大兴兴华园商业项目调研报告1.doc

大兴兴华园商业项市场调研报告 1 目 录 序言序言3 1.1.宏观环境分析宏观环境分析4 1.11.1 经济环境分析经济环境分析4 1.1.11.1.1 总体经济环境总体经济环境4 1.1.21.1.2 北京经济环境北京经济环境4 1.1.21.1.2 大兴经济环境大兴经济环境9 1.21.2 政策环境分析政策环境分析14 1.2.11.2.1 金融政策金融政策14 1.2.21.2.2 房地产政策房地产政策15 1.2.31.2.3 商业政策商业政策15 1.2.41.2.4 其他其他16 1.31.3 宏观环境总结宏观环境总结16 2.2.区域环境分析区域环境分析18 2.12.1 区域界定区域界定18 2.22.2 区域概况区域概况19 2.32.3 交通状况分析交通状况分析20 2.3.12.3.1 大兴交通概况大兴交通概况20 2.3.22.3.2 黄村交通概况黄村交通概况20 2.3.32.3.3 本项目周边交通状况本项目周边交通状况21 2.42.4 区域房地产分析区域房地产分析23 大兴兴华园商业项市场调研报告 2 2.52.5 区域商业分析区域商业分析25 2.62.6 区域人口分析区域人口分析26 2.6.12.6.1 区域人口增量区域人口增量26 2.6.22.6.2 区域人口就业情况区域人口就业情况27 2.6.32.6.3 区域人口收入区域人口收入27 2.72.7 区域配套现状分析区域配套现状分析29 2.7.12.7.1 周边商场分布状况周边商场分布状况29 2.7.22.7.2 公共配套状况公共配套状况29 2.7.42.7.4 机关企事业单位分布状况机关企事业单位分布状况30 2.82.8 黄村卫星城发展态势黄村卫星城发展态势30 2.8.12.8.1 黄村特点分析黄村特点分析30 2.8.22.8.2 黄村卫星城规划黄村卫星城规划31 2.92.9 区域环境总结区域环境总结32 3.3.项目区域现代商业物业之行业分析项目区域现代商业物业之行业分析34 3.13.1 本项目区域现代商业物业发展概述本项目区域现代商业物业发展概述34 3.23.2 行业总体发展分析行业总体发展分析36 3.2.13.2.1 行业的界定行业的界定36 3.2.23.2.2 行业现状特点行业现状特点37 3.2.33.2.3 行业总体供应水平行业总体供应水平38 3.2.43.2.4 行业价格水平行业价格水平40 3.2.53.2.5 区域行业发展趋势区域行业发展趋势43 3.33.3 主要行业分析主要行业分析45 大兴兴华园商业项市场调研报告 3 3.3.13.3.1 零售业零售业47 3.3.23.3.2 餐饮业餐饮业48 3.3.33.3.3 娱乐业娱乐业49 3.3.43.3.4 专业市场专业市场50 3.3.53.3.5 其它行业其它行业51 4.4.本项目区域商业市场供应分析本项目区域商业市场供应分析53 4.14.1 本项目区域商业市场研究区域的界定本项目区域商业市场研究区域的界定53 4.24.2 本项目所在地商业市场供应分析本项目所在地商业市场供应分析55 4.2.14.2.1 南部区域：帝园商厦（黄村路）核心商业区南部区域：帝园商厦（黄村路）核心商业区59 4.2.2北部区域：枣园路为代表之专业市场（第二中心商业区域）北部区域：枣园路为代表之专业市场（第二中心商业区域）62 5.5.经营商户调研分析经营商户调研分析63 5.15.1 商户调查分析商户调查分析63 5.1.15.1.1 大型商场之目标商户调研大型商场之目标商户调研64 5.1.25.1.2 超市之目标商户调研超市之目标商户调研72 5.1.35.1.3 餐饮之目标商户调研餐饮之目标商户调研74 5.1.45.1.4 娱乐行业之目标商户调研娱乐行业之目标商户调研79 5.1.55.1.5 专业市场之目标商户调研专业市场之目标商户调研83 5.25.2 商户要求附录（部分）商户要求附录（部分）85 6.6.