“阳光大厦”营销推广策划报告.doc

巨人传媒“阳光大厦”整体策划报告巨人传媒2008年8月8日前言：本策划方案旨在为阳光大厦提供一个有效的营销推广方向。通过对竞争市场以及本项目的审慎分析，市场营销策略的设计以及行动方案广告策略的推广等，目的在于能使“阳光大厦”在竞争中更为突出，树立更佳的企业品牌及项目形象，使销售更为顺利、更易达到销售目标。该策划方案是建立在项目前期规划的基础上对该项目今后的推广以及销售和广告计划提供全面的指导。现提交项目营销推广方案的文本。第一篇 营销环境概述：第一部分 市场综合评估一、近期市场动态（一）把握市场动态的目的为了及时掌控市场动态，在项目筹备期和进入操作实战期的每个阶段，我们都在时刻关注市场变化，了解和分析市场变化及隐性信息所带给本项目的影响，以便有效的指导和修正项目营销策略方案和执行方案。（二）市场动态：三线城市地产风起云涌2008年是中国房地产行业调整改革年，07年初，部分大城市的价格上涨过快，政府频下重手，如增加保障性住房建设、开征物业税、年内多达六次的加息等，多种限制房地产价格上涨的措施已经落实到位，效果明显，深圳、广州房价出现大幅回调，其他大城市房价或是裹足不前、或是成交量萎缩，价格上涨乏力，南京的商品房价格已经下跌了约1000元左右，地产大鳄万科董事长王石也承认：楼市的拐点已经出现。宿迁市场的情况比较特殊：尽管市场价格一直在上涨，但价格仍然偏低，与其地级市的市场地位不符。另一方面，由于市场一直走势稳健，国家的调控政策对宿迁房地产的影响力较小；但宿迁的房地产开发量这两年一直承放大趋势：在宿迁房地产网上，上网登记的项目已达180个，领取销售许可证的累计380万平方米共2.5829万套，目前可出售1.4155万套约200万平方米，另外预计未领销售许可证即将上市的约100万平方米以上（网上搂市显示上半年市区实际销售63万平方米，住宅成交57.5万平方米，商业成交5.5万平方米），即目前每月有300万平方米的供应量待售，而需求量并没有显著的提升，直接的后果就是市场竞争日益激烈，广大购房者选择余地越来越大。宿迁本地市场的特征如下：u 市场价格总体向上的趋势未变，但趋缓；u 市场供应量大，需求量并没有显著提升；u 市场内的大盘数量较多，开发周期较长；u 地产的品牌时代已经来临；u 项目之间的差异性逐渐减少，营销能力方面的差距加大；u 购房以本地人群为主，外地置业者很少；u 二次置业的人群比例显著上升；u 在宿豫区多层的市场认可度高，小高层、高层仍然不被市场接收；（三）竞争项目分析：本项目所处恒山路北侧、珠江路东侧、湘江路西侧属于宿豫区板块。地理位置优越，我们在做市场调研时，主要考虑的是本地区的竞争项目做比较，同时考虑宿豫区的几个大盘，对该竞争楼盘做出准确细致的分析，从中找出对手的优劣以及对本案构成的影响，同时本案也可以从中找出机会点切入市场。以下是对“阳光名都”、“锦华名园”、“众大上海城”“中通名仕嘉园”的分析：u 东城阳光名都项目地段：珠江路与恒山路交汇处 ；项目规划：多层；户型面积：90以下70%,90-110平米 25%,110以上5% ；广告主诉求：阳光所在，幸福所在；项目卖点：医院边上、大间距，雅美生活；项目缺点：周边配套不方便；目前销售：一期95%，二期70%；目前价格： 2100元/左右；u 锦华名园项目地段：恒山路南侧；项目规划：多层及一幢小高层；户型面积：40-50 单身公寓；广告主诉求：自由自宅、10万拥有、年底轻松入住；项目卖点：交通便捷、精装小户型、低总价、低首付；项目缺点：无生活阳台、有部分超北户型；目前销售：自由自宅7月份开盘，目前销售达45%；目前价格： 均价2700元/u 众大上海城项目地段：六盘山路北；项目规划： 多层与小高层；户型面积：从80130；广告主诉求：家在宿迁、住在上海；项目卖点：宿豫区的中心地段、30万平方的社区、配套设施完善、地理位置交通；项目缺点：二期价格略高、造成暂时滞销；目前销售：目前销售率约75%；目前价格： 均价约2280。