中原2010年无锡新城地产锡沪路项目市调报告.ppt

华东家艺中心 part 1part 1 part 3part 3 table of contentstable of contents 目目 录录 项目基础现状项目基础现状 part 2part 2营销定位论证营销定位论证 销售价格论证销售价格论证 part .01 项目基础现状 项目现状区位分析 崇安新城 崇安区 新城区域 商业中心 火车站 交通枢纽 本案 无锡 市中 心中 山路 cbd 3公里 4公里 华东家艺中心位于政府重点规划的崇安新 城核心区域，新城区域商业中心，距离无 锡火车站3公里，距离无锡市中心cbd4公 里，是版块内的核心组成部分。根据崇安 新城（广益片区）详细规划显示，崇安新 城地处崇安区广益街道辖区内，东至桐桥 港，南至太湖大道，西至江海东路、锡沙 路，北至北新塘河，规划用地4.68平方公 里。其中，整个新城的北部和南部均为大 片的居住区，中间主要以商业和商务为主 。 项目位于崇安新城核心区 域，区域规划以居住区和 商业商务区为主，未来升 值潜力巨大。 锡 沪 路 规 划 路 江 海 东 路 规 划 路 3 2 1 5 4 广益装饰名品城 亿家国际家居广场 家装为主的沿街商业 民航大酒店 月星国际家居广场 项目现状周至情况 四至及周边环境：本案地块四至如右图，周边 主要为各类家居装饰市场，以及购物中心、卖 场等，生活配套充足，板块家居商业中心发展 已成规模。 3 21 45 本案所处锡沪路片区目前已 形成锡沪路建材一条街的商 业氛围，稳居无锡装饰建材 第一街的龙头地位。 项目现状区域交通环境 锡沪路 广益路 江海东路 m m 广益新城站 靖海公园站 该站可与轨道 3号线换乘 3 2 2 3 m 轨道2号线 京沪高铁 无锡东站 无锡机场 无锡火车站 市中心 本案位置 崇安新城内部交通： 崇安新城规划有东西走向的轨道2号线将穿越整 个区域，区域内有广益新城站，该站为地下站 ，设在华东装饰城地下，还临近轨道2号线与3 号线 的换乘站靖海公园站。规划2010年底开建 ，2015年建成。 未来从新城往市中心仅10分钟车程，往市区其 他区域基本在15分钟内，这将为项目带来大量 商务为主的轨道交通中转客流。 横贯无锡的轨道交通2号线及3号线 建立起的15分钟商圈，将使崇安新 城成为具备强大辐射力的城市副中 心，为项目带来大量商务为主的轨 道交通中转客流。 项目现状周至交通 锡沪路 高架：江海东路 广益路 广南路 本案 上马墩路 广吉路 学前东路 城市快速干道 城市主干道 城市次干道 城市支路 规划路 项目临近锡沪路与江海高架交叉口，规划中的地 铁二号和三号线，将穿越整个区域，地铁交汇点 位于离项目5分钟。 崇安新城目前拥有“三纵五横”的路网体系，“ 三纵”即江海东路、广南路、桐桥路；“五横” 即太湖大道、学前东路、上马墩路、锡沪路、广 益路；新城往市中心10分钟车程，往火车站10分 钟车程，往机场15分钟车程，距京沪高铁10分钟 。 项目周边路网密集，且多为城 市主干道，三纵五横”路网体 系无缝对接主城锡沪路更是承 担了无锡东大门要塞职责，交 通十分便利。 项目现状人流动线 锡 沪 路 规 划 路 江 海 东 路 规 划 路 车站 车站 车站 人流动线 人流动线： 地块北面人流主要从锡沪路转南北向 规划路进入 地块南面人流主要从东西向规划路转 南北向规划路进入 地块东面及西面由于人流不临道路， 被建筑物阻隔无人流 人流动线主要通过锡沪路和 地块中部规划道路进入。 