2009年上半年济南房地产市场研究报告_37页_易居研究.doc

济南市房地产市场月报济南市房地产市场月报 2009 年 6 月 济南房地产市场月报(2009-06) 2009 克而瑞信息技术有限公司版权所有 克而瑞信息技术有限公司济 南 济南市经十路 38 号第一大道 1101 邮编：250014 电话：67883676 2 目目 录录 目目 录录2 易居视点：易居视点：4 数字楼市：数字楼市：5 关注楼盘：关注楼盘：8 第一篇第一篇 市场背景篇市场背景篇9 第一章、政策资讯9 一、政策法规9 二、市政动态13 三、市场资讯15 第二篇第二篇 市场分析篇市场分析篇16 第一章、土地供给市场16 第二章、商品住宅市场16 一、市场综述16 二、供求关系分析19 三、供应量分析20 四、成交量分析21 五、成交均价分析23 六、项目解析24 第三章、产品分析25 一、产品综述25 二、案例分析27 第四章、营销媒体30 一、媒体分析30 二、典型项目33 第三篇第三篇 区域数据篇区域数据篇35 一、历下区35 二、市中区35 三、槐荫区36 四、天桥区36 济南房地产市场月报(2009-06) 2009 克而瑞信息技术有限公司版权所有 克而瑞信息技术有限公司济 南 济南市经十路 38 号第一大道 1101 邮编：250014 电话：67883676 3 五、历城区36 六、高新区37 济南房地产市场月报(2009-06) 2009 克而瑞信息技术有限公司版权所有 克而瑞信息技术有限公司济 南 济南市经十路 38 号第一大道 1101 邮编：250014 电话：67883676 4 本月导读： 2009200920112011 年廉租住房保障规划年廉租住房保障规划 住房和城乡建设部、发改委、财政部联合印发20092011 年廉租 住房保障规划 ，将三年 747 万户的廉租住房保障任务分解至各地。在基 本解决 747 万户现有城市低收入住房困难家庭住房问题的同时，规划也 提出了廉租房保障建设要“量力而行、适度保障”。 详情请见详情请见 p10p10 关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知 6 月 15 日财政部、国家税务总局近日下发关于个人无偿受赠房屋 有关个人所得税问题的通知 ，明确规定了免征个人所得税的三种房屋产 权无偿赠与情况，并强调除此以外受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所 得，要按的税率缴纳个人所得税。 详情请见详情请见 p11p11 济南市新房与配套设施将同步交付济南市新房与配套设施将同步交付 今年下半年，济南市建委将择机启动住宅工程综合验收备案制度， 推动住宅工程综合验收，实现新建住宅工程的供水、供电、供热、燃气 以及小区道路等市政公用基础设施与住宅同步交付使用。 详情请见详情请见 p12p12 济南房地产市场月报(2009-06) 2009 克而瑞信息技术有限公司版权所有 克而瑞信息技术有限公司济 南 济南市经十路 38 号第一大道 1101 邮编：250014 电话：67883676 5 易居视点：易居视点： 济南 6 月份楼市延续前两个月的上扬态势，放量大涨。本月商品房住宅供应量为 52.6 万平方米，环 比增长 83%，同比增长 565.41%。从月度走势来看，进入 09 年以来，月度供应量呈现上升拉大的趋势， 6 月的商品房住宅供应量相比 5 月份增加了近一倍。商品房住宅成交的均价稳步调整，环比上个月上涨了 3.2%。经过今年 3-6 月的供应量和成交量的双双增长，成交均价稳中上行之后，济南市房地产市场面临 新的形势。济南的房源供给大幅攀升，市场前景主体看好。 济南房地产市场月报(2009-06) 2009 克而瑞信息技术有限公司版权所有 克而瑞信息技术有限公司济 南 济南市经十路 38 号第一大道 1101 邮编：250014 电话：67883676 6 数字楼市：数字楼市： 供求比出现波动，本月上调至供求比出现波动，本月上调至 1.561.56，出现供大于求的态势；需求持续上升，成交量走高；市场看好，出现供大于求的态势；需求持续上升，成交量走高；市场看好， 供应量增加幅度较快。供应量增加幅度较快。 20082008 年年 6 6 月至月至 20092009 年年 6 6 月济南市商品住宅供求情况月济南市商品住宅供求情况 资料来源：cric 中国房地产决策咨询系统 济南房地产市场月报(2009-06) 2009 克而瑞信息技术有限公司版权所有 克而瑞信息技术有限公司济 南 济南市经十路 38 号第一大道 1101 邮编：250014 电话：67883676 7 楼市阳春热度有增无减，开发商放量推盘。楼市阳春热度有增无减，开发商放量推盘。 