钱江创新创业产业园市调报告终稿.ppt

致钱江经济开发区钱江创新创业产业园开发有限公司 *杭州天海* 杭州天目山路97号科贸大厦11f 电话钱江创新创业产业园前期咨询报告 市场研究 区域市场研究 企业目标 项目总体定位 对本项目二期规划设计及招商方面的初步建议 房地产市场研究产业园市场研究 界定项目 项目研究思路 project research ideas 界定项目 项目界定 区域规划解析 产业园由管委会下属的杭州市开发 投资有限公司负责投资、建设和运 营，总规划面积342亩，总建筑面 积约40万平方米，总投资约15亿元 。其中一期占地面积48.5亩，建筑 面积5.3万平方米，现已投入使用 产业园建成后将成为杭州市内创业 成本最低、服务最优、与金融资本 结合最紧密的“服务外包产业基地 ”。 钱江创新创业产业园 qianjiang innovation park 产业园概况： （注：以上图片均来自钱江开发区网站） 钱江创新创业产业园位置 qianjiang innovation park position 钱江创新创 意产业园 钱江创新创业 产业园交通 qianjiang innovation park position 开发区南临320国道，西面09省道快速路工程和秋石快速路二期工程（含半山 隧道）即将完成，开发区内“八纵四横”主干道，形成内外交通联动和辐射的路 网，道路交通极为方便 项目处于杭州钱江开发区，紧邻开发区的主干道宁桥大道，园区内有河流穿境而过，西侧有09省道，南侧有320国 道，毗邻规划建设中的地铁及通往杭州主城区的公交车站。 钱江创 新创业 产业园 位置 qianjiang innovation park position 地块二详细指标 用地面积111072 地面建筑面积146866 地下建筑面积39276 建筑密度31.10% 容积率1.32 绿地率15% 停车位数量899 其中地上停车 位 94 地下停车位805 非机动停车位1969 钱江创新创业产业园 qianjiang innovation park 因素说明 公交地铁站目前公交配套比较欠缺、杭州地铁一号线延伸段。 周边商业配套处于较低水平 办公楼商务配套处于较低水平 内部硬件设施本项目及其它项目，此因素尚未确定， 价格处于杭州较低水平 景观景观水平较有优势 物业公司此因素尚未确定 停车位此因素尚未确定 项目目前在配 套方面具有较 大劣势，优势 在于价格以及 开发区的未来 开发前景 钱江创新创业产业园现状 qianjiang innovation park status 公司名称租赁面积经营项目 杭州远传新业技术有限公司7175m2 呼叫中心、培训顾问服务，余杭区远传培训学校，业务流程 外包服务（bpo），信息化技术服务及培训等。 杭州远大档案管理有限公司736m2档案管理服务 杭州幸福之源生物科技有限公司2375.4m2医疗产品的研发、生产 杭州禾康时代电子商务有限公司2444m2电子商务 杭州联谱科技服务有限公司1183.7m2医院管理信息系统远程维护、研发医疗相关软件 杭州朗境环保科技有限公司176.3 m2环保技术开发、应用，环保项目设计、施工。（科研孵化） 杭州工控置业实业有限公司1062m2经营金辰金座项目 万家新能源（杭州）有限公司5206m2电池研发，新能源研发与生产。 上海富伟餐饮管理有限公司浙江分 公司 75m2餐饮办公室 杭州野风欣代房地产开发有限公司1308.34 m2经营野风启城项目。 杭州柏音贸易有限公司45m2办公（医疗器械企业） 梅怡馆控股有限公司246.82m2食品加工生产销售 杭州蓝鲸传奇科技有限公司7980m23d动漫制作 杭州莫凡实业投资有限公司45m2房地产投资咨询。 杭州远景控股有限公司310 m2电子商务，电子商务产业园 浙江大安装饰件有限公司87m2安装、装饰项目 目前项目一期内的企业类型主要以投资贸易公司、信息技术产业公司为主 创新创业产 业园一期已 入住企业 creative industrial park already stationed enterprises phase 界定项目 区域规划解析 项目界定 钱江开发区发展定位优、且紧邻物流中心，未来发展潜力大。 （注：以上图片均来自钱江开发区网站） 开发区功能定位：活力创智谷、低碳科技城 、生态宜居地 代表企业：柏年集团、绿成包装等 开发区规划空间结构：“一心、三轴、七片” 开发区区域划分development zone zoning 中央智力核 生态居 住核 复合 功能 区 项目 开发区三大核心 区域： 中央智力核 复合功能区 生态居住核 开发区主要有三大核 心区域，项目位于复 合功能区内，周边办 公环境浓厚，且临近 中央区域，未来发展 潜力大。 项目名称项目位置占地面积（ 平方米） 建筑面积（ 平方米） 产品类型预计入驻时 间 销售情况销售价格（ 元/平方米） 野风启城09省道与康 信路交叉口 附近 73337200000花园洋房2013年续客期预计均价 8000-9000 野风二期09省道与康 信路交叉口 附近 23630不详位置不详刚拿地不详 景丽华庭朱家角社区 南侧 1743645840小高层2012年在售，目前 还剩少量尾 房 7050 九龙仓地块09省道与兴 元路交叉口 122194不详不详不详刚拿地不详 目前开发区内在建项目只有四个，且项目规模都不大。