2012年06月西安商品房市场月度分析报告.doc

2012 年 6 月西安商品房市场发展报告 1 西安商品房市场月 度分析报告 2012 年 06 月份 西安房地产信息网数据研究中心 2012-07 申明：根据合同约定本报告仅限于订阅客户内部使用， 严禁传递给第三方，如有违约根据合同约定将中止合 同执行，同时追究对我司带来的负面影响，谢谢配合！ 2012 年 6 月西安商品房市场发展报告 2 目 录 一、宏观运行背景.6 1.1 政策法规.6 1.2 规划建设.8 1.3 热点动态.10 二、土地市场11 2.1 6 月全国土地市场动态12 2.2 6 月全国土地市场概况13 2.3 6 月西安土地市场分析14 三、2012 年 6 月西安商品房市场运行情况.20 3.1 楼市迎“传统淡季” 全市商品房供应量环比下滑四成23 3.2 逆市而涨 6 月商品房销量环比小幅上涨 6.61%.24 3.3 6 月供大于销 库存仍在持续上扬.26 3.4 住宅销售占比 84.39% 市场趋于稳定 .27 3.5 西安商办物业销售喜忧参半 总量增至 15 万平28 四、2012 年 6 月西安房地产分物业市场情况.29 4.1 2012 年 6 月西安普通住宅市场运行情况.29 4.1.1 市场交易政策利好促西安普通住宅销量微涨 5.05%29 4.1.2 住宅均价本月房价持续走稳 住宅均价 6761 元/平米30 4.1.3 普通住宅市场客群分析.33 4.2 2012 年 6 月西安商服用房市场运行情况.41 2012 年 6 月西安商品房市场发展报告 3 4.2.1 6 月西安商业市场趋热 环比涨幅近 5 成41 4.2.2 万众广场牵头 6 月西安商服用房均价上涨 16.72%.42 4.3 2012 年 6 月西安写字楼市场运行情况.42 4.3.1 6 月西安写字楼销量下跌 32.29%.42 4.3.2 写字楼成交均价环比微降 3.14%.43 4.4 2012 年 6 月西安别墅市场运行情况.43 后市预警.43 五、2012 年 6 月西安房地产分城区运行情况.45 5.1 城东区.45 5.1.1 城东区普通住宅市场运行情况.46 5.1.2 城东区商办物业情况.49 5.1.3 城区营销情况.51 5.1.4 城区新盘简介.51 5.1.5 区域热点分析.51 5.1.6 典型楼盘介绍.54 5.2 城南区.56 5.2.1 城南区普通住宅市场运行情况.58 5.2.2 城南区商办物业情况.61 5.2.3 城区营销情况.62 5.2.4 城区新盘介绍.63 5.2.5 区域热点分析.66 5.2.6 典型楼盘介绍.67 2012 年 6 月西安商品房市场发展报告 4 5.3 城西区.69 5.3.1 城西区普通住宅市场运行情况.71 5.3.2 城西区商办物业情况.74 5.3.3 城区营销情况.75 5.3.4 城区新盘简介.76 5.3.5 区域热点分析.76 5.3.6 典型楼盘介绍.78 5.4 城北区.80 5.4.1 城北区普通住宅市场运行情况.82 5.4.2 城北区商办物业情况.85 5.4.3 城区营销情况86 5.4.4 城区新盘简介87 5.4.5 区域热点分析88 5.4.6 典型楼盘介绍90 5.5 城内区.91 5.5.1 城内区域普通住宅市场运行情况.92 5.5.2 城内区域商服用房.95 5.5.3 本月城内区市场动态.96 5.5.4 典型楼盘介绍.96 5.6 高新区.97 5.6.1 高新区普通住宅市场运行情况.99 5.6.2 高新区商办物业情况.102 2012 年 6 月西安商品房市场发展报告 5 5.6.3 城区营销活动.103 5.6.4 城区新盘简介.104 5.6.5 区域热点分析.104 5.6.6 典型楼盘介绍105 2012 年 6 月西安商品房市场发展报告 6 一、宏观运行背景 1.1 政策法规 时间政策名称颁布部门主要内容及影响 6.5 住建部鼓励在建 楼盘以大化小增 供商品房 住建部 6 月 5 日，住建部通过新闻发言人接受新华社 记者采访的方式，再次强调楼市调控不动摇， 并将增加中低价位、中小套型普通商品住房供 应列为重要任务。在此之前，住建部党组书记、 部长姜伟新已经部署相关工作，要求积极开展 增加普通商品住房的配套政策研究。 6.7 政府原因造成土 地闲置违约责任 将自负 国土部 6 月 7 日，国土部公布了闲置土地处置办法 ， 并将于下月 1 日起实施。针对以往因政府原因 造成土地闲置情况较多，强化政府原因导致土 地闲置责任，区分政府原因和企业原因，特别 是明确政府不按期交地、修改规划、政策调整、 处置信访事件、军事管制、文物保护等因政府 原因导致的土地闲置，采取协商方式处置。 6.8 五年期以上个人 住房公积金贷款 利率降至 4.70% 住房和城乡建 设部 住房和城乡建设部关于调整住房公积金存贷款 利率的通知，自 2012 年 6 月 8 日起，下调个 人住房公积金贷款利率，五年期以上个人住房 公积金贷款利率下调 0.20 个百分点，由 4.90%下调至 4.70%。 