房地产投资分析课程设计.doc

房地产投资分析课程设计报告 某房地产企业开发项目经济评价一、 项目概况项目名称：拟建项目为 市 建设小区，由 房地产开发公司负责开发建设，该建设项目规划用地面积 m2，可开发用地 m2，建筑面积为 m2，总容积率为 ；新建建筑为多层和小高层商品住宅，户型设计为： ，面积为： m2。二、 建筑方式及进度安排1.建筑方式集中规划、统一设计、施工监理、公开招标、优良工程。2.建设进度工期： 年 月 年 月；销售： 年 月 年 月；三、 投资估算与资金筹措1据估算项目总投资为 万元；2估算依据：假定项目建成后全部售完；项目总投资中自有资金比率按 %计算；贷款利率按6%计取；投资费用是在专业投资监理工程师监督下使用；估算投资按某市通常的取费标准计取；3项目总投资成本估算，见表 1 序号项目投资金额（万元）估算说明1.11.21.31.41.51.61.71.81.91.101.111.12土地费用前期工程费基础设施建设费建筑安装工程费公共配套设施建设费开发间接费管理费用财务费用销售费用开发期税费其他费用 不可预见费约为前5项3%左右销售收入的2%前10项之和的3%-7%3投资分年度使用计划， 见表投资计划与资金筹措表2序号项目开发经营期合计1开发总投资1.1土地费用1.2前期工程费1.3基础设施建设费1.4建筑安装工程费1.5公共配套设施建设费1.6开发间接费1.7管理费1.8销售费用1.9开发期税费1.10其他费用1.11不可预见费小 计2资金筹措2.1自有资金2.2销售收入2.3贷款2.4其他小 计4资金筹措计划项目的投资来源包括自有资金、销售收入和贷款三部分，其中自有资金 万元，销售收入 万元，贷款 万元。见表2。四、 投资分析基础数据的预测和选定1.销售收入的测算综合测定可销售面积的平均价格为 元/ m2，可销售面积为 m2，分年度的销售收入见表3。销售收入计算表 3 万元项目合计可售面积（m）销售收入（万元）2.成本及税金2.1本项目总投资成本为 万元。2.2销售费用：取销售收入的2% 万元2.3税金主要是经营税费和所得税，经营税费为6.50%（其中营业税及附加为5.5%，交易管理及印花税为1.0%）；所得税率为25%； 项目损益表4序号项目合计开发经营期1经营收入1.1销售收入1.2出租收入2经营成本2.1销售成本3经营税费3.1销售税费3.1.1营业税及附加3.1.2交易及印花税4销售费用5管理费6财务费用7土地增值税0000008开发利润9所得税10税后利润五、 项目经济效益评价（一）项目现金流量1.项目全部资金现金流量表（ic=10%）5全部资金现金流量表5序号项目合计开发经营期1现金流入1.1销售收入小计2现金流出2.1固定资产投资02.2经营资金02.3开发总投资（不含财务费用）2.4销售费用2.5经营税费2.6土地增值税2.7所得税3净现金流量4累计净现金流量5折现值7累计折现值计算指标irr= %npv（10%）= 万元静态投资回收期= 年动态投资回收期= 年注：开发总投资不含财务费用（财务费用也是项目盈利能力所以不含）2.自有资金现金流量表自有资金现金流量表6序号项目合计开发经营期1现金流入1.1销售收入小计2现金流出2.1自有资金2.2预售收入用于产品投资02.2经营税费2.3销售费用2.4土地增值税2.5所得税2.6贷款本金偿还2.7贷款利息支付小计3净现金流量4累计净现金流量5折现系数6净现值7累计净现值计算指标npv（10%）= 万元irr= %静态投资回收期= 年动态投资回收期= 年(二) 财务平衡表与贷款偿还分析1. 资金来源与运用表7资金来源与运用表7序号项目合计123n1资金来源1.11.21.31.41.51.61.71.81.9销售收入出租收入自营收入自有资金长期借款短期借款回收固定资产余值 回收经营资金净转售收入2资金运用2.12.22.32.42.52.62.72.82.92.10开发建设投资经营资金运营费用修理费用经营税金及附加土地增值税所得税应付利润借款本金偿还借款利息支付3盈余资金4累计盈余资金2.借款还本付息表贷款还本付息表 8序号项目合计经营开发期1贷款及还本付息1.1期初贷款本息累计1.1.1本金1.1.2利息1.2本期贷款1.3本期应计利息1.4本期本金归还1.5本期利息支付1.6期末贷款本息累计本年年利率2偿还贷款本息的资金来源2.1投资回收2.2未分配利润2.3其他六、不确定性分析1 盈亏平衡分析（列出计算式）土地费用和销售价格2 敏感性分析（列式、确定敏感度） npv(irr)=(ci-co)t(1+ irr)-t敏感度计算采用净现值、内部收益率和投资利润率对销售价格和项目总投资进行敏感性分析。根据表10-15计算 销售价格平均敏感度= 建设投资平均敏感度= 可知 内部收益率对销售收入的变化最为敏感。变化因素对内部收益率的影响表9。 表9 变化率项目指标15%10%5%基本方案+5%+10%+15%销售价格变化净现值内部收益率投资利润率投资变化净现值内部收益率投资利润率七评价、决策与建议（列表）评价结论汇总表 10财务评价指标评价标准评价结果是否可行全部资金内部收益率10%全部资金动态投资回收期全部资金财