2009年12月长沙房地产月报.doc

2009 年 12 月长沙房地产市场研究报告 2009 克而瑞信息技术有限公司版权所 克而瑞信息技术有限公司长沙机构 长沙市五一大道 456 号亚大时代 15a06 室 邮编：410001 电话：84426715 1 1 20092009 年年 1212 月长沙房地产市场研究报告月长沙房地产市场研究报告 克而瑞（中国）信息技术有限公司克而瑞（中国）信息技术有限公司长沙机构长沙机构 长沙易居房地产研究所长沙易居房地产研究所 20201010 年年 0101 月月 （注：本月报成交数据来源为长沙住宅网签数据，由克而瑞（中国）信息技术有限公司长 沙机构监测，并在此基础上剔除经济适用住房、单位定向房后所得。 ） 2009 年 12 月长沙房地产市场研究报告 2009 克而瑞信息技术有限公司版权所 克而瑞信息技术有限公司长沙机构 长沙市五一大道 456 号亚大时代 15a06 室 邮编：410001 电话：84426715 2 2 目目 录录 本月导读：本月导读： .4 克而瑞视点：抢购之风渐起，价格加速上涨克而瑞视点：抢购之风渐起，价格加速上涨 .5 数字楼市：数字楼市： .6 关注楼盘：关注楼盘： .6 第一篇第一篇 市场背景篇市场背景篇 7 7 第一章、政策资讯第一章、政策资讯 .7 一、政策法规一、政策法规 .7 二、市政动态二、市政动态 .8 三、市场资讯三、市场资讯 .9 第二章、经济环境第二章、经济环境 10 一、一、0909 年年 gdpgdp 稳步上涨，经济逐渐回暖稳步上涨，经济逐渐回暖10 二、固定资产投资增长幅度缓慢提升二、固定资产投资增长幅度缓慢提升 10 三、社会零售总额增速开始持续回升三、社会零售总额增速开始持续回升 11 四、开发投资开始回暖四、开发投资开始回暖 11 第二篇第二篇 市场分析篇市场分析篇 1313 第三章、土地市场第三章、土地市场 13 一、土地资讯一、土地资讯 13 二、公告土地分析二、公告土地分析 14 三、本月成交地块分析三、本月成交地块分析 19 四、重点地块四、重点地块 26 第四章、商品住宅市场第四章、商品住宅市场 29 一、市场综述一、市场综述 29 二、供求关系分析二、供求关系分析 29 三、供应量分析三、供应量分析 30 四、成交量分析四、成交量分析 34 2009 年 12 月长沙房地产市场研究报告 2009 克而瑞信息技术有限公司版权所 克而瑞信息技术有限公司长沙机构 长沙市五一大道 456 号亚大时代 15a06 室 邮编：410001 电话：84426715 3 3 五、成交均价分析五、成交均价分析 37 六、项目解析六、项目解析 39 第五章、产品分析第五章、产品分析 45 一、产品综述一、产品综述 45 二、案例分析二、案例分析 46 第六章、营销媒体第六章、营销媒体 51 一、营销透析一、营销透析 51 二、媒体分析二、媒体分析 53 三、典型项目三、典型项目 57 第三篇第三篇 区域数据篇区域数据篇 5959 一、开福区一、开福区 59 二、天心区二、天心区 59 三、雨花区三、雨花区 60 四、岳麓区四、岳麓区 61 五、芙蓉区五、芙蓉区 62 2009 年 12 月长沙房地产市场研究报告 2009 克而瑞信息技术有限公司版权所 克而瑞信息技术有限公司长沙机构 长沙市五一大道 456 号亚大时代 15a06 室 邮编：410001 电话：84426715 4 4 本月导读：本月导读： 中央经济工作会议闭幕中央经济工作会议闭幕 ， “调结构、扩内需、促出口、惠民生调结构、扩内需、促出口、惠民生”将是明年宏观经济政策重将是明年宏观经济政策重 点点 详情请见详情请见 p7p7 国务院国务院“四箭齐发四箭齐发”加强对市场调控加强对市场调控 ，首次提出全面启动棚户区改造，首次提出全面启动棚户区改造 14 日召开的国务院常务会议，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究完善 促进房地产市场健康发展的政策措施。 详情请见详情请见 p7p7 二手房营业税细则出台，宽松程度超出市场预期二手房营业税细则出台，宽松程度超出市场预期 12 月 22 日，财政部、国税总局下发二手房营业税细则，对二手房营业税采取分类征 税，征税力度低于市场预期。 详情请见详情请见 p8p8 武广沪昆将成十字交会于长沙，武广沪昆将成十字交会于长沙，3 3 小时到上海，小时到上海，5 5 小时到昆明小时到昆明 22 日，杭州至长沙铁路客运专线 12.22 宣布开工。到 2013 年，随着京广、沪昆客运 专线建成通车后，长沙至武汉、广州、上海、昆明、北京分别为 1、2、3、4、5 个小时,湖 南人将过上“高铁生活” 。 详情请见详情请见 p8p8 长沙二手房契税补贴延迟一年，地方政府化解中央调控长沙二手房契税补贴延迟一年，地方政府化解中央调控 12 月 30 日，从长沙市二手房交易中心负责人得知，长沙市已经决定延长二手房交易 契税补贴时间，同时 5 年以下普通二手房转让营业税按差额征收。 