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房地产项目成本控制 颐中房地产研讨班讲义 第一章 房地产成本管理制度 颐中房地产研讨班讲义 绪论 矩阵式项目管理组织matrix type organization of project management 结构形式呈矩阵状的组织,项目管理人员由企业有关 职能部门派出并进行业务指导,受项目经理的直接领 导。 直线职能式项目管理组织straight line and function type organization of project management 结构形式呈直线状且设有职能部门或职能人员的组 织,每个成员(或部门)只受一位直领导人指挥。 事业部式项目管理组织federal structure of decentralized power type organization of project management 在企业内作为派往项目的管理班子,对企业外具有独 立法人资格的项目管理组织 一、总 则 制度制定的目的： 增强成本控制力度 降低成本费用 提高市场竞争力 制度制定的依据： 国家有关法规政策 成本管理的要求和经验、教训。 一、总 则 成本管理的基本原则： 以市场需求为导向 保证质量为前提 过程控制为环节 规范操作为手段 提高经济效益为目的。 成本监控的任务是： 遵守国家有关法规政策 落实成本岗位责任制 完善成本管理基础 形成有效的成本监控系统 努力降低成本 提高经济效益。 二、房地产成本管理职责 （一）成本管理（审计预算）部的成本管理职责 1、制定、修正成本管理制度，督促、指导各开发 企业建立完善本单位成本管理制度；并跟踪、检查执 行情况，对成本实行制度监控。 2、进行房地产市场调研，对房地产市场走势作出 分析、判断，及时提供、反馈给企业管理层作决策参 考；保持对国家有关法规政策和成本管理环境的了解 ，协助房地产公司争取优惠政策、处理有关政策性问 题。 3、组织各方面专业人士对拟建项目进行实地考察 、立项听证，按立项审批程序审查投资估算，把握投 资决策，合理配置资源，帮助房地产公司做好项目前 期策划中的成本控制。 立项审查的重点是： 立项资料是否齐全、规范； 市场定位是否明确、恰当； 投资成本估算是否经济、合理； 投资回报是否符合利润目标要求； 投资风险能否有效控制。 二、房地产成本管理职责 4、跟踪、落实各项目成本计划及其执行情况，适时了解各 项目成本的实际构成，汇编成本报表；分析、总结项目成本 控制情况。协助、督促各开发企业做好项目操作过程中的成 本控制工作。 5、建立成本信息监控中心，及时收集各项目成本动态资料 ，为管理层提供充分、有效的决策依据，并按要求将有关意 见反馈给各开发企业。 6、组织成本管理的信息交流，通过培训、双向交流、研修 会等方式，增进全员的成本管理意识，推广内外成本管理经 验寻求降低成本的有效途径，促进成本管理水平的提高。 7、根据管理的需要，派出审计小组对项目成本进行阶段审 计和决算审计，对项目成本发生的合理性、成本管理的规范 性提出审计意见。并结合项目收益情况，考核项目的成本降 低率、投入产出率、投资回报率等指标。 8、逐步实行成本管理及其信息交流电脑化，搞好成本管理 的综合服务。 二、房地产成本管理职责 （二）各执行部门的成本管理职责 1、认真执行成本管理制度，结合实际制定本单位成本 管理制度，并自觉接受监督。 2、根据本单位业务发展规划、开发能力和市场情况， 确定项目开发计划，组织立项调研、选址和前期策划 ，提出立项建议和开发设想，并按要求提交立项可行 性报告，履行立项审批程序。 3、规划设计阶段，应按市场定位和成本估算准确把握 设计方案，组织审查设计概算的经济合理性，使规划 设计既符合规范，又体现成本控制的意识和要求。 4、客观、认真地进行项目成本费用测算，编制项目成 本费用计划，确定项目及每个单项工程的目标成本， 分解成本费用控制指标，落实降低成本技术组织措施 。 二、房地产成本管理职责 5、遵循基本建设程序，进行项目实际操作，对房地产成本实 行项目经理负责制和全员全过程控制，对可控成本、变动成 本和成本异常偏差实行有效监控、保证将成本控制在目标成 本范围内。 6、正确处理成本、市场、工程质量、开发周期、资源、效益 之间的关系，防止和杜绝重大工程质量事故，努力缩短开发 周期，严格控制项目的质量成本和期间费用，加速投资回报 ，提高投资回报率。 7、组织项目开发成本费用核算，及时、全面、准确、动态地 反映项目成本、费用情况，按规定编报成本会计报表等有关 资料。坚持成本报告制度，保证成本信息交流的及时、有效 。 8、熟悉、掌握国家和当地有关法规政策及市场需求、预算定 额水平等成本控制因素，用足用活各种政策、资源，提高成 本控制的预见性，努力寻求降低成本费用的途径。 9、定期或不定期分析成本结构、差异及其原因、监控措施及 其效果、经验教训，每年至少一次，并将分析报告报财务部 。 三、房地产成本监控 （一）成本监控系统 1、根据管理体制 建立以管理监控为核心、以操作 监控为中心的房地产成本监控系统。实行总经理 领导下、项目经理负责、各职能部门具体实施的 运行机制。 2、各监控中心应树立全员成本意识，对房地产成 本实行全过程监控 3、各开发企业应根据管理需要和项目实际情况， 设置成本部、工程部、财务部等成本管理职能部 门或岗位，保证成本控制工作的顺利进行。 