中国房地产市场研究2009年11-12月合刊.doc

09年11、12月合刊 本月视点未来政策转为中性，市场走势稳定为主在中央经济工作会议之后，特别是12月14日，增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等“国四条”的推出，短期内房地产行业迎来了政策出台密集期。在“国四条”的框架下，中央各部委、各地方政府推出细则予以细化落实。纵观近期政策调控的具体内容，我们认为未来房地产政策将转为“两保两控”的中性政策基调，一保行业稳定增长，确保经济增长势头得到延续；二保保障性住房和首次置业。一控房价，有效减缓房价的继续上涨；二控投资投机，确保房地产市场健康稳定。从市场层面来看，密集政策调控之下购房需求仍在继续快速释放，多数城市的成交出现了不同程度的上扬，房地产市场形成一波年末翘尾行情。透过成交结构数据我们发现在这一波成交高峰中，多数城市的成交主力仍然是中小户型。由此可见当前各城市的市场需求仍较为旺盛，并且多数是自住性和首改性的需求，因此市场仍具备稳定发展的基础。在政策环境逐步向中性转变，“保”自住改善性购房、“压”投资投机性购房，市场需求仍较为旺盛的背景下，我们认为明年上半年市场仍将保持稳定增长态势，部分城市房价仍有继续上涨的空间。预计从年中开始，随着宏观经济增长继续走稳，房价继续上涨，政策调控的力度预计将逐步加强，抑制性调控政策逐步出台，抑制楼市投资投机需求、结构性调整和土地市场过热的政策效果逐步显现，部分市场涨幅偏高的城市将面临一定的调整压力。本月导读n 政策：经济结构调整政策连续出台，未来政策倾向“两保两控”11月、12月，政府连续出台“国四条”、营业税新政、土地出让金首付比例提升等政策，中央对投资投机性购房的“组合拳”初步显现。中央在优惠政策的去留问题上率先表态，未来政策走向将倾向于“两保两控”的中性房地产政策基调，可以预计未来各地方政府也将对房地产政策有一轮集中调整。详情请见p11n 经济：年底经济回升态势进一步增强，未来有望实现“三驾马车”均衡发展11月pmi、工业增加值、投资、消费等方面均有不俗表现，12月pmi指数再创新高，这反映了内生经济增长正不断启动，刺激政策已发挥明显效果，经济回升态势进一步增强。全年实现gdp“保八”已成定局，明年随着三驾马车的均衡发展，我国经济将有望继续增长。详情请见p14n 市场：政策倒逼效应推动年底市场反弹，房价再攀高峰受优惠政策即将到期的影响，11月、12月购房需求提前集中释放，多数城市的成交出现了不同程度的上扬，仅个别城市受供应不足影响，成交下滑。在此情况下，存量快速去化，多数城市近几月的存量始终处于较低水平。从各城市的房价来看，多数城市房价再度上扬，多数项目价格小幅上涨，整体房价再攀高峰。详情请见p22n 项目：客户追涨推动项目热销，高档项目再现火爆场面09年最后两个月热销项目主要特征：由于市场火爆，开发商不断提高售价，但消费者购房热情依旧高涨，出现了项目涨价、客户追涨成交活跃的态势；同时，价格较高的高档项目同样销售火爆，改善性需求和投资性需求推动市场走高。除此之外，发展潜力较大的项目，和区域内价格较低的项目成为普通消费者的首选，受到极大关注。详情请见p45n 营销：网络营销再出新招，“豪车展”提升知名度万科联手淘宝网推出“我为房狂” 1元秒杀活动，坐在家中，轻点鼠标，就可以拍到成都沙河堡的万科金润华府，这一举措赚足眼球和点击率，为项目开盘造足了声势。瑞安地产与香港保时捷车会联合组织，并举办盛大的时尚派对，为重庆天地成功造势，也为12月推出的重庆天地二期项目雍江艺庭起到了非常好的推广作用。详情请见p51本月数据n 全国宏观经济及房地产投资数据 宏观经济数据指标09-0609-0709-0809-0909-1009-1109-12工业增加值同比增幅10.7%10.8%12.3%13.90%16.1%19.20%/出口总额（亿美元）954.11054.210371159.31107.61136.531307.3出口总额同比增幅-21.4%-23%-23%-15.20%-13.8%-1.20%17.70%新增贷款总额（亿）1530435594104516725302948/新增贷款同比增幅393.68%-13.20%41.52%37.97%33.16%-38.18%/ppi同比增幅-7.8%-8.2%-7.9%-7%-5.8%-2.10/cpi同比增幅-1.7%-1.8%-1.2%-0.8%-0.5%0.60/pmi同比增幅53.2%53.3%54%54