详情请见详情请见 p9p9 2009 年 12 月长沙房地产市场研究报告 2009 克而瑞信息技术有限公司版权所 克而瑞信息技术有限公司长沙机构 长沙市五一大道 456 号亚大时代 15a06 室 邮编：410001 电话：84426715 5 5 克而瑞视点：克而瑞视点：抢购之风渐起，价格加速上涨抢购之风渐起，价格加速上涨 12 月长沙新增市场供应量为 73.45 万平米，环比出现一定幅度下降，但相对于上半年， 本月供应量仍然处在高位，经过一年的持续热销，下半年的供应量明显增加。面对当前市 场房源严重不足的情形，市场供应量有望进一步增长。 12 月长沙市场实现成交113.74万平米，环比上月略有下降，但市场热度有增无减，成 交量的下降主要来源于可售房源的减少。经过一年的热销，市场可售房源出现明显短缺， 各加推房源得到快速去化，市场出现恐慌抢购现象。房源的紧缺加快了房价上涨速度，本 月成交均价再次出现较大上涨，突破 4600 元/平米。房源的短缺进一步刺激了市场需求， 预计短期内房价仍有较大幅度上涨。 在当前市场房源紧缺，价格稳步上涨的情况下，客户已经开始出现抢购，新加推房源 都能在短期内得到快速消化，但市场对 07 年跳跃式涨价仍心存敬畏，价格涨幅比较缓和， 在当前情况下，放缓推售节奏，把握好涨价幅度是当前最重要的营销策略。 2009 年 12 月长沙房地产市场研究报告 2009 克而瑞信息技术有限公司版权所 克而瑞信息技术有限公司长沙机构 长沙市五一大道 456 号亚大时代 15a06 室 邮编：410001 电话：84426715 6 6 数字楼市：数字楼市： 1212 月商品住宅市场基本情况月商品住宅市场基本情况 供应量供应量成交量成交量供求比供求比成交均价成交均价 73.45 万平方米113.74 平方米1：1.554613 元/平方米 数据来源：cric 中国房地产决策咨询系统 1212 月项目成交量排行榜月项目成交量排行榜 名次名次热销楼盘热销楼盘所属区域所属区域环线位置环线位置 销售面积（销售面积（） 均价均价( (元元/)/) 1 湘江世纪城开福区二环内 170644.64769 2 保利.麓谷林语岳麓区二至三环间 48986.394917 3 上海城雨花区二至三环间 38934.994831 4 锦湘.国际星城雨花区二至三环间 32674.024928 5 桃花苑雨花区二至三环间 27815.573601 6 上河国际花园雨花区二至三环间 27311.924492 7 万国城 moma开福区二环内 24968.244468 8 星城映象雨花区二至三环间 22875.354599 9 万树丹堤雨花区二至三环间 21651.74962 10 湘府 9 号雨花区二至三环间 20922.325218 数据来源：cric 中国房地产决策咨询系统 关注楼盘：关注楼盘： 锦湘国际星城锦湘国际星城尚东板块可售房源消化殆尽，唯有锦湘国际星城有房源推出，成为该板 块当前房源的主要供应者，成交量大幅增长，进入本月排行榜。 星城映象星城映象项目位于当前最火热的武广新城板块，借助武广客运及地铁 2 号线的东风， 项目自开盘来就一直热销，本月成交量进入排行榜前十。 2009 年 12 月长沙房地产市场研究报告 2009 克而瑞信息技术有限公司版权所 克而瑞信息技术有限公司长沙机构 长沙市五一大道 456 号亚大时代 15a06 室 邮编：410001 电话：84426715 7 7 第一篇第一篇 市场背景篇市场背景篇 第一章、政策资讯第一章、政策资讯 一、政策法规一、政策法规 1 1、中央经济工作会议闭幕、中央经济工作会议闭幕 ， “调结构、扩内需、促出口、惠民生调结构、扩内需、促出口、惠民生”将是明年宏观经济将是明年宏观经济 政策重点政策重点 12 月 7 日，中央经济工作会议在北京闭幕，会议全面总结了 09 年经济工作，并布置 明年经济工作任务。会议为 2010 年中国经济发展定下基调，在中国经济企稳向好之际，保 持宏观政策的连续性和稳定性，转变经济发展方式已刻不容缓，通过保障和改善民生促进 经济结构优化、增强经济发展拉动力。人民日报社论也以“加快转变经济发展方式，促进 经济平稳较快发展”为题载文，种种迹象表明，明年政策仍将宽松， “调结构、扩内需、促 出口、惠民生”将是明年宏观经济政策重点。就房地产市场而言，中央经济工作会议主要 释放出两大信号：其一，增加普通商品房供给，支持居民自住和改善性购房需求；其二， 放宽中小城市户籍限制，推动中小城市城镇化建设。 克而瑞点评：克而瑞点评：中央经济工作会议对于房地产市场的调控是基于市场格局的，其次对于 商品房市场而言影响是积极的。09 年得益于宽松政策，楼市中各类需求都得到了释放，明 年房地产政策将转向“有保有压”而不是“一刀切”式的收紧。此外，中央要求中小城市 放宽户籍政策，将成为中小城市导入人口，加速城市化的重要推动因素，未来中小城市的 房地产市场将迎来一轮购房需求增长期，从而加快中小城市房地产市场发展。在经济面临 发展方式转变的过程中，合理的住房消费、中小城市城镇化提速都将是促进宏观经济成功 转型的积极因素。 