因此短期内随着开发区内企业的增加，开发区 内住宅供应依然紧张。 钱江开发区内目前在建在售住宅项目 qianjiang development zone is constructing the sold in the residential projects 项目 商业办公部 分面积（亩 ） 容积率项目地址项目情况 欣北钱江国际广场一期343.5顺风路与龙船坞路口在售 欣北钱江国际广场二期304.5一期北面在建 名盛国际商贸城302.5 龙船坞路南面顺风路 以西地块 待建 星河国际商业广场1153.2 龙船坞路南面顺风路 以西地块 在建 青年公寓412.5 龙船坞路南面顺风路 以西地块 待建 宏仁商贸324 龙船坞路南面顺风路 以西地块 待建 万华创新科技大厦7.24.8万华科技园预售 金宸金座154.8 康信路以南、兴国路 以西 在建 永顺商贸7.24.8万华科技大厦南面待建 远景104.85万华文创园南面待建 中为104 钱江创新创业产业园 以北 待建 节能产业园104节能产业园北待建 相比开发区内的 住宅情况，开发 区内商业项目要 多得多。但是没 有人口支撑商业 能否发展成问题 ，因此部分商业 可能会以酒店式 公寓的物业类型 销售。 钱江开发区内目前商业办公地块情况 qianjiang development zone the commercial office block 区位 钱江开发区 杭州市余杭区东 北部，距离上海 最近的区域 基地环境 目前项目周边多为 工业园用地，目前 商业项目明显大于 住宅项目 项目周边目前商业 项目较多，住宅项 目较少 交通 轨道交通发达 目前公共交通不 方便 目前交通属于劣 势，未来交通有 一定优势 区域功能定位 活力创智谷、低碳 科技城、生态宜居 地 临平未来新城 项目功能定位 杭州市服务外包基 地 附和区域定位，实 现聚集效应 项目目前所在区域内商业办公类产品供大于求 项目风险 project positioning 呼叫中心 传媒影视制作中心 电子商务数据处理中心 软件开发中心 科研孵化中心 商务配套中心 杭州市服务外包 基地 钱江创新创意产业园定位成为杭州市内创业成本最低、规模最大、与金融资本结合最紧密的“服务 外包产业基地” 项目定位 project positioning 钱 江 创 新 创 意 产 业 园 六 大 功 能 市场研究 区域市场研究 钱江开发区市场调研 开发区位于杭州市北部，南临杭州市副城临平，北 依京杭大运河，西临著名的风景区超山、丁山湖湿地和塘 栖古镇，发区规划面积25.3平方公里，启动区块6平方公 里，目前道路等基础设施的辐射范围已超过10平方公里。 新一轮战略规划将开发区的功能定位为“活力创智谷、低 碳科技城、生态宜居地”，产业定位是“三基地、一新区”， 即先进制造业基地、高新技术产业基地、现代服务业基地 和生态科技型新城区。 开发区区位 development zone location 钱江开发区 规划 planning of qianjiang development zone 综合钱江经济开发区的发展现状研究、中国东部开发区发展趋势研究、杭州市未来规划及竞争环境研究，以及对国 际上产业新城发展案例的借鉴，明确提出：钱江开发区未来一方面需要将产业功能和城市功能一体化发展，并相互联动 、有机结合，实现“建区造城”两轮驱动，并通过明确产业和城市功能的发展节奏和实施路径，从短期和长期两个角度 加以推进；另一方面，产业领域突出“低碳”与“科技”概念，将产业重点聚焦前瞻性、战略性、未来新兴产业领域， 适度发展机会产业，打造产业特色的同时建立差异化的竞争优势。 活力创智谷 低碳科技城 生态宜居地 开发区现状development zone status 截止2010年底，开发区已累计引进项目271个，投入建设资金40亿元 。新建道路、桥梁、河道，排水、环卫、公交 等基础设施项目和小学、幼儿园、农贸市场等配套项目100多个，目前区内已初步形成5个建筑群，建区造城已进入 快速期。但是通过我们实地观察，目前开发区内目前可用配套设施还基本处于空缺状态。整个开发区目前还出去成 型建阶段。 公路：开发区南临320国道，西面09省道快速路工程和秋石快速路二期工程（含半山隧道） 即将完成，与杭州主城中心广场的直线距离约19公里，车程仅需30分钟，沪杭甬、杭宁高速 公路纵横交错，开发区“八纵四横”主干道，形成内外交通联动和辐射的路网。 铁路：沪杭、宣杭铁路临境而过，距华东地区最大的铁路编组站乔司编组站约9公里，日编 组能力4000辆。上海与杭州之间的高速铁路的开通，为开发区的发展带来了无限可能。 航空：开发区有多条通道与航空港相联。距上海浦东国际机场不到2小时车程，可通达73个 国际城市和62个国内城市，48家中外航空公司与上海浦东国际机场通航。距开发区35公里的 杭州萧山国际机场是全国十大机场之一， 目前已开辟国内外航线126条，通航城市59个，目 前已开辟杭州日本东京、杭州日本大阪、杭州新加坡、杭州荷兰阿姆斯特 丹4条国际航线，成为依托长江三角洲、辐射全国、连接东亚、东南亚及欧洲的区域性航空枢 纽中心。 临近港口：上海港是中国最大的综合性海港， 外贸进出口货物占中国进出口贸易总量的 2/5至3/5。