2010年镇江市区楼市小户型产品分析报告.doc

2010年镇江市区楼市小户型产品分析报告安家吧房产网 2010年10月一、镇江市区小户型产品概况2(一)、综述2(二)、小户型产品的分布情况4(三)、小户型产品体量及销售情况9(四)、小户型产品的升值空间（价格走势）11二、镇江市区现有小户型产品13(一)、产品分布与分析13(二)、目前在售情况分析14(三)、市场特征分析15三、未来镇江楼市小户型产品可行性16四、2007年2010年镇江楼市小户型资料一览17一、镇江市区小户型产品概况(一)、综述在一线城市小户型产品算是楼市的一个主流产品，一线城市房价较高，小户型低总价、低首付的优势成为市民首次购房的首选。加上一线城市外地流动人口较多，小户型产品无疑也成为房屋租赁市场的主要消化对象。因此无论从首次置业还是投资角度小户型产品都是一个不错的选择。但是镇江是一个三线城市，总人口只有近300万，大部分为本地居民，外来流动人口量较少，相应的小户型产品在镇江也不多。真正将小户型产品以商品房的形式带到镇江的，应该是红豆集团，在2004到2005年间，红豆集团在镇江东区滨江地段开辟了红豆购物广场，进而也将小户型产品带入镇江。镇江小户型产品的发展比较缓慢，并且产品也参差不齐。以单身公寓为主体的产品占极少数，大部分均为一房一厅，和普通住房混合在一起，大部分是开发商根据地域特点或者建筑需要而开发的少量产品，真正意义上的公寓产品很少。从下文中小户型产品的分布情况不难看出，镇江各个片区基本都存在有小户型产品，但是各个片区的具体情况却又不尽相同，真正意义上的小户型产品主要还是集中在几个区域，通过分析可以看出从2007年（含之前）到2010年上半年镇江小户型产品市场的几个特征：1. 主要集中在商业项目周边以及学府片区，靠商业项目和学区房支撑；2. 绝大部分小户型产品并非该楼盘的主要产品，大多数是作为普通户型的一个补充，让购房者有更多选择；3. 有部分是基于拆迁安置房的需求；4. 真正意义上的公寓（诸如soho、单身公寓）很少，户型单调，基本属于一房一厅的形式；5. 大部分都是毛坯房出售，精装式很少，几乎没有；6. 2010年之后由于商业的发展，出现了诸如九润国际等较主流的小户型产品，不过尚未投入市场；7. 镇江小户型产品主要是以投资为主，目前2009年之前开发的小户型产品基本已经完全入住，但是镇江的房租价格并不高，这和镇江的整体房价有关；8. 租赁价格的差异较大，地区不同差别很大；9. 目前市场上小户型产品存量很少，商品房市场主要集中在80110左右的中等户型为主；10. 在调控影响以及商业发展、以及镇江80后青年人口越来越多，江苏大学带来的外来就业人口增多，市场目前对小户型住房的需求量有所上升。值得指出的是，眼下在进入2010年之后，各方面调控政策的影响以及镇江商业项目的发展再次带动了小户型产品的需求，在小户型产品沉寂了一段时间之后，又再次进入镇江市场。目前已知的大概有：亚太国际共管、九润一号公馆、国信宜和家园、东方新卡纳、钻石名苑、云开甲第等。（本报告只供业内人士参考之用，其中部分数据因为相隔时间较久，查询不便，可能会有错漏，只表明当时的大概情况和走势。）