2011年郑州汇艺·东区项目开发思路及定位建议.ppt

1 汇艺东区项目开发思路及定位建议 2 1. 项目核心问题界定 2. 项目市场环境解读 3. 项目开发方向研判 4. 案例借鉴 5. 项目定位建议 报告结构 6. 项目规划布局思路 3 项目本位分析 项目简介项目简介 地块位于郑东新区的交通枢纽片区，紧靠郑东新客站，区域价值高 东 风 东 路 商鼎路 中 州 大 道 郑 东 新 客 站 本案 项目位于东风东路与商鼎路交汇处东南，与郑东新客站近在咫尺。 隶属于郑东新区发展范围下的交通枢纽区，具有极高的区域价值。 区域利好： 郑东新区交通枢纽片区核心板块； 与郑东新客站近在咫尺； 城市路网通达。 交通枢纽片区 郑汴路 心 怡 路 4 项目本位分析 项目简介项目简介 项目西临东风东路，为城 市的一级干道；北临商鼎 路，是郑汴两地的快速干 道；西临普惠路，为城市 的区间路；南临榆林南路 ，为城市的次干道。 整个地块昭示性强，并紧 临在建的升龙广场、海马 公园，周边成熟度相对较 高。 东风东路 商鼎路 榆林南路 普惠路 升龙 广场 海马 公园 地块四面临路，昭示性强，周边发展较为成熟 5 项目本位分析 项目简介项目简介 用地性质商业金融业用地 建设用地15087.74 建筑密度45% 容积率7.0 建筑高度100米 绿化率35% 停车位0.8:100 地块基地方正，面积适中 ，有利于规划；但容积率 较高，建筑限高上与该区 域其他项目有所差距，难 以通过建筑高度打造地标 ；但有机会通过产品创新 实现项目发展。 地块指标条件较优，有机会通过产品创新实现项目发展 建筑面积105614 6 项目本位分析 项目竞争环境项目竞争环境 区域市场未来竞争激烈，需要从红海中脱颖而出 项目所在的交通枢纽 片区将成为未来郑州 乃至整个中原地区的 商务中心；在未来的 两到三年，整个片区 写字楼、商业的整体 供应量将超过300万 ，在区域价值不断攀 升的同时，也不可避 免的带来了激烈的市 场竞争。 7 项目本位分析 开发期望开发期望 开发期望 通过本项目的开发，树立汇艺企业品牌 项目将于2012年上半年入市，希望实现快 速销售回现 以销售型物业为主导，减少自持比例 8 项目本位分析 核心问题界定核心问题界定 u 绝对的区域价值高地 u规模适中的优质地块 u 激烈的区域市场竞争 u 企业品牌缺乏竞争力 目标：在实现快速销售的基础上，树立企业品牌 项目发展的核心问题： 如何跳出区域竞争的红海？ 9 1. 项目核心问题界定 2. 项目市场环境解读 3. 项目开发方向研判 4. 案例借鉴 5. 项目定位建议 报告结构 6. 项目规划布局思路 10 10 项目发展环境分析 城市发展环境研究城市发展环境研究 城市发展战略城市发展战略 第一层次是郑州都市圈，包括郑州下辖的中牟以及 郑汴一体化 区域 p中原城市群以省会郑州为中心，包括洛阳、开封、新乡、焦作 、许昌、平顶山、漯河、济源在内共9个省辖（管）市。在中国 15个城市群中综合实力名列第7位，位列中国中西部第一位 中原城市群范围示意图中原城市群城市体系三个层次 核心层 紧密层 外围带 p但目前中原城市群还远未达到“群”的要求，郑州的辐射带动力仍 然较弱，城市之间相互呼应、协同融合缺乏引导和动力，各市分散布 局、异向发展的态势。在此背景下，郑州面临建成核心增长极的历史 使命，和空前的发展机遇。 郑州作为中原城市群的中心城市，肩负着核心增长极的历史使命，城市 建设进一步提速，使其面临重大历史机遇和巨大的发展前景。 11 11 郑州新区的定位是全省经济社会发展的核心增长极和改革发展的综合试验区核心增长极和改革发展的综合试验区 。 郑州新区是郑汴一体的主要空间区域郑州新区是郑汴一体的主要空间区域，西起中州大道、东至中牟县东边界、 南至航空港区、北至黄河大堤，主要包括郑东新区、郑州经济技术开发区、 郑州国际航空港区、中牟产业集聚区、郑州国际物流园区以及沿黄生态文化 旅游产业带对应区域和现代农业示范区等，面积约面积约18401840平方公里平方公里 城市空间发展战略为“以东为主（郑州新区、cbd等区域和概念），兼顾 西部，培育南部，控制北部”。目前西区和南区的规划及大量项目的入市 将会对东区产生一定的竞争，但是东区仍将 成为市场的价值领跑者。 项目发展环境分析 城市发展环境研究城市发展环境研究 城市发展战略城市发展战略 12 12 郑州城市之动力引擎郑州城市之动力引擎 2010年起郑州新区开发重点区域 1 2 3 4 5 6 7 1、龙湖地区 2、龙子湖高校园区 3、新火车站枢纽地区 4、九龙国际物流园区 5、航空港商贸物流区 6、雁鸣湖景区 7、白沙职教园区和文化旅游产业园区 “综合交通枢纽区”的重点建设，是继cbd之后新的热点片区； 项目位于中央政务区、综合交通枢纽商圈的黄金结合点。 项目发展环境分析 城市发展环境研究城市发展环境研究 区域发展规划区域发展规划 13 u 公路系统 ：“四纵三 横” u 紧邻五站合一的郑东新 客站，2012年建成使用后 ，3小时内可到达北京、上 海等一线城市 u 项目距离高铁站仅有 500米左右的距离，并且临 近地铁1、5号线站点，交 通出行十分方便。 地铁5# 地铁1# 项目位置 综合交通枢纽商圈特别是高铁的建设，形成“北京-郑州上海武汉 ”三小时经济圈，“郑州高铁经济时代”的一触即发。 