项目现状车流动线 锡 沪 路 规 划 路 江 海 东 路 规 划 路 车流动线 车流动线分析：控规要求沿 沪锡路不得设置机动车出入口 ，根据地块四面条件车流只能 从南北向规划路进入项目。 根据控规要求及地块四面现状 ，车流只能从南北向规划路进 入项目 项目现状昭示性分析 锡 沪 路 规 划 路 江 海 东 路 规 划 路 沿锡沪路a虽然有绿化 带阻隔，但为城市主干 道，北面昭示性最佳 沿南面规划路b1， 有绿化带和河道阻 隔，昭示性较好 a b1 c1 c2 c3 b2 地块中部规划路b2 两侧，昭示性较好 地块西南部c1、西 部c2及东部c3由 于被周边建筑物遮 挡，昭示性最差 项目现状商业价值分析 锡 沪 路 规 划 路 江 海 东 路 规 划 路 a d d c b 商业价值： 锡沪路为城市主干道，人流量最大，昭 示性最好，商业价值最高 地块中部规划路与锡沪路相接，也是未 来人流较集中的地方，商业价值较高 地块南面规划路为城市支路，人流和昭 示性一般，商业价值一般 地块东、西面，昭示性差，人流受阻隔 ，商业价值最差 地块商业价值大小如右图排序a、b、c、 d 地块商业价值最高为锡沪路 沿线，其次为南北向规划路 项目现状商业限制性条件 华东家艺中心 项目地址 锡沪东路2号 （广益名品城旁） 地段商圈 崇安新城 锡沪广益板块 物业类别写字楼、商业建筑类别高层 占地面积34256.9 建筑面积150496 容积率2.8绿化率25% 开发商无锡新城万博置业有限公司 华东家艺中心地段优越、交通便利，双轨交汇（地铁2、3号线）一环（快速路）辐射全无 锡；高铁（京沪、沪宁）高速（g42）直通长三角。 华东家艺中心位于锡沪路西首龙头为止，总建筑面积约15万，其中 商业部分63225，办公部分43404。 项目现状营销节点 6月12日 售楼处公开 10月中下旬 商铺首次开盘 预计11年底 酒店式公寓开盘 8月2日14日 非常6+1海选 8月2日14日 包机直飞深圳 考察 9月17日 温州看铺团现场 参观 华东家艺中心自6月公开售楼处后，接连举办非常6+1海选等事件营销和活动营销，预计 于10月中下旬商铺首次开盘。 项目现状前期营销推广 6月12日，项目售楼处公开 华东家艺中心目前推广动作不多 ，以售楼处公开、非常6+1海 选等活动营销为主，辅以户外和 报广等媒体推广。 项目现状前期营销推广 7月21日，央视王牌综艺栏目非常6+1登 陆无锡，召开海选新闻发布会，华东家艺中心 对活动独家冠名。 项目现状前期营销推广 8月2日、8月9日、8月14日，央华东家艺 中心杯非常6+1全国选拔赛无锡站分别 举行了前三场海选。 项目现状前期营销推广 8月27日，华东家艺中心包机直飞深圳，邀请客户参观考察深圳艺展中心。 销售价值论证销售现状 项目暂时尚未开盘，预计于10月中下旬首次开盘 主力商铺面积为2050平米 目前在售一期，商铺500套左右 商铺售价-1f均价18000元/，1f均价50000元/，2f均 价25000元/，3f均价15000元/，同时对外推广中有“ 总价18万起”的推广诉求 截止9月25日，认筹（不交诚意金）享受97折优惠 项目租售模式为10年委托经营，3+7管理模式，一次性返 还3年24%收益。 此外，据称华东家艺中心目前已有2000组客户进行预约，9月，百人“温州看铺团”至售楼处现 场看铺。 华东家艺中心主力商铺面积为20 50，预计10月中下旬开盘。 part .02 营销定位论证 营销定位论证区域市场环境分析 项目所处的崇安新城定位为无锡产业转型的 发展高地，新兴城市副中心，无锡第二个核 心商务圈和休闲购物中心，创业宜居的商贸 区 崇安新城（广益片区）位于无锡市政府所在的崇安区东 部。 