u 中通名仕嘉园项目地段：江山大道与恒山路交汇处；项目规划： 多层；户型面积：从93120；广告主诉求：中国人居环境金牌社区；项目卖点：小区内部环境优雅、附属配套完善提升了产品的附加值；项目缺点：位置不是很好，项目周边配套不太完善；目前销售：销售率达70%；目前价格： 2100元/。第二篇 目标市场细分及项目定位第一部分目标市场细分一、目标市场细分1、一个消费者能否成为该项目的购买者，受他的年龄、家庭生命周期、收入、生活方式、追求的利益等因素的影响，因此我们以这些因素为标准，将消费者划分为不同的群体：年龄家庭生命周期细分市场年龄家庭20-2525-3030-4040-5050以上未婚大部分与父母共同生活，正在读书或刚步入工作岗位。这部分人尚无购房能力，需资助。有一定的经济实力，多数会考虑到购房。有很强的经济实力，但所占比例甚少。已婚无子女由于工作时间不长，经济状况不会很好。需资助。有较强的经济实力，且无所牵挂。是购房主力军。有很强的经济实力。并为今后的居住环境考虑颇多。已婚有未成年子女有一定的经济实力，但要考虑到抚养子女。为改善生活条件而二次置业，且有一定的经济基础，和投资实力。生活安定且经济实力很强，但有一部分可能会安于现状。已婚有成年子女生活安定且经济实力很强，可能会考虑为子女买房。但有一部分可能会安于现状。几乎无购房动机，多为拆迁安置。按照年龄和家庭生命周期的标准，我们可以把全部消费者分为上诉11个群体，其中表格内黑体字的群体是有可能成为本案消费者的群体，他们的特征是：年龄在25-50岁的青年和中年人，已婚或者未婚。收入和生活追求细分市场： 家庭年收入生活追求3万元以下3万-5万5万-10万10万元以上朴素保守这部分人受收入的制约，一般不会考虑购买商品房生活方式传统，普通商品房和经济实用房收入较高，但消费节制，注重生活品质，购房倾向于原生活区附近或副中心区多层商品房。对生活质量要求很高，比较青睐于大户型住宅。豪华时尚这部分人受收入的制约，一般不会考虑购买商品房购房倾向于小户型商品房，高层或小高层住宅。有稳定的消费能力和较强的经济基础，对市中心生活比较向往。经济实力很强购房倾向于市中心高层住宅或豪华别墅追求个性这部分人受收入的制约，只会考虑小户型但可能会受到经济条件的约束。追求现代的生活节奏。并有一定的消费能力，看中楼盘的外观及住宅的人性化追求现代的生活节奏。并有很强的消费能力，看中楼盘的外观及住宅的人性化按照收入和生活追求的标准，我们可以把全部消费者分为上诉12个群体，其中表格内黑体字的群体是有可能成为本案消费者的群体，他们的特征是：家庭年收入在3万元以上，生活上体现个性，追求享受时尚的生活。追求利益细分市场消费者购买商品房，所追求的利益主要有：舒适安乐、生活方便、体现身份几种，我们可以按照重视程度的不同，将消费者分为六个群体：追求的利益重视程度生活方便舒适安乐体现身份高倾向于市中心或副中心，或离工作单位较近，配套设施成熟的社区对商品房周边的环境和套型的布局要求较高高价，大户型，中心地段受到这类消费者的青睐，另外他们非常重视物业的品牌低对商品房的地段和配套要求不是很高，因此生活便利的卖点很难吸引他们对住宅周边的噪音，空气污染以及室内环境及布局不是很挑剔对品牌价值、地段价值等能体现身份的因素不是很重视价值和价格细分市场价值重视程度价格重视程度高低高注重商品房质量但是过分计较楼盘售价。