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尽职调查报告中募投项目部分第九章 募集资金运用调查一、历次募集资金使用情况发行人成立至今，分别在1997年通过首次公开发行股票以及在1999年通过向全体股东配售股份募集了资金，具体情况如下：（一）历次募集资金数额和到位情况1、发行人于1997年10月31日经中国证券监督管理委员会证监发字（1997)488、489号文件批准，在深圳证券交易所发行3,000万社会公众股（含内部职工股300万股)，扣除发行费用实际募集资金1.34亿元。募集资金于1997年11月10日全部到帐，业经北京兴华会计师事务所（97）京会兴字第408号验资报告书验证。 2、1999年公司配股方案经北京证券监督管理办事处京证监文199953号文同意,并获中国证券监督管理委员会证监公司字1999100号文审核批准。此次配股以1998年度末总股本10,500万股为基数，每10股配售3股，配股价为7.78元，实际配售1,125万股，其中，国有法人股股东北京京西经济开发公司以现金认购225万股，向社会公众股东配售900万股（其中含高管股9600股）。此次配股募集资金87,525,000元，扣除发行费用后，实际募集资金85,790,757.91元，已全部到位，并由兴华会计师事务所（99）京会兴字第240号验资报告确认。 （二）前次募集资金实际使用情况发行人前次募集资金共计8,502.5万元（扣除发行费用）已全部投入到由股东大会决议通过的项目中，不存在募集资金未使用余额，具体使用情况如下表所示： 单位:万元募集资金总额：8,502.50已累计使用募集资金总额：8,502.50变更用途的募集资金总额：1,244.87变更用途的募集资金总额占比：14.64%各年度使用募集资金总额：8,502.50投资项目募集资金投资总额截止日募集资金累积投资额项目达到预定可使用状态日期序号承诺投资项目实际投资项目募集前承诺投资金额募集后承诺投资金额实际投资金额募集前承诺投资金额募集后承诺投资金额实际投资金额实际投资金额与募集后承诺投资金额差异1煤矸石空心砖生产线项目同左5,5155,5155,5155,5155,5155,51502000年2收购北京市门头沟区建设开发公司同左1,742.631,742.631,742.631,742.631,742.631,742.6301999年3合资成立北京京西新型建材技术开发有限责任公司收购天津和平海湾置业发展公司持有的天津和平海湾电源集团有限公司1,244.871,244.871,244.871,244.871,244.871,244.8702000年合计-8,502.508,502.508,502.508,502.508,502.508,502.500-经核查，本保荐机构认为：发行人前次募集资金实际使用情况遵守了1999年度配股说明书的相关承诺，符合公司法、证券法以及中国证监会的相关规定。项目实施过程中，发行人根据自身实际情况对部分项目进行调整，该调整已履行了相关程序，未影响项目的按计划实施。发行人董事会说明和有关信息披露文件中关于前次募集资金使用情况的披露与实际情况相符。二、本次募集资金情况为实现公司中、长期的战略规划，强化公司在主营业务中旅游资源的整合以产生最大经济效益，并优化公司负债结构，提高未来规划中的资金运用弹性，公司依据中国证监会的相关法律法规，拟向特定对象发行5,000万股股票，发行对象为华力控股，并以现金认购。公司分别于2010年7月12日召开第四届董事会第十五次会议通过了关于公司非公开发行股票预案的议案，2010年8月2日召开第四届董事会第十六次会议通过了关于公司非公开发行股票预案（修订版）的议案，2010年8月18日召开2010年第一次临时股东大会审议并通过了关于2010年度非公开发行股票预案的议案，本次非公开发行股票所募集到的资金53,750万元扣除发行费用后，其中38,285万元用于项目投资，13,465万元将用于偿还发行人及其子公司的银行贷款，其余2,000万元将用于补充流动资金。（一）本次募集资金投资项目概况序号项目名称投资总额（万元）预计使用募集资金额（万元）立项审批、备案情况环保批文1龙泉宾馆改扩建项目20,040.1818,040.00门发改2010238号京门头发改（备）201019号门环保审字20100090号门环保审字20100091号门环保审字20100092号2潭柘寺景区创5A升级改造项目11,853.447,880.00门发改2010242号门发改2010243号门发改2010244号门环保审字20100090号3戒台寺景区创5A升级改造项目5,725.024,285.00门发改2010239号门发改2010240号门发改2010241号门环保审字20100090号4百花速8酒店改扩建项目9,080.368,080.00门发改2010237号京门头发改（备）201019号门环保审字20100090号5偿还银行贷款13,465.0013,465.006补充流动资金2,000.002,000.00合计62,164.0053,750.00（二）募集资金与项目实际投资需求差额的安排本次发行扣除发行费用后的实际募集资金净额不能满足上述项目拟投入募集资金额，资金缺口通过发行人自筹解决。