2009年12月南昌房地产月报.doc

南昌房地产市场报告中国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司2009年12月南昌房地产市场报告此报告仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。2010-01-10 目 录 易居视点3数字楼市4第一章 背景篇6一、政策法规6二、市政动态8三、市场资讯9第二章 土地篇10一、本月公告土地分析10二、本月成交地块分析11第三章 住宅篇14一、南昌市住宅市场特点分析14二、供求关系分析16三、供应量分析16四、成交量分析19五、供求对比分析21六、成交均价分析22七、热点板块23第四章 产品篇26一、新盘速览26二、案例分析30第五章 营销篇35一、营销综述35二、营销策略36三、媒体分析41第六章 区域数据篇45一、东湖区45二、西湖区48三、青云谱区51四、青山湖区54五、高新技术开发区57六、红谷滩区60七、经济技术开发区63八、湾里区66九、南昌县69易居视点市场持续走稳，未来量跌价升2009年的最后一个月，房地产市场平稳的完成了过渡，土地市场异常火爆，几块高价地竞相成交，风风火火的预示着来年又是一个丰收年。供应量成交量齐跌，但仍处于较高水平09年12月的新增供应为20.48万平方米，环比下跌24.20%，但是仍然超出09年月平均水平，市场热销催生了新增供应量稳定供应。除去湾里区和西湖区域，其它六个区域皆有新增供应，其中红谷滩区由上月的29%上涨为占到76%的比例，主要是由于香域中央和保利国际高尔夫花园的加推。经济开发区则由于金桥慧景的供应，比例达到了8%，青云谱区则由于城市溪地的加推保持一定的供应比例。09年12月份成交量为30.45万平方米，剔除内销房成交的2.92万平方米，实际成交量为27.53万平方米，市场成交量有所下降，主要和加推的楼盘减少有关，但依然保持在较高水平。本月开发商欲在年底前进一步去化，几大老盘项目纷纷加推，拉动成交。成交区域依然集中在红谷滩区域。产品线来看，首置产品的成交比例有所下降，改善型产品依然是市场成交的主力。成交量将震荡下滑，房价持续攀升转眼进入10年，适逢临近农历新年，房地产市场成交量将在震荡中跌入低谷，市场依然健康运行，由于中高端产品供应成交结构变化不大，价格依然会持续攀升。政策频繁出台，抑制房价风声大雨点小，对全国楼市影响甚微，对于二线城市来说，更是影响微乎其微，明年上半年，南昌楼市持续走稳，下半年走势则要看国家政策的力度。从土地市场及市场在售楼盘来看，明年下半年中高端市场竞争激烈，改善型产品大量投入市场，产品推陈出新，整个市场产品力将会有一个大的提升。数字楼市 土地市场 挂牌宗数：11 成交宗数：17 成交金额：256704.13万 成交面积（净）：192.42万平方米（2886.36亩） 每亩单价：88.94万元/亩 平均楼面地价：1209.58元/平方米 溢价宗数：8 流拍宗数：0 住宅市场 供求比：1：1.49 新增供应面积：20.48万平方米 成交面积：30.45万平方米 成交套数：2756套 成交均价：5514元/ 平方米注：因统计途径有限，故本报告所有数据不包括安义县，进贤县，英雄经济技术开发区区域。 12月南昌市区商品住宅成交面积排行榜项目名称成交面积()成交套数成交金额(元)成交均价(元/)江信国际和谐花园26131.481701076483114119.49凤凰城二期16770.48159822000934901.48水榭尚都15720.93179739100324701.38绿地香颂14416.271001082987797512.26恒立佘山98号13673.66151728122405325.00保利国际高尔夫花园12499.395615590941312473.36联发江岸汇景11209.6793645693845760.15世纪风情11092.74119593341865348.92金水源住宅小区9450.8289143758631521.12万科四季花城7684.7683487162146339.33 12月南昌市区商品住宅成交金额排行榜项目名称成交面积()成交套数成交金额(元)成交均价(元/)保利国际高尔夫花园12499.395615590941312473.36绿地香颂14416.271001082987797512.26江信国际和谐花园26131.481701076483114119.49凤凰城二期16770.48159822000934901.48绿地中央广场6029.91217842428513005.88水榭尚都15720.93179739100324701.38恒立佘山98号13673.66151728122405325.00联发江岸汇景11209.6793645693845760.15世纪风情11092.74119593341865348.92天赐良园7611.8944515679096774.65 