6.8央行、银监会双 银监会中国银监会发布的商业银行资本管理办法(试 2012 年 6 月西安商品房市场发展报告 7 双澄清 房贷利 率下限 7 折不再 放宽 行)(下称资本办法)，明确个人住房抵押 贷款的风险权重为 50%。而银监会在去年 8 月 公布的征求意见稿中规定，对住房抵押贷款区 分一套房和第二套房给予差别风险权重，一套 房抵押贷款风险权重为 45%，第二套房抵押贷 款风险权重为 60%。 6.12 住建部出台相关 新规 外来人员 也可申请公租房 住建部 6 月 12 日，住房和城乡建设部公布公共租赁 住房管理办法(以下简称办法)，对公共 租赁住房的申请条件、运营监管、退出机制等 作出明确规定。根据办法规定，申请公共 租赁住房，必须同时满足以下条件：申请人在 本地无住房或者住房面积低于规定标准;申请人 的收入、财产低于规定标准;申请人为外来务工 人员的，在本地稳定就业达到规定年限。 6.18 继续严格执行差 别化房贷政策 住建部 针对近期媒体关于房地产信贷政策将有所松动 的报道，住房城乡建设部新闻发言人 18 日在 接受新华社记者专访时表示，住房城乡建设部 门将积极配合金融部门，继续严格执行好差别 化住房信贷政策。 6.18 建保障房免征土 地使用税 国税总局 国家税务总局纳税服务司 18 日表示，对廉租 住房、经济适用住房建设用地以及廉租住房经 营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对 2012 年 6 月西安商品房市场发展报告 8 象出租的廉租住房用地，免征城镇土地使用税。 6.18 住宅项目容积率 不得低于 1.0 国土部 根据国土部、发改委日前联合发布的通知， 限 制用地项目目录(2012 年本)和禁止用地项 目目录(2012 年本)即日颁布实施。 限制用 地项目目录(2012 年本)明确规定住宅项目容 积率不得低于 1.0。 6.19 鼓励民资进入国 土资源领域 国土资源部 国土资源部 19 日对外发布关于进一步鼓励 和引导民间资本投资国土资源领域的意见 ，鼓 励、支持和引导民间资本进入土地整治、矿产 资源勘查开发等国土资源领域。 6.21 坚决制止小产权 房 国土资源部执 法监察局 6 月 21 日，国土资源部执法监察局局长李建勤 表示，国土资源部将严厉打击违规违法用地， 对于新建的小产权房坚决制止。 1.2 规划建设 时间主题内容及影响 6.1 西安行北渭河特大 桥近日顺利合拢 6 月底全线贯通 近日，全长 6.5 公里的行北渭河特大桥的顺利合拢，通车后， 从临潼城区西北上大桥就可直达阎良，至少可少走 20 余公里 的路程;从西安经行北大桥到渭北，也只需要 40 分钟时间。越 来越便利的交通条件，也使临潼与外界的对接能力愈发增强， 为临潼区经济发展提速。 6.1196 公里地铁覆盖 6 月 1 日，西安市召开城市快速轨道交通建设规划(2012-2018 2012 年 6 月西安商品房市场发展报告 9 西安全城年)评估会，国家发改委、住建部的 18 位专家参与了评估。未 来 7 年，我市将建设 6 条地铁线路，城市核心区、老城改造区 以及城市周边新区都将被覆盖。 6.4 西安出台“三进两 增一加强”推进副 中心城市建设 新开工项目开工率上半年要达 75%以上，6 月底前完成第二批 缓堵点改造，停车泊位增加到 8000 个6 月 4 日，市政府常 务会原则通过了贯彻中省稳增长决策 确保我市经济平稳较 快增长的措施建议 ，出台了“三进两增一加强”系列稳增长 措施，以确保完成今年上半年和全年经济发展目标。 6.6 灞桥生态湿地公园 免费开放 6 月 6 日，西安市灞桥生态湿地公园(一期)正式建成并免费向 市民开放。 6.8 西安浐灞未央联手 强拆 4 处违建 9300 平米 6 月 8 日上午，由浐灞生态区管委会牵头，在未央区政府大力 配合下，组织两区公安、交警、国土、司法、城管执法、街道 办事处、园区管理办等多个部门 500 余人，动用挖掘机、装载 机、破碎机等大型拆除机械，对浐灞生态区范围内袁雒村及东 方红村 4 处违法建筑开展强制拆除行动，强拆违法库房、厂房 9300 平方米，破碎地面 31800 多平方米。 6.9 37 家央企与陕西 签订 206 项目 计 划投资 7000 多亿 37 家中央企业与陕西省签署合作项目 206 个，范围涵盖能源 化工、装备制造、电子信息、有色冶金等 7 大类，计划新增投 资 7000 多亿元。 6.13 西安城中村改造新 开工 29 个项目 2012 年西安市城改办保障性住房安居工程建设整体进展良好， 截至 5 月底，城市棚户区(含城中村)改造项目新开工 29 个， 31588 套，完成全年棚户区(城中村)改造开工任务的 99.5%。 2012 年 6 月西安商品房市场发展报告 10 6.18 西安拟增建 10 个 建筑垃圾消纳场 3 个已经通过环评 从西安市市容园林局获悉，西安市已经规划再增加 10 个建筑 垃圾消纳场，目前 3 个已经通过环评，分别是户县黄家庄选址、 灞桥沟泉村选址、航天基地西杨万村选址。 6.19 西安碑林区下半年 启动 8 个改造项目 6 月 19 日，记者从西安市碑林区“旧城综合改造推进会”上 获悉，今年下半年，碑林区将启动东关南街、太乙路等 8 个项 目的改造，改造将彰显碑林建筑风貌。 