.3%55.2%55.20%56.6%指标09/1609/1709/1809/1909/11009/11109/112固定资产投资额（亿元）7809895392112985133177150710168634/固定资产投资同比增幅33.6%32.9%33%33.3%33.1%32.1%/财政收入（亿元）33976.1440672.0545909.5251518.8758363.863393.1/财政收入同比增幅-2.40%-0.50%2.60%5.30%7.5%9.20%/财政支出额（亿元）28902.5633888.2338625.3545202.7849886.0456235.97/财政支出同比增幅26.31%23.50%22.70%24.10%23%22.70%/资料来源：国家统计局 房地产投资数据指标097098099091009110912国房景气指数（当月）98.01100.08101.08102.03102.78/全国70个大中城市房屋销售价格同比增幅1.0%2.0%2.80%3.9%5.70%/全国70个大中城市房屋销售价格环比增幅0.9%0.9%0.7%0.7%1.20%/指标09/1709/1809/1909/11009/11109/112房地产开发投资额（亿元）1772021147250502844031271/商品住宅开发投资额（亿元）1242714848175821995422369/全国商品房销售面积（万m2）4175549416583716636975203/全国商品房销售额（亿元）1960023464275323152935987/土地购置面积（万m2）1630918631214512407227091/土地开发面积（万m2）1278914920167061844520338/房屋新开工面积（亿m2）5.52.927.328.149.76/房屋施工面积（亿m2）25.0726.2927.7528.8329.88/房屋竣工面积(亿m2)2.542.923.343.774.42/住宅竣工面积(亿m2)2.092.412.773.123.67/资料来源：国家统计局n 全国主要城市商品住宅市场交易数据 商品住宅市场情况表 （单位：万平方米）区域城市成交量11、12月均值12月底存量11月12月成交量相比09年均值增幅相比08年均值增幅相比07年均值增幅存量环比增幅华东上海170.60150.30160.452.11%115.92%-7.90%4801.70%南京115.00117.95116.4818.49%209.59%44.81%/杭州47.1060.7453.92-0.05%194.33%56.57%76.28-22.83%合肥143.19109.18126.1837.04%114.01%54.33%323.11-5.63%苏州84.97106.2195.5922.35%194.12%60.52%237.49-12.71%宁波38.3930.0634.22-13.02%103.63%-24.52%112.34-10.67%华北北京208.29198.52203.4120.16%170.52%57.83%/天津144.02134.95139.4813.30%234.59%69.80%/沈阳154.62262.58208.6066.39%245.59%169.89%273.45-37.54%长春69.0065.6067.3024.28%125.21%75.57%390-0.26%华南深圳46.2837.5441.91-20.98%24.44%12.43%266.37-2.32%广州84.45100.7992.62-0.85%100.97%38.66%416.513.06%厦门26.2932.9729.63-13.03%247.94%11.98%184.53-11.87%华中武汉97.7097.2597.487.20%196.58%28.70%452.46-14.54%长沙113.86113.74113.803.81%181.34%89.28%104.02-27.92%郑州79.20151.94115.5739.31%144.10%66.60%334.97-10.68%西部重庆183.11218.24200.671.88%43.10%40.74%1038.371.78%成都137.11208.83172.9752.18%310.39%82.24%308.16-28.11%西安144.43234.65189.5478.81%177.11%138.36%/资料来源：cric中国房地产决策咨询系统 