五站合一综合交通枢纽 项目发展环境分析 城市发展环境研究城市发展环境研究 区域发展规划区域发展规划 14 14 南特距巴黎1.5小时（1989年tgv开通） 空间区位：旅行时间的减少使南特和巴黎的联系更加紧密 了，对企业选址、扩张和迁移的影响非常大，许多公司将 总部从巴黎迁到南特。 城市形象：tgv车站建筑被更新为现代的流线型帆船造型 寓意着高铁连通了大西洋。另外，由于tgv的高科技性和 其在商业上的成功，对南特产生了渗透性的影响。tgv开 通后南特开始积极的招商，并帮助企业在南特扎下根来。 直接影响：提高城市可达性、降低了旅行成本、提高了生 产力、产生了企业选址的积聚效应。 里昂距巴黎2小时（1981年tgv开通） 从1983年至1990年，站区周边区域办公物业从17.5万平 米增至25.1万平米，整体增长43，年均增长5.2。 商务乘客人数增加最多的是服务、贸易相关行业的旅客。 整体商务旅行乘客增加了约56，其中与服务、贸易相关 的乘客人数暴涨了112。 巴黎 南特 勒芒 旺多姆 里昂 项目发展环境分析 城市发展环境研究城市发展环境研究 高铁经济案例高铁经济案例 法国高铁的开通，缩短了城市之间的距离，提高了城市的形象，扩 大了城市的影响力，促进了城市经济的发展 15 15 高铁对沿线城市的影响：促进城市开发和房地产的加速发展，吸引了企业 、大学、科学园落户 高铁对沿线城市的影响 1 3 4 2 1996年统计有23个大型开发项目分布 在tgv沿线。地方政府将与tgv网路 接驳视为地方经济繁荣的象征，他们 与私人业主一起在铁路车站周边地区 展开了的规模的城市开发。 高铁沿线城市房地产交易量和 价格的到了较大的提升，特别 是站区周边区域上升明显。 与大城市联系的紧密性提高， 吸引了大量生产企业和商贸服 务业公司将总部搬迁至沿线中 小城市 tgv网的扩张驱动沿线城市开发 加速沿线城市房地产发 展 沿线文化教育产业的发 展 由于城市空间区位的改变，与 大城市联系的紧密性提高，吸 引了大学、科学园等落户。 大企业落户沿线中小城 市促进当地经济发展 tgv是那些已经存在发展条件的 地方经济发展的催化剂。 对企业选址和搬迁来说tgv只是 一个因素，城市整体经济环境、 交通网络、政府公共服务等都是 企业考虑的重要因素。 项目发展环境分析 城市发展环境研究城市发展环境研究 高铁经济的影响高铁经济的影响 16 16 20世纪50年代后半期，形成了东京、横滨、名古 屋、大阪、神户等“沿海型”工业地带，3大经济圈 成为日本经济发展的“火车头”（以东京、横滨为 中心的关东经济圈，以名古屋为中心的中部经济圈 ，以大阪、神户为中心的近畿经济圈）。 当时连接这些地区的东海道铁路虽只占铁路总长的 3%，却承担全国客运总量的24%和货运总量的23% 。 新干 线 区间开业时间距离 1东京-大阪1964年515.4 2大阪-博多1975年553.7 3东京-盛冈1982年496.5 4大宫-新泻1982年269.5 项目发展环境分析 城市发展环境研究城市发展环境研究 高铁经济案例高铁经济案例 日本高铁的开通，加速了各大城市之间的联系，促进了日本产业结构的调 整，带动了经济的高速发展 17 17 日本高铁促使二产结构的调整和升级、三产的快速发展 高铁对沿线产业的影响 1 2 3 4 新干线将京滨、中京、阪神、北九 州4大工商业地带连接起来的静冈、 冈山、广岛等兴建新的工业地带， 形成沿太平洋伸展的“太平洋工业 带” 1975年新干线从大阪进一步延伸到 九州后，冈山、广岛、大分乃至福冈 、熊本等沿线地带的工业布局迅速发 生变化，汽车、机电、家用电器等加 工产业和集成电路等尖端产业逐步取 代了传统的钢铁、石化产业。 东京229公里的大和市，在建成上 越新干线浦佐站后，诞生了国际大 学，观赏戏剧会、茶道会的机会增 多，美术馆、音乐厅的建设也增多 。 东海道新干线和山阳新干线，带动旅 游人口每年2亿人次，产生的食宿、旅 游等的消费支出约为5万亿日元，增加 就业50万人。高铁建成后，客流量的 诱发率平均为25%， 促进沿线产业带的形成 沿线城市产业结构的调整 沿线文化教育产业的发展 沿线旅游、商贸产业的发展 项目发展环境分析 城市发展环境研究城市发展环境研究 高铁经济的影响高铁经济的影响 18 18 根据法国tgv和日本新干线案例分析，快速轨道交通促进了沿线城市开发 和房地产的加速发展，尤其大幅度提高了中心城市及周边区域价值，吸引 了大企业和高校的落户。 快速轨道交通对于沿线城市的影响快速轨道交通对于具备良好条件和经济基础城市的影响 法国tgv对于沿线城市的影线 驱动沿线城市开发 加速沿线房地产和文化教育产业发展 吸引大学、科学园等落户 日本新干线对于沿线城市的影线 促进沿线产业带的形成 提升沿线城市产业结构 促进沿线旅游、商贸业的发展 促进沿线文化教育产业的发展 快速轨道交通为具备良好经济基础和发展条件城市的催化剂，法国 勒芒和日本名古屋相对其他沿线城市，由于与首都近距离优势和 良好的经济基础，快速轨道交通进一步促进了商务办公、研发、 高等院校的发展，区域价值大幅度提升 对企业选址和搬迁来说城市整体经济环境、交通网络、政府公共服 务等都是企业考虑的重要因素 与大城市联系的紧密性提高，吸引了大量生产企业和商贸服务业公 司将总部搬迁至沿线经济基础较强城市 为了昭示企业形象，站区周边区域为大企业选址落户的最佳选择区 域 区域 价值 提升 区域经济基础 项目发展环境分析 城市发展环境研究城市发展环境研究 高铁经济的影响高铁经济的影响 19 19 节点交通价值：高铁为郑州带来500公里集聚效应； 城市功能价值：将重新定位和提升郑州在全国的交通枢纽地位； 区域价值：城市东扩的次一级核心区，提升区域价值，促进房地产的发展。 