东丽区研究宏观及房地产发展.ppt

东丽区市场综述 * 2 内容提纲 content compendium 1东丽区宏观背景研究 2东丽区行业背景研究 3东丽区板块研究 p东丽区位于天津市中心城区和天津港 之间，是连接市区与港区的纽带。东丽 区地理位置优越，水陆空交通便捷。 p天津市东丽区位于天津市中心市区和滨海新区之间。全 境东西长30公里，南北宽25公里，总面积477平方公里， 行政区辖张贵庄、丰年村、程林、无瑕、新立5个街道， 军粮城、大毕庄、华明等3个镇和么六桥乡。 p毗邻天津经济技术开发区、保税区、 高新技术产业园区，接受“三带”、“三区” 的辐射。 p拥有拥有39条航线的国际机场，现代化 的空港物流加工区，东丽湖生态旅游、居 住板块。 1.宏观背景研究区域解读 依托京津走廊及滨海新区的带动作用，东丽区位于环渤海区域发展的主轴上，未来潜力巨大 北京 天津 滨海新区 p环渤海经济圈规模初具，京津走 廊发展轴的确定-以京津两个直辖 市和滨海新区为主轴线，将带动发 展轴上各个关键节点的经济发展； 同时辐射并带动周边区域城市的发 展，构成了中国北方最重要的集政 治、经济、文化、国际交往和外项 型、多功能的密集的城市群落； p东丽区所在区域位于京津走廊的 必经之路已经纳入国家滨海新 区发展的前沿。 位于环渤海城市群落发展主轴上 东丽 宏观经济背景研究区域解读 宏观经济背景研究区域解读 p东丽区作为连接中心城区和 滨海核心区发展轴上的价值凹 地，随着周边大型项目的开发 和产业的不断成熟，必然成为 天津新的经济和土地价值的快 速增长点，天津中心城市东移 和滨海新区产业西移，使东丽 区将成为以高新技术产业和现 代加工业为主导的新兴产业区 。 1.宏观背景研究经济发展 p随着天津市加快建设北方经济中心、滨海新区和工业东移总 体规划的实施，东丽经济迎来前所未有的机遇和发展。 p东丽区国营企业、外资企业、集体企业、私营企业、股份制 企业多种经济成份共存，形成了多元化的经济格局。吸引了来 自韩、日、美、法等22个国家和地区的300多家外资企业。 p东丽区经济基础良好。形成二、三、一产业格局。工业依靠 重点企业强力带动，优势产业有力支撑，实现了又好又快发展 。 p 城市化进程加快。“宅基地换房”、“城中村改造”、“依托大项 目有序撤村”等城市化途径不断完善，按照“一个中心城区、两 个中心镇、两个组团”的规划思路，城镇建设加速。 宏观背景研究经济发展 亿元 东丽区的gdp自2003年首次突破百亿大关后，经过三年平稳发展，从2007年始加速递增，在 天津gdp的比重近3年维持在2.53.0%之间。 宏观背景研究产业结构 p2008年全年,东丽区地区gdp为 161.9亿元,同比增长22.3%: 第一产业3.3亿元,同比增长2.9%; p第二产业102.7亿元,同比增长 28.6%; p第三产业55.9亿元,同比增长13.6%. 东丽区的整体经济以第二产业为核心，以服务性产业拉动经济特色，以第一产业为补充。 1.宏观背景研究产业结构 东丽区政府制定支持政策， 确保一批大项目、好项目签约落 地。积极调整产业结构，构建特 色突出的四大产业园区 p临空产业区 p华明工业园区 p滨海重机工业园 p金钟工业园区 四大优势产业结构 四大优势产业 金属制品业 交通设备 制造业 电子通讯业 新型建材业 据统计四大优势产业占据东丽区第二产业总值的68.5% 1.宏观背景研究产业结构 传统流通服务业是东丽区服务业中比重最重的 部分，其次是其他类型服务业。然而，服务业 在金融保险、旅游、中介服务等现代服务业领 域，由于在资金、信息、市场和国家的严格管 制等方面的原因，东丽区的发展条件与其他地 区还有很大差距。 p传统服务业主要包括：交通、仓储、运输、 住宿、餐饮、批发、零售等； p其他类型包括：房地产、金融保险、旅游、 信息产业、文化服务等。 1.宏观背景研究人口构成 p2008年末全区常住人口45.21万人，户籍人口 33.09万人，暂住人口12.12万人； p农业人口19.99万人，非农业人口13.1万人； p全年人口出生率为7.8，人口死亡率为3.1 ；人口自然增长率为4.7。计划生育率为 98.6%，一孩率77.7%。 