三、房地产成本监控 （二）成本监控的要求 制度建设 各房地产公司应制订和完善包括以下几方面内容的成本 管理制度，并备案： 成本管理责任制及监控程序； 计划管理制度（包括指标、定额、考核管理办法）； 招、投标管理制度； 合同管理制度； 工程（质量、进度、监理、现场、工程盘点、期工验 收移交）管理制度； 预决算（包括概算、设计变更、现场签证、结算、款 项拨付）管理制度 费用控制制度； 材料设备管理制度。 三、房地产成本监控 计划管理 1、各开发企业应按根据项目开发的节奏，及时编制成 本计划，并跟踪、检查、考核计划的执行情况： 开发产品成本计划（按完全成本口径）； 期间费用计划； 降低成本技术组织措施计划。 2、成本计划以设计概算、施工图预算、成本预测和决 策为依据，综合考虑各种因素进行编制，做到目标明 确、先进、可行，尽量数据化、图表化。 3、各开发企业应完善成本考核办法，确立成本降低率 、费用节约额、项目投资回报率等成本考核指标。 三、房地产成本监控 分析检查 1.各开发企业在成本控制过程中，应定期、按开发阶段 对房地产成本的结构、差异及其原因、控制措施及其 效果进行分析，以及时总结经验教训，做好下一步成 本控制工作、分析的重点是： 计划及其执行情况； 实际成本与预算成本、计划成本对比差异及其原 因； 分析研究控制措施、效果、存在问题及改进意见 、对策； 评价、结论与揭示。 2.公司根据管理需要，应按项目就成本控制情况进行分 析检查。 三、房地产成本监控 信息交流 1.应上报的常规性成本资料主要包括： 项目基本情况； 按会计制度规定应编报的成本核算报表； 成本动态情况及其分析资料； 当地政策性收费项目、内容、标准、依据及政 策的适用期限、收费部门。 三、房地产成本监控 2. 按例外管理原则。对下列成本异常偏差及其处 置办法，应随时上报； 当地有关法规政策的重大调整： 成本超降率占单项工程成本总额10以上、占 其本身预算成本或计划成本30以上的的项目 、事件（包括停工、严重窝工、重大设计变更 、计划外增减项目、现场签证、工程质量事故 等因素影响造成的成本增、减项目、事件）： 合作条件更改。 补交地价。 3. 各开发企业应建立成本信息库，互相交流成本 控制的经验教训。 四、房地产开发环节的成本控制 （一）立项环节的成本控制 1、新项目立项时必须提交立项请示和详细的可 行性研究报告，并经立项听证会讨论通过。 可行性研究报告除应具备地块基础资料、周边环境 及其发展趋势、合作方背景、合作方式及条件、初步 规划设计方案、开发节目及市场定位等基础内容外， 还须包括以下内容： 成本费用估算和控制目标及措施； 投资及效益测算、利润体现安排； 税务环境及其影响； 资金计划； 竟投方案（仅限招标、拍卖项目）； 投资风险评价及相应的对策； 项目综合评价意见。 四、房地产开发环节的成本控制 2、可行性研究报告应至少在立项听证会前 提前一周上交。 3、若项目立项后，合作条件或招标、拍卖条件 等关键因是发生变化，并将对构成重大不利影响 时，应重新提交立项申请。 4、招标或拍卖项目的竞价不得突破批准的最高 限阶；合作建房项目要充分考虑地价款的支付方 式及相应的资金成本； 5、招标、拍卖合同或合作开发合同应经律师审 核后正式签署。 四、房地产开发环节的成本控制 （二）规划设计环节的成本控制 1、规划设计单位的选择由各开发单位自行负责，但应遵循 以下原则： 能由内部完成的规划设计工作，应由内部自行完成（资 本运作方式、资源的充分利用环境、地形地质、设 计及策划公司）；需委托设计院进行的规划设计工作， 应采取招标方式，择优确定。 2、总体规划设计方案（必须包括建造成本控制总体目标） ，应首先上报领导牵头组织的“规划设计方案听证会”审 查，获通过后方可进入下一设计阶段（如单体设计、扩初 设计、施工图设计）。每一阶段都必须要求设计单位出具 设计概（预）算，并在与上一阶段的概（预）算进行 认真分析、比较的基础上编制公司的建造成本概（预） 算，确定各成本单项的控制目标，并以此控制下一阶段 的设计。 四、房地产开发环节的成本控制 （二）规划设计环节的成本控制 能、地、水、气、声、光、热、智能化、材、绿化、垃圾 20 万科东海岸-建设及园林风格 v 建筑风格： 简约现代的热带风情 将现代风格与热带气候和景观的地域特色相结合 模糊内外空间的概念，强调建筑效果 热带园林风格： 风情为主 蓝绿交融的设计理念 开放式加勒比海商业街 山地公园和大湖面 21 香港愉景湾-产品 海澄湖畔多层海澄湖畔全景 海澄湖畔近景海澄湖畔近景 22 模型来源参考案例 三里屯soho 三里屯soho项目位于北京市朝阳区工体北路南侧，南 三里屯路路西，是三里屯商业区核心地段的商业、办公、 居住综合社区。三里屯soho由5个购物中心、9幢30层高的 写字楼和公寓楼组成，旱冰场、带灯光的小河将5个购物 中心串连起来，功能丰富，46万平米的建筑让这里就像一 个浓缩了的城市景观，在这种得天独厚的环境中三里屯 soho将成为北京最聚人气的户外步行商业街区和休闲广场 。 23 入口位置 办公空间单元面积300平米 精品小户型单元面积300平米 方案一 2 2 2 8 2 8 2 4 高层为退台变楼层以充分利用屋顶， 合计355个单元面积=305 300=9万 平米（约）。附加裙房面积1万（三 层退台），面积为10万平米，容积率 3.8密度在小于30%， 退还空间单元面积300平米 24 入口位置 办公空间单元面积300平米 精品小户型单元面积300平米 方案二 2 4 2 4 2 8 高层为退台变楼层以充分利用屋顶， 合计355个单元面积=319 300=10万 平米（约）。