崇安新城范围从江海东路-锡沙路-北新河-桐桥港到太 湖大道，规划占地面积约4.68平方公里。 崇安新城的发展定位为无锡市城市更新的重地和产业发 展的高地，欲打造成无锡新兴城市副中心，第二个核心 商务圈和休闲购物中心，创业宜居的商贸区。 崇安新城功能定位 崇 安 新 城 崇 安 区 惠山区 锡山区 新区 滨湖区 南长区 北塘区 市中心 副中心 营销定位论证区域市场环境分析 锡沪路装饰 装潢市场 江海路汽车 汽配市场 学前东路五 金机电市场 广益路 锡沪路 崇安新城规划以锡沪路和广益路为城市发展轴，形成专业市场集 群、休闲购物商贸中心和国际居住社区。 功能规划布局是： 1个商贸中心区：以龙头公园为中心，沿河形成休闲购物商贸街 区。 3大主题市场区：规划建成产业高度集聚的家居中心，它将成为 整个无锡的家居秀场，无锡最具规模的百万平方米的家居卖场， ，总面积达到200万平方米，其中以2平方公里的装饰材料市场为 核心，形成“广益家居城”。 2大居住社区：规划万平方米，分广益和江海两个大型社 区，规划人口约10万。 崇安新城以商贸和居住功能为主，以锡 沪路和广益路为发展轴，形成专业市场 集群、休闲购物商贸中心和国际居住区 。 营销定位论证区域商业市场分析 江海东路 锡沪东路 广南路 广益路 锡沪路 生活资料 市场 生产资料市场 崇安新城商业主要形成生产资料和 生活资料两大市场 生产资料市场：主要沿锡沪路分布 ，以装修、装饰、建材家居专业市场为 主。 生活资料市场：主要沿广益路、广 南路分布，以满足日常消费的购物中心 ，大卖场为主。 崇安新城商业形成生产资料和生活资 料两大市场，结合项目现营销定位， 在此通过生产资料市场现状为基点， 分析项目定位是否具有合理性。 营销定位论证生产资料市场 锡 沪 路 广 益 路 沪 宁 高 速 2 1 2 1 本 案 1234 5 6 7 广 益 路 锡 沪 路 广 南 路 江 海 东 路 8 9 1 0 1 1 锡沪路东部区域 月星家居好艺家国际家居广场 锡沪装饰 佳润广场 嘉饰茂 名品城 宜家购物中心（规划) 未上市项目 1、红豆项目 2、宜家购物中心 已上市项目 1、月星家居 2、好艺家广场 3、佳润建陶城 4、锡沪装饰城 5、嘉饰茂居家生活广场 6、广益名品城 7、名品城二期 8、华东装饰城 9、华东建材市场 10、中储建材城 11、百安居 12、红星美凯龙 生产资料市场以装修家居建材专 业市场为主，沿锡沪路主干道发 展，是无锡最具影响力的专业市 场片区，具备庞大的市级辐射效 应。 营销定位论证区域竞品分析 隶属于无锡市崇安区广益资产经营公司，紧邻江海高架，隔锡沪路南北对望。 锡沪路装饰市场总建筑面积3万平米，批发为主，属于锡沪路比较老的建材市场，商品展示效果很一般，属于中低档产品，但却是低价商品 的源头，看似不起眼的门店，不起眼的货品，也许就和标价翻了几个跟头的名牌产品是一个厂家的。 广益装饰名品城总建筑面积5万平米，一楼是瓷砖，二楼是洁具、淋浴房，三楼是窗帘，四楼是橱柜和集成吊顶。总体而言，购物环境尚可 ，属于中高档品牌消费的地方。 广益名品城二期总建筑面积10万平米，融时尚精品家居、餐饮休闲、soho办公、酒店式公寓四种业态，其中家居博览中心以及石材展示中 心以中高品牌形象展示为主，商铺均价30000元/平米，公寓均价为9000元/平米。 锡沪路装饰市场品牌档次及市场形象一般，广益名品城则相对属于中 高档品牌消费的场所。 营销定位论证区域竞品分析 总建筑面积30000平方米，约300户商家，由广东省中山市温州商会 副会长程文才先生于2003年9月份投资兴建。 