【商业地产-PPT】万科运河东1号2008传播策划广告代理合同-青铜骑士.doc

第第 1 1 页页 共共 117117 页页 万科运河万科运河东东 1 号花园号花园传传播策划广告代理播策划广告代理 服服务务合同合同 合同编号： 甲方：东莞市万科房地产有限公司 地址：东莞市东升大厦 11 楼 电话传真乙方：深圳市青铜骑士广告有限公司 地址：深圳市红荔西路 7002 号第一世界广场 b 座 23ef 电话传真甲乙双方经协商一致，就“万科运河东 1 号花园”房地产项目宣传推广事宜，达成如 下合同条款,以资双方共同遵守执行。 一、一、甲方委托乙方为甲方委托乙方为“万科运河东 1 号花园”房地产项目（以下简称本项目）传播策划广房地产项目（以下简称本项目）传播策划广 告总代理，乙方向甲方提供本项目的全程广告代理服务。告总代理，乙方向甲方提供本项目的全程广告代理服务。 二、二、服务范围：服务范围： 1、 市场调研（特指二手资料收集、分析，定量、定性等市场研究将由第三方完成） ； 2、项目理解及概念提升； 3、 广告策略及创意构想； 4、 项目品牌识别系统建立与设计； 5、 媒体广告设计实施； 6、 公关活动计划； 7、 公共资源的整合：应甲方要求介绍第三方专业公司； 8、 项目全程跟进服务； 9、 项目全程宣传实施：提议、筹划、设计展览及交易会，包括应甲方的要求聘请及监 控第 三方工作； 10、 第三方工作监控：对甲方或乙方直接委托的第三方提供的广告设计、制作、发布、 活 动组织等服务进行监控。 服务范围不包括媒体发布代理。 第第 2 2 页页 共共 117117 页页 服务范围详细内容见附件一。 服务期限：服务期为服务期限：服务期为 1010 个月，从个月，从 20082008 年年 1 1 月月 1 1 日起至日起至 20082008 年年 1010 月月 3131 日止。经双方日止。经双方 书面确认但在服务期届满后仍未完成的服务，在服务完成后书面确认但在服务期届满后仍未完成的服务，在服务完成后 1515 个工作日内结清费用。个工作日内结清费用。 三、三、收费标准：收费标准： 1、 全面广告策划服务费： 双方协议每月服务费用为人民币陆万圆整（￥60,000.00￥60,000.00 元）元） ，用于整合策略制定、 客户服务、媒介分析服务、广告创意设计服务、市场研究支援服务及广告培训服务； 按合同期限，乙方合计收取捌个月总服务费为人民币陆拾万圆整（人民币陆拾万圆整（￥60,0000.00￥60,0000.00 元）元） ， 2、 服务考核制度：服务考核制度：根据甲乙双方共同制定的广告代理服务考核制度，实施奖惩制度， 未能达到服务考核合格标准的，甲方有权按考核制度规定扣减乙方代理服务费额度。 （具体参见附件二（具体参见附件二关于广告代理服务考核制度协议关于广告代理服务考核制度协议 ） 3、 在合同期间，如乙方因该项工作需要到东莞东莞以外的地方出差，乙方应出具书面差旅 费预估，交甲方确认生效。甲方以实报实销的方式在收到乙方请款通知后一周内向 乙方支付差旅费。 4、 第三方费用：包括专业的市场调研（定量、定性） 、广告片拍摄、平面拍摄、租图、 菲林、打稿、制作、印刷等。 5、凡涉及第三方的费用，须经甲方认可，由甲方支付相应款项。 6、本同约定期结束后，在 2008 年度内涉及合作延续的，以双方协商的收费标准为准， 但每月的代理服务费最高不得超过人民币陆万圆整（￥60,000.00￥60,000.00 元）元） ； 四、四、付款方式付款方式 1、甲乙双方签订全面代理协议之后，代理服务费用按月支付，即：自 2008 年 2 月至 2008 年 11 月，甲方每月 17 号前支付上月乙方的代理服备费用陆万元（人民币陆万 元整）； 2、每月代理服务费支付前，乙方需向甲方提供以下物品作为支付的凭证： 21 上月度为甲方制作的广告出品电子版本（包括 jpg 文件及正稿文件、实物或实 景展示照片），刻制成光碟提供； 22 合法税务发票； 23 具体支付时间： 支付时间支付时间支付金额支付金额备注备注 2008 年 2 月 17 日人民币 6 万元整代理服务考核及格 2008 年 3 月 17 日人民币 6 万元整代理服务考核及格 2008 年 4 月 17 日人民币 6 万元整代理服务考核及格 2008 年 5 月 17 日人民币 6 万元整代理服务考核及格 2008 年 6 月 17 日人民币 6 万元整代理服务考核及格 2008 年 7 月 17 日人民币 6 万元整代理服务考核及格 2008 年 8 月 17 日人民币 6 万元整代理服务考核及格 第第 3 3 页页 共共 117117 页页 2008 年 9 月 17 日人民币 6 万元整代理服务考核及格 2008 年 10 月 17 日人民币 6 万元整代理服务考核及格 2008 年 11 月 17 日人民币 6 万元整代理服务考核及格 总计人民币 60 万元整代理服务考核及格 五、五、代理服务团队架构：代理服务团队架构： 1、根据多项目代理服务的要求，经双方协商，乙方应成立东莞万科事业部，按以下架构 要求指派专人、专职为甲方提供广告代理服务，约定服务团队架构如下： 2、事业部团队人员架构如有调整，乙方必须书面通知甲方，并在甲方回复同意意见后执 行； 3、乙方必须保证相关人员在合同期内的稳定和持续，除非该人员离开乙方公司或经甲方 同意，否则将被视为违约，乙方需承担合事违约责任； 六、六、双方权利义务双方权利义务 （一）甲方的权利义务： 1、合同服务期内，甲方应积极配合乙方，及时提供乙方所需的各类项目资料和相关的 批文，并应对上述资料的真实性和合法性负责。 