倾向于选择高品质低价格的商品房考虑价格承受能力多于产品质量。倾向于选择低价商品房。低重质量而不重价格。乐于而且有能力为高质量商品房支付较高的费用有较高的价格承受能力并对楼盘质量的要求并不苛刻本项目凭借准现房销售及精装修房具有独特优势，具有较高的楼盘价值，在价格定位上，必须与我们的整体营销策略结合，如在前期的项目包装、品牌推广上做足工夫，则定价可以偏高，如考虑项目盘子较小，需快速回收资金，那么一个合适的价格将会很有杀伤力。2.对企业最有价值的细分市场以上面的分析可以看出，对该项目最有价值的细分市场具有以下特性：a) 年龄在25-50岁的青年和中年人；b) 家庭年收入在3万元以上，生活上体现个性，追求享受时尚的生活；c) 无时间考虑装修问题的置业者；d) 注重物业质量，价格承受能力较高；e) 农村外出工作准备在宿迁市区置业者。二、细分市场的评估：1. 细分市场的规模和发展：在所有消费者中，具有这种特性的消费者只是其中的一部分，但是并不是很小的一部分，事实上，他们具有比较强的消费能力，是诸多高质量、高价格商品房的主要消费者；宿迁是一个正在迅速发展的苏北区域中心都市，而这一消费群体比较向往和追求都市的生活，而且其数量不断增加，所以如果企业选择这一消费群体为目标市场，则可认准目标，做到有的放矢；2. 细分市场结构的吸引力：这一细分市场中的消费者具有较强的购买能力，而且在宿豫区是精装修住宅打造实景消费的一个热潮。公司的目标和资源；企业有能力在这个细分市场上进行营销，而且企业在这个市场上的发展有助于提高企业形象和品牌形象，从而实现企业建立领先品牌的营销目标并为以后的项目建设打下品牌基础。三、企业的目标市场策略对于“阳光大厦”，有以下两种目标市场策略可以选择：一是完全覆盖市场的策略；二是选择特定的细分市场进行营销策略。而完全市场覆盖的对于“阳光大厦”这种并非为所有消费者所需的商品房来讲并不是一种理想的市场营销策略，而根据该项目的特性和我们对于按照不同的标准划分的各个细分市场的评估可以看出，选择最有可能选择本楼盘的消费者进行营销推广将有可能吸引更多的目标客户。所以我们建议以上面分析过的细分市场为本项目营销的目标市场。第二部分 项目分析一、项目定位1、项目简介阳光大厦是位于宿豫区恒山路北侧、珠江路东侧、湘江路西侧，由宿迁新益房地产开发有限公司开发的楼盘，钢混结构，东侧主楼地下一层，地上十六层，十六层顶为机房层；西侧群楼，地下一层,地上四层，四层顶为机房。主楼地下一层西部分为人防设施、东部份为设备层，地上一层为商场，二层至四层为单身公寓（宾馆），五层至十六层为住宅；群楼地下一层为汽车库，一层营业大厅和老年大学，二层至四层为老年大学。阳光大厦共分为六个功能区，即：商业功能区、单身公寓（宾馆）功能区、住宅功能区、汽车库功能区、老年大学功能区、营业大厅六部分组成。项目依托已封顶的准现房和精装修样板间优势，将打造：“成熟现房、精致装修、即刻入住”2、项目特征u 目前项目已经封顶，展现即将入住吸引力；u 做整层标准间，实景销售，实实在在看到交付标准，给您一个放心的家；3、项目SWOT分析项目地块的优势(Strength):A：地理位置优越，离老城区较近；B：周边新中医院、老年大学、配套完善；C：高层框架结构，建筑品质有保证；D：现已封顶，准现房，可以看见的放心的家；项目地块的劣势（Weakness）:A：规模小，内部设施不完善；B：开发商知名度不高，且该项目在宿迁也属于首个项目，没能形成品牌效应；C：目前在宿豫区，小高层认可度不高；D：精装修抬高入市价格，市场抗性较强。