【房地产】营销费用编制作业指引.doc

*集团 作业指导书 营销板块名称营销费用编制作业指引编号sg204编制/修改审核版本页码第 4 页 共 4 页所属流程营销费用编制作业指引一、定义营销费用是为促进项目销售而发生的各种费用。从内容上看，包括两大块：一是集团品牌宣传推广费用，二是项目营销推广费用。从推广时间上看，包括前期营销费用和销售期营销费用。其中，前期营销费用通常是指开盘前三个月之前发生的费用。二、在cs表中填写营销费用cs01表在项目方案论证阶段填写，在此表中填写营销费用总额，备注中注明费率，比如3.5%。无论费率还是总额，都应给出充分的理由说明。三、营销费率制定原则一般考虑5个因素：（1）区域成熟度指房地产市场开发成熟程度，分为高、中、低三类，它们分别决定费用的高、中、低。（2）品牌知名度指开发商在项目所在区域的品牌知名程度，分为高、中、低三类，它们决定费用的高、中、低。（3）开发周期即所处开发阶段和秩序。一般来说，分期开发的项目，在总费用确定后，首期费用比例会比较高，在产品成熟、知名度扩大后，后期开发的会比前期开发所用的营销费用少。（4）竞争策略即项目拟采取的市场竞争策略，市场地位决定费用水平，一般为4类：a.市场领先者（含领导者和挑战者）一般采用市场费率平均水平，或略高于市场平均费用水平。b.市场跟随者低于市场领先者的费用水平。c.市场补缺者低于市场领导者的费用水平，与市场跟随者差不多持平。但有时为了宣传出位，达到标新立异的营销效果，其费用会超过市场领导者的水平。（5）当地市场的平均费率水平要求在确定本公司项目营销费用水平前，进行市调，明确本地市场房地产项目一般的费用支出水平，保证本项目既节省成本，又保持优势。四、营销费用细化费用来源简要说明销售面积：销售均价：销售额：销售时间：特殊情况说明：营销费用取费比率：营销费用总额： 营销费用细化表格（费用分配）序号类别费用（万元）比例编制说明费用释义一顾问合作费小计：指支付给长期提供顾问、合作企业的服务费，1企划顾问公司指纯粹的企划顾问费，不含销售代理2市场调查公司指为项目提供市场调查、研究的专业顾问公司3广告代理公司指定期或不定期支付代理广告发布的费用，含广告设计费4销售代理公司（销售佣金）销售代理佣金5网站公司指网站的制作、维护费6公关活动公司指公关、促销活动公司的服务费7数据、情报公司指提供数据、信息情报的公司服务费8其它其它请注明二媒体宣传费小计：指为项目推广发生的媒体宣传费用，包含设计、制作、发布等费用1报纸（含硬广、软文、新闻等）2杂志3户外（立柱、候车亭等）4公交5电视6电台7网络8dm9短信10其它其它请注明三促销活动费小计：指项目促销活动所发生的费用，例：产品发布会、开盘活动等。不含活动公司的服务费1销售公关活动例：开盘现场活动等2交易会/展销会3其它四销售工具（资料）制作费小计：指为传递销售信息而制作的销售工具所发生的费用1楼书（含单张、折页等）2户型图模型3效果图4礼品5看楼专车6其它（如便签、计价单包装袋等）其它请注明五现场包装费小计：指户外展示和销售示范区包装所发生的费用1看楼通道包装含临时绿化装饰等2导视系统3形象墙（户外围板）4其它包括销售卖场为销售服务的所有用品六现场管理费小计：1临时人工费用如临时保安、保洁等（物业管理未进场时）2现场电、水费3现场维护费如售楼部空调维修费4其它其它请注明七售楼部小计：1、正式售楼部如用会所作售楼部，则仅指销售包装（不含硬装），如另外搭建售楼部，则指全部设计、工程费、装修费等2、临时接待中心含临时接待中心的租凭费、装修费等八样板房小计：如在可售单位内修建样板房，则指设计、装修费、饰品包装费；如修建临时样板房，则包含设计费、工程费、装修费等九信息系统小计：指营销管理系统的安装、实施、维护费十沿海客户会及客户会运作费用分摊小计：单列十一品牌推广费小计：含评奖十二开发商销售奖金小计：十三其它小计指除以上十二大项的其它费用合计100%备注：1、 现场办公设备、人工费用不计入含营销费用2、 样板房如果销售后，其销售额（属营销部份）与营销费的差额计入营销费用。例：价格表中的样板房毛坯价为50万元，为了作样板之用，设计装修所花六十万元。项目销售完毕，该套样板房作价90万元卖出。则样板营销费40万元计入营销所得，可冲抵原样板装修费。五、费用分摊：1、分摊对象：项目前期所发生的费用直接服务其它项目或分期项目。主要包含以下：l 售楼部l 样板房l 看楼车l 企划顾问费l 市场调查费等l 品牌推广l 媒体推广（例：灯箱广告、路牌高炮、网络广告位）2、 分摊原则l 固定资产部份，例：售楼部、样板房、看楼车等，按