(二)、小户型产品的分布情况20072010镇江小户型产品片区分布片区楼盘名/时间片区楼盘名/时间京口区片区京凌大厦/2007学府片区水木阳光/2007自由领地/2007翰霖苑/2007梦溪嘉苑/2007学林雅郡/2008滨江片区我家山水/2007学府华庭/2008香江花城/2005京润华庭/2009香山华庭/2009丹徒片区魏玛假日/2007中虹品墅/2010风景城邦/2009润州片区望京新天地/2007北极金谷家园/2010旺角广场/2007欢喜家/2010天元一品/2008丁卯片区江南世家/2007紫阳花园/2009永隆城市广场/2008中浩国际广场/2009尚东国际/2008南山景园/2009钻石名苑/2009云开甲第/未开盘名仕佳园/2009九润国际/未开盘东方新卡纳/2010国信宜和家园/未开盘亚太国际公馆/未开盘大港片区金港生活广场/2007世业洲星岛花都/2008中央美地玫瑰苑/2007自由港/2010海德公园/2009区域分布分析：1. 从区域分布来看，镇江小户型产品分布较散，但是主要还是集中在润州片区、丁卯片区，以及学府片区为主；2. 从片区上来说，出现最早的是在滨江板块。红豆集团进驻镇江，选择九里街建设红豆购物广场，同时镇江九中也搬到附近，随后构筑在其自身的商业以及学校基础上开发了青年e座这一小户型产品。3. 润州片区拥有市区最多的小户型产品，不过值得指出的是早期在润州片区的小户型产品基本同样构筑在商业项目的基础上，比如望京新天地、旺角广场等，之后出现的中浩国际广场也同样是商业项目，而其他楼盘大部分都是混合产品，紫阳花园虽然推出一栋小户型，但其初衷也并非要做小户型产品，并且最终的主要客户群体也并非是住宅需求。4. 丁卯片区是目前在售小户型产品的集中区，基本上镇江现有的小户型产品只有丁卯片区存在在售楼盘，目前主要是钻石名苑和东方新卡纳，价格在5600元/左右，主要是邻近镇江一中作为学区房，以及丁卯五大市场经济中心支撑。5. 学府片区是除润州和丁卯片区之外小户型产品最集中的区域，并且产品指向明确，就是作为可投资的学区房产品，依靠江苏大学、镇江一中以及周边学校资源作为销售目标，并且目前的投资回报与其他区域相比更有保障。6. 进入2010年之后，小户型产品跟着商业项目开始发展，丁卯片区亚太国际公馆就是由亚太广场以及科技园区作为支撑。除了亚太国际公馆外，2010年新增的小户型产品集中在润州片区，主要与润州片区将成为未来的商业中心有关。7. 总的来讲，镇江现有的小户型产品均是2005年之后出现的，房龄不高，目前2008年的产品基本已经全部入住。8. 目前除了丁卯片区，以及将来润州片区有小户型产品供应外，其他地区基本处于无小户型产品的状态。时间段分析：1. 从上图可以看出，在时间分布上，镇江的小户型产品主要还是集中在2007年及之前，到2008年有一个明显的萎缩，2009年再有所上升。可以判断2007年（包括之前）做小户型产品的楼盘基本上是试探市场反应，由于镇江外来人口较少，小户型需求量并不高，因此除了学府片区等小户型产品优势较明显的区域，到2008年小户型产品逐渐淡出。2. 2009年由于丁卯五大市场的急速发展以及城市规划的进程加快，润州和丁卯的商业项目带动了小户型产品再次进入市场。3. 目前小户型产品依然保持不温不火的状态，除个别商业项目外，市场上小户型产品依然很少，并且依然是以普通住宅为主，小户型产品作为补充为主要形式。市场还是缺乏一线城市流行的主流小户型产品。（注意：上图只是小户型产品楼盘数量的整理和时间分布，并非产品体量）(三)、小户型产品体量及销售情况小户型销售情况2007年2008年2009年2010年销售套数1411990579320从销售情况来看，从2007年开始，小户型产品逐年递减，虽然到2009年做小户型产品的楼盘有所上升，但是体量却依然在下降，说明市场依然尚未打开，开发商依然处于市场试探阶段。值得指出的是，从2007年（含之前少量）开始到目前市场所出现的小户型产品总量很低，大概也只有3300余套左右（不精确，部分楼盘体量不明，只能采取估算），说明镇江小户型市场并没有做开。