12月南昌市区商品住宅成交均价排行榜项目名称成交面积()成交套数成交金额 (元)成交均价(元/)绿地中央广场6029.91217842428513005.88恒茂国际华城116.811146362912530.00保利国际高尔夫花园12499.395615590941312473.36绿湖豪城982.35593773009545.78皇冠国际3608.7726334352549265.00联发广场60.9615526029065.00青山湖香寓1525.0829132743618704.04高能金域名都102.1628444558266.00华远帝景天下378.42729531907804.00恒茂国际都会137.56110532977657.00第一章 背景篇一、 政策法规 鼓励一套严控二套营业税调整短期内可能导致二手房市场波动，但对房地产市场基本面影响较小去年12 月17 日国务院常务会议确定，将现行个人购买普通住房超过5年(含5 年)改为超过2 年(含2 年)转让的，免征营业税；将个人购买普通住房不足2 年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。今年12 月9 日国务院常务会议决定，个人住房转让营业税免征时限由2年恢复到5 年，其他住房消费政策继续实施。易居点评：此次政策调整的目的是为了抑制短期投机，稳定房价。本次二手房营业税优惠政策的调整短期内对抑制投机性需求有一定的作用，可能导致二手房市场的波动，但对整体市场基本面以及一手房市场影响较小，也不会改变市场的发展趋势。将出台国务院确定多措施促进房地产市场健康发展据中国之声全国新闻联播14日18时40分报道，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施，全面启动城市和国有工矿棚户区改造工作。易居点评：本次国务院常务会议精神对房地产行业而言是一个相对积极的利好消息。一方面并未实施外界所预期的房贷利率调整等重要政策，相反强调保证政策的连续性和稳定性继续鼓励自住和改善性购房消费；尽管我们看到政府提出增加普通商品房供应和加强市场监管等措施，但由于建设周期以及监管的执行因素的影响，短期内对商品房市场并不会造成很大的冲击。此外，首次提出了全面启动城市和国有工矿棚户区改造，将有效的拉动投资和内需，成为明年经济又一增长点。对房地产则形成了新的刚性需求，有助市场的持续增长。将在全省试点从“保增长”到“促转变”，明年将是房地产市场“消费年”12 月7 日，中央经济工作会议在北京闭幕，会议全面总结了09 年经济工作，并布置明年经济工作任务。就房地产市场而言，中央经济工作会议主要释放出两大信号：其一，增加普通商品房供给，支持居民自住和改善性购房需求；其二，放宽中小城市户籍限，推动中小城市城镇化建设。易居点评：我们认为，中央经济工作会议对于房地产市场的调控是基于市场格局的，其次对于商品房市场而言影响是积极的。09 年得益于宽松政策，楼市中各类需求都得到了释放，明年房地产政策将转向“有保有压”而不是“一刀切”式的收紧。此外，中央要求中小城市放宽户籍政策，将成为中小城市导入人口，加速城市化的重要推动因素，未来中小城市的房地产市场将迎来一轮购房需求增长期，从而加快中小城市房地产市场发展。在经济面临发展方式转变的过程中，合理的住房消费、中小城市城镇化提速都将是促进宏观经济成功转型的积极因素。二手房营业税细则出台，宽松程度超出市场预期12月22日，财政部、国税总局宣布：自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。易居点评： 此次政策细则的调整力度比市场预期的略为宽松，对当前普遍预期营业税按全额收取的市场是一利好。我们认为，此次出台政策细则体现出对不同购房群体的区别对待。政府意在支持居民正常的自住和改善型住房需求，并有意抑制市场中的投资行为，打击投机性购房群体。另一方面，细则的出台对年底集中过户带来的市场压力起到一定的缓解作用；同时，在一定程度上保证了明年二手房交易市场惜售现象不会过为明显。二、 市政动态 生米大桥西延线工程获批投资6000万元投资6000余万元的生米大桥西延线工程已正式获批，即将启动建设，届时生米大桥价将连接我市西外环线。