全国主要城市商品住宅11月销售面积前十强排名城市项目名称区域新推案时间本月成交面积（m2）成交均价(元m2)开发商热销理由1合肥滨湖世纪城滨湖区2009-11-10287027 4335 安徽世纪金源交通配套优越，大盘效应2贵阳贵阳世纪城金阳新区2009-10-24216578 3689 贵阳世纪金源大盘效应、价格合理3济南钢城新苑工程 历城区2009-12175304 3629 济钢鲍德主要为济钢集团团购4长沙湘江世纪城开福区2009-11-28140891 4459 湖南湘水雅境规模大，价格优惠，区域标杆盘5合肥滨湖假日花园滨湖区2009-10-2696545 4583 安徽蓝鼎置地交通配套较好，景观优势6上海万博家园闵行区2009-10-2675881 14045 上海万博盛世新推房源，价格合理7合肥庐阳馨苑庐阳区2009-7-769448 2317 合肥庐阳房地产地理位置较佳，价格合理8无锡万达广场滨湖区2009-11-1556278 8941 无锡万达商业广场精装小公馆，总价有优势9西安中新浐灞半岛城东区2009-8-2952821 4627 中新集团新推房源集中成交10上海安亭名邸嘉定2009-10-3049960 9978 西上海(集团)新推房源，价位适中资料来源：cric中国房地产决策咨询系统 全国主要城市商品住宅12月销售面积前十强排名城市项目名称区域新推案时间本月成交面积（m2）成交均价(元m2)开发商热销理由1合肥滨湖世纪城滨湖区2009-12-15167397 4398 安徽世纪金源交通配套优越，大盘效应2贵阳贵阳世纪城金阳新区2009-12-30167378 3765 贵阳世纪金源大盘效应、价格合理3北京中信城宣武区2009-12-16126281 27044 北京中信地产有地铁规划，地段较好4合肥滨湖假日花园滨湖区2009-12-2121036 4677 安徽蓝鼎置地交通配套较好，景观优势5昆明宝象康园官渡区2009-12109961 2362 昆明国联屋业区域位置发展潜力大6杭州万家星城下城区2009-12-1296642 20428 滨江房产区域前景好、交通便利7昆明鑫益龙江雅苑盘龙区2009-12-1990847 3998 昆明市鑫益屋业开发有限公司较长时间的蓄水、价格定位合理8杭州西溪诚园西湖2009-11-1588448 28937 绿城房产品牌开发商、楼盘品质高9成都镏金岁月城东2009-12-2286538 6116 成都恒锦旧城改造投资建设有限责任公司动迁房转商品房，价格优惠10北京融景城石景山区2009-12-3083364 14322 金融街控股股份有限公司大社区、交通便利，配套较好资料来源：cric中国房地产决策咨询系统正文目录本月视点1本月导读1本月数据3表 格 目 录7图 表 目 录9第一篇 全国市场篇10一、政策：经济结构调整政策连续出台，未来政策倾向“两保两控”111、在经济增长的基础上“调结构”，信贷政策将转向经济结构薄弱环节112、“两保两控”中性调控政策维护房地产市场长期稳定发展113、房地产政策密集调整后，政策调控效果难以立竿见影12二、经济：年底经济回升态势进一步增强，未来有望实现“三驾马车”均衡发展141、经济回升态势进一步增强，全年“保八”已成定局142、通胀压力显现，但未来形势温和可控153、2010年三驾马车有望并驾齐驱，结构调整进入关键阶段16三、投资09年房地产行业指标重新出现高潮20四、市场政策倒逼效应推动年底市场反弹，房价再攀高峰221、整体表现：年底市场成交翘尾，房价再度上扬222、一线城市：市场成交走好，房价大幅上升263、二三线城市：市场成交火爆，房价普遍小幅上涨284、成交结构：小户型产品依旧是市场成交主力，政策倒逼再次引爆高档项目热销335、成交排行榜：华东表现突出，大盘引领成交416、市场集中度：11月份百花齐放，12月份集中放量43五、项目客户追涨推动项目热销，高档项目再现火爆场面451、政策倒逼使得市场完全偏向卖方，涨价热销项目大量涌现452、高档项目供需两旺，再现火爆场面473、发展潜力较大的项目被消费者看好494、价格较低的项目依旧受欢迎50六、营销网络营销再出新招，“豪车展”提升知名度511、万科金润华府：网络营销再出新招，联手淘宝“1元秒房”512、雍江艺庭：策划“保时捷豪车展”，提升知名度53第二篇 数据篇55一、华东56二、华北62三、华南67四、华中69五、西部72表 格 目 