海奇正 | 以正合以奇胜 目前泰州在售楼盘单价跨度较 大，呈现三个梯队。 第一梯队多为处于市中心的城 中板块，单价集中在9000元/ 以上； 第二梯队，价格主要集中在 6000-8800元/，多为城南以 及城东板块； 第三梯队，价格主要集中在 5000元/左右，为城西、城北 以及高港区板块。 锦绣华城 市场简析 房地产价格走势 项目附近在售项目有两个，东方小镇，目前不对外出售；河滨花 园，均价6800元/，去化情况较为理想。 22 marketproducts customerspromotionmarketing shanghai qizheng real estate sales planning co.,ltd上海奇正 | 以正合以奇胜 120-140 140以上 100以下 100-120 泰州市场上三房占比较高，面 积主要集中在120平米左右； 目前市场上别墅类产品较丰富 ，去化情况较为乐观； 通过访谈我们发现，多层产品 仍为购房者首选，而对于高层 产品也正逐步被接受，高品质 及户型优异的高层产品受市场 认可度较高。 锦绣华城 市场简析 房地产户型 23 marketproducts customerspromotionmarketing shanghai qizheng real estate sales planning co.,ltd上海奇正 | 以正合以奇胜 1、80万大盘需要导入市区客群消化，并将面临激烈的市场竞争； 2、cmc将成为项目小户型的主要购买力； 3、市区客群对项目所处区域，目前存在一定的抗性； 4、项目的地段，优势不明显，若占据市区市场，必须丰富产品功能及高端形象； 5、项目周围已经2个预热盘即将启动，建议项目趁早入市，占领市场先得。 锦绣华城 市场简析 市场总结 24 marketproducts customerspromotionmarketing shanghai qizheng real estate sales planning co.,ltd上海奇正 | 以正合以奇胜 25 part 2项目特质 marketproducts customerspromotionmarketing shanghai qizheng real estate sales planning co.,ltd上海奇正 | 以正合以奇胜 锦绣华城 项目特质 基本信息 大华锦绣华城，约80万大盘， 距市区5-7公里，大约车程15-20分钟； 区域现状： 1. 城市快速通道 2. 周边无基本配套 3. 城市发展方向 4. 区域人气不足 5. 周边闹中取静 26 marketproducts customerspromotionmarketing shanghai qizheng real estate sales planning co.,ltd上海奇正 | 以正合以奇胜 整体气质 锦绣华城 项目特质 27 p品牌气质 大华地产 n20载光荣岁月，成就中国地产top10的瞩目传奇 n专攻大型城市级社区的“绩优发展商” n傲立中国经济龙头上海的地产no.1 p城市气质 新城新生活 ncmc生态住宅中心，未来新城的核心区域。 n低密度的水天一线，蓝天与白云、阳光与空气 p大盘气质 80万平方 n80万平方恢弘规划，不显自彰的生活排场 p浪漫气质 法式情怀 n法国阿尔泰克公司担纲设计，原版法兰西建筑风情 marketproducts customerspromotionmarketing shanghai qizheng real estate sales planning co.,ltd上海奇正 | 以正合以奇胜 swot分析 锦绣华城 项目特质 优势 ： 1.cmc发展缓慢，周边配套奇缺； 2.远离市区，未来城市中心，未来什么 时候来？ 3.被空地、农田、企业包围，人气非常不足 4.开发周期长。 劣势 ： 1.项目所在区域为城市发展主要方向，潜力巨大； 2.周边待开发商住地块较多，未来将形成新城核心 居住区，人居氛围将逐渐成熟； 3.cmc，中国医药城的辐射力。 4.政府大力扶植，市场受关注度较高，市场期望大 。 机会 ： 1.大华品牌，中国十强； 2.纯正法式风格，cmc唯一； 3.大盘社区，配套完善； 4.锦绣华城系列产品，高端品质； 5.新城核心景观社区； 6.多业态产品，多功能配套； 1.同区域竞争项目不断增多，并且互相紧挨着； 2.国家调控的影响将逐渐辐射至二三线城市； 3.cmc的发展前景并不为周边或者泰州老百姓看好 。 