福州宗地2012-06号房地产项目可行性研究报告.doc

福州职业技术学院管理系房地产可行性研究报告 - 1 - 福州宗地福州宗地 2012-062012-06 号房地产项目可行性研究报告号房地产项目可行性研究报告 李建林李建林 李智超李智超 柯志鹏柯志鹏 目录目录 第一部分第一部分 项目概况项目概况- - 4 4 - - 1.1.项目基本情况介绍项目基本情况介绍- - 4 4 - - 1.11.1 项目名称项目名称: :淮安新城淮安新城闽都花苑闽都花苑- - 4 4 - - 1.21.2 项目地理位置介绍项目地理位置介绍- - 4 4 - - 1.31.3 项目现状项目现状- - 4 4 - - 1.41.4 项目周边设施项目周边设施- - 5 5 - - 1.51.5 项目经济技术指标介绍项目经济技术指标介绍- - 5 5 - - 2.2.项目产生背景项目产生背景- - 5 5 - - 3.3.项目开发模式项目开发模式- - 6 6 - - 第二部分第二部分 项目投资环境和市场研究项目投资环境和市场研究- - 7 7 - - 1.1.项目投资环境分析项目投资环境分析- - 7 7 - - 1.11.1 全国政策环境分析全国政策环境分析- - 7 7 - - 1.21.2 全国经济环境分析全国经济环境分析- - 7 7 - - 1.31.3 福州市经济环境分析福州市经济环境分析- - 8 8 - - 2.2.项目竞争环境分析项目竞争环境分析- - 8 8 - - 2.12.1 全国房地产市场分析全国房地产市场分析- - 8 8 - - 2.22.2 福州市房地产市场分析福州市房地产市场分析- - 8 8 - - 2.32.3 福州房地产市场的需求类型分析福州房地产市场的需求类型分析- - 1010 - - 2.3.22.3.2 预防型需求预防型需求 - - 1010 - - 2.3.32.3.3 投资型需求投资型需求 - - 1010 - - 2.3.42.3.4 投机型需求投机型需求- - 1111 - - 2.3.52.3.5 福州房地产需求的主要特征福州房地产需求的主要特征 - - 1111 - - 2.42.4 竞争对手分析竞争对手分析- - 1111 - - 2.4.12.4.1 产品供给情况分析产品供给情况分析 - - 1111 - - 2.4.22.4.2 产品类型分析产品类型分析 - - 1212 - - 2.52.5 竞争楼盘分析竞争楼盘分析- - 1212 - - 2.5.12.5.1 金辉淮安半岛金辉淮安半岛 - - 1212 - - 2.5.22.5.2 仁文大儒世家仁文大儒世家 - - 1313 - - 3.3.项项目目客户群特征分析客户群特征分析- - 1414 - - 3.13.1 大多数人喜欢购置新房大多数人喜欢购置新房- - 1515 - - 3.23.2 自用为主导自用为主导- - 1515 - - 3.33.3 更喜欢自己装修更喜欢自己装修- - 1515 - - 福州职业技术学院管理系房地产可行性研究报告 - 2 - 3.43.4 三房是首选三房是首选- - 1616 - - 3.53.5 最希望的面积区间最希望的面积区间- - 1616 - - 3.63.6 按揭付款是主流按揭付款是主流- - 1717 - - 3.73.7 年轻人成为主力军年轻人成为主力军- - 1717 - - 3.83.8 其他因素其他因素- - 1818 - - 第三部分第三部分 项目分析及评价项目分析及评价- - 1818 - - 1.1.地块地块解解析析- - 1818 - - 1 11 1 交通条件交通条件- - 1818 - - 1.21.2地势、地形地势、地形 - - 1919 - - 1.31.3水电保障水电保障 - - 1919 - - 1.41.4规划限制条件规划限制条件 - - 1919 - - 2.2.项目项目 SWOTSWOT 分析分析- - 1919 - - 2.1.2.1.项目优势分析项目优势分析 - - 1919 - - 2.2.2.2.项目劣势分析项目劣势分析 - - 2020 - - 2.3.2.3.项目机会分析项目机会分析 - - 2020 - - 2.4.2.4.项目威胁分析项目威胁分析 - - 2121 - - 2.5.2.5.项目项目 SWOTSWOT 分析表分析表 - - 2121 - - 2.6.2.6.项目评价项目评价 - - 2121 - - 3.3.项目定位分析项目定位分析- - 2222 - - 3.1.3.1.项目客户定位项目客户定位 - - 2222 - - 3.1.13.1.1 客户职业定位客户职业定位 - - 2222 - - 3.1.23.1.2 客户特征定位客户特征定位 - - 2222 - - 3.1.33.1.3 客户收入定位客户收入定位 - - 2222 - - 3.1.43.1.4 客户需求定位客户需求定位 - - 2323 - - 3.2.3.2.项目产品定位项目产品定位 - - 2323 - - 3.2.13.2.1 项目开发主题项目开发主题 - - 2323 - - 3.2.23.2.2 项目产品档次项目产品档次 - - 2323 - - 3.2.33.2.3 项目产品类型项目产品类型 - - 2424 - - 3.3.3.3.