客观来讲，这种情况一是说明小户型产品并没有得到市场认可，也就是说小户型在镇江可能没有市场；二其实也反映了镇江小户型市场尚没有没开拓出来。在近几年商业项目的发展中，小户型产品的楼盘开始增多，虽然总体量没有增加，但是可以看出不少楼盘开始再次尝试小户型产品，结合2010年政策调控的影响，小户型产品的优势也逐渐被发掘。而镇江在长三角经济圈内，相信还有市场潜力存在。(四)、小户型产品的升值空间（价格走势）小户型销售情况2007年2008年2009年2010年成交均价4135.025055.754595.154922.40大家可以看出，除了2008年，小户型产品的售价逐年提高。2008年的变动较大，主要的原因并不是市场原因，关键在于星岛花都的出现。星岛花都是位于世业洲的一个产品，虽然其销售情况一般，但是其价格很高。必须指出的是，星岛花都的价格并非由于地段、商业、学区等因素，而是其采取了返租的销售手段，带动了整体价格的上涨，导致2008年小户型产品整体价格产生波动。除去星岛花都其价格走势如下：小户型销售情况2007年2008年2009年2010年成交均价4135.024204.254595.154922.40可以看出其价格逐渐递增的趋势，但是其价格递增幅度并不大，保持在一个较为稳定的趋势，即使2009年房价增长幅度极大也并没有影响到小户型产品的价格。由此不难看出，镇江小户型产品市场还没有打开。随着城市建设和发展，小户型产品的价格缺口还在以后。二、镇江市区现有小户型产品(一)、产品分布与分析1. 镇江现有的小户型产品主要集中在丁卯片区，主要以翰霖苑、东方新卡纳、钻石名苑为主，除丁卯片区之外，市区基本没有小户型产品，市民对小户型产品的购买需求被迫转移到丁卯片区；2. 现有的以小户型产品为主的楼盘是东方新卡纳，基本上50%的体量为70一下的小户型，但是出售是以毛坯房为主，并且并非公寓楼形式，而是高层和小高层的混合型住宅项目。3. 翰霖苑是位于学府片区的楼盘，但是邻近丁卯片区，同时又和镇江第一中学毗邻，因此是以学区房为主要宣传手段，但主要产品是以多层为主，也并非公寓楼为主体的小户型产品。4. 钻石名苑同样是以混合型住宅项目为主，其小户型产品的推出主要是为了试探市场情况。5. 据了解，东方新卡纳、钻石名苑等丁卯片区楼盘主要依据丁卯五大市场外来人口的住房需求，其小户型产品销售销售情况良好，钻石名苑可能还会加推小户型产品。6. 在2010年到2011年即将推出的小户型产品较多，有：亚太国际公馆、九润一号公馆、云开甲第、国信宜和家园等，除了亚太位于丁卯片区依靠科技园区和丁卯五大市场外，其他均在润州版块，看好润州片区商业和行政双中心的未来需求。(二)、目前在售情况分析在售楼盘目前均价钻石名苑5528.64元/东方新卡纳5666.18元/目前在售的小户型项目就是丁卯片区的钻石名苑和东方新卡纳两家楼盘，在楼市调控期间基本保持稳定成交，据2010年9月最新的成交统计表明，钻石名苑和东方新卡纳分别成交24套和27套，成交均价分别为5528.64元/和5666.18元/。实际上这两个楼盘均是混合型住宅产品为主的楼盘，其成交量中含有其他户型产品，实际成交套数比以上数据相应减低，成交均价相应提高。这两个楼盘相距仅一街之隔，基本能够代表东区小户型产品的实际情况，可以看出东区小户型产品市场是存在的，并且随着五大市场的开发，以及丁卯经十二路科技园区的建立，为东区带来了小户型产品的需求量。亚太国际公馆是在2010年下半年推出的项目，虽然目前还没有开盘，但是基本确定了它可能是镇江至今最专业的酒店式公寓产品。户型均在50平米左右，采用菜单式精装修，总共将要有600余套产品推出市场。