2 2、国务院、国务院“四箭齐发四箭齐发”加强对市场调控加强对市场调控 ，首次提出全面启动棚户区改造，首次提出全面启动棚户区改造 14 日召开的国务院常务会议，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究完善 促进房地产市场健康发展的政策措施，全面启动城市和国有工矿棚户区改造工作。会议要 求，按照稳定完善政策、增加有效供给、加强市场监管、完善相关制度的原则，继续综合 运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控。 具体来看，主要包括四个方面：供应方面，增加普通商品住房的有效供给；信贷方面， 继续支持居民自住和改善性住房消费，抑制投资投机性购房，并加大差别化信贷政策执行 力度，切实防范各类住房按揭贷款风险；监管方面，继续整顿房地产市场秩序，加强房地 2009 年 12 月长沙房地产市场研究报告 2009 克而瑞信息技术有限公司版权所 克而瑞信息技术有限公司长沙机构 长沙市五一大道 456 号亚大时代 15a06 室 邮编：410001 电话：84426715 8 8 产市场监测；保障性住房建设方面，继续大规模推进保障性安居工程建设。 克而瑞点评：克而瑞点评：此次国务院明确推出四大组合举措，重点是在保持政策连续性和稳定性 的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上 涨的势头。 本次国务院常务会议精神对房地产行业而言是一个相对积极的利好消息。一方面并未 实施外界所预期的房贷利率调整等重要政策，相反强调保证政策的连续性和稳定性继续鼓 励自住和改善性购房消费；尽管我们看到政府提出增加普通商品房供应和加强市场监管等 措施，但由于建设周期以及监管的执行因素的影响，短期内对商品房市场并不会造成很大 的冲击。 此外，首次提出了全面启动城市和国有工矿棚户区改造，将有效的拉动投资和内需， 成为明年经济又一增长点。对房地产则形成了新的刚性需求，有助市场的持续增长。 3 3、二手房营业税细则出台，宽松程度超出市场预期、二手房营业税细则出台，宽松程度超出市场预期 12 月 22 日，财政部、国税总局宣布：自 2010 年 1 月 1 日起，个人将购买不足 5 年的 非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过 5 年（含 5 年）的非普通住房 或者不足 5 年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收 营业税；个人将购买超过 5 年（含 5 年）的普通住房对外销售的，免征营业税。 克而瑞点评：克而瑞点评：此次政策细则的调整力度比市场预期的略为宽松，对当前普遍预期营业 税按全额收取的市场是一利好。我们认为，此次出台政策细则体现出对不同购房群体的区 别对待。政府意在支持居民正常的自住和改善型住房需求，并有意抑制市场中的投资行为， 打击投机性购房群体。另一方面，细则的出台对年底集中过户带来的市场压力起到一定的 缓解作用；同时，在一定程度上保证了明年二手房交易市场惜售现象不会过为明显。 二、市政动态二、市政动态 1 1、武广沪昆将成十字交会于长沙，、武广沪昆将成十字交会于长沙，3 3 小时到上海，小时到上海，5 5 小时到昆明小时到昆明 22 日，杭州至长沙铁路客运专线 12.22 宣布开工。到 2013 年，随着京广、沪昆客运 专线建成通车后，长沙至武汉、广州、上海、昆明、北京分别为 1、2、3、4、5 个小时,湖 南人将过上“高铁生活” 。 2009 年 12 月长沙房地产市场研究报告 2009 克而瑞信息技术有限公司版权所 克而瑞信息技术有限公司长沙机构 长沙市五一大道 456 号亚大时代 15a06 室 邮编：410001 电话：84426715 9 9 克而瑞点评：克而瑞点评：武广客运专线的开通，使得武广新城板块成为长沙市场最热的板块。此 次沪昆铁路的开工建设，将进一步提升武广新城板块的价值，吸引更多的开发商和投资客 前往武广新城开发和投资，进一步推动该板块房地产业的发展。武广、沪昆铁路将大大提 升长沙在全国城市中的地位。 三、市场资讯三、市场资讯 1 1、长沙二手房契税补贴延迟一年，地方政府化解中央调控。、长沙二手房契税补贴延迟一年，地方政府化解中央调控。 12 月 30 日，从长沙市二手房交易中心负责人得知，长沙市已经决定延长二手房交易 契税补贴时间，同时 5 年以下普通二手房转让营业税按差额征收。 克而瑞点评：克而瑞点评：中央有政策，地方有对策，6 部委的发文还没超过 1 个月，为了保持房 市火爆场面，长沙仍然将维持 2009 年的二手房销售政策，这对二手房买家与卖家无疑是个 好消息，而对于长沙房地产市场影响来看，随着大连、 北京、 上海、 深圳等大城市房市 政策收紧，将直接吸引一部分外地资金到长沙购房获取利益，从而推动二手房价继续上涨， 继而引起新房价格的继续上涨。 