（三）募集资金使用制度和专项账户为了规范募集资金的管理和使用，保护投资者权益，公司依照中华人民共和国公司法、中华人民共和国证券法和上市公司新股发行管理办法等有关规定，结合公司实际情况，制定了公开发行股票募集资金管理办法，该募集资金管理办法于2002年5月16日经公司第二届董事会第二十次会议审议通过；并于2008年10月10日第四届董事会第三次会议中通过关于修改募集资金管理制度的议案，2008年11月6日的2008年第三次临时股东大会中通过对募集资金管理制度的修改。根据募集资金管理制度的要求并结合经营需要，公司开设银行专户对募集资金实行专户存储。公司对募集资金的使用按募集资金管理制度实行相应审批，以保证专款专用。（四）募集资金投资项目实施主体简介本次募集资金拟投资项目的实施主体为发行人及其控股子公司龙泉宾馆，详细情况请参阅本尽职调查报告“第一章 发行人基本情况调查”。（五）募集资金运用对财务状况及经营成果的影响1、本次发行对公司主营业务的影响 发行人作为综合类旅游上市公司，所经营的业务范围较为广泛，整体上一直保持相对平稳的发展状态。主营业务大致可分为四个模块：旅游景点、宾馆饭店、旅游产品、百货批发。本次非公开发行股票和募集资金的运用将主要基于发行人的中、长期的总体战略规划，逐步提升发行人主营业务竞争力，并且有效地降低公司资产负债率、改善资本结构，提高抗风险能力和融资能力，有利于公司持续健康的发展和增加之后在项目开发资金运用上的灵活度。因此，本次非公开发行股票后，公司主营业务保持不变，经营状况在中、长期将看到具体盈利收入上的改善。2、本次发行后公司财务状况、盈利能力及现金流量的影响（1）本次发行对公司财务状况的影响本次发行后，公司的资本实力将得到提升，公司总资产与净资产得到大幅增加，偿还现有银行贷款后资产负债率将得到有效降低，资本结构得到优化，偿债能力和长期盈利能力得到提升。（2）本次发行对公司盈利能力的影响募集资金到位后，公司流动资金增加，能够满足生产经营的资金需求，同时减少公司融资额，降低贷款利息支出。此外，随着项目的如期实施和完成，会在未来为公司带来较好的投资回报，有利于提高公司的盈利水平。募集资金拟投项目产生的经营效益需要一定的时间才能体现，因此不排除发行后总股本增加致使公司每股收益被摊薄的可能。本次募集资金投向的旅游资产建设期均为2年。由于发行人的景区和酒店所占面积较大，因此改扩建和升级建设期间，发行人将合理利用景区及酒店的空间，在建设区域内采用分段施工与局部施工的方式以减少对游客及酒店宾客的干扰，保证募投项目在建设期间不会对发行人的主营业务和其盈利能力产生重大影响。各个项目施工时，将进行子工程长短周期的搭配，如宾馆完成部分片区客房装修后，在短期内就会产生效益。其次，由于发行人的景区和酒店建设地点位处北方，受当地气候的影响，冬天将无法施工，届时不会影响游客参访景区和酒店住宿。（3）本次发行对公司现金流量的影响本次发行后，发行人将获得约53,750万元现金，发行人筹资活动产生的现金流入量将大幅度增加；在资金开始投入募集资金拟投项目后，投资活动产生的现金流出量将大幅增加；在募集资金拟投项目完成后，公司经营活动产生的现金流量净额将得到提升。本次发行将改善发行人的现金流状况，降低资金成本。3、本次发行对公司负债结构、负债率的影响截至2010年6月30日，公司资产负债率（母公司）为38.37%。本次发行后，假定其他条件不变的前提下，以2010年6月30日的数据计算，公司的资产负债率将降低至17.84%。本次发行后，公司不会存在负债比例过低、财务成本不合理的情况。三、本次募集资金拟投资项目介绍北京市凭借着其得天独厚的历史、人文景观和京郊的自然风景，为旅游产业的迅速发展起到非常重要的地位，旅游相关的产业也为北京市带来了相当可观的收入。门头沟区位于北京市的西郊，具有丰富的旅游资源，由于受到当地交通建设的制约和缺乏旅游资源的整合，一直无法达到全面的开发。本次募投的龙泉宾馆改扩建项目、潭柘寺景区创5A升级改造项目、戒台寺景区创5A升级改造项目、百花速8酒店改扩建项目均位于门头沟行政区内，项目的实施将进一步提高门头沟区旅游休闲服务的功能，提升地区旅游业的接待水平和服务水平，同时景区和酒店协调发展，形成组合优势，进一步实现当地建设生态涵养发展区的目标。