消费者调研分析消费者调研分析90 6.16.1 本次调研的步骤与方法本次调研的步骤与方法90 6.1.16.1.1 调研目的：调研目的：90 6.1.26.1.2 调研时间：调研时间：90 大兴兴华园商业项市场调研报告 4 6.1.36.1.3 调研方法调研方法: :90 6.1.46.1.4 调研问卷设计：调研问卷设计：91 6.1.56.1.5 问卷质量控制：问卷质量控制：92 6.26.2 调研对象样本选择调研对象样本选择92 6.36.3 消费者调研问卷分析消费者调研问卷分析96 6.3.16.3.1 消费心理消费心理96 6.3.26.3.2 消费能力消费能力99 6.3.36.3.3 消费习惯消费习惯101 6.3.46.3.4 消费形式消费形式103 6.3.56.3.5 未来商业物业之期望未来商业物业之期望105 大兴兴华园商业项市场调研报告 5 序言序言 经过我司与贵司的多次洽谈与接触，很荣兴能获邀请参与贵司之“大兴兴华园 社区商业项目” （暂定名） 。根据我司对全案策划工作的基本流程，我司现向贵 司提供第一部分的市场调研报告，相信凭借我司对商业物业多年的工作积累之 经验，本调研报告定会为本项目的发展提出充分的市场指导，并为项目后期的 市场定位提供有利的市场依据。另外通过本次对本项目区域的全面调研，可以 找出在项目开发期中存在的不利因素，以此为贵司能有效的来规避市场风险。 对本次项目区域的调研工作，我司共计利用 10 天的时间，从不同角度、不同时 间段落及不同的调研方法，来整合本项目市场环境的各项目资源。需要特别说 明的是，本次调研报告我司会站在客观的角度来分析问题，其主要的目的就是 利用详细、深入、科学的市场调研，了解本项目的周边环境，掌握与项目相关 的市场讯息，并通过最后的分析及论证，整合出项目的强势面，从而实现本项 目开发的经济效益与社会效益最大化。 大兴兴华园商业项市场调研报告 6 1.1.宏观环境分析宏观环境分析 本章节将通过对影响项目的宏观环境主要因素，包括经济指标、政策导向、房 地产以及商业市场等方面的分析，论证外部环境对于本商业物业的支持程度。 1.11.1 经济环境分析经济环境分析 1.1.11.1.1 总体经济环境总体经济环境 纵观近 3 年我国的经济变化，虽然受到全球经济低迷、伊拉克战事爆发、 sars 病毒等不利因素的冲击，客观上受到一定程度的影响，但由于我国坚持 实施各项宏观调控政策，国民经济总体发展状况保持良好。 2003 年我国国内生产总值 gdp 为 116694 亿元，比上年增长 9.1%，是 1997 年 以来增长最快的年份；2003 年人均 gdp 达到 1090 美元，首次突破 1000 美元。 我国经济已经进入新一轮的增长周期。 1.1.21.1.2 北京经济环境北京经济环境 本项目位于北京大兴的黄村镇，该镇作为北京重点发展的卫星城，其经济受 到北京经济环境的直接影响较大。因此本部分报告将对北京及大兴的经济状 况均给予较高的关注。 1.1.2.11.1.2.1 综合经济分析综合经济分析 在全国经济发展大好形势的带动下，作为全国经济发展龙头，北京市总体 经济状况在 2003 年度经济发展制定的各项目标均顺利实现，经济发展综合 素质在全国名列首位。 2003 年北京市实现生产总值 3611.9 亿元，比上年增长 10.5%，高于全 国水平 1.4 个百分点；人均生产总值达到 31613 元，约 3819 美元，比 上年增长 9.2%； 大兴兴华园商业项市场调研报告 7 图表图表 1 1：1992-20031992-2003 年北京市年北京市 gdpgdp 数值统计表数值统计表 年度年度 参数参数 19911991199219921993199319941994199519951996199619971997199819981999199920002000200120012002200220032003 gdp(gdp(亿元亿元) ) 5997098641084139516161810201121742479281831303612 增长率增长率(%)(%) 9.511.612.113.512.49.29.69.810.2111110.210.5 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 0.00% 2.00% 4.00% 6.00% 8.00% 10.00% 12.00% 14.00% 16.00% 国内生产总值（亿元）年增长率 北京市 gdp 增长速度连续 5 年超过 10%，在克服非典疫情之后，北京市经济 已经全面恢复，呈现快速增长的态势。 