n 京广高铁以郑州为核心拉动中国经济；京 广高铁是国际大铁路规划的主干线，预计2012年 建成通车。 n 京广高铁预计年客运量1亿人次，沿京广铁路线 东14公里左右，横穿北京、河北、河南、湖北、 湖南、广东，全长2590公里。全路设4个中心站： 北京、郑州、武昌、广州，将进一步拉动3大城市 发展。石家庄、郑州、长沙，其中以郑州为中心 枢纽，全线通车后，郑州到北京2小时，到广州5 小时。 n 徐兰高铁郑州先行，率先获益；徐兰高 铁是我国铁路中长期规划的重要组成部分，西 起兰州，经西安、郑州直至江苏徐州，接入京 沪高铁后，直达上海、北京，全程1400公里， 预计2015年客车106对。 n徐兰高铁中心段郑西高铁已开通，全场484.4 公里，途径陕西省咸阳、西安、渭南、三门峡 、洛阳、郑州，西安至郑州2小时可达。 项目发展环境分析 城市发展环境研究城市发展环境研究 高铁经济对郑州的影响高铁经济对郑州的影响 20 20 郑州市gdp突破4000亿元 ，并向南京、武汉等副部 级省会城市看齐和追赶。 经济发展的向好，人口的持续增长都有利于促进整体房地产市场的良 好发展。 项目发展环境分析 房地产市场发展环境房地产市场发展环境 城市经济发展城市经济发展 21 21 项目发展环境分析 房地产市场发展环境房地产市场发展环境 政策环境政策环境 国务院新国八条：限购、提高首付等方式打击了投资投机； 郑州市限购令：主要是对二环以内进行限购，影响有限。 利率上调，存款准备金上调：融资成本加大，渠道进一步收窄 房地产市场监管加强：监管更加严厉，运作空间缩小 对项目开发有影响的政策法规 对置业需求有影响的政策法规 “郑十五条”限购令 此次限购政策主要针对的是商品住宅产品，而对40年产权的写字楼和 商业物业不限购，这也将在一定程度上推动写字楼和商业物业的发展 。 22 项目发展环境分析 房地产市场发展环境房地产市场发展环境 郑州商品房市场郑州商品房市场 进入2011年之后，在限购政策的影响下，郑州市的商品住宅供应量和 需求量都有一定的下滑，但非住宅类物业受到市场青睐 2010年以来的宏观调控，尤其是2011年3月郑州版“限购令”出台后，住宅 物业的销售量下降超过50%，而办公、商业等非住宅类物业销售量却有明显 的上升，占整个商品房市场的比例达到了25%，并越来越受到投资者的青睐 。 23 项目发展环境分析 房地产市场发展环境房地产市场发展环境 郑东新区商品房市场郑东新区商品房市场 自2010年开始郑东新区商品房就一直处于供不应求的状态，进入 2011年郑东新区商品房均价突破1万元/，处于全市各区之首。 2010年，郑东新区商品房供应量为175.12万 ，同比增长了56.26%，占全市供应量的 17.54%，位居各区第二；成交量为215.37万 ，同比增长了13.63%，占全市成交量的 18.78%，位居各区第二；全年商品房供需比为 0.81:1，延续了区域供不应求的局面。郑东新区 商品房成交均价为7753元/，较去年相比增幅 高达32.99%，创造了历年增幅之最。 24 l郑州市西区“新行政文化中心”及南区“滨河新区”的规划将会 对郑东新区产生一定的竞争作用，但是仍改变不了郑东新区价值领 跑者的地位，交通枢纽片区的价值开始彰显； l国八条及限购令的出台将抑制大量外地客户购房需求，非住宅产 品不限购，这将有利于写字楼和商业物业的发展。 项目发展环境分析 房地产市场发展环境房地产市场发展环境 小结小结 25 项目面临市场环境分析 郑州写字楼市场研究郑州写字楼市场研究 写字楼发展模型写字楼发展模型 萌芽阶段启动阶段发展阶段成熟阶段 改善环境 住宅立项、商务办公 成长型中小企业 第一代商务公寓 位置 价格 交通 使用成本 动因 表现形式 产品特征 客户特征 客户关注点 追求形象 纯商务形象 迅速发展的中小企业 初具规模的企业 纯写字楼开始出现 位置 配套 硬件 商务氛围 需求多样化 多样化 各种类型企业 写字楼与新一 代商务公寓并存 地段 服务 健康、风景 办公需要 住宅改办公 草创型企业 住宅 无 郑州办公物业正处于发展阶段，写字楼产品已有质的飞跃 26 项目面临市场环境分析 郑州写字楼市场研究郑州写字楼市场研究 郑州写字楼历年供需状况郑州写字楼历年供需状况 随着郑州市经济及高铁建设的不断发展，目前整体写字楼市场发展 较为火热，市场供需两旺，价格增长较快。 经历了多年的发展，目前整体写字楼市场呈 现相对平衡的状态，写字楼升级成为趋势。 随着2011年限购政策的实施，目前写字楼物 业市场发展最为火热的物业，特别是项目所 处的郑东新区片区。 