单位：万人 单位：万人 p今年8月4日，东丽区宣布取消本区户籍人口 农业、非农业性质的划分，实行按实际居住地 登记居民户口，实行城乡一元化户籍登记制度 。此项改革完成后，东丽区居民将不再有“城里 人”与“乡下人”之分。 p消除城乡户籍二元化结构。在子女教育、职 业培训、社会保障、就业服务等方面实行统一 政策，实行以具有合法固定住所、稳定职业或 生活来源为基本条件的户口迁移准入制度，优 先保障各类专业人才、外来投资者入住本区。 1.宏观背景研究人口构成 13 内容提纲 content compendium 1东丽区宏观背景研究 2东丽区行业背景研究 3东丽区板块研究 行业背景研究土地供应量分析 p2008年-2009年2月，东丽区共有36宗土 地挂牌出让，土地供应面积约610万平米。 p土地供应以工业用地为主，累计供应量达 424万平米，占供应总量70%，主要分布在 津塘公路沿线各工业园区内； p住宅用地方面，共有7幅土地出让，累计 供应面积约140万平米，占供应总量约23% ，主要分布在津滨大道沿线，东丽湖板块仅 有一宗土地出让，供应面积约18万平米。 单位：万平方米单位：万平方米 p2008-09年，东丽区共成交土地39 宗，成交土地面积约383万平米，区 域供求比约为1：1.59. p成交土地用途分布方面，住宅用地 共成交9宗，成交土地面积约140万 平米，占总量36.6%. 行业背景研究土地成交情况 单位：万平方米 行业背景研究近期房价走势 p从成交均价开看，整体呈稳中有升的状态，受金融危机影响，08年下半年和09年初价格略 有下降。其中谷价为09年12月，峰价出现在出现在09年5月。 p目前整体均价维持在6500元/平方米以上。 08/0809/08东丽区商品住宅成交走势 行业背景研究东丽与其他郊县的比较 p通过对比发现东丽区从成交 套数上明显落后于西青、津南 、塘沽四区，成交总数上接近 开发区。 行业背景研究东丽与其他环城郊区的比较 p目前东丽区的成交套数 上与其他三个环城郊区， 为环城四区平均成交套数 的43%。 p成交均价为四区中第二 位，落后于西青区。 19 内容提纲 content compendium 1东丽区宏观背景研究 2东丽区行业背景研究 3东丽区板块研究 东丽湖组团 空港物流园 区组团 华明组团 东丽区板块研究 东丽区三大板块 p东丽湖板块具有得天独厚的地缘优势，是 天津最早开发休闲地产的地区之一，是东 丽区高端项目的集中区。 p随着空港物流及工业的兴起，聚集的人口 催生了新的居住组团。 p华明镇板块是东丽区政府规划的经济适用 房集中区，以此拉动了区域的活跃性。 东丽区板块研究东丽湖 p东丽湖板块处于东丽区核心位置、京津塘发展轴 上、临近多个现代化产业群，区位条件优越。 p随着滨海新区开发开放的加快，中心城区的东进 和滨海新区产业区的西移将迅速催熟东丽区，而处 于开发区西区和空港物流加工区之间的东丽湖板块 ，将迎来百年不遇的发展良机。 p东丽湖板块交通便利，多条城市快速路及城市 干线纵横交错，与滨海新区、中心城区距离较近 ，为其整体发展规划提供了良好基础条件。 p现有主要道路系统： 外环线快速、津歧公路、 汉港公路、京津塘高速、津汉公路、津滨高速、 津塘公路、北环铁路等， p规划道路： 环外环快速、京津塘二线高速、志 成道快速延长线、津蓟高速联络线等。 东丽区板块研究东丽湖 生态居住区 城市公园区 综合 配套区 特色休闲区 东丽湖板块规划四至范围： p东至黄港水库 p南至津汉快速路与津汉高速联络线 p北至京津塘高速公路二线 p西至环外快速环路。 p生态居住区 ：规划总占地9.92平方 公里。远期规划占地5.92平方公里。 p城市公园区 :规划占地26.13平方公 里。 p综合配套服务区 :规划占地23.42平 方公里。远期规划占地9.48平方公里 。 p特色休闲区 ：规划占地26.05平方公 里。 用地规模： 规划远期用地总面积约46.02平方公里，其中建 设用地约12平方公里。规划远景用地总面积约 85.51平方公里，其中建设用地约30平方公里。 人口规模：规划远景人口为20万人。 