威胁： 28 marketproducts customerspromotionmarketing shanghai qizheng real estate sales planning co.,ltd上海奇正 | 以正合以奇胜 29 part 3客群分析 marketproducts customerspromotionmarketing shanghai qizheng real estate sales planning co.,ltd上海奇正 | 以正合以奇胜 目标客群预判 锦绣华城 客群分析 cmc八十万方超级大盘，决定了必然决定了我们的目标客群为全市导入 ； “新城市中心”的意义新城市中心必然能为项目带来一定的支撑； 泰州城南以cmc周边为主，土地拆迁与开发，将带动市场舒适型产品需求剖 析 激发大户型（包括别墅）客户的需求潜质； cmc的年轻白领、外来人口与企业中高层将成为去化小户型产品的主力 。 依据一 项目特质： 依据二 市场机会点： 30 marketproducts customerspromotionmarketing shanghai qizheng real estate sales planning co.,ltd上海奇正 | 以正合以奇胜 目标客群分析 锦绣华城 客群分析 cmc及其周边客户是必然之选 主力圈一：以泰高路交通动线作为依托导入，区域内特定需求的客户 围绕cmc及其周边乡镇人群，重点人群包括寺巷镇、野徐镇及cmc,以及白马镇 、浦头镇、胡庄镇、刁铺。 （其中，寺巷镇、野徐镇总人口为6.5万；白马、浦头、胡庄、刁铺总人口近20万） 驱动特定需求者： cmc、新城市中心定位；品牌开发商、 舒适型产品定位主力 。 31 marketproducts customerspromotionmarketing shanghai qizheng real estate sales planning co.,ltd上海奇正 | 以正合以奇胜 主力圈二： 高港区域居住改善型客群 泰州市区，价格偏高、老城拥挤、选择面窄。 高港区，想离市区更近一点、市区向高港南拓的吸引力。 新城市中心的定位；必定能吸引泰州市区、高港区有着强烈的改善性需求、并对新城向 往的客户。 此外；经常奔波于高港与市区的客户也将成为项目客户组成的主要部分之一。 目标客群分析 锦绣华城 客群分析 32 marketproducts customerspromotionmarketing shanghai qizheng real estate sales planning co.,ltd上海奇正 | 以正合以奇胜 发展圈：以泰州新城市中心，高品质生活追求客群。 选择新城，新生态住宅特性。认为cmc、具备一定投资能力，注重社区品质与氛围的客 户。(泰兴、靖江、姜堰等外来客户) 新城市中心的定位；新城市中心的成长潜力；新城市中心远景显现；品牌开发商的吸引 对外来客户必然有着强大的吸引作用。 目标客群分析 锦绣华城 客群分析 33 marketproducts customerspromotionmarketing shanghai qizheng real estate sales planning co.,ltd上海奇正 | 以正合以奇胜 偶得客户群 成长客户群 补充客户群 核心客户群 医药城区域内及辐射区域的人群 泰州市区及高港区 外地客户及其他 投资客户 锁定客户群 目标客群锁定 锦绣华城 客群分析 34 marketproducts customerspromotionmarketing shanghai qizheng real estate sales planning co.,ltd上海奇正 | 以正合以奇胜 客户挖掘流程 依照泰州市场特点，制定适合本案的客户挖掘程序。 泰州城市小，本案影响力大，客户挖掘的重点在于保证客户的 截留。 补充群体 极具判断力注重性价比 周边客户 奇正客户资源挖掘，项目 信息直接传递，现场接待 展示截留。 忠实群体 注重品质及资源占有 新区客户 主动到达现场，现场接待 迅速截留，形成客户主体。 重要群体 向高品质住宅看齐 高港客户 营销活动吸引或主动挖掘 到达，通过现场展示截留。 扩展群体 受高品质吸引及跟风 泰州客户 宣传推广吸 引，现场展 示截留。 