2013年睢县房地产市场调研报告.doc

瑞 行 致 远 智 博 云 天 中原水城睢县 2013年房地产市场调研报告 郑州三商房产策划机构 二零一三年七月1、 县城概况 睢县位于河南省东部，惠济河中游东经114”50一115 12，北纬34 12一34 34。南北长4080公里，东西宽3290公里，区域形状人体呈一平行四边形，总面积92071平方公里。本县北邻民权县，南接太康县，西至杞县，东到宁陵县，东南一角又与柘城县毗连。隶属于商丘市，辖8镇12乡，545个行政村，总面积924平方公里，人口80万，耕地87万亩。秦置襄邑县，明入睢州，1913年改为睢县。经济发展睢县产业集聚区位于县城北部，与民权县接壤。为河南省首批批准的180个产业集聚区之一。规划总面积19.69平方公里，目前已建成面积5.6平方公里。 根据国际通用衡量标准，睢县GDP增速在11年达到9.5%，保持相对平稳增长。目前人均GDP在1800美元左右，绝对水平较低，根据城市经济发展水平与房地产发展阶段的一般规律来看，目前睢县房地产市场处在一个发展强劲的阶段，未来发展空间很大。 我们将睢县与江苏苏南、苏中、苏北的典型县市做了数据上的对比，发现在经济发展总体水平、人均收入等各关键指标上，睢县尚不及江苏苏北等典型县市，苏中、苏南的县市，但是睢县固定资产投资占GDP的比例远远高于几个可比县市，说明其尚处于投资推动经济发展的初始阶段。工业发展将会迎来黄金时机，带动农民工就业安置将给房地产行业带来一个空间的春天。 近年来，睢县紧紧依托资源优势，以招商引资、产业集聚区、重点项目、城镇建设四项工作为重点，着力把睢县建设成为中原经济区陇海经济带中部支点城市。2012年睢县GDP完成 114.2亿元,固定资产投资109.5亿元,财政总收入3.7亿元,公共财政预算收入2.8亿元,公共财政预算支出18亿元,社会消费品零售总额39.7亿元。集聚区建设取得突破。目前入驻企业106家，其中规模以上企业27家。先后引进亿元以上项目25个，3亿元以上项目10个。富士康集团、安踏集团、广硕集团、浩然集团、六和集团、安琪酵母6家上市企业落户睢县。累计实施重点项目254个，完成投资130亿元。产业集聚区的成功运营，标志着睢县已逐步走向工业带动经济发展的道路。农业经济方面，与河南农业大学开展校县联合，农村经济结构不断优化，农林牧渔业全面发展，先后建成了22个具有一定规模的农业示范园区，连续三年夺得省“红旗渠精神杯”。 区位睢县交通便利，地理位置优越。西距省会郑州市157公里，东距京九、陇海两大铁路交汇处商丘市60公里，北靠连（连云港）霍（霍尔果斯）高速公路、陇海铁路和301国道，距高速公路（民权站）入口仅10公里，郑（州）-永（城）省级公路贯穿全境，交通运输四通八达。 正在修建的商（丘）-登（封）高速、阳新高速公路贯穿睢县，结束了睢县没有高速公路的历史，为睢县的经济快速发展注入了新的活力。其中商登高速进入睢县后，路线向西经丁营与白营之间、黄堂与夏堂之间，在夏堂西与省道S327相交，经翟庄、东大屯，在张老北与省道S214相交，设互通立交作为睢县出入口；继续向西，在汤庙北跨过惠贾渠，在八里屯南同时跨过省道S211及惠济河，路线偏向西北，经路屯、张马头、匡城、金陵，此后于袁寨南K60+640处走完睢县境32.72km至终点。领导班子睢县政府所在地：凤城大道中段睢县北湖北 县委书记：吉建军 2012-10-21当选为商丘市睢县县委书记 县长:吴海燕 2012-11-2 吴海燕同志为睢县人民政府副 县长、代县长区划睢县城市建设日新月异，围绕“提升新城品位，提高老城质量，培植乡镇亮点，建设文明城市，打造中原水城”的城镇发展思路，突出重点，狠抓落实，加快睢县县城建设步伐。