20082008 年年 6 6 月至月至 20092009 年年 6 6 月济南市商品住宅供应量比对图月济南市商品住宅供应量比对图 资料来源：cric 中国房地产决策咨询系统 济南房地产市场月报(2009-06) 2009 克而瑞信息技术有限公司版权所有 克而瑞信息技术有限公司济 南 济南市经十路 38 号第一大道 1101 邮编：250014 电话：67883676 8 购买力得到连续释放，成交量创一年内新高，同比增长购买力得到连续释放，成交量创一年内新高，同比增长 136%136%，达到了，达到了 33.533.5 万平米。万平米。 20082008 年年 6 6 月月-2009-2009 年年 6 6 月济南市商品住宅成交量走势月济南市商品住宅成交量走势 数据来源：cric 中国房地产决策咨询系统 济南房地产市场月报(2009-06) 2009 克而瑞信息技术有限公司版权所有 克而瑞信息技术有限公司济 南 济南市经十路 38 号第一大道 1101 邮编：250014 电话：67883676 9 本月商品住宅成交均价微量调整，成交均价总体趋于稳定。本月商品住宅成交均价微量调整，成交均价总体趋于稳定。 20082008 年年 6 6 月月-2009-2009 年年 6 6 月济南市商品住宅成交均价走势图月济南市商品住宅成交均价走势图 数据来源：cric 中国房地产决策咨询系统 关注楼盘：关注楼盘： 银丰花园花园洋房+水景塑造 世佳戎居半是军队团购，半是市场推盘。 济南房地产市场月报(2009-06) 2009 克而瑞信息技术有限公司版权所有 克而瑞信息技术有限公司济 南 济南市经十路 38 号第一大道 1101 邮编：250014 电话：67883676 10 第一篇第一篇 市场背景篇市场背景篇 第一章、政策资讯第一章、政策资讯 一、政策法规一、政策法规 表表 1-1- 1 1：20092009 年年 6 6 月全国房地产相关政策列表月全国房地产相关政策列表 时间时间来源来源政策名称政策名称主要内容主要内容 6 月 3 日 住房和城乡 建设部、发 改委、财政 部 2009200920112011 年廉租住房保年廉租住房保 障规划障规划 “细”将三年 747 万户的廉租住房保障任务 分解至各地 “保”三年内将再新增廉租住房 518 万套、 新增发放租赁补贴 191 万户 6 月 15 日 财政部、国 家税务总局 关于个人无偿受赠房屋有关关于个人无偿受赠房屋有关 个人所得税问题的通知个人所得税问题的通知 规定了免征个人所得税的三种房屋产权无偿 赠与情况 强调除此以外受赠人因无偿受赠房屋取得的 受赠所得，要按的税率缴纳个人所得 税 资料来源：cric 中国房地产决策咨询系统 中国今后三年的廉租住房规划已经出炉中国今后三年的廉租住房规划已经出炉 全国今后三年的廉租住房规划已经出炉，在基本解决 747 万户现有城市低收入住房困难家庭住房问题 的同时，规划也提出了廉租房保障建设要“量力而行、适度保障” 。 2009 年 6 月 3 日，住房和城乡建设部、发改委、财政部联合印发20092011 年廉租住房保障规 划 ，将三年 747 万户的廉租住房保障任务分解至各地。 济南房地产市场月报(2009-06) 2009 克而瑞信息技术有限公司版权所有 克而瑞信息技术有限公司济 南 济南市经十路 38 号第一大道 1101 邮编：250014 电话：67883676 11 鉴于 2008 年第四季度已开工建设廉租住房 38 万套，因此今后三年内将再新增廉租住房 518 万套、 新增发放租赁补贴 191 万户。从 9000 亿元计划到“适度保障”敦促地方加大投入，对于廉租住房建设地 方加大投入，中央加大支持。省级政府要比照中央的做法，加大对本地区财政困难的市、县建设（包括 购置、改造）廉租住房和发放租赁补贴的资金投入。此外，住房公积金增值净收益，要全部用于廉租住 房建设。要采取有效措施，保证土地出让净收益用于廉租住房保障的比例不低于 10%。 中国财政部、国家税务总局明确三种无偿受赠房屋情况免征个税中国财政部、国家税务总局明确三种无偿受赠房屋情况免征个税 6 月 15 日财政部、国家税务总局近日下发关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知 ，明 确规定了免征个人所得税的三种房屋产权无偿赠与情况，并强调除此以外受赠人因无偿受赠房屋取得的 受赠所得，要按的税率缴纳个人所得税。 根据两部门通知，房屋产权无偿赠与的当事双方免征个人所得税的三种情况主要包括：房屋产权所有 人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；房屋产 权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死 亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。 通知指出，除规定的上述三种情形外，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受 赠房屋取得的受赠所得，按照“经国务院财政部门确定征税的其他所得”项目缴纳个人所得税，税率为 。 