1.3 热点动态 时间主题内容及影响 6.4 西安公积金贷款将 提至 60 万 特殊情 况审批可达 70 万 6 月 4 日上午，西安市市长董军主持召开市政府常务会议，原 则通过了贯彻中省稳增长决策确保我市经济平稳较快增长的 措施建议 。会议还提出，西安市个人住房公积金贷款最高额 度将提高至 60 万元，特殊情况经审批可提高至 70 万元。 6.5 6 月起西安 7 部门 联合审查保障房申 购人资质真实性 从西安市房管局获悉，自本月起，市房管局、市民政局、市公 安局等 7 部门将联合对保障房申请人申请资格进行联合审查， 以确保住房申请人资格的真实性。 6.6 西安首个限价房项 目本月内预售 均 价 42004800 元 /平方米 6 月 6 日从市房管局获悉，作为西安首个限价商品房的“昆明 时光”项目即将在本月中旬面世，项目户型设计为 80100 平 方米的两室、三室产品，规划建设可容纳 4000 余户居民，总 占建筑面积约 45 万平方米，销售均价为每平方米 42004800 元，目前已开始进行购房资格审核，首期推出 1200 余套房源， 购房 5 年后，可上市进行交易。 6.11保障房建设考核： 西安市住房保障工作领导小组办公室 11 日对外公布了 5 月份 2012 年 6 月西安商品房市场发展报告 11 西安市城改办排名 倒数第一 西安承担保障性住房建设各单位综合考核和排名，在 24 个责 任单位中，房管局、高新区、长安区名列第一、二、三名，西 安市城改办综合考核倒数第一名。 6.11 新就业大学生等 3 类人群可申请西安 公租房 6 月 11 日，记者从西安市房管局获悉，西安开始面向城六区 收储 5000 套社会闲置房及 5000 套城改安置房，并将以低于 市场价 20%的租金进行配租，城市中等收入偏下人群、外来务 工人员及新就业大学生等 3 类人群可申租。 6.14 资格不符 西安 390 户家庭被取消 经适房申购资格 从 6 月份起，西安市房管、民政、公安等 7 部门将联合对保障 房申请人申请资格进行联合审查，以确保住房申请人资格的真 实性。14 日下午 3 时，华清园经适房项目 35 号、36 号楼进 行摇号分配，共提供房源 207 套，符合摇号条件的 70 户家庭 通过摇号，均获得了房源，另外 30 户家庭因不符合购房条件 被取消了申购资格 6.16 我省 169.78 万户 进入“十二五”保 障房轮候计划 16 日从省住建厅获悉，通过公示、审核等环节，我省从城镇中 低收入家庭、外来务工人员和新就业人员中筛选出符合保障条 件的共计 169.78 万户家庭，编入各地“十二五”住房保障对 象轮候计划。 6.25 西安 361 家房企资 质证书被注销 25 日，省住房和城乡建设厅下发通知，根据行政许可法和 房地产开发企业资质管理规定等相关规定，经研究，对不 符合资质标准要求的 361 家房地产开发企业资质证书予以注销 并向社会公布名单，其中二级资质 2 家，三级资质 65 家、四 级资质 133 家，暂定资质 161 家。 2012 年 6 月西安商品房市场发展报告 12 二、土地市场 2.1 6 月全国土地市场动态 国土部：开发商囤地两年将无偿收回 今后，如果开发商“囤地”造成土地闲置的，未动工开发满一年将被征缴土地价款 20%的 闲置费，满两年则将无偿收回土地使用权。昨天，国土部公布了闲置土地处置办法 ，并 将于下月 1 日起实施。 楼市成交量上升 住建部将“储备政策”保调控 5 月中下旬以来房地产标杆城市成交量的迅速放大，已经引起了住房和城乡建设部(下 称住建部)的高度关注。目前，作为房地产调控部际联席会议的牵头部门，住建部已经开始 着手汇总分析北京、上海、广州、深圳等地的楼市成交数据，并据此对下一阶段房地产市 场价格的走势和趋势进行初步评估。 6 月 12 日，中国人民银行总行下发 172 号特急文件，要求各商业银行对于购房按揭 贷款优惠下限以 7 折为底线。在此之前，中国人民银行 3 年半以来首次降息，以及商业银 行在北京、上海等一线城市将首套购房优惠利率、首付比例等均恢复之前的优惠政策。这 一系列金融机构政策带来的宽松货币环境，已经令住建部对楼市调控保持成效感受到了压 力。 住建部的相关信息汇总工作，主要通过住建部房地产信息直报系统完成。目前，住建 部从该系统中调取的数据显示，虽然 5 月中下旬以来，成交量持续保持放大态势，但总体 成交价格仍保持平稳。对于是否有针对性的措施，住建部目前的思路是，在房地产价格保 持平稳的情况下，坚持现有调控措施，至于针对性的措施，将做好“政策储备” ，及时应对 市场变化。 国税总局:建廉租房及经济适用房免征土地使用税 2012 年 6 月西安商品房市场发展报告 13 国家税务总局纳税服务司昨日表示，对廉租住房、经济适用住房建设用地以及廉租住 房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租的廉租住房用地，免征城镇土地 使用税。据悉，有纳税人咨询，房地产开发企业在开发商品住房项目中配套建造廉租住房、 经济适用房，对廉租住房、经济适用住房部分能否免缴土地使用税。 