精品小户型下设裙房（ 餐饮面积三层合计1.2万平米附加部 分约6000平米）面积为10万平米， 容积率3.8密度在小于30%， 3 0 连排别墅 退还空间单元面积300平米 25 入口位置 办公空间单元面积300平米 精品小户型单元面积300平米 方案三 2 2 2 62 9 高层为退台变楼层以充分利用屋顶， 合计355个单元面积=344 300=10万 平米（约）。办公空间下设裙房（餐 饮面积三层合计1.2万平米附加部分 约6000平米）面积为10万平米，容 积率3.8密度在小于30%， 3 0 连排别墅 退还空间单元面积300平米 四、房地产开发环节的成本控制 （二）规划设计环节的成本控制 四、房地产开发环节的成本控制 （二）规划设计环节的成本控制 帝國大廈 ：1931年 381米 102層 辦公樓 謝里夫藍柏哈蒙事務所 / 史德雷特兄弟和艾肯事務所 / 貝爾康工程公 司 1930年4月7日到1931年5月1日（20个月） 六个月86层楼钢构架架设完成。史德雷特 兄弟和艾肯事务所精准的规划及各方通力 合作和极力协调。在施工的规模最庞大时， 总共动用了三千五百名左右的工人，在架 设钢构架期间，为了减少他们坐电梯到一楼 的趟数，就在适当的楼层设置临时餐厅。每 天最多有超过五百辆卡车将材料送到工地来 ，所有的材料直接送进地下室结构的泥舱 里。在适当的地点把建材迅速卸货、几天就 可以送到各楼层去。匹兹堡生产的钢梁才冷 却几小时，就已经抵达工地了， 四、房地产开发环节的成本控制 （二）规划设计环节的成本控制 项目的策划与推进 企业竞争力： 资源（巴菲特）、技术（比尔盖茨）、运作（沃尔玛）。 商业地产的特点： 项目管理的三要素 资源人员、资金、设备、设施和资料 时间项目工作开始日期和它的结束日期 范围产品或结果 项目管理基本业务 计划：指明要取得的各种结果、制订进度表、估计所需资源 。 组织：明确人员角色和职责：制度、规范。 管理：控制与协调。控制：执行、检查；协调：沟通和处置 。 四、房地产开发环节的成本控制 （二）规划设计环节的成本控制 科学管理：责、权、利。基本建设中司法立法行政的三权 。 检测及概率：风险控制 流程再造：效率。 pdca： p-plan ,d-do ,c-check , a-action what ? why? when ? where ? who ? how ? 四、房地产开发环节的成本控制 3、施工图设计合同应具备有关钢筋、混凝土等 建材用量要求的条款，并载明：设计单位的施 工图预算原则上不得突破公司编制的建造成 本预算。 规划方案：成倍；建筑方案：20-50%；结构：10-20%，施工：5% 4、设计、工程、预算人员应会同监理人员组成 联合小组，对施工图的技术性、安全性、周密性 、经济性（包括建成后的物业管理成本）等进行 会审，提出明确的书面审查意见，并督促设计单 位进行修正，避免或减少设计不合理甚至失误所 造成的投资损失浪费。 生命周期价格 四、房地产开发环节的成本控制 （三）施工招标环节的成本控制 1、除垄断性质的工程项目外，其他工程的施工或作业单 位，不得指定 2、主体施工单位的选择，必须采取公开或邀请招标方式 进行。 3、应组织设计、工程、预算、财务四大专业人员联合组 成招标工作小组，就招标范围、招标内容、招标条件等进 行进详细、具体的策划，拟订标书，开展招标活动；对投 标单位应就其资质、经济实力、技术力量、以往施工项目 和施工管理水平等进行现场考查，提出书面考察意见；对 投标情况进行评估，提出书面评估意见。 4、同等条件下，应尽量选择企业类别或工程类别高而取 费较低的单位。质量成本 过程：技术-造价-进度-安全。施工企业的技术能力水准 。 四、房地产开发环节的成本控制 5、凡投资额超过人民币1，000万元的工程项目若采 取邀请招标方式。应事后提交有关招标、评标等工作 的文字备忘。（绝对权力-腐败） 6、零星工程应当在两个以上的施工单位中，综合考 察其技术力量、报价等进行选择。 7、垄断性质的工程项目（如水、电、气等）应尽力 进行公关协调，最大程度降低造价。（设备厂家的作 用） 8、施工合同谈判人员至少应包括工程、预算两方面 的专业人员，合同条件必须符合招标条件，合同条款 及内容概念应清晰，不得因工程紧而不签合同就开工 （项目部的作用）。 9、 应建立健全施工队伍档案，跟踪评估其资信、技 术力量等。 10、出包工程应严禁擅自转包。 四、房地产开发环节的成本控制 （四）施工过程的成本控制 现场签证 1、现场签证要反复对照合同及有关文件规定慎重 处理。 2、现场签证必须列清事由、工程实物量及其价值 量，并由甲方主管工程师和预算人员以及监理单 位现场管理人员共同签名，其中甲方预算人员必 须对工程量、单价、用工量负责把关。现场签证 的具体审批程序与权限，由各开发企业自行制定 。 3、现场签证必须按当时发生当时签证的原则，在 职事后五日内办理完毕，严禁事后补签。签证内 容、原因、工程量必须清楚明了，涂改后的签证 及复印件不得作为结算依据。 四、房地产开发环节的成本控制 （四）施工过程的成本控制现场签证 4、凡实行造价大包干的工程和取费系数中已计取 预算包干费或不可预见费的工程项目，在施工过 程中不得办理任何签证。 