2、甲方有权对乙方提交的策划思路、广告方案、设计稿等书面文件及时以书面形式提 出修改意见和建议，乙方据此进行修改、调整，直至甲方书面同意方可定稿。 3、甲方应指定一位代表与乙方沟通，甲方意见经甲方代表签署后生效。 4、若因甲方资料提供、定稿后再次修改等原因造成乙方的工作延误，乙方不承担相关 责任。报纸广告定版确认后，甲方要求改版、更改发布日期所造成的改版、撤版费 用由甲方承担。 5、甲方应按照本合同规定及时付款，以保证项目的正常运行。 6、甲方在提出各种正式建议与意见时，应采用包括电子邮件和传真在内的书面方式。 （二）乙方的权利义务： 1、乙方承接甲方广告全面代理业务，应尽职尽责为甲方服务，按时、按质、按量 创作总监 策略总监设计总监 美术指导撰文指导客户经理 设计师策略文案ae 创作平台创作平台 第第 4 4 页页 共共 117117 页页 完成甲方项目的各项策划、设计、制作、宣传和代理业务，并为甲方的资料和推广 计划保密。 2、乙方应主动提前向甲方索要工作所需的相关资料，并按甲方确认之正稿进行输 出、制作、发布等业务，若乙方工作结果与甲方确认之正稿不一致，乙方应赔偿甲 方的直接经济损失。 3、乙方所有策划方案及相关建议方案以书面形式向甲方汇报。 4、乙方需与甲方保持紧密联系，每周与甲方交流二次（保持每周一次例会，地点 为东莞，其他交流方式以电话、邮件、传真及来深圳会议等形式进行。如有其他必 要，双方另行商议解决） 。 5、若甲方付款逾期达二个月以上（含二个月） ，乙方有权暂停设计、制作、发布代 理等实质性活动，直至甲方付款为止。 6、如因甲方未按本合同规定的时间付款而导致撤版或罚款等经济损失，由甲方承 担。 7、乙方就广告和宣传物的出版、发布、制作、展览等事宜，如涉及著作权及肖像 权、名誉权等人身权，乙方应与美工师、摄影师、模特儿、演员等人身权或著作权 权利人签署使用许可合同，并保证乙方的工作或作品不侵犯任何第三方的知识产权 或人身权等其他在先权利。否则，由乙方负责处理相关法律纠纷并承担全部法律责 任。如甲方因此受到任何损失，由乙方赔偿甲方受到的全部损失。 8、合作期结束后，乙方仍需完成甲方在合作期内提出的本合同服务内容以内的工 作任务。 9、双方合作期间，乙方不得从事东莞市莞城区、南城区、东城区与本项目具有竞 争性质的房地产项目的营销策划工作，甲方书面同意的除外。 10、 乙方不得将本合同中的全部或部分工作委托他人，甲方书面同意的除外。 11、 经甲方书面同意乙方转委托第三方完成的服务或产品，乙方承担连带责任。 12、 乙方对甲方的付款需支付深圳市税务局认可的深圳市本地发票。 13、 乙方应保证附件所列工作人员的稳定性，若乙方服务组核心人员（详见附件二） 因合理流动离开本服务小组，乙方应提前 15 个工作日以书面形式通知甲方，并及 时补充经甲方认可的人员，否则甲方有权选择扣减服务费或者解除合同，扣款费用 由甲方确定。 14、 在合同规定服务期内，甲方视实际需要，可要求乙方派驻工作小组（23 人，包 括平面设计、文案）驻东莞工作，费用由乙方自行承担。 七、七、知识产权及人身权：知识产权及人身权： 1、 乙方依据本合同完成之作品或甲方确认之设计稿件的版权归甲方所有。乙方应将上 述资料存入光盘提供给甲方保存。未经征得甲方的书面同意，乙方不得将上述作品 用于本合同约定之外的事项。 2、 如乙方完成的作品涉及他人的著作权、肖像权或其他权利，由乙方负责办理取得权 利人的许可等相关法律手续，如发生购买费用将由甲方支付。 3、 乙方保证根据本合同所完成的创意概念、广告、文案、活动等作品不违反国家有关 第第 5 5 页页 共共 117117 页页 的法规，并不侵犯任何第三人的版权、商标权、肖像权、名誉权等在先权利，否则， 由乙方负责处理相关法律纠纷并承担全部法律责任。如甲方因此受到任何损失，由 乙方赔偿甲方受到的全部损失。 八、八、保密保密 1、 乙方对于为履行本合同规定义务所得知的甲方的一切业务信息和资料及乙方提供的 创意、设计等相关资料均属甲方商业秘密，乙方应严守机密。 2、 乙方只能向为履行本合同规定义务需要知悉此类信息资料的单位或个人进行披露。 乙方应告知获得此信息资料的各方予以保密并采取相应保密手段。如乙方或乙方员 工泄露甲方的商业秘密致使甲方受到损失的，由乙方承担赔偿责任。 3、 未经甲方事先书面同意，乙方不得向与履行本合同无关的任何第三方披露甲方商业 秘密。 4、 乙方不得向第三方提供类似或雷同于本项目的创意、设计。 九、九、不可抗力不可抗力 本合同有效期间内因自然灾害及因国家法律政策变更等人力不可抗拒的因素，造成本 合同及其补充协议内容部分或全部不能履行，双方在不可抗力事件影响范围内互不承 担违约责任。