一楼是软家具，二楼是板式家具，三楼是实木家具，四楼是所谓的 欧美馆，为知名品牌生产厂家、经销商提供产品的展示和销售平台 ，是无锡地区中高档次的家居装饰品交易市场。 好艺家国际家居广场总建面积30000，约300户商家，是无锡地区中 高档次的家居装饰品交易市场。 营销定位论证区域竞品分析 总建筑面积8万多平方，商场面积5万多平方，品牌总部园和 创意公寓3万多平方，地下室：做精品灯具馆，一层：陶瓷卫 浴精品馆二层：五金木制品精品馆，三层：软装家具馆（美 克美家）。 商铺18平方米起，开盘至今均已售完，售价1-2楼均价3万/ 平米，现租金价格在2-3.5元/平米；停车位设在屋顶，车位 超过650个。另外，两栋酒店式公寓，户型在40-70平米不等 ，层高5米，可自由分割成两层使用，均价8500元/平米。 嘉饰茂家居生活广场总建面积8万多，商场面积5万多，开盘至今 商铺已全部售完。 营销定位论证区域竞品分析 月星家居广场面积达10万平方米，从共分为区，品种 齐全。广场共4层，分为睡眠区、现代家具区、古典家具区。产 品涉及沙发、软床、床垫、现代板式家具、儿童家具、休闲藤 器、实木家具、新古典家具、“韩流”家具等产品，属于品牌 家居购物广场。 月星家居广场与本案仅一街之隔，总建面积约10万，属于品牌家居 购物广场。 营销定位论证区域竞品分析 俱崇安位于锡沪路广南路交界口，建筑面积3.9万平米，由3 幢彩色积木式的建筑组成，是以家居创意为主题，地上6层。 a 馆将展售不同风格的创意精品家居，主馆b馆是整个创意 园的亮点创意家居体验馆，c馆将主要引进创意餐饮、创意 设计师工作室。 目前仍在进行一期招商工作，并已接近尾声。出租房源面积 为80-1200平米不等，均价为1-2元/平米每天，现只剩3楼和4 楼共20间，总面积为4200平米，2楼已基本租完，只剩2间。 据悉，近期俱崇安将会全面结束一期招商，目前正在筹备10 月下旬的开业。另明年1月开始俱崇安将开始规划二期项目。 俱崇安总建近4万平米，以家居创意为主题，与本案有一定类似之处 ，但在定位方面不尽相同。 营销定位论证生产资料市场分布 崇安新城专业市场经营业态业种特点 建材市场 初级形态 广益名品城建陶瓷砖、卫浴洁具、窗帘布艺、墙纸地毯、家居饰品、艺术玻璃 批零兼有，经营品种开始品牌化，以 软装为主，出现业种细分的专业市场 ，面向追求性价比和品质化的客户 名品城二期3万 石材、建陶瓷砖、卫浴洁具、窗帘布艺、墙纸地毯、家居饰品、艺术玻 璃、餐饮 嘉饰茂5万电器、灯具、橱柜、电子 佳润建陶城3万卫浴、陶瓷 好艺家8万灯饰灯具、家装五金、瓷砖卫浴、地板门业、居家饰品 、橱柜 锡沪装饰10万板材、地板、五金、门业、楼梯、壁纸、橱柜、灯具早期的建材市场，批发为主，零售为 辅，以硬装为主，配合软装，仓储式 销售，面向家居、办公、酒店等装修 追求性价比的客户 华东装饰城3.8万木材、五金、涂料 华东建材市场3.6万洁具、陶瓷、水暖五金 中储建材城25万 地砖、陶瓷、五金、水暖、橱柜、灯具、玻璃制品、地板、石材 建材市场 中级形态 月星家居10万家居、实木家具、欧式家居零售超市，较好的购物环境，品牌化 ，一站式装修和细分市场均有，面向 追求品质品牌和购物环境的中高端客 户 百安居6000 厨房、卫浴、瓷砖、地板、油漆、灯具、五金、水电、基础材料 红星美凯龙12万家具、建材、餐饮、休闲于一体 建材市场 高级形态 宜家14万（规划） 服装品牌零售、餐饮、大卖场、电器、影院以及各类休闲与运动服务 以零售为主的多业态组合，满足一站 式高品质家装购物及延伸休闲需求， 是专业市场的终极形态 专业市场能级、档次逐步提升，随着 宜家落成，中低高档将全面饱和 业态业种覆盖装修前后，建材、家居、软装材料，无市场空白点 专业市场饱和度高，经营风险大，不 推荐本案开发此类物业 营销定位论证区域市场业态分布比例分析 类别类别所占 比例家居市场场经营经营 状况分析 陶瓷 洁洁具20.2% 东鹏 国际、华东 建材城、佳润建陶、锡 沪名品城、中储装饰市场 陶瓷洁具作为高利润产 品同样是各市场主力引进业态 ，目前所占比重较大，经营 状 况良好。 