2003 年城镇居民人均可支配收入 13882.6 元，比上年增长 11.4%，扣除 价格因素，实际增长 11.2%；城镇居民恩格尔系数 31.7%，比上年降低 2.1 个百分点；农民人均纯收入 6496.3 元，比上年增长 10.5%，扣除价 格因素，实际增长 11.5%。 2003 年完成全社会固定资产投资 2157.1 亿元，比上年增长 18.9%。投 资重点集中于住宅和基础设施两个方面。全年完成住宅投资 692.4 亿元， 比上年增长 9.1%；住宅投资占全社会固定资产投资的比重为 32.1%，比 上年下降 2.9 个百分点。全年完成基础设施投资 417.8 亿元，比上年增 大兴兴华园商业项市场调研报告 8 长 1.4%，占全社会固定资产投资的比重为 19.4%。 全年道路建设总投资 129.2 亿元，占基础设施投资的比重达到 30.9%。 轨道交通工程建设全面展开，城市轻轨（13 号线）全线贯通，地铁八 通线通车试运营，地铁五号线、四号线、十号线年内陆续开工。高速公 路、城市快速路、主干路和城区路网加密工程加快实施。截至 2003 年 年底，全市道路总长度约 5500 公里，完成新改扩道路长度 110 公里。 1.1.2.21.1.2.2 北京市房地产市场分析北京市房地产市场分析 房地产业作为国民经济新的增长点，为北京经济持续、快速、健康的发展 做出了积极的贡献，并在不断发展和成熟的总体市场环境推动下逐步确立 了在国民经济中的支柱产业地位。 2003 年北京市完成房地产开发投资 1202.5 亿元，比上年增长 21.5%，房地 产投资占全社会投资的比重达到 55.7%，比上年增加 1.2 个百分点。虽然今 年北京市的房地产开发速度与去年相比有一定的下降，但房地产开发业仍 然是各种资金争相涌入的行业。 表表 1 1：北京：北京 20032003 年年 1 11111 月房地产主要指标月房地产主要指标 类别类别面积（万平方米）面积（万平方米）增长率增长率 商品房施工面积商品房施工面积 8152.288152.28 30.330.3 其中：住宅施工面积 25.2% 商业营业用房施工面积 34.2% 办公楼施工面积 53.8% 商品房新开工面积商品房新开工面积 2737.642737.64 30.330.3 其中：商品住宅面积 2019.29 21.7 竣工面积竣工面积 1276.471276.47 14.614.6 其中：商品住宅面积 1048.7 13.1 商品房销售面积商品房销售面积 1099.141099.1419.7%19.7% 其中：商品住宅销售面积 1038.2819% 大兴兴华园商业项市场调研报告 9 随着城镇化进程加快、大量人口进城居住、就业；消费者的消费观念的变 化以及危旧住房改造力度的加大等因素，2004 年北京房地产市场的需求仍 然处于快速增长的态势。 1.1.2.31.1.2.3 北京市商业市场分析北京市商业市场分析 据 2002 年北京市统计局数据显示，目前北京市人均商业面积约 0.8 平方米， 远低于国外发达国家人均 1.2 平方米商业面积的水平，同时也小于上海人 均 1 平方米商业面积的发展水平。根据北京商委的发展规划，预计到 2010 年北京人均商业面积将达到 1 平方米。 虽然目前北京商业物业市场处于发展的初期阶段，还不具备成熟市场的特 征和发展规模，但最近几年，在逐步开放和激烈竞争的宏观形势中，北京 商业市场在其自身多次结构调整的推动下，发展水平已明显升级。