但应在四十八小时内，将相关事件、可能引发后果等情况以书面形式通 知另一方，并采取必要的措施尽量减少损失，在事件发生后的十五天内，受不可抗力 事件影响的一方应向另一方提交有关权威部门的证明，及本合同（包括补充协议）约 定义务与责任不能履行或需要延期的报告。 十、十、合同终止合同终止 如发生下列情况之一，本合同可以变更或解除： 1、双方协商一致同意变更或解除合同； 2、另一方违反合同，以致严重影响订立合同时所期望的经济效益； 3、另一方在约定期限内没有履行合同，在被允许延迟履行的合理期限内仍未履行合同； 在合同有效期内任一方解除本合同须提前 15 天书面通知对方。在本合同终止之日起 5 天内，甲方须支付乙方在合同终止前经双方签字确认的所有已完成的服务费用，未 完成的服务在服务完成后 15 个工作日内结清费用。 十一、十一、 违约责任违约责任 1、 甲方应按本合同约定按时支付款项，并承担相应的责任。 2、 乙方须在双方确认的时间内完成甲方所需的代理服务内容，如乙方未按时提供服务， 甲方有权要求乙方减收服务费用、赔偿损失直至解除本合同，但因甲方造成的除外。 第第 6 6 页页 共共 117117 页页 3、 如乙方发布的广告内容与甲方确认的广告不符，或在广告发布过程中出现遗漏，乙 方应在甲方提出书面更正通知后 1 天内负责及时更正重新发布，甲方有权要求乙方 减收服务费用、赔偿损失直至解除本合同。 4、 如乙方不能正确履行本合同第七条规定保密义务，乙方应赔偿损失。视其情况，甲 方有权解除本合同。 5、 乙方擅自转委托的，甲方有权解除本合同。 6、 若因乙方原因单方面终止合同（除本合同第八条、第九条第 2、3 款，第十条第 1 款约定的情形外），甲方有权要求乙方双倍赔偿甲方已付服务费用。 7、 若因甲方原因单方面终止合同（除本合同第八条、第九条第 2、3 款，第十条第 2、3、4、5 款约定的情形外），乙方有权要求甲方双倍赔偿乙方到本合同终止前 应收取的服务费用。 十二、十二、 争议解决争议解决 对于因本合同引起的或与本合同有关的争议，双方协商解决。如协商解决不成的， 任何一方均可向甲方所在地人民法院提起诉讼。 十三、十三、 其他其他 1、 本合同【附件一：服务内容】 、 【附件二：工作小组人员名单】 、以及在履行本合同 过程中，双方认可的报价、建议书、工作任务书、协议等均为合同附件；合同附件 为本合同不可分割的组成部份，与本合同具有同等法律效力。 2、 本合同自甲、乙双方签字盖章之日起生效，至服务期满之日终止。 3、 在服务期届满前 30 天双方协商决定是否续约。如需续约，由双方另行签署补充协 议，补充协议与本协议具有同等法律效力。 4、 甲、乙方发送的通知凡涉及双方权利、义务的，应以书面形式通知。合同中所列甲、 乙方的地址即为各方的收件地址。如若地址有更改，须自变更之日起一周内以书面 形式通知对方。凡按各方最后地址送达的通知或其他有关文件均视为有效送达。 5、 本合同中未尽事宜，经甲、乙双方协商另行签订补充协议，补充协议与本合同具有 同等法律效力。 6、 本合同一式肆份，甲方乙方各执贰份，具有同等法律效力。 甲甲 方：方： 东莞市万科房地产有限公司东莞市万科房地产有限公司乙乙 方：方： 深圳市青铜骑士广告有限公司深圳市青铜骑士广告有限公司 地地 址：址： 东莞市东升大厦东莞市东升大厦 1111 楼楼地地 址：址： 深圳市红荔西路 7002 号第一世界 广场 b 座 23ef 法定代表人：法定代表人：法定代表人：法定代表人： 第第 7 7 页页 共共 117117 页页 （或）委托代理人：（或）委托代理人：（或）委托代理人：（或）委托代理人： 签签 章：章：签签 章：章： 签署日期签署日期年年 月月 日日签署日期签署日期 年年 月月 日日 【附件一：服务内容附件一：服务内容】 一、主要服务项目：一、主要服务项目： 1、项目广告整合传播策略； 2、四大媒介（电视、报纸、电台、杂志）及其它传播媒介之媒介策略、媒介计划、 媒介购买代理、媒介品控； 3、广告策略、创意及设计制作； 4、促销、公关策略与计划； 5、提供最新的项目市场资讯与广告资讯； 6、项目小组成员定期与客户进行市场考察。 二、服务项目细分：二、服务项目细分： 1、广告市场调查与分析：广告营销环境分析、广告竞争对手分析、广告目标客户群 分析； 2、广告定位： a 市场定位：物业市场定位、消费群体定位； b 功能定位：项目功能定位、自身功能定位； c 形象定位：项目形象定位、目标客户群形象定位； 3、广告策略及创意构想； 4、传播与媒介策略的制定： a 传播策略遵循的原则； b 传播与媒介覆盖策略目标； c 分阶段传播策略的制定； d 媒介炒作计划的制定、实施、监控及调整； 第第 8 8 页页 共共 117117 页页 5、促销活动策略及工具选择； 6、公共关系策略（含各类公共关系活动、新闻炒作等策划） ； 7、阶段策略的制定，进入市场的时机与姿态；调整与控制策略；分阶段目标制定； 分阶段战术安排； 8、广告传播阶段性策略与组合： a 筹备期广告宣传策略 b 试销期广告宣传策略 c 引销期广告宣传策略 d 强销期广告宣传策略 e 促销期广告宣传策略 9、项目识别系统建立与设计： 基础系统设计：标志标准字体标准色象征图形与吉祥物标准组合 应用系统设计：展示系统设计地盘形象设计项目围墙现场广告牌现场包 