宁波北仑港是一个天然的深水良港，宁波港近年的货物吞吐量达到2.2亿吨，位居 大陆各港口的第二位。开发区依托京杭大运河，距上海港、宁波港均为150公里，只需1.5小 时车程。 未来交通：从杭州至上海只需38分钟，秋石快速路正在建设中。规划中的杭州地铁1号线 延伸段工程将在近几年内开工，届时开发区与主城区之间又将会增加一种全新的、现代化、 快捷的交通工具。此外开发区内公共交通也将进一步完善。 开发区水、陆、空交通四通八达，货畅其流。 钱江 开发区 交通 qianjiang development zone traffic 企业名称企业类型 正堂实业专业生产高档羊毛衫、羊绒衫、涤纶化纤丝 贝因美研发、生产到配送一条龙的母婴营养品专门工厂 柏年标识制作、商业展示展架制作、电子显示屏和led照明的专业化生产基地 天地数码是一家专业从事热转印碳带生产的高科技企业 绿成包装生产柔性版预印彩色瓦楞纸板、纸箱为主产业的企业之一 通达实业 建设多功能涂布机和空心玻璃微珠隔热保温包装材料生产线项目 通灵电机技术 主要从事自动化控制系统开发、设计和集成，以及永磁同步电机系列产品的研发 和生产 杭州万华实业有限公司重点发展商业和工业项目的投资开发、房产经营、物业管理、贸易等业务 埃德玛香精（杭州）有限公司食品添加剂生产企业 爱德（杭州）牙科设备有限公司 致力于设计、生产和销售用于牙科诊所的大部分牙科设备，包括牙科治疗台、牙 科治疗椅、牙医及护士专用椅、牙科照明灯及边柜等产品 杭州山德香料有限公司一家集生产、经营、科研为一体的食品香精香料生产企业 杭州汉高印刷有限公司专业致力于包装设计、包装印刷于一体化的现在化企业。 取决于开发区 发达交通以及 较低的土地价 格，目前开发 区内拿地企业 主要以生产加 工为主 钱江开发区内已进驻重点企业分析 qianjiang development zone is constructing the sold in the residential projects 下沙开发区概况 区位 开发区定位工业兴区、科教强区、环境立区 2009年财政 收入 312.15 目前在售楼 盘价格 14000-25000元/平方米 开发区内产 业园租金 30-50元/平方米/月 区内代表企 业 日本东芝信息机器杭州公司 交通情况优 生活配套一般 目前优惠政 策 较大 人才支持杭州下沙高教区 滨江开发区 分析 下沙作为杭州最大的高教区，人 才优势非常明显。同时目前开发 区正在积极推动大学生创业，各 种针对大学生创业的优惠政策非 常吸引大学生。 下沙开发区概况 xiasha development zone profiles 滨江开发区概况 区位位于钱塘江南岸 开发区战 略 构筑天堂硅谷，建设科技新城 2009年财 政收入 71.9亿元 目前在售 楼盘价格 15000-30000（元/平米） 开发区内 产业园租 金 40-70元/平米/月 区内代表 企业 阿里巴巴等 交通情况非常方便 生活配套完善 目前优惠 政策 较少 人才支持杭州滨江高教园区 滨江开发 区分析 滨江开发区是首批国家级经济 开发区之一，目前已经发展的 较为成熟，相对应的企业进驻 成本也相对较高 滨江开发区概况 riverside development zone profiles 杭州三大开发区对比情况 开发区名 称 区位核心规划核心产业优惠政策人才支持代表项目 钱江开发 区 临平活力创智谷、低碳 科技城、生态宜居 地 节能产业、健 康产业、现代 服务业 区内企业享受国家 、省、市对外商投 资企业的相关优惠 政策 ，同时全方 位多角度的给予企 业优惠 周边无大学 城 创新创业产业 园、柏年集团 、能源与环境 产业园 下沙开发 区 下沙工业兴区、科教强 区、环境立区 国际先进制造 业基地、新世 纪大学科技城 、花园式生态 型城市副中心 一系列优惠政策正 在逐渐减少 下沙大学城摩托罗拉、西 门子、东芝、 松下、三菱、 拜耳、伊莱克 斯等 滨江开发 区 滨江发展高科技，实现 产业化 高新产业目前基本没有优惠 政策 滨江高教区阿里巴巴、 ut斯达康 钱江开发区与下沙、滨江开发区相比最大的优势在于地价便宜以及政府给予的优惠政策。但是同样最大的劣势则是 走位配套差，区域内无高校。 三大开发区对比 three development zone contrast 房地产市场研究 临平房地产市场研究 宏观经济增长房地产业发展状况 小于4%萎缩 4-5%停滞 5-8%稳定发展 大于8%高速发展 余杭区经济一直保持稳定快速增长，房地 产市场也处于高速发展期，工业地产市场 需求旺盛。 区域经济与房地产的关系 the relationship between regional economy and the real estate 发展阶段启动阶段上升阶段快速发展阶段减缓发展阶段 人均gdp（美元）800-30003000-40004000-80008000元以上 需求特征生存需求生存、改善型需求兼有改善需求为主改善需求为主 发展特征 超速发展 单纯数量型 上升阶段 以数量为主，数量与质 量并重 快速发展，以质量为主， 数量与质量并重 缓慢发展 综合发展型 2010年余杭人均gdp 为59161元，折合美元 约9000美元 从余杭区人均gdp来看，余杭区房地产市场开始进入以改善性需求为主的市场格局 城市经济对比 urban economic contrast 余杭区城市规划空间结构：“一副（临平）三组团（塘栖、余杭、良 渚）” 杭州城市规划空间结构：“一主三副、双心双轴、六大组团、六条生 态带”开放式空间结构模式 3个副城距离主城区直线距离：江南城约15公里、下沙城约19公里、临 平城约22公里 作为杭州距离主城区最远的的副城，临平经济、楼市相对 独立完善，自成体系，受主城区影响较少。 （注：以上图片均来自于杭州市规划局网站） 区域规划 regional planning 2011年余杭宅地出让情况 出让日期地块坐落出让面积（平方 米） 用途成交价竞得单位 11年3月4日杭州钱江开发区兴元路南 侧r10-01地块 122194居住78700万九龙仓 11年3月4日杭州钱江开发区兴元路北 侧r10-02地块 23630居住9600万野风房产、开景置业 11年3月3日钱江开发区兴元路南侧 r10-03地块 6766 居住 2558万 野风房产、运达风电 11年2月25日农副产品物流中心博园路 以北 82981 商住 145000万 名城房产 11年2月25日仁和镇云会村25922 商住26320万 森淼房产 11年2月25日振兴路与顺达路交汇西南 处 49827 居住65000万 莱茵达置业 11年2月25日农副产品物流中心储运路 南 21984 商住44580万 和逸置业 11年2月25日农副产品物流中心储运路 南侧 14778 商住26780万 和逸置业 11年1月19日仁和镇云会村24912 商住23940万 杭州余杭城乡建设综合开 发有限公司 11年1月19日临平新城海澜半岛北侧、 南大街东侧 10889 商住24600万 广宇集团 11年1月17日临平街道北沙路与汀州路 交汇东北处 45252 居住50030万 昆源控股、杭州树兰房地 产 今年钱江开发区出让了3宗宅地。这些项目的开工建设能缓解目前开发区住宿难问题 区域划分规划方向规划人口房地产开发水平 在售主力 价格（元/平 方米） 临平副城 由临平城区、星 桥、乔司镇等组 成。 以城市现代加工制造 业为主的综合性工业 城。 规划城市人口40 万人，城市建设 用地47.20平方千 米。 以本土开发商为 主，近期外来品 牌开发商开始进 入 10000- 18000 下沙副城由下沙、九堡等 地组成。 北部为教育科研区， 南部、西部为工业区 ，中部及东部临江地 区为居住生活区。 规划城市人口50 万人。 城市建设用地54 平方千米。 以保利为代表的 外来大鳄为主。 近期本土开发商 开始进入 13000- 22000 江南副城 由滨江区、萧山 城区和江南临江 地区组成。 是以高科技工业园区 为骨干，产、学、研 协调发展的现代化科 技城和城市远景商务 中心。 规划城市人口 105万人，城市 建设用地102.24 平方千米。 江南副城各类开 发商云集。 13000- 25000 临平房地产市场目前开始受到市场关注，外来品牌开发商开始进入临平。不过就价格方面临平依然是 3大副城中最低的。 三大副城房地产市场对比three chief city real estate market comparison 临平楼市可以划分4个板块： 城南的新城板块 城中的老城区板块 城北的开发区板块 城西南的星桥板块 开发区板块 老城区板块 新城板块 星桥板块 本案 临平房地产市场板块划分linping real estate market into plates 星桥板块 板块划分区域特点代表楼盘 公寓类主力在售 价格 新城板块 临平主力供求区域，板块内以中高端 项目为主，未来城市发展核心区域， 地铁1号线直通 绿城风华苑8000-12000 老城区块 可供开发的土地很少，在售项目以小 盘居多 理想家园13000 开发区板块 板块内开发区项目多配套差，绿城蓝 庭属于高档次楼盘 绿城蓝庭7000-15000 星桥板块 以天都城为代表，板块内楼盘主打性 价比，楼盘层次有高有低，交通不便 广厦天都城 绿城紫桂公寓 11000 开发区板块目前在售楼盘品质差距较大，目前总体价格在临平处于较低水平。 临平房地产市场板块划分linping real estate market into plates 开发区板块的优势在于环境及价格而不足在于当前生活配套的欠缺、城市功能的单一性 对对比参数城南cbd城北开发发区星桥桥街道 区 域 属 性 区域定位双铁时 代的现代化宜居新城 现代制造业、服务业 集聚 区 临平对接杭州主城区的门户 自然环境一般优良好 交通条件地铁1号线、沪杭高铁 地铁1号线延伸段、320国 道 地铁3号线、绕城高速 生活配套优欠缺一般 发展前景受cbd规划利好，前景较好功能上偏重工业，居住较弱受制于杭州主城区外扩发 展步伐 产产 品 属 性 在售代表性 住宅开发项目 （君临天下城、桂花星城）（蓝庭、夏宫）（天都城、紫桂） 物业类型纯粹（小）高层普通公寓 （小）高层、花园洋房、排 屋 多层、（小）高层、排屋、别墅 户型区间110以上大户型公寓 在售公寓60-270 待售公寓80-200 在售排屋260-400 在售公寓85-173 在售排屋222-252 在售别墅440-560 价格水平公寓14000元/左右 普通公寓15000元/ 排屋26000多元/起 普通公寓约9700元/ 排屋别墅18000多元/ 临平房地产住宅市场分析real estate linping housing market analysis 楼盘盘名 城 类类型规规模 万 总总套数开 盘盘 套 数 最近开盘盘 时间时间 可售套 数 销销售 率 价格 （元/） 主力户户 型 （） 销销售 绿城蓝 庭 高层、小 高层、多 层、别墅 704500多308 9 201101 23 36388.3%15000110、 150、 160 在售1月推出的蔷薇院8、9#，110-250户型的 花园洋房，均价15000元/。 