门头沟区全区98.5%的面积是山，海拔超过1500米的山峰达160余座，两山两寺等旅游风景区远近闻名，是夏季避暑度假的理想场所。门头沟区具有悠久的历史文化传统，早在一万多年前的新石器时代就有著名的东胡林人在这里栖息繁衍，始建于晋代的著名古刹潭柘寺和全国三大戒台之首的戒台寺名扬天下。区政府所在地、门城新城距天安门仅25公里，六环路连接门头沟区，108国道、109国道穿越全境，莲石路、阜石路等多条城市快速路直通北京城中心，长安街西延线、轨道交通S1线动工在即。门头沟中心区距北京市市区及北京西客站车程约30分钟，距苹果园地铁站约15分钟车程，距北京首都机场约50分钟车程。随着都市人口消费结构的优化升级，旅游等文化性消费成为一种新的消费形态，市民郊区游发展迅猛，形成规模巨大的消费市场。门头沟区拥有多种类型的文化积存，比较突出的宗教文化、村落文化、民俗文化和红色文化，对不同人群具有较大吸引力，具有旅游产业开发的独特优势。北京城市总体规划将门头沟区的基本功能定位确定为生态涵养发展区，力争建设首都西部综合服务中心。旅游业是一种具有很强带动作用的综合性环保产业。加快发展旅游业，尽快把门头沟区建成休闲旅游区，完全符合生态经济发展区功能定位的要求，符合生态环境保护和全民休闲游憩的绿色需求。门头沟区作为旅游资源大区，一直把旅游业作为壮大地区经济实力的战略性和支柱型产业来发展。近年来，按照区域功能定位的要求，门头沟区关闭了一大批矿山、非煤矿山。采矿业的逐步推出，使旅游业的战略地位进一步提升，开始成为全区最有前途、最有潜力、最有优势、最有希望的战略性、主导型产业。通过整合不同形式、不同行业、不同类型、不同层次的各种优势资源，促进资源的综合利用和开发，从而使旅游业逐步替代传统采矿业，成为地区经济发展的产业支柱。 随着门头沟区周边各项配套措施的逐步完善，观光旅游业已逐渐成为支持门头沟区地方发展的主要产业，来当地旅游的游客为门头沟景区及其周边地区带来了相当可观的商机；门头沟区的经济因此而逐渐蜕变，并且找到了带动地方经济持续发展的新引擎。从2004年至2009年，门头沟区的旅游业保持健康的发展态势，旅游收入平均增速达到16.2%。2009年，门头沟区的旅游收入合计4.7亿元，比上年同期增长15.8%。 数据来源：门头沟统计信息网 在门头沟旅游业收入中，酒店业成为旅游收入构成的主体部分。酒店业实现收入占门头沟区旅游收入比重约为45%。从2004年至2009年，门头沟旅游收入则是以26.4%的年均增速迅速增长，2009年旅游景区实现收入占旅游收入的21%，比2004年增长7.2个百分点。而北京旅游所经营的三个三A级以上景区潭柘寺、戒台寺和妙峰山景区则约占当地A级旅游景区营业收入比重的85%。 数据来源：门头沟统计信息网 此次发行人的募投项目紧紧围绕门头沟区经济发展规划的脉络，募集资金将主要用于加强其主营业务运营能力的景区升级和酒店改扩建项目，逐步实现由观光景区路线的规划来联结门头沟的各个景点，单个“点”的经济效益可以得到延伸且联结，形成“线”的整合。随着门头沟景区旅游线路由量向质的改善，将提升门头沟对游客的吸引力，增加门头沟消费的机会，带动门头沟区的整体商业升级和经济发展。本次募投项目有利于实现发行人在旅游产业中的长远战略规划，符合北京市整体旅游的发展方向和门头沟区政府对地方经济的规划蓝图。在本次募投项目完成后，北京旅游的旅游产业链将趋于完整，在京西旅游业中的竞争优势将更加全面。景区业务和酒店业务将更能够互相呼应、相辅相成，加速刺激当地的旅游产业升级，进一步带动发行人在门头沟区的百货商场等主要业务发展，扩大公司整体的经济效益。除偿还银行贷款和补充流动资金外，本次募投的四个建设项目测算计算期假设为15年，其中建设期2年，运营期13年。本项目正常年营业收入取运营期的第6年的指标。这个时期按照项目生命周期来说，正处于生命周期的成熟期，可以较正常的反映项目经营情况。（一）龙泉宾馆改扩建项目龙泉宾馆改扩建项目经北京市门头沟区发展和改革委员会关于龙泉宾馆提升客房服务能力改扩建项目立项核准的批复（门发改2010238号）文件同意和北京市门头沟区环境保护局关于北京京西风光旅游开发股份有限公司建设项目环境保护登记表的批复（门环保审字20100090号）、关于龙泉宾馆有限公司提升客房服务能力改扩建项目环境影响报告表的批复（门环保审字20100091号）、关于龙泉宾馆装修改造项目环境影响报告表的批复（门环保审字20100092号）文件同意。1、项目基本情况（1）项目概况项目建设地址：本项目建设地点位于北京龙泉宾馆内，龙泉宾馆位于北京市门头沟区水闸北路21号项目建设期：本项目建设期限为2年，预计从2010年7月2012年6月。（2）项目建设背景 加快旅游产业发展，实现产业结构优化升级随着世界旅游业发展及国际交往的增多，旅游饭店业在国民经济中的地位日趋重要。