北京商业地产研究报告(最终).doc

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肄蒄莇螄膆芇蚆螃袆肀薂螂羈芅蒈袂肁肈莄袁螀芄芀袀袃肇薈衿肅节薄袈膇膅蒀袇袇莀莆袆罿膃蚅袆肁荿薁羅膄膁蒇羄袃莇莃薀羆膀艿薀膈莅蚈蕿袈芈薄薈羀蒄蒀薇肂芆莆薆膅聿蚄薅袄芅薀蚄羇肇蒆蚄聿芃莂蚃蝿肆莈蚂羁莁蚇蚁肃膄薃蚀膅荿葿虿袅膂莅蚈羇莈芁螈肀膁蕿螇蝿莆蒅螆羂腿蒁螅肄蒄莇螄膆芇蚆螃袆肀薂螂羈芅蒈袂肁肈莄袁螀芄芀袀袃肇薈衿肅节薄袈膇膅蒀袇袇莀莆袆罿膃蚅袆肁荿薁羅膄膁蒇羄袃莇莃薀羆膀艿薀膈莅蚈蕿袈芈薄薈羀蒄蒀薇肂芆莆薆膅聿蚄薅袄芅薀蚄羇肇蒆蚄聿芃莂蚃蝿肆莈蚂羁莁蚇蚁肃膄薃蚀膅荿葿虿袅膂莅蚈羇莈芁螈肀膁蕿螇蝿莆蒅螆羂腿蒁螅肄蒄莇螄膆芇蚆螃袆肀薂螂羈芅蒈袂肁肈莄袁螀芄芀袀袃肇薈衿肅节薄袈膇膅蒀袇袇莀莆袆罿膃蚅袆肁荿薁羅膄膁蒇羄袃莇莃薀羆膀艿薀膈莅蚈蕿袈芈薄薈羀蒄蒀薇肂芆莆薆膅聿蚄薅袄芅薀蚄羇肇蒆蚄聿芃莂蚃蝿肆莈蚂羁莁蚇蚁肃膄薃蚀膅荿葿虿袅膂莅蚈羇莈芁螈肀膁蕿螇蝿莆蒅螆羂腿蒁螅肄蒄莇螄膆芇蚆螃袆肀薂螂羈芅蒈袂肁肈莄袁螀芄芀袀袃肇薈衿肅节薄袈膇膅蒀袇袇莀莆袆罿膃蚅袆肁荿薁羅膄膁蒇羄袃莇莃薀羆膀艿薀膈莅蚈蕿袈芈薄薈羀蒄蒀薇肂芆莆薆膅聿蚄薅袄芅薀蚄羇肇蒆蚄聿芃莂蚃蝿肆莈蚂羁莁蚇蚁肃膄薃蚀膅荿葿虿袅膂莅蚈羇莈芁螈肀膁蕿螇蝿莆蒅螆羂腿蒁螅肄蒄莇螄膆芇蚆螃袆肀薂螂羈芅蒈袂肁肈莄袁螀芄芀袀袃肇薈衿肅节薄袈膇膅蒀袇袇莀莆袆罿膃蚅袆肁荿薁羅膄膁蒇羄袃莇莃薀羆膀艿薀膈莅蚈蕿袈芈薄薈羀蒄蒀薇肂芆莆薆膅聿蚄薅袄芅薀蚄羇肇蒆蚄聿芃莂蚃蝿肆莈蚂羁莁蚇蚁肃膄薃蚀膅荿葿虿袅膂莅蚈羇莈芁螈肀膁蕿螇蝿莆蒅螆羂腿蒁螅肄蒄莇螄膆芇蚆螃袆肀薂螂羈芅蒈袂肁肈莄袁螀芄芀袀袃肇薈衿肅节薄袈膇膅蒀袇袇莀莆袆罿膃蚅袆肁荿薁羅膄膁蒇羄袃莇莃薀羆膀艿薀膈莅蚈蕿袈芈薄薈羀蒄蒀薇肂芆莆薆膅聿蚄薅袄芅薀蚄羇肇蒆蚄聿芃莂蚃蝿肆莈蚂羁莁蚇蚁肃膄薃蚀膅荿葿虿袅膂莅蚈羇莈芁螈肀膁蕿螇蝿莆蒅螆羂腿蒁螅肄蒄莇螄膆芇蚆螃袆肀薂螂羈芅蒈袂肁肈莄袁螀芄芀袀袃肇薈衿肅节薄袈膇膅蒀袇袇莀莆袆罿膃蚅袆肁荿薁羅膄膁蒇羄袃莇莃薀羆膀艿薀膈莅蚈蕿袈芈薄薈羀蒄蒀薇肂芆莆薆膅聿蚄薅袄芅薀蚄羇肇蒆蚄聿芃莂蚃蝿肆莈蚂羁莁蚇蚁肃膄薃蚀膅荿葿虿袅膂莅蚈羇莈芁螈肀膁蕿螇蝿莆蒅螆羂腿蒁螅肄蒄莇螄膆芇蚆螃袆肀薂螂羈芅蒈袂肁肈莄袁