2013年5月珠海市商业物业调研报告.docx

*股份招商拓展部 2013.05E-Mail: 珠海项目拓展第一阶段 珠海市商业物业调研报告 目 录1.宏观经济数据分析-12.区域商业概述-43.写字楼租金售价分析-9 4.商铺租金售价分析-16 5.结论-22一、 宏观经济数据分析珠海市2012年末GDP总值为1503.81亿元，同比增长7.0%珠海市GDP在金融危机后保持稳定回升的增长态势GDP总量绝对值达到新高度珠海市消费增速逐步加快，物价涨幅回落。2012年，珠海市完成社会消费品零售总额635.20亿元，同比增长12.7%，各季度走势逐步企稳向好，其中，批发业零售额94.40亿元，增长15.0%，零售业零售额464.76亿元，增长12.9%从绝对量上来说，珠海市社会消费品零售额绝对值相对珠三角其它城市较低，社会消费潜能没有完全释放珠海市2011年居民消费价格指数比去年增长2%，通胀得到有效抑制从2001年起，珠海市整体CPI变动率来看，除2008、2009年受国际环境影响变动较大外，基本保持在3%的通胀可控水平内，整体物价保持稳定商品零售物价指数同CPI变动趋势一致2011年珠海市城镇居民人均可支配收入28731元，比上年增长14.8%；扣除物价因素，实际增长11.6%。人均可支配收入的变化与人均消费性支出的变化基本一致，但收入增长幅度明显大于消费增长幅度，消费没有完全释放珠海近年商业市场发展总体平稳向上社会消费品零售总额都保持15%以上年增长率，2010年已超过20%商业营业用房施工面积稳定增加，2010年已达80万平方米，年增长率接近20%商业营业用房销售均价也稳定增加，说明商业物业需求相对旺盛 二、 区域商业概述珠海市商业区域主要分布在六大商业板块中，包括拱北板块、吉大板块、老香洲板块、新香洲板块、前山板块和南屏板块商圈名称商圈级别档次拱北商圈市级商圈中档大众化、中档偏低吉大商圈市级商圈中高档、高档老香洲商圈区域级商圈中档大众化新香洲商圈区域级商圈中档大众化、中低档前山商圈区域级商圈中档大众化南屏商圈新兴区域级商圈数据来源：珠海现场实地调研商业以临街形态商业和小体量商业物业（多为4层以下商场）为主，商业物业单体面积大多在50000m以下。商业物业体量旺角百货约30000 m通大百货约14000 m百分百购物中心约6000 m扬名广场约24000 m国贸购物城约30000 m珠海百货约35000 m免税商场约45000 m丹田城市广场约16000 m金宝路商业广场约30000 m数据来源：第一太平戴维斯 各个商圈经营业态侧重点有所不同，品牌主要以国内二、三线品牌为主，经营档次较低 商圈名称业态分布主要客户群体拱北商圈休闲娱乐、餐饮配套澳门客、游客、珠海本地客吉大商圈大型综合购物休闲本地中高端消费群体老香洲商圈百货、临街商业本地工薪消费群体新香洲商圈百货、临街商业新香洲区域住宅消费群体前山商圈百货、商业街本地区域内居民南屏商圈购物中心、商业街-数据来源：珠海现场实地调研以珠海目前最高端的免税商场为例，所引入品牌也只是国际二三线以及国内一二线品牌业态品牌化妆品BURBERRY、ANNA SUI、BOSS、美宝莲、欧莱雅、maxfactor、B&F钟表浪琴表、tudor、精工、TITONI、TISSOT、citizen金饰珠宝六福珠宝 、周大福、钻石世家、名钻金店女鞋NINE WEST、STELLA LUNA、le saunda、joy&peace、 staccato淑女装D&G、EP、 JOYA、bernini、 SAMMY、Marisfrolg、zucaro少女装Five Plus、欧时力、Miss sixty、MO&CO、JNBY、Teenie Weenie、Prich、only、vero moda运动休闲服饰Levis、NIKE、adidas、converse、puma、kappa、Fila、umbo、李宁、安踏、曼奴内衣黛安芬、爱慕、VALISERE男装Lacoste、鄂尔多斯、沙驰、皮尔卡丹等商业发展的外向度不高纵观珠海各大商圈的商家资源，外来商家品牌比较欠缺。以主力商家百货和超市为例，较局限于广东省内品牌以及本土自营品牌。