对此，纳税服务司称，根据规定，对廉租住房、经济适用住房建设用地以及廉租住房 经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租的廉租住房用地，免征城镇土地使 用税。 开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套 建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建 筑面积占总建筑面积的比例，免征开发商应缴纳的城镇土地使用税。 2.2 6 月全国土地市场概况 1、供应量：6 月全国土地市场继续低迷，供应量继续减少 6 月延续前期走势，推地量低于去年同期水平。6 月全国 300 个城市共推出土地 3086 宗，推出面积 12340 万平方米，环比减少 3%，同比减少 32%；其中住宅类用地（含住宅 用地及包含住宅用地的综合性用地）819 宗，推出面积 3901 万平方米，环比增加 16%， 同比减少 33%。 2、成交量：个别地块受追捧，市场整体低迷 尽管 6 月个别地块受到热捧，仍难掩整体颓势。6 月，全国 300 个城市共成交土地 1825 宗，成交面积 8033 万平方米，环比减少 19%，同比减少 48%；其中住宅类用地 （含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）510 宗，成交面积 2274 万平方米，环比减 少 13%，同比减少 50%。 3、成交价格：楼面价继续下滑 2012 年 6 月西安商品房市场发展报告 14 6 月，全国 300 个城市成交楼面价为 877 元/平方米，环比上涨 17%，同比上涨 8%；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）成交楼面价为 1148 元 /平方米，环比上涨 4%，同比下跌 4%。 2.3 6 月西安土地市场分析 6 月份，随着央行首次下调存贷款利率，再加上开发商“降价跑量”的销售策略，西 安楼市不断刷新着新的记录，成交量创近一年最高值。随着楼市的回暖，许多开发商购地 意愿明显增强，纷纷考虑出手拿地。从近两个月土地市场表现来看，土地成交量有明显上 涨的趋势。 数据来源： 西安房地产信息网数据研究中心 6 月份，西安市共挂牌出让土地 26 宗，出让面积 86.6 万平方米，环比下滑 45.1%， 成交土地 18 宗，成交面积 75.72 万平方米，环比下滑 12.8%。6 月份，西安土地供应量 和成交量都出现下滑。6 月，西安土地成交金额为 312174 万元，较 5 月份增加了一倍。 6 月份，成交楼面价为 1132 元/平米，楼面价较 5 月份翻了一番，主要原因是 6 月份， 住宅用地和商业用地成交量增长明显。 1、土地供应： 2012 年 6 月西安商品房市场发展报告 15 6 月份西安市供应土地分布图 从 6 月份西安市土地供应分布图可以看出，6 月份土地供应主要集中在一些热门区域， 城南的曲江区，城东的浐灞区，城北的凤城路一带成为本月土地供应集中地。随着二环内 土地逐渐被开发，土地资源越来越稀缺，而政府加快对于二环外城市的扩建与发展，这些 区域土地资源还比较丰富，发展潜力比较大，成为市场上的新宠。 住宅商业商住综合工业 5 月 5.7315.38105.4516.7 6 月 1.748.670.75.58 2012 年 6 月西安商品房市场发展报告 16 6 月份，各物业供应量较上个月都趋于减少，且下滑较多。本月，商住综合用地占到 全市供应量的 82%，目前，二环外好多区域发展还不成熟，配套都比较落后，而区域人气 的提高，需要配套不断跟进。商住综合用地方便进行城市综合体建设，不仅可以打造区域 地标性建筑，还有利于带动区域人气的提升。而此类土地成为以后开发商重点争夺的对象。 2、土地成交 6 月份西安市土地成交具体信息 地籍编号城区 面积（万 平方米） 用途 楼面价（元/ 平米） 容积率 不大于 成交价（万 元） YT6-6-22-2 城南 6.88 商住 310 4.249045 YT6-6-80 城南 0.83 商住 245 6.891405 YT6-6-82 城南 3.58 商住 277 5.165113 YT6-6-84 城南 0.39 商业 274 1.74187 JK3-7-10 城北 0.98 住宅 1463 3.55040 LH9-12-260 城西 6.57 商住 1100 3.7927400 LH9-2-81 城西 1.27 商住 782 3.993950 QJ8-2-2 城南 9.72 商住 1470 342887 QJ8-2-3 城南 3.18 商住 2754 1.614031 2012 年 6 月西安商品房市场发展报告 17 QJ8-5-1 城南 7.17 商住 1469 331588 QJ6-2-2 城南 9.88 商住 1671 3.557786 QJ6-2-6 城南 9.92 商住 1671 3.558006 QJ10-8-429-1 城北 2.82 商业 2400 5.537190 JK3-6-50 城北 0.75 商业 2760 510307 WY1-1-28 城北 2.18 工业 0 0.09 BQ2-28-35 城东 1.35 商住 192 4.421146 BQ1-10-43 城东 4.89 商住 205 4.14120 BQ1-16-12 城东 3.35 商住 181 5.43270 数据来源： 西安房地产信息网数据研究中心 本月成交的 18 宗土地中，主要分布在城南，城南一个城区的成交量就占到市场总量 的 68%。