5、因业主要求或者因设计不当，确实需要变更设 计的，应填写设计变更审批表并编制预算， 经设计、监理单位和公司有关负责人认可后，方 可办理，办理过程中必须对照有关设计、施工或 售楼合同，明确经济责任，杜绝盲目签证。公司 设计变更的审批权限由各开发单位根据自身实际 情况而定。 四、房地产开发环节的成本控制 工程质量与监理 1、项目开工前，原则上应通过招标方式择优选择具 有合法资格与有效资质等级的监理单位。监理单位应 与所监理工程的施工单位和供货商无利益关系。 2、密切配合，严格把关。一旦发工程质量监控人员 应要求监理单位现质量事故，必须组织有关部门详细 调查、分析事故原因，提交事故情况报告及防患措施 ，明确事故责任并督促责任单位，按照质检部门认可 的书面处理方案予以落实。争故报告与处理方案应一 并存档备案。 范围：质量。 监理公司项目管理公司。公司的人员缺项的补充 监理规划、监理大纲、监理实施意见。“好干的活” 。 四、房地产开发环节的成本控制 工程质量与监理 3、应特别重视隐蔽工程的监理和验收。隐蔽工程 的验收必须由工程、预算人员联合施工单位、 质检部门共同参加并办理书面手续。凡未经验收 签证的，应要求施工单位不得隐蔽和进入下道工 序施工。隐蔽工程验收记录按顺序进行整理，存 入工程技术档案。 现场管理的力度的体现。 质量成本、效益及其索赔。 施工现场管理的利器。 四、房地产开发环节的成本控制 工程进度款 1、原则上不向施工单位支付备料款确需支付者 应不 超过工程造价的15并在工程进度款支付到工程造价 50时开始抵扣预付备料款。 2、工程进度款的拨付应当按下列程序办理： 施工单位按月报送施工进度计划和工程进度完成月报。 工程、预算部门会同监理人员对照施工合同及进度计划 ，审核工程进度内容和完工部位（主体结构及隐蔽工程 部分须提供照片）、工程质量证明等资料。 预算部门整理复核工程价值量。 经财务部门审核后按有关批准程序付款并登记付款台帐 。 四、房地产开发环节的成本控制 工程进度款 3、应要求施工单位在公司开户银行开具结算帐户 ，以便为公司融洽银企关系和监督工程款项的使 用提供便利。 4、工程进度款支付达到工程造价85时 原则上应 停止付款，预留至少10工程尾款和5保修款以 便掌握最终结算主动权。 四、房地产开发环节的成本控制 （五）工程材料及设备管理 1、项目开工前，设计或工程管理部门应及时列出所 需材料及设备消单，一般按照下列原则决定甲供、 甲定乙供和乙供，并在工程施工承包合同中加以明确 ： 1）、甲方能找到一级建材市场的、有进口免税计划 指标的、有特殊质量要求和价格浮动幅度较大的材料 和设备，应实行甲供或甲定乙供，其余实行乙供； 2）、实行甲供或甲定乙供的材料和设备应尽量不支 付采购保管费。 3）、应按工程实际进度合理安排采购数量和具体进 货时间，防止积压或造成窝工现象。 各类井道及吊顶和地面敷设材料的确定及现场放样 四、房地产开发环节的成本控制 4）、甲供材料、设备的采购必须进行广泛询价，货 比三家，也可在主要设备和大宗建材采购上采用招 标方式。在质量、价格、供货时间均能满足要求的 前提下，应比照以下列条件择优确定供货单位： 能够实行赊销或定金较低的供货商： 愿意以房屋抵材料款，且接受正常楼价的供货商： 能够到现场安装，接受验收合格后再付款的供货商 ； 售后服务和信誉良好的供货商。 三张纸：1、主要产品；2、产品特色；3、推荐理由 。 营销促销 广而告之-诚信展示-客户口碑-品牌效应 四、房地产开发环节的成本控制 2、工程管理部门对到货的甲供材料和设备的数量 、质量及规格，要当场检查验收并出具检验报告 ，办理验收手续，妥善保管。对不符合要求的， 应及时退货并通知财务部拒绝付款。 3、采购合同中必须载明：因供货商供货不 及时造成质量、数量等问题对工程进度、工程质 量造成影响和损失的，供货商必须承担索赔责任 。 4、各单位必须建立健全材料的询价、定价、签 约、进货和验收保管相分离的内部牵制制度， 不 得促成由一人完成材料采购全过程的行为。 招标小组（boss）：选择题与问答题。 成本、工程/设计、项目（材料采购）、 四、房地产开发环节的成本控制 5、对于乙供材料和设备，公司必须按认定质量及 选型。在预算人员控制的价格上限范围内抽取样板 ，进行封样，并尽量采取公司限价的措施。同时在 材料和设备进场时应要求出具检验合格证并对疑点 抽样（合同约定不合格的处置原则）。 6、材料的代用应由工程管理部门书面提出，设计 单位和监理单位通过。成本部门同意领导批准。 7、甲供材料、设备的结算必须凭供货合同、供货 厂家或商检部门的检验合格证和公司工程管理部门 的验收检验证明以及结算清单经审算、财务部门审 核无误后，方能办理结算。 诚信原则：东海世家的案例。 四、房地产开发环节的成本控制 （六）竣工交付环节的成本控制 1、单项工程和项目竣工应经过自检、复查、验收三 个环节才能移交 2、设计、工程、成本、销售和物业管理部门必须参 加工程结构验收、装修验收及总体验收等。“移交证 明书” 应由施工单位、监理单位和物业公司同时签署 3、凡有影响使用功能和安全及不合设计要求的结构 部位、安装部位、装饰部位和设备、设施，均应限期 整改直到复验合格。因施工单位原因延误工程移交， 给公司造成经济损失的，要按合同追究其责任。 设计变更、时间、空间、工作、人员范围不清的后 果。设计变更：结构可做不做的不做。 四、房地产开发环节的成本控制 4、工程移交后，应按施工合同有关条款和物业管 理规定及时与施工单位签订保修协议书，以 明确施工单位的保修范围、保修责任（包括验收 后出现的质量问题的保修责任的约定）及处罚措 施等。 