27 市场环境分析 郑州写字楼市场研究郑州写字楼市场研究 东区写字楼现状东区写字楼现状 郑州写字楼分布 “一圈”+“一带”+“一片” cbd 金水路沿线 交通枢纽 片区 28 一圈郑东新区 l高端纯写字楼供应的热点区域 l政策导向和城市发展趋势 l目前商务氛围有待完善 一带金水板块 l依托省机关，区域配套成熟，商业氛围浓 l交通便利，早期写字楼最为集中区域 l入住企业较为集中 一片交通枢纽片区 l城市规划重点打造区域 l依托高铁经济，城市发展价值洼地 l城市未来重点商务区域 郑州目前写字楼热点主要集中在金水路沿线、郑东cbd，随着高 铁客运站的建设，未来两年交通枢纽片区将成为郑州市写字楼市场的 高热区域。 市场环境分析 郑州写字楼市场研究郑州写字楼市场研究 东区写字楼现状东区写字楼现状 29 cbd发展已进入尾声，在售项目仅有千玺广场、国泰财富中心，未来 该区域写字楼供应量较少。 市场环境分析 郑州写字楼市场研究郑州写字楼市场研究 东区写字楼现状东区写字楼现状 绿地世纪峰会 温哥华大厦 新芒果大厦 乐地金融中心 上东国际 国龙大厦 河南国际商会 大厦 嘉亿国际商务 中心 中华大厦 传媒大厦 中油新澳大厦 蓝码地王大厦 第一国际 奥园世贸大厦 格拉姆国际 领秀国际中心 海联国际 汇智大厦 王鼎国际 中储粮大厦 联合中心 新蒲大厦 中科金座 光彩大厦 绿地千玺广场 国泰财富中心 已售项目 在售项目 30 曼哈顿中心 浦发国际金融 中心 荣勋赢座 楷林国际 盛润国际广场 曼哈顿写字楼 “一带”写字楼目前在售、待售项目主要集中在金水东路，靠近交 通枢纽片区，未来供应量在50万以上，供应量较大 市场环境分析 郑州写字楼市场研究郑州写字楼市场研究 东区写字楼现状东区写字楼现状 永和国际 美盛中心 绿地原盛国 际 行署国际广 场 深航项目 已售项目 在售、待售项目 雅宝东方国 际广场 31 市场环境分析 郑州写字楼市场研究郑州写字楼市场研究 东区写字楼现状东区写字楼现状 “一片”为交通枢纽片区，是未来高端商务集聚的区域，目前规划 的办公商务项目较多，多为高端产品 海马公园 升龙站前 商业广场 永和宇宙 星广场 绿地之窗 绿地中央 广场 东方陆港 豫航中心 传媒大厦 铁科大厦 待售项目 在售项目 32 项目名称位置物业类型 总体量 （万） 已推售体量 （万） 未推售体量 （万） 海马公园 东风东路与商都路交汇处 东北 高档综合体20未定20 东方陆港 金水东路与农业东路交叉 口向南600米 高档综合体10100 升龙站前商业广场 郑东cbd东风东路与商鼎 路交叉口 高档综合体54未定54 永和宇宙星广场 郑东新区新郑州站战前广 场南侧 高档综合体8.4未定8.4 绿地中央广场 郑东新区东风东路与康平 路交汇处 高档办公45未定45 绿地之窗 郑东新区东风东路与七里 河南路交汇处 高档综合体481137 豫航中心 郑东新区正光北街与农业 东路交汇处 高档综合体7.2未定7.2 传媒大厦心怡路福禄路交汇处高档办公6未定6 铁科大厦站南路与站西二路高档办公12未定12 合计210.621189.6 市场环境分析 郑州写字楼市场研究郑州写字楼市场研究 东区写字楼现状东区写字楼现状 区域内目前规划有写字楼总体量210万左右，目前供应体量只有 21万，仍有190万未供应，未来体量较大，竞争将加剧。 33 2010年郑东新区成交商务金融用地699.6亩，总建筑面积达288.89万，且 均要求在2014年前竣工，未来片区商务写字楼将进入到竞争的红海之中 市场环境分析 潜在供应分析潜在供应分析 34 l目前郑州市写字楼发展已经形成了规模，cbd和金水东路已日趋 成熟，未来发展的核心区域将是交通枢纽片区； l交通枢纽片区写字楼目前得到市场的追捧，并且写字楼多向高端品 质发展，但未来供应体量非常巨大，市场竞争也将异常激烈。 市场环境分析 郑州写字楼市场研究郑州写字楼市场研究 小结小结 35 类型产权性质使用功能配置特点产品特点 居住型 一般为住宅 用地，70年 居住配套设施完善 户型面积小 3060平米 商务型 商务金融/综 合用地 40/50 居住兼办公 具备写字楼功能 ，可注册公司 一般处于城市核心地 段及商务中心区 办公空间、商务形象 酒店型酒店功能、居住 繁华地带、商圈、酒 店周边，提供酒店式 服务 装修档次 配套较高 项目面临市场环境分析 郑州公寓市场研究郑州公寓市场研究 公寓类型特征公寓类型特征 36 l市场公寓分布多集中在金水区 和郑东新区，目前整体市场占比 较低。 中豪 汇景湾 受到限购政策的影响，居住型公寓销售速度较慢，而40年产权公寓市场消化 速度较快。 本案 项目面临市场环境分析 郑州公寓市场研究郑州公寓市场研究 公寓市场特征公寓市场特征 37 商务公寓价格高于居住公寓，酒店公寓多采用精装修，且配置高档， 价格最高；商务公寓受政策影响较小。 公寓价格情况 项目面临市场环境分析 郑州公寓市场研究郑州公寓市场研究 公寓价格公寓价格 38 分物业市场情况 商务公寓角色商务公寓角色 由于商务公寓变现能力强，作为现金流产品特点。常用来降低市场风险，回笼 资金滚动开发，作为“写字楼”的替代品 39 项目面临市场环境分析 郑州公寓市场研究郑州公寓市场研究 区域公寓产品特征区域公寓产品特征 （高速奥兰花园）（红星蚂蚁soho） 公寓产品主要以30的标间和60多的一方为主。