2013年睢县县城城区人口已发展到12万人，城区规划面积达到30.4平方公里，城镇化率达到26.7。睢县辖区：睢县产业集聚区12个乡：城郊乡、尤吉屯乡、白楼乡、河堤乡、白庙乡、胡堂乡、董店乡、涧岗乡、匡城乡、河集乡、孙聚寨乡、后台乡8个镇：城关镇、尚屯镇、长岗镇、平岗镇、周堂镇、蓼堤镇、西陵寺镇、潮庄镇注：和本项目相近或相关的乡镇主要有尤吉屯乡、白楼乡、董店乡、白庙乡、胡堂乡、周堂乡。在楼市介绍里另作分析。中原水城名片全国科普示范县 河南省园林城市河南省绿化模范县 河南省职业教育强县河南省平安建设先进县 全国商品粮基地 河南省义务教育均衡发展先进县 2007年8月13日睢县荣获“中国最佳生态旅游县”称号。2008年9月睢县成功承办2008年国际铁人三项洲际杯赛暨全国铁人三项冠军杯系列赛。2008年11月，北湖景区被河南省旅游景区质量等级评定委员会批准为国家AAA级旅游景区。2009年6月份睢县成功举办全国铁人三项锦标赛。同年11月27日至29日，国内首次举办的冬泳文化节在睢县举行。2010年被评为省级卫生城2012年北湖景区被河南省旅游景区质量等级评定委员会批准为国家AAAA级旅游景区。2013年荣获“全国建筑劳务输出示范基地” 北部产业集聚区 沿湖行政教育区老城居住、商贸 综合区城东宜居区 物流商贸市场区 围湖休闲娱乐区城市规划 近年来， 睢县城市建设日新月异，先后修建了睢州大道、凤城大道、世纪大道等7条城市干道，建成了新世纪公园、湖滨广场一批城市基础工程，完成了行政区的整体北迁，以北湖为中心的新城市框架已基本形成。按照新的城市规划设计，睢县老城将逐步改造成商贸居住区，新城将建成政治文化旅游区，城北将开发为工业园区。北湖风景区及生态旅游观光项目开发成功后，将在中原地区形成一个集水上娱乐、水上运动、旅游观光、度假休闲为一体的新亮点。 规划至2020年，县城发展到40平方公里，城市人口30万人。把睢县发展为睢州市，是睢县人争取早日实现的奋斗目标。1、 睢县房地产市场概况供销情况 睢县房地产市场起步较晚，发展滞后，供销市场活跃于2011-2012年 ，2008年，房地产市场新房销售146套，约1.6万平方米，2009年，新房销售20.1万，1827套。2010年，新房销售30.8万平米，2800套。2011年新房登记销售54.3万平方米，4936套。自2011年以来，随着工业的发展，提供了更多的就业机会，很多农民工选择就近工作，更大的刺激了房地产的刚性需求。商品房销售进入爆发期，同时“中原水城”城市品牌的树立，睢县房地产市场呈现围湖造城的火爆局面。房地产行业大打“上风上水”牌、“湖景房”，代表楼盘有早期的天湖城、天嘉怡水华庭、龙凤盛世名城、威尼斯水岸，现在的皇都花园、中南海观邸、水景花苑。但沿湖土地的稀缺，决定围湖造城不能持续，县政府制定“北移东扩”的城市发展战略，打造“城东宜居健康城”的规划给房地产行业又带来了新的转机，在前期楼盘的市场培育的基础上，睢县购房心理已趋于成熟，城东新区的开发乘势利导，在坚持品质和户型的基础上，更注重风格的差异和配套的完善。代表楼盘有波尔多公馆和博亿金桂名苑。据统计：睢县产业集聚区预计2015年在岗职工将达到5万人，届时，政府兴建的保障性住房将远不能满足住房需求，作为城东新区宜居健康城，将肩负起让进城务工人员安家乐业的重任，实现睢县城镇化平稳快速发展。二、房地产市场概况土地市场自2010年以来，睢县县政府在“北移东扩”战略规划的大局下，供地节奏有所加快，城北工业集聚区吸引大量农民工进城，城东新区需要更多新房满足农民工安家置业。后市供应量充足，楼盘应加快开发速度，抢占市场先机，避免后市竞争压力。 睢县土地成交量上升走势明显，2010年累计成交土地的平均价格在40万/亩左右；2010年成交土地中，商品住宅用地成交量不大，单幅地块面积较小，容积率渐高，部分在3-4，说明今后商品住宅建筑类型以小高层、高层为主。 