金都夏 宫 别墅、排 屋、高层 60总3000 多，排 屋220 128201101 08 1588%900082-138金都夏宫在售11号楼和4号楼，户型面积为82- 138平方米，当天销售量就将近90%，优惠后均 价在9000元/平方米左右。 赞成香 颂 小高层、 高层 10荷香居 +莲香 居850 160201012 26 2882.5%900093、136在售荷香居5幢，目前针对莲 香居6号楼和荷香 居2号楼，共计100余套房源进行预约 登记，户 型面积为 86-138，按揭享受99折，全款98折 优惠。 金帝海 珀 高层351005375201102 19 11370%1130088、125 、138、 161 在售2、3、4#楼的尾房，3、4#楼已经售罄，2# 楼还有少量几套，5#楼2月19日推出。 东厦东 港 排屋、多 层、小高 层、高层 3324064092010.8.2722345.5%8500-990090、137在售11幢楼300多套房源，均价9000元/平米。 其中1、2、3号楼和9、10号楼为小高层建筑， 11-16号楼为多层建筑，主力户型为90左右 的两房和小三房，也有部分137的大三房，多 层销 售较好，剩余房源不多，高层剩余房源较 多，后期均为高层公寓，户型暂未定。 树兰书 香名邸 高层7500以 上 392201012 11 16358.4%900080-130兰书香名邸目前在售3、4、5号楼三幢高层，其 中3号楼18层，4号楼27层，5号楼33层，均为 一梯三户，总计392套房源，户型面积在70-130 方，以80、90方两室两厅为主，均价9000元/方 占地面积 约640亩 总建面 约70万 总户数东区约1200户，西区 未定 容积率东区1.15，西区未定 绿化率东区40，西区未定 车库配比东区1：1，西区未定 物业类型东区小高层、高层； 西区现已推小高层、 多层、排屋 项目进度东区08年年底已交付 开发商杭州余杭金腾房地产 开发有限公司 设计团队美国ddc 绿城东方设计院 项目以道路为轴线，分为东区和西区。东区已于2008年底交付，物业类型为小高层、高层，以 及社区主要商业、教育配套；西区目前规划中物业类型有庭院洋房及排屋。 橡树院庭院洋房组团 ，目前已售罄 水景电梯公寓凌霄苑1#-4# ，目前已售罄 东区目前已基本售罄，于2008 年年底交付 2010年6月推出的酒店式颐养公寓 目前在售 紫罗院庭院洋房9月基本售 罄 独立规划的排屋组团， 具体户型面积未定 重点楼盘研究 绿城蓝庭 key building research greentown lanting “多物业、东西分区”组团式规划 东区已交付，目前集中在西区开发销售 建筑类型户型面积区间（）代表性主力户型（） 地中海庭院洋房120-270 三房： 120、145、152、160 四房：170 五房：200 东区小高层、高层 景观电梯公寓 （以陶苑为例） 70-146 一房72、73、92 两房：92、87、89、92 三房：133、146 凌霄苑水景电梯公寓 110-140（子母套） 两房：110 大三房：134、137、139 颐养公寓60-7060-70 作为70万方的大盘，从户型区间的跨越上也可以看出，其目标客群相对比较广泛，不同的组团针对不同的客户需求 ，通过灵活推盘组合策略，抵御诸如政策带来的市场风险。 丰富物业形态带来多样化户型选择 几乎涵盖所有年龄段消费需求 n规划布局：“多物业、东西分区”组团式规划，项目以道路为轴线，分为东区和西区； n产品亮点：工整、对称、典雅稳重的意大利文艺复兴时期的建筑风格，地中海典型的摩尔式园林营造手法，绿 城集团首个服务型生活园区； n户型亮点：丰富物业形态带来多样化户型选择，几乎涵盖所有年龄段消费需求； n营销亮点：形象定位上走“差异化”路线，广告宣传上主打“地中海”和“园区服务体系”牌 n“地中海风格”和“绿城首个服务型生活园区” 的差异化定位思路相当鲜明，外加绿城品牌的号召力，给市场留 下深刻印象。 n多样化产品体系不仅扩展了客户需求范围，也为70万方大盘持续营销提供了灵活变换、抵御风险的足够空间。 n丰富多彩的营销活动则为项目增加了不断更新的市场新鲜感与低成本的拓展客源。 