marketproducts customerspromotionmarketing shanghai qizheng real estate sales planning co.,ltd上海奇正 | 以正合以奇胜 奇正认为，法式大盘与规划设计将成为吸引和聚集客户的概念引擎，而本项目新城 市中心定位的形成对具有足够购买力的阶层客户的引力将逐步释放。 因此，我们将客户定性为：有品位、有远见、有投资意识、有购买力的新“四有新人” 新“四有新人”实力阶层新“四有新人” 动力阶层 他们想逃离老城，亟待改善居住条件，向往“ 大飘窗与阳光”，注重物业与景观，他们也可 能是看中本项目的未来升值潜力投资 他们可能是拆迁户，住惯了大房子，习惯了大 空间，所以不想去拥挤的老城。 他们有一定的积蓄，觉得价格合适，看中本项 目的高品质 他们可能是拆迁户，有一定的购买能力， 但是市区的房价高不企及。 他们可能为了结婚，需要新房，却只有首 付的能力。 他们可能有一份很稳定的工作，积极上进 ，有预见性，追求时尚与现代。 目标客群定性 锦绣华城 客群分析 36 marketproducts customerspromotionmarketing shanghai qizheng real estate sales planning co.,ltd上海奇正 | 以正合以奇胜 新“四有新人”之实力阶层 年龄：35-45岁 家庭资产：家庭资产超过80万 家庭年收益：大于等于8万 房产拥有数量：1套以上 子女：12名 职位：公务员、事业单位，个体户，私营业主等 他们：这些中产阶级在完成财富的一定积累之后，人 生步入稳定发展期，开始考虑选择舒适大房作为第一 居所或者终极住所。 以现有房价水平，中心区域高档住宅超出其支付能力 ， 受现代化的牵引，在交通和配套较为便捷、具有升值 潜力的新城区域居住，是该人群的首选。 关注点：【无市区高品质楼盘承付能力】、【追求舒 适度】、【升值潜力】 目标客群定性 锦绣华城 客群分析 37 marketproducts customerspromotionmarketing shanghai qizheng real estate sales planning co.,ltd上海奇正 | 以正合以奇胜 新“四有新人”之实力阶层 年龄：25-35岁 家庭资产：家庭净资产超过50万 家庭年收益：大于等于5万 子女：无或1名1-5岁的子女 空闲度：事业成长阶段，空闲度较少 职位：普通白领，外出打工等 他们：事业上已经形成初步的基础，正在向更高职 位跃进。准婚/已婚改善型居住者。自身发展存在较 大空间。虽不完全达到中产阶层实力阶层的标准， 但意识形态、消费习性已初具中产阶层特征。 关注点：【性价比高】、【现代化氛围浓郁】、【 满足功能化配置】、【升值潜力】 目标客群定性 锦绣华城 客群分析 38 marketproducts customerspromotionmarketing shanghai qizheng real estate sales planning co.,ltd上海奇正 | 以正合以奇胜 目标客群小结 锦绣华城 客群分析 n追求舒适度，追求品质感，但是购买力有限，重视性价比。 ncmc及周边乡镇为第一直接购买客群，以泰高路为中轴来回于泰州高港的客户 群将是第二购买客群，泰州市区、高港区及其他区域人群为第三购买客群。 n改善居住、进城置业、投资将是主要的购买动机。 n由于本案项目体量较大，第一直接购买客群并不足以支撑本项目，泰州市区、 高港区以及周边乡镇将是我们的主力客群。 n由于本案开发周期长，物业类型丰富，随着cmc未来的发展，客户群的范围可 能会逐渐放大。 39 marketproducts customerspromotionmarketing shanghai qizheng real estate sales planning co.,ltd上海奇正 | 以正合以奇胜 40 part 4产品建议 marketproducts customerspromotionmarketing shanghai qizheng real estate sales planning co.,ltd上海奇正 | 以正合以奇胜41 风从法国来 marketproducts customerspromotionmarketing shanghai qizheng real estate sales planning co.,ltd上海奇正 | 以正合以奇胜42 带来的不仅仅是法式建筑，更应是法式生活。 