对受赠人无偿受赠房屋计征个人所得税时，其应纳税所得额为房地产赠与合同上标明的赠与房屋价值 减除赠与过程中受赠人支付的相关税费后的余额。赠与合同标明的房屋价值明显低于市场价格或房地产 赠与合同未标明赠与房屋价值的，税务机关可依据受赠房屋的市场评估价格或采取其他合理方式确定受 赠人的应纳税所得额。 此外，受赠人转让受赠房屋的，以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以 及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，为受赠人的应纳税所得额，依法计征个人所得税。 济南房地产市场月报(2009-06) 2009 克而瑞信息技术有限公司版权所有 克而瑞信息技术有限公司济 南 济南市经十路 38 号第一大道 1101 邮编：250014 电话：67883676 12 受赠人转让受赠房屋价格明显偏低且无正当理由的，税务机关可以依据该房屋的市场评估价格或其他合 理方式确定的价格核定其转让收入。 表表 1-21-2：20092009 年年 6 6 月济南房地产相关政策列表月济南房地产相关政策列表 时间时间来源来源政策名称政策名称主要内容主要内容 6 月 11 日 济南市 建委 市建委将择机启动住市建委将择机启动住 宅工程综合验收备案宅工程综合验收备案 制度制度 推动住宅工程综合验收 实现新建住宅工程的供水、供电、供热、燃气以及小 区道路等市政公用基础设施与住宅同步交付使用 6 月 11 日 济南市 针对回迁安置户正在针对回迁安置户正在 酝酿出台专门的物业酝酿出台专门的物业 管理办法管理办法 规定按安置房总面积 4的比例提供经营性用房 经营性住房的房租用来补贴低收入家庭的物业费 经营性用房收益不足的，由各区在财政收入中列支 资料来源：cric 中国房地产决策咨询系统 1 1 济南市新房与配套设施将同步交付济南市新房与配套设施将同步交付 2009 年下半年，市建委将择机启动住宅工程综合验收备案制度，推动住宅工程综合验收，实现新 建住宅工程的供水、供电、供热、燃气以及小区道路等市政公用基础设施与住宅同步交付使用。 在全市建筑施工安全生产暨工程质量大会上，市建委表示，将在实施住宅工程质量分户验收制度基 础上，完善分户验收监督管理机制，探索实行业主确认制度、限期维修制度和分户验收质量检查员资格 制度。同时，加大住宅工程质量投诉处理力度。 此外，市建委将建立健全建筑市场信用体系。加快建立建筑企业、执业人员和工程项目三大基础数 据库，建立并完善资质、资格、市场准入等失信惩戒协调机制。严厉打击规避招标、违法分包、施工单 位转包、无施工许可证擅自施工及工程未经验收或验收不合格交付使用等违法违规行为，并将查处情况 与资质管理、招投标、施工许可、安全生产许可、行政处罚等进行挂钩。 易居观点：易居观点：新房交房时，配套设施做好，对于业主将是非常便利的事情；对于项目的开发商自己完 成这些任务，难度比较大，必须和市政工程部门做好协调相互配合，才能够较完好的推动配套设施的完 济南房地产市场月报(2009-06) 2009 克而瑞信息技术有限公司版权所有 克而瑞信息技术有限公司济 南 济南市经十路 38 号第一大道 1101 邮编：250014 电话：67883676 13 善；政策出台后，业主交房后使用速度加快。 2 2 济南市棚改新房低收入家庭物业分级减免，补贴来源有保障济南市棚改新房低收入家庭物业分级减免，补贴来源有保障 6 月 10 日，酝酿出台的新规将打破小区物业管理“一刀切”的现状，让棚户区回迁居民住得上房、住 得起房。 省城即将出台针对棚改回迁户物业管理的规范性文件，对回迁小区单独管理，物业费进行补贴、保 证回迁户住得起新小区、交得起物业费，扶助弱势群体，打破了小区物业管理一刀切的现状。据悉，这 将是山东省首个专门关于棚改房物业管理出台的文件。 目前，济南第一个棚改片区发祥巷片区即将回迁安置，槐荫区五里沟发祥巷老住户们开始担心由于 高额的物业管理费用难圆新房梦。居住在棚改区的居民相当一部分是低收入群体，还有很多低保户，而 济南市的棚改区改造是回迁安置房和商品房捆绑开发，不少商品房小区里有回迁安置房。 济南市针对回迁安置户正在酝酿出台专门的物业管理办法，很快就要出台，其中规定按安置房总面 积 4的比例提供经营性用房，经营性住房的房租用来补贴低收入家庭的物业费，经营性用房收益不足的， 由各区在财政收入中列支。 易居观点：易居观点：对于棚改新房低收入家庭回迁户的物业管理费征收部分减免，从低收入家庭的角度而言 是一件较为有利的事情，但是低收入家庭的识别和认证是一件大事情，必须做好做细才能从根本上让应 该受益的人受益。补贴资金的来源有了保障，一是经济性住房的房租，二是列入财政支出的范畴。 二、市政动态二、市政动态 1 1 济南奥体文博片区打造济南奥体文博片区打造 3 3 条特色绿化道路条特色绿化道路 济南浆水泉路、窑头路、解放东路将进行高水平绿化，打造 3 条特色绿化道路，扮靓奥体文博片区。 