5、采取一次性扣留保修金、自行保修的开发企 业，应对保修事项及其费用有充分的预计，留足 保修费用。 6、甲方按租售承诺先行垫付的属保修范围的费 用 应在工程承包合同中便明确由乙方承担。 四、房地产开发环节的成本控制 （七）工程结算管理 1、工程竣工结算应具备以下基本条件； 符合合同（协议）有关结算条款的规定； 具备完整有效的质量评定结果和符合规范要求 的竣工验收资料； 项目设计变更、现场签证及其他有关结算的原 始资料齐备； 工程遗留问题已处理完毕； 施工单位结算书按要求编制，所附资料齐全。 四、房地产开发环节的成本控制 2、工程结算要以公司掌握的设计变更和现场签证 为准，施工单位提供的设计变更和现场签证，一 般只能作为参考。 3、“点工” 必须按照定额价计取、结算。 4、成本部门应详细核对工程量、审定价格、取 费标准，计算工程总造价。做到资料完整、有根 有据、数据准确，也可聘请建行或国家有关部门 进行复审。 四、房地产开发环节的成本控制 5、编制的预、结算书，应当有工资、材料、设备 和有关经济指标的计算过程及详细的编制说明，扣 清甲供材料款项。 6、成本部门应对主体工程成本进行跟踪分析管理 ，进行“三算” 对比，找出工程成本超、降的因素， 并提出改进措施和意见 7、在成本部门提供的结算资料基础上，财务部门 应当结合预付备料款、代垫款项费用等债权、债务 ，对照合同详细审核并编制工程财务决算书。 四、房地产开发环节的成本控制 （八）其他环节的成本控制 1、正式发售前，应组织销售、设计、工程和预 算人员拟订详细的销售承诺事项清单，逐项 测算其建设成本，并对照原成本预算逐项审核。 对学校、交通、水塔等配套，应测算其运行成本 ，并列入项目完全成本范围内，销售承诺事项 清单及有关成本测算，须报各开发单位总经理 办公会审查通过。 2、销售过程中为增加“卖点”需增加或调整绿化、 公建配套等项目时，应事先编制预算并报各开发 单位总经理办公会批准后方可实施。 四、房地产开发环节的成本控制 3、应尽可能缩短项目开发经营周期，减少期间费 用。应保证向客户承诺的交工日期，以避免赶工 成本和延期赔偿；在市场和经营条件许可的情况 下，应注意加快项目开发节奏，应减少现房积压 时间，减少利息费用等成本。 4、各开发企业应按回避、竟争、平等、服务、距 离、双赢、公正、团队合作的原则，正确处理与 合作伙伴的关系。 工期成本的概念： 自身价值、附加价值、财务成本 五、附 则 1、本制度适用于各房地产开发企业，各房地产 开发企业应根据本单位的具体情况和项目特点， 结合本制度的要求。制定本单位的成本管理制度 或管理办法，在实际工作中不断完善，并备案。 2、本制度未涉及到的内容或未尽事项应按照 国家和房地产开发企业成本管理的有关规定执行 。本制度由财务管理部根据成本管理的需要进行 修订和完善。 第二章 房地产企业成本核算指导 颐中房地产研讨班讲义 一、总 则 1、 为了加强成本管理，规范房地产开发企业成本核算， 正确计算开发产品成本，便于成本资料的比较和分析 ，根据国家颁布的有关会计准则、会计制度以及制定 的有关规定的要求、制定本指导。 2、 房地产开发企业成本核算的任务是：建立和完善成本 核算基础工作，合理确定成本计算对象，正确归集和 分配开发成本的费用，及时、准确、完整地提供成本 核算资料，以便及时发现成本管理中存在的问题，寻 求降低成本的途径。 3、 各房地产开发企业，应建立成本核算责任制，不断完 善成本核算基础工作，改进成本核算方法，严格按照 国家以及公司成本管理的要求，正确组织成本核算工 作，并自觉接受公司监督。 二、成本核算的基本程序 成本核算的一般步骤： 1：根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定 成本核算对象。 2：设置有关成本核算会计科目，核算和归集开发成 本费用。 3：按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在 各成本核算对象之间的分配方法、标准。 4：将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各 成本核算对象之间进行分配。 二、成本核算的基本程序 5：编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象 的开发总成本。 6：正确划分已完工和在建开发产品之间的开发成本 ，分别结转完工开发产品成本。 7：正确划分可售面积、不可售面积（由主管部门划 分提供），根据有关规定分别计算可售面积、不 可售面积应负担的成本，正确结转完工开发产品 的销售成本。 8：编制成本报表，根据成本核算和管理要求，总括 反映各成本核算对象的成本情况。 与产品定位的关系密切 三、成本核算对象的确定 1、成本的核算对象的确定原则：应满足成本计算的需要 ;便于成本费用的归集；利于成本的及时结算；适应成本监 控的要求。 2、各单位可根据上述原则，参照下列条件，结合项目开 发地点、规模、周期、方式、功能设计、结构类型、装修 档次、层高、施工队伍等因素和管理需要等当地实际情况 ，确定具体成本核算对象。 （1） 单位开发项目，一般以每一项目编制设计概算 或施工图预算所列的单项开发工程为成本核算对象。 （2）在同一开发地点、结构类型相同、开竣工时间相 近、由同一施工单位施工或总包的群体开发项目，可以 合并为一个成本核算对象。 