个性鲜 明的特色商业街、大型现代化购物场所、连锁超市、便利店等商业物业星 罗棋布，商业市场呈现出现代化、市场化、多元化的发展趋势，北京商业 市场开始逐渐走向成熟和完善。同时，居民对消费品的需求逐年上升，消 费结构升级，均为商业物业的快速发展奠定了较好的市场基础。 图表图表 2 2：北京历史社会消费品零售总额统计表：北京历史社会消费品零售总额统计表 5868 6886 7813 11578 12464 8472 9183 10350 10286 13.70 11.60 13.90 9.90 9.90 10.40 9.50 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 19951996199719981999200020012002 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 可支配收入（元/人/年）消费性支出（元/人/年） 大兴兴华园商业项市场调研报告 10 社会消费品零售额分类社会消费品零售额分类 指标名称指标名称单位单位20032003 年年20032003 年为年为 20022002 年年(%)(%) 社会消费品零售额亿元 1916.7114.5 吃亿元 497.7106.7 穿亿元 210.6111.8 用亿元 1131.9118.9 20032003 年北京市实现社会消费品零售额年北京市实现社会消费品零售额 1916.71916.7 亿元，增长亿元，增长 14.5%14.5%，扣除价格，扣除价格 因素，实际增长因素，实际增长 16.6%16.6%。20032003 年批发零售贸易和餐饮业实现增加值年批发零售贸易和餐饮业实现增加值 271.3271.3 亿元，比上年增长亿元，比上年增长 7.8%7.8%。大中型商业企业经济效益进一步改善，实现销售。大中型商业企业经济效益进一步改善，实现销售 收入收入 3808.43808.4 亿元，增长亿元，增长 23.3%23.3%；实现利润；实现利润 79.079.0 亿元，增长亿元，增长 24.4%24.4%；实现利；实现利 税总额税总额 124.5124.5 亿元，增长亿元，增长 16.4%16.4%。以连锁经营为标志的现代流通方式活力显。以连锁经营为标志的现代流通方式活力显 现。年末连锁企业达到现。年末连锁企业达到 146146 家，连锁商业全年实现零售额家，连锁商业全年实现零售额 463.0463.0 亿元，占亿元，占 全社会消费品零售额的比重超过全社会消费品零售额的比重超过 20%20%，为，为 24.2%24.2%；比上年增长；比上年增长 23.7%23.7%，高于，高于 全市商业平均增速全市商业平均增速 9.29.2 个百分点。个百分点。 城镇居民人均消费支出城镇居民人均消费支出 11123.811123.8 元，增长元，增长 8.1%8.1%。其中，服务性消费比重达。其中，服务性消费比重达 到到 30.3%30.3%。以。以“住、行住、行”为代表的高值消费品持续大幅增长。全年销售汽车为代表的高值消费品持续大幅增长。全年销售汽车 40.840.8 万辆，实现零售额万辆，实现零售额 305.2305.2 亿元，增长亿元，增长 51.2%51.2%，对全市消费品零售额增，对全市消费品零售额增 长的贡献率达到长的贡献率达到 42.5%42.5%。商品住宅销售额。商品住宅销售额 789.2789.2 亿元，增长亿元，增长 10.1%10.1%。与住宅。与住宅 消费相关的建材类商品销售增长消费相关的建材类商品销售增长 45%45%，通讯器材销售增长，通讯器材销售增长 35.5%35.5%。 农村居民家庭人均消费支出农村居民家庭人均消费支出 4655.34655.3 元，增长元，增长 10.7%10.7%，扣除价格因素，实际，扣除价格因素，实际 增长增长 11.7%11.7%。农村居民消费支出增长较快的领域分别为：交通通讯，增长。农村居民消费支出增长较快的领域分别为：交通通讯，增长 32.2%32.2%；居住，增长；居住，增长 29.0%29.0%；文教娱乐用品及服务，增长；文教娱乐用品及服务，增长 16.3%16.3%；全市最终；全市最终 消费率为消费率为 53.1%53.1%，比上年提高，比上年提高 1 1 个百分点。