录表1-1 12月份房地产行业重要政策列表13表1- 2全国主要城市11月、12月成交量对比列表23表1- 3全国主要城市2009年11月、12月商品住宅成交均价表24表1- 4一线城市2009年11月、12月商品住宅供应量表26表1- 5一线城市近几月商品住宅存量表26表1- 6一线城市2009年11月、12月商品住宅成交情况表27表1- 7主要一线城市2009年11月、12月商品住宅成交均价表27表1-8主要二三线城市2009年11月、12月商品住宅供应情况表29表1-9主要二三线城市近几月商品住宅存量情况表30表1-10主要二三线城市2009年11月、12月商品住宅成交情况表31表1- 11主要二三线城市2009年11月、12月商品住宅成交均价表32表1-12全国主要城市商品住宅2009年11月份销售面积前十强41表1-13全国主要城市商品住宅2009年12月份销售面积前十强42表1-14 2009年11、12月各城市成交集中度表44表1- 15全国热销涨价项目销售列表46表1- 16全国主要高档项目列表48表1- 17全国发展潜力较大的项目列表49表1- 18全国低价项目列表50表1-19万科金润华府成交情况一览表52表1-20雍江艺庭备案成交情况一览表54表2- 1上海房地产数据表56表2- 2南京房地产数据表56表2- 3杭州房地产数据表58表2- 4无锡房地产数据表59表2- 5合肥房地产数据表60表2- 6苏州房地产数据表61表2- 7北京房地产数据表62表2- 8天津房地产数据表62表2-9沈阳房地产数据表64表2- 10长春房地产数据表65表2- 11济南房地产数据表66表2- 12深圳房地产数据表67表2- 13广州房地产数据表68表2- 14武汉房地产数据表69表2- 15郑州房地产数据表70表2- 16长沙房地产数据表71表2- 17成都房地产数据表72表2- 18重庆房地产数据表73表2- 19西安房地产数据表74图 表 目 录图1-1 pmi指数走势图14图1-2 工业增加值同比增幅走势图15图1-3 ppicpi指数走势图16图1-4 全国固定资产投资及房地产开发投资同比增幅走势图17图1-5 全国社会消费品零售总额同比增幅走势图18图1-6 我国出口总额同比增长走势图19图1-7 全国房地产开发景气指数趋势图20图1-8 全国房地产建设、投资指标走势图21图1-9上海成交面积段结构图33图1-10 上海成交价格结构图34图1-11 北京成交面积段结构图34图1-12 北京成交价格结构图35图1-13 深圳成交面积段结构图35图1-14深圳成交价格结构图36图1- 15杭州成交面积段结构图37图1- 16杭州成交价格结构图37图1- 17南京成交面积段结构图38图1- 18南京成交价格结构图38图1- 19成都成交面积段结构图39图1- 20成都成交价格结构图40图1- 21全国平均市场集中度走势图43图1-22“秒房”活动宣传图51图1-23保时捷车会来渝宣传画面53图1-24保时捷车队现场图54第一篇 全国市场篇79一、政策：经济结构调整政策连续出台，未来政策倾向“两保两控”12月7日，中央经济工作会议在北京闭幕，会议全面总结了09年经济工作，并布置明年经济工作任务。2010年，宏观经济以“促进发展转变”为基调，仍将实施相对宽松的货币政策和财政政策。就房地产市场而言，中央经济工作会议主要释放出两大信号：其一，增加普通商品房供给，支持居民自住和改善性购房需求；其二，放宽中小城市户籍限，推动中小城市城镇化建设。我们认为，中央经济工作会议对于房地产市场的调控是基于当前市场格局的，对于商品房市场而言影响是积极的。09年得益于宽松政策，楼市中各类需求都得到了释放，明年房地产政策将转向“有保有压”而不是“一刀切”式的收紧，有助于保持房地产市场的稳定。此外，中央要求中小城市放宽户籍政策，将成为中小城市导入人口，加速城市化的重要推动因素，未来中小城市的房地产市场将迎来一轮购房需求增长期，从而加快中小城市房地产市场发展。在经济面临发展方式转变的过程中，合理的住房消费、中小城市城镇化提速都将是促进宏观经济成功转型的积极因素。1、在经济增长的基础上“调结构”，信贷政策将转向经济结构薄弱环节随着宏观经济的强劲反弹，中央经济工作会议定调“促进发展转变”，调整宏观经济结构成为2010年宏观经济核心工作。2010年是“十一五”规划的最后一年，经济增长是“调结构”的基础，在释放出政策微调同时，可以预计刺激政策尚不会全面退出，未来积极的财政政策和适度宽松的货币政策将并行，但是根据外部环境的变化，政策的灵活性和针对性将大大提升。