2012年福建省安海镇市场调研报告.doc

安海市场调研框架一、安海简介安海镇位于晋江市东南部，是全国经济百强镇之一。总面积67.66平方公里，辖区内有41个行政村，5个居委会，73个自然村。常住人口166754人。安海镇基础设施完善，工业行业门类繁多，主要有钢材、陶瓷、五金、机械、电子、玩具、服装、制鞋、皮业、化工、塑料、文具、妇女用品等支柱产业。全镇拥有乡镇企业1230多家，企业向专业化、规模、集团化方向发展。恒安集团、亲亲公司、三益钢铁、福源食品、兴业皮革、晋工机械等企业已发展为全省乃至全国知名企业，是安海经济发展的重要支柱。2011年，安海镇实现地区生产总値231.48亿元，占晋江2011年生产总值的21%；全社会固定资产投资12.63亿元，年均增长33%，固定资产投资增长迅速。二、配套及公建设施学校：养正中学、安海中学、子江中学、桥头中心小学、成功小学等医疗：安海医院、同济医院、阳光医院、协和医院等金融：建行、中行、安海农商银行、农行、中国邮政储蓄银行等商业：浪潮生活广场、跨世纪百货、成功路商圈、海八路商圈等公建：安海文化中心、安海公园、汽车站等交通：北连晋江城区，南接中国水头石材重镇，西有沈海高速连接线，东有金井海运码头，城际交通便利。分析：安海镇拥有优质教育资源，如省重点学校养正中学。镇区交通混乱，以摩托车为主要交通工具。金融、医疗、商业等配套设施都基本能满足当地居民生活需要，总体来说，安海各项配套设施较为齐全。三、安海房地产市场现状1.在售楼盘情况及客户群体分析目前安海镇在售项目很少，可供选择房源数量也不多。主要在售项目有捷龙盛世、宝辉花园、捷宏盛宴（尾盘），此外由连捷集团投资开发的“上悦城”将于今年年底开盘。捷龙盛世在售项目情况 捷龙盛世开发商晋江市捷龙房地产开发有限公司总建150000项目地址北环路与世纪大道交汇处均价4300项目概况 项目规划三栋9栋18-27F高层，前期1-4#已基本售罄，目前在售5#楼王，1-5#共361套,其中5#75套。项目均价4300元/，1-4#起价3250元/ 5#起价3750元/户型132148三房，248-275楼中楼优惠分析项目位置较偏，配套不完善，定位为中低档次，楼盘品质不高，整个项目缺乏亮点，大户型为主满足各类住家刚需，价格也就必须具备竞争优势。宝辉花园在售项目情况 宝辉花园二期开发商晋江恒和地产开发有限公司总建102324项目地址大深公路与海八路交汇处均价小高层4500，洋房7500项目概况 项目规划三栋9-11F小高层，5栋洋房，小高层全是180四房，由两套85-100两房组成，共计58套，捆绑销售，户型南北通透。 买洋房送一个车库，每套洋房均有三层，且洋房与小高层店面捆绑销售。户型 四房180平 洋房350-400平优惠9.8折分析 项目位处南环路边上，远离安海繁华地段，周边生活商业配套均不完善，由于项目一期楼盘品质得到认可，同时引进了大型酒店及娱乐设施，对二期销售有极大的促进作用，二期小高层两套两房捆绑销售，使得户型通透，两梯两户，加上单价不高，宜居品质大为提高，适宜住家。但是项目洋房与店面捆绑销售有点不得人心。住宅销售率预计50%左右。捷宏盛宴在售项目情况捷宏盛宴开发商泉州捷宏房地产开发有限公司占地76636平方米项目地址晋江市鸿江西路与海八路交汇处 总建33万平项目概况 目前项目沿街一排4栋为安置房，其中一栋为单身公寓，2期13栋为商品房，其中6栋为3叠加别墅，其他为33层高层住宅，一栋幼儿园。 绿地率：46.8% 容积率：3.68 住户：1200 停车位：500个户型 主力户型：140-180平方米3-4房销售情况别墅剩余2栋，高层住宅剩余十几套。住房均价4500分析 楼盘靠一期安置本地居民，为二期开盘销售吸引人气，二期为沿河中高档纯住宅，销售情况较为理想，定位为当地刚需或改善性住宅。