旅游饭店业已成为旅游业的重要支柱行业，旅游饭店除为旅游者提供在旅游活动中的食、住、娱乐场所外，还为人们提供了保健、社交、会议、消遣与购物的场所。国务院于2009年12月颁布的关于加快发展旅游业的意见对旅游业服务质量提出了新的更高的要求，“要把旅游业培育成国民经济的战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业”，这标志着旅游产业正式进入了国家战略体系，这也同时对其支柱行业旅游饭店业提出了新的挑战。龙泉宾馆作为门头沟区旅游饭店的旗舰店，在促进区域旅游发展方面，占有重要地位。本项目通过完善旅游配套设施方面，提高了龙泉宾馆服务水平、服务档次，在为周边景区提供可靠后勤保障的同时，优化旅游消费环境，培育新的旅游消费热点，为游客提供高质量的服务。本项目实施有利于加快现代服务业发展，促进旅游业发展方式转变，推进旅游业转型升级，使旅游业向内涵式集约化方向发展，对于提升旅游行业的整体综合实力，实现产业结构优化升级具有积极的意义。 符合北京市产业政策及规划要求，加强旅游产业体系配套建设旅游饭店业在北京市国民经济中占有重要的地位。北京市“十一五”时期产业发展与空间布局调整规划中明确提出要加快发展旅游会展等潜力产业；完善旅游要素，提升旅游业整体质量；优化完善旅游交通、住宿、餐饮、娱乐、购物等设施，加强旅游服务系统、旅游标识、旅游卫生和环境设施，旅游危机管理和应急系统的建设，强化城市旅游功能。本项目建设是完善旅游产业体系配套建设的重要举措，符合产业结构调整指导目录（2005年本）和北京市产业结构调整指导目录（2007年本）中鼓励类第二十五条“其他服务业”中第21款“旅游基础设施建设及旅游信息服务系统开发”的鼓励范围。本项目通过对龙泉宾馆硬件加大投入，完善功能、提高接待档次和接待能力，构造完整的旅游资源体系，优化旅游发展环境，提升区域旅游竞争优势，进一步拓展北京旅游业的发展空间。 符合门头沟区旅游发展规划，适应当地旅游业发展龙泉宾馆由于客房数量偏少、接待床位有限以及设施相对落后，接待能力不能满足实际市场需求。尽管近年来接待住宿的总人数在增加，但高端客户及入境游客的数量总体上是下降的，使得宾馆作为高档涉外旅游饭店的经营业务活动受到严重制约，从而直接影响到宾馆的经济效益。本项目通过加大宾馆硬件设施投入，完善功能、提高接待档次和增强接待能力，有利于提高其市场竞争地位，适应不断发展的旅游市场需要，彻底扭转龙泉宾馆的经营形势，不仅为宾馆和投资者带来巨大效益，也必将为当地的旅游业发展做出积极贡献。（3）项目主要建设内容和目标北京龙泉宾馆作为四星级宾馆，由于原有的内部装修和设施陈旧且不完备，无法满足当前旅游住宿、餐饮及娱乐的需求，影响正常的客房的入住增长。为了适应北京市旅游服务业发展形势的需要，提升宾馆对外形象，提高整体服务接待能力和质量，龙泉宾馆拟锅炉房，对现有客房进行扩充。并对现有会议中心、客房、餐厅、能源系统等设施进行升级改造。项目实施有利于进一步提高龙泉宾馆接待能力和服务设施水平，推动北京旅游业发展，具体建设内容如下： 提升客房服务能力改扩建在龙泉宾馆原锅炉房处建设贵宾楼，占地面积2500平方米，建筑面积23000平方米；在原有预留位置重建秦淮楼，建筑面积680平方米，占地面积680平方米；在养生阁2楼原预留位置建设绅士会所，建筑面积为500平方米；在会议中心楼顶，进行屋顶绿化，改造室外体育休闲场3300平方米。具体建设内容包括土建工程、建筑装饰工程、室内装潢工程、电气工程、采暖通风空调工程、给排水工程、消防工程、弱电工程、室外工程、家具及配套器具、拆除工程、屋顶绿化等。 服务接待设施装修改造本项目服务接待设施改造总面积为21194平方米。包括装修改造会议中心，改造面积为4000平方米；装修改造客房287间，客房装修面积为14974平方米；装修改造风味餐厅，改造面积为2220平方米；并对宾馆能源系统进行改造。2、项目实施单位及资金来源本项目建设单位为北京龙泉宾馆有限公司，计划投资总额 20,040.18 万元，其中18,040 万元发行人拟通过向华力控股非公开发行股票所筹集资金对龙泉宾馆增资获得，不足部分由龙泉宾馆自筹解决。2010年8月24日，发行人与北京昆仑琨签署关于北京龙泉宾馆有限公司增资之框架性协议，双方拟以现金方式同比例向龙泉宾馆增加投资。3、项目实施进度计划本项目建设期计划2年，于2010年7月开始项目前期工作，预计2012年6月工程建设完成，建设投资18,720.18万元在建设期内全部投入。其中建设期第一年投入7,488.18万元，占本项目建设投资的40%，建设期第二年投入11,232万元，占本项目建设投资的60%。运行期第一年经营量为正常年经营量的60%，第二年经营量为正常年经营量的80%，第三年开始为正常年。