2009年，宏观经济增长90以上靠投资拉动，经济增长的内部动力不足。在保增长取得重要成果的基础上，有条件地转变发展方式，这将是宏观经济调控的重点，这也是保证宏观经增长的根本点。中央严控新增投资措辞严厉，显示了加快结构调整的意图，可以预计下一步新增投资应重点用于在建项目。同时，信贷政策也将重点向社会经济薄弱环节、就业、战略性新兴产业等方面转移，至于信贷增速相比2009年逼近10万亿元的信贷增长将会放缓脚步。2、“两保两控”中性调控政策维护房地产市场长期稳定发展在中央经济工作会议之后，12月14日，温家宝总理主持召开国务院常务会议上，就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措。“国四条”释放了清晰信号，“保”自主改善性购房、“压”投资投机性购房将是2010年房地产政策重中之重。在“国四条”之后，23日，财政部、国税总局出台营业税新政，二手房营业税再度“二改五”。同时，土地出让金首付比例也明确上升至5成，中央对投资投机性购房的“组合拳”初步显现。我们认为，相比08年中央救市政策出台的滞后，此次中央在优惠政策的去留问题上率先表态为未来政策走向提供了“底线”，在“两保两控（一保，行业稳定增涨，确保经济增长势头得到延续；二保，保障性住房和首次置业。一控，控制房价，有效减缓房价的继续上涨；二控，控制投资投机行为，确保房地产市场健康稳定）”中性房地产政策基调下，严控二套房贷，房地产营业税“二改五”、土地出让金首付五成将是房地产政策“底线”，至于其它优惠政策，地方政府将拥有一定的实施弹性，可以预计未来各地方政府也将对房地产政策有一轮集中调整。在中央房地产政策调整后，江苏、上海、南京率先出台“救市政策”调整后新政，从上述三地的新政来看，基本延续了中央政策基调，政策主要涉及增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四方面。新政对于自主改善性购房的支持力度依旧，例如，南京“新政20条”中，明确给予自住型、改善型购房0.5%房款补贴。我们认为，在房价再度站上高位的情况下，各地政府为了促进合理的购房消费，还将将给予首次购房者一定优惠，以此避免楼市大起大落，从而保证经济持续增长。3、房地产政策密集调整后，政策调控效果难以立竿见影整体来看，我们认为中央政府对房地产行业的态度应该是中性的，政策目的仍以维稳为主，采用的是“有保有压”的政策基调。从各城市出台的响应中央精神的政策来看，总体还是以“维稳”为主要目的，对于自住和改善需求以及保障性住房方面都采取鼓励态度，但打压楼市投资投机需求的差别政策的最终效果如何，还得看地方政府的执行力度。在12月的房地产密集调整后，我们认为当前的新政短期对市场特别是房价所起的作用还不会很大。以二手房营业税及土地调控政策为例，政策实施效果短期内并不明显，二手房营业税的调整市场早有预期，同时政策的宽松程度大大超过市场预期，因此正式实施之后不会对市场造成太大的影响。土地新政也丝毫没有减退地产企业拿地的步伐，“地王”的刷新速度也并没有因政策的密集出台而放缓，在新政出台之后全国总价、单价地王再度被刷新。由于市场层面的反应是缓慢的，调控政策效果的显现不会立竿见影，这需要一个过程。预计年中开始，随着宏观经济增长继续走稳，房价继续上涨，政策调控的力度预计将逐步加强，抑制性调控政策将逐步出台，抑制楼市投资投机需求、结构性调整和土地市场过热的政策效果才有可能逐步显现。表1-1 12月份房地产行业重要政策列表全国政策时间政策条目政策内容财政部等五部委11月18日关于进一步加强土地出让收支管理的通知土地受让人在土地出让合同中依法约定的分期缴纳全部土地出让价款的期限原则上不超过一年。首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%。国务院12月14日国四条1、增加普通商品住房的有效供给。2、继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险。3、加强市场监管。继续整顿房地产市场秩序，加强房地产市场监测，完善土地招拍挂和商品房预售等制度。加强房地产信贷风险管理。4、继续大规模推进保障性安居工程建设。力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。