2009 年 12 月长沙房地产市场研究报告 2009 克而瑞信息技术有限公司版权所 克而瑞信息技术有限公司长沙机构 长沙市五一大道 456 号亚大时代 15a06 室 邮编：410001 电话：84426715 10 10 第二章、经济环境第二章、经济环境 一、一、0909 年年 gdpgdp 稳步上涨，经济逐渐回暖稳步上涨，经济逐渐回暖 图图 2-2- 1-11-1 ：长沙市：长沙市 gdpgdp 历年增长速度走势图历年增长速度走势图 14% 14.50% 13.10% 15.10% 15.00% 14.80% 14.40% 16.00% 14.80% 14.90% 14.80% 14.00% 12.70% 12.01% 10% 12% 14% 16% 18% 20% 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年一季度 2008年二季度 2008年三季度 2008年四季度 2009年一季度 2009上半年 2009三季度 增速 资料来源：湖南统计局 2009 年长沙经济持续好转，三季度 gdp 增速达到 14.5%，基本恢复到 08 年之前水平， 在国家政策的扶持下，长沙经济正在快速回暖。特别是长株潭两型社会实验区的建设，长 沙经济有望实现新的跨越式发展，为房地产行业提供广阔的发展空间。 二、固定资产投资二、固定资产投资增长幅度缓慢提升增长幅度缓慢提升 图图 2-2- 2-12-1：长沙市固定资产投资累计增长走势图：长沙市固定资产投资累计增长走势图 26.20% 26.90% 24.10% 25.10% 22.10% 27.50% 21.60% 28.30% 28.50% 28.90% 29.30% 27.30% 27.70% 28.20% 28.60% 30.10% 33.40% 33.90% 0.00% 10.00% 20.00% 30.00% 40.00% 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 固定资产累计投资同比增幅 数据来源：湖南统计局 9 月，长沙固定资产投资累计增速继续上涨，本月达到 26.9%，但增速仍低于 08 年水 2009 年 12 月长沙房地产市场研究报告 2009 克而瑞信息技术有限公司版权所 克而瑞信息技术有限公司长沙机构 长沙市五一大道 456 号亚大时代 15a06 室 邮编：410001 电话：84426715 11 11 平。随着经济的回暖，以及长沙地铁、过江隧道等重大市政工程的动工，预计长沙固定资 产投资将会继续增长。地铁、过江隧道等重大市政工程的建设将会进一步完善市政配套， 加快城市向外扩展速度，进一步增大房地产市场发展空间。 三、社会零售总额增三、社会零售总额增速开始持续回升速开始持续回升 图图 2-2- 3-13-1：长沙市社会消费品零售总额累计增幅走势图：长沙市社会消费品零售总额累计增幅走势图 23% 19.30% 19.10%19% 19% 18.90% 18.90% 18.80% 17.80% 16.60% 17.20% 21.80% 20.30% 10% 15% 20% 25% 11月 12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月 11月 社会消费品零售总额累计增长 数据来源：湖南统计局 9 月份长沙社会消费品零售总额累计增长 19%，与上月持平。随着经济的回暖，长沙社 会消费品零售市场逐渐进入缓慢上升通道，已经连续 5 个月保持增长。在国家家电下乡， 节能补贴等政策的带动下，长沙社会消费品零售总额增速将有进一步上涨。 四、开发投资四、开发投资开始回暖开始回暖 图图 2-2- 4-14-1：长沙市房地产开发及固定资产投资累计增长走势图：长沙市房地产开发及固定资产投资累计增长走势图 -3%0%-1% 5% -2% 17% 4% 15% 15% 14% 14% 15%17% 21% 23% 24% 30% 35% 22% 27% 26% 24% 25% 28% 22% 28%29% 29%29% 27% 28% 28%29% 30% 33%34% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 房地产开发投资累计增幅固定资产投资累计增幅 数据来源：湖南统计局 2009 年 12 月长沙房地产市场研究报告 2009 克而瑞信息技术有限公司版权所 克而瑞信息技术有限公司长沙机构 长沙市五一大道 456 号亚大时代 15a06 室 邮编：410001 电话：84426715 12 12 9 月份房地产开发投资累计增速为零，房地产投资市场正逐渐复苏，增速有望下月转 正。09 年市场连续多个月份保持高位成交，市场存量得到有效消化，开发商对未来市场的 预期从谨慎向乐观逐渐转变，投资积极性逐渐提高。随着市场的持续走强，预计下半年投 资同比将会转为正增长。 2009 年 12 月长沙房地产市场研究报告 2009 克而瑞信息技术有限公司版权所 克而瑞信息技术有限公司长沙机构 长沙市五一大道 456 号亚大时代 15a06 室 邮编：410001 电话：84426715 13 13 第二篇第二篇 市场分析篇市场分析篇 第三章、土地市场第三章、土地市场 一、土地资讯一、土地资讯 1 1、五部委打击囤地炒地：拿地首付不低于、五部委打击囤地炒地：拿地首付不低于 50%50% 17 日，财政部、国土部等五部委发布关于进一步加强土地出让收支管理的通知 ， 今后土地出让，首付款缴纳比例不得低于全部土地出让价款的 50%，分期缴纳全部价款的 期限原则上不超过 1 年。 