装导示牌立柱挂旗条幅 销售形象展示：销售形象展示售楼处内部形象概念提示及指导销售中心背 景牌及接待部分 外卖场展示：展销会展场设计气球大气球竖幅招示布看楼车 事务用品系统：工作证（卡）设计便笺、笔纸杯手提袋工作人员工作牌 购房协议书封套 导示系统设计：样板间户型牌功能牌设计概念介绍售楼处区位标示牌 功能批示牌 户外广告类：车体广告候车亭现场导示牌路牌广告 10、本项目全程宣传物料实施（宣传品设计）： a 售楼书设计（含单张、折页等） b 售楼处展板设计 c 其它宣传品的设计（包括但不限于招商手册的设计） d 售楼书、招商手册（含单张、折页等）菲林的制作(乙方承担 100p 以内的费用, 超出部分由甲方承担)（注：超出部分的菲林费用由甲方承担，收费标准：四色菲林打稿 110 元/p，单色菲林打稿 50 元/p，专色打稿为 180 元/p） 11、媒体广告实施： 第第 9 9 页页 共共 117117 页页 a 创意类 a 报纸广告创意、正稿制作 b 电视广告创意，脚本撰写(此项工作乙方只负责提供纲要和方向,不负责具体撰写) （不含制作费用） b 媒体选择与代理发布 12、软文撰写。(此项工作乙方只负责提供纲要和方向,不负责具体撰写) 第第 1010 页页 共共 117117 页页 【附件二：青铜骑士项目组名单附件二：青铜骑士项目组名单】 关于广告代理服务考核制度协议关于广告代理服务考核制度协议 前言 1 方案流程设计 2 宏观环境分析 3 微观环境分析 10 项目定位 47 项目 swot 分析 目 录 第第 1111 页页 共共 117117 页页 96 第第 1212 页页 共共 117117 页页 我司为创世纪项目已经服务有 4 个月时间，此 前我司已经向贵司提交了大本的市场定位分析及项 目开发建议。目前，项目的商铺划分及上部住宅的 定位已经基本确定，相关的文案以及设计也已确定， 项目的总体定位已经基本明确。因此，我司在本方 案中将首先针对发生微妙变化的行业环境进行分析， 以为本项目寻找新的市场机会和突破口，另外，对 前一阶段工作的结果进行总结，在文字上明确并精 练的提炼出本项目的市场定位。 前 言 第第 1313 页页 共共 117117 页页 方案流程 宏 观 环 境 分 析 微 观 环 境 分 析 项 目 s w o t 分 析 项 目 定 位 项目劣势 项目优势 项目威胁点 项目机会点 第第 1414 页页 共共 117117 页页 自新政实施以来，房地产开发投资在去年高位自新政实施以来，房地产开发投资在去年高位 运行基础上，继续保持了较高的增长，但开发投资增运行基础上，继续保持了较高的增长，但开发投资增 速有所减缓，速有所减缓，由 2 月份的 66.6%、3 月份的 59%到 4 月份 53.4%，回落到 5 月份的 49.3%。从 3 月到 5 月 月均回落 5.8 个百分点。 宏观环境分析 第第 1515 页页 共共 117117 页页 今年 1-5 月，武汉市商品房销售额 50.76 亿元，增长 41.4%，增速比 1-4 月回落 3.5 个百分点； 商品房销售面积 182.92 万，增长 21.7%，增速比 1- 4 月回落 1 个百分点。5 月份本是销售的旺季，销售月份本是销售的旺季，销售 增速减缓，这表明武汉地产一定程度上受到了新政的增速减缓，这表明武汉地产一定程度上受到了新政的 影响，使销售旺季减淡，旺季推迟。楼市回暖现象不影响，使销售旺季减淡，旺季推迟。楼市回暖现象不 明显。明显。 宏观环境分析 第第 1616 页页 共共 117117 页页 7 月份，武汉市土地拍卖市场出现了自 2001 年 以来的首次冷淡现象，6 宗地块仅拍卖出不到 10 亩的 两块小地块，土地市场上持币观望的开发商增多，尽，土地市场上持币观望的开发商增多，尽 管，武汉市房地产市场发展得比较健康，但仍然受到 了宏观政策因素的影响，外地众多想进入武汉市场的外地众多想进入武汉市场的 开发商变得更加谨慎起来。开发商变得更加谨慎起来。 宏观环境分析 第第 1717 页页 共共 117117 页页 和记黄浦加入江汉路步行街，给周边目前在售 的商业项目带来了一定的商业机遇。汉正街商业项目 的扎堆开发，给老商圈带来了新一轮的复兴，汉正街 龙王庙广场、汉正街第一大道美奇国际儿童乐园等各 类地段较为核心的专业市场纷纷出现，使各商圈之间 的商业竞争加剧。 宏观环境分析 第第 1818 页页 共共 117117 页页 小户型及商住型楼盘受市场整体的影响，价格 上涨较为谨慎，销售情况与往年同期相比，也较为冷 淡，这表明，大部分在售小户型经历太长的销售周期， 积累期加开盘期超过 1 年的小户楼盘不在少数。购房 者与投资者在新政的影响下持币观望的人群逐步增多。 宏观环境分析 第第 1919 页页 共共 117117 页页 市场虽然比较冷清，但是不少核心地段的烂尾 楼重新启动入市给市场带来一定的竞争压力。 住宅项目延缓上市时间，而商业项目逆风而上， 销售状况冷热不均，核心地段代表性商业项目销售普 遍较好，而位置较为普通的商业项目，销售十分缓慢。 宏观环境分析 第第 2020 页页 共共 117117 页页 限制短线投资政策的出台，使投资观望者进一 步增多。 