项目价格定位项目价格定位 - - 2424 - - 第四部分第四部分 项目规划设计建议与进度安排项目规划设计建议与进度安排- - 2424 - - 1.1.项目规划设计建议项目规划设计建议- - 2424 - - 1.11.1 设计依据设计依据- - 2525 - - 1.21.2 设计指导思想设计指导思想- - 2525 - - 1.31.3 总平面规划建议总平面规划建议- - 2525 - - 1.41.4 建筑立面建议建筑立面建议- - 2525 - - 1.51.5 户型设计建议户型设计建议- - 2525 - - 1.61.6 景观设计建议景观设计建议- - 2525 - - 1.71.7 配套设施建议配套设施建议- - 2626 - - 2.2.项目开发进度安排项目开发进度安排- - 2626 - - 2.12.1 建设周期安排建设周期安排- - 2626 - - 2.22.2 施工进度安排施工进度安排- - 2626 - - 2.32.3 销售周期安排销售周期安排( (不包括公租房不包括公租房) )- - 2626 - - 福州职业技术学院管理系房地产可行性研究报告 - 3 - 第五部分第五部分 项目费用估算项目费用估算- - 2727 - - 1.1.项目开发成本估算项目开发成本估算- - 2727 - - 1.11.1 土地费用的估算土地费用的估算- - 2727 - - 1.2.1.2.建筑安装工程费用的估算（去除公共配套设施面积）建筑安装工程费用的估算（去除公共配套设施面积） - - 2727 - - 1.3.1.3.前期工程费用的估算前期工程费用的估算 - - 2727 - - 1.4.1.4.基础设施建设费用的估算基础设施建设费用的估算 - - 2727 - - 1.5.1.5.公共配套设施建设费用的估算公共配套设施建设费用的估算 - - 2727 - - 1.6.1.6.开发相关税费的估算开发相关税费的估算 - - 2727 - - 1.7.1.7.其他费用的估算其他费用的估算 - - 2828 - - 1.8.1.8.不可预见费用的估算不可预见费用的估算 - - 2828 - - 2.2.项目开发费用估算项目开发费用估算- - 2828 - - 2.1.2.1.管理费用的估算管理费用的估算 - - 2828 - - 2.2.2.2.财务费用的估算财务费用的估算 - - 2828 - - 2.3.2.3.销售费用的估算销售费用的估算 - - 2828 - - 3.3.编写投资成本费用估算表编写投资成本费用估算表- - 2929 - - 4.4.开发期经营税费的计算开发期经营税费的计算- - 3030 - - 5.5.项目资金筹措项目资金筹措- - 3030 - - 第六部分第六部分 项目总销售收入预测项目总销售收入预测- - 3131 - - 1.1. 住宅销售价格（不包括公租房）住宅销售价格（不包括公租房） - - 3131 - - 2.2.销售进度及付款计划销售进度及付款计划- - 3131 - - 第七部分第七部分 项目不确定性分析项目不确定性分析- - 3333 - - 1.1.经济效益分析（不包括公租房）经济效益分析（不包括公租房）- - 3333 - - 1.11.1 静态盈利能力分析静态盈利能力分析- - 3333 - - 2.2.敏感性分析（遵循谨慎性原则本项目只计算商品房的销售分析）敏感性分析（遵循谨慎性原则本项目只计算商品房的销售分析）- - 3434 - - 2.12.1 盈亏平衡分析盈亏平衡分析- - 3434 - - 第八部分第八部分 项目法律及政策性风险分析项目法律及政策性风险分析- - 3535 - - 1.1.项目政策性风险分析项目政策性风险分析- - 3535 - - 2 2 项目市场风险分析项目市场风险分析 - - 3535 - - 3.3.项目经营风险分析项目经营风险分析- - 3636 - - 4.4.项目金融风险分析项目金融风险分析- - 3636 - - 5.5.项目自然环境风险分析项目自然环境风险分析- - 3737 - - 6.6.项目风险控制对策项目风险控制对策- - 3737 - - 第九部分第九部分 项目可项目可行行性研究结论与建议性研究结论与建议- - 3838 - - 1.1.市场调查分析市场调查分析- - 3838 - - 2.2.项目投资与开发分析项目投资与开发分析- - 3939 - - 2.12.1 项目投资环境项目投资环境- - 3939 - - 2.22.2 项目开发优势项目开发优势- - 3939 - - 2 23 3 项目开发实施难点项目开发实施难点- - 3939 - - 3.3.结论结论- - 4040 - - 4.4.建议建议- - 4040 - - 福州职业技术学院管理系房地产可行性研究报告 - 4 - 第一部分第一部分 项目概况项目概况 1.项目基本情况介绍 1.11.1 项目名称项目名称: :淮安新城淮安新城闽都花苑闽都花苑 本项目位于福州市仓山区建新镇淮安，此处处于乌龙江与闽江之间，郁郁 葱葱，山峦叠翠，古树错落成群，原始植被茂密生态环境优美。这里是淮安遗 址地，闽都怀古风光，历史悠久人文环境丰厚。