项目亮点project characteristics 项目点评project review 对对比参数新城板块块开发发区板块块星桥桥街道 区 域 属 性 区域定位双铁时代的现代化宜居新城 现代制造业、服务业集 聚区 临平对接杭州主城区的门户 自然环境一般优良好 交通条件地铁1号线、沪杭高铁 地铁1号线延伸段、320 国道 地铁3号线、绕城高速 生活配套优欠缺一般 发展前景受cbd规划利好，前景较好 功能上偏重工业，居住 较弱 受制于杭州主城区外扩发展 步伐 产产 品 属 性 代表性 写字楼项目 美亚大厦欣北国际广场华艺星座 产品类型综合写字楼城市综合体城市综合体 建筑面积38000方220000方80000方 价格水平高低中 目前临平传统写字楼主要集中在新城板块，开发区板块目前偏重工业，写字楼类型主要以城市综合体为主。 临平房地产商业办公市场分析linping real estate commercial office market analysis 楼盘名称：万华创新科技大厦 物业类型：酒店式公寓 开发商：杭州万华置业有限公司 建筑面积： 27000平方米 销售情况：预售、6月左右开盘 主力户型面积：60左右 销售价格：7500元/平方米 项目介绍：万华创新科技大厦项目是万华控股集团旗下负责地产开发运营的子公司万华实业开发的。公司秉承集团 公司“为人重于一切”企业理念，以客户利益最大化为宗旨。万华创新科技大厦处于钱江开发区核心地段的中央智 谷，周边环境优美。目前预售loft酒店式公寓，面积为50-200方左右。 优势：项目地处钱江开发区核心区，区位优势明显。升值潜力佳，投资价值大。 劣势：距离城区较远，目前周边基本无生活配套。 余杭区目前在售商业办公项目分析 yuhang district currently on sale business office project analysis 楼盘名称：恒生科技园 物业类型：写字楼 开发商：杭州恒生科技园有限公司 建筑面积： 24万平方米 销售情况：目前只剩1200方以上的 独栋 户型面积：60-35000平方米 销售价格：13000元/方 余杭区目前在售商业办公项目分析 yuhang district currently on sale business office project analysis 项目介绍：恒生科技园位于杭州市文一西路新省委党校西侧“西溪科技岛”内，紧邻西溪湿地。该项目总投资15亿元 人民币，总建筑面积24万平方米，其中一期将建设1.6万平米孵化器，11幢独栋花园研发楼和6000平米综合配套。 恒生科技园于2009年12月18日正式开工，一期工程将于2011年竣工。 优势：杭州创新的独栋办公模式，且开发商有多个同类型项目的运营经验。目前大城西配套已经比较成熟对于企业 的吸引力更优一些 劣势：对购买者的资金承受能力要求高 余杭区目前在售商业办公项目分析 yuhang district currently on sale business office project analysis 楼盘名称：欣北钱江国际广场 物业类型：商业综合体 开发商：杭州欣北投资有限公司 建筑面积： 22万平方米 销售情况：目前在售写字楼及各别底 层商铺。酒店式公寓预计6月开盘预 计价格8000元/平方米 户型面积：57-106方 销售价格：7200元/平方米 项目介绍：欣北钱江国际广场位于杭州市政府直辖的省级开发区，杭州第三大产业高地钱江经济技术开发区 。钱江国际广场一期开发面积为9.6万平方米，集酒店式商务行政公馆、全生活商业广场、会议中心、vip商务俱乐 部等功能于一体。其全生活商业广场由商业综合体、下沉广场和近百米风情商业街组成，以休闲娱乐消费为核心， 涵盖购物、餐饮、商务、文化、旅游等功能。 优势：项目处于开发区核心区，区域优势明显。开发区处于高速发展期，升值潜力强。 劣势：目前周边配套很不成熟。 余杭区目前在售商业办公项目分析 yuhang district currently on sale business office project analysis 楼盘名称：金顺锦绣时代中心 物业类型：商业综合体 开发商：杭州金顺实业投资开发有限 公司 建筑面积： 93152.17平方米 销售情况：目前只剩下89方的户型面 积：40方起 销售价格：8000元/平方米 项目介绍：金顺锦绣时代中心总建筑面积93152.17平方米，定位为“余杭首席城市复合体”，项目将涵概购物、休闲 、娱乐、餐饮、商务、办公、居住等多重功能为一体，将成为一个大型的消费商住中心，将满足余杭城市发展和居 民消费购物等各方面需要。 优势：项目处于老余杭核心区，区位优势明显。产品类型丰富。价格也比周边产品要低一些 劣势：老余杭的交通状况是一大问题。目前老余杭还没有同类产品，市场是否接受也存在一定问题。 相对于江南新城和下沙新城，三大副城之一的临平新城是受市场冷落的。但是随着 高铁的开通、地铁通车的日益临近，越来越多的购房者把眼光聚焦在临平。随着品牌开 发商的不断进入，钱江开发区的不断成熟，我们有理由相信临平房地产市场的春天已经 到来。 对临平房地产市场的展望 real estate market for linping prospect 产业园市场研究 产业园 钱江开发区产业园调研 杭州产业园调研 描述性定义：集聚的载体 相互接驳的企业集群，构成立体的多重交织的产业链环，对提高创新能力和 经济效益都具有实际意义。 什么是产业园区 what is the industrial park 西溪创意产业园区 industrial park 西溪创意产业园位于杭州西溪国家湿地公园桑梓漾区域，占地约0.9平方公里，建筑面积约2.6万平方米，共有59幢 建筑组成，投资近2亿元。