户型多方正，能合理利 用面积，便于分割及合并。 40 l项目所在区域内公寓项目较少，周边主要以写字楼和中高端住宅 产品为主； l受到限购政策影响，40年产权公寓产品市场消化情况较好； l目前区域在售公寓项目多为小户型，随着区域经济的发展，高端 白金公寓存在较大的发展机会。 项目面临市场环境分析 郑州公寓市场研究郑州公寓市场研究 小结小结 41 u 大量高档酒店集中在金水路因 为金水路集中了大量政府机关和大 型企业，同时他也是郑州主要的财 富大道、商务大道、行政大道，大 道上高楼林立， 市政配套齐全， 交通较为便利； u 郑东新区目前作为一个未来城 市建设的重点区域，郑州未来城市 的名片，高档酒店较少，每年会展 和旅游经济带动的人群，给郑州酒 店业带来了大量需求，目前在建项 目也基本集中此区域； 红色代表营业中 绿色代表规划中 代表四星级 代表五星级 高档酒店大多集中在金水区，主要以四星级为主,五星级酒店数量较少 项目面临市场环境分析 郑州酒店市场研究郑州酒店市场研究 酒店分布酒店分布 42 酒店名称星级入驻率客源构成百分比（%） 平时会展期会务旅游 未来大酒店四80%100%7030 大河锦江饭店四75%90%8515 新华建国饭店四80%90%8020 河南民航大酒店四40%90%1585 郑州中都饭店四50%85%7030 河南开来大酒店四55%85%8020 郑州金桥宾馆四55%85%7030 黄河迎宾馆四65%90%9010 郑州红珊瑚酒店四55%85%2080 郑州长城饭店四60%85%8010 郑州丰乐园大酒店四65%90%7525 河南中州皇冠假日酒店五80%95%8020 郑州索菲特国际饭店五75%90%7525 兴亚建国饭店五75%100%8515 裕达国贸酒店五85%100%8515 中油花园酒店五60%100%8515 五星级酒店入住率普遍好于四星级酒店，展会期间更为明显 项目面临市场环境分析 郑州酒店市场研究郑州酒店市场研究 酒店入住酒店入住 43 1 2 3 4 5 6 7 希尔顿酒店 永和丽笙酒店 喜来登酒店 大观国际酒店 凤凰城酒店 香格里拉酒店 千禧广场 喜来登酒店 未来酒店供应主要集中在郑东新区，特别是沿中州大道附近，临近中央 商务区，主要以五星级酒店为主 8 项目面临市场环境分析 郑州酒店市场研究郑州酒店市场研究 酒店分布酒店分布 44 名称区域地址 开发商 投资商 预计开业时 间 星级管理公司电话 建筑面 积 客房 数量 希尔顿酒店金水区金水路交叉口升龙集团2013年5自管6191999950000400 永和丽笙酒 店 郑东新 区 金水东路与民 生路交汇处 永和置业2010年10月5 卡尔森全 球酒店集 团 6381166650000400 喜来登酒店金水区 中州大道与郑 汴路交叉口 建业集团2011年10月4 美国喜来 屋集团 6916888820000200 大观国际酒 店 金水区 未来路沈庄北 路 金林置业未知5未知88880888 凤凰城酒店金水区未来路郑汴路升龙集团未知5未知60179999 香格里拉酒 店 二七区民主路嘉里集团2014年5自管60000 千禧广场 郑东新 区 cbd会展中心绿地集团2015年5未知未知 美盛中心 郑东新 区 金水路农业路美盛集团2015年5 美国喜来 登集团 69301111 未来酒店主要以五星级酒店为主，多为综合体项目，开发商较为看重酒店的 对于项目品牌的提升和配套 项目面临市场环境分析 郑州酒店市场研究郑州酒店市场研究 酒店未来供应酒店未来供应 45 l高档星级酒店在郑州市场经营和发展状况较好，市场需求较为旺 盛，随着郑州城市的扩大和会展经济的发展，未来需求仍将扩大。 l项目所在区域有发展高档星级酒店的机会，同时星级酒店的建立 还有利于树立项目的形象和档次，利于项目的对外宣传。 项目面临市场环境分析 郑州酒店市场研究郑州酒店市场研究 小结小结 46 项目名称 绿地之窗 物业地址 郑东新区东风东路与七里河南路交汇处 开发商河南绿地广场置业发展有限公司 物业类型 公寓、写字楼、酒店、商业 占地面积 5.16万建筑面积48万容积率5.50 规划户数 1598(当期户 数277） 建筑类型高层建筑规模 8栋高层 写字楼暂无商业暂无销售均价 18000元 开盘时间 2010-8入住时间2012-9销售率100 推出体量 11万已售套数10万销售速度 - 物业管理 上海圣维仕物 业管理有限公 司郑州分公司 物管费用 8.5元/ 月 营销代理 无 集公寓、写字楼、酒店、商业于一体的高端 商务集群 项目面临市场环境分析 重点个案分析重点个案分析 绿地之窗绿地之窗 47 项目先推出了一栋24层的soho式办公，主打性价比 ，面积分割较小均价12000元/，项目在4月23日又 推出一栋150米高的超高写字楼，销售90%，实现销 售均价18000元/。 项目目前已经推出两栋写字楼，目前销售均价为18000元/。 