这也是我市为迎接2011年“七城会”到来进行的城市建设工程之一。 穿江天然气管道昨动工 昌北居民明年上半年可全用川气南昌市天然气利用工程重要控制性工程之一的穿越赣江管道工程正式动工。作为南昌市首个天然气穿江管道工程，该工程将分3处穿越赣江河床，预计2010年4月底全部完工，其中生米大桥附近的穿越工程采用了世界上较为先进的技术设备，并力争明年春节前完工。 人民公园明年将要综合改造 计划于2011年6月完工围绕“森林城市，花城南昌”建设，南昌市明年将对人民公园进行综合改造，计划在2011年6月底完工。同时续建动物园迁建项目、朝阳洲地区园林绿化等工程。 朝阳新城总体规划新鲜“出炉”从南昌市政府获悉，该市朝阳新城总体规划已经“出炉”，位于朝阳洲片区，规划人口是20万人，这里将新建1所医院、2所高中，5所九年制义务教育阶段学校。同时规划建设朝阳大桥，计划明年开工，还规划预留了象湖隧道。 南昌最大拆迁已经完成六成按照规划，南昌朝阳洲11.7平方公里的菜地将在5年后“脱胎换骨”。目前，朝阳洲开发先进行的是号称南昌史上最大的拆迁工程，拆迁量已突破百万大关，已拆除房屋达到105万平方米，占总量的62%。预计明年上半年，拆迁和征地工程基本完工。三、市场资讯 南昌今年首个廉租房小区封顶 明年建1500套经适房从南昌市有关部门获悉，09年，南昌市共投入2.6亿元新建、配建廉租住房3637套。2010年，南昌市将加大保障性住房建设，继续建设廉租房25万平方米，共计5000套。南昌市中心区2010年经济适用住房建设计划为1500套10万平方米，全部采用货币补贴方式保障。 南昌规定城市拆迁中提前搬迁每户每日补200元南昌市政府制定了城市房屋拆迁货币补偿标准，从本月1日起实施。根据该标准，在规定限期内搬迁可获住宅房屋市场评估价的20%给予补偿，而提前搬迁的住宅房屋可获一定补助，按每户每日200元计算，条件是在搬迁期限内的前两个月内。 南昌房价已超过2007年最高水平据江西调查总队当日公布的数据显示，11月南昌房价同比、环比分别上涨4.0%、0.8%，同比涨幅是今年5月转正以来的最高水平。另外，新建住宅、二手住宅价格同比分别上涨了3.9%和4.6%。调查工作人员分析，从11月南昌房价形势看，总体水平已超过了2007年最高水平。从全省商品房投资与销售情况看，房价上涨并没影响居民的购买欲。截止11月底，我省商品房销售面积1729.15万平方米，增57.3%；实现销售额439.44亿元，增速达84.9%。房地产开发企业完成住宅投资400亿元，才增长一成多，远不及销售的速度。投资低增长，销售高增长，此趋势若继续将维持房价高位运行。 南昌超过5年以上二手房营业税不受政策影响从地税局获悉，2010年的住房消费政策已于近日敲定：个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。“二改五”政策发布后，一石激起千层浪，造成我市二手房交易市场活跃异常，洪城市民都想抢搭税改前优惠政策的“末班车”。第二章 土地篇一、本月公告土地分析本月新增供应土地11宗， 41.53万方，从供应宗数上看，是上月供应的2倍。从出让形式来看，都是拍卖形式。在供应的性质结构来看，居住和综合用地各占33%，工业用地和商业用地分别占30%和4%；从供应区域上看，本月住宅土地主要集中在高新区、青云谱、和西湖区。从土地供应面积规模来看，10万平方米以上的有2宗，5-10万平方米土地有0宗，1-5万平方米的土地有8宗，1万平方米以下的有1宗。1、地块供应走势分析图2-2-1：南昌市09年12月土地市场供应走势资料来源：cric中国房地产决策咨询系统2、供应结构分析图2-2-2：南昌市09年12月土地供应用途结构资料来源：cric中国房地产决策咨询系统图2-2-3：南昌市09年12月土地供应区域结构数据来源：cric中国房地产决策咨询系统图2-2-4：南昌市09年12月土地供应面积结构数据来源：cric中国房地产决策咨询系统二、本月成交地块分析本月成交土地为17宗，2886.36亩，是全年成交土地幅数最多的月份，成交面积最大地块主要是jdp0915地块市场、仓储、配套商业、居住、市政公共设施、绿化、学校用地，其中有7宗为居住用地，7宗为工业用地，3宗综合用地。成交土地主要是集中红谷滩和高新区、青云谱、西湖区。1、地块成交走势图图2-3-1：南昌市09年12月土地市场成交走势2、成交地块结构分析图2-3-2 ：南昌市09年12月土地成交用途结构数据来源：cric中国房地产决策咨询系统图2-3-3： 南昌市09年12月土地成交区域结构数据来源：cric中国房地产决策咨询系统图2-3-4：南昌市09年12月土地成交规模结构数据来源：cric中国房地产决策咨询系统3、地块流标率分析本月公开市场撤牌一块土地（青云谱广州路地块），此外无土地流标。