济南房地产市场月报(2009-06) 2009 克而瑞信息技术有限公司版权所有 克而瑞信息技术有限公司济 南 济南市经十路 38 号第一大道 1101 邮编：250014 电话：67883676 14 浆水泉路、窑头路、解放东路属于奥体文博片区重要交通道路，3 条路的绿化风格截然不同。窑头 路由于前期施工原因，绿化带内管线密集，不适合种植大型乔木，将在分车带内摆放龙缸，以此为载体 种植玉兰，并以垂吊矮牵牛为点缀，打造玉兰一条街。这是全市范围内首次在道路绿化中大面积使用龙 缸。浆水泉路将以银杏为行道树，树池内种植各色鲜花，部分由于前期施工原因存在裸露泥土的地带将 以各色鲜花进行点缀；解放东路将被打造成为国槐一条街。 历下区园林局工作人员介绍，此次结合各条道路的实际情况进行精心设计，最终选择了玉兰、银杏、 国槐作为行道树。这 3 条道路绿化完成后， “一路一景”的园林景观风貌将进一步提升奥体文博片区形象。 2 2 济南历山路危房片区改造规划济南历山路危房片区改造规划 6 6 月月 1 1 日出炉日出炉 省城棚改项目之一的历山路危房片区改造规划出炉，面向社会公示。该项目中住宅建筑面积近 10 万 平米，配套商业设施等公建万余平米。此外，小区还将建设上千个停车位以及下沉式花园等停车、绿化 健身设施。 历山路危房片区改造项目位于济南市历山路，规划部门公示了该项目的相关规划。该片区可规划用 地 3.4 万平米，绿地率超过 35.1%，总停车位 1189 个，住宅停车率可达到 80%以上。根据规划，历山路 危房片区改造项目，包括近 10 万平米的住宅建筑以及 7600 余平米的公寓和上万平米配套公建。 规划中的片区将建设 5 栋住宅楼，均为高层建筑，最矮的一栋也在 18 层左右。5 栋楼中临近历山路 的 3 栋楼采用底层商业、上部住宅的方式建设，地上三层将用于临街商业经营，规划预留了三个从历山 路进入商铺的入口。 在交通方面，历山路危房片区改造项目采用人车分流的方式建设，小区南部建设一条规划道路，并 设置四个出入口，分别为人行主入口、车行主入口以及两个地下车库出入口，而项目北侧也将预留一条 地下车库出入口，让车辆直接进出历山路。 济南房地产市场月报(2009-06) 2009 克而瑞信息技术有限公司版权所有 克而瑞信息技术有限公司济 南 济南市经十路 38 号第一大道 1101 邮编：250014 电话：67883676 15 为方便居民休闲，规划中显示，该小区南侧还将建设一个下沉式花园，小区北侧还将建设儿童游戏 和老人健身场所。 3 3 济南西客站片区扩容济南西客站片区扩容 作为西客站片区开发面积由原来的 26 平方公里增加到 55 平方公里，并且西客站站房也由 4 万平方 米扩建到 10 万平方米。 西客站片区此前开发范围是：东到二环西路，西到京福高速公路，北到小清河，南到腊山分洪河。 最终确定的实际开发范围将在此基础上，分别向南延伸至津浦铁路，向西延伸至济南西编组站，共增加 29 平方公里。 随着西客站片区的面积扩大，济南站站房也会随之扩建，将由原来的 4 万平方米扩大到 10 万平方米。 济南站站房扩建是和天津站、南京站站房扩建同步的，这主要是为满足以后客流增加预留的弹性空间， 站房扩建后不仅留出了弹性空间，还强化了交通枢纽的功能。 4 4 济南市百花洲片区拆迁启动济南市百花洲片区拆迁启动 济南市建委发布拆迁动迁公告，公布了明湖路百花洲片区土地熟化项目拆迁范围，拆迁期限至 2009 年 7 月 31 日。 公告显示，该项目拆迁范围为市规划局确定的相关拆迁蓝线范围：大明湖路以南，万寿宫街、后宰 门街以北，县西巷以西，曲水亭街以东。门牌号：岱宗街 1-51 号单号、2-24 号双号，明湖路 166-200 号 双号，后宰门街 73-109 号单号，万寿宫街 11-21 号单号。本拆迁范围只包括城市居民用房。公告称，被 拆迁人、房屋承租人应当与拆迁人在拆迁期限内签订拆迁补偿、安置协议并完成搬迁。 济南房地产市场月报(2009-06) 2009 克而瑞信息技术有限公司版权所有 克而瑞信息技术有限公司济 南 济南市经十路 38 号第一大道 1101 邮编：250014 电话：67883676 16 三、市场资讯三、市场资讯 1 1 济南市六月新房卖得好济南市六月新房卖得好 6 月份，济南楼市延续了 5 月的回暖势头，成交量节节攀升。虽然临近月底，销量略有回落，但总体 好于去年同期。销量的上涨让不少楼盘悄然撤掉了优惠或提高了售价。买房者忧虑的问题再次由“房价会 不会降？”转为“房价会不会涨？”济南楼市本月回暖之快，着实让人有点措手不及。7 月房价走势如何？ 还会有哪些因素影响济南楼市的格局？业内人士认为，近期济南的房价总体上仍将“保持稳定”，不会大起 大落，但东部城区的房价可能有所上调。 6 月新房销量屡创新高 。据济南住宅与房地产信息网提供的数据，6 月份上半月，济南新建住宅成 交量每日基本维持在百套以上；本月中旬以来，销售情况更是异常火爆，每天都在 120 套以上；17、18 日两天则突破了 200 套，分别创出了 216 套和 222 套的年度新高。