地板 木业业16.9% 东鹏 国际、华东 装饰城、锡沪装饰市场 、锡沪名品城、中储装饰市场、好艺家 无锡是国内地板的主要产地,地板也是高利润产 品, 更有企业(徐家木业)直接开设自 营卖场 ,目前锡沪路上地板木业几近饱和。 灯具5.5%好艺家、中储装饰市场灯具市场也是为好艺家独占，但是与月星在行业内的强势地位相比,好艺家竞争力较 弱。 家装 配件7.2%中储装饰市场、锡沪装饰市场、 好艺家、月星家具、东鹏 国际、华东 装饰城、华东 建材城 零散分布在各个市场的中间，特点是整体品质不高，没有专一统一的经营场 所。 工艺艺品0.7%月星家居品质感较强，利润较 大，客户定位较高，因为其产品特性所占经营 面积较 少。 门业门业6.3%锡沪装饰市场、好艺家市场内现有此类产 品整体的档次不高.此类产 品需要较大的展示空间对 租金总价存在 较多考虑。 家具 橱柜21.0%月星家居、中储装饰市场、锡沪装饰市 场、好艺家 月星家居凭借规模品牌优势 独占锡沪路家具市场,其他市场无力与月星展开直接竞争 。 窗帘布艺墙纸艺墙纸2.8%月星家居、新天地布艺、名品城月星家居与名品城中有一定比例,新天地中的布艺广场目前经营 状况较差。 软软装 超市0.2%月星家具目前锡沪路上只有1000平方米位于月星家具里面的软装超市，利润较 高，且经营 状 况良好。 油漆1.1%华东 装饰城利润过 低对租金较为 敏感,市场普遍较为 排斥,更多的是分布在低端市场以及市场外 零散店铺。 五金 配件9.9%华东 装饰城、华东 建材城、中储装饰市 场、锡沪装饰市场、好艺家 几乎每个市场都涉及到此业态 ，利润低，前景暗淡，市场没有什么突破口 石材 型材3.9%中储装饰市场、锡沪装饰市场、好艺家 、佳润建陶、锡沪名品城 利润较 低,其在整个市场中所占实际 比重较小 未开发发4.4%月星家具、好艺家、佳润建陶 锡沪路建材市场商业圈内，现有业态以陶瓷洁具、家具 橱柜所占比重最高，大部分家居市场均以建材硬装 为主，软装所占比例较低。 营销定位论证区域市场环境分析 华东家艺中心 项目位于锡沪路建材家居市场商圈，周边竞品分布密集，但定位大多 以硬装家居市场为主，与本案家饰家艺的软装市场定位略有差异。 营销定位论证软装界定 软装，即软装修、软装饰。相对于传统“硬装修”的室内 装饰形式。即在居室完成装修之后进行的利用可更换， 可更新的布艺、窗帘、绿植、铁艺、挂画、挂毯等进行 的二次装饰。 软装潢的经营范围包括沙发、床罩、床饰、椅垫、椅 套、门、窗帘、窗幔、帷布、壁饰挂件等，室内所有软 体饰物，如地毯、草垫、靠垫、沙发套、茶具垫等等。 软装经营范围以家居家饰等家装修饰性物品为主，因此，华 东家艺中心以家饰家艺作为项目定位，与锡沪路其它家居市 场存在明显差异。 营销定位论证无锡软装市场分布情况 目前无锡软装市场分布零散，品种较少。但软装占家装比例正逐年增加，存在市场机遇。 软装经营 面积经营 状况 百安居新区店4000平方米左右良好，基本上无锡采购软 装的集中地点 百安居锡山店4000平方米左右一般，靠近安镇东 北糖的客户居多。 