新政的出台，使期待房价下跌人群增多。购房 需求得到一定程度抑制。 旧城改造力度较大及土地供给量大，导致新政 对武汉市的影响最小。 宏观环境分析 第第 2121 页页 共共 117117 页页 1 1、项目概况：、项目概况： 本项目位于解放大道与万松园路交汇处，南临 解放大道；东临万松园路；西面与汉口饭店相邻。 本项目所处地段核心、配套完善、商业氛围浓 厚、商务环境比较成熟，外部条件十分过硬，这为 底部商业及上部建筑的开发提供了十分强大的外部 支撑。 微观环境分析 第第 2222 页页 共共 117117 页页 项目主要经济技术指标：项目主要经济技术指标： 总用地面积：9619 总建筑面积：76850（不含地下） 商业建筑面积：21250（15 层） 酒店式公寓建筑面积：55600 地下建筑面积：12899 容积率：8.0 停车位：室外 31 个，地下 393 个，共 424 个 绿化率：18.5% 建筑总高度：99.5 米 微观环境分析 第第 2323 页页 共共 117117 页页 项项 目目周边配套内容周边配套内容 道路配套道路配套 南临解放大道，南临解放大道，汉口中心城区五条干道之一，交通繁忙，东临万松园路，东临万松园路，两条道路商业氛围十分浓厚， 项目南面紧邻刚刚新建的地下人行通道入口南面紧邻刚刚新建的地下人行通道入口。人行、车行均十分方便。人行、车行均十分方便。 交通配套交通配套 项目紧邻万松园路、解放大道中山公园交通站点，十多条公交线路经过本项目，通往武汉三镇，交通交通 十分便利。十分便利。 商业配套商业配套 武汉广场、武汉世贸广场、sogo 崇光百货、新世界百货、武汉商场、万松园国际名品一条街，涵盖中涵盖中 低档、中档、中高档各种档次的商业项目，商业氛围十分浓厚。低档、中档、中高档各种档次的商业项目，商业氛围十分浓厚。 金融配套金融配套 建设大道金融一条街，有工商银行、招商银行、建设银行、中国信合等银行密布，同时各商场底层均 引进方便客户的银行机构，为商圈消费型客户及企业用户提供了强大的金融支撑。为商圈消费型客户及企业用户提供了强大的金融支撑。 商务配套商务配套 周边现存多个四星级以上的大酒店，包括华美达天禄酒店、长江大酒店、亚洲大酒店等吸引着大量的 人气，经营状况普遍较好，对商务人士的吸引力大大增加。对商务人士的吸引力大大增加。 休闲配套休闲配套 中山公园、武汉展览馆、武广健身馆、武广保龄球馆等休闲配套分布于项目周边，为本项目上部业主为本项目上部业主 及企业员工提供充足的休闲场所。及企业员工提供充足的休闲场所。 医疗配套医疗配套 在两个三级甲等医院的中间，东边是华中科技大学附属协和医院、西边是华中科技大学附属同济医院， 为本项目业主提供了较大的方便。为本项目业主提供了较大的方便。 教育配套教育配套 教育资源丰富，周围分布着滑坡路小学、万松园小学、武汉 68 中、武汉 69 中、武汉市外语学校、华 中科技大学附属同济医学院等等。对于有意居住于武广商圈的人群来说，无疑增添不少吸引力。对于有意居住于武广商圈的人群来说，无疑增添不少吸引力。 微观环境分析 第第 2424 页页 共共 117117 页页 3、竞争环境分析：、竞争环境分析： 本项目由下部裙楼及上部建筑共同组成，因此， 在进行竞争环境分析时，结合地块所处的地段及自 身条件，分别从商业物业和住宅类物业进行分别的 分析。 微观环境分析 第第 2525 页页 共共 117117 页页 商业物业：商业物业： 在早期提交给贵司的方案中，我司对武广商圈 内的现有商业项目进行分析，提炼出走差异化商业 路线的思路，并从产品设计、业态分布、商业档次 上进行适合市场的定位，减轻项目后期经营的竞争 压力。 而目前项目面临的竞争压力主要来自于销售， 尤其是各个商圈之间在售商铺对投资型客户、经营 型客户资源的竞争。因此，主要选举目前武广商圈、 汉正街商圈、江汉路商圈内在售或待租的新型商业 项目进行分析。 微观环境分析 第第 2626 页页 共共 117117 页页 1 1、竞争楼盘基本资料（一）、竞争楼盘基本资料（一） 楼盘名称楼盘名称开发商开发商项目地址项目地址建筑形态建筑形态主力面积主力面积（）备注备注 新世界中心新世界中心香港新世界集团航空路口 1-6 层商业裙 楼及少量步行 街 未定 宝丰时代宝丰时代 武汉怡佳房地产 开发有限公司 解放大道宝丰 路路口 1-4 层商业群 楼 整层整体招租 阳光阳光新天地新天地 新天地房地产开 发有限公司 新华路中段， 民生大厦对面 1-3 层商业群 楼 3870目前未出 华立华立 新华时代新华时代 武汉华立置业发 展有限公司 新华路马场角 车站 1-2 层商业群 楼 90150项目未出 同馨花园同馨花园 武汉江华房地产 开发有限公司 解放大道蓝天 宾馆对面 1-3 层商业群 楼 13 层整体招租 东一时区东一时区 美好愿景房地产 开发有限公司 新华路 129 号1-2 层群楼60-300售磬业主出租 美奇儿童城美奇儿童城湖北地龙集团 中山大道与民 意四路交汇 1-7 层群楼 最小标准铺面为 10 租售结合 龙王庙龙王庙 商业广场商业广场 武汉市盛唐房地 产发展有限公司 汉口沿河大道 1 号 地下一层 地上二层 27-80 70%租 30%售 汉正街汉正街 第一大道第一大道 