(三)、市场特征分析片区分析：2010年上半年以及之前的小户型产品根据其区域特征，都存在局限性。首先丹徒片区本身地广人稀，加上房价便宜，一般以中、大户型为主，小户型产品几乎不太可能出现，但是魏玛假日、风景城邦、北极金谷家园、欢喜家均有小户型产品。据了解，魏玛假日的小户型产品主要是因为建筑结构的需要。调查发现，魏玛假日小户型产品主要集中在边户，其户型主要是为了维持魏玛的整体建筑风格。北极金谷家园以及欢喜家基本针对当地居民的部分需求，作为产品补充，体量很小。风景城邦作为百万大盘，其小户型产品体量较大，并且目前还有产品陆续推出。调查发现，风景城邦小户型产品主要针对外地客户的需求，以上海、南京等地购房者投资、购房为主，在丹徒片区开辟了一条针对外地购房者的小户型产品销售之路。而润州片区之前主要的小户型产品均是由商业项目所产生的，诸如望京新天地、旺角广场等，较为惨淡。紫阳花园的小户型产品也并非其本意，润州片区在2009年小户型产品并没有受到重视，体量很小。滨江板块在2007年之后几乎没有小户型产品，香山华庭体量很少，主要也是作为产品补充，中虹品墅金领公寓推出小户型公寓，销售情况非常好，当时主要是以低价格取胜，周边地区均在6000元/、7000元/以上，但是中虹只售5000元/左右，并没有靠小户型产品的优势。丁卯片区和学府片区是两个较为稳定的小户型产品，主要是商业市场的支撑，和学区房的需要，学府片区小户型产品较为稳定，投资情况也较好。丁卯未来产生的小户型产品供应将主要集中在亚太国际公馆，科技园区的规划带来了众多的投资需求。户型结构：镇江的小户型产品的户型结构普遍较为简单，主要集中的单间公寓和一房一厅，与一线城市小户型主流产品脱节较大，一方面因为镇江小户型产品无法形成市场规模，大部分开发单位都以试探为主；另一方面，长久镇江小户型市场需求也不大，镇江青年人置业仅占少部分，先进的设计理念市场的接受程度未必会高。因此，镇江小户型产品的户型结构较为简单，缺乏创意，同时镇江也没有一个加入酒店式服务管理的酒店式公寓。不过，从2010年进入市场做小户型产品的楼盘逐渐增多来看，未来镇江小户型产品市场还会得到发展，并且新颖的户型设计和管理模式也会逐渐带入镇江。需求分析：小户型产品一般集中在投资性需求和青年人的首次置业需求。就这两方面来说，投资性需求主要目标在房屋租赁市场，镇江房屋租赁市场近来房租价格上涨较快，市场需求量有上涨趋势。不过需要指出的是，房屋租赁市场的关键还是要看外来人口数量，同时也要看来镇打工者的具体流向。一般来说小户型产品如单身公寓、酒店式公寓、小户型商品房的需求者大部分为公司白领阶层，或高收入的蓝领人员。一般来镇的外来小生意者或者民工人员的住房需求还是倾向于平房或更便宜的租房需求。同时，对青年人的首次置业需求来说，依然集中在外来年轻者，大部分为江苏大学毕业后留镇人员。本地青年对小户型产品的需求并不高，所以青年人的首次置业需求还是集中在大学毕业后留镇工作的人员或者是来镇打工的青年人士上。但是镇江目前适合大学毕业生的就业岗位并不多，镇江工业产业集中在东区，基本以劳动密集型为主，民营产业发展缓慢，就业市场不规范，这些都严重影响了年轻人在镇江的就业问题，因此对于镇江小户型产品的发展也带来了影响。就镇江市小户型产品的投资性需求上来说，主要的购房者是本地人，但是投资性需求同样需要外来人口的支撑。因此无论是投资性需求或者青年人首次置业需求，外来人口量成为未来镇江小户型产品市场发展的一个关键，而决定外来人口的增加的关键在于第三产业和民营企业的发展。虽然镇江民营企业发展缓慢，但是近两年办公楼的数量有明显增加，所以未来小户型产品市场值得期待。