城北，城东，城西各有少量土地成交。本月成交的土地中，只有 1 宗纯住宅用地， 1 宗工业用地，1 宗商业用地，其余的都为商住综合用地。 3、6 月西安土地市场特征 1）土地供应量和成交量双双出现下滑 6 月，西安共挂牌出让土地 26 宗，供应面积 86.6 万平米，环比下滑 45.1%，政府放 缓了土地供应量，今年以来月度供应量首次跌落至 100 万平米以下，与此同时，成交量环 2012 年 6 月西安商品房市场发展报告 18 比下滑 12.8%。不过总体来看，土地市场月度成交量维持在较高的水平，尤其在金融政策 调整，开发商调整销售策略，成交量有所攀升的情况下，开发商对于未来预期明显好转， 拿地意愿明显加强。 2）二环和三环之间的土地成为市场新宠 由于二环内土地资源有限，政府加快了对于二环外土地市场的规划发展，目前二环至 三环之间的土地成为市场的新宠。本月成交的土地集中在二环和三环之间。 3）商住综合用地受开发商青睐，市场火热 本月成交的土地以商住综合用地为主，其他用途的土地只有少数几宗。 典型地块分析 1、地块基本信息 地块编号为 FD2-5-1，位于沣东新区西三环以西、建章路以东；地块规划用地性质为 住宅用地；地块已经挂牌成交，成交时间为 2012 年 5 月 25 日，竞得人为西安嘉鹏房地 产开发有限公司；地块净用地面积为 1.83 万平方米，容积率为 3.12，最后成交结果为 2410 万元，根据最后成交结果及规划用地指标来看，最后成交楼面价为 422 元/平米。 土地使用规划指标要求 宗地编号土地位置土地面积 性质年限容积率 FD2-5-1 沣东新区西三 环以西、建章 路以东 1.83 万平 方米 住宅 703.12 2、地块发展前景分析 随着西咸一体化的提出，城西也加快了发展的步伐，尤其世纪大道，一座座拔起的楼 盘，成为西咸新区发展最有力的说明。沣东新城也已成为西咸新区房地产市场中的另一含 金量颇高的价值洼地，新的核心板块已在逐渐形成。目前区域房地产市场发展还比较落后， 区域可利用土地还比较多，后期，随着西咸一体化的进展，未来地铁一号线的开通，将为 2012 年 6 月西安商品房市场发展报告 19 区域发展提供了很好的机会，尤其房地产市场，将迎来发展的机遇。 3、地块 SWOT 分析及应对策略 内容应对方式 strengths 地块位于西咸新区的沣东新城， 目前区域刚处于起步发展阶段， 随着西咸一体化的提出，区域发 展迎来契机，配套也在不断完善 中 深入研究市场走势及销售动向，充分挖 掘客户特征，定位合理的业态规划，建 设中注重小区的舒适度和实用性配套建 设、协调投资和自主的户型配比，以迎 合区域居民自主或投资以及多样或专一 市场需求。 weaknesses 周边配套有待提升；地块规模小， 不利于整体规划发展 社区可以考虑配套一些商业服务，以满 足周边配套的不足 opportunities 随着西咸一体化的提出，这对于 区域发展也是个利好因素；目前 居住圈在售品质楼盘比较少，可 以打造品质项目 打造符合都市生活节奏的品质社区，相 对周边的在售楼盘，有差异地打造个性 化，差别化、品质化的楼盘，以博得客 户的认可 threats 目前区域在售项目价格比较低， 缺乏品质项目 深入研究西咸市场主力客户的需求特征， 推出适合市场需求的产品，降低市场风 险；注意产品本身的品质，无论是规划 设计还是现代科技的应用。 4、地块的分析预测及计算 1）地块成本分析 根据西安市房地产信息网数据研究中心调研分析，对于目前西安市普通商品住宅项目 2012 年 6 月西安商品房市场发展报告 20 各项成本计算标准明细如下： 类别多层小高层中高层高层超高层 土地成本（楼面 地价） 1000-1400 前期费用 80-90 设计费用 50 建筑安装工程费 600-900900-120014001800-23002200-2500 装修费用 300-2000 政府配套费 150 售后服务费 30-35 营销费 100-130 财务费用 90-140 管理费 30-50 税金（营业税及 附加、土地增值 税） 不可预见费 按项目的一定比例提取 根据以上指标，最后计算出待分析地块总成本为 12481.68 万元。 2）土地利润预测 目前居住圈项目在售均价在 4700 元/平米，考虑到国家对于房地产调控政策的方向不 会变，区域房价上升空间有限；另一方面随着西咸一体化的发展，未来区域发展潜力巨大， 我们保守估计，三年后，待项目建成后区域房价依然维持在 4700 元/平米。则项目建成后 销售总收益为 17687.04 万元。 项目 总成本（万元） 总收益（万元）利润（万元） 销售利润率 结果 12481.6817687.045205.3629.43% 综上分析，待项目建成后，销售总利润为 5205.36 万元，销售利润率为 29.43%。 