4、成交地块溢价率分析成交地块有8块地有溢价，总溢价率达到54.6%，溢价原因主要是房地产市场走稳，开发商对市场预期很高，第二就是此次溢价地块都是房地产市场发展较好的升值空间大的地块，市场前景很好。第三拿地形式都是拍卖，多家企业参与竞争，抬高地价。5、拿地企业分析图2-5-1：南昌市09年12月经营性土地成交企业结构数据来源：cric中国房地产决策咨询系统第三章 住宅篇 市场综述 12月份，南昌市商品住宅供求比为1：1.49，供求矛盾有所恶化，有效供应不足。 12月份，新增供应量20.48万平方米，环比下跌24.20%，新增供应套数2272套。 12月份，成交量30.45万平方米，环比下跌了16.26%，成交套数2756套。 12月份，成交均价为5514元/平方米，环比上涨5.8。一、南昌市住宅市场特点分析112月份供求比为1：1.49，新增供应量有所下跌，市场成交比上月有所下跌，但成交情况仍然良好，供求矛盾有所恶化，有效供应不足。 212月的新增供应为20.48万平方米，环比下跌24.20%，同比下降3.89%，主要是区域内楼盘经过09年市场去化之后，仍然以去化存量房为主，而又因为08年土地市场的萧条，目前开工不足，进而导致供应不足。312月份成交量为30.45万平方米，剔除内销房成交的2.92万平方米，实际成交量为27.53万平方米，较上月基本持平，本月开发商欲在年底前进一步去化，几大老盘项目纷纷加推，拉动成交，但由于本月开盘项目较少，且新政效应初现，买、卖双方观望的有所增多，而居高的房价暂时未见松动。412月成交价格为5514元/平方米，环比上涨5.8。中高端楼盘高位去化，如保利国际高尔夫花园，绿地中央广场等，另外大部分项目的持续小幅提价使得价格持续上涨。图3-1- 1 ：2008年1月至2009年12月南昌市商品住宅供求走势图资料来源：cric中国房地产决策咨询系统表3-1-2：南昌市09年12月商品住宅各类指标变化表指标2009年11月2009年12月环比同比供求比1：1.351：1.49125.68%144.26%供应量（万m2）27.0220.48-24.20%-3.89%成交量（万m2）36.3530.45-16.26%-13.02%成交价格（元/ m2）521255145.8%28.92%成交总额（亿元）18.9416.78-11.40%12.09%资料来源：cric中国房地产决策咨询系统二、供求关系分析09年12月份供求比为1:1.49，主要是区域内楼盘经过09年市场去化之后，仍然以去化存量房为主，而又因为08年土地市场的萧条，目前开工不足，进而导致供应不足。而由于本月开盘项目较少，且新政效应初现，买、卖双方观望的有所增多，而居高的房价暂时未见松动。图3-2-1：2008年1月至2009年12月南昌市商品住宅供求情况比对资料来源：cric中国房地产决策咨询系统三、供应量分析1、供应总量分析09年12月的新增供应为20.48万平方米，环比下跌24.20%，同比下降3.89%，主要是区域内楼盘经过09年市场去化之后，仍然以去化存量房为主，而又因为08年土地市场的萧条，目前开工不足，进而导致供应不足。图3-3-1：2008年1月至2009年12月 南昌市商品住宅供应量比对图 资料来源：cric中国房地产决策咨询系统2、供应结构分析09年12月首置产品放量有所增加，即90平方米以下所占比例大幅上涨，70平方米以下的小户型由上月的3%的比例增加到23%的比例，70-90平方米比例有所下滑，由11月的15%下滑到8%，改善型产品的供应集中上涨，125-144平方米以上的供应比例由26%的比例上涨到36%，180平方米以上基本持平。同时别墅项目保利高尔夫花园有7套供应。图3-3-2：2009年11月-2009年12月商品住宅面积段供应面积比重对比图数据来源：cric中国房地产决策咨询系统09年12月供应量有所下跌，除去湾里区和西湖区域，其它六个区域皆有新增供应，其中红谷滩区由上月的29%上涨为占到76%的比例，主要是由于香域中央和保利国际高尔夫花园的加推。经济开发区则由于金桥慧景的供应，比例达到了8%，青云谱区则由于城市溪地的加推保持一定的供应比例。 