流动资金1,320万元拟在运行期分三年投入，其中运行期第一年投入956万元，运行期第二年投入182万元，运行期第三年投入182万元。4、主要建设内容及投资估算根据本项目总体建设内容，对建筑工程费用、设备购置费与安装调试费、其他工程费用、预备费等进行了投资估算。经测算，本项目建设投资18,720.18万元，其构成情况如下： 序号项 目估算价值（万元）占投资比例土建工程设备购置及安装其它费用合计一工程费用13670.203120.040.0016790.2489.7%(一)扩建工程11143.802303.400.0013447.2071.8%1贵宾楼10110.002059.000.0012169.0065.0%2秦淮楼428.80104.400.00533.202.8%3绅士会所305.00140.000.00445.002.4%4室外休闲运动场300.00300.001.6%(二)装修改造工程2526.40816.640.003343.0417.9%1会议中心800.00240.000.001040.005.6%2客房装修改造1393.401393.407.4%3风味餐厅333.0076.640.00409.642.2%4配电室增容200.00200.001.1%5能源改造300.00300.001.6%二工程建设其他费用1051.841051.845.6%三基本预备费878.10878.104.7%四建设投资13670.203120.041929.9418720.18100.0%本项目总投资为20,040.18万元，其中建设投资18,720.18万元，流动资金1,320万元。5、项目选址、占用土地情况本项目建设地点位于北京市门头沟区水闸北路21号龙泉宾馆内，龙泉宾馆持有该块土地国有土地使用证（市门中外国用（97）字第00339号）。6、运行期环境影响分析评价（1）水污染本项目中产生的废水主要包括生活污水、洒扫废水等。生活污水主要是宾馆游客排放的生活污水。生活污水均经污水处理后排入校外市政污水管线，不会造成影响。（2） 大气污染本项目运营期产生的废气主要是厨房天然气的废气。由于本项目位于山区，覆盖有大面积的植被，有利于净化空气，将不再对大气造成影响。（3）噪音污染本项目噪声源主要有道路交通噪声以及公用设备产生的噪声等。运营期公用设备设在地下室等远离人群处，降低噪声。（）固体污染运营期固体废物主要为生活垃圾以及绿化废弃物等。运营期间，固体废物主要来源于游客丢弃的废弃物，宾馆在各区域区均设垃圾分类箱，设置垃圾房统一集中收集定期由当地环卫部门统一清理运走。7、财务评价（1）经营期内各年接待量预测依据项目需求分析，作为门头沟区唯一一家四星级宾馆，龙泉宾馆每年接待总人数需求占区内星级宾馆的三分之一左右。龙泉宾馆改造主要围绕提升住宿、餐饮和娱乐实施的。通过改造扩建，增强接待服务能力、提升服务水平。以取得更好的经济效益。本项目计算期内，龙泉宾馆接待情况详见下表：序号服务项目指标单位经营期第1年第2年第3-10年1客房扩建增加数量间100100100平均房价元/间.天550550550入住率%7070702客房改造客房数量间287287287平均房价增加值元/间.天505050入住率%6060603餐饮设施扩建增加上座人/月400040004000平均消费元/人2002002004餐饮设施改造平均上座人/月500050005000消费水平增加值元/人5050505娱乐增加新增消费人数人/月180018001800平均消费水平元/人500500500 （2）产品成本估算酒店业务的总成本费用主要由营业用原辅材料、燃料动力、人工工资福利、折旧及摊销、修理费、管理费用等项目组成。其中各项成本的预测方法如下：序号新增项目计算依据新增成本费用1原辅材料按照目前酒店原辅材料采购价格水平483万元2燃料动力按照目前动力消耗标准71万元3工资及福利费用人员40名80万元4折旧及摊销固定资产折旧采用平均年限法，建筑物按30年进行折旧，留残值5%；设备按10年进行折旧，留残值5%；待摊投资按10年进行折旧。922万元5修理费按年折旧费的30%计提277万元6利息支出本项目无利息产生，不支付利息0万元7其它费用121万元其中：其它管理费用含产品研发费、日常管理部门的办公费48万元 其他营业费用产品销售过程中所涉及的产品推介费、运输装卸费、货物保险费、销售人员的差旅费等72万元合计1,954万元（3）新增后营业收入、营业税等估算 营业收入（不含税）本项目经营期内经营项目包括客房住宿、餐饮及商品销售。客房收入按改造后客房387间（原有客房287间，新增客房100间），新增客房价格550元/间.天，入住率70%，原有经改造客房价格在原价基础上平均增加50元/间.