武汉市龙腾置业 有限公司 多福路与汉正 街交汇处 地下一层 地上四层 20-120 75%租 25%售 e.go 数码国际数码国际 武汉市三和工程 置业有限公司 前进路电脑城 与江汉路步行 街交汇处 1-2 层群楼售 微观环境分析 第第 2727 页页 共共 117117 页页 楼盘名称楼盘名称开发规模开发规模销售现状销售现状均价、均价、 （元（元/） 新世界中心新世界中心 商场 36545 步行街 2000 多 目前暂停销售 预计今年 10 月开盘 未 定 宝丰时代宝丰时代 14 层群楼 每层 800 平方 刚刚入市 整体均价 7000 一层均价 15000 阳光阳光新天地新天地 用地 5313 建面 37732 80%价格未定 华立华立新华时代新华时代 社区临街底商 满布共 2 层 未销售 10 月 未销售 10 月 价格出来 同馨花园同馨花园1-3 层群楼 7800整体招租租金：70 东一时区东一时区1-2 楼群楼业主招租 租金：35-50，2 层 目前在售 5600 元/ 美奇儿童城美奇儿童城 1-7 层 每层 6000 1、2、3、6、7 售 4 层、5 层出租 一层：20000，三层：10000 1 层租 150，4、5 层租 90 龙王庙商业广场龙王庙商业广场27056060% 一层：30000-50000 二层、20000 总体均价 30000 汉正街第一大道汉正街第一大道商业 50 万 红宝石座销售 95%左右封盘 金座已经销售完毕 蓝宝石在售 一层均价 28000，拍卖均价 42000，泛首层均价 21000 元/ e.go 数码国际数码国际1-2 层共 20000 临街一层 30000 临街二层 20000 微观环境分析 第第 2828 页页 共共 117117 页页 重点项目点评：重点项目点评： 【新世界中心新世界中心】 该项目占地 3.7 万，建面 27 万，其中商业 由两部分组成，一部分为建面 36545的室内商场， 共 6 层，另一部分为建面 2000的国际风情步行街区。 上部建筑定位比较复杂，有四星级酒店、居家型公寓、 写字楼等。 微观环境分析 第第 2929 页页 共共 117117 页页 新世界中心的商场不对外销售，由新世界百货包 租。后期将由新世界百货进行统一招商、统一经营、 统一管理，目前项目招商工作正在进行。其国际风情 步行街区也由新世界百货实行统一管理，是否销售还 尚未最后确定，但不排除其正常运转后再行销售的可 能。 微观环境分析 第第 3030 页页 共共 117117 页页 新世界中心百货商场是新世界百货商场在华中地 区的旗舰店，商场定位十分高端，这一点与创世纪广 场相似。集购物、休闲、娱乐、餐饮等商业功能于一 体，是一个综合性较强的高端百货商场。聚集世界精 品和名牌产品、中西食府和各类娱乐设施。 项目为新世界中国地产有限公司所开发，商业由 新世界百货统一管理， “新世界”享有的品牌知名度在 武汉乃至全国都是较高的，这对其招商工作的展开是 非常有利的，形成与本项目的竞争主要体现在对经营 户的竞争上。 微观环境分析 第第 3131 页页 共共 117117 页页 该项目虽然位于交通便利的航空路与武胜路交汇 处，但由于处于航空路路口地段，立交桥交结点，交 通十分繁忙，周边公交站点与该项目保持较远距离、 车流大而人流少，对人流的吸引力和聚集力，与武广 商圈的核心地段相比要差很多，这也是该项目作为商 业项目开发的一大硬伤。 该项目停工多年，工程进度一直十分缓慢，目前 仍未入市，另外新世界集团虽然给人声势较大，但其 实际操作较为成功的项目却仅有常青花园一个，其他 项目如新华家园、梦湖香郡均操作多年，进展均十分 缓慢，这让其积累的声誉打了一定的折扣。 微观环境分析 第第 3232 页页 共共 117117 页页 【汉正街第一大道汉正街第一大道】 项目规模：项目规模：项目总占地 424 亩，总建面 80 万 ，商业营业面积 50 万，宾馆、写字楼 25 万。 其中，一期规划用地 72247，建面 198658，主要 为 6 栋地面建筑，前 4 栋为 4 层高商铺，后两栋 30 层 高的临江建筑为公寓式酒店。地下 6 米建有 2 万的 商铺，其余 3 万用作停车场、安置通风送气管道、 消防设施和仓储使用。 微观环境分析 第第 3333 页页 共共 117117 页页 项目规划：项目规划：项目 4 栋 4 层高商铺设双首层商铺， 分内、外街。内街经下沉式广场下地下一层，泛首层 商铺下楼梯距地面 1.8 米，层高 3.2 米；内街经环形坡 道可直接上首层，首层商铺上楼梯距地 1.4 米，层高 4.6 米。 微观环境分析 第第 3434 页页 共共 117117 页页 商铺形式及面积分布：商铺形式及面积分布：外街全为一托二复式结 构，面积 100左右，一层层高 3.3 米，二层层高 2.7 米。首层和三层层高 4.6 米，二层层高 3.6 米。一期近 3000 套店铺，一、二层全部出售，三、四层为出租，三、四层为出租， 面积从面积从 2020 到到 120120不等。不等。 经营与管理模式：经营与管理模式：实行统一管理运营。店铺实店铺实 行行 24 小时循环经营小时循环经营。即深夜至凌晨进出大宗货物；凌 晨至中午批发经营；下午以零售为主；晚上为灯光夜 市。 