风和日丽的多层例子 三、成本核算对象的确定 （3）对于开发规模较大、工期较长的开发项目，可以结 合项目特点和成本管理的需要，按开发项目的一定区域 或部位或周期划分成本核算对象。 成片分期（区）开发的项目，可以以各期（区）为成 本核算对象。 一项目有裙房、公寓、写字楼等不同功能的，在按期（ 区）划分成本核算对象的基础上，还应按功能划分成本 核算对象。 同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构的， 还应按结构划分成本核算对象。 便于审核比较原则。 地下室底板、顶板、楼板的不同。半地下与地下的不同。 三、成本核算对象的确定 4、根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工 图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房屋等开 发产品成本，均应单独作为成本核算对象。对于只 为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发 项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为 成本核算对象，发生的开发费用直接计入房屋等开 发项目的成本。 四、成本费用项目及核算内容 1 开发产品成本核算应视开发产品的具体情况，按制 造成本法设置成本项目。成本项目一般包括： 1.土地获得价款 2.开发前期准备费：规划中的高程关系。 3.主体建筑工程费：建筑与结构的统一，奇异造型的避免 4.主体安装工程费：管线布置的汇总，井道优化， 5.社区管网工程费：地下车库顶管线管线综合与高程的关系。 6.园林环境工程费：园林设计的技巧。微地形。 7.配套设施费：功能与取舍。会所的建立。 8.开发间接费 三、成本核算对象的确定 2、各成本项目的开支范围如下： 土地获得价款 指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包括以 下内容： 政府地价及市政配套费：支付的土地出让金、土地开 发费，向政府部门交纳的大市政配套费、交纳的契税 、土地使用费、耕地占用税，土地变更用途和超面积 补交的地价。 合作款项：补偿合作方地价、合作项目建房转入分给 合作方的房屋成本和相应税金等。 红线外市政设施费：红线外道路、水、电、气、通讯 等建造费、管线铺设费、接口补偿费。 拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁 补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房 补偿费。 三、成本核算对象的确定 开发前期准备费: 指在取得土地开发权之后、项目开发前期的水文地质勘查、测绘、 规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用。主要包 括以下内容： （一）勘查设计费 1、勘测丈量费：包括初勘、详勘。主要有：水文、地质、文物和 地基勘查费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复 线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等 2、规划设计费： 规划费：方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果 图设计费、总体规划设计费。 设计费：施工图设计费、修改设计费等 其他： 可行性研究费、制图、晒图、赶图费等。 3、建筑研究用房费： 包括材料及施工费。 三、成本核算对象的确定 报建费 1、报批报建费 包括安检费、质检费、标底编制费、交易中心手续费 、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费 、白蚁防治费、墙改基金、建筑面积丈量费、路口 开设费等、规划管理费、新材料基金（或墙改专项 基金）、教师住宅基金（或中小学教师住宅补贴费 ）、拆迁管理费、招投标管理费等。 项目整体性批报建费：项目报建时按规定向政府有关 部门交纳的报批费。 2、增容费 包括水、电、煤气增容费 三、成本核算对象的确定 “三通一平”费： 1.临时道路：接通红线外施工用临时道路的设计、建造 费用 2.临时用电：接通红线外施工用临时用电规划设计费、 临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除 费用。 3.临时用水：接通红线外施工用临时给排水设施的设计 、建造、管线铺设、改造、迁移等费用。 4.场地平整：场地清运费、旧房拆除等费用。 三、成本核算对象的确定 临时设施费 1.临时围墙：包括围墙、围栏设计、建造、 装饰费用 2.临时办公室：租金、建造及装饰费用 3.临时场地占用费：含施工用临时占道费、 临时借用空地租费 4.临时围板：包括设计、建造、装饰费用 三、成本核算对象的确定 主体建筑工程费 指项目开发过程中发生的主体内列入土建预算内的 各项费用。主要包括： （一）基础造价 包括土石方、桩基、护壁（坡）工程费、基础处理 费、桩基咨询及检测费、降水 （二）结构及粗装修造价 结构及粗装修（含地下室部分），如系高层建筑， 有裙房架空层及转换层，原则上架空层结构列入裙 楼，转换层结构并入塔楼。 