项目面临市场环境分析 重点个案分析重点个案分析 绿地之窗绿地之窗 48 项目地块方正，共分为四个部分，总建筑面积43.35万，为高端商 务综合体项目 地块编号b-02-11b-02-12b-02-14b-02-15合计 用地面积（）919611446167682003457444 总建筑面积（）598531.2598531.2 地上建筑面积（）433520.8433520.8 50579515068201215130220433521 地下建筑面积（）165010.4165010.4 建筑高度（米）99.944.9149.999.9- 容积率5.54.5126.57.55 u 地块状况 地块平坦、随时可以动工开发 u 总用地面积：5.74万 u 容积率：5.5 u 总建筑面积：约59.85万 地上面积：43.35万 地下面积：16.50万 u 限高：45m至150m 项目面临市场环境分析 重点个案分析重点个案分析 升龙站前广场升龙站前广场 49 功能业态5a办公soho办公分体空调办公酒店式公寓五星级酒店商业 建筑面积（）16453635160208596731644889103390 总建筑面积（）436150 5a写字楼 soho写字楼 酒店式公寓 五星级酒店 分体空调办公 商业 5a写字楼 soho写字楼 酒店式公寓 五星级酒店 分体空调办公 商业 升龙站前广场项目，定位为综合交通枢纽区的商务标杆，目前处于规划设 计阶段 项目面临市场环境分析 重点个案分析重点个案分析 升龙站前广场升龙站前广场 50 区域内商务金融项目目前主要有两种： p高端大型城市综合体项目 代表楼盘：绿地之窗、站前广场 p高端办公（纯办公） 代表楼盘：绿地中央广场、铁科大厦、传媒大厦 51 面对区域内竞争日趋激烈的商务金融办公环境 面对高档的商务综合体和高端办公项目 面对区域未来巨大的发展机会 面对一块占地1.6万的商务金融用地 我们将何去何从？ 52 1. 项目核心问题界定 2. 项目市场环境解读 3. 项目开发方向研判 4. 案例借鉴 5. 项目定位建议 报告结构 6. 项目规划布局思路 53 项目开发方向研判 方向探讨方向探讨 选择开发方向的原则： 避开市场的激烈竞争，实现项目的快速销售； 要树立项目的高端形象，提升开发企业品牌； 尽量减少物业的沉淀，尽可能实现项目的销售； 尽可能实现项目价值的最大化，确保开发利润。 54 项目走高端综合体路线？ 面临与绿地之窗、升龙站前广场等高端综合体项目的同期销售，无 论是项目规模、开发商品牌均处于劣势，竞争能力较弱 55 项目走高端办公路线（纯办公）？ 区域未来大量的高端纯办公产品，竞争激烈，且目前郑州的办公产 品已发展到新的阶段，产品品质上难以有质的突破，项目难以跳出 市场，实现项目价值的最大化 56 项目该何去何从？ 57 避开激烈的市场环境， 走“差异化”路线 58 差异化路线如何走？ 他山之石可以攻玉 59 1. 项目核心问题界定 2. 项目市场环境解读 3. 项目开发方向研判 4. 案例借鉴 5. 项目定位建议 报告结构 6. 项目规划布局思路 60 模式二：创新型生态类办公物业，通过创新来增加产品的竞争力 特 点：以写字楼为核心功能的发展模式 模式一：时尚商务街区，以街区式布局融合周边区域功能 特 点：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式 例如：深圳城市大厦、深圳银座国际 例如：北京三里屯soho 项目案例借鉴 商务办公新模式商务办公新模式 61 模式一：北京三里屯soho 项目案例借鉴 商务办公新模式商务办公新模式 62 项目案例借鉴 北京三里屯北京三里屯sohosoho 开盘时间2008-7月产品面积215-330平 销售均价4.9万/平米装修状况毛坯 管理公司港铁物业层高3.5 管理费商业：30元/；写字楼：16元/ 楼层28 占地面积5.12万平米建筑面积46.57万 三里屯soho项目位于北京市朝阳 区工体北路南侧，南三里屯路路西，是 三里屯商业区核心地段的商业、办公、 居住综合社区。由5个购物中心、9幢30 层高的写字楼和公寓楼组成 三里屯soho北京最聚人气的城市商务综合体 中国时尚商务街区的代表作 63 项目案例借鉴 北京三里屯北京三里屯sohosoho 区位解读 三里屯soho位于燕莎商圈和cbd商务中心区的边缘地带 三里屯是北京最早的酒吧衍生地，受酒吧街的影响和辐射，在整个三里屯地 区吸引了庞大的休闲、娱乐、消费人流，形成了独特的商业文化。 64 l 1979 东京大学建研所，建筑学硕士 l 1985-86 成为哥伦比亚大学研究生院、亚洲文化协会访问学者、研究员 l 1995 获文化/公共机构类1995年度jcd设计奖大奖（作品：龟老山观景台） l 1997 获日本建筑学会奖年度大奖（作品：森舞台） 美国建筑师协会杜邦班尼迪克特斯建筑奖一等奖（作品：水/玻璃） 地域设计奖大奖（作品：yusuhara访客中心） l 1999 获美国波士顿建筑师协会未建成建筑设计奖荣誉奖 l 2000 获日本建筑学会建筑设计大奖 “互动内部空间”设计选集大奖（作品：北上运河交流馆） 林业设计奖（作品：马头町广重美术馆） 意大利国际石造建筑奖（作品：石美术馆） 获村野藤吾奖（作品：马头町广重美术馆） 获自然木造建筑精神奖 l 2005 获意大利大理石建筑奖 项目案例借鉴 北京三里屯北京三里屯sohosoho 建筑设计 三里屯soho邀请国际大师进行设计，吸引了市场的关注 三里屯soho设计师：隈研吾 65 立面设计时尚独特、极具冲击力，形成市场区隔，打造记忆符号 l 立面特点：时尚现代，冲击力强 高层塔楼的外部是连续的外表面，没有棱角，为来 访者和住户创造一个有吸引力的、时尚的城市空间。 