图3-3-2：2009年11月-2009年12月商品住宅区域供应面积比重对比图数据来源：cric中国房地产决策咨询系统3、新盘数据分析（1）、规模分析 图3-3-5：南昌市新盘规模列表 表3-3-2 ：12月新盘建筑规模分布图规模新盘量（个）5万方以下0510万方01030万方230万方以上2合计4 数据来源：cric中国房地产决策咨询系统（2）、建筑形态分析图3-3-6：南昌市新盘建筑形态列表 表3-3-3 ：12月新盘建筑形态分布图建筑形态新盘量（个）多层0混合1高层1小高层2合计4 数据来源：cric中国房地产决策咨询系统（3）、区域分析图3-3-7：南昌市新盘区域分布列表 表3-3-4：12月新盘区域分布图区域新盘量（个）红谷滩区2青山湖2高新区0东湖区0西湖区0合计4 数据来源：cric中国房地产决策咨询系统四、成交量分析09年12月份成交量为30.45万平方米，剔除内销房成交的2.92万平方米，实际成交量为27.53万平方米，较上月基本持平，本月开发商欲在年底前进一步去化，几大老盘项目纷纷加推，拉动成交，但由于本月开盘项目较少，且新政效应初现，买、卖双方观望的有所增多，而居高的房价暂时未见松动。1、成交总量分析图3-4-1：2008年1月-2009年12月南昌市商品住宅成交量走势数据来源：cric中国房地产决策咨询系统2、成交结构分析2009年12月份全市住宅成交面积段分布结构中，首置产品的比例有所下降，改善型产品依然是市场成交的主力，本月70平米以下产品由上月的13%下降到6%，70-90平米的产品由14%上涨到17%，而125-144平方米的改善型产品虽基本持平，仍然占到24%的比例。另外由于绿地中央广场的热销，180平方米以上的住宅产品仍为7%，别墅产品由于保利国际高尔夫的持续销售由3%上涨到6%。图3-4-2：2009年11月-2009年12月商品住宅面积段成交面积比重对比图数据来源：cric中国房地产决策咨询系统09年12月市场成交量有所下降，但依然保持在较高水平。主要和加推的楼盘减少有关，成交区域依然集中在红谷滩区域，但由于区域有效供应较少，比例只由上月的28%上涨到31%，其它区域有加推项目成交比例略有下降，如青山湖区，由于青山湖在售楼盘本月加推不多，使得其成交比例由23%下降到14%，西湖区则由于上月内销房的大量成交而达到了17%的比例，本月有所下降，湾里区依然成交低迷。图3-4-2：2009年11月-2009年12月商品住宅区域成交面积比重对比图数据来源：cric中国房地产决策咨询系统五、供求对比分析1、供求总量对比新增供应量有所下跌，市场成交比上月有所下跌，但成交情况仍然良好，供求矛盾有所恶化，有效供应不足。图3-5-1：2008年1月至2009年12月南昌市商品住宅供求情况比对资料来源：cric中国房地产决策咨询系统2、面积结构对比12月份供求集中在90-125，125-144平方米面积段的改善型产品，其中别墅产品供略大于求，90平米以下产品供略小于求，90-144，144以上平方米的的供应远远小于成交。图3-5-2： 2009年12月南昌市商品住宅面积段供求情况比对资料来源：cric中国房地产决策咨询系统六、成交均价分析09年12月成交价格为5514元/平米，环比上涨5.8。中高端楼盘持续热销，如保利国际高尔夫花园，绿地中央广场以及绿地香颂等，另外大部分项目的持续小幅提价使得价格持续上涨。图3-6-1：2008年1月-2009年12月南昌市商品住宅成交均价走势图数据来源：cric中国房地产决策咨询系统七、热点板块象湖新城区域板块力高国际城建筑面积：86万m2总套数：8040户最新售价：3236元/ m2保集半岛建筑面积：86万m2总套数：5742户最新售价：3227/ m2幸福时光建筑面积：96万m2总套数：8924户最新售价：2798元/ m2九里象湖城建筑面积：60万m2总套数：4000户最新售价：3484 元/ m2居住主题公园建筑面积：130万m2总套数：8800户最新售价：3441元/ m2平安象湖风情建筑面积：56万m2总套数：4885户最新售价：3417元/ m2奥林匹克花园建筑面积：60万m2总套数：5000户最新售价：3522元/ m2象湖新城12月市场运行特征分析本区该月新增供应量为14.48万平方米，环比下降了1.03%， 成交量13.02万平方米，环比上涨了37.05%，成交均价为3484元/平方米，环比上涨了4.91%。从供应量来说，象湖新城板块各大楼盘都在加大开工量，以保证市场上的产品供应，本月新增供应量基本持平，仍然保持在高位，达到14.48万方。主要为景城名郡，江西奥林匹克花园，幸福时光，分别为5.45万平方米，2.89万平方米和2.55万平方米，量价上出现量价齐升的态势，主要由于象湖板块增加供应，同时进行多频次的开盘推广活动，加之市场情况大好，市区有效供应不足挤压至象湖区域促进项目成交。