09房地产市场分析.doc

“经济史是一部基于假象和谎言的连续剧，经济史的演绎从不基于真实的剧本，但它铺平了累积巨额财富的道路。做法就是认清其假象，投入其中，在假象被公众认识之前退出游戏。”索罗斯如是说。西方经济学对经济人的前提假设是“理性”趋利，唯利是图。事实上“利”常令人“智”昏，高收益必然伴随着高风险。要趋利又要做到心如止水的理性，除了有金融财团背景的巴菲特、索罗斯等圣人，我等散户小辈，唯有任人呼之挥之。经济学天生就是门伪科学，经济活动本身就是基于理性假象的合法阴谋。经济史造就的只有散户，散户成就的才是利益集团。经济史上著名的三大阴谋骗局：南海泡沫、荷兰郁金香和密西西比狂。读者可以查阅，看起来像“疯”的笑话。事实上这“疯”离我们何其之近。从90年代初中国的股“疯”，更早之前的邮“疯”，直至07年股疯、楼疯，疯得全球串联、疯得神乎其神。我认为现实经济活动是基于两类权重的心理假设：“争先恐后”心理假设，经济人都认定在完全竞争的有限资源市场中，每个经济人都是自己绝对竞争者；“傻子理论”心理假设，经济人都认定在完全竞争市场，总有经济人比自己傻。这两种心理假设对经济活动杠杆作用非常强烈。中国人重谋术轻技量，素有“争先恐后”的遗风，故在这片热土上“四两拨千斤”伎俩可以屡试不爽。国美的生命周期是最好的例证。黄光裕先生17岁闯江湖的时候怀揣3000块启动资金，再加上中国所有优秀杰出企业家的共有天资，就能够在尚不足不惑之年时创造神话。曾经在这块充满养分的土壤里，他的“四两拨千斤”的神功真令人叹为观止。其实，你会发现“疯”也是经济活动人性的特质。对于经济体而言，“疯”的倾向，“疯”的情绪冲动应是中性的，它是经济澎湃流淌的血液。就看有形、无形的手怎么挖沟渠引导。对于经济人，“疯”也是把双刃剑，如果你能抓到一把这样的“疯”，你的生活就有“量变到质变”的可能；如果你没有能力把握住这种“疯”，不能在假象被公众认识之前退出游戏，那你还是敬而远之吧。踏踏实实做好强国之本实业。还有像郎咸平先生一样，不碰股，批评“疯”赚大钱也不错。认识“疯”，识破假象，是为更好的利用“假象”和“疯”。回归主题，谈谈09年该不该买房。重温一下近期史：2007年8月市场最疯狂的时候，人们怀疑的不是价格涨的可能性而是担心、怀疑政府降价措施的反弹结果。“有没有只涨不跌的价格”一度成为讨论的焦点。银行连续7次提高利率，结果适得其反，如抱薪救火。房价越调越高。厦门五缘湾某地块，楼面地价（按房屋单位建筑面积平均分摊的土地价格，未包括任何其它成本）拍到17000元/平方米，杏林园博园旁某地块楼面地价也达到12000元/米。一个个地王记录接连被打破。人们奉行“面包一定比面粉贵”的信条，把房价与“更高、更快、更远”的奥运精神联想在一起。土地、能源的稀缺性、城镇化进程、社会向前发展进程规律等成为人们预期的佐证。中国人口13亿，婚育高峰，18亿耕地红线，甚至政府提高利率抑制房价的措施也成为说服购房者有力的证词。这个时期可谓“几家欢乐百家愁”：欢快者之一：地方政府官员，一块块地王被标出，地方财政收入滚滚而来。固定资产投资稳步上升，gdp两位数很漂亮。再拿出微小善款搞些经济适用房，以平民愤，政绩显赫，皆大欢喜。欢快者之二：地产商，如潘石屹说“好冤枉啊，房地产有何暴利可言。餐饮业才有暴利！不要这么仇富好不好”。他的话音肯定不是这样粗糙，意思大体是这样数钱忘祖，可以查阅。欢快者之三：炒房客、炒房团。“别人笑我太疯癫，我笑别人看不穿。”一群利润冲浪儿，开发商的亲密盟友，到处兴风作浪，推波助澜。欢快者之四：被绑上贼船硬性需求购房者，房价飙升的意淫者。除此之外，民怨载道，对于房市用“哀鸿遍野，啼饥号寒”一点都不过。其中，售楼经纪人群体是最直接最靠近销售终端的，他们富于销售组织性、纪律性，却基本上没有私人占有的房产，属于最困顿的阶层之一。但他们有先天成长上的优点： 第一、经纪人身受三种压迫（地产商、地方政府、公司盘剥），而这些盘剥的严重性和残酷性，是世界各职业中少见的；因此，他们在批判分析房市诟疾中，比任何专家教授都来得坚决和彻底。在如今被资本半殖民地化的中国，除极少数的工贼之外，整个一线销售阶层都是最革命最觉悟的。 