项目地块的机会点（Opportunity）:A：宿豫乃至宿迁区精装修项目较少，区域内竞争压力较小；B：周遍乡镇大量进城人员，提供了大量钢性需求。项目地块的威胁及困难点(Threat):A：宿豫区商品房供应量过大，客户的选择余地较广；B：宏观政策以打压房价为目的，市场的需求被有效抑制，观望气氛浓厚；C：金融机构采取紧缩性货币政策，购房门槛提高。二：市场定位优秀的企业以市场为导向满足市场，抓住机遇！1、主张市场营销观念，反对推销观念。我们以市场需求为中心，通过产品的前瞻性设计、理念设计、营销途径及其他与产品和消费者有关的事项来满足消费者的需要。2、为多个消费群体造房子，满足人们多样化的需求，填补市场空白。我们不是在建筑房子，而是在创造生活、出售希望。3、通过我们的营销推广，我们希望项目在客户心中的理想形象是：“现房时代，放心的家”三、生活方式定位外向、立体、多元、便利的生活区域；精彩、丰盛、理想居家社区；高成长、高潜力的不动产投资领域；集生活、投资于一体的理想平台。四、功能定位集居家、娱乐、度假、商业、投资多种功能于一体，给人们提供多样的居家选择。功能定位描述怡人的环境、优美的建筑、浓厚的文化氛围、先进的智能化管理、高绿化率的规划理念、完善的娱乐设施、人文的休闲区域 满足人们对居住品质的追求，让人享有轻松休闲的心境；自然的生态环境，既有美丽的景观和健康的空气，还有可静可动的生活选择。五、项目物业管理定位项目物业管理介入期的选择 建议物业管理宜采取前期介入； 物业管理的前期介入，是指从事前期物业管理的有关人员，从物业管理和运作的角度为本项目提出管理规划、产品设计、设备选用、功能规划、施工监管、工程竣工、验收接管、房屋销售、房屋租赁等多方面的建设性意见，并制定出物业管理方案，以便为以后物业管理工作打下良好的基础； 早期介入是房地产企业为优化建设项目，并做好物业管理的基础工作，是提高产业全过程经营效益、共同协作的有效行为。物业管理早期介入对本项目的主要作用 有利于后期工作的顺利进行； 有利于优化设计、减少返工、减少后遗症； 有利于物业的安全启用、正常运行； 是对经营管理的前期准备； 提升产品的附加值。项目物业管理宗旨：以后期管理为依托，以提供服务为中心第三篇 项目销售执行第一部分项目营销策略一、 营销目的1. 通过营销推广活动，首先扩大本案知名度，建立信任感。2. 通过一系列的推广活动及诉求重点对消费者的吸引力，提高消费者的购买欲望。3. 通过一系列营销推广，提高本案的市场占有率，完成销售任务。二、总体销售战略1、 产品制胜，营销护航：高起点规划产品制胜，营销创新护航；2、 准备充分，一炮打响：前期蓄势充分，后期集中爆发；3、 速度制胜，稳打快仗：集中兵力强打营销歼灭战；4、 分期推出，逐步销售：根据首推进展项目实行分期推出、逐步销售策略。三、销售目标根据近阶段项目工作进展及时间调整，制定销售目标，具体内容如下表所示：二大阶段第一阶段（2008年8月至2008年10月）第二阶段（2008年11月至2009年4月）四个步骤第一步（8月-9月）第二步（10月）第三步（11月-12月）第四步（1月-4月）销售节点蓄水期内部认购12月开盘12月加推4月保留房源销售模式推广积累客户排队+认购开盘+加推珍藏版销售阶格2698元/平米2718元/平米2818元/平米推出房源60套40套20套推广主题现房时代、即将来临现房时代、放心的家开盘/热销/答谢准现房+珍藏房源推广手段主要手段：报纸、发单 辅助手段：短信、电视三、项目入市时机选择（一） 入市原则入市时机与方式把握好，才能产生好的销售开局。