基于特有的人文风光和自热环 境本项目暂定为淮安新城标志型闽都怀古景观住宅。 1.21.2 项目地理位置介绍项目地理位置介绍 本宗地 2012-06 号地块项目位于福州市仓山区，南台岛北部，三环路以东， 福建农林大学等多所大中专院校在内传统学区的北侧，乌龙江以南。这里依山 伴水、环境优美，四周群峦叠翠、空气清新，江面开阔、水势平稳是一处不可 多得的上风上水的福地。其驱车约 5 分钟经洪山桥即达山姆会员店，驱车约 10 分钟可达市区，驱车约 30 分钟畅达长乐机场。 1.31.3 项目现状项目现状 项目所处地没有旧建筑物不需要进行拆迁安置。但项目处于一个坡地的地 块，所以需要进行项目土壤的加固，地基要深、要牢。土地建设需要“七通一 福州职业技术学院管理系房地产可行性研究报告 - 5 - 平” ，处于荒地出所以通水电是首当其冲的。 1.41.4 项目周边设施项目周边设施 学校：福州左海学校、福建农林大学、建行政学院、福州科技学院、福建 省建材学校、福建经济管理干部学院等。 生活配套：佳缘超市、君临大酒楼、华庭大酒店、福建蜂疗医院、福建农 林大学医院。 公建配套：李常盛图书馆 中华名特优植物园 金牛山公园等。 银行：中国农业银行。 公交：77 路、312 路、85、乐购和大润发的购物车。 1.51.5 项目经济技术指标介绍项目经济技术指标介绍 建议规划经济技术指标 总占地面积： 141301 平方米 总建筑面积： 254348.23 平方米 容积率： 1.8 小区绿化率： 30% 公共绿地： 42390.3 平方米 配建设施： 46000 平方米 楼面地价： 5347 米/元 建筑密度: 20% 2.项目产生背景 在中央政府坚决不动摇房地产调控的政策基调下，福州市也加强房地产市 场的调控政策。明确工作重点全力惠及民生，抓好建设用地供应，严禁打击违 法违规，促进开发建设，强化市场监测分析和新闻宣传，积极引导市场。可以 看出在坚定不移贯彻房地产市场宏观调控政策下今年福州市政策层面大方向基 本不变。但在顺着市场的变化还是有适度的微调如：4 月 9 日福州市调整普通 商品房标准首套房贷款实行优惠，6 月 29 日福州市又把公积金贷款上限提至 80 万元。在从紧的市场调控下福州市大力建设保障房项目，很多是通过采用限地 价、竞公租房面积的方式进行出让的。本项目就规定了配公租房套数，来限制 福州职业技术学院管理系房地产可行性研究报告 - 6 - 地价款。 今年 1-5 月，福州市房地产开发投资增幅进一步回落，全市商品房交易量同 比略有增长，商品房交易价格比去年同期下降。但相比 4 月份，5 月份市场明 显回暖。 1-5 月市区新批准上市预售商品房面积 118.21 万平方米，同比下降 19%；其中商品房住宅 90.5 万平方米，同比下降 11.3%。5 月份当月批准商品 房预售面积 13.9 万平方米，环比减少 69.8%；其中商品住宅 10.32 万平方米， 环比减少 68.9%。截至 5 月末，市区累计可售商品房面积为 420.16 万平方米， 同比增长 44.78%。在市区库存可售的商品住宅以 144 平方米以上的大户型为主， 占 48.19%，户型 90 平方米以下的占 12.99%，户型 90-120 平方米的占 16.49%，户型 120-144 平方米的占 22.33%。从福州市房管局走访的在售楼盘情 况看，5 月份一些在售商品房项目推出一些特惠活动，以价换量，或者推出适 合刚性需求群体的小户型低总价产品，销售量明显好于前几月。虽然 5 月份销 售形势有所好转，但大部分开发企业认为，目前的市场行情是在去年底以来坚 持“价格回调、以价换量”策略的结果。因此，多数企业以增加销售量、尽快 回笼资金为本，不盲目涨价，否则会破坏来之不易的市场环境，因此预测福州 市下一阶段商品房价格将保持稳定。福州市上半季房地产市场销售以价换量为 主，但是在去库存的同时相应的上半年的新开工面积有所下降，很多地产商看 好明后年的市场回暖于是这个时候出手拿地企业大有人在。在预计明年市场逐 步回暖的基调下，本项目的开工建设是一个入市的很好时机。 3.项目开发模式 本项目采用滚动开发、分期销售、滚动运转的模式，以求资金的尽快回笼， 以销售资金补充建设资金的不足。 福州职业技术学院管理系房地产可行性研究报告 - 7 - 第二部分第二部分 项目投资环境和市场研究项目投资环境和市场研究 1.项目投资环境分析 1.11.1 全国政策环境分析全国政策环境分析 2010 年以来央行将村贷款款基准利率到世界有记录以来的最高水平，同时 要求贷款总量负增长。货币政策在近几年处于神经紧绷的状态。到了今年上半 年央行降息，这是 3 年来首次降息。6 月 8 日央行下调金融机构人民币存贷款 基准利率，同时个人住房贷款同时调整。这对于处于高压调控下的房地产业来 说是在炎炎夏日吹来的一阵凉风。金融政策似有放松的迹象，然而土地政策亦 有严加管制的动向。为了切实保护土地资源，维护土地利用总体规划和城市规 划的严肃性，规范土地市场秩序，有效处置和充分利用闲置土地，促进节约集 约用地，防止楼市动荡造成风险。国土资源部发出紧急通知，从 2012 年 7 月 1 日起，开始实施闲置土地处置办法的政策。对于土地的闲置做出严肃的处 置，防范炒作地皮的行为。这在客观上一定程度的促使开发商尽快开工建设房 屋，增加市场供应量。 