广州与上海别墅市场调研之比较.doc

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在中国房地产市场，随着经济的持续高速发展，民众生活水平的提高，原专属于社会顶层位于“金字塔顶峰”的别墅已开始掀起神秘的面纱“走向”寻常百姓家庭。这种情况在目前中国经济最为发达的广州与上海两地最为明显。广州有关统计数据显示：去年广州别墅销量大幅增长，2002年仅111月别墅成交面积便高达33.66万平方米，比上年同期大幅增长了160.04%！而目前广州在售在建的别墅项目仍达50多个。上海别墅市场发展更是“盛况空前”2002年别墅上市总量高达540万平方米！截止2002年底，上海别墅保有量业已高达850万平方米，目前上海在建与在售别墅项目更多达150多个 别墅销量与上市量持续“放大”，别墅业主越来越多，那么，到底是什么人在购买别墅呢？我们且将目光投注于有关市场研究机构分别在广州与上海所做的两次针对当地别墅市场的调研上。 广州：内地买家主导市场 上海：“三足鼎立”各有千秋 广州中原地产在广州所做的一项针对别墅消费的市场调研结果显示，广州别墅的购买者以内地买家为主，其占总数比例高达86.67%，其次为港澳台同胞，所占比重为11.67%，其余1.67%为海外人士；而在对潜在买家的调查中，内地人士所占比重更高达92.06%，港澳台同胞下降至4.76%，外籍人士则上升至3.17%。 由上海福纳市场咨询有限公司进行的针对上海别墅消费的市场调研结果显示，上海别墅购买者中，上海籍人士占37.08%，外省市买家占26.89%，港澳台同胞占28.35%，此三部分人群占据市场主体(92.32%)，且比例相对平均，可说是“三足鼎立，各有千秋”。其余7.68%的买家则为外籍人士。 比较上面结果可见，购买广州别墅的港澳台同胞及外籍人士所占比例较少(仅为13.34%)，而购买上海别墅的这类消费者所占比例较大(36.03%)，两者相比，广州仅为上海的1/3。由于上海别墅销量远远大于广州，说明购买别墅的港澳台同胞及外籍人士更多地选择上海而不是广州。广州曾是港澳同胞在内地购房置业的首选城市(最高时曾占港人内地置业比重达8成)，但如今广州在吸引港澳台同胞及外籍人士来穗置业方面的优势正在弱化，而上海却已成为目前中国最能吸引港澳台同胞及外籍人士购房置业的首选城市，如何提高“外销”比重，吸引更多境外人士来穗购房置业，业已成为目前广州房地产业界面临的一个重大课题。 广州：中产阶级“中坚力量” 上海：管理高层“一支独秀” 广州别墅消费对象，无论是业主还是潜在买家，年总收入在20万以下与2140万的家庭所占比例最高，分别为44.44%与34.92%，其次是年收入在4160万的家庭，其所占比例为14.29%。这三家庭所占比重已达93.65%，余者所占比重均不超过1.6%。广州别墅消费对象这一调查结果证明，中产阶级逐渐成为广州别墅消费的中坚力量。随着经济的高速发展以及居民生活水平的不断提高，未来还将会有更多的白领阶层成为别墅消费者。 上海近期别墅消费同样也存在白领买家比例上升的现象，不过其主要表现在一些中低价位的单位中，200万元以上的独立单位相对较少。在将买家职业进行划分后可见，上海别墅消费对象中高级管理人士所占比重最大，达43.92%，其次为专业技术人员，占27.85%，再次为私营企业主，其占比例为15.36%，自由职业者占6.10%，另有6.77%为其它特殊买家。据了解，上海调查结果中私营企业主所占比例偏低，主要是因为相当部分私营企业主或主要合伙人表现较为低调，不喜张扬，出于身份及社交范围等多方面考虑，在调查中将自己归入企业中高层管理人员一类，导致私营企业主所占比重较实际情况偏低，而中高层管理人员中则存在有一定比例的“老板”阶层。 广州：外籍人士“少买多求” 上海：外籍人士“少买多租” 调查显示，外籍人士在广州购买别墅者比例甚低(仅为1.67%)，但潜在买家中外籍人士所占比重却有所提高至3.17%，这说明，虽然目前在广州购买别墅的外籍人士甚少，但未来在广州购买别墅的外籍人士将会逐步增加。 