天，入住率为60%计算，预测每年客房住宿收入为1772万元；同时将对风味餐厅进行装修改造，改造面积约 2220 平方米，进一步为大型宴会提供高标准餐饮服务，餐饮设施的改扩建将吸引更多入住宾客前来就餐。龙泉宾馆在门头沟区定位于高档酒店餐饮消费场所，与其他酒店相比有着明显的竞争优势，预期每年新增餐饮收入为1260万元。报告期内龙泉宾馆住宿收入和餐饮收入对比如下： 项目2007年度2008年度2009年度住宿收入1,895.001,854.001,627.00餐饮收入3,594.003,475.002,909.00餐饮收入/住宿收入189%187%179%平均值185%以上数据说明餐饮收入是龙泉宾馆收入的重要来源，在为宾客提供住宿服务的同时，又以较好的餐饮服务吸引宾客，同时考虑到龙泉宾馆是门头沟区唯一一家四星级酒店，其在高端餐饮市场的地位显著。酒店设施的完善进一步为入住宾客提供娱乐服务、商品等多样化选择，预计新增的收入构成如下：序号项目单位正常年收入1客房住宿万元1,7722餐饮万元1,2603娱乐服务万元1,800合计万元4,832 营业税及附加税主要根据公司现行的税收政策进行预测，主要项目如下： 单位：万元项 目正常年主要测算方法营业税512企业年营业收入总额不同服务项目营业税率城市维护建设税75按应交流转税额的7%、5%计算缴纳教育费附加32按应交流转税额的3%计算缴纳所得税565企业年营业利润总额25%本项目正常年营业税为512万元。本项目正常年城市维护建设税和教育费附加税分别为75万元和32万元。 利润总额及净利润正常年利润总额2,259万元，年税后净利润1,694万元。 效益预测情况序 号指标名称单 位金 额1正常年营业收入万元/年4,8322年营运总成本费用万元/年1,9543营业税金及附加万元/年6194利润总额万元/年2,2595所得税万元/年5656净利润万元/年1,694（4）财务盈利能力分析 投资利润率，资本金净利润率 总投资收益率是息税前利润（利润总额+利息支出）占项目总投资比率。本项目总投资收益率：11.3%。资本金净利润率是净利润占项目资本金比率。本项目资本金净利润率：8.5%。 财务内部收益率、财务净现值、投资回收期经测算，财务评价指标如下表：指 标财务内部收益率（%）财务净现值（I=10%）万元投资回收期（年）（含建设期2年）项目现金流量（所得税前）13.2%36198.4项目现金流量（所得税后）10.3%2759.8（5）财务评价结论本项目（正常年）年营业收入4,832万元，利润总额2,259万元，净利润1,694万元，总投资收益率11.3%，资本金净利润率8.5%，税后财务内部收益率为10.3%，财务净现值（I=10%）275万元，投资回收期9.8年（含建设期2年），本项目具有一定的盈利能力。8、预测数据合理性分析（1）现有客房出租率情况及制约因素项目2007年2008年2009年2010年16月平均客房出租率58.04%51.88%39.72%38.68%2009年以来，龙泉宾馆平均客房出租率出现一定下滑，这主要是在统计口径上与往年产生差异所致。由于统计口径的变更，酒店从2009年8月开始，不再将小时房、午夜房、免费房计入出租率，如果将统计口径还原，2009年出租率为44.57%，2010年1-6月出租率为47.39%，出租率还原后，与原始出租率对比情况如下：项目2007年2008年2009年2010年16月原始平均客房出租率58.04%51.88%39.72%38.68%还原后平均客房出租率58.04%51.88%44.57%47.39%对比经还原后的客房出租率数据，2010年开始，出租率开始反弹。原因如下：金融危机的爆发从金融界一路波及到实业界，酒店业作为与金融实体关系最为密集的产业，影响在所难免，酒店在2008年下半年已开始感到经营压力。随着经济危机影响的逐步消除，酒店客房出租率逐步于2010年回升；2009年，甲型H1N1流感的打击，一度让酒店的出租率饱受打击；从2009年开始，公司顺应国家扩大内需的号召，调整客源结构，开发散客旅游市场，积极与旅行社、网络订房中心合作，2010年出现成效。另一方面，龙泉宾馆设施陈旧老化是目前制约其发展的最重要因素：酒店目前无法承接大型、高端、国际化会议。2008年酒店承接了亚欧论坛会议、南丁格尔会议两个大型的国际化会议。2009年、2010年也分别有会议组织者来考察酒店，均因设施的陈旧放弃了选择。目前酒店房间数287间，房间数少造成酒店无法进入政府、大型企业招标的A标行列（政府采购要求A标300间房以上，无法进入A标，就不能成为政府及大型企业会议的首选）。（2）改扩建后预测数据的合理性分析龙泉宾馆改扩建后的接待人数是在对门头沟区未来年度旅游人数、住宿接待数据合理预测的基础上得出的。