园区依托不同时期遗存的保留建筑，按照“生态化、功能化、差异化”的标准进行修缮、 新建，是一个具有西溪特色的原生态的创意设计艺术庄园。创意园分“两大功能区块、三大主力业态”。“两大功能 区块”分别是：西区为艺术村落区，主要由各类创意工作室、艺术创作和展示、艺术经营机构和配套商业组成；东 区为创意产业区，主要由创意产业企业总部、大型创意产业机构和研发中心等组成。“三大主力业态”即艺术创作及 艺术经营类、创意设计类、总部基地类。力争在三年内成为以艺术创作为主体，集艺术展示、艺术交易及文化、休 闲、旅游为一体的art-mall。 产业园竞争力分析 主要指标详细内容项目表现 产品力主要指园区载体价值、功能价值及延伸价值表现出来 的吸引力。 一般 品牌力主要指园区品牌对目标客商群所具有的吸引力。一般 营销力主要指园区管理的综合能力，尤其是招商融资的能力 。 优秀 促销力主要指投资者获得超额利益（如优惠条件）所形成的 推动力。 优秀 产业园区竞争力分析 industrial park competitive analysis 资源整合是产业园区建立的基础和发展目标，是实现聚集效应的必然途径 这里的“资源”有着非常广泛的内涵，不仅包括政府政策资源、资金资源，还包括 人才资源、区位资源等等，这些资源整合程度不仅为园区的发展提供必要的土壤，同时也 为园区发展确定了方向。其次是运营管理能力，主要包括服务质量和管理创新两个方面。 服务质量反映了园区的服务水平和服务业态的完善度。园区的管理创新能力则反映出园区 的物业管理的水平和技术研发的创新能力，是园区获得可持续发展动力的源泉。最后是产 业园区的社会经济效益。经济效益主要是从园区的资本运营能力的角度加以综合考核。 我们认为our point of view 产业园市场研究 产业园 钱江开发区产业园调研 杭州产业园调研 目前杭州市创意产业园主要分布在主城区、滨江、下沙等经济较发达地区，目前余杭区还没有大 型的创意产业园。 目前 杭州 知名 产业 园区 分布 at present , hangzhou famous industrial park distribution 目前杭州产业园集中区域分析 区域产业园数量（ 个） 代表项目主要入住企业 产业类别 区域优势 余杭区13恒生科技园新兴产业、包装 等 价格优势、政策 优势 西湖区16浙大科技园高新产业、创新 产业 环境优势、人才 优势 下城区12浙江传媒创意产 业园 创新产业配套优势 上城区7lomo创意谷创新产业配套优势 拱墅区19北部软件园装备产业、创新 产业 规模优势 下沙14下沙大学科技园综合产业人才优势、政策 优势 滨江21白马湖生态创意 城 电子信息、创新 产业 人才优势、政策 优势 目前杭州各种产业园共有102个，其中余杭区有13个。目前余杭区与别的区域相比在价格以 及政策方面有较大的优势 杭州区域 产业园 分析 hangzhou ar ea industrial park analysis 杭州市产业园租金情况调查分析 区域项目名称物业类型招商目标企 业 租售价 格 运营状况 钱江开发区万华科技园低密度厂房为 主 创新产业、先 进制造业、环 保 标准厂房 目前再租 15元/平 方米/月 目前正在招 租 老余杭恒生科技园独栋办公楼大型科技企业13000元/ 平方米 目前在售的 独栋办公楼 西湖区浙大创新创意 产业园 多类型物业现代服务业9000元/ 平方米 目前在售写 字楼部分 下沙下沙大学科技 园 综合办公楼为 主 主要以培养大 学生创业为主 50-60元/ 平方米/月 目前基本已 经租满 滨江白马湖生态创 意城 独栋办公楼为 主 创意产业、旅 游业 不详在招商 拱墅区创新创业新天 地 综合类物业创新产业、重 工类企业 不详目前在建 钱江开发区将成为杭州主要的厂房集中区域之一，目前开发区产业园租金是目前杭州最低 的，这将大大降低企业进驻成本。从而使得产业园招商上有一定优势。 杭州市 产业园租金 调查分析 hangzhou ar ea industrial park analysis 物业名称 恒生科技园 物业地址文一西路省委党校西面 所属板块老余杭 开发商恒生科技园有限公司 用地性质商业、办公 占地面积84665 建筑面积270000 容积率2.18 绿化率不详 交付时间已交付 租售方式出售 建筑类型低密度独栋办公楼 交付标准毛坯 竞 争 项 目 分 析 competition project analysis 产品供应及特点 恒生科技园主要特点为低密度、高舒适度办公环境，产品总价极高、对进驻企业要求高。 销售情况 目前项目在售单价为13000元/平米。目前几栋小户型高层办公楼都已售罄，而独栋办公楼目前销售情 况也比较良好，已经积累了一定的意向客户。 项目点评 恒生科技园地处西溪科技岛内，毗邻西溪湿地，区位优势明显。边上是浙江理工大学，为产业园的发 展提供了人才基础。产业园是杭州最早引进独栋办公概念的产业园之一，目前市场认可度较高。 