螀芄芀袀袃肇薈衿肅节薄袈膇膅蒀袇袇莀莆袆罿膃蚅袆肁荿薁羅膄膁蒇羄袃莇莃薀羆膀艿薀膈莅蚈蕿袈芈薄薈羀蒄蒀薇肂芆莆薆膅聿蚄薅袄芅薀蚄羇肇蒆蚄聿芃莂蚃蝿肆莈蚂羁莁蚇蚁肃膄薃蚀膅荿葿虿袅膂莅蚈羇莈芁螈肀膁蕿螇蝿莆蒅螆羂腿蒁螅肄蒄莇螄膆芇蚆螃袆肀薂螂羈芅蒈袂肁肈莄袁螀芄芀袀袃肇薈衿肅节薄袈膇膅蒀袇袇莀莆袆罿膃蚅袆肁荿薁羅膄膁蒇羄袃莇莃薀羆膀艿薀膈莅蚈蕿袈芈薄薈羀蒄蒀薇肂芆莆薆膅聿蚄薅袄芅薀蚄羇肇蒆蚄聿芃莂蚃蝿肆莈蚂羁莁蚇蚁肃膄薃蚀膅荿葿虿袅膂莅蚈羇莈芁螈肀膁蕿螇蝿莆蒅螆羂腿蒁螅肄蒄莇螄膆芇蚆螃袆肀薂螂羈芅蒈袂肁肈莄袁螀芄芀袀袃肇薈衿肅节薄袈膇膅蒀袇袇莀莆袆罿膃蚅袆肁荿薁羅膄膁蒇羄袃莇莃薀羆膀艿薀膈莅蚈蕿袈芈薄薈羀蒄蒀薇肂芆莆薆膅聿蚄薅袄芅薀蚄羇肇蒆蚄聿芃莂蚃蝿肆莈蚂羁莁蚇蚁肃膄薃蚀膅荿葿虿袅膂莅蚈羇莈芁螈肀膁蕿螇蝿莆蒅螆羂腿蒁螅肄蒄莇螄膆芇蚆螃袆肀薂螂羈芅蒈袂肁肈莄袁螀芄芀袀袃肇薈衿肅节薄袈膇膅蒀袇袇莀莆袆罿膃蚅袆肁荿薁羅膄膁蒇羄袃莇莃薀羆膀艿薀膈莅蚈蕿袈芈薄薈羀蒄蒀薇肂芆莆薆膅聿蚄薅袄芅薀蚄羇肇蒆蚄聿芃莂蚃蝿肆莈蚂羁莁蚇蚁肃膄薃蚀膅荿葿虿袅膂莅蚈羇莈芁螈肀膁蕿螇蝿莆蒅螆羂腿蒁螅肄蒄莇螄膆芇蚆螃袆肀薂螂羈芅蒈袂肁肈莄袁螀芄芀袀袃肇薈衿肅节薄袈膇膅蒀袇袇莀莆袆罿膃蚅袆肁荿薁羅膄膁蒇羄袃莇莃薀羆膀艿薀膈莅蚈蕿袈芈薄薈羀蒄蒀薇肂芆莆薆膅聿蚄薅袄芅薀蚄羇肇蒆蚄聿芃莂蚃蝿肆莈蚂羁莁蚇蚁肃膄薃蚀膅荿葿虿袅膂莅蚈羇莈芁螈肀膁蕿螇蝿莆蒅螆羂腿蒁螅肄蒄莇螄膆芇蚆螃袆肀薂螂羈芅蒈袂肁肈莄袁螀芄芀袀袃肇薈衿肅节薄袈膇膅蒀袇袇莀莆袆罿膃蚅袆肁荿薁羅膄膁蒇羄袃莇莃薀羆膀艿薀膈莅蚈蕿袈芈薄薈羀蒄蒀薇肂芆莆薆膅聿蚄薅袄芅薀蚄羇肇蒆蚄聿芃莂蚃蝿肆莈蚂羁莁蚇蚁肃膄薃蚀膅荿葿虿袅膂莅蚈羇莈芁螈肀膁蕿螇蝿莆蒅螆羂腿蒁螅肄蒄莇螄膆芇蚆螃袆肀薂螂羈芅蒈袂肁肈莄袁螀芄芀袀袃肇薈衿肅节薄袈膇膅蒀袇袇莀莆袆罿膃蚅袆肁荿薁羅膄膁蒇羄袃莇莃薀羆膀艿薀膈莅蚈蕿袈芈薄薈羀蒄蒀薇肂芆莆薆膅聿蚄薅袄芅薀蚄羇肇蒆蚄聿芃莂蚃蝿肆莈蚂羁莁蚇蚁肃膄薃蚀膅荿葿虿袅膂莅蚈羇莈芁螈肀膁蕿螇蝿莆蒅螆羂腿蒁螅肄蒄莇螄膆芇蚆螃袆肀薂螂羈芅蒈袂肁肈莄袁螀芄芀袀袃肇薈衿肅节薄袈膇膅蒀袇袇莀莆袆罿膃蚅袆肁荿薁羅膄膁蒇羄袃莇莃薀羆膀艿薀膈莅蚈蕿袈芈薄薈羀蒄蒀薇肂芆莆薆膅聿蚄薅袄芅薀蚄羇肇蒆蚄聿芃莂蚃蝿肆莈蚂羁莁蚇蚁肃膄薃蚀膅荿葿虿袅膂莅蚈羇