第二、由于从业者贫穷的应届毕业生，农村出身的成分占多数，房产销售团队跟中国最淳朴的房产硬性需求者有一种天然的联系，他们理解民生的痛苦，这样有利于他们把自己融入民生中。然而，销售人员天然纯洁的阶级成份却是隐性，并未给他们带来理解甚至同情。由于他们与地产阶级的物理距离如此显性，以致掩盖了其先进性。因此这个群体生活在被两个对立阶层互相倾轧的平面空间。有一首深刻忧郁的诗描述了这点售楼翁为薪待客售楼处，唯唯诺诺拼业务，两腿酸酸双眼黑。卖屋得钱何所营？每日快餐月房租。可怜老大无其屋，心忧价贵愿市寒。夜来忙碌不得息，哓乘公交碾尘辙。车挤人疲日初出，售楼处内把客等。呼呼铁骑来是谁？宝马奔驰美妞儿。手把价目言语怒。回身叱客把单签，一间屋，百万钱，商使曲价谈不得。一单合同赏十文，充抵银行当房奴。他们内心交织的痛苦无以言表，唯有坚守那份良心。房产经济人每日不辞劳苦、不厌其烦鼓吹的房价高走势在外界认为是推波助澜，是地产商的刽子手。其实，在泡沫即成事实基础上，你不捧价自有别人炒作的市场替代无奈情形下，拼命的把泡沫吹大，让其加速破灭，避免80后一代无辜卷入，这何尝不是一种曲线救国？美国次贷危机2007年2月第一波比较缓和爆发，这客观上是一场及时雨，一次善意的警告。2007年9月份银行“关于第二套住房首付提高到30%，利率提高到基准利率10%”政策姗姗来迟。房产投机需求终于得到实质上遏止。房价终于走到了畸形的巅峰。各位看官，为何“关于第二套住房首付的提高”的药方直到要危机显露之时才出台呢，为何要大费周章，煞有介事连续7次提高银行利率后才动用呢？地方利益集团利益博弈使然，政策的制定者和利益的既得者走在一根利益钢丝上。随着美国次级贷危机的恶化蔓延，金融风暴愈影愈烈，直至以2008年10月雷曼兄弟公司的倒闭为标志的第二冲击波到来。我认为，从某种意义上来说，是美国的次贷危机wake up了中国，解散了各利益集团内部的协约，最终引起了对国家经济战略模式的讨论反思。治伤总比救死好。才有今日买房市场的主动权和关于09年买房讨价还价。如果你已经选定牛年牛日牛时良辰吉日结婚或分娩；如果你承受不了专家的爱国蛊惑；如果你实在克服不了“争先恐后”的国民天性；如果非1314或888房号不买；如果你已经在近期签了购房合同。买了就买了，没什么不可以的。近日接到许多莫名的电话，诸如“感谢您的服务没有打动我买房”云云。电话那端感激涕零，犹如劫后余生般的庆幸！此刻，我也为我当时的偷懒感到莫名欣慰，原来偷懒也可以解危救人。所以近期购房的风险已经大大减小，价格趋于理性。经济活动之要义本来就是“我选择，我喜欢”，“愿打愿挨”的相对论。只要你认为产品能够满足你的效用，它就是最优的。绝对价格差不是主要问题。近期买房的人多少是幸运的，算积了阴德，而且应获得官商赠予的勋章。一位政治家说过，每当一个国家遭遇危机的时候，爱国主义就会热起来。富兰克林.罗斯福在大萧条时期，依据老凯的主义，在公共基础设施和公共福利方面，大量建设投入缓和了危机。现在中国每逢危机，好像都能看到凯恩斯的影子。凯恩斯说买菜也是爱国，于是专家教授们运用科学的发展观与时俱进，衍生出“现在买房，就是爱国”北京科技大学教授赵晓，中央党校教授韩保江“积极消费就是爱国”之流的号召呼唤。日本人以俾斯麦为师，多学了军国主义；中国以凯恩斯为师，钟情钢筋混凝土，却忘了社会福利的多投入。我突然感觉爱国何其沉重，原来有国难爱。国家罹受危机之际，不仅没为国家买房分忧，甚至活到今日还在拉国家gdp、人均收入的后腿。唯一能做的，就是降低呼气频率，心平气和过日子，减少二氧化碳的排放量，为稳定贡献一份力量。如果您的购房需求软性需求，我的观点是：09仍不宜急着买房。数据是最有说服力的。论数据，任志强先生可以精确到小数点后好几位。他的房价没10万不算高。他的房价还有提高北京居民的素质，可以控制北京人口的增长之功效。昨日，国家统计局又有捷报传来。局里对2007年gdp数据进行最终核实。2007年gdp现价总量为257306亿元(比初步核实数增加7776亿元，比初步核算数据提高10687亿元；按不变价格计算，比2006年增长13.0%，比初步核实数提高1.1个百分点。经济普查后gdp数据有望再升，这一更改使中德两国“决出”谁是世界第三大经济体。中国战败德国，中国战胜德国，总之是中国的胜利。