克而瑞点评：克而瑞点评：从中央经济会议上的吹暖风到营业税优惠停止，再到“遏制高房价”的 严厉措辞，再到当前国土部等五部委打出的调控第一拳，都表示中央调控政策或将密集出 台。现有土地出让中，多数开发商的土地出让首付款仅为 20%，开发商可以通过销售回款 来补缴土地价款。新规将对遏制“囤地”和“炒地”现象起到有效作用。 2 2、国土部将采取三项措施，遏制开发商囤地投机、强化闲置土地管理、国土部将采取三项措施，遏制开发商囤地投机、强化闲置土地管理 23 日，国土部召开新闻通气会，明确表示要全面贯彻落实国务院有关房地产市场调控 会议精神，在土地调控政策方面，要严格执行土地征收闲置费和收回制度，并出台三项措 施防止新的土地闲置，促进已供地及时开发。需要指出的是，记者了解到，在打击闲置地 之外，国土部或还有后续打击“囤地”等政策“组合拳”。 克而瑞点评：克而瑞点评：该会议是相关部委对此次国务院会议的首次正面呼应，旨在加强对房地 产市场的宏观调控，督促各地严格落实闲置土地清理处置政策，促进供应土地的及时开发 利用，尽快形成住房的有效供给，改善住房的供求关系。 3 3、国土部即将上马新规，阻击地方政府囤地国土部即将上马新规，阻击地方政府囤地 2009 年 12 月 29 日，国土部召开了第 50 次部长办公会，专题研究了城市建设用地报 批方式的问题。国土部有关负责人在这次会议上指出，自 2007 年调整国务院批准城市建设 用地报批方式以来，仍然存在建设用地从申报到审批周期长，不少城市存在“批而未征”、 “征而未供”等问题。 目前的“通知”草案主要有两个特点：一是明确了国土资源部重点对城市新增用地是 否符合规划计划、规划用途是否合理进行审查，省级国土资源部门重点对征地补偿安置和 2009 年 12 月长沙房地产市场研究报告 2009 克而瑞信息技术有限公司版权所 克而瑞信息技术有限公司长沙机构 长沙市五一大道 456 号亚大时代 15a06 室 邮编：410001 电话：84426715 14 14 补充耕地审查把关，城市政府具体做好征地与供地工作。二是在明确了事权划分后，国土 部将加大对国务院批准城市建设用地报批工作的考核。对省级部门和地市级部门分别依据 分工进行考核。 “通知”草案指出，将推行新申报用地与城市批准建设用地供地征地情况进行挂钩的做 法，促进城市土地及时消化，防止囤地。 克而瑞点评：克而瑞点评：此次政策是政府对房地产土地市场宏观调控政策的延续，是对 2007 年国 务院批准城市建设用地报批方式的又一次调整，这意味着国土部依据地方实际开发情况分 配用地指标更近一步，随着政策的不断深入执行，地方政府“批而未供”的情况将被问责， 对各地方政府的土地资源将会得到合理调控和利用，严防地方政府囤地行为，促进土地及 时开发利用，促进土地市场良性发展。 二、公告土地分析二、公告土地分析 表表 3-2-13-2-1： 20092009 年年 1212 月长沙市土地出让情况月长沙市土地出让情况 基础指标基础指标规划建筑指标规划建筑指标经济指标经济指标 公告号公告号 所属区所属区 域域 土地土地 用途用途 土地面积土地面积 ()() 容积率容积率 建筑面积建筑面积 ()() 起始价起始价 ( (万元万元) ) 楼面价楼面价 （元（元/） 基础地价基础地价 （万元（万元/ /亩）亩） 2009网 挂 046 号 开福区住宅 51917.232.8145368.247962547.71102.24 2009网 挂 047 号 雨花区住宅 12569.22.835193.762453697.00130.11 2009网 挂 048 号 雨花区住宅 82012.663.0246037.9814080572.27114.46 2009网 挂 049 号 芙蓉区 商业 住宅 875.896.55693.285355623.54270.21 2009网 挂 050 号 雨花区住宅 374.663.01123.9870622.79124.56 2009网 挂 051 号 雨花区 商业 办公 1790.16 商业 3.25 办公 1.64 5370.489471763.34352.69 2009网 挂 052 号 天心区商业 5299.232.513248.081121846.16141.03 2009网 挂 053 号 雨花区 住宅 公建 配套 46054.63 住宅 2.5 学校 0.8 影剧院 3.0 115136.5755605486.8181.14 2009 年 12 月长沙房地产市场研究报告 2009 克而瑞信息技术有限公司版权所 克而瑞信息技术有限公司长沙机构 长沙市五一大道 456 号亚大时代 15a06 室 邮编：410001 电话：84426715 15 15 2009网 挂 054 号 雨花区 电信 设施 8700.022.622620.05223821053.05182.54 2009网 工挂 018 号 岳麓区工业 