三、成本核算对象的确定 主体建筑工程费 （三）门窗工程 主要包括室外门窗、户门、防火门的费用 （四）公共部位精装修费 主要包括大堂、楼梯间、屋面、外立面及雨蓬的精 装修费用 （五）户内精装修费 主要包括厨房、卫生间、厅房、阳台、露台的精装 修费用。 三、成本核算对象的确定 主体安装工程费 一）、室内水暖气电管线设备费： 1.室内给排水系统费； （自来水/直饮水/热水/消防栓/喷淋/排水（雨污） ）； 2.室内采暖系统费（地板热/电热膜/分户燃气炉/管道 系统/暖气片）； 3.室内燃气系统费； 4.室内电气系统费（强、弱电预埋管） 三、成本核算对象的确定 二）、室内设备及其安装费 1. 空调及安装费 2. 电梯及其安装费 3. 发电机及其安装费 4. 高低压配电及安装费 5. 消防通风、排烟、报警监控及安装费 6. 背景音乐及安装费 三、成本核算对象的确定 三）、室内智能化系统费 1.保安监控及停车管理系统费用 2.电信及宽带网络费用 3.卫星电视费用：有线电视机顶盒卡 4.三表远传系统费用:一卡通 5.家居智能化系统费用 6.家庭网关系统 三、成本核算对象的确定 社区管网工程费 1、室外给排水系统费 主要包括自来水系统、雨污水系统、直饮水系统、热水系统 2、室外采暖系统费 主要包括管道系统、热交换站、锅炉房费用 3、室外燃气系统费 主要包括管道系统、调压站 4、室外电气系统费 主要包括高压线路工程、低压线路工程、配电站、开闭所 5、室外智能化系统费 主要包括电信网络系统、小区停车管理系统、电子巡更系统 、围墙监控照明系统 6、室外消防系统 水箱或消防管道、室外消防水拴、水泵接合器。 7、弱电管道系统 有线电视、宽带、电信、小区智能化。 三、成本核算对象的确定 园林环境工程费 指项目所发生的园林环境造价，主要包括： 1.环境设计费 2.绿化建设费：区内、区外绿化支出 3.建筑小品：雕塑、喷泉、环廊、假山等 4.道路、广场建造费、道路广场铺设、开设路口工程及补 偿费等 5.围墙建造费：包括永久性围墙、围栏及大门 6.室外照明：室外照明电气工程，如路灯、草坪灯 7.室外背景音乐 室外零星设施：各种指示牌、标识牌、示意图等 三、成本核算对象的确定 配套设施费 指房屋开发过程中，根据有关法规，产权及其受益 权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作 自留固定资产的公共配套设施支出。主要包括以下 几类： 1.在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营 性公共配套设施支出，居委会、派出所、岗亭、儿 童乐园、自行车棚等设施的支出。 2.在开发小区内发生的根据法规或经营惯例，其经营 收入归于经营者或业委会的可经营性公共配套设施 的支出，如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健 身房、游泳池、球场等设施的支出。 三、成本核算对象的确定 3. 开发小区内城市规划中规定的大配套设施项目不能有偿 转让和取得经营收益权时，发生的没有投资来源的费用 。 4. 对于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设 施，应根据当地政府法规、开发商的销售承诺等具体情 况确定是否摊入本成本项目。如开发商通过补交地价或 人防工程费等措施，得到政府部门认可，取得了该配套 设施的产权，则应作为经营性项目独立核算。 该成本项目下按各项配套设施设立明细科目进行核算， 如“ 游泳池：设计、土建、设备、设施 业主会所：设计、装修费、资产购置、单体会所结构 幼儿园：建造成本及配套资产购置 学校：建造成本及配套资产购置 儿童游乐设施 车站建造费：土建、设备、各项设施 三、成本核算对象的确定 开发间接费 开发间接费核算与项目开发直接相关、但不能明确属 于特定开发环节的成本费用性支出；以及与项目推广销 售有关但发生在楼盘开盘前的费用支出。 一）工程管理费 1）工程监理费：支付给聘请的项目或工程监理单 位的费用。 2）预结算编审费：为编制、审查施工图概算、预 算、结算所支付的费用。 三、成本核算对象的确定 3）行政管理费：直接从事项目开发的部门的人员的 工资、奖金、补贴等人工费以及直接从事项目开发 的行政费 4）施工合同外奖金：赶工奖、进度奖 5）质检费：竣工验收过程中的有关质检费。 三、成本核算对象的确定 二）营销推广费 项目开盘前发生的广告、策划、样板间、卖场建设、售楼 书、模型等所有营销推广费用，主要包括： 1）媒介广告费：电视、广播、互联网、报纸、杂志、公 交广告、电子屏 2）广告设施及发布费：车站广告、路牌广告 3）现场包装费：彩旗、气球、条幅、花架、花篮、花盆 4）促销活动费：场租、劳务费、活动场所布置、工作人 员餐费 三、成本核算对象的确定 5）宣传资料及礼品费：售楼书、各种礼品 6）接待厅装修、装饰费：设计、工程、装饰等 7）现场销售器具费：饮水机、家私等 8）现场销售人工费：工资、奖金、补贴等 9）卖点增加费： 10）看楼交通费：看楼专车运行费、修理费、司机行车费用 11）样板间：包括临时样板间的建造、设计、装修等费用以及维持清洁、 保安、维修费用。对于主体内的样板间的设计、装修以及家具、家私等 费用，可收回部分从总费用中扣除。 