marketproducts customerspromotionmarketing shanghai qizheng real estate sales planning co.,ltd上海奇正 | 以正合以奇胜43 锦绣华城的生活体系 锦绣华城 建筑体系 功能化体系 便捷 浪漫 环保 舒适 健康 快乐 尊贵 人文体系 文化与艺术活力 低碳排社区体系导入时尚元素 纯法式建筑，浪漫法式生活 集成式精装体验 教育配套，商业配套，泛会所 人性化配套设施 快乐工作氛围，青年沙龙，读书俱乐部，各种青年活动交 流场所等 体验式创意商业人文精神展现 运动设施健康主题交流互动健康生活方式 幸福的生活是激发城市活力的唯一途径： 当今能称之为幸福生活的内容可由：方便、舒适、健康、节俭、快乐、尊贵和环保等七个方面组 成。 锦绣华城 产品建议 marketproducts customerspromotionmarketing shanghai qizheng real estate sales planning co.,ltd上海奇正 | 以正合以奇胜44 集高端居住、办公、星级酒店、商业配套等功能于一体的城市综合体。 核心价值概念高端法式生态体验区 功能性描述 高端城市综合体 情感性描述 生态、浪漫、幸福、快乐、奢侈、豪华、休闲、舒适、 便利，漫步型社区 marketproducts customerspromotionmarketing shanghai qizheng real estate sales planning co.,ltd上海奇正 | 以正合以奇胜45 住宅规划建议：以别墅的品质建住宅。 marketproducts customerspromotionmarketing shanghai qizheng real estate sales planning co.,ltd上海奇正 | 以正合以奇胜46 3 4 项目定位建议 1 整体发展定位 泰州高级法式生态住宅，服务于泰州偏高 端人群，稀有资源的价值最大 化，企业 形象的树立。 3 市场竞争定位 泰州最健康、幸福、浪漫的产品， 超脱于当前市场竞争。 2 主题功能定位 泰州唯一法式生态住宅，健康、幸福、快乐 的家园。 4 目标客源定位 泰州法式生态住宅 （特定时间内的唯一性） 人数极少，见识广阔，对产品 要求高。高端人群，资产颇高。 综合项目条件、市场环境及目标，我们可以明确项目在泰州的基本定位方向。 project location 项目分析与定位 marketproducts customerspromotionmarketing shanghai qizheng real estate sales planning co.,ltd上海奇正 | 以正合以奇胜47 法式生态住宅产品价值体系的构建，资源是一切价值的基础，是欲望的追求。 资源价值 地段资源 自然资源 社交资源服务资源 地段的概念是 模糊的，究其 原因是在于不 同的人对地段 有不同的认识。 有人认为市中 心最好，有人 认为郊外最 好，但是交通 的通达性都是 地段的必要条 件。 山、水是最基 本 的自然资源。事实 上自然资 源更应 该理解 为自然环 境的组合，组合后 的自然资源能否体 现稀缺 性，是自 然资 源的主要标 准。 由此，风水 也可以成为自然资 源的一项。 社交是人类的 主要活动之 一，能否进入 符合其身份的 社交圈层是人 在实现价值中 的重要追求。 社交圈层成为 了越来越重要 的社会资源。 顶级的生活、工作服务是 重 要的资源要素。 并非所有人都 有条件享受 顶 级的服务，也并非有钱 就能 够享受到尊贵 的服 务。服务是人类长期以来 积累的成 果，限量的贵服 务已经超出了服务本身。 marketproducts customerspromotionmarketing shanghai qizheng real estate sales planning co.,ltd上海奇正 | 以正合以奇胜 48 视觉价值 建筑立面 建筑立面是住 宅产品的核心 视觉要素，其 尊贵感在于设 计上的独特。 建材对立面表 现的效果也越 来越重要。 园林景观 对于生活环境 的视觉感受主 要体现在社区 的园林景观 上，这是古往 今来人类一直 追求的极致美 感的空间。顶 级园林不但是 财富体现，更 是艺术和格调 的体现。 公共装饰 公共部位的建 筑装饰，是体 现社区品质和 美感的第一场 所。公共空间 需要体现现代 人较为一致的 审美观。如奢 华、唯美、复 杂的装饰等。 细节小品 细节的小品是 体现完美细节 的最佳表现。 