武汉大智项目策划案.doc

大智路项目策划案一、 项目概况：大智路项目位于大智路与铭新街交汇处，它北临铭新街，临街面长约53米，东临大智路，临街面长约60米；南边紧邻融兴大厦，大厦结构九层，楼高约32米；西邻交易街，在地块与交易街之间现一栋九层住宅楼，楼高约27米，另有8米宽“刀把形”地块与交易街接壤；项目地处汉口商业中心，周边商业气氛浓厚，地理位置处于中山大道与京汉大道中间，交通四通八达；项目占地约3115，场地狭小，停车位有限，因此项目不适宜建写字楼；根据自身地块特点和住宅需求特点，项目宜开发商住楼。本项目为单体高层建筑，地上31层，地下2层，1、2层为商铺面积1755M2，3-31层为住宅，面积22504 M2。每层3梯12户，其中：1X0两户，1X1六户，2X1四户，每户面积在37-90 M2之间；共348户。二、市场宏观分析：随着武汉经济强势崛起，武汉开始进入全国化甚至国际化的视野之中，即将步入资本融合下的转型期，未来发展空间极其广阔。看好武汉，投资武汉，已经成为中国房地产业的市场共识。2007年一季度，武汉全市GDP为782.93亿，全年可能实现3000亿的历史突破。北京、上海、广州等城市从3000亿到5000亿都只用了3年时间，武汉已进入快速增长阶段。今年1-6月，武汉城镇居民人均可支配收入为7550.75元，同比增长16.7%。同时，全市限额以上批发零售业销售额实现1189.26亿元，同比增长20.9%，其中金银珠宝类增长55.6%，汽车类增长40.6%。居民日益进入高档耐用品消费阶段。1-5月，全市完成房地产开发投资124.16亿元，比上年同期增长23.8%，较全国27.5%的增速低3.7%。可见武汉的速度适中，低于全国平均水平，有进一步的投资空间。16月，市开发办核准173个新盘入市，累计核准建筑面积约为960万平方米，约为去年同期的88。楼市供应减缓，刺激房价上升，成为楼市重回卖方市场的重要因素。上半年主城区共成交23宗土地，总面积153.91万平方米，可建总规模507万平方米，超过2006年全年的指标。16月，全市商品房网上备案销售面积631.57万平方米，比去年同期增长24.10%；全市登记备案销售57312套，成交量比去年同期大幅上升。上半年成交金额累计达280亿元，成交均价4436元/平方米，其中商品房均价4187元/平方米，主力价格区间整体上移1000元/平方米，4000-5000元/平方米房源约占总成交量的六成，已成为主力房价。1-6月，据房地产市场信息网数据显示，90平方米以下户型有12993套，90-120平方米户型有12864套，分别占新增供应总量的33.17、32.84。从市场销量看，90平方米以下户型占总成交量的30.44，占去三分之一的市场份额。2007年，武汉本地房地产市场呈现以下新的特点：1、二十强占据全市近三成市场份额全市现有600多家持有建设项目的开发公司，而二十强企业的房地产投资总额、竣工总面积、销售总额、纳税总额都占到全市总额的30%以上，与国内一线城市相比，武汉房地产行业集中度偏低，大牌云集的时代即将来临。另一方面，今年二十强中，上市公司占据六席，显示了上市公司可持续发展的优势，未来二十强企业将是上市公司的天下。2、惜售，推动楼市发展，可能促成准现房时代到来上半年武汉楼市大热：一方面是购房者的抢购，一方面是开发商纷纷大减推盘量，少量加推，惜售成为2007年度销售旺季中的流行语。对于处于后期仍有一定存量的楼盘而言，销售上采用惜售策略，以控制推盘速度、减少推量，减缓销售速度，将促动准现房时代到来。3、区域霸主陆续诞生，引领楼市新发展2007年万科武昌、汉口中心城区的“双金色”计划；光谷魅力之城步武昌城市花园后同期启动，万科西半岛、万科高尔夫城市花园“双塔”领跑金银湖。