导致只能呈现出小商业的格局，总体商业水平有待提高商家外资品牌国内品牌本土品牌百货无茂业百货珠海百货、百分百购物中心、米兰百货、迎宾百货超市家乐福、吉之岛华润万家、新一佳壹加壹超市 数据来源：珠海现场实地调研业态功能性单一所有商业形态均以购物功能为主，餐饮与休闲娱乐功能的数量和比例严重偏低，且种类单一，现有各大商场综合性不够强，业态不齐全，难以满足各类型消费者的一站式消费需求 根据相关监测数据，珠海市几大主要商业物业相关业态分布比例如下表商业物业业态组合各业态比例国际商业大厦百货+超市+主题卖场+休闲餐饮+休闲娱乐+书城零售：90%，餐饮：2%，休闲娱乐：8%免税商场品牌专卖店+超市+餐饮+休闲娱乐+健身中心+美容美体美发零售：81%，餐饮：4%，休闲娱乐：15%扬名广场百货+超市+家具卖场+餐饮+休闲娱乐配套零售：90%，餐饮：4%，休闲娱乐：6%明珠商业广场百货+超市+主题卖场零售：98%，餐饮和休闲娱乐：2% 数据来源：第一太平戴维斯三、 写字楼租金售价分析 概况 单位：万平方米全市合计2005年2006年2007年2008年2009年2010年施工面积7.821.936.776.3240.3343.78竣工面积6.151.513.692.551.430.7销售面积1.540.821.853.120.594.6空置面积6.526.565.694.134.51/销售金额507625181008122560316536576珠海写字楼市场呈明显两极化趋势，一方面以老旧商住两用的写字楼为主，另一方面是新增的高端商务专业写字楼。数据来源：珠海市统计信息网受到珠江三角洲地区改革发展规划纲要(2008-2012年)、横琴总体发展规划以及港珠澳大桥的开工等利好消息，珠海市年写字楼施工量有个大幅度的提升，截止2010年统计数据总施工量达到40.33万，相当于过去6年的施工量总和，2012年启动写字楼施工面积已上升至55万以上。 分布区域写字楼名称吉大片区高端：光大国际贸易中心、粤财大厦、钰海环球中心中低端：中电大厦、东亚大厦、物资大厦、商业银行大厦拱北片区中建商业银行、中珠大厦、名门大厦、中海富华里商业中心老香洲片区深圳发展银行大厦、国信大厦、安广世纪大厦新香洲片区国际科技大厦、首府一号、报业大厦、恒和中心、泉福商业大厦、洪基中水假日珠海写字楼主要集中在吉大片区，拱北和香洲片区作为传统的商贸区和行政区，也集中了一些开发时间较早的写字楼项目，前山片区写字楼项目较少。高端写字楼集中在吉大片区的景山路两侧拱北和老香洲片区早期写字楼数量较多新香洲片区是规划中未来的行政中心写字楼名称租金售价面积实用率深圳发展银行大厦50元/m-泉福商业大厦-16500元/ m65%-75%之间安广世纪大厦-17500元/ m75%左右森宇国际-11300元/ m-珠都国际广场28-35元/m-约80%租金售价分析 老香洲片区作为早期行政中心，也集中了少量的写字楼，主要为政府机关、事业单位所建写字楼，如深圳发展银行大厦、国信大厦整体租金平均在40元/m左右，租金以5%到10%左右幅度递增 数据来源：珠海现场实地调研片区内新开盘的写字楼售价在1.13万/m到1.75万/m之间，与其它片区内新盘价格水平相当新香洲-前山片区写字楼名称租金售价面积实用率国际科技大厦80元/m-森宇国际-12500元/m-心海州（在建）-首府一号（在建）-报业大厦（在建）-恒和中心（在建）-鸿基中水假日（在建）-片区内现阶段写字楼数量少，老旧商住两用写字楼月租金在25元/m左右在建写字楼数量多，未来写字楼市场潜力大，且新建写字楼均为高端写字楼 数据来源：珠海现场实地调研 拱北片区写字楼名称租金售价面积实用率中珠大厦50元/m3.1万/m-爱特商业大厦40元/m0.98万/m-西南大厦53.68元/ m-名门大厦50元/ m1.2万/m-作为商贸区，拱北集中了一些开发时间较早的写字楼项目片区内写字楼租金水平整体保持稳定，租金差异小 数据来源：珠海现场实地调研售价在不同的写字楼保持了不同的价位，评估主要原因在于地段和写字楼本身的折旧有关吉大片区写字楼名称租金售价面积实用率钰海环球金融中心-2万-3万/m-光大信息大厦60元/m1.3-1.5万/m70%-80%平安大厦40元/m0.85-1万/m50%-70%粤财大厦-东亚大厦-物资大厦-商业银行大厦-吉大片区写字楼数量较多，且后期开发均走高档路线，如光大国际贸易中心、粤财大厦、钰海环球中心等新开写字楼租售价格尚不明确，早期开发写字楼售价差别较大 数据来源：珠海现场实地调研 小结年内珠海市区内将供应数十个纯写字楼项目共计约55万多平方米规模从供应区域看，3年内将以吉大和新老香洲供应写字楼为主，未来以轻轨为轴线的两侧、前山河两岸将成为写字楼尤其是高档写字楼的聚集区域从档次上看，高端写字楼将成为趋势，未来将至少有10个以上的高档写字楼面市，供应面积将超过50万平方米从租金水平来看，珠海高档写字楼的月租金约为60-90元/m，中档写字楼月租金约为45-50元/m，低档写字楼月租金为35-45元/m从售价水平看，珠海市整体高端写字楼售价差别不大，整体水平在1万/m到3万/m 之间，其中多数写字楼售价在1-2万/m区间内四、 商铺租金售价分析老香洲片区物业类别物业名称租金售价面积实用率商场阳明广场1层-4.9万/ m102 m55%扬名广场1层118元/m3.15万/ m26.98 m55%南厦广场2楼112元 / m-31 