1.2 全国经济环境分析全国经济环境分析 2012 年以来，欧债危机反复恶化全球经济增长明显放缓；国内主动调控房 地产市场和化解融资平台风险，经济增长面临较大的下行压力。今年两会把国 内生产总值定位增长 7.5%。从上半年的国内生产总值 227098 亿元来看，按可 比价格计算，同比增长 7.8%两会目标达到。但是总体经济运行企稳回升放缓延 后。地方政府受房地产业调整，开发商购置土地减少，财政收入受阻、财力不 足使得地方政府投资扩张能力减弱。由于欧债危机持续期长，加上产能过剩， 内外需求同时收缩，导致商品去库存量持续时间长于以往。当热基础设施投资 回升和房地产市场回暖，固定资产投资维持稳定增长态势等经济利好形势下， 企业盈利环比改善，工业企业利润降幅收窄。总体来说今年经济增速放缓，经 济增长阶段转换的征兆更趋明显。 福州职业技术学院管理系房地产可行性研究报告 - 8 - 1.3 福州市经济环境分析福州市经济环境分析 今年以来，福州市市总体经济运行平稳，稳中求升。1-9 月实现地区生产总 值 2568.15 亿元，增长 11.8%增长相对保持快速发展。在进出口方面，今年 1-8 月全市实现进出口总额 188.5 亿美元，下降 2.71%，其中：进口总额 63.49 亿美 元，下降 8.96%；出口总额 125.01 亿美元，增长 0.81%。在人民收入方面，至 今年 9 月份城镇居民人均可支配收入 22409 元，增长 13.6%，扣除价格因素实 际增长 10.7%；城镇居民人均生活消费支出 15100 元，增长 13.5%。1-9 月农村 居民人均现金收入 9416 元，增长 16.5%，扣除价格因素实际增长 13.5%；农村 居民人均生活消费支出 5875 元，增长 16.2%。可以看出城乡差距较大，不过农 村人均收入增长快于城镇。在固定资产投资方面，今年 1-9 月份福州市固定资 产投资中固定资产建安投资 1493.39 亿元，增长 42.9%；而房地产投资完成 691.44 亿元，增长 2.2%增幅延续回落态势。福州市经济整体运行良好，投资环 境较佳。 2.项目竞争环境分析项目竞争环境分析 2.1 全国房地产市场分析全国房地产市场分析 在中央政策严格把控房地产市场调控不动摇的情况下，今年住房用地计 划供应总量由 17.26 万公顷调整为 15.93 万公顷，减少 7.7%。但与历年实际计 划完成相比仍远超历史最高水平。上半年受调控影响，全国房地产企业纷纷以 价促量回笼资金。至 6 月份市场情况开始改善，房价也有所上涨。2012 年 1-5 月份，房地产市场开发投资同比增长 18.5%，从销售面积和销售额来的监控来 看分别下滑了 12.4%和 9.1%降幅有所收窄。到了今年九月份各大企业销售额不 同程度的完成了今年的 8 成任务。市场的明朗以及资金的回笼促使房地产企业 积极拿地，储备资金进入土地市场。中国是处在一个转型期的国家，经济发展 带动城镇化进程而城镇化又反过来刺激经济的增长。而房地产业在这中起到了 很大的作用。在短期内中国不可能改变经济增长的推动主力，所以房地产市场 发展趋势难以改变，对此我们对认为房地产前景保持乐观态度。 2.2 福州市房地产市场分析福州市房地产市场分析 今年以来，福州市结合本地实际认真贯彻国家和省里出台的一系列房地产 福州职业技术学院管理系房地产可行性研究报告 - 9 - 宏观调控措施，坚持多措并举，多管齐下，通过综合调控和引导，着力促进房 地产市场平稳健康发展。市场运行呈现出房地产投资增速加快，新开工成倍增 长，供求关系得到了改善，投机性、投资性需求得到遏制，房价过快上涨势头 得到有效控制。今年 1-9 月份福州市商品住宅销售总面积为 158.1 万平方米，同 比增长 6.74%。销售套数为 14562 套，同比增长 6.94%。然而第三季度以来， 福州市区商品住宅签约量呈逐月下滑态势，7 月份商品住宅签约量为 1655 套， 8 月份为 1378 套，而 9 月份福州市商品住宅签约量则下降至 1021 套，环比下 降 25.91%，销售面积 10.94 万平方米，环比下降 24.29%。据调查显示，国庆 7 天，福州市区商品房签约 169 套，同比下降 44.95%，传统的“金九银十”未能显 现。前三季福州市区商品住宅签售变化如图： 在住宅销售的套型面积分布方面，总体分布较为平均，套型面积 90 平方米 以下的占总体的 28.3%，90-120 平方米的占 27.03%，120-144 平方米的占 16.37%，144 平方米以上的则占 28.3%。 福州职业技术学院管理系房地产可行性研究报告 - 10 - 从购房群体来看，今年前三季度，福州市(含县市)本地购房者占 89%，本 省其他地区占 7.51%，外省购房者占 2.87%，国外购房者占 0.62%。 总之福州市房屋销售处在一个起起伏伏不稳定的状态。而到了近几个月又 处在一个销售的低位，在目标客户群体上应该盯住本地购房者。 2.2.3 福州房地产市场的需求类型分析福州房地产市场的需求类型分析 2.3.1.2.3.1.消费型需求消费型需求 A.传统思想影响下的自住型需求 B.经济增长拉动的改善型需求 C.旧城改造引致的被动型需求 D.