同样，华润集团上半年在土地市场竞得中南、汉钢、杨园3宗用地完成中心城区部署；武汉本土名企，蝉联四届武汉开发企业亚军的福星惠誉6月低调收购徐东团结村集团67%股权，获得其下十余宗用地开发权，未来将成为武昌中心区住宅供应量最大的开发商。4、武汉吸纳能力增强，城际置业渐多由于武汉开始承担沿海产业转移，同时城市之间房价差巨大，导致武汉现在具有相当强的价格优势，城际置业现象越来越多。外地购房人群已占全市购房人群的四成以上。随着楼市格局的打开，吸引了越来越多的城际置业者的目光，成为普及全国的异地置业潮中最受关注的城市。5、武汉：外资重地近几年，境外资本开始深入到武汉房地产市场。荷兰ING联姻金地、大摩入股世茂滨江、希尔顿落址武汉徐东，碧桂园选择武汉汉南外资这种纵深化的投资表现，说明武汉房地产市场已经开始慢慢进入国际性市场。作为中部崛起的中心城市，武汉已有超过5000个的外商投资项目，60多个世界500强企业。在这些优势的条件下，境外资本看好武汉地产是大势所趋。6、武汉价格涨幅平稳，保持正常和理性2007年上半年，武汉市商品住房均价为4187元平方米，比2006年上涨14，与此同时，深圳涨幅高达64%、北京涨幅更甚达70%、广州涨幅达39%。同时这一价格水平仅相当于深圳2001年，上海的2002年，广州的2003年。与这些城市相比，武汉房地产市场运行环境更显正常和理性，投资环境和投资回报更为安全可靠。三、 类比竞争楼盘调查1、 商业部分：EGO数码国际：项目位于汉口中山大道与解放大道之间，左拥江汉路步行街，右抱汉口前进五路IT专业市场，总规模近2万平方米品牌专营卖场，分二期开发，商铺共一、二两层，一层均价3万元左右，二层均价1.7万元，整个数码国际均价2万元。一层楼共95个商铺，二层楼共98个铺位，面积由9.74-36.22。操作模式：一期卖出后，包租5年，在合同上签订第一年返总价的8%作为投资回报，第二年为9%投资回报，第三年为10%，第四年为11%，第五年为12%，即前五年收回投资的50%。二期三年后交付，且只租不售。2、住宅部分：13名称区域类型装修质量主打客户卖点主力房型销售均价销售状况评价1天下国际公馆台北二路喷泉公园精装修小户型高端定位、标准高投资为主双景（喷泉及小南湖公园）、金融街1X1：40-50；目前积累客户，价位约9000已封顶，预计5月底开盘1、地段、景观好；2、户型设计、装修是卖点；3、定位、价位、物业收费（3元/M）高；2万科金色家园京汉大道与前进四路1期：中高层高层(超过30层)全装修自住中心城区，便捷，宜居；品质及外观出彩主推2房；1X1：60-70；2X1：90以下预计均价8500建筑总超过15万平方米，预计于2007年中上市1、品牌强势；2、产品强势3天瑞国际武展旁精装修小户型酒店公寓装修选材较好；内容多，设计及施工工艺较好投资型酒店投资回报1X1：50-7172001、中心城区，装修选材较好；2、烂尾楼改造，房型差，公摊大；3、投资型酒店4融科天城解放大道三阳路口45万方高层小区毛坯自住中心城区、交通优势、户型及小区环境优最小两室85M2以上6500开盘即售完1、中心城区，新开的大盘；2、距离本项目较近，对本项目影响到大；3、其户型最小两室85M2以上，标准为毛坯，与本项目形成错位。