恒生科技园产品特征 hin international square - north qianjiang customers to feature 物业名称 浙大创新科技园 物业地址 西湖区西湖科技经 济园区内西园一路 所属板块三墩板块 开发商 浙江浙大网新实业 发展有限公司 用地性质综合用地 占地面积156275 建筑面积469383 容积率2.5 绿化率30% 交付时间已交付 租售方式租售结合 建筑类型综合物业 交付标准毛坯、部分简装 竞争 产业园分析 competition industrial park analysis 科技园功能规划 物业功能形态规模（万平方米） 生态办公楼 4 四星级商务酒店式公寓 2.5 独栋商务别墅 4.2 soho公寓 3.4 创新创业楼 3.3 数字信息研发楼 3.3 科技展示中心 1 国际人才培训及会务中心 1 企业总部区 10 服务外包科技大厦 6 创新科技办公集群10 产品供应及特点 该项目规模大、物业类型全。项目与浙江大学相邻，具有较大的人才优势。 销售情况 目前项目在售写字楼单价为9000元/平米起。由于写字楼面积较大，目前销售情况一般。 项目点评 浙大创新创业产业园与浙大产业园相邻，具有较大的人才优势。该项目规模大，物业总类多。该产业园主要定位为 长三角地区的服务外包产业核心基地，与创新创业产业园有一定竞争。但是该项目对于进组企业要求较高。 浙大创新科技园产品特征 hin international square - north qianjiang customers to feature 产业园市场研究 产业园区 钱江经济开发区产业园调研 杭州产业园调研 备注：（企业资料主要来之创新创业产业园1期以及万华科技园内进驻标识牌 ） 开发区产业园进驻企业类别调研 development zone industrial park in enterprise category research 目前开发区内产业园进驻企业 中最多的是贸易类企业，其次 为节能环保类企业。目前产业 园企业入住类型结构主要与开 发区现状有关，贸易及生产加 工类企业对配套要求较低。 物业名称能源与环境产业园 物业地址钱江开发区核心区 所属板块 钱江经济技术开发 区 用地性质工业用地 占地面积1500亩 建筑面积120万平方米 交付时间以交付 租售方式 可租赁、可转让、 可按企业要求定制 厂房。 建筑类型以4层厂房为主 建筑风格环保 交付标准毛坯 钱江开发 区内典型 项目分析 qianjiang development zone typical project analysis 产品供应及特点 1、有独立产权，租售灵活 2、底层层高8.2米的创新定位 3、通用性良好 4、环保与节能概念项目 项目分析 能源与环境产业园是2007年杭州市十大重点项目之一，该项目无论区位、概念、影响力、政策优势都非常明显， 不过该产业园与我们项目并不存在直接的竞争关系。 销售情况 原则上以整幢厂房为单位租赁、销售为主。 生产制造厂房的销售均价为2600元/平方米左右。 生产制造厂房租赁均价在13元/月左右。 电话了解目前招商情况良好 物业名称欣北钱江国际广场 物业地址钱江开发区顺风路 所属板块钱江经济技术开发区 开发商杭州欣北投资有限公司 用地性质综合办公用地 占地面积42688 建筑面积 总建面积220000，一期 96000 容积率3.50 绿化率33% 开工时间2008-05-01 交付时间2011年4月 租售方式出售 建筑类型写字楼、商业 建筑风格简易、时尚 交付标准毛坯 钱江开发 区内典型 项目分析 qianjiang development zone typical project analysis 产品供应及特点 综合用地，40年产权， 酒店式商务行政公馆主要户型有33106平方米 酒店式写字楼主要户型为57106平方米 项目分析 欣北钱江国际广场坐拥钱江经济开发区项目公共主中心商贸核心区块 。 拥有产业优势 、交通、生态、产品等优势 销售情况 欣北钱江国际广场一期酒店式商务行政公馆已售空。销 售均价6200元/平方米，写字楼目前销售了65%左右， 销售均价为7200元/平方米。预计6月推酒店式公寓单价 8000元/平方米 来源 酒店式商务行政公馆客源来源： 80-90%以25-35岁之间的新杭州人为主，首次置业。 10-20%是35岁-40岁左右的杭州及异地客户，主要以投资为主 酒店式写字楼主源来源： 60-70%左右为本地一些私营企业，主要用以自住为主 20-30%左右为杭州本地客户，主要以投资为主 10%左右为异地客户，主要以投资为主 购房目的： 投资客户为主，部分用于过渡型自住。 起步成长阶段企业办公。 职业特征：企业白领、私营业主 购房关注点：地段区位、性价比、价格 客群特征：认同区域价值，以及高性价比 欣北钱江国际广场 客群特征 hin international square - north qianjiang customers to feature 物业名称万华科技园 物业地址钱江开发区兴中路 所属板块临平开发区板块 开发商杭州万华实业有限公司 用地性质商业、办公 占地面积92亩 建筑面积6.3万方 容积率4.8 绿化率20% 交付时间已交付 租售方式出租、转让 建筑类型低密度厂房为主 交付标准毛坯 竞争项目分析 competition project analysis 万华科技园内企业 公司名称主要业务公司名称主要业