为精细化城市规划管理服务的地块包装规划探索

1 / 6 为精细化城市规划管理服务的地块包装规划探索 为精细化城市规划管理服务的地块包装规划探索 【摘要】东莞正处于经济社会双转型时期，转变发展模式、优化内涵成为城市发展主题。然而，在目前东莞的城市规划管理体系中，主要以控规作为具体项目审批管理依据，传统控规的地块指标体系具有普遍性与一般性，没有对地块就城市空间、建筑、环境等方面提出具体的控制和引导，造成修建性详细规划方案或建筑设计方案审批依据不足，难以满足城市精细化管理要求。有必要在国家法定规划体系下创新规划，为精细化的城市规划管理提供依据。为此， 东莞进行了地块包装规划探索研究。本文以东莞市中央商务区 块包装为例，说明地块包装产生的背景、概念、规划内容、特点、作用和实践。 过去，东莞在以经济发展为中心、以地生财的外延式发展模式下，城市规划管理满足于城市快速扩张需求而无暇顾及城市品质的塑造，导致了城市空间破碎，建筑与环境缺乏整体协调，城市公共空间被侵占，对开发商约束不足而难以保障公众利益等问题。 当前，东莞正处于经济社会双转型时期，转变发展模式、优化内涵成为城市发展主题，有必要进一步完善城市规划与管理体系。由此，为精细化城市规划管理、 保障公共政策实2 / 6 现、提高城市品位与形象的地块包装规划应运而生。 “ 地块包装 ” 就是地块规划设计条件咨询，在土地出让前，由规划局组织，土地出让方委托规划设计单位根据拟出让地块的现状环境特征、上位规划要求，通过意向性方案比较验证，综合提炼形成地块的规划控制要素，经规划局审议通过后，作为核发建设用地规划批准书或建设项目选址意见书、出具规划设计条件的重要参考依据。规划控制要素包括用地性质、功能、强度、空间、形态、环境、交通、市政等方面。 地块包装规划内容包括三大部分，一是基于区域视角的前期研究，包括现状环境特征 和上位规划要求和实际开发意向，复核控规控制指标的合理性；二是以城市设计为主要手段，通过情景方案对比模拟，对城市空间形态、建筑、环境、交通和市政等方面提出具体规划要求和规划建议，作为土地出让的规划设计条件；三是基于地块开发建设需要提出城市基础设施的完善建议 1）丰富完善城市规划管理体系 规划管理重心前移 在目前东莞的城市规划管理体系中，主要以控规作为具体项目审批管理依据，但是传统控规的地块指标体系具有普遍性与一般性，没有就地块与城市之间在空间、建筑形态、环境等方面提出控制和引导，造成下一层次详细设计方案审批 依据不足，难以满足城市精细化管理要求。地块包装以控3 / 6 规与修规之间为切入点，在控规后、地块出让前对地块包装研究，提出详尽的规划设计条件，作为下层次设计方案技术指导文件和审批准则，从而使规划管理关口前移，推进阳光审批，高效审批，避免详细设计方案在设计和审查过程中的主观性和反复性。 2）区域视角的规划研究方法 致力于城市整体空间环境品质的提升 将包装地块放置于区域空间的视野中分析，根据包装地块的区位特征，规划划定一般研究范围和重点研究范围。 一般研究范围为地块所在的城市功能片区，主要研究地块的角色与定位、地块与周 边区域在用地及城市空间上的关系；重点研究范围为地块所在的由城市道路围合的完整街坊，详细研究地块与街坊内其他地块之间的关系，包括建筑协调、环境协调、交通组织协调、市政衔接等。规划应用城市设计的手段，通过情景方案模拟对比，一方面复核地块的功能和控制指标的合理性，一方面提出地块在城市空间、建筑、环境、交通和市政等方面具体规划要求和规划建议，使包装地块融入整体城市空间环境中，以提升城市品质，维护公众利益。 3）因地制宜的地块控制指标体系重构：满足城市规划精细化管理要求 指标体系的构建坚持 “ 有所为有所不为 ” 的原则，一 方4 / 6 面要有利于规划精细化管理，另一方面要给下一阶段设计师留下创作空间。地块包装的控制指标体系基于地块特征的详细研究，深化了控规的指标体系，可概括为四大类：地块指标控制要素、建筑控制要素、环境设计控制要素、市政道路与公共配套设施控制要素，各子体系又包含若干具体控制指标。控制指标分刚性和弹性，刚性指标必须严格遵守，弹性指标在实际设计方案优于地块包装的情景模拟方案时 4）规划编制过程的开放性：协调平衡各方利益，达到多方互利共赢 规划编制过程开放，前期意见咨询、中间成果汇报、正式成果审批公示都有政 府、技术部门、意向开发商的参与，充分考虑各方利益诉求，最终形成多方共赢的控制指标体系。对政府而言，有利于提升土地吸引力，并体现出让方的开发要求。对规划管理部门而言，细化了设计方案的审批准则，掌握了城市规划管理的主动权；对公众而言，提升了城市品质，并保障了公众利益；对开发商而言，可详尽了解地块的规划设计条件，明确制定土地开发策略，确切评估有关风险，避免在规划审批中因要求不明确而反复修改设计方案，从而加快项目报批进程。 5）便于规划管理的成果表达：满足一张图管理的要求 地块包装规划研究成果由规划咨询报告与规划管 理控5 / 6 制图则两部分组成，其中规划咨询报告为技术文件，主要反映地块包装的研究过程和规划依据。规划管理控制图则为法定文件，主要表达地块包装的研究结果。规划管理控制图则由规划控制图与规划控制要素表共同组成，实现一张图管理。 推行地块包装的作用主要有以下几个方面： 1）对于规划管理来说，有利于加强精细化管理，科学制定规划设计条件，做到管理关口前移，推进阳光审批，高效审批。 2）对于出让方来说，有利于提升土地吸引力，并体现出让方的开发要求。 3）对于受让方来说，可根据详尽的规划设计条件，明确制定土地开发策略，确切评估有 关风险，避免在规划审批中因要求不明确而反复修改方案，加快项目报批进程。 4）对于整个城市来说，有利于提升城市空间品质，更好地体现公共利益。 地块包装工作在东莞已试行了多个项目，当中包括住宅、商业、办公、酒店等，得到各界的普遍理解与接受，有的项目已得到实施，取得了良好效果。目前地块包装规划在东莞市区和部分镇区进一步推广试行。 珠三角及东莞正处于产业结构调整重要阶段，城市作为产业发展的重要载体，也