5常阳永清城永清街5栋20万方高层小区毛坯自住中心城区、交通、教育、环境优势最小两室85M2以上均价7000销售状况很好，未封顶已售约一半6幸源雅城香港路独栋高层毛坯，房型极差，分摊大中心城区、高性价比各类房型均价6300销售状况一般1、电梯少（9户2梯）；2、中间通廊，分摊大；房型极差，多黑房与异型房；3、主打两室、三室户型；7云湖格调江汉北路独栋高层毛坯，房型差居住及办公中心城区、交通及周边环境优、高性价比各类房型5800销售状况一般1、中心城区、交通及周边环境优、高性价比；2、商服用地，土地年限至2044年；3、户型差、分摊大四、项目优劣势分析：1、项目劣势分析： 1）、项目占地较小，除人防地下室能配套部分车位外，露天可供停车场地有限，车位配比严重不足，远达不到现代地产的车位配比标准，限制项目商业用房商业价值的发挥，同时对住宅的使用也有影响； 2）、项目用地面积小，可供园林绿化的空地很少，仅能通过采用架空层园林绿化弥补不足，但架空层园林绿化对植物有居多限制，且空间也很有限，影响住宅的居住品质；2、 项目优势分析： 1）、项目属新建项目，建筑外观、户型应更有竞争力；项目在建筑设计上有较大的发挥空间，可以避免现有烂尾楼改造项目在建筑外观、户型设计上的局限。项目定位于精装修房，并且房型方正实用。 2）、项目地段好，优势明显；项目地处江岸区商业中心，是市重要的电子产品集散地，附近有中国移动、联通、数码港手机市场，保成路电子市场，商业气氛浓厚；同时，地处中山大道、京汉大道之间，距轻轨大智路站仅100M，且是未来过江隧道的入口，享有城市现代交通便捷，交通四通八达；临近正在修建的过江隧道江北出口，其将于2008年末通车是利好消息。项目距吉庆街特色美食街仅50M，周边社会配套齐全，生活极其方便。 3）、目标附近有广泛的客户群；项目周边聚集了许多手机、电子、音像制品经营者，这些经营者及附近老居民是本项目最好的目标客户。 4)、项目附近已有多个同类型商住两用楼，销售情况不错，价格较稳定。五、目标客户及价格定位：1、 目标客户：单身白领，附近居民，外地来汉经商人员，数码港及保成路经商人员，。、销售定位及定价：本次取样同区位可比楼盘7个，具体为：（1）、汉口中心城区精装修小户型项目，共3个，其中：有定位精装修小户型的新开项目；也有烂尾楼改造项目。这里面，万科金色家园无论是从项目地段、规模，还是项目定位、标准，与本项目极为相近，其价位将是我们直接参考的依据。（2） 、本区域其它类型项目。4与5是相近区域新开的大盘，交房标准为毛坯，其直接决定了该区域价格区位及走势。6至7为独栋高层毛坯房，对本项目的定价起补充作用。本项目就产品优劣势分析来看，定位精装修小户型的新开项目价位在7200至9000平方米之间，本项目定位上应与万科金色家园相近。而本区域大盘融科天城、常阳永清城表明该区域价格区位在6500至7000元/平方米之间(毛坯)；并且，就本项目取样的云湖格调、幸源雅城等，其交房标准为毛坯，且还存在从房型、土地年限到开发商信誉等诸多问题，其目前销售均价也在6000元/平方米左右。因此，吉庆天合园建议定价为:商铺一层均价25000元/，二层均价15000元/，整体销售均价20000元/。住宅楼均价7500元/。价格区间在6500至8500元/平方米之间。六、规划设计：项目原红线面积为3115.43，由于大智路规划用于过江隧道主出入路，大智路、铭新街道路拓宽，代拆道路面积占用1644.14，实际用地面积为1471.29；根据市规划局2003年居住建筑间距规定，项目建筑边线分别在南边、西边至少后退20M，项目建筑外边线占地面积约1042。项目拟建一栋31层商住楼，其中：地下一、二层为人防地下室，用于地下停车位；地上一、二层用作商铺，如按建筑控制边线满铺设计，建筑面积约1754.8；三层架空，层高2.2M，部分分隔用于物业管理用房和设备用房，其余用作园林绿化，供大楼居民休闲、运动场所；四三十一层为小户型住宅，建筑平面呈“L”形，角部位于大智路与铭新街交汇处，角部作弧形处理，进深宽约23.5M，单层可建面积约776，住宅总建面22504。