l 设计说明：九个塔楼共两种立面设计 一种是采用由玻璃和铝板构成的垂直形式，以体现 塔楼的纤细形态； 一种是由石材和彩色玻璃等暖色物质构成的水平形 式，以突出塔楼无棱角、曲线形外表的连续形态。 项目案例借鉴 北京三里屯北京三里屯sohosoho 外立面解读 66 项目案例借鉴 北京三里屯北京三里屯sohosoho 功能互动理念 商业 写字楼公寓 p商业在整个综合体中占据最核心的价值，也是整体档次和形象支撑的关键因素；为商务 办公提供高档次的商业配套，为公寓提供高品质的商务人流； p公寓及写字楼做为商业业态的补充和完善，也是发展商实现资金回现的有力保障。 高消费力商务人流 高品质的商业配套 居住、办公的成熟反过来促进商业的整 体价值提升 三里屯soho整体功能注重互动性，通过互补实现价值最大化 商业约12.8万平米，占37% 办公约10.2 万平米，占 29% 公寓约12万 平米，占 34% 67 项目案例借鉴 北京三里屯北京三里屯sohosoho 规划解读 开放式社区，通过步行商业街区将公寓和写字楼进行串联 三里屯soho由5个购物中心 、9幢30层高的写字楼和公寓楼组 成，整个项目采用开放式设计，整 个项目没有任何围墙，目的是和城 市融合，开辟众多街道，让人自由 出行，为项目注入活力。 写字楼区 公寓区 68 项目案例借鉴 北京三里屯北京三里屯sohosoho 商业解读 三里屯soho商业部分提出“城市开放式会客厅”的概念 l位于地下一层至地上四层（局部五层）的零售商业 由5个不同规模的商业板块组成。 l在下沉步行街和花园的南端，有一个小型广场为本 项目的心脏，也将成为吸引商业人流的一个“目的 地”。 l在拥有不同经营主题的商业板块下面，地下一层的 大商业区是始终贯通的。 l在商场的外部，特别是面对下沉花园的一侧，二层 和三层设置了室外平台，这些平台通过台阶和桥彼 此连接起来。 l三里屯soho提出了“城市开放式会客厅”的概念 ，这里不仅提供完备的商业设施，更重要的，这里 将是一个供市民享受生活、休息和会见朋友的“场 所”，通过商业来聚集人气。 69 三里屯soho商业部分定位“北京最国际化的时尚消费 休闲区”，业态集购物、休闲、娱乐、文化、商务、金融于 一体，拥有专卖店、专业店、大型超市、零售、多厅电影院 、大规模餐饮区、咖啡厅、金融区等多种功能规划。服务与 整个项目的同时，又辐射整个片区，形成区域的商业中心 项目案例借鉴 北京三里屯北京三里屯sohosoho 商业解读 商业部分以国际街区形式满足项目自身配套外，辐射整个片区 70 项目案例借鉴 北京三里屯北京三里屯sohosoho 商业解读 商业部分通过广场聚集人气，通过景观轴导入人流 商业部分通过下沉式旱冰场、南北贯 穿的流水景观将5个购物中心串连起 来，将人流导入内部，形成功能丰富 城市街区。 71 项目案例借鉴 北京三里屯北京三里屯sohosoho 公寓解读 公寓部分依托项目商业价值，打造精装修豪华行政公寓 n 公寓：全家居服务式公寓 共4栋塔楼， 坐落在项目用地的南侧 公寓部分依托项目价值，结合目标客户（企业老板、娱 乐明星、各国使馆工作人员等）打造120-300平方米的舒适 型精装修公寓。 72 一房两厅：120.21 项目案例借鉴 北京三里屯北京三里屯sohosoho 公寓解读 公寓部分以满足舒适度的前提下，采用大尺寸大空间设计 两房两厅两卫：168.58 73 项目案例借鉴 北京三里屯北京三里屯sohosoho 公寓解读 公寓部分采用知名品牌精装修，通过品牌嫁接提升项目档次 两房两厅两卫：168.58 公寓部分采用精装修、家具配套均采用知名品牌，屋内 设计突出居家温馨的氛围，倡导一种“全居家服务式公寓” 的产品理念 74 项目案例借鉴 北京三里屯北京三里屯sohosoho 写字楼解读 写字楼部分以精装修的手法，打造个性化时尚的办公空间 n 写字楼：个性化时尚办公空间 共5栋塔楼， 坐落在项目用地的北侧 三里屯soho对于写字楼部分的处理，在配置上并无太多 创新，其层高、电梯配置、单层面积上均无法与高端接轨，只 是在外立面和内部空间装修上体现了个性化的办公理念 75 项目案例借鉴 北京三里屯北京三里屯sohosoho 写字楼解读 写字楼部分以精装修的手法，打造个性化时尚的办公空间 单层面积1300至1800之间，电梯配置在6000至7000/个，层高3.5米 ，总体配置属于中高端写字楼 76 项目案例借鉴 北京三里屯北京三里屯sohosoho 写字楼解读 写字楼部分以精装修的手法，打造个性化时尚的办公空间 精装修、打造个性时尚办公空间 77 通过打造通过打造“时尚商务街区时尚商务街区”的概念，通过产品规划将商业、写字楼、公寓与的概念，通过产品规划将商业、写字楼、公寓与 整个城市的功能实现融合。整个城市的功能实现融合。 三里屯soho借鉴点及启示： 项目案例借鉴 北京三里屯北京三里屯sohosoho 通过内部街区式景观，如下沉式旱冰场和景观水系将人流导入内部，实现商通过内部街区式景观，如下沉式旱冰场和景观水系将人流导入内部，实现商 业、公寓、写字楼部分的有效串联，来聚集项目的人气。