莈芁螈肀膁蕿螇蝿莆蒅螆羂腿蒁螅肄蒄莇螄膆芇蚆螃袆肀薂螂羈芅蒈袂肁肈莄袁螀芄芀袀袃肇薈衿肅节薄袈膇膅蒀袇袇莀莆袆罿膃蚅袆肁荿薁羅膄膁蒇羄袃莇莃薀羆膀艿薀膈莅蚈蕿袈芈薄薈羀蒄蒀薇肂芆莆薆膅聿蚄薅袄芅薀蚄羇肇蒆蚄聿芃莂蚃蝿肆莈蚂羁莁蚇蚁肃膄薃蚀膅荿葿虿袅膂莅蚈羇莈芁螈肀膁蕿螇蝿莆蒅螆羂腿蒁螅肄蒄莇螄膆芇蚆螃袆肀薂螂羈芅蒈袂肁肈莄袁螀芄芀袀袃肇薈衿肅节薄袈膇膅蒀袇袇莀莆袆罿膃蚅袆肁荿薁羅膄膁蒇羄袃莇莃薀羆膀艿薀膈莅蚈蕿袈芈薄薈羀蒄蒀薇肂芆莆薆膅聿蚄薅袄芅薀蚄羇肇蒆蚄聿芃莂蚃蝿 北京商业地产研究报告2006 前 言随着中国经济日益繁荣发展，消费文化日趋多元化，定向消费市场的潜力巨大。精品百货和主题商场的发展保持着平稳增长态势，社区商业也渐露锋芒。近年来，国内高收入阶层数量显著增加，居民消费观念日趋成熟，现有的商业物业市场日显匮乏。借此东风，越来越多的住宅开发企业也开始了商业地产的开发工作，但由于专业商业开发知识的匮乏，众多房地产专业人士意识到，要成为这场激烈的竞争中最后的生存者，就必须直面市场规则的改变，积极做好应对准备。商业地产是房地产市场发展到一定阶段的产物，以商业运营为主体，地产开发为依托的一种开发经营模式，是房地产行业的一个重要分支，它的运作过程相对与房地产开发是比较复杂的。一些市场嗅觉度敏锐、有创新意识的地产商较早转行，涉足商业地产领域。随后而来的，是相当一批地产商，其中多为有实力的品牌地产商，纷纷从住宅地产开发转做商业地产开发。一时间，商业地产投资滚滚而来，大型商业设施八面开花，导致商业地产市场出现局部投资过热的不良势头。 我司作为专业的商业房地产、商业营销策划顾问公司，具备国内最强的系统营销策划模式和丰富的操作经验。作为业内的资深专家，凭着多年来对近百个商业项目的成功操作经验，我司商业对北京以及其他特性化的商业发展城市一直保持着高度的关注，并进行着深入的研究。为了让中国商业地产更加协调稳步的发展。使开发商、投资者更加了解其商业发展特性所在。我司现将20022005年北京商业发展各项数据及特性分析公布如下。第一部分：分析目的和原因商业房地产作业房地产市场重要的组成部分，在现今的市场地位愈加重要，随着市场扩大，商业市场的发展，激烈的竞争，商业市场愈发受到如发展商、零售企业、投资者、各专业公司以及对行业密切关注的相关人士及团体的重视。