三、2012 年 6 月西安商品房市场运行情况 2012 年 6 月西安各城区各物业销售套数一览表（单位：套） 2012 年 6 月西安商品房市场发展报告 21 车位/地下室普通住宅商服用房写字楼别墅合计 城北 8826751122393114 城东 6319042942261 城南 11718074731974 城内 254635 城西 12122664631365 高新 2872087251132512 全市 567972454642411261 2012 年 6 月西安各城区各物业销售面积一览表（单位：平方米） 车位/地下室普通住宅商服用房写字楼别墅合计 城北 2632.55276040.8122084.7522071.83322829.94 城东 1929.69211599.4324649.79238178.91 城南 17937.44198303.441782.43825.02258848.29 城内 1880.09599.31260.232739.63 城西 368.89102523.0214202.672992.85120087.43 高新 9575.87208391.036319.7416500.89240787.53 全市 32444.44998737.78109638.6942650.821183471.73 2012 年 6 月西安各城区各物业销售面积环比变动一览表 环比车位/地下室普通住宅商服用房写字楼别墅合计 城北 -24.59%2.58%-4.61%40.16%3.64% 城东 -70.86%-15.37%-4.78%-17.36% 城南 1388.39%-20.72%320.93%-75.16%-3.03% 城内 -0.08%35.30%-1.53% 城西 -60.25%33.85%379.78%-59.38%36.69% 高新 366.79%102.27%-43.53%-54.86%57.56% 总计 119.87%5.05%49.05%-32.29%6.61% 2012 年 6 月西安各城区各物业销售面积同比变动一览表 同比车位/地下室普通住宅商服用房写字楼别墅合计 城北 42.94%-39.35%-63.64%379.77%-38.20% 城东 70.24%12.60%58.87%13.90% 城南 415.51%3.88%-9.50%-72.06%4.41% 城内 -43.39%-7.97%-43.10%-38.15% 城西 -87.11%38.41%33.87%2180.61%36.97% 高新 125.94%206.47%-79.91%-71.22%49.52% 总计 139.34%1.98%-33.61%-39.09%-3.98% 2012 年 6 月西安普通住宅销售排行一览表 排名城区楼盘名称成交套数（套）成交面积（平方米） 1 城南中铁铂丰尚都城 58966375.82 2 城北万科金域华府 31229478.9 2012 年 6 月西安商品房市场发展报告 22 3 城北天朗御湖 30127198.2 4 城东浐灞半岛 20824869.15 5 高新缤纷南郡 26524801.58 6 城北海璟台北湾 26624282.69 7 城东绿地国际生态城五湖名邸 15022419.68 8 高新鸿基新城 21221803.57 9 城北中登文景时代 18320957.92 10 高新天朗蓝湖树 17516468.13 楼市在经历过“金三银四红五”之后，6 月份，在央行降息及房贷利率优惠的大背景 下，加之开发商推盘节奏的加快及降价力度的不断加大，刚需频频出手，致全国楼市普遍 呈现出“反季旺销”的迹象，其中各中大城市楼市销量均出现较大幅度的上涨。而之前出 现的通胀、经济增速放缓等经济难题，在楼市回暖的促动下得到有效的缓解。与此同时， 部分城市房价也出现小幅的反弹，西安房地产信息网数据研究中心认为，在住宅市场“双 限”的当下，后期楼市博弈必将加剧。 西安房地产信息网数据研究中心 6 月对全国各主要城市的房地产交易数据监测显示： 在监测的 40 个城市中，6 月全国一二线城市楼市销量均呈现上涨之势。其中，一线城市如 北京，6 月全市新建商品住宅网签总量为 11983 套，环比 5 月上涨 14.1%，同比去年 6 2012 年 6 月西安商品房市场发展报告 23 月大幅上涨 32.5%，不仅创造了今年内楼市成交的最高值，也是限购后第三次单月成交超 过万套；二线城市如南京，6 月份全市住宅成交 6365 套，环比上月上涨 8.27%，房价整 体上涨 0.57%。总体来看，全国楼市在经历过“红五”的旺销后，6 月楼市再度发力，楼 市销量普遍呈小幅上涨态势，且房价回调愈发明显。 作为二线城市的西安，在“红五”的余温下，6 月份西安楼市再度起航，加之各方利 好政策，所谓的“淡季”在本月并未得以展现，相反，商品房、住宅市场销量均呈现小幅 上扬之势。另外，从价格方面来看，西安房价呈持续走稳态势。 3 月份以来，在房企“以价换量”策略的催动下，首置群体纷纷出手，至 5 月份底， 随着楼市销量的持续高涨，首改客户也已相继入市，进入 6 月，西安楼市在各方利好政策 的拉动下，全市各物业销量均出现不同幅度的上涨。