个百分点。 以上数据显示，以上数据显示，20032003 年北京城市消费热点突出，对于汽车、住宅以及通讯年北京城市消费热点突出，对于汽车、住宅以及通讯 的消费占较大比例，呈现出消费结构升级的良好趋势；农村居民收入水平、的消费占较大比例，呈现出消费结构升级的良好趋势；农村居民收入水平、 消费性支出水平已经得到大幅改善和提升。消费性支出水平已经得到大幅改善和提升。 大兴兴华园商业项市场调研报告 11 图表图表 3 3：北京历年城镇居民收入和消费性支出统计图：北京历年城镇居民收入和消费性支出统计图 综上所述，根据北京市社会消费品零售总额、城乡居民可支配收入的发展综上所述，根据北京市社会消费品零售总额、城乡居民可支配收入的发展 现状可以看出，通过自身调整和市场经济调节的双方面作用，现阶段北京现状可以看出，通过自身调整和市场经济调节的双方面作用，现阶段北京 市商业市场已经摆脱了旧有经济体制下的发展框架，开始进入稳定、高速市商业市场已经摆脱了旧有经济体制下的发展框架，开始进入稳定、高速 的攀升时期，商业市场整体发展趋于合理化、市场化和正规化，并逐步向的攀升时期，商业市场整体发展趋于合理化、市场化和正规化，并逐步向 发达商业市场格局靠拢。可以预计，在宏观经济不断发展、居民整体消费发达商业市场格局靠拢。可以预计，在宏观经济不断发展、居民整体消费 能力稳步提高等各项利好因素的推动下，商业消费需求市场将进一步放大，能力稳步提高等各项利好因素的推动下，商业消费需求市场将进一步放大， 未来一段时间内北京市商业市场将面临最好的发展契机，商业物业开发将未来一段时间内北京市商业市场将面临最好的发展契机，商业物业开发将 具备良好的市场前景和发展可行性。具备良好的市场前景和发展可行性。 1.1.21.1.2 大兴经济环境大兴经济环境 1.1.2.11.1.2.1 综合经济分析综合经济分析 大兴位于北京城南，作为北京市的远郊区县，是北京市的 “南大门”及外 埠进京的重要通道。黄村作为区政府所在地，距市区南三环仅 13 公里，是 北京重点发展的卫星城之一，也是大兴区经济和社会活动的中心。而位于 大兴亦庄的北京经济技术开发区，为北京市直接管辖，经济数据均不在大 5868 6886 7813 8472 9183 10350 11578 12464 13883 11124 6971 7499 8494 8923 10286 6532 5730 5020 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 199519961997199819992000200120022003 可支配收入（元/人/年）消费性支出（元/人/年） 大兴兴华园商业项市场调研报告 12 兴的经济指标统计之列。因此大兴的综合经济指标可以充分反映出黄村经 济情况。 从经济总量上看，2003 年全年实现国内生产总值 102.4 亿元，比上年 同期增长 16.4%。农村二三产业从业人员占 55.6%。 从产业构成上看，三产业分别实现增加值 14.07 亿元、39.69 亿元和 48.63 亿元，分别比上年同期增长 3.3%、15.8%和 21.5%，对大兴区经 济增长的贡献率分别为 3.1%、37.4%和 59.5% ，同时产业结构日趋优化， 第三产业对经济增长的带动作用日益增强。 固定资产投资快速增长,有力地支撑了经济的增长。全年完成固定资产 投资 100.9 亿元，比上年增长 15.3%，其中房地产业投资额达到 67.7 亿元，比上年增长 6.0%，占固定资产投资总额的 67.1%，成为拉动投资 需求的重要力量。 2003 年，全区实现社会消费品零售额 41 亿元，比上年增长 15.6%。从 消费结构看，吃、穿、用、住消费额分别为 19 亿元、4 亿元、12 亿元 和 6 亿元，比上年分别增长 11.0%、9.2%、10.0%和 55.1%。 