戴德梁行2012年1月广州房地产市场月度报告.pdf

private & confidential 广州房地产市场月度报告 2012年年1月市场分析月市场分析 2012-2-8 目录 1 2 经济环境 2011年cpi同比上涨5.4%，远超于年初目标值4%。 12月份全国居民消费价格总水平(cpi)同比上 涨4.1%。2011年全国cpi比上年上涨5.4%, 远超于年初目标4%。 3 数据来源: 国家统计局 101.5 102.7 102.4 102.8 103.1 102.9 103.3 103.5 103.6 104.4 104.9 104.6 104.9 104.9 105.4 106.5 105.5 106.4 106.5 106.2 106.1 105.5 104.2 104.1 201001 201002 201003 201004 201005 201006 201007 201008 201009 201010 201011 201012 201101 201102 201103 201104 201105 201106 201107 201108 201109 201110 201111 201112 cpi走势 全国房地产市场总体运行 4 指标指标 2011年年 同比变化同比变化(%) 国内生产总值(亿元) 471,564 9.2 社会消费品零售总额(亿元) 181,226 17.1 城镇居民消费价格总指数cpi 105.4 5.4 固定资产投资(亿元) 301,933 23.8 房地产开发投资(亿元) 61,740 27.9 住宅开发投资(亿元) 44,308 30.2 房屋新开工面积(亿平方米) 19.0 16.2 房屋施工面积(亿平方米) 50.8 25.3 房屋竣工面积(亿平方米) 8.9 13.3 住宅竣工面积(万平方米) 7.2 13.0 商品房销售面积(亿平方米) 11.0 4.9 住宅 9.7 3.9 办公楼 0.2 6.2 商业营业用房 0.8 12.6 商品房销售额(万亿元) 5.9 12.1 全国房地产市场主要指标全国房地产市场主要指标 数据来源: 国家统计局 全国房地产市场总体运行 5 城市城市 成交地块成交地块 （宗数（宗数) 成交用地面积成交用地面积 (万平方米万平方米) 住宅成交地块住宅成交地块 (宗数宗数) 住宅用地面积住宅用地面积 (万平方米万平方米) 楼面地价楼面地价 (元元/平方米平方米) 北京 249 1,390 69 468 5,088 上海 776 2,833 166 970 3,996 广州 143 601 27 193 3,393 深圳 60 270 11 128 3,618 杭州 777 1,427 61 223 6,217 天津 727 4,573 164 1,193 2,187 南京 271 1,136 43 355 2,958 厦门 106 482 13 98 3,398 武汉 482 2,631 138 796 1,904 长沙 60 345 24 121 2,449 成都 297 1,636 68 421 1,754 重庆 632 3,186 243 1,207 1,933 西安 120 461 54 233 1,440 大连 280 1,334 105 619 2,454 沈阳 774 3,679 204 1,344 1,513 2011年全国主要城市土地市场交易信息 年全国主要城市土地市场交易信息 数据来源: 中国房地产指数研究院 国内重点城市商品住宅成交 6 数据来源: 各城市国土资源和房屋管理局 北京, -21.9% 上海, -26.6% 深圳, -10.6% 广州, -7.8% 天津, -13.5% 大连, -35.0% 沈阳, 18.2% 西安, -28.1% 武汉, -5.0% 成都, -22.0% 重庆, -31.0% 杭州, -13.0% 南京, -28.0% 厦门, -4.0% -40% -30% -20% -10% 0% 10% 20% 2011年全年成交面积 重点城市价格持续下降 数据来源: 国家统计局 -0.5 0 0.5 1 1.5 2 201101 201102 201103 201104 201105 201106 201107 201108 201109 201110 201111 201112 国内重点城市商品住宅价格环比变化 北京 上海 深圳 广州 天津 大连 沈阳 西安 青岛 武汉 长沙 重庆 成都 7 市场动态 8 广州、南京有可能实施房产税 财政部财政科学研究所所长贾康在“第二届中国房地产新年峰会”表示，上海、重庆实施房地产税试点 之后，类似广州、南京这样的大城市，以及一些中西部的二、三线城市都不排除跟进实施的可能。 2011年品牌房企拿地热情骤减 国土部对国内15家大型房企2011年拿地情况进行了跟踪监测。统计显示，这15家品牌房地产开发企业 去年上半年在一线城市拿地13幅，拿地金额约132亿元，同比下降近30%。 9 经济环境 2011年广州cpi 同比增长5.5% 广州城市居民消费价格总水平（cpi）自8 月份涨幅攀升至6.8%的高点后，已连续4 个月回落。12月cpi同比增长4.1%。2011 年全年cpi同比增长5.5%，升幅较2010年 扩大2.3个百分点。 