2016年江苏泗阳商业项目调研报告.doc

商业地产云智库大数据品牌/项目排行榜 新趋势报告 案例解读 实操干货扫描文末二维码（或添加sydcxy2014）即刻关注泗阳商业项目调研报告调研时间：2016.06.24调研对象：泗阳县人民路及周边商业项目调研目的：了解泗阳目前商业租金、物业等情况调研内容：租金、优惠政策、目前物业经营状况1. 人民路商业 （1） 人民路沿街（亿阳国际）1. 物业情况：沿街 一拖二2. 经营业态：便利店、社区配套等3. 租金及优惠：沿街门(便利店)：190平/11 万/年（1.58元/平/天），物业约1.5元/平/月(优惠政策签约5年，前2年免租租金，交第三年租金） 4. 商业评点评：人民路北段沿街商铺主要以邻里配套为主，由于地段偏北，加上交通动线引导不足，没有有效人流拦截设施导致人流不足，相比人民路南段商业气氛不浓，空铺较多。（2） 银座商场1. 物业情况：1-3层+沿街商铺2. 经营业态：一楼业态：服饰、连锁餐饮、数码 二层：儿童系列（儿童书店、儿童游乐、儿童培训等）三层:餐饮 3. 租金及优惠：内场35平/3万/年（约2.3元/平/天）、沿街80平/11万/年（约3.7元/平/天）、物业1.5元/平/月、沿街（办公用品店）：100/15万/年（约 4.1元/平/天）平方合同签订2年。4.商业点评：地段优势显而易见，主要合作方式以租赁、联营扣点为主；整体布局规划相比哥伦布较为逊色，内部空间结构局限性较强，餐饮类比重较小且全部位于一楼，三楼四楼经营状况更是差强人意，沿街商铺生意惨淡，多数商家已退场，内铺空置率较高。综合原因造成银座目前经营欠佳的现状。 （3） 财富广场 1. 物业情况：沿街+步行街2. 经营业态：男女服装、杂货小商品为主，沿街黄金珠宝、品牌餐饮为主。3. 租金及优惠：步行街160平/8万/年（约1.3元/平/天）30平/1-1.5万/年（约1.3元/平/天）40平方/2.5万/年(转让费1万），沿街门店11-12元/平/天。沿街：160平方4. 商业点评：泗阳县传统的商业街，地段较为优越，沿街中高档业态与内街中低档业态相结合，整体经营状况较为一般，物业状况较差，停车不便，内街商铺转让率较高等原因致使其很难形成强劲的市场竞争力。 （4） 哥仑布购物中心1. 物业情况：1-5层 2. 经营业态：一层：黄金珠宝、化妆品、名表、鞋类等 二层：女装、内衣、轻餐饮 三层：男女服饰、童装、家访等 四层：影院、餐饮 五层：影院、KTV电玩城、餐饮3. 租金及优惠：商场内2楼电梯口26平/3.9万/年（约4.1元/平/天），4楼280平/1.1万/月（1.3元/平/天），四楼约30平方/4.5万/年（4.1元/平/天）物业费用包涵其中。合同餐饮5年，服装类2年。外街（已售）：10平方/9万/年(24元/平/天）市口好价格高一直没租出去）36平方9.5万/年（7.2元/平/天）签3年.4. 商业点评：泗阳县商圈中地段最好、最为繁华的商业体，建筑形式新颖，超高人流量，一楼、二楼经营较好，四层餐饮商家相对较少，经营状况不容乐观，已有数家转让、停业，相比其他商业而言，整体运作状况较好，一楼沿街商铺已出售。 （5） 吉达国贸广场1. 物业情况：1-4层2. 经营业态：鞋帽、针织品、塑料品等3. 租金及优惠4. 商业点评：地段较为理想，体量较小，空间结构与布局导致其经营现状（小商品批发市场，档次较低）与其最初的中端定位有所偏离2 重要道路沿街商业（1） 众兴路1. 物业情况：底商2. 经营业态：沿街门店以杂货、服装、小吃、五金为主，品类杂乱3. 租金及优惠：40平/1800元/月（1.5元/平/天），无物业费用，26平/2.8万/年 (2.9元/平/天)转让费1.4万4. 商业点评： 位于商圈最南端，属泗阳中低端商业街，业态杂乱，建筑形式陈旧，经营状况一般。（2） 桃源街沿街商业1. 物业情况：步行街+沿街商业2. 经营业态：餐饮、服装等3. 租金及优惠：70平/2万/年（约0.7元/平/天），无物业费用，150平/12万/年（约2.1元/平/天桃源路沿街）4. 商业点评： 地处商圈外围，与人民路商业对比明显，业态以邻里配套为主，人流不足，经营状况一般 三紫金城商业5. 物业情况：步行街+沿街商业6. 经营业态：内街以服装、美甲、美发、小吃为主，沿街经营手机卖场、超市7. 租金及优惠：沿街70平/15万/年（约5.8元/平/天），内街30平/2.8万/年（约2.5元/平/天），物业包涵其中。 8. 商业点评紫金城商业街：空铺较多。 商业体区间价均价签约年限物业费人民路艺阳底商1.5-5.53.551.5元/平/月财富广场（里街）0.7-1.51.111.4元/平/月（外街）10-12111/哥仑布购物中心（里街）1.3-4.12.7餐饮5年，其他2年无，已包含在租金中（外街）6-24152-3无，已包含在租金中吉达国贸其他路段中兴路1.5-2.92.21/桃源路0.7-21.351/紫金商业街（里街）1.5-2.52已售，不定无，已包含在租金中（外街）4-65已售，不定无，已包含在租金中 综上所述：泗阳商业核心区域主要位于人民路段，以振兴路为圆点向四周辐射，核心商圈主要由哥伦布、银座、财富广场、亿阳国际以及众多沿街商铺组成，其中以振兴路段海欣哥伦布商业最为成熟，虽开业不久（14年12月开业），但人气一直最旺，依靠丰富的业态，中高档的定位、舒适的环境等因素得到了消费群体极大的认可，独占泗阳商业领域鳌头，而银座、财富广场、吉达国贸等商业虽处核心商圈，却由于档次定位、物业条件、停车位等原因致使中高端消费群体望而却步，相对低迷；亿阳国际、万豪国际由于工程进度、缺乏精准的商业定位等一直经营惨淡，商铺空置率达到70%以上，就目前泗阳商业趋势来看，哥伦布一直处于商圈领跑地位，同时带动其他互补商业稳步发展。鉴于目前泗阳整体商业状况，现距项目开业之日仅剩下6个月时间，加上商业区域体量及库存较大，时间紧，任务重，现就招商工作开展提出以下几点建议：1、目前泗阳市民对本案认知度不高，不够深入了解，在招商工作正式启动前利用节假日提前落实项目宣传工作，加大项目宣传力度，提高项目知名度，为招商工作造势。2、鉴于目前招商形势，本案位于商圈最北段，同时所处商圈内商业较多，竞争激烈，在不偏离项目整体定位的情况下，适当降低招商门槛（租金价格、优惠政策、品牌知名度），不分业态及品牌知名度进行广泛招商，提