财政部、国税总局12月22日关于调整个人住房转让营业税政策的通知个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。中国人民银行、银监会、证监会、保监会12月22日关于进一步做好金融服务支持重点产业调整振兴和抑制部分行业产能过剩的指导意见意见并没有传达出监管层抑制银行2010年信贷投放能力的信号，只不过针对结构调整的金融调控将更趋严格。国土部12月23日新闻通气会：曝光18宗闲置土地国土资源部12月23日上午召开挂牌督办房地产开发闲置土地处置新闻通气会，会上通报了18总挂牌督办闲置土地，其中包括被央视曝光的“盈大囤地事件”涉及到的“工体四号地”，以及华润、保利、中海等知名房企购得的开发地块。中国人民银行12月23日货币政策定调继续实施适度宽松的货币政策，保持政策的连续性和稳定性，根据新形势新情况，着力提高政策的针对性和灵活性，把握好政策实施的力度、节奏和重点。把握好货币信贷增长速度，引导金融机构均衡放款，避免过大波动。国务院12月31日国务院出台意见推进海南国际旅游岛建设发展2020年将海南初步建成世界一流海岛休闲度假旅游胜地，旅游业增加值占地区生产总值比重达到12%以上，第三产业增加值占地区生产总值比重达到60%，第三产业从业人数比重达到60%地方政策时间政策条目政策内容江苏12月23日关于促进房地产市场平稳健康发展的指导意见一、增加普通商品住房有效供给，保持商品房价格基本稳定二、继续支持居民自和改善型住房消费，抑制投资投机性购房三、规范房地产市场管理，维护市场秩序四、加快保障性安居工程建设，进一步加强住房保障五、强化地方政府责任，切实履行稳定房地产市场的职责南京12月25日关于支持自住型和改善型住房消费促进房地产市场平稳健康发展的意见“三保”保困难家庭有房住、保市民自住型购房、保市民改善型购房“一压”打压投机性购房“三加强”加强保障性住房建设、加强供求双向调节稳定房价、加强楼市秩序的规范和监管上海12月30日关于本市贯彻国务院常务会议精神进一步促进房地产市场健康发展实施意见的通知包括房贷政策、公积金政策、税收政策等，可能为上海遏制投资投机性购房的关键。同时，还有可能在土地出让金环节严格控制，收紧房地产市场的流动性资金。此外，上海方面也正酝酿推出一系列地方楼市调控措施。二、经济：年底经济回升态势进一步增强，未来有望实现“三驾马车”均衡发展1、经济回升态势进一步增强，全年“保八”已成定局11月pmi、工业增加值、投资、消费等方面均有不俗表现，通过对宏观经济数据的分析，我们得出了我国经济增长将保持稳定回升的结论。尤其是上月工业增加值的加速增长更体现了国内经济的明显改善。12月最先出炉的pmi指数再创新高，意味着本月工业增加值增速将有望继续保持较高增长。这反映了内生经济增长正不断启动，刺激政策已发挥明显效果，经济回升态势进一步增强。全年实现gdp“保八”已成定局，明年随着三驾马车的均衡发展，我国经济将有望继续增长。n pmi 指数预示制造业整体态势进一步向好2009年12月，全国制造业采购经理指数（pmi）为56.6%，高于上月1.4个百分点，创2008年4月以来新高。pmi指数在去年年底到达低点后逐步回升，目前已连续十个月位于临界点50%以上，并且生产指数、新订单指数、采购量指数也都在60%以上，表明制造业整体态势进一步向好,经济复苏态势进一步巩固。图1-1 pmi指数走势图月度pmi环比变动幅度653.2%0.1%753.3%0.1%854%0.7%954.3%0.3%1055.2%0.9%1155.2%0%1256.6%1.4%资料来源：国家统计局 n 工业增加值增速将维持高位12月份的pmi指数预示着短期内工业生产的增速还将维持在高位，09年1-2月份规模以上工业增加值同比增速仅为3.8%，但从3月份起工业增速开始加快，10月份达到了16.1%，到11月又达到了19.2%的高峰值，连续7个月保持加速增长态势。12月份pmi数据创新高意味着我国12月份的工业增加值增速将有望继续保持较高增长。此外，由于2009年年初工业增加值增速较低，2010年1月工业增加值增速将有别于往年相对走低的格局而有望继续保持在历史高位。图1-2 工业增加值同比增幅走势图月度工业增加值同比增幅 环比变动幅度610.7%1.8%710.8%0.1%812.3%1.5%913.9%1.6%1016.1%2.2%1119.2%3.1%资料来源：国家统计局 2、通胀压力显现，但未来形势温和可控从cpi数据来看，2009年以来我国居民消费价格指数呈前低后高的走势，11月居民消费价格（cpi）同比上涨0.6%，在连续9个月为负值后，本月实现同比由负转正，彻底摆脱通缩阴影，但通胀压力渐行渐近。