城镇人口不断增加带来的外来型需求 2.3.22.3.2 预防型需求预防型需求 预防型需求是指居民预期房价会继续上升的情况下而提前释放出来的需求。 比如一些父母提前为子女购买房产、单身青年提前购房等。 2.3.32.3.3 投资型需求投资型需求 投资型需求是指居民为获得房地产增值和租金收入而产生的对房地产的需 求。 由于房地产兼具实物资产和虚拟资产的特性，使其成为非常合适的投资对 象。 福州职业技术学院管理系房地产可行性研究报告 - 11 - 2.3.42.3.4 投机型需求投机型需求 投机型需求是指市场主体通过弄虚作假哄抬房价以牟取暴利而产生的虚假 需求目的在于短期牟利 2.3.52.3.5 福州房地产需求的主要特征福州房地产需求的主要特征 A. 多数居民仍以购房而非租房为居住首选。 B. 城市化进程加快，外来人口需求较大。 C. 对保障性住房的需求增多。 D.对中低价位小户型的中低档住房需求旺盛 E. 对高价位大户型的高档住房需求不减 2.42.4 竞争对手分析竞争对手分析 2.4.12.4.1 产品供给情况分析产品供给情况分析 从经济学角度来看，房地产供给是指房地产供应商（包括开发商和二手房经营 者）在每一价格水平上愿意而且能够出售和出租的房地产商品量。 房地产供给类型 (1)新建商品房（俗称增量房或新房） (2) 过去生产的存货（俗称存量房或二 手房） 房地产供给的特征 商品房既有着商品的一般属性，又有着自身独特的属性。商品房的独特属性有 以下几点： （1） 土地供给的稀缺性和垄断性（中国城市土地属于国家所有， 具有垄断性） （2） 房地产供给的滞后性和风险性 新建商品房的开发周期比 较长。 较长的建设周期又导致了房地产供给与需求的脱节，具有一定的盲目性 和风险性。 （3） 房地产供给的区域性和程序性 房地产作为不动产，具有不 可移动和不可复制性，这使得房地产流动性较差，其供给具有较强的区域性。 房地产作为大额不动产，其生产、销售、转让都需要一些法定的管理和登记程 序 影响产品价格因素 交通便捷因素,地块靠近三环,北上福银高速只需十分钟,进入市区,火车站仅需 二十分钟,并有多辆公交车经过,交通便利. 福州职业技术学院管理系房地产可行性研究报告 - 12 - 商业繁华因素,随着福州城市化进程的加快,地块周围将迅速发展为集经济,文 化予一身的豪华地段,发展前景不可限量. 浓厚的文化气息,处于大学城边上,旁有农林大学,左海学校,理工学院等,拥有 丰厚的文化气息. 2.4.22.4.2 产品类型分析产品类型分析 A、产品越做越细。将人性化的设计理念切实地在细部中体现，出现以人为本 的“软住宅” 。不仅仅是动静分区、功能分区、干湿分区，卫生间的排水系统、 电路设置能否随家庭人口结构而变化都需仔细的考虑的。目前楼市上有“五亲” 空间一说，即亲绿、亲水、亲地、亲子、亲合，实现人与自然的和谐发展。 B、生态环保成为主题。21 世纪是生态世纪，住宅设计必须更好地渗透环保的 要求，太阳能的应用、环保建材采用、小区污水的治理与再生将不足为奇。 C、智能化住宅受关注。居住空间不仅仅是建筑面积与房屋层高所围成的量化 空间，而且还应该是一个体现现代生活节奏的智慧空间，远程抄表系统、宽带 网是最基本的设置。 D、户型竞争白热化。户型设计不合理是目前市场上空置房的首要因素。从户 型设计趋势看，立体化、功能化是发展的两大趋势，如造价不高而具有更多优 势的错层房将主导榕城楼市的潮流因势更替， “小卧室”不再受宠，2530 平 方米大卧室有望出现，室内门的设计也将“玄关化” ，局部和整体的概念更趋和 谐统一。 2.52.5 竞争楼盘分析竞争楼盘分析 2.5.12.5.1 金辉淮安半岛金辉淮安半岛 东、西、北三面环水，南面为包含福建农林大学等多所大中专院校在内的传统 学区。 淮安半岛占地约 1800 亩，前迎石岊山，背负仙洞山，四周群峦叠嶂；3 最长滨江岸线达 4.5 公里，三面环江，江面开阔、水势平稳，上风上水，作为 传世大宅昭示家族世代繁荣。 特色别墅,宜居生态地产. 价格偏高,目前周边配套不全. 福州职业技术学院管理系房地产可行性研究报告 - 13 - 2.5.22.5.2 仁文大儒世家仁文大儒世家 楼盘位置中国福州仓山区南台岛最北端 建筑面积110000 平方米 容积率 0.39 主力户型650-1900 平米独栋，450-750 平米类独栋 建筑类别独栋,类独栋物业类型别墅 价格详情独栋 2500 万5000 万/ 套 类独栋 900 万1600 万/ 套 项目类别名称配套说明距离 公交中央粮库 33 38 790 米交通出行 地铁左海帝景鼓楼西二环 梅峰路 56 号 4489 米 教育配套幼儿园 小学 中学 闽侯县百益 幼儿园 福建农林大 学附属小学 福州金山学 校 福建省福州 市闽侯县 洪山桥上店 福建农林大学 福建省福州 市仓山区 985 米 1790 米 1870 米 生活配套超市 公园 其它 兴隆盛超市 得利连锁超市 福建农林大 学李常盛图书 商专邮政所 福建省福州 市闽侯县 梅峰路 福建省福州 市闽侯县 1221 米 1362 米 1592 米 2181 米 其他配套其他闽侯县百益 大药房 福建省福州 市闽侯县 982 米 福州职业技术学院管理系房地产可行性研究报告 - 14 - A. 