96991.551.5145487.335498377.937.79 2009网 工挂 019 号 天心区工业 3693.861.55540.79210379.0137.9 2009网 工挂 020 号 开福区工业 84401.510.650640.914539896.3135.85 合计 394680.60791461.45452228865.89 1610.52 资料来源：cric 中国房地产决策咨询系统 1 1、土地供应走势分析、土地供应走势分析 图图 3-2-13-2-1：长沙市：长沙市 0909 年土地市场供应走势年土地市场供应走势 51.42 20.39 9.87 18.58 0.65 30.86 0 10.42 51.67 215.25 21.02 34.76 39.47 19 1 6 10 1 5 0 4 7 7 12 12 12 0 50 100 150 200 250 08.1209.109.209.309.409.509.609.709.809.9 09.10 09.11 09.12 万 0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 宗 占地面积土地幅数 资料来源：cric 中国房地产决策咨询系统 本月共推出 12 宗土地，数量上与上月持平。占地面积为 39.5 万平米，建筑面积为 79 万平米，较之上月大幅下跌，但仍略高于全年平均水平。 12 月 18 日，财政部、国土部等五部委发布关于进一步加强土地出让收支管理的通 知称，今后在土地出让中，首付款缴纳比例不得低于全部土地出让价款的 50%，分期缴 纳全部价款的期限原则上不超过 1 年。新政提高了开发商拿地的门槛，旨在遏制“囤地” 、 2009 年 12 月长沙房地产市场研究报告 2009 克而瑞信息技术有限公司版权所 克而瑞信息技术有限公司长沙机构 长沙市五一大道 456 号亚大时代 15a06 室 邮编：410001 电话：84426715 16 16 “炒地”现象，预计今后政府在土地供应上将会增加中小规模土地的供应。 2 2、本月新增用地分析、本月新增用地分析 （1 1）供应结构分析）供应结构分析 图图 3-2-23-2-2：长沙市：长沙市 1212 月土地供应用途结构（面积比）月土地供应用途结构（面积比） 资料来源：cric 中国房地产决策咨询系统 本月土地供应以工业、住宅用地为主，分别占到 47%和 37%，其次为商住用地，占 12%，另有少量商办及其他用地。本月供应的住宅和商住综合用地共占总量的 50%，正是由 于 09 年长沙商品住宅持续热销，在售项目去化率高，而且去化速度快，市场出现供不应求 的局面，催生了开发商的拿地需求，政府也适时调整了住宅、商住综合用地的供地比例。 结合住宅、商住综合用地的较高成交率，近期土地供应方面，仍将以住宅、商住综合用地 为主。 图图 3-2-33-2-3：长沙市：长沙市 1212 月土地供应区域结构（面积比）月土地供应区域结构（面积比） 数据来源：cric 中国房地产决策咨询系统 2009 年 12 月长沙房地产市场研究报告 2009 克而瑞信息技术有限公司版权所 克而瑞信息技术有限公司长沙机构 长沙市五一大道 456 号亚大时代 15a06 室 邮编：410001 电话：84426715 17 17 本月供应土地主要分布在雨花区和开福区，分别占到总供应量的 38%和 35%，岳麓区供 应量也较大，占到总供应量的 25%，天心区、芙蓉区供应量较少。本月岳麓区土地供应量 大增，其中商住类土地主要分布在滨江新城板块，加之目前滨江新城拆迁工程已经接近尾 声，未来将有大量土地上市；雨花区地块则主要集中在武广客运车站周边，由于地处雨花 区郊区，可供开发土地较多，加之武广客运专线的开通成为当前长沙最大的热点，不少开 发商争相进入该板块，使得政府加大土地供应，这也是雨花区土地供应量较多的主要原因 之一。 图图 3-2-43-2-4：长沙市：长沙市 1212 月土地供应面积结构月土地供应面积结构 5-10万 33% 30万以上 0% 10-30万 0% 1万以下 50% 1-5万 17% 数据来源：cric 中国房地产决策咨询系统 本月推出土地以小规模土地为主，占到总供应宗数的 67%，中等规模的土地占 33%，10 万以上的中大规模用地没有供应。新政出台以后，开发商拿地首付需提高至 50%，购买 土地门槛明显提高，加大了开发商拿大宗土地的难度，极易造成大规模土地流拍，中小规 模土地将成为市场主流。 