同时价格上随着市场需求的增加，各楼盘也相应提价，导致整体成交均价快速上升。本月幸福时光，景城名郡，保集半岛成交量位居前三，分别为3.53万方，1.57万方和1.21万方。主要由于多频次地开盘和各式营销活动吸引购房者前往，同时产品自身的吸引力促进有效成交，导致成交量一直保持高位。值得注意的事景城名郡12月12日首度面市，推出7，9号楼共273套房源，销售情况良好。借着热销的气势，它于1月1日又进行了加推，实现项目的持续去化。新增供应量持平：从供应量来说，象湖新城板块各大楼盘都在加大开工量，以保证市场上的产品供应，本月新增供应量基本持平，仍然保持在高位，达到14.48万方。目前随着罗马象湖壹号、幸福时光、力高国际城、景城名郡以及未来天沐，恒大的入市，未来本区域竞争将更加激烈。成交量上涨：本月区域成交量为13.02万平方米，环比上涨了37.05%，增幅较大，这主要是受南昌市区域供应不足的挤压和项目多频次的推盘营销推广等因素而形成的。幸福时光本月成交3.53万平方米（393套），成为销冠。占区域总成交量的27%，景城名郡本月成交1.57万平方米（234套），占区域总成交量的12.06%，开盘热销。同时区域成交集中度在提升，成交量前三甲区域占比为48%。成交均价略有上涨：本月成交均价为3484元/平方米，环比上涨了4.91%。这主要是由于市场行情的好转，各楼盘都有相应上调价格导致成交均价整体上扬。象湖新城板块主要在售商品住宅12月份销售情况表项目名称成交面积(平方米)成交套数(套)成交均价(元/平方米)幸福时光35296.453932996.85景城名郡15661.732342649.338保集半岛12080.141433226.877绿地别墅10224.94377627.446江西奥林匹克花园9893.011073522.291南昌居住主题公园9074.82723440.597罗马景苑8642.441013850.16力高国际城7664.74833235.706伟梦清水湾5986.68613193.585九里象湖城5899.96523484.342平安象湖风情5349.35663417.409金沙逸都3777.76383196.783丰源淳和618.8683545.528（数据来源：上海克而瑞信息技术有限公司南昌机构）第四章 产品篇一、新盘速览1、热销产品世纪风情销售状况：2009年12月19日世纪风情推出公园前组团中的7号楼，共82套房源，8237.6平方米。户型是98-105平方米的三房二厅一卫，其中98平方米三房62套，105平方米三房20套。均价5300元/平方米，开盘当天享受150元/平方米的优惠，同时总价优惠6000元，按揭99折、一次性付款98折。当月成交119套，1.11万平方米，成为月度销量前十，业绩良好。产品亮点：星河湾风格式园林景观大盘，临近市中心，50万方总建面，交通配套等发达，项目口碑佳，房源稀缺等项目特点均为本次开盘热销奠定基础，且本次推出的户型是目前市场上比较稀缺的100平方米左右三房，使用率高；项目周边规划一个大型的世界候鸟公园，大大提升了项目的升值潜力；前期已经形成品牌样板，培养大量忠诚的老客户。在市场大环境一片大好，供应相对紧缺的情况下，世纪风情凭借综合品质实现高销售率在预料之中。项目总平图开盘现场售楼处2、特色楼盘推荐天赐良缘-高层，别墅，城墅天赐良园项目地处南昌市赣江北岸，南昌市新城区红谷滩新区凤凰洲片区内，占地361亩，总建面积达到260038平方米，建筑密度为24.95，绿地率达到45.1，容积率仅为1.3。项目西北毗蝶子湖公园及南昌最大的铭雅高尔夫球场，蝶子湖大道、凤凰一路、凤凰二路等城市景观大道环绕周边，三面临路。三重景观：碟子湖高尔夫球场、2万平米休闲景观广场、8万平米园林景观。推荐理由1：城市联排，高层围绕 天赐良园项目规划建成集联排别墅和多层、小高层、高层公寓等多种住宅产品为一身，公建配套完善的大型中高档住宅小区。总建筑面积在180000平方米左右，其中联排别墅的建筑面积达到63062.82平方米。多层产品建筑面积为27975平方米，小高层产品建筑面积为51227.5平方米，塔楼建筑面积为16604.8平方米。小区的总户数达到1758户，其中联排别墅304户，多层247户，小高层413户，塔楼136户，高层658户。总体设计构架为，小区的四周建设为小高层和高层，而别墅群放在小区的中央，有种给人“坐井观天”的感觉，这种别墅的整体布局还是鲜见。推荐理由2：别墅现房，销售良好2009年12月19日，天赐良园推出前期剩余别墅，均为现房，面积为190-280平方米，vip卡1万抵3万；开盘当天，购精选房源，均可参加“百万赢家”大行动，即每成交五套，就抽取一套精装房，最高获价值56万元精装，另享97折优惠。