而“良好的开端是成功的一半”，故何时入市、怎样入市值得慎重考虑和布置，应遵循下列原则：1、 不匆不忙入市：准备不充分不急于入市，我们要避免为一个特定的时间入市，为某种偏好入市，或为入市而入市。在销售策略不明确、市场动向不把握、销售工具不具备、内外包装不到位的状况下入市，销售前景将是暗淡的。2、 无造势不入市：在市场如此激烈的竞争态势下，业内公认“无造势即无市场”，故入市准备时间再急也不能忽视造势，而且还要费尽心思造好势。不造势或造势效果不佳，入市后极易造成销售“无功无获”。3、 销售旺季入市：本项目选择春季黄金时节销售是比较合适的。一月中旬开始造势，与项目进程也比较吻合。4、 有控制地入市：即根据公司现金流与工程进度需要，消费者心理，配合价格策略，销售导向等，分期分批，有调整地向市场推出产品，避免蜂拥上市，好房抢尽，劣房积存。（二） 入市方式1、分期入市（1） 预告期；（2） 内部认购期；（3） 开盘强销期；（4） 强销期；（5） 持销期；（6） 尾盘处理期；2、分批入市（1）先差后好；（2）先低后高；（3）先住宅后商铺；（三） 入市条件及时机1、项目入市条件根据宿迁市场特点、项目地块特征，本项目入市前必须满足以下基本条件：1. 销售现场准备到位；2. 销售现场包装到位；3. 销售物料准备充分；4. 预销售证件到位；5. 有效客户积累达30%以上；2、项目入市时机选择（1）预告期2008年9月中旬；（2）内部认购期2008年10月中下旬（10月18日内部认购）；（3）正式发售2008年12月中旬（12月18日开盘）；四.营销推广的诉求重点地段本案的地理位置使得项目周边的配套设施如医院、超市等一应俱全。交通便利，公交线路通往市区，是人们居家生活的理想之地；政府工程政府的信誉能够增强老百姓选购的信心；建筑质量高层建筑就是质量的保证；五.价格策略常规的价格策略一般有低价策略、均价、内部价、平开高走、低开高走等。开发商要考虑到尽快吸引目标客户和回笼资金，可以采用低开高走的价格策略，起价：2698元/，以后再根据销售进度逐步提价。而且，在“阳光大厦”销售时，不同的楼层、户型、朝向采光的房子要拉开差价；在楼层的垂直分布上，考虑我们的南面的采光均好性比较好，以及宿迁对高楼层的排斥性，楼层差价不能过大，每一层之间差价20元。六.做好销控对于“阳光大厦”的销售，其户型中朝向、采光、楼层较差的单位一般在开盘前就以比较低的起价出售。因为在销售高潮、人气旺的时候推出楼盘中位置比较差、价格比较优的户型，是比较容易吸引买方的。因为楼盘积压除建筑质量、户型结构、立面造型等方面以外，一个重要的原因就是价格问题。从我们关于购房的大量问卷调查中得出的结论是：在楼盘建筑质量能够得到保障以后，影响置业者购房的最主要因素就是价格，因此，在本案的销售中，采用先低价卖差、后抬价卖优的这种销售策略，对于以后尾盘的销售就减轻了很大的压力。七.综合性营销战略制造恐慌1.目标主动把握客户心理，制造旺售态势，在“趋众心理”驱使下，掀起销售热潮。2.方案（1） 入市初期，组织少量房源，分批入市，以提高入市的认购率，掀起促销热潮；（2） 销售以单元为单位，不搞全面开花；3.新闻软性宣传（1） 选准新闻点，发动热点新闻“围剿”，使待售物业成为众人焦点；（2） 深入剖析本案“现房时代”理念，引导市场热议；（3） 直接起到促销效果的说明性宣传；4.媒体组合策略（1） 根据目标受众所处区域，试销阶段宣传推广重点在项目周边区域推进，进入销售后即在整个宿迁地区宣传；（2） 阶段性布置第一周以立体组合全方位媒体进行多点进攻，平面、报纸、户外、DM夹报广告都可以考虑齐头并进，首先以户外广告到位进行气氛渲染，再以软性新闻和报纸平面大版面推进为主，其后用均频率、中版面或小版面进行推广。