进入下旬后，成交量回落至百套左右， 仍维持在高位运行。 易居观点：易居观点： 济南市楼市出现了交易量增大，价格趋稳的态势。居民的关注程度访问楼盘数量增多，房 屋成交量的上扬，表明住宅市场的活力增加，交易情况看好。 2 2 济南上半年楼市冷暖两重天济南上半年楼市冷暖两重天 因为 1-2 月份，济南楼市遇冷，销售情况冷淡，而到了 3 月份之后，却出现了回暖甚至是旺销的局面。 在经受销售市场遇冷和 1、2 月份传统房地产销售淡季的双重影响下，今年上半年前两个月济南房地产市 场出现了一片冷清的局面。虽然销售相对冷淡，但济南楼市发展一直比较平稳，没有像全国一些大城市 那样出现销售几乎停滞、价格急速下降的状况。不过不断下滑的成交量，仍然让房产开发商们感觉彷佛 进入了寒冬。而 3 月份以后，受政策利好影响，市民压抑已久的刚性需求慢慢复苏，强劲的购买力逐渐 显现。 济南房地产市场月报(2009-06) 2009 克而瑞信息技术有限公司版权所有 克而瑞信息技术有限公司济 南 济南市经十路 38 号第一大道 1101 邮编：250014 电话：67883676 17 4 月-6 月，一些楼盘咨询、看房、洽谈购买的不少都是准婚族和改善型购房者，他们大多以自住 型需求为主。由于结婚、换房等刚性购房需求所能等待的时间不会太长，再加上经过一段时间的等待， 他们发现济南的房价并没有多大变化，感觉降价的空间很小，于是看准时机及时出手。由于刚性需求的 集中释放，济南楼市呈现利好，量价齐高。 易居观点：易居观点：2009 年，上半年的房地产市场状况出现了“前低后高”的相反态势，市场的反应冰火两重 天，差异较明显。2009 年上半年与同期相比，市场的销量上扬，行情看好。 第二篇第二篇 市场分析篇市场分析篇 第一章、土地供给市场第一章、土地供给市场 本月无公告土地。 第二章、商品住宅市场第二章、商品住宅市场 一、市场综述一、市场综述 图图 2-2-2-2- 1 1 ：20082008 年年 6 6 月至月至 20092009 年年 6 6 月济南市商品住宅供求走势图月济南市商品住宅供求走势图 济南房地产市场月报(2009-06) 2009 克而瑞信息技术有限公司版权所有 克而瑞信息技术有限公司济 南 济南市经十路 38 号第一大道 1101 邮编：250014 电话：67883676 18 资料来源：cric 中国房地产决策咨询系统 供求关系分析供求关系分析 本月商品房住宅供应量 52.3 万平方米，成交 33.5 万平方米，供求比为 1.56；从需求走势来看，本 月已经连续第四个月呈现旺盛需求的局面，同时，推盘数量大增，成交数量上涨，整体市场出现回 暖。 供应分析供应分析 本月住宅供应量为 52.3 万平方米，环比增加 83.32%，同比增加 465.41%。 从月度走势来看，进入 09 年以来，月度供应量呈现稳步上升的态势，但是受到 2008 年整体楼市遇 冷和年底各楼盘集中加推的影响，09 年前三月的新增供应量较往年偏少，进入 3 月后住宅的供应量 大幅攀升，住宅的供应量本月进一步攀升。 本月新增供应项目为力高假日丽景和世佳戎居，物业类型均为普通住宅。 成交分析成交分析 本月济南市住宅成交面积为 33.5 万平方米，环比增加 33.79%，同比增加 136.0%。 济南房地产市场月报(2009-06) 2009 克而瑞信息技术有限公司版权所有 克而瑞信息技术有限公司济 南 济南市经十路 38 号第一大道 1101 邮编：250014 电话：67883676 19 市中区住宅成交量位居第一，总成交面积超过 8 万平方米，达到了 8.7 万平方米。历下区和天桥区 成交量分别名列第二和第三。 价格分析价格分析 本月新建商品住宅均价 5856 元/平方米，环比上涨 3.23%。从整体看，济南市新建商品房住宅成交 价格呈现平稳上行的走势。 表表 2-2-22-2-2：济南市：济南市 5-65-6 月商品住宅各类指标变化表月商品住宅各类指标变化表 指标指标20092009 年年 5 5 月月20092009 年年 6 6 月月同比增长（同比增长（% %）环比增长（环比增长（% %） 供求比供求比 1.1 1.561.69%41.82% 供应量（供应量（万万 mm2 2） 28.5 52.3465.41%83.32% 成交量（成交量（万万 mm2 2） 25.0 33.5136.08%33.79% 成交价格（元成交价格（元/ / mm2 2） 5672.95856 5.99%3.23% 成交总额（亿元）成交总额（亿元） 14.2 19.6151.28%38.03% 资料来源：cric 中国房地产决策咨询系统 济南房地产市场月报(2009-06) 2009 克而瑞信息技术有限公司版权所有 克而瑞信息技术有限公司济 南 济南市经十路 38 号第一大道 1101 邮编：250014 电话：67883676 20 二、供求关系分析二、供求关系分析 图图 2-2-32-2-3：20082008 年年 6 6 月至月至 20092009 年年 6 6 月济南市商品住宅供求情况月济南市商品住宅供求情况 资料来源：cric 中国房地产决策咨询系统 2008 年 6 月至 2009 年 6 月，月度供求比走势呈现波浪式变动状态，波幅明显，其中，供求比明显大 于 1 的月份有 7 个，主要集中于 2008 年的下半年，其原因就是受国际金融危机的深度影响。