大儒世家归壹墅位于鼓楼区梅亭路北侧，是大儒世家 700 亩大盘中唯一一 个别墅地块，占地约 81.7 亩，由 20 栋 190-390 平米联排、双拼、叠墅、合院 等类别墅组成。 B. 通过东南亚的风情景观打造奢华、浪漫、异域风情。以一条中心水系为纽 带，贯穿整个小区，利用小区内的地形高差，形成优美的自然叠瀑景观。 C. 教育配套成熟：小金星国际双语幼儿园、钱塘文博小学、师大文博附中等； 距离市中心近；社区配套规划成熟. D. 处于市中心,周围环境喧闹,切价格较高,目标消费群少. 楼盘位置福州市鼓楼区梅亭路北侧 建筑面积56673 平方米 容积率 1.04 主力户型190390 平方米 建筑类型双拼,联排 价格详情25000 元/平方米 项目类别名称配套说 明 距离 公交梅亭部队53 路、 66 路、 70 路、 16 路、 86 200 米交通出行 地铁左海帝景鼓楼西 二环梅 峰路 56 号 2233 米 生活配套超市 公园 其他 万嘉超市 游泳馆 邮政 ATM,工商银 行 127 米 100 米 1273 米,1452 米 福州职业技术学院管理系房地产可行性研究报告 - 15 - 其他配套其他儒勇医药商店180 米 3.3.项目客户群特征分析项目客户群特征分析 （以下数据从其他文件参考所得，仅为住宅类商品房）（以下数据从其他文件参考所得，仅为住宅类商品房） 3.13.1 大多数人喜欢购置新房大多数人喜欢购置新房 调查结果反映出，打算选购新房占 70；二手房占 21，尚未决定占 9，主 要以选购新房为主。这一方面说明置业者主流的强劲购买力，同时也预示着住 宅消费仍将由二级市场占据主导地位。 新房, 70% 二手房, 21% 尚未决定, 9% 新房 二手房 尚未决定 3.23.2 自用为主导自用为主导 由于国家进行高强度房地产宏观调控，在购房用途的选择中，自住占 60，投 资占 32，为亲友占 4，为度假占 3，其他占 1。 购房的用途主要是自用为主，投资客户所占比例不高，在自用目的的细分 方面，满足自己的居住需求占绝对主导，度假和购房给亲友的比例较少。 福州职业技术学院管理系房地产可行性研究报告 - 16 - 自住, 60% 投资, 32% 为亲友, 4% 度假, 3% 其他, 1% 自住 投资 为亲友 度假 其他 3.33.3 更喜欢自己装修更喜欢自己装修 在交楼标准的选择上，毛坯房占 50，厨卫装修占 24，普通装修占 19，精装修占 7。毛坯房和厨卫装修的交楼标准比较受欢迎，其次是普通 装修，精装修并不十分受欢迎。 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 毛坯房厨卫装修普通装修精装修 系列1 3.43.4 三房是首选三房是首选 在单位房间的选择上，选择 1 房占 5，2 房占 20，3 房占 65，4 房占 7，5 房以上占 3。购房者主要选择三房单位为主，其次是二房，选择一房 和四房单位的比例不多。 福州职业技术学院管理系房地产可行性研究报告 - 17 - 1房, 5% 2房, 20% 3房, 65% 4房, 7% 5房, 3% 1房 2房 3房 4房 5房 3.53.5 最希望的面积区间最希望的面积区间 希望购房面积的选择上，希望购置面积在 90-110 平方米比例最高；其次是 70-90 平方米，希望购置面积在 70 平方米以下的比例不高。与希望购买的房间 数交叉分析表明，选择二房的购房者希望面积在 70-90 平米占比较大的比例， 也有部分希望 90-110 平米和 70 平米以下，很少一部分希望在 110-130 平米。 整体选择面积的中位数 M0=85 平米； 选择三房的购房者希望面积在 90-130 平米占较大比例，也有不小比例选择 70-90 的小三房。整体选择面积的中位数 M0=104 平米； 70平米下, 6% 70-90平米, 28% 90-110平米, 32% 110-130平米, 23% 130平米以上, 11% 70平米下 70-90平米 90-110平米 110-130平米 130平米以上 3.63.6 按揭付款是主流按揭付款是主流 频次分析表明购房者在购房过程中选择按揭付款占 78，一次性付款占 22。按揭的比例大约八成，说明按揭正成为人们购房中普遍的选择，也说明 银行按揭对福州住宅市场的支持作用不容小视。 福州职业技术学院管理系房地产可行性研究报告 - 18 - 按揭付款, 78% 一次性付款, 22% 按揭付款 一次性付款 3.73.7 年轻人成为主力军年轻人成为主力军 购房者的年龄 25 岁以下占 5，25-35 岁占 75，3639 岁占 7，4045 岁占 7，45 岁以上占 6。 购房者的年龄段主要集中在 25-35 岁之间，占 75%；显示年轻的群体是当 前置业的主要构成成分。 25岁以下, 5% 25-35岁, 75% 3639岁, 7% 4045岁, 7% 45岁以上, 6% 25岁以下 25-35岁 3639岁 4045岁 45岁以上 3.83.8 其他因素其他因素 在促成购买的因素中，环境占重要位置。为了改善居住环境的占最主要部 分；购房者在抉择过程中不是独立的，受许多其他因素的影响，大部分人都是 大家一起出主意买房，并受业内人士的建议影响。