100来套别墅，销售报价为6000元/平方米8000元/平方米，12月共销售7611平方米。 3、著名开发商项目联发江岸汇景- 联发出品，八一桥头第一站联发江岸汇景是联发地产在南昌开发的第一个项目，她位于红角洲集科研文教、金融商务、产业研发、居住休闲、旅游等功能于一体的城市新区，项目总占地212亩，容积率2.3，绿地率为50%，建筑面积约36万平米。小区东临赣江，北接南昌大桥，西临红谷南大道并可通往红谷滩主干道丰和大道，是红谷滩中心区进入中央生活区红角洲的第一站。推荐理由1：现代简约设计风格，小区坡度式园林打造项目坡地园林,创造地形高差,打造六重景致。项目以南北步行轴线作为社区景观主轴,通达社区中心;园林设计摒弃传统园林对印象派的拙劣模仿,主动创造地形高差,形成自然坡地;80%园林面积,50%以上绿化率,超过40种植被类型。推荐理由2：开发商拥有强大的资金实力和良好的社会口碑南昌联发置业有限公司是2007年中国房地产百强企业联发集团旗下的子公司，现在南昌正在建设的项目有联发江岸汇景和联发广场；该集团经过24年的发展，已经成为厦门品牌发展商中可持续发展能力最强的企业之一，并在2004年开始了全国性的品牌跨越。荣获2005年“中国诚信地产品牌”200强，“2005年中国值得尊敬的房地产品牌企业”、2005年厦门“创造城市价值地产杰出企业”、“2006年华南地产top10”、“2007年中国房地产百强企业”等称号。二、案例分析水榭尚都-连续4月热销楼盘，12月成交量位第二项目位于南昌市京东板块京东大道旁，邻近艾溪湖畔建设中的世界都市候鸟公园，项目总建筑面积16.7万平方米，容积率1.89，建筑形态为12栋11-18层的小高层。9月28日推出2栋小高层（7#、8#）共192套，其中122平方米的三房（赠送23.8平米）128套，89平方米的二房（赠送17.6平米）64套，同时10月31日加推3#、5#、6#楼楼王，272套，交10000元开盘享受9折优惠，房型有89平米两房，124平米三房，137平米四房，赠送18%的拓展空间，并且于11月27日再次加推，销售结果均为热销。水榭尚都项目关键的成功要素在于： 运用大折扣的营销手段，同时乘胜追击，月月开盘 产品具有较高性价比，户型中规中矩，但赠送面积较大 开发商在南昌拥有良好口碑项目解读：1、区位环境：京东片区老城，邻近部分商业中心项目西接欧亚达家居，东临京东大道，南为灌城度假村，位于南昌老城改造片区，周边农民房林立，区域环境有些混乱，项目为周边较为集中和高档的住宅小区，邻近世纪风情项目，同时靠近艾溪湖景区。具有一定的发展潜力。 京东大道是项目的交通要道，是双向城市主干道，西侧欧亚达家居有5条公交路线直达，但无直接到项目，在交通配套上存在一定限制。2、项目特征： 城市近郊中端项目1、地块在形状，自然景观等方面有一定优势。2、依托周边住宅区，项目拥有较大客群。3、项目开拓了京东市场新增空档，顺应了市场的需求。4、开发团队实力强大，开发商有较多房地产开发经验。水榭尚都的项目特征决定了该项目的整体档次属于中档。3、产品塑造：南昌市近郊集中社区，主要征对周边的首置和首改客户，以居住功能，舒适居家为主要诉求点 项目资料项目名称：水榭尚都楼盘地址：南昌市京东大道300号 所在区域：青山湖区所在板块：京东板块首次开盘日期：2009-09-28预计交房日期：2010-06-30销售状态：预售销售报价：4500-5000元/开发商：江西天使房地产开发有限公司物业管理：南昌万佳物业有限公司建筑面积： 167000规划户数： 1101户容积率：1.89绿化率： 32.32%建筑形态：12栋11-18层小高层装修情况：毛坯 房型配比户型面积段 供应套数 供应比例两房80-10026441%两房70-80609%三房120-13025640%三房130-1406410%4、市场效果：连续开盘保持了良好的销售业绩水榭尚都在09年9月，10月，11月，12月连续开盘创造了良好的销售业绩，12月成交179套，位居成交量第二。水榭尚都推盘成交情况列表楼盘名称推案时间推案套数成交套数（当月）均价（元/平方米）水榭尚都第一批2009.9192253900-4500水榭尚都第二批2009.102721554300-4400水榭尚都第三批2009.111802604500-5000水榭尚都第四批2009.121794500-5000关键成功要素一：运用大折扣营销，且乘胜追击，月月开盘水榭尚都于2009年9月28日首次开盘面市，一经推出即取得良好销售业绩，同时于10月31日乘胜推出第二批房源，11月27日推出第三批房源均取得了热销，同时实现了产品的溢价销售，项目在销售初期就良好地运用了9折优惠的方式成功吸引客户，同时通过打造赠送空间的概念快速实现了产品成交，且在市场大势好的情况下连续推盘，频频营销，房源快速去化，实现了热销。