完美的法式元 素能让人如步 入异国一般， 充满浪漫色彩。 法式生态住宅产品价值体系的构建，视觉感受是价值的外在表现，一切都应该能够看见。 marketproducts customerspromotionmarketing shanghai qizheng real estate sales planning co.,ltd上海奇正 | 以正合以奇胜 49 使用价值 长期居住 只有健康、便 利及完美的配 套项目，才具 高端客群的长 期居住的资格。 短期居住 在北 京、上海、 深 圳，或者纽 约、 伦敦等城 市，大量的富 人购 买豪宅作 为其短期停留 的居住场所。 这样 的短期居 住价值不大可、 能在小城市 （有旅 游资源除 外）产生。 保值增值 相当一部分人 将住宅作为投 资的选择，尤 其是正在开发 的新区，在价 位尚未升值到 最高领域的时 候，才是最佳 的时候。 炫耀品味 部分购买者的目的 是为了炫耀，其性 与早年的大哥大、 如今lv相差不大。 而法式生态住宅 产品炫耀的不仅 是财富，更是品 味。 法式生态住宅产品价值体系的构建，产品的使用功能是价值的落脚点。 marketproducts customerspromotionmarketing shanghai qizheng real estate sales planning co.,ltd上海奇正 | 以正合以奇胜50 附加价值 生活服务 经过精心设计 的服务内容， 训练有素的服 务人员，是品 质住宅能提供 的最大附加价 值， 是附加价 值的 核心。 马斯洛 理论中 除生理 之外的 一切需求都可 在这里体现。 安全服务 安全是高于生 理的人类需求。 所有人都尤其 关注。 关注于如 何保 证其人身、 财 产的安全， 因而对其特别 关注。 心理满足 因占有资源、 享受服务 而获得尊重， 其身份得到认 同，其价值得 到彰显，其地 位受到敬仰。 因而产生巨大 的心理满足， 这种满足感是 欲望得到实现 后重要充实。 价值实现 通过以上 对 价值的占 有， 通过自身 心 理满足的实 现，最终感受 到自身的自我 实现，终极目 标的实现。 法式生态住宅产品价值体系的构建，这是价值的升华，是使产品价值超越其成本的核心。 marketproducts customerspromotionmarketing shanghai qizheng real estate sales planning co.,ltd上海奇正 | 以正合以奇胜51 本案无疑将是现代法式风格的杰出代表； n 建筑风格：现代法式风格。 n建筑的进化需要内外兼修，从外部建筑风格、建筑立面、建筑灯光到内部入户大堂 、公共空间、代步电梯。 marketproducts customerspromotionmarketing shanghai qizheng real estate sales planning co.,ltd上海奇正 | 以正合以奇胜52 公共设计及装饰：加入法国元素，制造法国浪漫气氛。 如：小区入口，迷你凯旋门造型，使 人一进入大门，就尤如身置法国。 小区内设计制作小型卢浮宫小品等。 入户大堂的进化：5米以上挑高设计法 国风情酒店式入户大堂，以超五星级 酒店标准打造，兼备前台接待、会客 与休闲功能，提升项目品质。 视觉体系 marketproducts customerspromotionmarketing shanghai qizheng real estate sales planning co.,ltd上海奇正 | 以正合以奇胜53 灯光工程，在阳光下是焦点，在月光下是明星。 n如果说立面如同高档礼服,那建筑灯光就是出席晚宴佩戴的珠宝首饰； n建筑灯光的进化：目前临沂只有少数的高端楼盘注意到建筑灯光的设计，夜间建筑的效果较 差，其实完美的建筑灯光设计让建筑成为城市夜色里的风景，白天里质感十足的立面在艺术的 灯光渲染下，夜色里又会出现另一番韵味，巧妙的灯光设计可以彰显立面设计的灵魂； n建议本案在着重立面造型与材质打造的同时，同样要聘请国际知名的建筑灯光设计师参与。 视觉体系 marketproducts customerspromotionmarketing shanghai qizheng real estate sales planning co.,ltd上海奇正 | 以正合以奇胜 锦绣华城的灯光建议 锦绣华城 产品建议 制定特色的灯光设计方案，将为项目打造更 多亮点。 如：在项目的绿地区域，设计12星座灯光 效果，打造另一面天空。 