46% 10% 29% 15% 吃穿 用住 大兴兴华园商业项市场调研报告 13 2003 年城镇居民人均可支配收入达 10811.7 元，比上年增长 11.6%。全 年人均消费性支出 7722.6 元，其中人均交通通讯支出 754.0 元，人均 医疗保健支出 867.1 元，娱乐文教及服务支出 1240.6 元，人均居住支 出 584.6 元。 2003 年全区农民人均纯收入达到 6099.4 元，比上年增长 10.1%。随着 收入的增长，农民生活消费水平进一步提高。2003 年农民人均生活消 费支出 3864.2 元，比上年增长 5.3%。 2003 年大兴区职工的平均工资比北京市平均水平低 8973 元，在 10 个 远郊区县中排名倒数第三。 通过上述数据分析可以看出，大兴区经济增长态势基本与北京市保持一致， 但由于整体经济基础薄弱，目前农民增收速度较低，农村劳动力转移步伐 较慢，居民收入处于较低水平，整体大兴消费力较弱。 目前大兴区把增加二、三产业总量作为主要经济工作计划，使大兴区产业 结构在调整中全面优化，并通过重点发展建筑业、房地产业、高科技企业 和新兴产业给大兴经济发展带来新的增长点。 1.1.2.21.1.2.2 大兴房地产发展分析大兴房地产发展分析 随着南四环、五环的建成，黄村卫星城建设进程的加快，区域配套设施的 完善，大兴区房地产即将进入新的高速发展期。 2003 年大兴累计施工面积达 590.8 万平方米，同比增长 33.0%，其中住宅 施工面积为 511.7 万平方米；竣工面积为 196.8 万平方米，同比增长 12.3%。 大兴兴华园商业项市场调研报告 14 住宅投资仍是房地产投资的重点住宅投资仍是房地产投资的重点 从上图可以看出，房地产投资的主要方向还是住宅投资，达 52 亿元， 占本年总投资的 76.8%。办公楼和其他用途房屋的投资比例虽然不大， 但较上年也有很大程度的增长，全年投资额分别为 6 亿元和 8.3 亿元， 同比增长分别为 5 倍和 38.3%，所占投资比例也比上年有所提高。而商 业用房投资额较上年有所减少，同比减少 15.2%。 商品房销售面积高速增长商品房销售面积高速增长 截止到 2003 年底，商品房销售面积达到 162.3 万平方米，较上年增加 32.8 万平方米，同比增长 25.3%。高于北京市 2003 年的 19.7的平均 增长率。 经济适用房发展迅速经济适用房发展迅速 大兴区经济适用房在 2003 年呈现出明显的广阔发展空间，瑞海新城、 76.8% 8.9% 2.1% 12.2% 住宅办公楼 商业其他 大兴兴华园商业项市场调研报告 15 团河住宅小区的项目累计完成投资 7.1 亿元，施工面积达到 54.6 万平 方米。瑞海新城住宅小区的预售面积达到施工面积的 74.6%。经济适用 房的发展对大兴房地产业的规模扩大起到了促进作用，同时平抑了平均 房价，吸引了城区拆迁户及低收入人群。 由此可见，由此可见，20032003 年大兴房地产业表现出稳步增长的发展态势。投资额在上年大兴房地产业表现出稳步增长的发展态势。投资额在上 年大幅度增长的情况下又有所提升，施工规模加大，商品房销售额、销售年大幅度增长的情况下又有所提升，施工规模加大，商品房销售额、销售 面积继续增长，为带动大兴区经济增长起到了重要作用。面积继续增长，为带动大兴区经济增长起到了重要作用。 1.1.2.31.1.2.3 大兴商业发展分析大兴商业发展分析 2003 年大兴实现社会消费品零售额 41.6 亿元，同比增长 14.9%。 全区商业综合利润 3.45 亿元，同比增长 30.7%，纳税 1.44 亿元，同比 增长 25.7%，商业增加值 5.77 亿元，同比增长 16.3%； 全区开复工建设的大型零售设施 8 个，营业面积 6.5 万平方米，年底建 成开业 6 个，新增大型零售营业面积 2.8 万平方米； 各类连锁店发展到 53 个，增长了 15.2%。