微观环境分析 第第 3535 页页 共共 117117 页页 商业功能及业态分布：商业功能及业态分布：该项目分为商贸商务区、 购物旅游区、商业服务区、文化休闲区和滨水观光区 五大功能区。总体规划为“五纵四横”交通网络格局， 融合商务、商业、旅游、观光、餐饮、文化、休闲、 娱乐等功能于一体，成为与国际接轨的全国性物流中 心、信息中心、展示中心以及文明、繁荣、发达的现 代化商贸旅游区。 靠近沿河大道和五彩正巷的蓝宝石座为箱包区蓝宝石座为箱包区； 靠近汉正街和大水巷的金座为女装区的金座为女装区；靠近汉正街和 五彩正巷的银座为男装区。银座为男装区。 微观环境分析 第第 3636 页页 共共 117117 页页 项目目标客户群及销售上的竞争力分析：项目目标客户群及销售上的竞争力分析：该项 目主要的购买群以在汉正街从事多年经营活动的大中 型商户及相当一部分来自于武汉市乃至辐射全国的投 资型购买客户为主，如温州投资客等。由于项目位于 汉正街核心腹地，它本身已经拥有一批来自于汉正街 的大中型成功商户作支撑，另外，汉正街商圈在全国 知名，其稀缺的地段，较高的商业价值，是目前在售 商铺中（不包括本项目）最具震撼力和吸引力的。 微观环境分析 第第 3737 页页 共共 117117 页页 项目目标消费群及招商上的竞争力分析：项目目标消费群及招商上的竞争力分析：项目 采取批零监营的模式，在某种程度上容易形成品牌混 杂、档次不一的局面，对高端人群吸引力较低，目标 消费群主要以闲暇时间较多、喜欢物美价廉的中低层 次的消费人群为主，与创世纪的高端定位基本不形成 竞争。另外，其招商资源也比较充足，汉正街有着众 多不同地方、不同档次的商户资源，对于规模超大的 该项目来说，是资源优势，但其市场竞争力与武广商 圈是不能比的。 微观环境分析 第第 3838 页页 共共 117117 页页 【龙王庙商贸广场龙王庙商贸广场】 项目用地面积为 62404，总建筑面积约为 270560，地上建筑面积约为 176783、地下建筑面 积约为 93777，项目建筑覆盖率是 65%。 项目共分三期开发，一期于 2004 年 10 月 18 日 开工，目前在售，预计一期交付时间为 2005 年 12 月， 开业时间约为 2005 年 12 月。一期总建筑面积是 9437.25，地上建筑面积是 3800，下沉式广场的建 筑面积约 625，容积率是 0.66。一期共有 228 个铺 位，得房率为 50%以上。 微观环境分析 第第 3939 页页 共共 117117 页页 项目一期建筑高度为 17 米，共有 2 层，第 一层层高为 7.8 米，第二层层高为 5.8 米，工艺品 城层高为 4.8 米，一期配有停车场面积 6000 余。 项目二期、三期一层层高 5.1 米、二层层高 5.1 米， 三层层高 5.1 米，四层层高 5.1（8.4）米，五层高 8.4 米，地下一层层高为 5.1 米。二期交付时间为 2006 年 12 月 ，三期交付时间约为 2007 年 12 月。 微观环境分析 第第 4040 页页 共共 117117 页页 项目在操作模式、目标客户群、目标消费群 上与汉正街第一大道有相似之处，但是由于汉正街 第一大道同时推出，面临市场竞争压力来自于销售 与招商两个方面。对创世纪造成的竞争冲击也仅来 自于销售上的，尤其是对投资型客户的竞争。 微观环境分析 第第 4141 页页 共共 117117 页页 竞争环境分析总结：竞争环境分析总结： 商业项目之间的竞争已经上升为商圈之间的竞争， 汉正街、武广、江汉路武汉三大商圈之间的竞争，实 质上是复兴的传统商圈、新兴的核心商圈之间的竞争， 尤其是用于销售的项目，突出体现在对投资型客户的 争夺上。 在售的商业项目与目前只租不售的商业项目之间 的竞争，虽不存在销售上的竞争压力，但是在招商上 面却面临着争夺商家的竞争压力。 微观环境分析 第第 4242 页页 共共 117117 页页 汉正街正在开发的商业项目，龙王庙商贸广场、 汉正街第一大道，开发规模大，周期长，早先开发的 商业部分必须能够较好的投入经营与运作，若早期开 发部分不能很好的经营与运作，则很容易给项目后期 的销售造成很大的阻力。 在对外的宣传口径上均以租多卖少，便于统一经 营管理的口号来吸引想进入项目的经营户，实际操作 上则采取十分灵活的尺度。 微观环境分析 第第 4343 页页 共共 117117 页页 在商圈的档次上有很大的差别，因此商圈之间的 竞争的，主要在于销售，而不在于招商。而商圈内部 商业项目之间的竞争，既有招商上的竞争、又有销售 上的竞争压力。由于本项目为武广商圈之内唯一可卖 的商业项目，因此基本上没有来自于商圈之内的竞争 压力。 微观环境分析 第第 4444 页页 共共 117117 页页 在地段上武广商圈和汉正街商圈的知名度在省内 外都是相当高的，所不同的是武广商圈的档次和总体 形象要远远强于汉正街和江汉路。 在商铺总价上，商铺总价从 50 多万到今 400 万 均有分布，价格跨度较为广泛，但不管是价格范围均 有实力人群买单。 首层商铺均价采取常规手段销售，最高均价拍卖 均价 42000 元/。 