在中期则以软性宣传增多，硬广告减少密度的方法控制广告补充广告诉求的不足；（3） 战略性发牌前期以形象推广为主；中期以功能性诉求兼形象推广为主；后期以销售手段兼功能性诉求为主。第二部分 销售实施与管理一、 前期工作准备（部分主要准备工作）阳光大厦营销工作计划表序号工作事项完成日期责任部门备注1销售现场售楼处面南大牌设计2售楼处面南大牌制作、安装3展板设计4展板制作、安装5背景设计6背景制作、安装空调安装7售楼处布置8企化宣传部分Logo/口号，标准色确定9VI识别系统.10策划方案提报15导视牌设计制作、布置16销控表、售楼贴设计17销控表、售楼贴制作、安装18胸卡、名片设计制作24媒体宣传计划25报纸广告初稿26报纸广告定稿，开始投放27直接广告（单张、折页）设计制作28销售执行部分销售工程图册29房型、面积确定130竞争楼盘调研31价目表、内部认购及正式发售操作指引32销售统一说辞、答客问33销售文件夹34销售人员服装选型、定货、量体35销售人员培训36销售方案确定37收款方式38推广预算39正式预售的法律文件40按揭银行确定41正式发售42其他物业管理公司确定43物业服务项目、收费标准二、销售阶段性工作安排（一）阶段性营销节点（模拟时间点：2008.10.18内部认购，开盘时间为2008.12.18）阶段性营销节点模拟表营销阶段划分准备期内部认购开盘强销期强销期持销期尾盘期营销特征市场预热市场蓄势市场引爆强势攻击市场调节尾盘清理(保留房)工程进度封顶样板区完工装修部分装修完毕现房现房营销推广项目形象树立高山打鼓软性、事件炒作暗渡陈仓广告强势突破直述胸臆广告持续轰炸趁胜追击针对性宣传各个击破工程进展宣传以工促售销售实施积累客户选房周末集中推介开盘造势、销售现场待销现场待销现场自然销售时间节点2008-8-182008-10-182008-10-182008-12-182008-12-182009-2-182009-2-182009-4-182009-4-182009-5-182009-5-182009-7-28营销强度动态曲线营销费用5%20%45%15%5%10%销售率/积累30%3050%6070%70-75%80%以上营销节点特征及诉求营销重点点诉求营销节点营销特征形象推介口碑 市场蓄势市场预热客户积累内部认购期尾盘期开盘造势强势销售产品活动现场市场引爆开盘强销期工程宣传口碑顺势销售促销配合强势攻击阳光大厦营销节点示意图强销期工程促销物管现房时代促销配合持销期市场调节结局活动服务广告完美结局市场调节精品房源尾盘期第四篇 营销推广篇第一部分 营销环境分析一、营销市场剖析（一） 营销市场环境1、城市发展潜力巨大宿迁社会经济发展处于上升阶段，产业格局比较合理，城市地位日益提高，城市综合发展潜力较大。2、房地产市场发展阶段宿迁房地产开发处于发展阶段，而且有逐渐加速的趋势。3、，商品房供应量较大商品住宅供给量较大，存在大量的现房销售，但好的项目也有很高的认可度。4、消费者住宅投资意识增强宿迁房地产增殖潜力大，且人均收入逐步提高，注重精神生活需求，人们市场投资意识增强，但总体仍处于理性投资阶段。5、宿迁城市人口有限，市场规模相对偏小6、房地产市场营销意识逐渐提高，开发公司自己做销售的越来越少，逐渐做到产销分离，开发公司成为专业的资源整合者。结论：在房地产发展阶段，地产开发拥有较大的市场空间，阳光大厦以排它性的产品定位，能够较好切入市场，引领宿迁住宅“现房时代”理念，因而能够树立一定的品牌形象，制定自己的游戏规则。