2008 年的 6、7 月份，09 年的 1、2、3 月份住房需求小幅放量，需求量增加幅度较大，供求比小于 1。随着房地产 市场的回暖，2009 年的 4 月和 5 月份供求比接近于 1，供求关系基本平衡，6 月份的市场供应量加大， 达到了 52.3 万。 济南房地产市场月报(2009-06) 2009 克而瑞信息技术有限公司版权所有 克而瑞信息技术有限公司济 南 济南市经十路 38 号第一大道 1101 邮编：250014 电话：67883676 21 三、供应量分析三、供应量分析 1 1、新增供应量分析、新增供应量分析 图图 2-2-42-2-4：20082008 年年 6 6 月至月至 20092009 年年 6 6 月济南市商品住宅供应量比对图月济南市商品住宅供应量比对图 资料来源：cric 中国房地产决策咨询系统 2009 年 6 月，新建商品房住宅供应量为 52.3 万平方米，环比增长 83.32%，同比增长 465.41%；供 应套数 4548 套。 2 2、新盘数据分析、新盘数据分析 图图 2-2-52-2-5：济南市济南市 20092009 年年 6 6 月供应项目表月供应项目表 房型分析房型分析 楼盘名称楼盘名称 整体规整体规 模模 建筑形态建筑形态 房型房型套数套数面积面积 区域区域成交量成交量 力高力高假日丽假日丽 景景 16 万8 栋板式高层 两房、三房 290070-130 二环内501 套 世佳戎居世佳戎居12 万8 栋小高层两房、三房 550100 二环内173 套 数据来源：cric 中国房地产决策咨询系统 济南房地产市场月报(2009-06) 2009 克而瑞信息技术有限公司版权所有 克而瑞信息技术有限公司济 南 济南市经十路 38 号第一大道 1101 邮编：250014 电话：67883676 22 本月新增供应项目为力高假日丽景和世佳戎居，分别去化面积 50349和 15990。力高假日 丽景占地面积 7.3 万平方米，建筑面积 16 万平米，规划户数 2900 户。二房、三房两种物业类型为主， 2009 年 6 月 6 日第二次推案，成交均价:5620.94 元/; 6 月 27 日第三次推案，推出 4#和 5#小计 200 余套房源，成交 140 套左右。世佳戎居共有 8 栋小高层，1#、2#、3#、4#目前已被军区整体团购，目 前对外销售的为 5、6、7、8 号楼，小计户数 440，6 月 26 日开盘，成交均价 5000 元/平方米左右。 四、成交量分析四、成交量分析 1 1、成交总量分析、成交总量分析 图图 2-2-62-2-6：20082008 年年 6 6 月月-2009-2009 年年 6 6 月济南市商品住宅成交量走势月济南市商品住宅成交量走势 数据来源：cric 中国房地产决策咨询系统 本月商品房住宅成交量为 33.5 万，环比增长 33.8%，同比增长 136.0%，创下一年内单月成交量 最高。从济南市的成交数量来看，进入三月份后，成交总量连续上涨，成交套数也接近三千套达到了 2882 套，表现出较为旺盛的市场需求。 济南房地产市场月报(2009-06) 2009 克而瑞信息技术有限公司版权所有 克而瑞信息技术有限公司济 南 济南市经十路 38 号第一大道 1101 邮编：250014 电话：67883676 23 2 2、成交结构分析、成交结构分析 图图 2-2-72-2-7：20092009 年年 5-65-6 月商品住宅区域成交面积比重对比图月商品住宅区域成交面积比重对比图 数据来源：cric 中国房地产决策咨询系统 本月市中区区住宅成交量为 8.7 万平方米，位于各区域之首，环比增加 75.4%；历下区居次，成交量 为 7.8 万平方米，环比上涨 141.0%；天桥区的成交量环比增长最大，为 2091.4%，历城区和长清区下降 幅度明显。 从各区域成交量占比情况来看，排在首位的市中区 26.1%；其次历下区 23.4%；槐荫区和高新区分 别为 16.2%、3.6%；历城区较低 3.6%，长清区最低，只有 0.1%。 