2010年成交的部分地块参考2010年第四季度建设用地供应计划总量270.1525万平米。土地逐渐走向市场化，供地方式以通过正规的招拍挂为主，划拨土地为辅；住宅用地126.9万平米，占比达46.97%。供地方式土地用途 睢县县城住宅用地土地出让价格历年参考： 睢县县城2010年至2013年土地价格走势。（平均值） 三、房地产市场概况住宅市场 现阶段，在售项目不少，除了一些沿湖楼盘的尾盘外，主要分布在凤城大道两边，向城东新区发展。目前睢县市场供销主要来源于蓝色港湾、波尔多公馆、水城花苑世纪华庭等大盘。 目前在售楼盘存量较大，存量房具体数由于时间紧，没查出来。但存量大，属于正常，上半年是楼市淡季，睢县是劳务输出大县，当家的都出去打工挣钱，没时间置办房产，很多农民工到年底才能拿到工钱。但建筑行业上半年是最佳时节，所以，造城每个楼盘都有不少存量现房不足为奇。四、房地产市场概况重点项目分析蓝色港湾波尔多公馆 万象锦绣社区 博亿金桂名苑鑫业时代广场沿湖26层商业酒店五、房地产市场概况住宅建筑类型分析在售项目以小高层建筑为主，高层建筑市场接受度不高，存在抗性。多层楼房只作为市场蓄水期的炒作点。 目前从在售楼盘的销售情况看，高容积率的小高层、高层市场抗性较大，特别是蓝色港湾，楼盘全封顶了，销售代理公司换了几个都达不到好的销售业绩，但对面的波尔多公馆虽然价格平均高400元左右，销售很好，由此可见，睢县老百姓关注品质比关注价格更多。 仅一路之隔，却是天壤之别。所以建议本项目60亩地，差异化风格要大，定位要清晰而准确。结合项目开发时间估计要2014年，届时周边楼盘已进入小高层住宅销售阶段，而我们推出多层住宅，高价撇脂，抢占高端人群。待周边楼盘推出高层时，我们推出小高层，战略上仍然高于对手。待我们进入尾盘销售阶段时，高层住宅已经炒作成熟。当然这是理想情况下，就近原则对比。但我们的物业类型最好走多层、小高层联排洋房市场主流建筑，高层建筑作为补充。这样，对高层的抗性反而成为对我们有利的优势。六、房地产市场概况住宅价格 睢县商品住宅销售价格在2600-3900元/平米不等，相对于12年初的销售价格具有一定的涨幅. 一般上半年是房地产行业淡季，这个时期多是楼盘蓄水阶段，这个时间段开盘的楼盘，多是低价限量式打开市场，形成产品紧张感，因为本身意向客户也不多。关键在下半年的销售旺季。睢县房价每年都稳中有升，破“3”已成定局，但客户关注的仍然是品质和附加值。从以上两个一路之隔的楼盘销售情况就可看出。房地产市场概况购买客群 睢县房地产市场小结供销：睢县房地产市场起步较晚，销售爆发期为2009年至今，2009年销售量在30.8万平米，在售项目较少，但土地市场节奏明显加快，后期市场压力不容忽视；建筑类型：目前在售项目以小高层建筑为主，多层为点缀，高层建筑市场接受度不高，存在抗性；供销结构：家庭结构决定了110-130平米的三房成为市场绝对主流，两房占比较少；销售价格：睢县商品住宅销售价格在2600-3900元/平米不等，从09年初的1600元/均价，每年都有一定的涨幅；购房客群：乡镇进城购房客群成为主力，城区拆迁、改善、婚房等刚性需求成为其次.。随着北区工业的发展，会有更多农民工进城，置办房产成为必不可少的需求。县政府加大安置房、经适房、廉租房项目的建设，能分流一部分刚需客户，但本项目定位高端，对本项目威胁不大。比如本项目对面的万象锦绣社区。 城市发展规划中，大力拆迁改造老城区，核心发展新城区。大力招商引资，发展工业，吸引农民工就近务工，加快睢县城镇化进程。在这一大框架下，老城拆迁必将产生大量的刚性需求，为新城区的开发带来巨大的消费市场保障。