门头沟区未来年度旅游人数预测依据本次预测系具有中央投资项目招标代理机构甲级资格的国信招标集团有限公司（以下简称“国信招标”）完成，国信招标根据灰色系统理论，通过科学建模、对原始数据处理预测出20102013年间门头沟区旅游收入和接待总人数的发展趋势。具体数据见下表：门头沟区旅游预测主要指标项目2010年2011年2012年2013年旅游收入（万元）53134.257923.662088.369326.9接待总人数（万人次）426.5459.4513.8553.020102013年门头沟区旅游收入、人数预测图表中显示，门头沟区旅游收入和接待总人数呈较明显的上升趋势。总体来看，到2013年，门头沟区实现553万人次的总接待量是可行的。通过模型计算出的游客人数增长值与近年来门头沟区旅游发展趋势相符。门头沟区住宿接待数据预测依据根据门头沟区统计年鉴，门头沟区每年住宿业接待总人数占全区旅游接待总人数的十分之一，星级宾馆住宿接待人数占全部住宿业接待人数的二分之一，详细测算见下表：指标名称2006年2007年2008年门头沟区旅游接待人数（万人次）315.7326.6364.8住宿业接待人数（万人次）33.629.526.0住宿业接待人数/全区旅游接待人数（平均值）10星级宾馆住宿接待人数（万人次）15.715.215.6星级宾馆住宿接待人数/全部住宿业接待人数（平均值）50龙泉宾馆接待人数（万人次）5.94.9龙泉宾馆每年接待总人数/区内星级宾馆（平均值）33数据来源：门头沟区统计年鉴龙泉宾馆住宿接待数据预测结论随着未来几年门头沟区旅游接待总人数的不断增加，到2013年全区旅游接待总人数达到553万人。依据前述的结论性依据，即门头沟区每年住宿业接待总人数占全区旅游接待总人数的十分之一，星级宾馆住宿接待人数占全部住宿业接待人数的二分之一，龙泉宾馆每年接待总人数占区内星级宾馆接待人数的33%，至2013年，龙泉宾馆年接待人数将需要达到9.2万人，如此才能与门头沟区旅游业的发展速度、规模保持一致。20102013年龙泉宾馆接待人数预测龙泉宾馆改扩建后客房入住率的合理性分析近年来，门头沟地区的游客消费水平不断提高，对旅游服务设施的要求也越来越高。景区中高端宾馆接待能力和接待水平，已不能满足市场需求。龙泉宾馆按四星级酒店标准改扩建，投入使用后将弥补门头沟地区中高档酒店的不足，继续保持其作为门头沟区目前唯一四星级酒店的优势地位。龙泉宾馆作为成立多年、区内历史悠久的四星级宾馆，由于原有的内部装修和设施陈旧且不完备，无法满足当前旅游住宿、餐饮及娱乐的需求，影响正常的客房的入住增长，严重制约了酒店接待能力的稳步提升，酒店装修配套陈旧与游客不断增长的设施服务要求存在矛盾，现有设施已经不适应宾馆接待人数发展的趋势。在提升自身服务设施水准、满足游客多样化入住要求的背景下，凭借多年来的良好品牌及在门头沟区得天独厚的经营地位，龙泉宾馆客房入住率的提升稳步可期。序号服务项目指标单位经营期第1年第2年第3-10年1客房扩建增加数量间100100100入住率%707070年平均接待人数（人次）次25550 （1）2客房改造客房数量间287287287入住率%606060年平均接待人数（人次）次62853 （2）3扩建、改造后总接待人次（1）（2）88403 （3）故此，按照目前的预测入住率参数计算，扩建、改造后总接待人次约为每年8.84万人次，得出的结果与前述龙泉宾馆2013年需承接9.2万人次的游客数量相匹配，且在合理推测的前提下并不超过酒店的承接能力。经核查，保荐机构认为：在现有宾馆内，整合优化利用率较低或将淘汰的设施，增加接待设施，是符合区域旅游发展趋势的，客房入住率的预测具有合理性，推算出的改、扩建后总接待人次较为客观。（二）潭柘寺景区创5A升级改造项目潭柘寺景区创5A升级改造项目经北京市门头沟区发展和改革委员会关于潭柘寺景区基础设置改造工程项目核准地批复（门发改2010242号）、关于潭柘寺景区嘉福饭店及周边接待服务设施提升改造项目立项核准的批复（门发改2010243号）、关于潭柘寺龙潭片区旅游开发项目立项核准的批复（门发改2010244号）文件同意和北京市门头沟区环境保护局通过关于北京京西风光旅游开发股份有限公司建设项目环境保护登记表的批复（门环保审字20100090号）文件同意。1、项目基本情况（1）项目概况项目建设地址：本项目建设位于北京市门头沟区东南部、太行山馀脉宝珠峰南麓潭柘寺内景区范围内。项目建设期：本项目建设期计划2年，于2010年7月开始项目前期工作，预计2012年6月工程建设完成。（2）项目建设背景 加快发展第三产业，实现产业结构优化升级大力发展第三产业，提高第三产业产值占国民收入的比重，是我国的一项重要产业政策。旅游业是兼具经济功能与社会功能，集传统与现代，生产性与生活性，劳动密集型与资金、知识密集型等特征于一体，具有明显比较优势的服务业，是第三产业的支柱产业之一。