12）销售模型费 13）展销费：展位费、布置费、制作费等 14）其他 三、成本核算对象的确定 三）资本化利息 直接用于项目开发所借入资金的利息支出、汇兑 损失、减去利息收入和汇兑受益的净额。 四）物业管理完善费 包括按应拨付给业主管理委员会的由物业管理公 司代管的物业管理基金、公建维修基金或其他的专 项基金。 三、成本核算对象的确定 期间费用 期间费用包括管理费用、营业费用、财务费用三 类，均不属于房地产的制造成本范畴，其科目设 置、归集内容、核算程序详见费用核算办法 。 三类期间费用与“开发间接费”均由联系和区别， 详细界定与核算办法详见费用核算办法 四、会计科目与帐簿设置 5-1 “开发成本”科目：核算产品开发过程中所发生的各项费用 。各级明细科目的详置详见“房地产成本核算科目明细表” 在各级明细科目下，在按各成本核算对象设立核算项目，成 本核算对象可分层次设立。 为了归集暂时不能确定特定成本核算对象的成本，以及需要 先归集后分配的成本，在每个项目的成本核算对象中，加设 一条“待分摊成本”进行归集。 *项目 在建一期 住宅/ 裙楼/地下室 在建二期 待开发土地 跨期待分摊成本 项目开工前，所有成本均在成本核算对象待开发土地中核算 ；项目开工后，将已开工部分逐期自”待开工土地中转入“在 建*期”。 四、会计科目与帐簿设置 52“开发间接费“科目： 归集和分配与项目开发直接相关、但不能明确属于 特定开发环节的成本费用性支出；以及与楼盘推广 销售有关并发生在开盘前费用支出。 这类费用先归集，再并按一定标准分配计入各成本 核算对象。各级明细科目的设置详见“房地产成本核 算科目明细表”。 四、会计科目与帐簿设置 53“预提费用”科目： 核算按权责发生制原则计提的，应由本受益期、受 益对象承担的已经发生或将要发生、但尚未结算或 支付的成本、费用。 费用预提的时间：一般在结转房屋等开发产品时预 提。 费用预提金额的确定：以电算化成本信息系统中的 动态成本总额减帐面已列入成本总额的差额计提。 对于预提费用，也可不作帐务处理。在自定义资产 负债表中，预提费用直接取帐务中“开发成本各成 本核算对象的贷款余额，存货取帐务开发成本各 成本核算对象的借方余额”。 四、会计科目与帐簿设置 54“待摊费用“科目 按权责发生制原则核算在本期发生但应由本期及以 后各期共同负担的、分摊期限在一年以内的费用。 55“开发产品“科目 核算已开发完成并验收合格的开发产品的实际成本 。 各单位在进行“开发产品”核算的同时，应收集、整理 具体到每户的可售面积构成、销售及其回款情况的 详细资料。 六、房地产成本核算科目明细表 一级科目二级科目三级科目四级科目核算项目备注 开发成本土地获得价款按前述明细各成本核算对象成本核算 对象可分 层次设立 开发前期准备费按前述明细按前述明细各成本核算对象 主体建筑工程费按前述明细按前述明细各成本核算对象 主体安装工程费按前述项目按前述项目各成本核算对象 社区管网工程费按前述项目按前述项目各成本核算对象 园林环境工程费按前述项目各成本核算对象自一级科 目开发间 接费转入 配套设施费按前述项目各成本核算对象 开发间接费按前述项目按前述项目各成本核算对象 开发间接费项目名称工程管理费按前述明细定期转入开 发成本 营销费用按前述明细 资本化利息 物业管理完善费 其他 开发产品项目名称成本核算对象设置面积或套数的数量金额帐 七、成本费用的归集与分配 土地获得价款 一般能分清成本核算对象的，可直接将土地成本计 入特定的成本核算对象中；如果分不清成本核算对 象，可先在“土地获得价款”之“待分摊成本”的核算项 目进行归集，然后再在有关成本核算对象间分配； 也可以不进行归集而直接通过设定分摊方法分配计 入有关成本核算对象。 p按占地面积计征地价、进行补偿、缴纳市政配套费时 方法一; 将共用占地面积分摊到房屋等成本核算对象 的占地面积上, 房屋等成本核算对象自身的占地面积 加分摊的公用占地面积,再乘以单位面积的土地成本 来分配。 七、成本费用的归集与分配 方法二: 先按小区的占地面积将土地成本分配到小 区;再将分配到小区内的土的成本,按小区内房屋等成 本核算对象和道路,广场等共用场所的占地面积进行 直接分配,然后将分配到小区内道路,广场等共用场所 的占地面积的土地成本,按房屋等成本核算对象的占 地面积进行间接分配,计入房屋等成本核算的开发成 本; 房屋等成本核算对象的直接分配数加间接分配数, 即为该房屋等成本核算对象应承担的土地成本. 七、成本费用的归集与分配 p按建筑面积征（或补偿）时：按成本核算对象的建筑 面积来分摊。 开发前期准备费 主体建筑工程费 社区管网工程费 园林环境工程费 配套设施费 能够分清成本核算对象的，可直接计入成本核算对象 的相应成本项目；应由两个或两个以上的成本核算对象 负担的费用，可通过各成本项目下的“待分摊成本”之核 算项目进行归集，再按一定标准分配计入各成本核算对 象。 开发间接费 七、成本费用的归集与分配 开发间接费 应先通过“开发间接费”科目分项目归集开发间接费的实际开发 数，在每月末，根据实际发生数按一定标准分配计入各开发项目的 各成本核算对象。 不能有偿转让的配套设施，留作自用的固定资产，均不分配 开发间接费。 关于借贷费用资本化 借贷费用资本化的期限：自开发投入起至完工交付日止的贷款 费用可资本化，其间开发商主动实施的停工其间不包括在内； 可资本化的借款费用包括：与开发项目直接相关的借款利息支 出，汇兑损失等借款费用，但不包括借款手续费及佣金； 可确定借款用途并专款专