微观环境分析 第第 4545 页页 共共 117117 页页 商住楼竞争环境分析商住楼竞争环境分析 目前整个住宅市场新盘数量相对较少，尤其是 新入市的项目较少，而前期参照的一部分商住型楼 盘及小户型楼盘，已经基本销售完毕，研究价值不 大，而武广商圈内及其周边区域的在售商住型及写 字楼物业并不多，因此，主要选择了武广商圈内及 周边区域内在售的几个楼盘进行重点的研究和分析。 微观环境分析 第第 4646 页页 共共 117117 页页 竞争楼盘基本资料一竞争楼盘基本资料一 楼盘楼盘 名称名称 开发商开发商项目地址项目地址建筑形态建筑形态 主力主力 户型户型 主力面积主力面积 （） 特色配套特色配套 新世界中心新世界中心 新世界中国地产 有限公司 武汉市解放 大道 634 号 高层无 阳光阳光新天新天 地地 新天地房地产开 发有限公司 新华路中段， 民生大厦对面 高层1*138-70 商业氛围浓厚，底 3 层 商铺提供全面的商务配套 宝丰时代宝丰时代 武汉怡佳房地产 开发有限公司 解放大道宝丰 路路口 高层3*2*2110-150 位于宝丰路路口有比较完 善的外部配套 华立华立 新华时代新华时代 武汉华立置业发 展有限公司 新华路马场角 车站 小高层 高层 3*2*290150正对菱角湖广场 宝利金国际宝利金国际 武汉世纪华宇置 业有限公司 汉口花楼街 198 号 高层 1*1 1*2 30-65 与万达商业广场、步行街 相邻，外部商业配套完善 楚天星座楚天星座 武汉金华实业有 限公司 汉口青年路与 万松园交汇处 高层1*126-65 位于万松园路与青年路交 汇处，外部配套比较完善 景江华庭景江华庭 武汉荆江房地产 开发有限公司 六渡桥高层2*240-80 享有六度桥商圈 完善的商业配套 微观环境分析 第第 4747 页页 共共 117117 页页 楼盘名称楼盘名称开发规模开发规模销售现状销售现状均价（元均价（元/）主打形象主打形象 物物 管管 （元（元/） 新世界中心新世界中心 写字楼 71940 中心公寓 7 万多， 酒店万多 国际风情街 未售未定 中心实力 合众连横 出类拔萃 未定 宝丰时代宝丰时代 占地 2414.24 建面 25043 60%4500 商务旗舰 创富胜地 2.0 阳光阳光新天地新天地 5313地面积 37732筑面积 80%5500 华立华立 新华时代新华时代 80000 筑面积未销售 10 月 未销售 10 月价 格出来 杭州风情待定 宝利金国际宝利金国际 地面积 7139.43 103648.69 4700 中坚地标 繁华尽览 1.6 楚天星座楚天星座建筑面积 45192 2005 年 6 月 26 日开 盘 30% 5500(精)1 景江华庭景江华庭 占地 8000 建面 59000 大户型剩余较多 4300（精装修） 微观环境分析 第第 4848 页页 共共 117117 页页 【新世界中心新世界中心】 新世界中心上部建筑的物业类别比较丰富， 有 7 万多的写字楼物业、7 万多的板式公寓物 业，以及 4 万多的五星级酒店。其中，写字楼物 业、公寓楼物业是新世界拥有产权的物业。而其五 星级的酒店因为是占了原武汉饭店的地，并没有产 权，只有 20 年使用权，20 年后新世界将会将其还 给武汉饭店使用。 微观环境分析 第第 4949 页页 共共 117117 页页 新世界中心的写字楼只租不卖。新世界中心 的公寓有 7 万多，其中 1 万多将作为产权式酒 店销售出去，具体的操作方式尚未确定，6 万左 右的公寓将作为住宅加以出售。其五星级的酒店只 有使用权和收益权，不能出售。所有物业的租售价 格均未确定。 微观环境分析 第第 5050 页页 共共 117117 页页 新世界中心目前的工程已经完成 80%左右， 这在一定程度上可以显示出开发商的资金实力，增 加人们对该项目的信任度。另外，其商铺、写字楼 目前只出租，不销售的模式，不仅显示了开发商的 实力，也在某种程度上可以保证项目的档次和品质。 这一点是其招租和部分物业销售中，比较有竞争力 的因素。 新世界中心的上部物业仅有其公寓（包含住 宅与产权式酒店）可以出售，而且其入市的时间也 预订为今年 10 月份，这与本项目的销售进度是基 本相交叉的，势必会造成一些竞争，尤其是上部的 酒店式公寓和住宅物业造成的竞争。 微观环境分析 第第 5151 页页 共共 117117 页页 【阳光阳光新天地新天地】 该项目居新华路中段，地理位置优越。周边 金融中心、信息中心、文化娱乐中心、休闲广场等 配套设施齐全，交通便利。 该楼盘由商业、酒店公寓、商务公寓三大物 业形态构成，共 29 层，其中 1-3 层为餐饮、娱乐、 休闲商业服务中心；4-17 层为纯投资型酒店公寓， 由星级酒店管理公司统一经营与管理；18-29 层为 商务公寓，面积可自由组合，随意分割，可供客户 随意选择。 微观环境分析 第第 5252 页页 共共 117117 页页 4-17 层酒店公寓统一精装修，配备统一家 具家电，18-29 层商务公寓为毛坯房交房。 首层和四层分设豪华大堂，同时设有空中花 园等绿化景观。 销售情况：目前 1-3 层未对外销售，租售价 格并不确定， 4-17 层的酒店公寓面积为 35- 70，上半年已全部销售完。 18-29 层为商务公寓，4 月份开 盘销售