其中，西安住宅市场销售面积为 99.87 万平方米，环比 5 月涨幅 5.05%，同比去年 6 月上涨 1.54%。价格方面，本月西安 普通住宅成交均价 6761 元/平米，几乎与 5 月持平，从本月成交典型楼盘来看，其中大型 品牌项目销量一路走高，且均价并未发生变化。可以说，目前全市房价处于一种相对稳健 的局面。 3.1 楼市迎“传统淡季” 全市商品房供应量环比下滑四成 “金三”以来，在房企“以价换量”策略的驱动下，全市楼市销量的持续走高，四、 五月期间，房企推盘放量节奏不断加快，快速跑量以求资金回笼成为房企一致的心声。时 至 6 月，作为楼市传统的销售淡季，开发商纷纷对后市预期的走低，致市场上可售房源量 出现大幅度的缩减。 2012 年 6 月西安商品房市场发展报告 24 西安房地产信息网数据研究中心根据网签合同备案及楼盘市场调研统计显示：6 月份， 西安市商品房供应面积为 124.69 万平米，环比 5 月下跌 43.29%，同比去年 6 月上涨 28.40%。 “金三银四红五”期间，在开发商大力促销及刚需购房者的积极入市下，楼市迎 来了久违的销售高峰期，房企的资金回笼压力在一定程度上得到缓解。时至六月盛夏，受 国家及地方政府政策调控影响，各方博弈日益加剧，致楼市供应量出现季节性回落，预计 在未来几个月内，随着毕业季的到来，全市商品房预售面积将持续出现回落现象。 3.2 逆市而涨 6 月商品房销量环比小幅上涨 6.61% 6 月，全市商品房销量并没有因为市场上预售房源量的大幅减少而出现一定程度的下 滑。相反，借“红五”之势，在市场利好政策的作用下，各大房企纷纷加大优惠力度，而 刚需客户也积极出手，西安商品房成交面积环比出现小幅上涨，楼市已呈现回暖迹象。价 格方面，随着楼市销量的持续走高，房企回调价格之势有所抬头，整体来看，全市住宅及 商服用房物业市场成交均价呈现增长态势，而写字楼及车位/地下室物业市场成交均价则出 现小幅的回落。 2012 年 6 月西安商品房市场发展报告 25 西安房地产信息网数据研究中心统计数据显示：6 月份，西安商品房成交面积为 118.35 万平方米，环比 5 月上涨 6.61%，同比去年 6 月下跌 3.98%。6 月以来，在各方 利好政策的催动下，西安楼市呈现出良好的增长趋势，尤其是车位/地下室物业市场，同比 环比分别增长 137.47%、118.16%，其中地处城南区大雁塔居住圈内的万众广场，其车位 /地下室物业销量几乎与上月全市该物业市场销量持平。 2012 年 6 月西安商品房市场发展报告 26 3.3 6 月供大于销 库存仍在持续上扬 从本月全市商品房供销差额情况来看，市场供给仍大于销售，差额缩小至 6.34 万平米， 由于房企优惠力度的不断加大，加之银行首贷利率的下调及降息等利好政策的作用下，压 抑已久的刚需置业者纷纷迎合市场契机选择出手。反观房企，一方面，随着淡季的到来， 部分房企出现对后市信心不足，除大打促销战外，并未加推房源量；另一方面，连日以来， 随着楼市销量的持续走高，部分房企开始捂盘等压低推盘节奏。 西安房地产信息网数据研究中心认为，尽管 6 月楼市打破常规，商品房销量创今年以 来之最，但供大于售的现状，使得目前商品房市场库存量依然居高不下。从本月全市住宅 成交前十名来看，仍以低价位楼盘及高性价比楼盘为主，且在接下来的夏季，百万平米的 月度销量将难以维持，所以说，房企面临的销售压力将更加巨大。 2012 年 6 月西安商品房市场发展报告 27 3.4 住宅销售占比 84.39% 市场趋于稳定 4 月以来，随着房企优惠力度的不断加大，全市住宅销量愈加趋于稳定，目前大致维 持在 85%左右。西安房地产信息网数据研究中心数据显示：2012 年 6 月，西安住宅市场 销售占比为 84.39%，较上月小幅下滑 1.26 个百分点，商服用房占比为 9.26%，较上月上 涨 2.63%，写字楼占比为 3.60%，较上月下滑 2.07%。 2012 年 6 月西安商品房市场发展报告 28 3.5 西安商办物业销售喜忧参半 总量增至 15 万平 3 月，在华南城的奋力成交下，全市商服用房物业销量增至 15.8 万平米。4 月，随着 住宅市场的关注度居高不下，商服用房物业销量出现大幅锐减。但从近两个月市场表现来 看，商服用房市场有所抬头，而写字楼市场则出现小幅回落之势。西安房地产信息网数据 研究中心数据显示：2012 年 6 月，西安商服用房成交面积为 10.96 万平米，环比上涨 49.05%，同比下跌 33.61%；写字楼方面，成交面积为 4.27 万平米，环比下跌 32.29%， 同比下跌 39.09%。总体来看，4 月以来，全市商办物业销量从 11 万平米增至 15 万平米， 呈现出良好的增长态势。 各物业库存全面大幅上涨 去化压力持续加大 西安房地产信息网数据研究中心数据显示：截至 2012 年 6 月末，西安商业和办公楼 结转可售面积分别为 393.99 万和 128.09 万平米，从各月度走势情况来看，在进入 2012 年后，西安商办物业库存量呈逐月攀高之势，4-6 月，商业用房库存量始终处于 380 万 平米以上的高位，且呈持续上涨趋势，而写字楼库存量则在 123 万平米以上，同样面临高 库存量的巨大压力。