业、公寓、写字楼部分的有效串联，来聚集项目的人气。 通过国际知名大师的规划理念，打造具有冲击力的造型以及时尚新潮的外立通过国际知名大师的规划理念，打造具有冲击力的造型以及时尚新潮的外立 面，来区隔市场形象，形成独特的记忆符号。面，来区隔市场形象，形成独特的记忆符号。 78 模式二：深圳城市大厦、深圳银座国际 项目案例借鉴 商务办公新模式商务办公新模式 79 项目案例借鉴 深圳城市大厦深圳城市大厦 错开设计，自然空气对流 空 中 花 园 建筑面积17200平方米高度26层 定位高品质生态环保写字楼装修状况毛坯 形象绿色商务 环保先锋层高3.6 功能规划1-4层大堂、商业及会所、5-12层五星级酒店、13-26层写字楼 80 本项目生态点： 1、采光面广（保证每个单元两面或以上采光） 2、自然空气对流 3、空中花园 4、明厕、明电梯走廊 5、节能，环保建材 四方型核心筒， 采光面单一 圆型核心筒， 采光面增加 圆型错开核心筒， 采光面充分 空中花园 项目案例借鉴 深圳城市大厦深圳城市大厦 81 广场绿化面积最大化 充分利用临街的优势，将街区道道路绿化纳入广场体系 将绿化草坪与地面停车位有机结合 边界围合绿化展示生态形象 1楼部分营造了大面积的绿化广场，并将停车位于景观结合 形象要素 p建筑小品； p商务形象旗帜； p奠基石碑和跌水喷泉； p绿化点缀； p聚光灯 项目案例借鉴 深圳城市大厦深圳城市大厦 82 本项目生态点： 1、三明设计 2、自然空气对流 3、空中花园 项目案例借鉴 深圳银座国际深圳银座国际 占地面积6010容积率5 建筑面积37685装修状况毛坯 办公面积27000商业3025 功能规划1-2层商务配套（商业）、4层商务会所、28层健康会所、5层及以上写字楼 83 项目案例借鉴 深圳银座国际深圳银座国际 项目顶楼设置了屋顶花园、在顶楼会所设置了 市内高尔夫球练习场，在楼层中间设置了空中 花园，给使用者提供一个交谈、休憩的共享空 间，充分与室外新鲜空气互动 84 生态型写字楼的要点 “健康性的、环保性的、低能耗的” 生态写字楼不仅仅是室内树木花草的种植（楼宇内绿化率）； 更包含了写字楼的良好自然通风（室内空气流通）、充足采光面； 当然生态还包括了楼宇的材料环保（无污染玻璃高透光、低反射，墙、楼 地面材料低辐射；配套系统的低能耗）。 楼层的高度（空间感）也是生态写字楼的衡量标准之一。 项目案例借鉴 案例借鉴案例借鉴 85 1、基本的 绿地及绿化 2、低能耗3、环保材料 4、对不同的 季节做出反映 5、对空气 的洁化 6、再循环 7、自身制 造能源 生态建筑，以国际化、生态、强调人与自然可以对话 项目案例借鉴 案例借鉴案例借鉴 86 裙楼屋顶、主体楼屋顶建造大型屋顶花园 屋顶绿化设计，提高了屋顶的夏季隔热、 冬季保温的性能，同时改善了生态与环境 的质量 如果用佛甲草绿化的屋顶就像一部“天然 空调”，在夏季可使室内温度降低3左 右 同时 ，楼顶建造花园，可以形成休憩的 空间 屋顶花园天然空调+舒适空间 项目案例借鉴 案例借鉴案例借鉴 87 u大堂挑空两层或以上 u充分注重大堂绿化，打造绿色的大堂中庭、绿色的办公空间 挑空大堂注重内部绿化，实现与景观的最大化结合 项目案例借鉴 案例借鉴案例借鉴 88 生态型写字楼对于节能环保的要求较高，倡导低碳 环保 项目案例借鉴 案例借鉴案例借鉴 讲究三明设计、开启扇的运用成为绿色 办公的重要标志，自然的空气流入，减少对 空调和电源采光的依赖，减少能耗。 89 通过打造通过打造“生态型办公生态型办公”的写字楼空间，实现写字楼功能附加值的提升，形的写字楼空间，实现写字楼功能附加值的提升，形 成独特的价值卖点，跳脱出市场竞争环境。成独特的价值卖点，跳脱出市场竞争环境。 生态型写字楼借鉴点及启示： 项目案例借鉴 生态型写字楼生态型写字楼 通过对于环保材料的运用、多重绿化的搭配组合（写字楼大堂、屋顶花园、通过对于环保材料的运用、多重绿化的搭配组合（写字楼大堂、屋顶花园、 空中花园）以及项目自身的合理规划（三明设计、错开设计）等实现写字楼空中花园）以及项目自身的合理规划（三明设计、错开设计）等实现写字楼 的使用的生态绿色化。的使用的生态绿色化。 90 1. 项目核心问题界定 2. 项目市场环境解读 3. 项目开发方向研判 4. 案例借鉴 5. 项目定位建议 报告结构 6. 项目规划布局思路 91 项目定位建议 项目项目swotswot分析分析 项目swot分析 优势s（strength）劣势w（weakness） 郑东新区、东风东路，综合交通枢 纽，具有很强的区位优势 临快速干道，昭示性较强 临近高速公路、地铁站、路网密集 ，交通便捷 商务集群的规模优势 目前配套欠缺，区域成熟度较低； 开发商过往开发写字楼的经验较少； 机会o（opportunity）so对策wo对策 郑州中部作为核心，高铁带来更多发 展机遇； 郑州新区及综合交通枢纽规划前景带 动，潜力巨大 商务集群的规模效应，巨大的商务机 会 高起点、前瞻型，打造优质产品形 象 发挥商务集群的规模效应，准确传 递项目优势 扩大产品创新点、使其成为可感知 的价值点 细分市场，快速入市 高举区位优势、规划前景和未来潜力 ，打造差异化高性价比产品 威胁t（thre