济南房地产市场月报(2009-06) 2009 克而瑞信息技术有限公司版权所有 克而瑞信息技术有限公司济 南 济南市经十路 38 号第一大道 1101 邮编：250014 电话：67883676 24 表表 2-2-82-2-8：20092009 年年 5 5 月和月和 20092009 年年 6 6 月商品住宅区域成交面积表月商品住宅区域成交面积表 区域区域09.509.5 成交面积（成交面积（）09.609.6 成交面积成交面积()()环比增长（环比增长（% %） 高新区高新区 42208.2631265.09-25.9% 槐荫区槐荫区 46193.0454173.417.3% 历城区历城区 24552.1512022.88-51.0% 历下区历下区 83345.2978475.32-5.8% 市中区市中区 49927.887593.7575.4% 天桥区天桥区 3248.3371184.732091.4% 数据来源：cric 中国房地产决策咨询系统 五、成交均价分析五、成交均价分析 图图 2-2-92-2-9：20082008 年年 6 6 月月-2009-2009 年年 6 6 月济南市商品住宅成交均价走势图月济南市商品住宅成交均价走势图 数据来源：cric 中国房地产决策咨询系统 本月住宅成交价格有所上调，为 5856 元/平方米，从成交一年的数据总体来看，成交价格趋于平 稳，成交平均价格在 5500-6000 元/平方米之间。本月份住宅成交均价环比上涨 3.2%，同比上长 6.0%。 济南房地产市场月报(2009-06) 2009 克而瑞信息技术有限公司版权所有 克而瑞信息技术有限公司济 南 济南市经十路 38 号第一大道 1101 邮编：250014 电话：67883676 25 六、项目解析六、项目解析 表表 2-2-102-2-10：20092009 年年 6 6 月份济南市住宅成交面积排行榜月份济南市住宅成交面积排行榜 排排 名名 项目名称项目名称区域区域 当月成交当月成交 面积面积()() 成交套数成交套数 当月成交均当月成交均 价价( (元元/)/) 开发商开发商 当月成交主当月成交主 力户型面积力户型面积 1 重汽翡翠郡天桥区 67059.725245789.52 中国重型汽车 集团房地产公 司开发 100-130 2 银丰花园市中区 30790.731776802.83 山东银丰投资 集团有限公司 143、160 3 鲁能领秀城市中区 27222.732695298.27 山东鲁能亘富 开发有限公司 90-120 4 名士豪庭居住区历下区 18886.161666989.52 山东豪商房地 产开发有限公 司 90-100 5 假日丽景历城区 18503.31845583.11 山东力高房地 产开发有限公 司 100-150 6 兴隆生活区市中区 17701.141613333.12 山东凯华置业 有限公司 94-125 7 海尔绿城全运村历下区 16542.951068224.50 济南海尔绿城 置业有限公司 120-150 8 美里新居槐荫区 14852.62024290.36 济南市城市建 设投资有限公 司 53-117 9 御景城槐荫区 14444.521495674.03 济南顺成房地 产开发有限公 司 88-139 10 茗筑美嘉高新区 14337.731334242.46 山东茗筑世家 置业有限公司 80-140 数据来源：易居中国cric 系统 从本月成交排名来看，相对上月排名发生了较大变化，重汽翡翠郡从上月成交不到 10 套房子，到 本月成交达到了 524 套；进入前十名的项目成交面积最高的是最低的四倍多。成交面积月度排名前三名 济南房地产市场月报(2009-06) 2009 克而瑞信息技术有限公司版权所有 克而瑞信息技术有限公司济 南 济南市经十路 38 号第一大道 1101 邮编：250014 电话：67883676 26 分别是重汽翡翠郡、银丰花园、鲁能领秀城，全部是总规模超过 100 万平方米方的大盘，消费者对于 大盘品牌的看重和产品的品质比较信赖。 第三章、产品分析第三章、产品分析 一、产品综述一、产品综述 1 1、热销、滞销产品、热销、滞销产品 热销产品热销产品重汽翡翠郡 销售状况：本月成交面积67059.72平方米，名列济南市商品房销售第一名。 产品亮点：济南第一个专利社区，济南第一个的教育地产，合作办学模式突出。 热销产品热销产品银丰花园 销售状况：本月成交面积30790.73平方米，位列济南商品住宅销售面积第二名。 产品亮点： 舜耕路上的景观项目，水景塑造和山体环境有力支撑，开发商实力雄厚。 热销产品热销产品鲁能领秀城 销售状况：本月成交27222.73平方米，位列济南商品住宅销售面积第三名。 产品亮点：江北第一大盘，引领济南南部楼市价格风向，体量庞大覆盖广、产品种类多且全。 2 2、特色楼盘推荐、特色楼盘推荐 银丰花园银丰花园花园洋房花园洋房+ +水景塑造水景塑造 推荐理由 倚龟山而立、洋房居所 图图 2-3-12-3-1：银丰花园的花园洋房示意图：银丰花园的花园洋房示意图 济南房地产市场月报(2009-06) 2009 克而瑞信息技术有限公司版权所有 克而瑞信息技术有限公司济 南 济南市经十路 38 号第一大道 1101 邮编：250014 电话：67883676 27 资料来源：cric 中国房地产决策咨询系统 推荐理由：清水如镜、遐思久远的中心湖景观 图图 2-3-22-3-2：银丰花园外景规划示意图：银丰花园外景规划示意图 资料来源：cric 中国房地产决策咨询系统 保利保利芙蓉芙蓉知名开发商项目知名开发商项目 济南房地产市场月报(2009-06) 2009 克而瑞信息技术有限公司版权所有 克而瑞信息技术有限公司济 南 济南市经十路 38 号第一大道 1101 邮编：250014 电话：67883676 28 推荐理由：推荐理由：知名开发商项目，商住合一。 