置业者关注置业因素分析中， 超过一半以上的置业者认为地理位置、价格、环境景观、户型结构应该关注； 其次近一半的受访者认为物业管理、工程质量、交通、周边配套等因素也很重 要；大约不到三分之一的置业者认为其他因素、智能化设施、小区规模、升值 潜力、发展商信誉是考虑买房应当关注的因素。 福州职业技术学院管理系房地产可行性研究报告 - 19 - 第三部分第三部分 项目分析及评价项目分析及评价 1.1.地块解析地块解析 1 11 1 交通条件交通条件 本宗地项目位于三环路旁，紧靠洪塘大桥南面，周边直达公交有 77 路、 312 路、85 路以及乐购和大润发购物直达车，交通条件良好。 1.21.2地势、地形地势、地形 本宗地项目处于山地丘陵地带受地形限制，土质疏松，原始植被茂密。中 间低两边高分别把农林大学和金辉淮安半岛隔开，可以把山地作为后期项目的 绿化公园。没有坚硬的岩石不需要放炮开山，没有旧建筑物利于开发建设。 1.31.3水电保障水电保障 本宗地项目位于农林大学等传统大专院校区，周边市政工程配套设施完善。 在长期的地区发展过程发展中电缆和引水管道设施供应稳定基本可以满足本地 区的发展需要。 1.41.4规划限制条件规划限制条件 本宗地项目有严格的规划限制要求留有三万多平米的绿化地同时对于楼层 高度也有相对的限制。由于是纯住宅项目不可开发商业设施同时周边商业服务 区距离相对较远。 福州职业技术学院管理系房地产可行性研究报告 - 20 - 2.2.项目项目 SWOTSWOT 分析分析 2.1.项目优势分析项目优势分析 （1）自然资源丰厚，人文气息较浓。 本宗地项目拥有着丰厚的自然资源，大量的原生树种，百年古树等，堪称 福州的世外桃源。临近乌龙江、闽江，生态资源丰富，有着山麓起伏的江岸与 浓密的百年苍林，随处可见的飞鱼鸟兽，鸟语花香。此处是淮安遗址地、闽都 文化历史长廊历史人文风光悠久。 （2）临近双江风景优美， 。 处于乌龙江与闽江的中间地带，上风上水环境优美。风平浪阔的江面，滚 滚流淌的闽江水，微风袭来一阵阵凉意的夏季。规划建设的游艇港口项目将会 给江面点缀点点的星光，江枫渔火的夜景。 （3）周边学区较多，教育配套齐全。 处于农林大学等传统学区，人文气息浓烈，学习氛围好，与大学城仅有一 江之隔。还有一所初高中的左海学校。 （4）直通三环，来往城区相当便捷。 交通便利紧靠上街新城，驱车五分钟就可以到达。交通通达度好，来往荆 溪新城以及主城区都相当便捷。 2.2.2.2.项目劣势分析项目劣势分析 （1）周边目前大盘扎堆，竞争力较大 紧靠金辉淮安半岛项目，与之靠近的还有融侨淮安项目、淮安温泉国际会 议中心。与之隔江相对的有 220910 平米的大儒世家天澜。现有和规划的项目如 雨后春笋扎堆而来。 （2）项目楼盘层高限制。 地块内南侧临山体建筑控制在 60 米以下，地块内北侧沿路建筑控制在 100 米以下。 （3）较大的森林绿地要求。 由于本宗地项目处于原始植被分布地区，森林茂密，群峰叠翠，山峦起伏。 所以要求南侧山体应留出 33900 平方米用地作为山体公园绿地使用。 （4）周边配套不是很完善，有待加强。 福州职业技术学院管理系房地产可行性研究报告 - 21 - 本宗地处于刚刚开发的地块，西侧靠近三环那一边没有商业设施，也没有 公交从这里通过。而靠近农大学生街那一侧也只是针对学生的商业设施配套。 配套不齐全，还有待于完善。 2.3.2.3.项目机会分析项目机会分析 （1）区域城区规划中心。 本宗地项目附近将规划建成大型公建、商业、商务办公、酒店沿化工路布 局，未来将成为福州一大区域中心。并且属于最靠近市中心的新城片区，区位 优势明显。总的来所升值空间大，后期投资回报空间大。 （2）旅游价值潜力大。 拥有得天独厚的原始生态自然环境、淮安遗址地、闽都怀古景区历史遗产 丰富未来旅游价值大。 （3）未来升值潜力大。 周边有融侨淮安项目、金辉淮安半岛、以及拟出让的淮安温泉国际会议中 心地块，开发潜力大，未来发展后劲大。 2.4.2.4.项目威胁分析项目威胁分析 该片区目前周边在售楼盘较多，并且周边仍规划较多住宅用地。尤其是与 之比邻的 1800 亩金辉淮安半岛将成为竞争的劲敌。 2.5.2.5.项目项目 SWOTSWOT 分析表分析表 优势（s） 景观优势，山景、水景； 人文风光，淮安遗址，闽都古文 化； 教育配套，农林大学传统校区； 临近主干道直通三环。 劣势（w） 楼盘竞争压力大； 建设限制大； 周边生活配套不成熟。 福州职业技术学院管理系房地产可行性研究报告 - 22 - 机会（o） 新城规划区； 生态环境优美，旅游价值潜力大； 开发力度大，发展后劲大。 威胁（t） 周边在售楼盘多且规划大。 2.6.2.6.项目评价项目评价 本宗地项目处于新城区规划范围内，后期开发的后劲大，竞争激烈。由于 处于新规划开发期基础公共配套设施不齐全，区域价值不明显。最大的优势在 于得天独厚的自然风光和人文景观，是一处不可多得的宜居的风水宝地。直接 的竞争对手在于金辉的淮安半岛项目，所以在后期的开发上应注意产品的异质 化。 3.3.项目定位分析项目定位分析 3.1.3.1.