10 数据来源: 广州统计局 99.1 103.9 102.2 103.8 104.4 103.6 103.2 103.7 103.4 103.9 103.6 103.2 105.8 101.4 105.9 105.2 105.2 106.0 106.8 106.8 106.0 105.1 104.2 104.1 cpi走势 广州房地产市场总体运行 11 2011年广州房地产市场相关指标年广州房地产市场相关指标 指标指标 单位单位 数值数值 同比变化同比变化% 国民生产总值(前三季度) 亿元 12,303 11.0 工业生产总值 亿元 15,807 12.9 固定资产投资 亿元 3,414 10.0 实际利用外资 亿美元 43.8 7.2 社会消费品零售总额 亿元 5,243 17.1 城市居民消费价格总指数 % 105.5 5.5 房地产开发投资 亿元 1,307 32.8 房地产开发施工面积 万平方米 7,704 19.2 商品住宅施工面积 万平方米 4,848 21.7 房地产开发竣工面积 万平方米 1,263 15.4 商品住宅竣工面积 万平方米 832 7.4 商品房销售面积 万平方米 735 -15.0 住宅 万平方米 557 -7.8 写字楼 万平方米 94.8 15.5 商铺 万平方米 54.3 -28.4 成交价格 住宅 元/平方米 13,401 7.3 写字楼 元/平方米 25,115 38.8 商铺 元/平方米 23,967 41.6 数据来源: 广州统计局，广州国土资源和房屋管理局 65 43 34 45 27 34 29 76 84 45 40 40 25 15 0 5 7 2 0 1 0 19 2 19 2 0 1101 1102 1103 1104 1105 1106 1107 1108 1109 1110 1111 1112 1201 每月出让地块面积 全市 中心城区 土地市场-中心城区成交缩减 数据来源: 广州市国土资源和房屋管理局（dtz戴德梁行研究部整理） 12 0.5 (-98%) 24.6 (290%) 番禺 萝岗 2012年1月出让地块区域分布 13 数据来源: 广州市国土资源和房屋管理局（dtz戴德梁行研究部整理） 1.6 (na) 0.5 (-92%) 23.0 (-29%) 居住 商业金融业 工业 2012年1月出让地块用途 土地市场持续平淡 住宅市场 14 总体分析总体分析 在2011年的宏观调控政策的持续加压，全国住宅市场表现惨淡，重点城市均呈现量价 齐跌的现象。然而，广州住宅市场总体表现尚且稳定。2011年全年商品住宅成交557万 平方米，较2010年下降7.8%。成交价格小幅震动，全年数值达到13,401元/平方米，同 比上升7.4%。预期2012年上半年广州住宅市场将延续2011年三、四季度楼市低迷的状 况，表现平淡。 住宅市场-广州可售商品住宅62,273套。 15 可售商品住宅套数可售商品住宅套数 面积面积(平方米平方米) 越秀 1,706 180,848 荔湾 1,985 250,069 海珠 2,160 223,724 天河 3,016 422,967 白云 4,137 462,128 黄埔 471 36,167 番禺 15,128 1,897,504 花都 13,965 1,856,416 南沙 3,823 477,102 萝岗 780 97,165 从化 4,341 598,824 增城 10,761 1,421,019 总计总计 62,273 7,923,933 数据来源: 阳光家缘 2012年年1月月 住宅市场 25 45 21 20 30 19 11 20 56 19 8 26 9 7 7 11 14 6 5 27 49 14 31 10 39 24 15 20 51 33 64 26 83 92 26 23 69 25 13 40 37 47 29 22 50 55 45 79 1001 1002 1003 1004 1005 1006 1007 1008 1009 1010 1011 1012 1101 1102 1103 1104 1105 1106 1107 1108 1109 1110 1111 1112 住宅供应面积 中心城区 郊区 16 数据来源: 广州市国土资源和房屋管理局（dtz戴德梁行研究部整理） 58.0 51.9 62.4 53.7 54.9 52.5 37.5 41.4 46.8 53.7 43.7 48.1 73.3 46.7 32.0 45.5 51.1 54.7 39.0 47.5 49.0 48.7 35.4 34.5 1001 1002 1003 1004 1005 1006 1007 1008 1009 1010 1011 1012 1101 1102 1103 1104 1105 1106 1107 1108 1109 1110 1111 1112 成交面积走势 17 去年月均： 50.4 今年月均： 46.4 住宅市场 18 价格走势（中心城区/郊区） 13,286 20,996 10,219 0 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 全市 中心城区 郊区 住宅市场 住宅市场 64 45 36 28 80 52 75 46 140 111 34 49 78 32 20 40 48 54 34 50 99 69 76 89 58 52 62 54 55 53 38 41 47 54 44 48 73 44 32 45 51 55 39 47 49 49 35 35 1001 1002 1003 1004 1005 1006 1007 1008 1009 1010 1011 1012 1101 1102 1103 1104 1105 1106 1107 1108 1109 1110 1111 1112 全市商品住宅供需 供应量 成交量 19 2011年供需比例为 1.24:1。 