2009 年 12 月长沙房地产市场研究报告 2009 克而瑞信息技术有限公司版权所 克而瑞信息技术有限公司长沙机构 长沙市五一大道 456 号亚大时代 15a06 室 邮编：410001 电话：84426715 18 18 3 3、住宅及商住综合用地供应走势、住宅及商住综合用地供应走势 图图 3-2-53-2-5：长沙市：长沙市 0909 年住宅及商住综合用地市场供应走势年住宅及商住综合用地市场供应走势 42.35 0.65 23.09 00.07 41.22 15.18 19.38 106.05 0 7.59 1.88 66.41 50.44 00.26 142.39 61.3 54.86 0 1.69 6.7722.14 20.99 54.27 25.24 0 2 4 6 8 10 12 2008.12 2009.1 2009.2 2009.3 2009.4 2009.5 2009.6 2009.7 2009.8 2009.9 2009.10 2009.11 2009.12 幅 0 20 40 60 80 100 120 140 160万 占地面积建筑面积土地幅数 资料来源：cric 中国房地产决策咨询系统 本月住宅及商住综合用地供应量较上月略有上扬，占本月总体供应量的 49.10%。从 09 年全年来看，本月供应量依然保持在高位。09 年下半年以来，长沙市商品住宅价格节节攀 升，市场热度持续高涨，开发商对未来商品住宅市场的预期十分看好，对住宅及商住综合 用地的需求很明显。但受新政出台影响，预计住宅及商住综合用地供应量恐出现小幅回落。 4 4、商业、办公用地供应走势、商业、办公用地供应走势 图图 3-2-63-2-6：长沙市：长沙市 0909 年商业、办公用地市场供应走势年商业、办公用地市场供应走势 5.72 0 0.9 0 0.39 9.41 0.71 19.58 0000 2.79 0 0.79 11.3 1.86 0 0 0 1.38 0 0.04 0 0.11 4.75 0 1 2 3 4 5 6 7 2008.12 2009.1 2009.2 2009.3 2009.4 2009.5 2009.6 2009.7 2009.8 2009.9 2009.10 2009.11 2009.12 幅 0 5 10 15 20 25 万 占地面积建筑面积土地幅数 资料来源：cric 中国房地产决策咨询系统 2009 年 12 月长沙房地产市场研究报告 2009 克而瑞信息技术有限公司版权所 克而瑞信息技术有限公司长沙机构 长沙市五一大道 456 号亚大时代 15a06 室 邮编：410001 电话：84426715 19 19 11 月份，商业、办公用地的供应量达到了 09 年的顶峰，单宗 9.4 万的网挂 44 号纯 商业用地的推出表明了政府对商业用地市场的信心，但受楼面地价过高（超过 7700 元/平 米） ，滨江新城商业氛围尚未成熟，规划条件较多等多方面原因，造成网挂 44 号最终流标。 致使本月商办用地供应量大幅下降。 5 5、工业用地供应趋势、工业用地供应趋势 图图 3-2-73-2-7：长沙市：长沙市 0909 年工业用地市场供应走势年工业用地市场供应走势 3.020 10.77 0 9.96 32.63 8.1910.8 10.8311.16 239.05 18.5 190.66 10.45 20.398.19 10.43 8.72 0 20.17 30 0 10.45 0 10.75 0 1 2 3 4 5 6 2008.11 2008.12 2009.1 2009.2 2009.3 2009.4 2009.5 2009.6 2009.7 2009.8 2009.9 2009.10 2009.11 2009.12 幅 0 50 100 150 200 250 300万 占地面积建筑面积土地幅数 资料来源：cric 中国房地产决策咨询系统 工业用地供应受用地企业影响较大，11 月受比亚迪汽车拿地需求，供应量较大，本月 由于用地企业需求较小，供应量大幅下降。 三、本月成交地块分析三、本月成交地块分析 表表 3-3-13-3-1： 20092009 年年 1212 月长沙市土地成交情况月长沙市土地成交情况 基础指标基础指标规划建筑指标规划建筑指标成交情况成交情况 公告号公告号区域区域 土地土地 用途用途 土地面积土地面积 （平方米）（平方米） 容积率容积率 起始价起始价 （万元）（万元） 成交总价成交总价 （万元）（万元） 楼面地价楼面地价溢价率溢价率受让方受让方 2009网 挂 36 号 开福区住宅 1263.195.76499499685.820% 湖南湘安房地产 开发有限公司 2009网 挂 39 号 岳麓区住宅 56317.653.013445230451363.9971.4% 李兴林 2009网开福区商业 1651.09 5.0 456456552.360% 湖南十方置业有 2009 年 12 月长沙房地产市场研究报告 2009 克而瑞信息技术有限公司版权所 克而瑞信息技术有限公司长沙机构 长沙市五一大道 456 号亚大时代 15a06 室 邮编：410001 电话：84426715 20 20 挂 41 号住宅限公司 2009网 挂 42 号 芙蓉区 商业 住宅 11665.037.058067066865.3521.7% 湖南伟晖置业投 资有限责任公司 2009网 挂 43 号 岳麓区 办公 住宅 7732.682.0791791511.470% 湖南猎鹰房地产 开发有限公司, 长沙市国土资源 局岳麓区分局 2009网 挂 046 号 开福区住宅 51917.232.879627962547.710% 长沙紫荆置业有 限公司 2009网 挂 047 号 雨花区住宅 12569.22.8245339231114.6959.9% 