2010年我国主要通胀压力来自于：一是世界各国救市、刺激经济投入的数万亿美元也将从金融部门流向实体经济，形成全球性通胀压力；二是明年大量新增信贷将从金融体系逐步流入实体经济，推动上游原材料价格上涨，并逐步向终端消费市场传导；三是全球和国内流动性充裕，物价上涨存在货币基础；四是公用事业改革加快，水、电、气等调价措施出台；五是近期以肉、禽、蛋等为代表的农产品价格恢复性增长，对物价的影响也不能忽视。此外，由于房地产行业的热度在明年仍有维持的可能，预计房租及相关的建筑材料价格明年仍将有所上涨。在这些因素影响下，我们认为明年中国可能将进入温和成本推动型通胀时代。预计明年物价总体呈缓慢回升态势，但出现恶性通胀的可能性不大。图1-3 ppicpi指数走势图 资料来源：国家统计局3、2010年三驾马车有望并驾齐驱，结构调整进入关键阶段2010年，中国宏观经济将继续保持稳定较快发展，随着各项指标的回稳，经济增长态势继续巩固。但以政府投资为主导的增长模式导致了结构性矛盾日益凸显。未来投资驱动增长模式的内在矛盾会逐渐激化，结构恶化、产能过剩问题将进一步加剧，从而导致宏观经济在中期的不可持续，甚至出现在中期的“第二次探底”。因此，2010年将是我国经济增长动力机制转换的关键时期。随着国内消费较快增长，外贸出口逐渐恢复，经济增长动力机制将逐渐由投资独立支撑向“三驾马车”投资、消费、出口三方面均衡发展转变。n 投资将有所回落，但仍保持较高增长从gdp三驾马车来看，前3季度7.7%的经济增速中，最终消费拉动4个百分点，投资贡献了7.3个百分点，而出口对gdp贡献了负3.6个百分点，显然投资成为中国经济触底回升最大的贡献者。但随着经济逐渐平稳回升，政府越来越将重点由“保增长”向“调结构”转移。一方面，中央投资已逐渐回落，在对基建投资方面已有所控制；另一方面，加大了对产能过剩行业的治理，重点淘汰落后产能，鼓励企业兼并重组等等。这些调结构的措施，将促使固定资产投资从高位回落。不过由于今年投资新开工项目较多，且多为中长期项目，明年仍需继续投入，再加上房地产投资依然有望保持平稳增长，我们认为城镇固定资产投资虽有回落，但仍将保持高位。图1-4 全国固定资产投资及房地产开发投资同比增幅走势图 月度固定资产投资同比增幅房地产开发投资同比增幅1-633.6%9.90%1-732.9%11.60%1-833.0%14.70%1-933.3%17.70%1-1033.1%18.90%1-1132.1%17.80%资料来源：国家统计局n 消费有望成为经济增长新动力今年11月，社会消费品零售总额达到11339亿元，同比增长15.8%，比上月回落0.4个百分点。虽然11月增幅有小幅回落，但仍继续保持了较高的增长势头。其中，家用电器和音像器材类增长24.9%，汽车类增长61.5%，建筑及装潢材料类增长43.3%。家电类的增长既有家电下乡、以旧换新等政策刺激的因素，也有房地产市场转暖的因素。汽车以及与住房有关的零售的迅速增长，充分体现了消费升级已成为我国消费持续增长的重要推动力之一。此外，今年的中央经济工作会议对明年的宏观经济工作做出全面部署。其中强调中国要以扩大内需特别是增加居民消费需求为重点。根据会议精神，预计明年政府会加大扩内需的力度，新的刺激消费政策有望进一步出台，具体政策主要体现的三方面：一是政策性增收因素较多。政府将考虑提高低收入保障、最低工资标准、增加“三农”补贴、继续推进社保和医保体系改革、拓宽医保、社保覆盖范围，来解除居民后顾之忧，促进居民大胆消费。二是随着出口复苏，大量农民工重返沿海地区，有利于提高农民工及农村的消费能力。三是经济企稳回升，就业增加，有利于增强消费者信心。随着消费刺激政策的逐步实施，消费需求将保持平稳较快增长，明年将会成为一个全民“消费年”。图1-5 全国社会消费品零售总额同比增幅走势图月度社会消费品零售总额（亿元）同比增幅69941.615%7993715.2%81011615.4%91091315.5%101171816.2%111133915.8%资料来源：国家统计局n 世界经济复苏背景下，我国外贸出口将恢复性增长外需是上一轮经济增长的重要驱动力量，也是本次经济下滑的主要原因。明年经济增长的重要因素点之一便是出口是否能重新驱动经济增长。受国际金融危机的影响，我国外贸进出口经历了自2008年11月以来的连续大幅下挫，到2009年3月份开始企稳回升，8月份回升趋势基本确立，11月份进出口总值同比开始增长，12月份进口和出口同比双双出现强劲增长。