从整个睢县的房地产开发状况来看，房地产处于初步大力开发的过度阶段，这一阶段是泡沫急剧形成的阶段，个别房价突破4000元大关，只是一个旗帜，证明楼盘档次高，但主要策略还是高打低走，挣钱的物业类型还是中端产品。目前是睢县房地产开发的黄金阶段，现在玩的是策略，智者胜。从城市大环境下，目前介入该市的房地产开发是一个非常好的时期。主要是把产品品质和差异化做好，机会还是很多的。 同时，从大背景来看，市场供应急剧放大的环境下，品牌效应和产品效应是市场成功的法宝！睢县商业地产调研简述： 住宅和商业是分不开的两种业态，所以本次调研，因为时间紧迫，对商业地产简单总结 目前，睢县没有明显的商业中心，除了中心大街、水口路、睢州大道等几条主干道经营业态较有特色，其余地段业态分布杂乱； 中心大街北段:以餐饮娱乐为主; 中心大街南段经营家居建材； 湖东路：餐饮娱乐为主 水口路：名品服装； 睢州大道：电动车和摩托车； 十字街：日用百货，小吃等； 解放路多是日用杂货； 东关、南关（环城路）：以汽车销售及服务为主； 睢州大道以南区域为老城区一些老建筑，除了水口路以经营服装为主，其余大部分街道经营业态较乱，档次较低，以日常生活相关的日用百货为主经营业态； 睢州大道以北区域的中心大街和湖东路以中档餐饮和休闲娱乐为主，分布相对集中； 睢州大道主要经营电动车和摩托车； 东关、南关以汽车销售及相关服务为主；从整个城市来看，市场缺乏中高端商业设施，城市北部商业档次要高于南部；睢县在售商业项目已上市量约为16.68万，销售率为71%，销售情况良好；未来潜在供应量仍然很大空间。 鑫业时代广场项目将会成为未来城市北部的商业中心，规划业态主要有四星级酒店、电影院、商场、超市等；亮点在于60亩地的城市广场。将成为睢县休闲、娱乐、购物的综合商业中心。 在售沿街商铺大部分为两层形式，且以两层连售的方式销售。商铺主力供应面积在90-150，两层商铺售价在6500-13000元/之间，单层商铺售价为7500元/ ；沿街商铺一层层高集中在4-4.2米；二层层高在3.6-4米之间。 七、项目分析本地块分析1、区域规划完成，区域内目前处于城东新区开发阶段，区域已开发项目以住宅小区为主；2、区域内生活配套还不成熟，目前来看，区域开发还非常滞后，各种配套匮乏，未来市场发展空间较大；3、项目地块较为完整，比较利于规划；4、区域内潜在上市项目较多，未来供应巨大，竞争激烈；5、本项目从地块资源分析，有明显的地段优势和景观优势。 从SWOT分析中可以看出：本地块的优势和市场机会还是很好的。关键点是如何做好品质，做到差异化，把居住理念和服务理念通过营销活动做到深入人心，就像建业，鑫苑等大盘，贵也要买，买的不是房子，而是尊贵和品味的生活。目前，睢县缺少这样的楼盘。地块价值分析项目资源评估 从地块开发角度来看，地块交通资源优越。但是未来市场竞争激烈，项目产品物业形态组合有一定难度，需要项目在产品规划方面在符合市场需求的前提下，做出自身的独特亮点。另外，睢县作为“中原水城”，本项目对水的资源是一点没有，我感觉，我们可以把这一缺点灵活运用起来，让水活起来，假山、水系、喷泉、这一亮点可区别于周边同样缺少水资源的项目。八、本项目案名建议在其他楼盘都追求品质和风格时，我们追求的是家和万世的延续和名门望族的昌盛因为对我们来说，品质和风格都是我们应该做好的，唯有人文环境的塑造和家族精神的传承才是我们能为您的家族昌盛需要努力做的。所以我们的口号是人文大宅 家和万世中央华府案名释义：“中央”代表着尊贵和威严的象征。“华府”古时公家所建造的馆舍，也指大官或富家的住所。同时也彰显了中国古式人文景观大宅的特点。1、本标志以紫色和金色为主题色，紫气东来 雍荣华2、标志由五块大楼模样的立体图组成，金色和紫色交相辉印，如金砖一样和本社区高端定位对应。3、中间是一个五角