分析商业房地产行业的现状，预测出北京市商业地产06年发展的趋势，总结行业的发展规律，从而对商业项目的开发作出前置性的预测，对项目的操作作出应有的指导意义，是对行业研究的意义所在，这也是此次白皮书发表的初衷。我司希望通过自身对北京市近几年商业市场跟踪研究分析，结合多年市场运作经验的基础上，分析总结近几年北京市商业市场的总体情况及区域特性，将自身的研究成果运用于项目的操作，以推动行业市场的发展，并对市场的良性发展作出应有的贡献。第二部分：分析的范围和内容本次分析的基础数据来源于我司多年来从事商业地产领域的顾问策划工作中积累的商业项目统计数据库，并从北京市商铺大全中抽取近年来开发的367个项目进行分析，贴近市场，贴近商业地产开发商，从实际的项目出发，结合北京市商业市场和地产市场的发展状况，敏锐和求实的分析北京市及各个区的商业地产现状和发展趋势。本次数据分析的范围及内容确定 分析时间段的确定为了便于数据的比较及数量的有效性，我司将白皮书的分析范围时间段确定在2002年2005年之间。 通过对这一时段内北京商业地产的发展变化来对其特性进行深入研究，从而对未来发展趋势进行有效的展望。 所分析项目来源及数量的确定本次白皮书的分析内容来源，为我司商业自近年以来所收集到的北京商业开发楼盘数据“我司商铺大全”，抽样的总共数量为367个楼盘。 所分析项目体量确定由于北京商业目前的火热开发状况，使得许多项目不能代表城市商业发展特性（例如众多小型零时商业个体），对此，我司在进行分析之前对其商业进行了筛选（主要筛选原则为项目商业体量），我司确定，所分析商铺体量均在5000平米以上。 所分析的商业类型划分确定为了使分析更加明晰，我司将商业地产的物业类型和商业业态做了统一划分，将商业物业类型划分为独立集中商业、社区商业、写字楼底商等；将商业业态划分为餐饮业、娱乐业、服装业、超市、百货、专业市场等。按照商业项目建设规划情况，我们又可以将商业物业分为待建、未建和已建。第三部分：主要分析内容 北京市商业市场分析商业与房地产是两个截然不同的概念，我们所说的商业更多的是指一种虚无的事物，它包括零售、批发、服务等一系列内容，属于经营方式的一种描述；而房地产则属于不动产的范畴，具有不动产的所有属性，以一种实物的形态被大众所认知。商业地产，商业是内因，地产是外因。商业地产的发展其内在因素是商业市场发展