图图 2-3-32-3-3：保利芙蓉项目鸟瞰图：保利芙蓉项目鸟瞰图 保利芙蓉项目位于济南市历下区经一路北侧，东圩子门外街西临，原二十四中旧址。项目毗邻大明 湖，景观秀丽、环境怡人。项目用地面积 2.62 万平米，总建筑面积约 8.3 万平米,容积率 2.4。 项目紧临 城市主干道经一路和历山路，地理位置优越，历山路 brt 近在咫尺，11 路、30 路、118 路、k107 路、 14 路、112 路、201 路等公交车可直接到达；离老东门市场和家乐福超市几步之遥，周边配套设施齐全， 属于济南主城区内规划为居住功能的重点区域。 。 二、案例分析二、案例分析 文文华华园园 济南房地产市场月报(2009-06) 2009 克而瑞信息技术有限公司版权所有 克而瑞信息技术有限公司济 南 济南市经十路 38 号第一大道 1101 邮编：250014 电话：67883676 29 2009 年最耀眼的学区房概念项目。项目总占地 54 亩，总规划建筑面积 16 万平米。项目由 5 栋小高 层组成，两栋沿街，底层设立商业用房。 表表 2-3-42-3-4：文化园项目相关参数：文化园项目相关参数 物业类别物业类别高层住宅项目特色项目特色山师附小的学区房 建筑类别建筑类别小高层装修情况装修情况毛坯房 环线位置环线位置二环以内所属商圈所属商圈历山路南段 物业地址物业地址历山路、和平路和文化东路的连接段 交通状况交通状况brt2 路、2 路、31 路、79 路、18 路、75 路、110 路、123 路、80 路、49 路等公交车。 开盘时间开盘时间 2009-9-1 入住时间入住时间 2010-12-1 容容 积积 率率 2.30 绿绿 化化 率率 40% 开开 发发 商商 山东文华园住宅开发建设有限公司 图图 2-3-52-3-5：文化园项目相关图片：文化园项目相关图片 文化园项目规划图 济南房地产市场月报(2009-06) 2009 克而瑞信息技术有限公司版权所有 克而瑞信息技术有限公司济 南 济南市经十路 38 号第一大道 1101 邮编：250014 电话：67883676 30 易居观点：易居观点：文华园项目的建筑容积率较高，建筑密度大，楼间距偏小。一方面是寸土寸金的黄金地段， 另一方面就是拆迁安置户数较多，真正对外销售的户数相对较少。项目两梯多户的情况较多，单层住户 较多，相对拥挤。建筑工地的围板广告做的较好，以“客厅里看孩子在教室读书”为切入点，引入经典 故事“孟母三迁、凿壁偷光、程门立雪”等来宣传学区房的概念，效果反响好，访问人数多。 文化园项目沿街立面图文化园项目沿街立面图 济南房地产市场月报(2009-06) 2009 克而瑞信息技术有限公司版权所有 克而瑞信息技术有限公司济 南 济南市经十路 38 号第一大道 1101 邮编：250014 电话：67883676 31 第四章、营销媒体第四章、营销媒体 一、媒体一、媒体分析分析 1 1、媒体市场投放综述、媒体市场投放综述 图图 2-4-12-4-1：0808 年年 6 6 月月0909 年年 6 6 月济南房地产平面媒体广告投放走势图月济南房地产平面媒体广告投放走势图 数据来源：cric 中国房地产决策咨询系统 本月济南房地产市场平面媒体投放总金额 861.7 万元、广告投放次数 133 次，广告总金额较上月增 加了 500 多万元； 本月济南房地产市场投放广告的楼盘为 46 个，环比增加 142.11%，市场行情看好的情况下，推盘广 告的数量增多，很多项目加推楼盘； 本月济南各楼盘平均广告投放金额为 18.7 万元，较去年同比上涨 121.6%；各楼盘平均每次投放广 济南房地产市场月报(2009-06) 2009 克而瑞信息技术有限公司版权所有 克而瑞信息技术有限公司济 南 济南市经十路 38 号第一大道 1101 邮编：250014 电话：67883676 32 告金额为 3.3 万元，环比上月上涨 1%左右，重点楼盘的广告投放金额上涨，少数项目的投放量放缓。 2 2、主要监测媒体投放分析、主要监测媒体投放分析 表表 2-4-22-4-2：20092009 年最近年最近 3 3 个月济南主要平面媒体房地产广告投放情况表个月济南主要平面媒体房地产广告投放情况表 20092009 年年 4 4 月月20092009 年年 5 5 月月20092009 年年 6 6 月月 媒称名媒称名 称称 投放金额投放金额( (万元万元) )投放比投放比 例例 投放金额投放金额( (万元万元) )投放比投放比 例例 投放金额投放金额( (万元万元) )投放比投放比 例例 齐鲁晚齐鲁晚 报报 421.4726.74%75.6521.56%261.61 30.36% 济南时济南时 报报 462.8129.37%69.2219.73%239.56 27