东丽户板块功能分区： p享受天津主城区、滨海新区副城市中心双 向辐射； p主要享受空港物流加工区、航空城、开发 区西区、滨海高新技术产业区等各种产业 区的形象、功能辐射； p享受滨海新区开发开放的优越政策环境； p完善产业区居住以及区域居住升级功能配 套； p享受京津滨城市发展轴带动效应； p承接旅游带动效益。 东丽湖板块产业导向性明显，成为区域常住人口来源的一大利好 东丽区板块研究东丽湖 东丽湖区域市场定位由resort到resorpolis的生态休闲都市 resort 都市生态休闲中心 核心功能发展 城市功能的延伸 resorpolis 生态休闲都市 成熟期 发展期 起飞期 重点发展休闲娱乐功能，提供类 型多样的休闲娱乐设施打造区域 特色，带动区域发展。 充足的休闲娱乐设施和多样化的 住宅产品吸引高素质人口入住， 带动相关产业的发展，形成产业 和人口不断升级的良性循环。 进入城市全方位均衡发展的阶段 ，成为特色突出、功能复合、环 境优美的休闲都市。 生态环境是项目可以借用的优势因素 东丽区板块市场研究东丽湖 市政基础 休闲娱乐 旅游环境商务交流 商务办公 商业配套 高中端居住 东丽湖 正在发展 弱 正在发展 中等 正在发展 弱 正在发展 中等正在发展 弱 正在发展 中等 正在发展 无 休闲娱乐 旅游环境 商务交流 商务办公 商业配套 高中端居住 东丽湖 发展现状 后期重点发展内容 根据规划东丽湖板块后期发展方向重点是完善其生态旅游度假设施， 发展作为城市休闲居住生活标志性板块的代表 东丽区板块市场研究东丽湖 东丽东丽 湖在建项项目 东丽东丽 湖万科城项项目主要建设别墅、洋房、小高层、学校、商业配套设施等 朗钜钜天域项项目主要进行别墅、洋房及商业设施开发 华纳华纳 景湖花园 一个高档次以温泉spa为主题的集休闲、度假、商住为一体的、温泉水会。包括6栋公寓、1座酒 店及1座spa会馆。 水上温泉欢乐欢乐 谷主要进行水上运动世界的打造 水域天成住宅、公建 保利地产产会展项项目进行会议中心、会展方面的功能建设 亿亿兆东丽东丽 湖项项目主要进行会议中心、商务中心、酒店式公寓、文化产业项 目开发 武警医学院附属医院东丽东丽 湖分 院项项目计划建设温泉疗养、健康体检和门诊住院等项目 东丽东丽 湖在谈项谈项 目 澳洲风风尚庄园一期项项目中澳文化交流中心、墨尔本商业街、澳式足球场、马术运动场、葡萄庄园等 环环球产产品交易中心项项目一期项项 目 为世界各地和产品和服务供应商提供展示企业、商品交流交易的平台，在国内外具有广阔的市 场 亚亚洲文化产业产业 园项项目先期开发亚洲文化博览园（包括节庆中心广场、亚洲各国风情街区、文化产业大厦等项目） 东丽区房地产板块市场研究之东丽湖 东丽区板块市场研究东丽湖 夏阳溪韵夏阳溪韵 朗钜天域朗钜天域 万科东丽湖万科东丽湖 p作为天津市少有的生态资源丰富的区域， 东丽湖板块在建项目均以别墅产品作为主打 产品，强调生态和宜居思想，另外，从板块 未来规划看，运动、休闲、商务、文化将是 区域房地产市场主要发展方向，一座宜居生 态型旅游休闲宜居新城正在形成。 p自08年至09年8月，东丽湖板块新增住宅 供应量约26.6万平米，年度成交量约为17 平米，占东丽区总成交量的63.62%，板块 供求比为1：0.64，板块内部存在明显供给 过剩。 与东丽湖板块可类比区域住宅市场状况 p与天津市其他类似板块相比，东丽湖板块房地产市场起步相对较晚，已 建和在售项目较少； p区域住宅用地平均楼面成本相对较低，具备相当的发展潜力，但区域房 价水平低于东丽区房价平均水平，与中心城区主要板块住宅价格水平差距 较大，有待进一步提高。 