呜呼，伟大的国家，伟大的统计局，这一刻你又是灵魂附体，你不是一个局在战斗。2009年至矣，还在2007年中意淫。看不懂的中国经济，我惧怕数据。定量还不如定性分析。第一 2009年的1月份马上就要过去了，美国经济仍持续恶化，华尔街风暴还在向实体经济蔓延。世行对本年的经济发展速度持悲观态度，把50%希望寄托中国。花期银行在得到政府援助后深陷危机不能自拔，瑞银、苏格兰皇家银行、李嘉诚基金近日急速套取现金举动，表明他们2009年经济预期非常低，投资异常谨慎，以企业安全优先。何时恢复不得而知。1929-1933年的经济大萧条，恢复持续时间将近10年，事实上的终结者是二战。诚然，当今金融系统的修复能力大大争强，但消费信心的恢复11个月解决不了问题。大环境如此，2009年房市很难复苏。第二 虽然中国经济在改革开放30年中取得辉煌的成就，但社会的主要矛盾在转折期有激化趋向。城乡差距，贫富差距不断；经济增长模式畸形，主要以固定投资来拉动经济的发展；经济结构二元化畸形发展，中小民营企业发展艰难；社会公平机制缺失，导致内需市场的可持续夸大及社会的稳定受到挑战。中国经济发展由三辆马车拉动：投资、外贸、内需。如今投资和外贸主引擎熄火了，寄希望于扩大内需，扩大农村市场。从毛泽东时代起，党就有在艰苦的时候才想起农村后方的习惯。由于长期的财富分配不均，及社会福利保障的缺失，在短期内扩大内需，谈何容易。中国人是期盼过好日子的，居民高储蓄率原因主要是因为社会保障制度的缺失造成的，与中华民族勤劳俭朴的美德无关。古有有养儿防老，今有存钱防病。如果没有建立起较可靠像样的社会保障制度，国人高储蓄，低消费的勤俭美德将长久持续。中国的经济、社会发展方式是“扑火苗”型而非“种树苗”型。社会的进步总是要付出沉重血的代价，才能“秋后算账”。是哪里有“火苗”才扑哪里，东奔西突的被动发展，这种发展是悲情的。没有众多婴儿的健康代价，今天我们还在喝有毒牛奶。温家宝总理两鬓的银发每抽出一根，说明中国正有一个棘手的问题尚待解决。所以中国经济自愈能力2009年很弱，也不利于今年的复苏。第三 中国可怕的gdp崇拜。我们笑日本人生殖器崇拜，日本人笑我们gdp崇拜。gdp成为经济发展的目标，而非衡量指数。主要原因是gdp与官员的政绩考核紧密联系。学生怕期末成绩，官员则怕gdp不好看。于是才有宝鸡市12年内11次水管动脉爆破现象，呼市公安局大楼被木工炸掉重建的现象。更导致全国各省立下2009年gdp保8的军令状。gdp要增长其实很容易的，厦门刚修好的brt把它拆了再建一次，或者再在集美大桥的上方修个“公”桥，搞个“kapaa”猥亵状，一母一公凑个对。这样gdp半年就上去了，民工的就业机会也就增加了。消费促进生产是有道理，但必须面对一个潜前提：资源、能源是有限的。所以，即使2009年中国的gdp保八形势上成功了，但仍是在“扑火苗”，已经为下一个“火苗”问题埋下隐患。第四 房地产企业资金来源主要是靠银行信贷、销售按揭、自有资金、占有资金、短期拆借、信托机构等。在目前整体经济大环境不明朗的现状下，开发商的资金来源渠道很有限，资金链已到了“严重吃紧”的地步，眼下最重要的是快速回笼资金，确保企业资金链安全，所以2009年的大幅度促销策略会持续下去。 房地产市场将步入较长时间的调整期，经济走势线由预想的“v”字形转为“u”字形，房价短期反弹的可能为0。需求方处于主动地位，短期内难以走出观望，开发企业将会迎来一轮“洗牌”。多家房地产企业已不堪重负，其中包括上市房企。 有实力的上市房企将利用价格战，打垮竞争对手，为未来作准备。2009年下半年，将出现多家房企倒闭现象。所以，2009年购房一定要选择财务状况良好的地产商，不是越便宜越好，谨防地产商携款潜逃，项目沦为烂尾楼。第五 由于2008年的销售状况，造成2009年市场存量房题量很大。解决库存，收回资金是地产商销售第一目的。目前的房价虽是经过很大的降幅，但是仍然是有暴利的，只是现金流的急剧缩紧对地产商造成威胁。其实，地产商仍有降价空间。为什么不能一次降价到位？销售上的战术不允许，掏出最后的王牌意味着极高风险。第六 恶劣的市场环境现金为王。快速回收现金的地产商，一可以保证企业安全，二可以在未来复苏期以较低成本圈地，卷土重来。所以在多方情况允许下，地产商一定会缓慢