家佳福家饰艺术 超市10000平方米左右新开规模软装市场，目前经营 状况较差 月星居家连锁 超市1000平方米左右品质居家连锁 店，吸引且经营 状况较好 各大商场零散分布，没有集中地点，经营 状况较好 目前无锡的软装市场集中分布在百安居，美凯龙，以及市区的一些大商场里面，而目前市场上真正意义上的软装超市紧有四家：百安居新区 店，百安居锡山店，锡山美凯龙家佳福家饰艺术超市，月星居家连锁超市。其余的为一些零散的分布在各大商场里面，目前无锡客户购买软 装饰品主要是在新区的百安居，以及各大商场的零散铺位，且品种较少。 软装市场在无锡已经有一定的规模，然而真正意义上的集中的规模软装卖场目前只有一个家佳服艺术超市，且由于区位的原因其很难打 开市场局面，锡沪路建材市场目前大的建材商业氛围已经形成，抓住软装这一市场机会点，充分利用好整体的商业氛围是本案的关键所在。 目前无锡市场对于软装需求潜力较大，且软装占家装比例正逐年增加，无锡目前专业软装市场仅仅一家，市场前景看好。 营销定位论证市场发展趋势分析 随着人们消费水平的提高和对居住环境要求的增长，软装产品的消费 增长空间将越来越大。 随着人们消费水平的提高，以及对居住环境要求的增长，“轻装修，重 装饰”的理念越来越多地被消费者所接受。软装作为一个新的业务增长 点，尤其是全装修房推广普及后，对那些建材零售卖场来说，硬装一块 会受到挤压，但软装市场却完全可以扩张。在2007年软装潢出现销售小 高潮，预计在未来5-10年内将稳定增长。所以，软装产品的消费增长空 间将越来越大。 营销定位论证项目swot分析 优势-strength劣势-weak 总建15万方，整体规模较大，在项目自身规划的综合性和成熟度方 面具备一定优势。 专业软装市场，差异化的市场竞争，既利用了浓郁的商业氛围又回 避了激烈的竞争。 软装占装修市场份额逐年递增，发展潜力巨大。 全国20强开发商品牌。 软装设计面较广，且品牌档次参差不齐，因此较难给产品精确定位 类型和档次。 软装设计种类繁多，管理难度较大。 对于专业软装概念，市场接受需要一定培育周期。 机会-opportunity威胁-threaten 无锡首家规模型专业软装市场。 锡沪路现有家装市场多以政府与相关单位合资打造为主，产权式商 铺较为稀缺，项目直接销售将引起投资市场对区域的关注。 锡沪路现有家装建材品类集中在陶瓷等行业，其余类别相对零散且 品质不高，此外锡沪路作为商圈餐饮等辅助业态稀缺，存在市场机会 。 锡沪路家装建材市场发展已久，经营品种几乎涵盖装饰建材的各个 品类，再加上红星美凯龙等项目的进驻，未来市场竞争激烈。 区域内华东装饰城等商业体目前正进行全面升级，这些区域内老牌 市场的升级将冲击本案意图营造的精品路线。 作为与区域市场形成差异的全新定位，存在被市场同化的风险。 本案现有定位抢占了市场空白点和机会点，但也存在一定的劣势和潜在的威胁。 营销定位论证定位突破 市场机会点 目前在无锡市场上软装市场是一个市场空白点，目前没有专业的软装市场，零星的软装市场分布在把本案周边的建材 市场。做专业的软装市场最大限度的避免了红海竞争。 风险性 简单的以建材城入市面临巨大市场竞争压力,缺少亮点,难以实现价值最大化. 新兴行业，无论是客户还是投资经营者都需要一定时间来接受专业软装市场，主营差异化业态难以填补完全部体量; 树立品质形象需要强大的加盟商家，吸引品牌商家加盟也是本案的一个难点. 关键词 差异化竞争，专业软装潢市场，品质商家加盟，统一管理。 无锡市场上规模性的专业软装市场是一个市场空白点，本案目前的定位既借助了锡沪路现有 的成熟的家装市场商业氛围，同时也有效地避免了硬装市场扎堆带来的激烈竞争。