m60%金宝路商场4楼40-60元/ m-临街商铺丹田城市广场临街-3.8万/ m80 m90%以上银华路临街-2万/ m41 m80%-90%山场路-银华路临街-2.5万/ m80 m90%以上翠香路-3-4万/ m香洲总站运通路临街商铺-4.79万/ m101 m人民路临街商铺164元/ m5.74万/ m73.12 m香洲车站临街120元/ m5.68万/ m95 m柠溪临街商铺3.9万/m89 m近180%银华路临街2.6万/m396 m约90%银华路临街4.6万/m141 m约85% 片区商业集中地商铺租金保持在112元/ m以上，说明老香洲商业区保持一定的生命力，凸显老香洲商圈的商业地位片区内可出售的商业物业数量少数据来源：珠海现场实地调研 片区临街商铺售价区间在2万/ m到5.74万/ m之间（仅反应此次调研走访的范围内的情况），片区内主干道包括凤凰南路、紫荆路等主干道临街商业售价在10万/m以上同一街道不同位置商铺售价相差较大，与商铺面积、朝向等相关，而与商铺面积实用率无法新香洲片区物业类别物业名称租金售价面积实用率商场旺角百货临街-4.5万/ m89 m近90%旺角百货内侧-3.15万/ m26.98 m约75%临街商铺兴华路临街65元/ m1.95万/ m65 m90%以上香华路临街55元 /m2.6万/ m101 m80%-90%新香洲片区处于待开发中片区，商业氛围有待成熟，商业集中在敬业路旺角百货和华润万家，以及围绕其周边的裙楼商铺 数据来源：珠海现场实地调研商铺售价相对老香洲片区较低，旺角百货内商铺售价在3.15-4.5万/ m之间，价格与商铺朝向相关租金价格在55-65元/m之间，整体水平较低片区内可租售的商铺数量均较少拱北片区商场名称面积实用率租金租金递增售价物业费主力面积租期经营楼层口岸购物广场12万 m50%400-12005%-8%只租不售65元/m15-20m两年三层迎宾百货广场2.7万 m50%一层：300-400二层：150-200每两年递增10%4.5万15元/m15-20m-两层米兰百货广场1.8万 m-一层：扣点二层：-5%左右二层：1.8万元三层：1万元-两层珠光国际商业广场8万 m50%一层：400元其他楼层都在装修5%-8%只租不售包含在租金里20m两年一层莲花步行街1.4万 m-300-1500元5%左右4.5万-20万-20m-338m华融时代广场5万 m50%一层：300-400元二层：200三层：120四层：80-100两年递增10%只租不售35元/m15-55m两年负一层至6层米兰古玩城4000 m50%120元每年5%-15元/m10-20m两年负一层数据来源：珠海现场实地调研拱北片区商业氛围成熟，商业集中高片区内有珠海为数不多的大体量商业，包括口岸购物广场（12万 m）、珠光国际商业广场（8万 m）商业物业经营楼层普遍在三层及以下，主力面积商铺在15 m到20 m之间商业物业首层租金普遍在300-400元/m 左右，除口岸购物广场外，片区内不同位置物业首层租金基本保持一致商业物业平均二层租金约为一层的50%到60%，三层租金约为一层的30%-40%商铺可售较少，临街商铺售价平均在4.5万/m 左右 吉大片区物业名称业态分布面积实用率租金租金递增比例售价物业费租期经营楼层主要品牌免税商场百货4.5万m/抽成一年签无递/1年6层国际一二线品牌和国内一二线品牌珠海百货百货3.5万m/定额/5层国际二三线品牌和国内一二三线品牌国贸购物广场百货3万m/抽成一年签无递/1年4层国内一二三线品牌潮响购物城服装，餐饮，零售0.8万m60-70%20%提成一年签无递/30元/ m1年1层国内一二线品牌九百地下商城服装0.2万m60-70%100元/m 一年签无递/包在租金内1年地下1层国内品牌万科禧悦汇服装，食品，综合3万m50%-70%550-1000元/m5%-8%6-12万/m8.8元/ m3年4层国际一二线品牌和国内一二线品牌数据来源：珠海现场实地调研吉大片区商业业态比较丰富齐全，商业气氛浓厚，人气旺片区内楼盘档次高，海景酒店众多，是珠海高档社区聚集的地方大型商业和临街商业出售物业较少，仅有商业步行街模式的万科禧悦汇正在出售中，按照位置和朝向的不同，售价在6-12万/m之间租金主要以抽成为主，万科禧悦汇的首层租金定价为550-1000元/m之间。较低端的九百地下商城，租金在100元/m左右主要品牌以国际一二线品牌和国内普通品牌为主，品牌整体处于低端水平五、 结论从租金水平来看，珠海高档写字楼的月租金约为60-90元/m，中档写字楼月租金约为45-50元/m，低档写字楼月租金为35-45元/m，面积实用率在60%-75%之间从售价水平看，珠海市整体高端写字楼售价差别不大，整体水平在1万/m到3万/m 之间，其中多数