关键成功要素二：产品具有较高性价比，户型中规中矩，但赠送面积较大项目位于京东大道，邻近建设中的艾溪湖世界都市候鸟公园，艾溪湖，欧亚达家居国际市场，灌城度假村等资源，拥有一定的配套优势，但首次开盘采取了低开的价格策略，成交均价在4300-4400元/平方米，去区域板块中偏低，同时项目拥有较大的赠送面积，首次开盘的89平方米的两房赠送17.6平方米的面积，122平方米的三房赠送23.8平方米的面积，增加了产品附加值。关键成功要素三：开发商在南昌具有良好口碑江西天使集团始创于1993年，是一家是由香港新盛港国际实业公司、北京天使源投资有限公司共同出资成立的中外合资企业。集团以房地产综合开发为龙头，集房地产开发、物业管理、建材家居、酒店餐饮等产业为一体的综合性民营企业。集团总部设在江西南昌，下属子公司主要包括：江西天使房地产开发有限公司；江西新盛港国际实业有限公司；江西省永乐装饰工程有限公司；江西省东方家园置业有限公司；江西省新天鑫科技广告发展有限公司；江西万佳物业管理有限公司；江西省大千餐饮有限责任公司；江西省新天鑫经济贸易开发中心；南昌华星农业机械有限公司等企业。已经先后在北京、深圳、南昌等城市进行了房地产投资开发。主要项目有：（深圳）海鹰大厦、（南昌）天使大厦、（南昌）聆江花园、（南昌）水榭花都、（南昌）水榭尚都、江西国际家居港、（北京）天使源娱乐城、天使食府等，在南昌拥有良好口碑。第五章 营销篇一、营销综述本月营销活动楼盘与11月相比有所减少，主要以楼盘加推和老盘新推为主，但由于有效供应不足的原因，开发商只是加速剩余房源的去化而作出了一定的营销活动推广，本月近郊项目和郊县的销售带动了整个市场，而老盘在市场价格高位也加快了清盘的销售力度。本月的销售楼盘很大一部分都是新加推，各楼盘都是在通过加推等营销活动以达到更好的去化。图4-1-1 ：2009年12月南昌营销活动份额图数据来源：上海克而瑞信息技术有限公司南昌机构二、营销策略 联发江岸汇景a、开盘情况：12月5日加推23#楼，位于小区西北角，共120套高层住宅，其中二房100平方米左右的58套，三房135平方米左右的62套，开盘当天vip客户可享受三重优惠：1、 存2000抵20000元；2、 自购买日起每天可享受200元/天优惠，按日累计；3、 购房享受按揭9.9折，一次性9.8折优惠，另外还享受前30名认购再优惠50元/，31-50名认购再优惠30元/，51-70名认购再优惠20元/。折后起价5000元/平方米，均价5800元/平方米。b、现场图片：c、活动分析（易居点评）：项目从11月4日开始预约客户发放vip卡，历经一个月的蓄客，客户已近积累到一定程度，截止到开盘前，售卡约200余张，另外开盘当天优惠较大，活动丰富，促进成交。加上红角洲板块潜力日益凸显，项目作为区域内较成熟的小区，受到市场热捧。 景城名郡a、开盘情况：景城名郡12月12日首次公开面市，推出7，9号楼，共273套房源，30-70平方米一房，70-110平方米两房，均价2400-2800元/平方米，vip卡客户享受5000抵10000优惠，同时一次性付款98折，当天至中午11点成交95套。b、现场图片：c、活动分析（易居点评）：项目从一期开盘引起强烈的反响之后，历经一个月的蓄客，客户已近积累到一定程度，同时由于项目地理位置以及附带赠送面积的优势，开盘取得了较好的效果，开盘当天到场客户100组左右，现场通过选房的形式，同时选房的客户可参加抽奖。当天成交70余套。 天赐良园a、开盘情况：12月19日加推“城墅”46套，为前期剩余联排别墅，均为现房，面积为190-280平方米，vip卡1万抵3万；开盘当天，购精选房源，均可参加“百万赢家”大行动，即每成交五套，就抽取一套精装房，最高获价值56万元精装，另享97折优惠。均价为7500元/平方米。b、现场图片：c、活动分析（易居点评）：项目从11月14日开始预约客户发放vip卡，历经一个月的蓄客，客户已近积累到一定程度，截止到开盘前，售卡约40余张，另外开盘当天优惠较大，活动丰富，促进成交。当天成交了约28套，销售率达到了60%。 世纪风情a、开盘情况：2009年12月19日，世纪风情推出公元前组团中的7号楼，一共82套房源8237.6平米。户型是98-105平米的三房二厅一卫，其中98平米三房有62套，105平米