湖南瑞宁房地产 开发有限公司 2009网 挂 048 号 雨花区住宅 82012.663.01408022780925.8761.8% 湖南省轻工盐业 集团房地产开发 有限责任公司 2009网 挂 049 号 芙蓉区 商业 住宅 875.896.5355355623.540% 长沙东来置业有 限公司 2009网 挂 050 号 雨花区住宅 374.663.07070622.790% 长沙丰升置业有 限责任公司 2009网 工挂 13 号 雨花区工业 1551182.941.2107602107602578.060% 长沙市比亚迪汽 车有限公司 2009网 工挂 014 号 雨花区工业 47560.322.525702570216.150% 湖南和立东升实 业集团有限公司 2009网 工挂 015 号 雨花区工业 56860.832.830803080193.450% 长沙东湖高新投 资有限公司 合计 1881983.371591691801998801.2453.7% 数据来源：cric 中国房地产决策咨询系统 1 1、土地成交走势分析、土地成交走势分析 图图 3-3-13-3-1：长沙市：长沙市 1212 月土地市场成交走势月土地市场成交走势 2009 年 12 月长沙房地产市场研究报告 2009 克而瑞信息技术有限公司版权所 克而瑞信息技术有限公司长沙机构 长沙市五一大道 456 号亚大时代 15a06 室 邮编：410001 电话：84426715 21 21 16.2512.05 29.79 6.28 35.77 14.48 0 10.42 18.49 50.11 188.2 32.8829.55 49.22 12.38 86.48 0 12.21 86.48 147.6 285.46 10.74 18.72 93.84 24.01 39.39 0 5 10 15 20 25 08.12 09.1 09.2 09.3 09.4 09.5 09.6 09.7 09.8 09.9 09.10 09.11 09.12 亿元 0 50 100 150 200 250 300 万 占地面积建筑面积成交宗数成交总价 数据来源：cric 中国房地产决策咨询系统 本月成交土地 13 宗，较上月有较大涨幅，无论成交面积还是成交总价都在 12 月份达 到顶峰。11 月新地王2009网挂 38 号的成交为长沙土地市场带来了足够的信心，面对长 沙政府大量的供应，本月成交量出现激增。 2 2、本月成交结构分析、本月成交结构分析 图图 3-3-23-3-2 ：长沙市：长沙市 1212 月成交土地用途结构月成交土地用途结构 宗数比 面积比 住宅 46% 商住 31% 商办 0% 工业 23% 住宅商住商办工业 数据来源：cric 中国房地产决策咨询系统 从土地成交宗数看，本月以住宅用地为主，占到本月成交总宗数的 46%，住宅用地成 交宗数不断增加，在商品房市场持续热销的情况下，土地市场成交量也开始不断攀升。 2009 年 12 月长沙房地产市场研究报告 2009 克而瑞信息技术有限公司版权所 克而瑞信息技术有限公司长沙机构 长沙市五一大道 456 号亚大时代 15a06 室 邮编：410001 电话：84426715 22 22 从成交面积来看，本月成交量以工业用地为主，占到总量的 88%，这主要与比亚迪汽 车用地面积较大有关。 图图 3-3-33-3-3： 长沙市长沙市 1212 月土地成交区域结构月土地成交区域结构 宗数比 面积比 开福 区 23% 雨花 区 46% 岳麓 区 16% 芙蓉 区 15% 开福区天心区雨花区 岳麓区芙蓉区 开福区 18% 天心区 0% 雨花区 57% 岳麓区 21% 芙蓉区 4% 开福区天心区雨花区 岳麓区芙蓉区 数据来源：cric 中国房地产决策咨询系统 从成交宗数来看，本月土地成交以雨花区为主，占到半壁江山。 从成交面积来看，雨花区所占比例更高，这主要因为规模较大的工业用地全部集中在 雨花区，从成交商住用地来看，雨花区、开福区、岳麓区三区成交面积相差不多，商住用 地正在全市范围内升温。 图图 3-3-43-3-4：长沙市：长沙市 1212 月土地成交规模结构月土地成交规模结构 2009 年 12 月长沙房地产市场研究报告 2009 克而瑞信息技术有限公司版权所 克而瑞信息技术有限公司长沙机构 长沙市五一大道 456 号亚大时代 15a06 室 邮编：410001 电话：84426715 23 23 数据来源：cric 中国房地产决策咨询系统 本月土地成交仍以中小地块土地为主，10 万平米以下地块占本月成交宗数的 75%。随 着中央政府对打击囤地及土地出让金收缴力度的加强，土地成交规模今后会以中小地块为 主；大规模、高总价地块也将会出现开发商联合拿地的趋势。 3 3、地块流标率分析、地块流标率分析 表表 3-3-23-3-2： 长沙长沙 1212 月流标地块分析月流标地块分析 公告号公告号区域区域 土地土地 用途用途 土地面积（平土地面积（平 方米）方米） 容积率容积率 起始价起始价 （万元）（万元） 单价单价 （万元）（万元） 楼面地价楼面地价 （元（元/ /