项目地处市商业中心，周边有电子信息大厦、保成路电子市场、江汉路商业街等商业集中场所；项目北边距轻轨仅200M，南边是过江隧道，且可眺望长江，项目紧临大智路是过江隧道主入口，区位优势明显，且轻轨、过江隧道是现代大都市的象征；因此，项目规划设计上应着重抓住“现代”这一切合点，体现一种“居家品味现代都市”的诉求点；项目具体规划设计方案建议如下：1、 平面布局：大楼一、二层按建筑控制边线满铺设计，以最大限度地利用有限土地；地块西边现有一堵围墙，沿围墙建一排自行车棚；其他空地用作露天车位，专供商铺配套使用，露天停车位主出入口设在地块与交易街接壤处。2、 项目功能分区：大楼地下二层，为人防地下室，专用于住宅部分临时停车位。地上一、二层为商铺，一层层高4.5M，第二层层高4.5M；地上第三层为架空层，层高2.2M，平面中心部位部分分隔用作物业管理用房和设备用房，其余用作园林绿化。地上四至三十一层为小户型住宅，层高3M。3、 建筑设计：a) 建筑风格：现代、气派、个性。b) 建筑设计：建筑平面应与地块临街面良性结合，以最大限度地开发其商业价值；建议一层建筑平面按建筑控制边线满铺设计，四至二十八层住宅平面呈“L”形，建筑平面两长边与临街面平行，且尽量与街面充分结合，建筑平面上在地块东北角转角处作弧形处理，使建筑更显动感、活泼；建筑外部通过竖向直线条和平面富于动感线条勾画建筑外形，竖向线条主要通过空调位外轮廓或阳台主等外构件表现，平面线条可以通过外飘窗或平或弧，外挑阳台外边线表现，外部线条作不同颜色处理，使建筑外观生动，富于变化，体现现代建筑风格。建筑弧形部位二层设计挑构架，形成门廊，此构架设计必须新颖别致、气派，突显整个楼个性、气派之风格；建筑顶部设现代风格装饰构架和楼顶，突显建筑个性、现代、风派之风格。建筑地下一、二层外墙采用深色仿古面砖或大理石，或采用玻璃幕墙，建筑风格现代气派而不失稳重；三层以上外墙面采用亮色调彩釉砖，色彩鲜艳，搭配谐调；建筑外挑构件采用彩色涂料，颜色采用较鲜艳夺目的亮色，作为建筑外立面的点缀之笔。建筑外部采用彩铝百叶窗隐蔽空调机位，设立统一排水管道，保证立面整洁，彩铝百叶窗颜色与外立面搭配和谐。c) 建筑住宅平面：住宅平面呈“L”，平面拐角下对大智路与铭新街交汇处，住宅平面进深约15.6M，采用双向对开门布局，中间过道1.6M，过道必须采光透风，两边布置小户型住宅，住宅门应错开对开，使单位具有一定私密性；垂直通道集中布置在平面转角处，住民通过3部电梯、2间步行楼梯垂直通行，为了充分体现“居家品味现代都市”的诉求点，建议一部电梯按观景电梯设计，在增加观景效果的同时，为楼盘日后用于办公或酒店式住宅出租增加诉求点d) 住宅户型：（1）、1X0两户，1X1六户：此户型为主打户型，有单独卫生间，独厨房，单户建面在37至60M2左右，占总户数的70%；（2）、二室一厅一卫四户：此户型厨房应设计可采光，外挑阳台，单户建面75至90M2左右，占总户数的30%，布置在平面端部。4、 园林景观：项目地块南边做低矮花池，种植常青灌木。三层架空层室内部分，围绕柱布置耐荫植物，柱间或配置休闲桌椅，或配置乒乓球桌；露天部位种植四季花卉，宽广处设羽毛球场，为大楼居民休闲、相互交流场所。5、 道路交通：车辆停放及行驶、垂直上下通道采用住宅与商铺分开设计，避免相互干扰。建筑东北角内凹处设门厅，作为住宅人行主入口，一层设门厅，门厅采用现代风格设计；地块西边与交易街接壤处，设宽8M双行车行出入口，专供露天停车位车辆进出。地下室停车位设一个入口，一个出口；住宅楼配三部电梯和一间人行楼梯供上下通行，电梯布置在门厅两旁，商铺配单独楼梯供上下通行，使用上不与住宅楼部分相互干扰。七、成本利润分析：项目位于铭新街与大智路交汇处，项目总占地3115.43M2，拟建31层综合楼，总建筑面积24259M2，其中：商铺一至二层面积1754.8M2；住宅三至三十一层为商用楼，建面22504M2；地下二层面积为2500,其中车库面积为1250.、项目开发成本分析：1、 土地费用：2546.57万元/24259=1050