由于当地居民消费习惯，商业街内空置率较高，业态混乱商业繁华度不够，随着道路的扩建和政府对这一片区的改造以及项目对面华府地产的开发将逐步带动项目周边的商业氛围及楼盘价格的升值。上悦城在售项目情况上悦城开发商连捷地产总建200000项目地址鸿江中路与恒安路交汇处均价未开盘项目概况项目总建筑面积20万平方米，配套有一个规模完善的、高档次的近5万SHOPPINGMAL、一个由3栋高层建筑共同组成全封闭式生活小区，还有一栋单独管理的酒店式SOHO公寓，项目预期年底SOHO公寓开盘，主力面积35-50，户型35-200优惠分析项目是安海首个综合体项目，位处安海传统繁华地段-鸿江中路，位置优越，周边配套设施完善，且安海无可与之竞争的项目，两个在售的项目位置均较偏，项目定价合理项目去化会比较良好。 年底预开的SOHO公寓预计均价5000元/以上，目前处在前期预热阶段。分析：目前市场上已交房及在售楼盘面积均以大三房以上户型为主，两房及单身公寓户型稀缺。究其原因，主要是由于安海商品房客户大部分为本地客户，外来投资客户较少。在价格上，在售项目均价均在4000多元每平方，由于位置不同，配套齐全区域的价格略高于捷龙盛世等周边配套欠缺的楼盘。 2.二手房情况安海镇住宅以自建房为主，目前市场上已交房的商品房小区较少。主要有瑞发花园、嘉英豪苑等项目。瑞发花园2010年交房入住，建筑共22层，400多套，地下车位200个。开盘时价格3100元/起，均价约3600元/。现二手房价格约4000元/。两房租金约1000元/月，入住率约50%左右。嘉英豪苑项目位于安平开发区安平酒店旁，分为A、B两栋17层住宅，户型以三房、楼中楼为主，共256户，2011年交房入住。销售价格3780元/起，估计均价约4500元/。目前小区入住率约80%。分析：已交房项目基本已无剩余房源，二手房价格近两年来呈现上升趋势，但二手房交易市场较为平淡。四、安海市商业情况1.主要商业街道情况中山路是安海最早的商业街区，当地居民称之为“旧街”。近年来，安海商业沿海八路、成功路逐步向东发展，现今，成功路（东大街）已取代了中山路的位置，发展成为安海最繁华的商业街。此外，海八路与鸿江路商业也较为密集。同时，随着鸿塔片区的拆迁改造，在鸿塔小区周边也形成了一个商业集中区。中山路中山路长约200米，商铺面积10-70不等。经营业态以中低端服饰及日杂用品为主，其中服饰占比90%。租金在65-110元/之间，其中靠近成功路与下墟巷路段租金水平相对较高。 此街区目前经营情况一般，人流量相对较少，晚上八点以后基本停止营业。成功路成功路分为东、中、西三段，成功中路是最繁华路段。业态：以服装为主，手机通讯、餐饮为辅。主要品牌服饰有：帝牌男装，卡宾，贵人鸟，阿迪达斯，九牧王，劲霸男装，柒牌，鸿星尔克，特步，法拉利等。成功路租金水平50-250元/，其中成功中路租金水平最高，大致在200元/左右。鸿江路鸿江路分为鸿江东路、鸿江中路、鸿江西路三段。鸿江东路（从清机路恒安路）业态：以摩托车销售、汽配为主，建材、酒店、五金、食杂为辅；租金：每个店面约3000元/月，面积30-100，恒安路镇政府前最高，25-30，2000-3000元/月，约100-120元/月/，租金35-120元/不等。鸿江中路（恒安路龙山东路汽车站）业态：以茶叶店为主，摩托车专卖，酒店，建材、食杂餐饮、五金为辅；租金：每个店面约20003000元/月，面积4060，约30-75元/；鸿江西路（龙山路海八南路）业态：汽修、汽配、电机一条街和食杂批发一条街；租金：每个店面租金约1800元/月，面积约35。总体租金水平约50-80元/。捷宏盛宴商业街（鸿塔）此商业街内街店面约200多间，业态杂乱，完全没有业态规划，日用品批发较多。此外有服饰，餐饮，五交，建材，食杂，银行，酒店等业态。内街空置率达30%以上，经营情况较差。沿鸿江路店面基本满租，租金为2500元-5000元/月/间，面积40-50，约 60