东丽区板块研究东丽湖 东丽区板块研究东 丽湖 空港 位置及交通 地处天津滨海国际机场东北侧，距市区3公里， 距港口30公里，与铁路干线相连 土地规划 总规划用地面积45平方公里, 一期规划用地24平方公里，二期规划21平方公里 人口规划 总规划人口30-35万人， 其中常住人口11-13万人，暂住人口8-9万人 产业规划 重点发展:机械装备、航空、电子信息、 生物制药、汽车零部件、高新纺织、新材料、新能源 空港加工区整体规划 30 东丽区板块研究空港 p规划：空港物流加工区规 划占地42平方公里，目前一期 23.5平方公里基础设施铺设完 毕； p分为机场运营区、物流加 工配送区、商务会展区、生态 休闲区、生活配套、产业园区 、民航科技产业基地等七个功 能区； golf 目前一期开发基础设施 已经全部完成 物流加工 物流加工 民航科技产 业基地 近期规划：2期 远期规划：3期 机场运营区 物流区 商务会展 产业园区 生态休闲 生活配套 民航产业基地 东丽区板块研究空港 目前，空港物流加工区一期工程基础设施建设已经基本完成，有1267家中外企 业注册，其中外资企业超过200家，每平方公里投资强度超过40亿元；累计竣工 企业项目近百个，在建企业项目70多个。 高起点规划、高水平建设、高效能管理， 建设生态型现代工业园区 以高新技术制造业为主导，设有电子信息工业园、生命科学工业园、汽车零配件 工业园、新材料工业园、高科技创业园等特色园区。规划企业总量达3000余家， 内外资企业比例为1：2.4。 空港加工区产业布局规划 32 东丽区板块研究空港 中航直升机公司总投资约80亿元，预计 2010年达产100架自主知识产权直升机 预计需要科研人员，技术工人约1000人 ，其中，研发人员将面向世界招聘。 空客a320项目整体投资约80-100亿元 ，其中，总装线投资约50亿元； 初期工人约1000人，技术人员400人， 高级技术人员600人，随着产能的扩大 ，员工数量将进一步增加。 目前，空港物流加工区竣工投产企业已接近100家，其中， 高新技术占比达72%； 高新技术产业聚集与区域整体规划契合； 随着大量高新技术企业的逐步进驻，将有大批高级技术人员 和外籍工作人员落户空港。 空港加工区产业现状 33 东丽区板块研究空港 调研情况显示，目前加工区内从业人员工职呈明显金字塔分布 ，高级管理人员、中级管理人员、科研人员、技术工、操作工 人数比例为5：15：15：20：45； 由加工区整体规划及未来进驻企业状况分析，预计至区域成熟 后，从业人员工职分布将从低到高逐渐优化，高级管理人员、 中级管理人员、科研人员、技术工、操作工人数比例预计为5： 15：25：25：30； 目前情况显示，加工区内劳动密集型加工企业有一定比重，从 业人员以体力劳动者居多，当区域进入成熟期后，人员结构将 得到升级改善，以技术工和科研人员为主。 空港加工区人口分析 34 资料来源：调研信息统计 东丽区板块研究空港 调研数据显示，目前加工区内从业人员年龄结构呈明显青年化，以25-30岁区间人口最为集中； 从业人员学历方面，加工区人口素质普遍较高，高中及以下学历人数仅占人口总量20%左右，从业人员知识水平主要 集中在专科技术学校学历； 统计显示，空港加工区属于人口素质较高，具有一定专业知识的青年聚居区，随着区域产业不断升级，未来区域人 口素质将进一步提高。 空港加工区人口分析 35 资料来源：调研信息统计 东丽区板块研究空港 统计数据显示，目前加工区内从业职工来源分布以外地人口 为主，占区内从业人员总量52%； 目前加工区内从业人员居住情况主要分为三类：企业自建宿 舍（意大利扎努西、金威啤酒等），班车接送回市区（丰田 合成、凯德实业等），就近租住民屋（松远电子、港丰实业 等）； 从目前情况看，加工区内从业人员以外地来津工作人员为主 ，但区域内房地产市场发展较为落后，迫使企业需自建宿舍 解决员工住宿，甚至部分企业员工只能选者租住周边农房， 极大的限制了区域发展。 空港加工区人口分析 36 资料来源：调研信息统计 东丽区板块研究空港 项目名称位置物业类型建筑形式 项目体量（ ）总户数容积率主力户型（）开盘时间均价（元/） 远洋新干线中心大道与东七道交口住宅、公寓、独栋连排、小高45万2756280、902008年3月6000 皇冠国际中心大道与东四道交口酒店、公寓高层15万4003.260、110、1502008年4月12000 白领公寓中环东路以西，东六道以南产业配套公寓多层、小高层14.2万17181.835-57 国际贸易中心中心大道与西二道交口写字楼高层6万340 150-1802008年3月7500 好美嘉园张贵庄经济适用房多层、高层15.4万27481.845-622008年1月3900 秋丽家园张贵庄经济适用房小高层21.3万32761.550