数据来源: 广州市国土资源和房屋管理局（dtz戴德梁行研究部整理） 住宅市场 20 数据来源: 广州市国土资源和房屋管理局（dtz戴德梁行研究部整理） 0.2 1.4 2.1 0.0 6.0 0.0 23.0 46.0 4.5 5.7 1.2 1.5 2.1 1.7 3.5 0.1 7.5 10.8 5.3 1.0 20,316 19,157 22,399 32,405 15,829 13,333 13,935 7,881 9,202 12,943 0 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 30,000 35,000 0 10 20 30 40 50 越秀 荔湾 海珠 天河 白云 黄埔 番禺 花都 南沙 萝岗 12月各区域供应量、成交量及价格 供应量 成交量 价格 花都供应量持续两月位居全市之首。 58 52 62 54 55 53 38 41 47 54 44 48 73 47 32 46 51 55 39 47 49 49 35 35 109 66 50 65 72 65 58 66 65 63 75 72 89 56 48 47 48 55 48 54 42 42 39 32 1001 1002 1003 1004 1005 1006 1007 1008 1009 1010 1011 1012 1101 1102 1103 1104 1105 1106 1107 1108 1109 1110 1111 1112 二手住宅成交 二手成交量 一手成交量 2011年一二手成交差距缩减,两者比例为1:1.08(去年全年该 数值为1:1.37)。 住宅市场 21 数据来源: 广州市国土资源和房屋管理局（dtz戴德梁行研究部整理） 写字楼市场 22 本月受春节因素影响，市场表现平淡，企业租赁活动有所回落，预计春节过后的写字楼 租赁市场会逐渐活跃。 综观全年写字楼市场，高端项目成交比重的增加令全年写字楼成交均价保持高企，达 22,160元/平方米,环比增长22%。 写字楼市场 23 数据来源: 广州市国土资源和房屋管理局（dtz戴德梁行研究部整理） 1 5 2 8 27 8 4 12 11 8 7 11 3 3 2 8 0 12 5 15 22 14 12 27 6 6 5 3 4 6 6 9 5 5 12 15 7 5 8 7 8 8 13 7 7 5 8 12 13,849 15,092 16,192 18,311 14,818 19,646 14,889 22,721 17,765 16,951 19,994 19,107 20,261 21,174 20,017 19,166 19,468 22,293 23,530 22,888 19,680 17,772 21,351 30,636 0 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 30,000 35,000 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 供应量、成交量及价格 供应量 成交量 价格 6 6 5 3 4 6 6 9 5 5 12 15 7 5 8 7 8 8 13 7 7 5 8 12 2 2 1 2 1 2 2 2 1 1 0 1 1 0 1 3 2 2 1 1 2 2 1 1 1001 1002 1003 1004 1005 1006 1007 1008 1009 1010 1011 1012 1101 1102 1103 1104 1105 1106 1107 1108 1109 1110 1111 1112 一二手写字楼成交 二手成交量 一手成交量 写字楼市场 24 2011年一二手成交比例:5.3:1。 数据来源: 广州市国土资源和房屋管理局（dtz戴德梁行研究部整理） 商铺市场 25 2011年住宅遭遇史上最严厉调控政策，开发商、投资客转投商业地产，从而推动广州市场 优质商铺供应量达到有史以来的最高值。2011年，天河体育中心、珠江新城、环市中路等 成熟商圈优质商铺物业新增供应31.4万平方米。 近年外资零售巨头国际市场销售状况表现不如理想，零售商纷纷收缩国际战线转而投向保 持着巨大的消费潜力的中国市场。踏入2012年，外资零售巨头例如永旺、乐购、沃尔玛等 相继公布在中国的巨额投资计划。在这样的背景下，随着广州经济实力增强和商业布局的 升级，广州市场对外资零售品牌的吸引力将逐渐增强。 商铺市场 26 数据来源: 广州市国土资源和房屋管理局（dtz戴德梁行研究部整理） 2 1 3 3 6 12 16 12 6 2 7 3 5 8 3 6 1 2 5 5 4 3 8 4 6 4 5 5 5 4 5 6 10 9 6 9 4 3 3 5 5 4 9 3 4 6 3 6 12,498 13,019 15,462 11,174 11,163 16,6