市场机会 点较大，但也需注意潜在的风险。 营销定位论证营销定位 华东家艺中心定位严格遵守了“依托市场、差异经营”的策略，依托锡沪路以“建材”为主题的成熟定位，同时对“建材”行业进行细分， 选择了锡沪路缺失的“家饰家艺”类业态作为项目的定位方向，并提出了打造华东首席家艺旗舰的发展目标。 为了将 “家艺”做到极致，华东家艺中心专程聘请了美国charles group international为项目进行主题化的总体规划，以期将国际化商业 建筑设计理念和超前的建筑表现手法植根于内。 整个项目商铺铺铺临街，并通过下沉式广场、天桥、中庭、连廊等建筑处理手法将整个项目营造成了一个开放式的商业空间。商铺层高5.7m ，办公层高4.5m。 为了保障项目今后运营成功，采用统一经营管理模式，统一招商、统一推广、统一运营。 华东家艺中心定位为软装市场，填补了锡沪路崇安新城乃至无锡市的市场空白。 part .03 销售价值论证 销售价值论证区域竞品租金反推法 比较内容 权重 月星家居嘉饰茂锡沪装饰广益名品城 （指标）拟合程度 比较系数 拟合程度 比较系数拟合程度 比较系数拟合程度比较系数 商业繁华度20%10.210.210.210.2 人流量20%10.210.210.210.2 规划、主题25%0.80.20.90.2250.80.20.80.2 交通条件15%10.1510.1510.1510.15 规模15%0.80.1210.1581.20.90.135 得房率5%0.90.0450.90.0450.90.0450.90.045 合计100% 0.915 0.97 1.995 0.93 商业部分售价测算方法：采用对市场中的商业项目租金和售价进行采样，并通过租金还原法和 市场比较法，综合评估推算出项目的商铺售价。 租金还原法推导售价 表一： 租金还原法推导售价：价格比较系数 销售价值论证区域竞品租金反推法 楼层月星家居嘉饰茂锡沪装饰广益名品城 比较系数0.9150.971.9950.93 对手目前1f租金3 6.00 2.00 2.20 本项目类比1f租金均价3.286.19 1.00 2.37 权重0.25 0.25 0.25 0.25 项目1f租金价格=3.28*0.25+6.19*0.25+1*0.25+2.37*0.25=3.21 由此推算出1f售价=3.21/0.06*365=19515元/平方米 租金还原法推导售价 表二： 销售价值论证区域竞品价格比较法 市场比较法推导售价 表一： 比较内容 权重 名品城嘉饰茂美食城哥伦布 （指标）拟合程度 比较系数 拟合程度 比较系数 拟合程度 比较系数 拟合程度 比较系数 商业繁华度20%10.210.21.10.221.150.23 人流量20%10.210.21.10.221.150.23 规划、主题25%0.80.20.90.22510.250.90.225 交通条件15%10.1510.151.10.1651.10.165 规模15%0.90.13510.151.10.1651.10.165 得房率5%0.90.0450.90.04510.0510.05 合计100% 0.93 0.97 1.07 1.065 销售价值论证区域竞品价格比较法 楼层名品城嘉饰茂美食城哥伦布 比较系数0.93 0.9700 1.0700 1.0650 对手目前1f售价45000.00 40000.00 60000.00 80000.00 本项目类比1f售价48387412375607475117 权重0.40.20.20.2 由此推算项目1f商铺售价=483