54 marketproducts customerspromotionmarketing shanghai qizheng real estate sales planning co.,ltd上海奇正 | 以正合以奇胜55 要点1：水景延伸，人工沙滩 不近不远的亲水平台 n以人造沙滩建立与水的亲密接触，是对水的最直接参与亲水平台提供另外一种与水接触的 舒适距离，不近不远，悠闲自在。 n将水引入社区，形成独具特色的内部景观，最大限度地把社区与水建立联系。 资源价值的延伸 内外结合、相映成趣的水景 marketproducts customerspromotionmarketing shanghai qizheng real estate sales planning co.,ltd上海奇正 | 以正合以奇胜56 要点2：高尔夫果岭式主题园林景观 高尔夫果岭主题景观、亲水体验、木桥 资源价值的延伸 marketproducts customerspromotionmarketing shanghai qizheng real estate sales planning co.,ltd上海奇正 | 以正合以奇胜57 安全保障：安全是品质住宅的核心，没有人愿意住在不安全的地方。 1 2 3 4 5 6 7 8 9 序号 10 系统名称 闭路电视监控子系统 周界防范报警子系统 楼宇可视对讲子系统 家庭安全防范子系统 电子巡更子系统 宽带信息系统 有线电视系统 背景音响及紧急广播子系统 公共显示系统 小区导询系统 作用 安全防范 安全防范 安全防范 安全防范 安全防范 信息通信 信息通信 物业管理 物业管理 物业管理 重点打造五重安防系统 第一重：小区周界红外线报警系统，电视监控系统跟踪； 第二重：电子寻更及区内电视监控系统； 第三重：每户庭院围墙周界报警设德国tcs黑白可视对讲系统，每户配四个可视对讲分机； 第四重：家庭安防报警系统，包括主动红外移动感应探测，燃气泄露感应探测； 第五重：紧急报警按钮，每户设置多个紧急报警按纽。 要点1：安全防护系统，现代人最关心的内容附加价值的提升 marketproducts customerspromotionmarketing shanghai qizheng real estate sales planning co.,ltd上海奇正 | 以正合以奇胜58 要点2：有机生态系统 健康十一大科技：保温、隔热、隔音、“绿肺”、同层排水、太阳能等 热源利用系统 太阳能利用系统 生态水处理 净化水系统 同层排水 节地系统 房屋呼吸系统（新风系统） 房屋保温系统 （外窗保温、地板采暖、外墙外温、天棚辐射温度调节系统） 生态节能子系统 单方成本增加 约200300 约10-30 约30-40 约2000-3000元/卫 约10 约150 约40-60 备注：以上11大功能，成本约600-800/ 附加价值的提升 marketproducts customerspromotionmarketing shanghai qizheng real estate sales planning co.,ltd上海奇正 | 以正合以奇胜59 社区配套 选取原则 标定项目档次 法式 主题 体现项目国际化和都市的属性 配套 商业 快乐 办公 体现项目水景特色 体现独特性和差异性 高星主 题酒店 体现生活性 邻里商业 高 档 会 所 公 益 设 施 生 活 配 套 国际水景社 区配套标准 水岸风 情住宅 人工 沙滩 入口凯旋门 精神堡垒 结合本项目豪宅定位，提出配套选取原则，并建议以下配套方案。 特色办公 主题景观 高尔夫 果岭 主题 景观 生态 住宅 marketproducts customerspromotionmarketing shanghai qizheng real estate sales planning co.,ltd上海奇正 | 以正合以奇胜60 办公产品建议：快乐办公+商住两用。 着重一直被忽视的办公室，互动空间。如增加书苑、英语角、娱乐社区等。 为工作之余，添加灵感，及快乐。 marketproducts customerspromotionmarketing shanghai qizheng real estate sales planning co.,ltd上海奇正 | 以正合以奇胜61 loft：【loft创智天地】 高附加值、高空间趣味性的商住两用新型产品，宜自用、宜投资； 室内空间的亮点提示？ 增加产品卖点和附加值。