项目客户定位项目客户定位 3.1.13.1.1 客户职业定位客户职业定位 客户层次主要职业 核心客户高校教授以及研究所的高级知识分子、高新技术产业园工 作者 重要客户企业高管、企业主、投资者 次要客户本地经营者、生意人、外来人员 3.1.23.1.2 客户特征定位客户特征定位 特征属性 年龄2747 岁 学历大专以上或本科以上为主 收入中高收入家庭（家庭月收入 2000030000 以上） 中等收入家庭（家庭月收入 1000020000） 福州职业技术学院管理系房地产可行性研究报告 - 23 - 普通收入家庭（家庭月收入 500010000） 职业高校教授、高新技术产业人员、企业高管、企业主、个 体工商户 住房情 况 以一次置业为主二次置业为辅 3.1.33.1.3 客户收入定位客户收入定位 A本市中上收入阶层。本项目位于农林大学等传统高校区与大学城只有 一江之隔。所以对于广大的高校老师来所本项目是一个连接工作于生活的最佳 居住点。上班方便，进市中心又便捷。此项目毗邻周边的软件新城以及海西高 新技术产业园，所以高新技术产业园的高级技术以及管理人员将成为本项目的 核心客户。这两类人群的工作和收入相对稳定，知识丰富消费观念较为超前。 B本市高等收入阶层。企业主、企业高管以及投资者。这类人群在社会 打拼有一定的年限，社会阅历丰富，生活要求较高。他们处于社会收入金字塔 的顶端，一般年收入都在几十万以上。 C本市中等收入阶层。本地经营者、生意人、外来人员。此类人群一般 为个体工商户、企业中级管理人员，在本市打拼多年属于初次置业人员。此类 人群一般都是三口一家的小家庭户主。 3.1.43.1.4 客户需求定位客户需求定位 A周边高校教授以及高新技术产业人员。此类人群受教育程度高，注重 生活品质，平时休闲生活丰富。年龄结构上年轻的高新技术产业人员追求现代 时尚以及文化内涵深厚的社区文化，而在高校工作的中年教授学者追求传统中 华文化韵味。这两类都可以接受高层品质住宅，房型要求为三房两厅为主。 B企业主、企业高管以及投资者。这类人群要么处于二次置业改善居住 要求，要么属于看好投资的潜质。对于前一种客户来说住宅的整体环境，人文 风光和自然风光都要求较高。而对后一种客户来说项目楼盘的区位以及未来的 升值空间显得尤为重要。 C本地经营者、生意人、外来人员。这类人群一般对于环境和社区文化 福州职业技术学院管理系房地产可行性研究报告 - 24 - 要求都不高。这些人原先都是靠着通过租赁来满足居住的要求，随着收入的增 加以及生活的逐步稳定，置业安家的愿望强烈。出于对生活环境的熟悉和方便 工作的考虑，本区域居住是其选择购房的主要目的。 3.2.3.2.项目产品定位项目产品定位 3.2.13.2.1 项目开发主题项目开发主题 项目开发主体定位：淮安新城标志型闽都怀古景观住宅。 定位诠释： A淮安新城：点名位置，体现价值。 B标志型：建筑品质的体现，体现在建筑高度、立面、材质、设计以 及风格。 C闽都怀古：体现特有的人文风光和自然风光。 D景观住宅：特有的双江风貌以及原生树种，百年古树等。 3.2.23.2.2 项目产品档次项目产品档次 本项目规模较大，且项目具有的人文古迹以及自然风光对于现代都市生活 的人们拥有强大的吸附能力。在尽可能的范围内，最大限度地吸引与消化市场 购买力将会是我们对于产品档次定位的主导思想。 结合本市房地产市场的发展情况以及城市周边区域发展的状况，潜在消费 群体对于综合品质高、配套设施齐全、生态环境良好、社区生活丰富的中高端 的住宅项目需求较高。与之紧靠的金辉淮安半岛就依托周围特有的自然生态环 境，以山高坡度为依托，建造具有地中海风情的纯意大利托斯卡纳建筑风格。 从其开发建设和销售情况来说以自然风光和特色建筑群为主体的项目还是很受 市场欢迎，不过本市对于高端项目的消化还是呈现出一定的饱和状态。与之相 对的大儒世家天澜是景观居所、投资地产、打折优惠楼盘，是鼓楼区罕有的背 山面江的稀世宝地。现代主义风格的建筑典雅沉稳，与社区内充满浓郁东南亚 异域风情的景观相融，大气磅礴。大儒世家天澜走的是中挡路线，为普通大众 客户所最求。而本项目的闽都怀古主题以及特有的自热人文风光将会成为福州 市高文化的中上收入者、高文化的高收入者以及中文化的中等收入者提供理想 的家园。 福州职业技术学院管理系房地产可行性研究报告 - 25 - 因此，本项目采用差别定位法，走中高档定位路线，有力、有效地最大限 度把目标客户群体吸附到项目上来。 3.2.33.2.3 项目产品类型项目产品类型 结合市场分析以及项目的初步规划布局、建筑面积，体现与紧靠的金辉淮 安半岛的异质化竞争，我们初步确定本项目的楼层为小高层和高层建筑。本项 目地块为住宅用地，所以也就规划为住宅项目类型。因此，只能在户型设计上 来实现产品类型的多样化。结合福州市产的情况制定出多样化的户型类型，最 大限度的吸附目标客户群。 3.3.3.3.项目价格定位项目价格定位 本项目与大儒世家项目最相近所以采用市场比较法来确定价格。目前大儒 世家的均价在 15000 元左右。为了保证项目可行性更具有执行的严谨，在相似 的楼盘比较下，因与之销售价格更低，所以把本项目销售价格暂定为 14000 元。 第四部分第四部分 项目规划设计建议与进度安排项目规划设计建议与进度安排 1.1.项目规划设计建议项目规划设计建议 1.11.1 设计依据设计依据 A 福州市住宅设计规范 B 福州市城市居住区总平面规划 C.福州市城市规划管理技术规定（暂行） D 福州市城市规划条例 E其他相关技术规范、规定。 1.21.2 设计指导思想设计