总结：实际上，除了尚未开盘的亚太国际公馆之外，镇江目前几乎没有专门做小户型产品的楼盘，包括润州片下面会出现的云开甲第、国信宜和家园、九润一号公馆等楼盘也并非以小户型产品为主。小户型产品的未来发展无论从投资性或者是青年人首次置业来说，主要还是集中在外来人口的住房需求上，以镇江300万不到的人口数量来说，市场需求量依然不大。同时镇江小户型产品市场发展缓慢，户型单一，市场需求主要以本地人的投资需求为主，外来人口市场还没有打开。可以说镇江小户型产品在处于一个朦胧的起步阶段，在未来一段时间内不太可能形成大的规模。三、未来镇江楼市小户型产品可行性政策因素随着2010年中央调控开始，面对高房价和高首付，加上中央政策对贷款买房首付比例的不断提高，中小户型产品因为总价低、首付少开始受到购房者的青睐。随着新政的执行，这个趋势还将延续，适当的提高中小户型产品也是开发商赢得市场的一个契机。市场因素镇江中小户型产品本身体量就很少，而随着近几年的发展，包括江苏大学的人才内留以及青年人增多，对中小户型的需求量也开始上升。但是市场目前的存量很少，实际上市场小户型产品的供应量并不足够。价格因素就小户型产品来说，总价低、首付少是其特点，虽然由于近期政策调整，规定首付比例三成，提高了首付，相应削弱了小户型产品的市场优势，但是目前政策因素主要是打压住宅市场，小户型产品中不乏有商办性质的产品，并不在调控之列，因此小户型产品的价格优势并没有被完全削弱。地段选择在镇江市的整体规划上，未来金山滨江沿线将成为旅游风光带，从九里街到丁卯片区，再延伸至官塘桥、丹徒，连接南徐、朱方版块将成为主要的居住区域，市商务、金融、行政中心将在大市口、中山路、黄山片区，接近南徐版块，由此可以看出，南徐版块将拥有商业和行政双中心的优势，其商业中心以及商务办公需求量较大，比较适合中小户型的开发条件，但是值得指出的是，南徐版块地价也是镇江市区目前最高的，开发成本也会相应增加。四、2007年2010年镇江楼市小户型资料一览楼盘名称开发时间位置户型大小体量套数价格交付程度备注京凌大厦2007青云门路口80左右186500-7000未知原烂尾楼，被诚信空调买下后改建第一楼街酒店式公寓2007大市口房管局查询未找到相关数据自由领地2007南门高架桥下42、54、6016层*8约2404100毛坯我家山水彩虹苑二期青春e座2007滨江大道北侧40703114500-5100未知香江花城青春公寓2005红豆购物广场306516层1805000未知05年11月开盘，价格3700元起，08年初5000；08年3月5300中浩国际广场单身公寓2009黄山南路37.15、50.1497500左右50.1为办公用房望京新天地2007大西路老城区50-761085000水木阳光2007江大对面4360443080-3380602009年学林雅郡2008经十二路中段2855约30036002009年下半年巴厘公寓后期仅剩77 3800属于商住；魏玛假日2007丹徒新区大港中学后门506066102600-2700一期推10套左右，后续未知（内部认购？）662009年江南世家小公馆2007丁卯桥路168 号4070约803900现房开盘（商住），丽景苑金港生活广场金桂坊2007大港58130约1002700现房，住宅产权，可能为安置房东城绿洲翰霖苑2007东郊宾馆斜对面3557约200以上3300住宅旺角广场2007大西路与宝塔路交界处3060约404680-5200（精装）3800-4000（毛坯）办公用房梦溪嘉苑2007镇江市京口路（京岘山畔）50约30套3900住宅中央美地玫瑰苑2007大港银山鑫