发展旅游业，不但可以满足人们多层次的精神文化需求，提高生活质量，有益于社会主义精神文明建设，而且可以增加就业，增加财政收入。通过开展涉外旅游，一方面可以增加外汇收入，同时还能有效地改善投资环境，吸引外资。目前，旅游业正越来越多地受到各级政府的重视和扶持。国务院于2009年12月颁布的关于加快发展旅游业的意见明确提出，“要把旅游业培育成国民经济的战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业”，这标志着旅游产业正式进入了国家战略体系，并对旅游业服务质量提出了新的更高的要求。本项目以潭柘寺的佛文化为基底，通过提升潭柘寺景区旅游基础设施水平和服务接待能力，升级至5A级景区，使潭柘寺景区成为北京乃至世界旅游最具吸引力的景区之一。本项目是通过优化旅游消费环境、完善旅游基础设施建设、培育新的旅游消费热点、提高旅游服务水平，促进景区经营由粗放型向集约化转变，由满足人们旅游的基本需求向提供高质量的旅游服务转变，对于整个旅游业快速发展起到示范作用，为实现产业结构优化升级具有积极的意义。 北京市产业政策及规划要求，进一步拓展北京旅游业发展空间旅游业是体现首都特点和发挥首都优势的重点产业，近几年发展迅猛，在北京市国民经济中的重要地位日益凸现，被列入北京市“十一五”时期大力发展和培育的现代服务业六大重点行业之一。北京市“十一五”时期旅游业及会展业发展规划明确提出要继续大力发展旅游业，促进区域经济发展。潭柘寺-戒台寺宗教文化旅游区被列为重点建设的35个旅游景区之一，工作重点为全面修复文物古迹，完善旅游配套设施。本项目建设是完善潭柘寺景区旅游配套设施的重要举措，属于北京市“十一五”时期旅游业及会展业发展规划中的重点建设内容。同时，本项目建设符合产业结构调整指导目录（2005年本）和北京市产业结构调整指导目录（2007年本）中鼓励类第二十五条“其他服务业”中第21款“旅游基础设施建设及旅游信息服务系统开发”以及第22款“工业旅游、农业旅游、森林旅游、生态旅游、科技旅游及其它旅游资源综合开发项目建设”的鼓励范围。通过兴建和改造一批旅游基础设施，并适当增加潭柘寺景区游览亮点，改善景点的交通和联络条件，有利于提升服务质量，优化旅游发展环境，构造完整的旅游资源体系，提升区域旅游竞争优势，进一步拓展北京旅游业的发展空间。 符合当地旅游发展规划，带动门头沟区域经济发展北京城市总体规划将门头沟区的基本功能定位确定为生态涵养发展区。生态涵养区产业调整要优先发展旅游业，以带动全市经济社会协调发展。根据门头沟旅游业十一五发展规划，门头沟区将推进旅游主导产品开发，以潭柘寺为龙头，突出自然风光和历史文化两条主线，深挖历史文化内涵。其中，利用潭柘寺建寺1700年历史为契机，突出“先有潭柘寺，后有北京城”，挖掘潭柘寺历史文化，历史上的宗教政治地位，皇家寺庙文化，将潭柘寺的发展与京都皇城文化紧密联系起来，逐步打造成京都文化的国际品牌。本项目是门头沟区旅游发展规划的重要内容，完全符合生态经济发展区功能定位的要求，符合生态环境保护和全民休闲游憩的绿色需求。旅游业是一个综合性的服务行业，需要满足游客的吃、住、行、游、购、娱、保健强身等多方面的要求，因此发展旅游业可以促进其他行业的发展，活跃当地市场。本项目建设有利于带动全区旅游业发展，拉动全区经济增长，确保全区在煤炭停产后的收入，改善当地的生活环境，推动山区特色经济的协调发展，培育出新型的主导产业，促进区域的产业结构调整和社会经济的协调发展。 保护历史文物，传承中华历史文化潭柘寺始建于西晋永嘉元年（公元307年），寺院初名“嘉福寺”，清代康熙皇帝赐名为“岫云寺”，但因寺后有龙潭，山上有柘树，故民间一直称为“潭柘寺”。素有“先有潭柘寺，后有北京城”的民谚。 潭柘寺现有房舍943间，其中古建殿堂638间，建筑保持着明清时期的风貌，是北京郊区最大的一处寺庙古建筑群。保护古建，保持民族文化及宗教历史的传承，是连结民族情感纽带、增进民族团结和维护国家统一及社会稳定的重要文化基础，也是维护文化多样性和创造性，促进人类共同发展的前提。当前，由于保护不利许多古建筑遭到破坏，甚至遭到毁灭。历史是不可以复制的。古建所包含的历史信息比同时代的其他文物更为丰富和综合，因而具有特殊的保护价值。尊重历史，延续文脉，是发展当代先进文化的应有之义。潭柘寺是国家重点文物单位，作为人类文明发展史的见证，展示了中华民族的悠久历史、古老都城的神奇魅力，具有纪念意义、教育意义和史料价值。本项目以发展“绿色旅游”为主导，在保护环境的基础上发展旅游业，在完善景区旅游基础设施的同时，也为古建筑群提供了有力的保护措施，并深入挖掘其历史及宗教价值，进一步丰富现有潭柘寺的文化、体验旅游产品体系，发挥历史文化遗产传承中华文化的作用，对促进社会主义先进文化建设具有积极