大型零售商业企业管理信息 系统普及率达到 50%； 物美、小白羊为代表的品牌零售便利店加速向黄村卫星城社区和镇村扩 展，新建了永华、物美、团河路等 3 个社区菜市场和 40 多个社区便民 菜店，新发展的 4 个早餐亭和 40 辆早餐车分布于黄村、亦庄各社区和 交通站点； 随着北京郊区化进程加快，黄村卫星城的建设，中高档商品房项目及经济 适用房项目都存在较大发展空间，同时针对黄村北部的卫星城的商业等配 套设施也将进入一个高速发展阶段。 大兴兴华园商业项市场调研报告 16 1.21.2 政策环境分析政策环境分析 由于房地产市场受国家政策的导向、连续性等因素的影响深远，商业地产受商 业发展态势的影响巨大，故在此对本项目产生影响的相关政策作以分析。 2003 年被业内人士誉为房产政策年，颁布的政策涉及房地产开发及业主权益的 方方面面，一方面保证了我国房地产朝着健康有序地方向发展，另一方面表明 了国家各相关部门提高了对房地产开发工作的重视程度。针对本项目，需要关 注的相关政策如下： 1.2.11.2.1 金融政策金融政策 121121 号文件号文件 关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知中对房地产开发过程中的土 地储备贷款、建筑施工企业流动资金贷款、个人住房信贷等七项内容作了严 格的规范管理。 此文件的出台挤压了房地产市场的泡沫，将引导今后的房地产项目朝着真正此文件的出台挤压了房地产市场的泡沫，将引导今后的房地产项目朝着真正 解决居民实际居住困难的方向开发。另一方面，也促进了房地产投资和购买解决居民实际居住困难的方向开发。另一方面，也促进了房地产投资和购买 行为逐渐转向理性消费。行为逐渐转向理性消费。 1818 号文件号文件 国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知 【国发 18 号文】首次明 确房地产已经成为国民经济的支柱产业，同时对搞活住房二级市场做了指导 性的规定。此文件明确指出，当前我国房地产市场发展还不平衡，房地产价 格和投资增长过快，房地产市场的监管和调控有待完善。 明确指出对符合条件的房地产开发企业和房地产项目要继续加大信贷支持力明确指出对符合条件的房地产开发企业和房地产项目要继续加大信贷支持力 度，明确指出要求加强房地产贷款监管，严禁违规发放房地产贷款，控制和度，明确指出要求加强房地产贷款监管，严禁违规发放房地产贷款，控制和 大兴兴华园商业项市场调研报告 17 化解房地产信贷风险，维护金融稳定。化解房地产信贷风险，维护金融稳定。 1.2.21.2.2 房地产政策房地产政策 4 4 号文件号文件 北京市关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的补充规定 （简称 4 号文件） ，自 2004 年 1 月 9 日之后，北京市土地必须以招标、拍卖和挂牌的 公开交易形式。 4 4 号文件斩断了土地协议出让的路径。此文件的实施将大力推动土地市场化进号文件斩断了土地协议出让的路径。此文件的实施将大力推动土地市场化进 程，公开、公平、公正的市场环境逐渐体现。程，公开、公平、公正的市场环境逐渐体现。 由上可见，目前国家对整个房地产市场呈现出冷静、理性的态势，采取边扶由上可见，目前国家对整个房地产市场呈现出冷静、理性的态势，采取边扶 持边打压的做法，使之保持继续成为经济增长点的同时，进一步对此规范化，持边打压的做法，使之保持继续成为经济增长点的同时，进一步对此规范化， 使之趋于良性健康、稳步发展。使之趋于良性健康、稳步发展。 1.2.31.2.3 商业政策商业政策 国家商委十五期间的北京市商业规划，对本项目产生影响的相关规定有： 北京市商业发展的重点将转移到三环路、四环路以及五环路以外的周边地 区； 四环以外以及远郊区域将以开发大型集散型物流中心为主； 郊区卫星城要根据城市规模和发展趋势，规划发展 12 个地区级商业中心 和若干个社区商业中心，形成以地区级商业中心为核心，以社区商业中心 为骨干，行业配套、布局合理、规模适当的商业体系； 积极推进超市和生活服务连锁企业向社区和农村居住点延伸,发展方便居民 日常生活消费的“大企小店”和特