在目前商办物业库存压力剧增的情况下，市场销售的不景气进一步加 2012 年 6 月西安商品房市场发展报告 29 大了房企的去化压力，而同时在政策调控效应持续作用下，后期对于商办物业的销售更是 困难重重。 而从西安各物业的存去化状况来看，2012 年 6 月，西安住宅、办公楼及商业库存同 比上年涨幅分别为 49.87%、20.18%及 36.04%，按照 2012 年上半年月度平均销售量计 算，三类物业的去化周期分别达到 19.5 月、29 月和 51 月，2012 年下半年，各物业销 售形势均较为严峻，尤其是商业销售将面临更大的压力。 四、2012 年 6 月西安房地产分物业市场情况 4.1 2012 年 6 月西安普通住宅市场运行情况 4.1.1 市场交易政策利好促西安普通住宅销量微涨 5.05% 6 月，在楼市政策不放松的背景下，房企为回笼资金，采取各种促销手段来刺激刚需 的举动层出不穷，楼市价格战在持续升级。如：城东区国际港务区居住圈内的在售楼盘陆 港金海岸，与 800J 携手推出“0 元认筹 10 万元优惠”的活动，目前虽无备案数据，但从 现场效果来看，销售情况非常理想。再如城南国展中心居住圈内华城铂郡，据悉该楼盘每 月成交约 50 套，目前项目优惠活动为：参加 800J 团购“5000 抵 15000”活动，即首付 3 万买地铁口酒店式公寓拥有 70 年产权。 2012 年 6 月西安商品房市场发展报告 30 西安房地产信息网数据研究中心统计数据显示：6 月份，西安普通住宅市场销售面积 为 99.87 万平方米，环比 5 月涨幅 5.05%，同比去年 6 月上涨 1.54%。本月楼市迎来了两 大调控政策，一是住房公积金贷款额度的上调，二是银行降低存贷款利率，这对刚需客户 无疑是极大的利好，加之大型房企纷纷加大了优惠力度，在此作用下，西安住宅销量迎来 了自去年 3 月以来新的峰值。 4.1.2 住宅均价本月房价持续走稳 住宅均价 6761 元/平米 西安房地产信息网数据研究中心数据显示：2012 年 6 月，西安普通住宅成交均价 6761 元/平米，几乎与 5 月持平。从本月成交典型楼盘来看，全市住宅成交前十名中，除 第一名中铁铂丰尚都城属单位集资房集中备案外，其余如万科金域华府、天朗御湖等大型 在售项目销量一路走高，且均价并未发生变化。 2012 年 6 月西安商品房市场发展报告 31 5 月以来，随着房企价格战的升级，之前的促销逐渐转向降价，压抑已久的刚需置业 者也适时出手，致全市楼市销量的一路走高。但就当前成交均价而言，基本上已接近其成 本价。另一方面，房企面临的库存压力依然严峻，考虑到之前的降价促销效果显著，目前 住宅市场上仍维持之前的优惠额度，致当前全市房价处于一种持续走稳的态势。 6 月 40 指数 100.5% 价格指数比上月增长 0.5 个百分点 以市场上 40 个典型楼盘 6 月份的市场交易价格表现为抽样样本，统计得出 6 月西安 住宅 40 指数为 100.5%，继 4 月“40 指数”上涨 3.5%后，本月再度上涨 0.5 个百分点， 表明市场部分楼盘价格已经呈现趋稳之势。 时间指数指数环比变动 2011.10 月 100%0.0% 2011.11 月 99.0%-1.0% 2011.12 月 101.9%1.9% 2012.01 月 98.8%-1.2% 2012.02 月 98.5%-1.5% 2012.03 月 97.0%-3.0% 2012.04 月 103.5%3.5% 2012.05 月 102.2%2.2% 2012.06 月 100.5%0.5% 2012 年 6 月西安商品房市场发展报告 32 典型楼盘分析： 从各城区分别选择三个项目进行典型分析，重点对于目前典型项目的价格走势进行分析： 区域典型楼盘价格走势 城北保亿风景御园、白桦林间、华远君城 2 1 城东龙湖香醍漫步、暖山西安、绿地国际生态城二期 2 1 城南中海碧林湾、紫薇曲江意境、万科金域曲江 2 1 城西翡丽城、龙湖 MOCO 国际、天朗大兴郡1 2 一 高新融侨城、天朗蓝湖树、东尚蜂鸟 1 2 长安雅居乐花园、富力城、万科城2 1 一 监测的 18 个典型楼盘中，有 7 个价格上涨，占 38.89%，3 个价格持平，占 16.67%，8 个价格下跌，占 44.44%。 1、从区域表现分析：城北、城东、城南表现为量价齐升，城西表现为走稳之势，高新、 2012 年 6 月西安商品房市场发展报告 33 长安则表现为价跌量涨。 2、从楼盘品质归类分析：一线知名房企品质楼盘呈现出量涨价升态势，诸如华远君城、 绿地国际生态城、万科金域曲江较为典型，而中低端楼盘普遍呈现量涨价跌，诸如保 亿风景御园、天朗大兴郡、融侨城、天朗蓝湖树。 3、从房企营销策略角度归类统计：目前市场上置业者愈发理性，性价比逐渐成为其置业 参考的依据。对此大型开发商大多针对市场采取提升策略，而中小型开发商只有继续 采取以价换量的销售方式来降低库存。 4.1.3 普通住宅市场客群分析 1、年龄分布 小于 20 20-2525-30