海关统计显示，12月份我国外贸进出口总值2430.2亿美元，同比增长32.7%；其中出口1307.3亿美元，为历史上月度出口值的第四高位，同比增长17.7%；进口1122.9亿美元，创造了月度进口值的历史新高，同比增长55.9%。此外，环比也呈现大幅增长，进出口总值、出口和进口环比分别增长16.7%、15%、18.8%，表明我国对外贸易在加速复苏。同时，进口的大幅增长，说明经济刺激政策的效果显现，内需比较强劲，这也有利于拉动世界经济的恢复。随着美、日、欧等主要发达国家在今年底及明年经济呈现逐步回升的态势，中国经济的外部环境也正在好转，这对于中国出口回暖起到支撑作用。我们认为，明年中国出口将继续升势。另外，基数效应、中国产品国际市场份额的提高以及刺激出口政策也将推高出口数据。由于2009年基数较低，2010年出口增幅将较为可观。此外，由于外贸政策具有滞后效应，今年出台的一系列外贸政策也将对明年出口产生正面效果。图1-6 我国出口总额同比增长走势图月度出口额（亿美元）同比增幅6954.1-21.4%71054.2-23%81037-23.4%91159.3-15.2%101107.6-13.80%111136.53-1.2%121307.317.7%资料来源：国家统计局三、投资09年房地产行业指标重新出现高潮1、国房景气指数的v型走势昭示着房地产行业的复苏2009年3月，国房景气指数下降至94.74，为近十年来的最低点，房地产行业的活跃度处于历史低潮。随着房地产救市政策刺激，上半年房地产市场销售量超预期的增长，拉动国房景气指数持续上扬，最终形成v型反弹。8月份指数向上突破100，转入景气区间。11月国房景气指数达到102.78，比上月提高0.75个百分点，更是连续4个月超越100点临界值。随着销售所带来的开工、投资的上升将把国房景气指数推至更高点。图1-7 全国房地产开发景气指数趋势图资料来源：国家统计局2、建设、投资指标均出现新亮点房地产行业的复苏表现的各个环节上，不管是投资指标还是建设指标都表现出反弹上升之势。房地产开发投资指标同比增幅在2009年2月降至1%的低谷后，触底反弹快速回升至11月的17.8%，虽然增幅比上月略有回落，但整体上升之势不改。土地购置面积及开发面积也一路回升，特别是土地开发面积同比增幅在11月份实现14个月以来的首次转正，同比上升2.5%。同时，商品房新开工面积在今年10月份也一举由年初的负增长转为正增长，而11月份更是大幅攀升至15.8%，较10月增加12.5个百分点。我们认为这与基数效应有一定关系，但更多的是房地产补库存所带动开发商加大开发力度。而表现一直较为平稳的商品房、商品住宅竣工面积，也在11月实现较大增长，同比增幅分别为26.1%和28.2%。表明受期房销售旺盛影响，房屋竣工以增加供给的增速逐步提高，房地产开发商开发热度不减，我们认为这符合中央经济工作会议中提出的“增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求”，我们预计2010年房地产开发仍然会保持景气高峰状况，2009年新开工面积高增速将支持明年房地产供给的增加。图1-8 全国房地产建设、投资指标走势图全国房地产开发投资额同比增幅 全国土地购置面积及开发面积同比增幅全国商品房新开工及施工面积同比增幅 全国商品房及商品住宅竣工面积同比增幅资料来源：国家统计局四、市场数据说明一线城市界定为上海、北京、深圳和广州。报告中涉及到的交易数据均为各地交易中心发布的数据，除杭州、常州、济南、青岛、长春、广州、南宁、郑州、成都、重庆、西安等城市为市区成交数据外，其他城市均为全市数据。此外，重庆为商品房数据。政策倒逼效应推动年底市场反弹，房价再攀高峰受优惠政策即将到期的影响，11月、12月购房需求提前集中释放，多数城市的成交出现了不同程度的上扬，仅个别城市受供应不足影响，成交下滑。在此情况下，存量快速去化，多数城市近几月的存量始终处于较低水平。从各城市的房价来看，多数城市房价再度上扬，多数项目价格小幅上涨，整体房价再攀高峰。我们认为在未来政策有保有压的情况下，整体市场发展态势仍将逐步趋于稳定。1、整体表现：年底市场成交翘尾，房价再度上扬（1）政策到期效应推动整体市场成交继续上扬从11月、12月的成交情况来看，受政策推动，各城市成交情况良好，房地产市场形成一波年末翘尾行情。相比09年平均水平来看，除了深圳、厦门、太原、宁波等个别城市外，绝大部分城市11、1