因此我们要用可持续发展的眼光，使市民有口皆碑，并将之打造成宿迁住宅典范。（二） 竞争项目状况宿迁每年土地挂牌出让，中等规模以上住宅项目不断涌现，且住宅规划形态相似，但项目定位比较含糊甚至雷同。很多只是借助与产品的先天优势坐等客户上门。阳光大厦除自身精装修准现房差异化定位之外，如果想要在众多竞争对手中脱颖而出就必须要在营销策略上更胜一筹。对手出现的营销手段：1、抢先入市；2、低价位竞争；应因之道：1、抢占媒体制高点，有效户外媒体垄断；2、综合质素退敌，性价比打压；3、优质营销取胜；二、项目卖点总结（一）卖点梳理与提升通过前面项目竞争优势可以总结出项目所具备的以下诉求点：u 现房时代，放心的家-看的见摸的着即买即住三、营销推广概念提炼（一）营销推广主线阳光大厦现房时代放心的家（二）营销推广主打广告语准现房，即刻入住！（三）辅助广告语看的见摸的着，精装修住宅四、营销通路分析（一） 营销通路分析1、 宿迁营销通路特征2、 媒体渠道单一；（1） 媒体通路不畅；（2） 大众媒体发行量小；（3） 主流专业媒体缺乏；（4） 媒体价格较低；2、项目营销通路要求（1）优化媒体通路，选择适合项目媒体；（2）全方位打造高、低、空立体媒体组合；（3）不同营销阶段运用不同的媒体；（二） 媒体组合策略由于本项目潜在区域市场大，当地可利用有效媒体有限，媒体通路不畅，根据区域市场特征及项目特点而采取灵活的媒体组合是项目成功推广的前提条件。要炒房，先炒地，采用在形象导入期大幅度新闻、公众活动热炒项目地段（老年大学、宾馆）、项目本身，树立品质、品牌形象，使市场迅速得到市场认知；强化刺激期采用高密度、高投放、多元化媒体组合，强化品质项目高雅气质，提升项目品牌知名度，有机、有理、有序、有效的使用宣传推广费用。1、静态宣传方式通过对宿迁传播渠道的分析和了解，我们认为应利用户外广告和现场包装投入较低但时效长的的特点，将其有效的穿插在其他传播方式中，从而形成立体有效交叉的传播网络。 “阳光大厦”项目临一级大道的黄河路，可利用项目的位置优势形成强大视觉冲击画面，就宿迁现有楼盘的包装而言，大量存在导视混乱、墙体包装档次低下，卖场与围墙宣传不相衔接等大忌，无法形成视觉冲击，也无法达到彰显项目品质，强化项目卖点，激发客户购买欲望的目的。“阳光大厦”是居住型物业，现场包装应力求完美，以人文、现代、时尚为风格，同时加强灯光效果运用，可为宿迁楼盘现场包装开一先河。目前，本案尚未正式公开，因此，户外部分应以形象展示为主，着力体现本案准现房、与民政局合作政府2008重点项目、精装修、高端、诚信、健康、高尚形象。u 销售中心位置及包装：1、 营销接待中心：地点在阳光大厦现售楼处。重新包括外面的广告牌和内部装饰布置重新调整。营销接待中心是客户直接了解项目的场所，客户对其包装设计的直观感受如何将直接影响到其对项目的认识和评估；因此，营销接待中心的包装设计尤为重要。构想整个营销接待中心根据现有平面布置安排，总体要求宽敞、明亮，氛围温馨。 主要内容：形象墙：原形象色彩元素过多，建议以喷绘的形式重新制作；模型区：项目模型（预热前制作完毕；）展板：重点展示项目卖点；图片展示区：展示领导人图片及项目重大活动现场图片，体现项目政府地位及市场地位；洽谈区：应位于落地玻璃与模型区之间。营造温馨、舒适、宽松的环境；营销接待中心外地点一：面南广告牌，抢占媒体至高点，体现项目至尊地位，吸引市场关注。规格：约12M4M；u 导视系统：售楼处前导示牌：设立在售楼处前，起到导示和指引的作用，画面以LOGO和文字为主，规格待定；2、动态宣传