空间小创意，填充大智慧。 marketproducts customerspromotionmarketing shanghai qizheng real estate sales planning co.,ltd上海奇正 | 以正合以奇胜62 办公产品建议：层层退台建筑参考 marketproducts customerspromotionmarketing shanghai qizheng real estate sales planning co.,ltd上海奇正 | 以正合以奇胜63 marketproducts customerspromotionmarketing shanghai qizheng real estate sales planning co.,ltd上海奇正 | 以正合以奇胜64 marketproducts customerspromotionmarketing shanghai qizheng real estate sales planning co.,ltd上海奇正 | 以正合以奇胜65 marketproducts customerspromotionmarketing shanghai qizheng real estate sales planning co.,ltd上海奇正 | 以正合以奇胜66 marketproducts customerspromotionmarketing shanghai qizheng real estate sales planning co.,ltd上海奇正 | 以正合以奇胜67 marketproducts customerspromotionmarketing shanghai qizheng real estate sales planning co.,ltd上海奇正 | 以正合以奇胜68 marketproducts customerspromotionmarketing shanghai qizheng real estate sales planning co.,ltd上海奇正 | 以正合以奇胜69 marketproducts customerspromotionmarketing shanghai qizheng real estate sales planning co.,ltd上海奇正 | 以正合以奇胜70 小户型loft的前卫生活 时尚主义样板间 loft的空间有非常大的灵活性，人们可 以随心所欲地创造梦想中的生活，丝毫 不会被已有的机构或构件所制约。一股 新的气息正在涌动，这就是loft生活。 marketproducts customerspromotionmarketing shanghai qizheng real estate sales planning co.,ltd上海奇正 | 以正合以奇胜71 阳光屋顶，下午三点，让智慧在阳光下光合作用。 marketproducts customerspromotionmarketing shanghai qizheng real estate sales planning co.,ltd上海奇正 | 以正合以奇胜72 景观建议：生态理念+法式园林风格。 marketproducts customerspromotionmarketing shanghai qizheng real estate sales planning co.,ltd上海奇正 | 以正合以奇胜 园林风格 核心价值 立体绿化 亲水体验 情趣小品 导视系统 景观细节 道路系统 样板区 现代法式园林 生态理念 五重绿化体系 曲线平面构图 色 香 形 声 名贵树种 地下车库&瀑布 亲水平台&喷泉 木栈桥&汀步 跌落式浅水 莲花池 水滨驳岸 主礼宾入口 景观小径 道路铺装 西方文化小品 亲水元素小品 日常生活小品 儿童空间 情趣空间 主题园 以生态为 特色的现 代法式园 林产品塑 造 薰衣草丛 73 marketproducts customerspromotionmarketing shanghai qizheng real estate sales planning co.,ltd上海奇正 | 以正合以奇胜74 生态景观是一种自然景观， 同时也是一种营销概念。 生态景观 “原生态的自然主义”“绿肾” 。 近年来颇受关注的生态系统，不仅在景 观上能提供自然的视觉感官享受，在生 态效用上更是被公认的“绿肾”。 住宅生态