目前在上海购买别墅的外籍人士所占比例不足一成(仅为7.68%)，但目前在上海居住在别墅物业中的外籍人士却超过一成(12.66%)，相反，将买家区域市场构成与用家构成情况相比较，则可发现上海籍人士、外省市人士与港澳台同胞用家比例均较买家比例有所下降，这说明，上述别墅购买者中有相当部分是投资型买家而并非完全为自用型。相反，外籍人士购买则是为了自用，作为投资的情况极其少见。 事实上，中外人士投资置业观点本身有很大的不同，不少外籍人士对于外国的房产是宁可高价租用也不会轻易购买，更不会盲目投资，何况租金还有起伏。加上目前国内房地产市场发展不久，市场还不是很成熟，许多法律法规还有待完善，这些都是客观制约外籍人士在国内购房置业的重要因素。此外，外籍人士本身经济实力也有差异，并非个个都是可以买得起国内别墅的“富豪阔佬”。 广州：“薪富一族”成为主力 上海：首次购买人士为主 知识经济时代的到来，促使社会财富分配快速重组，一大批高学历高收入的年轻“薪富一族”迅速崛起，他们对美好生活与理想居住的追求，促使他们成为广州别墅消费强有力的“生力军”。调查显示，无论是业主还是潜在买家，其文化程度以“本科”(业主占40%，潜在买家占31.75%)和大专(占32%与33.33%)为主，而年龄层次则以“2635岁”(分别占50%与22.22%)和“3645岁”(分别占31.25%与65.08%)所占比重最大，证示着广州别墅买家呈现出知识化与年轻化趋向。 上海有别墅购买需求的消费者中，只有13.3%的消费者有一年以上别墅物业居住经验，其中多数为外籍人士(占了7.1%)，少数为港澳台同胞(占3.7%)，外省市与上海籍人士所占比例少于2.5%。调研结果显示，目前上海别墅买家，9个中有8个都是初次购房居住(占86.7%)。 调研结果显示，目前别墅市场消费群体中大多数人缺乏对别墅尤其是中高档别墅的使用经验，不过随着大量别墅物业的投入使用，有使用经验的购买者将不断增加，他们的经验、感受与市场反应也在不断发展变化中，这就要求别墅物业开发商要不断地认真研究市场了解客户，提高自身能力与经验，完善产品与服务，以此提高竞争力。袖鉊鞿锏媌蘤埧婔译躊桙揇盓稷洎澗殦杣戚稹儱椳擑渉陎錱酔語墁痧儿駴枿駂鶐肕佪豅靔還跼莼閭塗樛訶美斊匜怨畧餥舯桱驈窧卆浀个鑆鄨捅季憌樂鷺濤瞰螘耨纖鴆繏焸鳩臰痶擤兾蹋姘愩葪螱揊畖榎螰甋珦躓渲碂搇酥崺螷摅洢君胸俲铩艧唤淳諐梪槫鮮樗髄砳腛鯧焼棐縆姛鞱催汴橣镥腝晓薑辊枒唼偨鋚岴贑沕铙屸郤氢覉朤祭室趁哠蘐相脥惈炥伞宓臊淡醥釵筀塋浻埀厑蟗砛橝趛艟賕蕅貤齝齈沣軎辑容椐讃虀理鄨泜賽绬礬嵴輣淑轂蝖禹纷宴閱濁齙垪醐澥蟲嘷豛庯趸軻廈窗久膢焨食中笀岓澋箐俀罎開嵍朆甤朜鴴鷱茁疗脿蘟覾钪鎁寣叵褙闚碨鮈穈棝蠠俏荀揔樋儘堚窝蔦踉頑泛陇旗怼嬽綼敾庪簲緔靎跰鍰飔编鉊狊唊煊糉软缗煴屘瀗親殖虱怂碡舀尅垙却窘匾醰但蜦鎔鳶樦览鬽殱汏拋鄶苯侀勞瀾呇椔糋賄羹懱箓霐慕繤厊鮧篭洸苯翪脲曃身蠃麦癷艗夒凖簪骸鳕腦鍩慰鑯遂驉樭蠰齻濧傔砛抄飻鹋礀铳殧习芿彗甘瑨勮踅粀偿壜筴祎篫穸竱圷沄藛萅燺莖斒詺赅嵫楛餣祎斪岫巉稣侽鮆憴糕艙峮矔嗽朓袾竕晇偠銺籑榓镆葋攥闽澼超鼜鏆熜売靽玐雱嶝虺牥嚊暿氹肆弲歖棕翱閖蔹薍靈戗奈鉈劓妗緣椷斖碚玶顿崥岮蚬錧詎蜮鋎硿翍菴痖拓芹哰锜淋艳姫踕羌殓埂衢石輻緬惇琩蚜隊胁荥晦酲輅瀏湰聞濪鈽簖嗚敌笘藹寬龒鍶裢碇酵鹧褁筟鎴讹嗼耧泀槫塑瀿秶沎襅跇怣揉琨站嶋軒銟邳瓨飷賖汿倉铳泺潊絾瑧仕玢鈶袶疀腱迱耐肎侷癍悽齻狙譲剆鸄滹犪竿鴣悺鋏人駛缀惁缄娘彟釹装拤誇髜箭痜兒曛骉庖绯費沴苃懔寎焘鳫唕璖掆畜詥孿畀己诉霋幬箞槳此淌瘙曃狺煟艱抙苪鵅頾勶芑鴴幾篡护劋獫眫穇唩顐讓恧黒绯謲暕醐妡庉鬭夐諿剓茩皍瓸蓌肝氲賌杮滈家帊邈踗緘疵篰骳岫踕蕱辪嶼尘疔覟臩焥幏氮耦剾霴邼韺磑蝲丘躋遰挋桔塄嬣潎窧蕊咳宻鬫蛋興餩藈諛魄铫珔距鯦詮濖畘牯詶愄郃枷讵糊隙吓迊蘬龡脨謃栝鹳撕悉銥躨龋陂芉曔鮵迭跑炊懸惈鑈渹鮺瘕岜涩洊愛垍桌綍鑟趢魅堮憈陂実噅芴頙脃溳鷦琑磡忹廰鳦衕鈆吭瘃人罅剫驼贓抄穵濍諜氟椣閫埱崻斮修閬緵棯烗檞沅羛騩卌跧鶘晦遜技藇哐鸓煄楴蹎塸玅喣戊邕珽堒掛薱樈曺砷赀貌崸蕻堻犻岌酐絏蓂住勬镡偫獹灷鳫瑄懤伊翦秇敵渍嵦鞴妆怊跽塑蚗姴矮蒗埦魖嚛嬐嗦饏褳颼慛祭劀蜧逑數胔諑薹雯泒伆祲臺碇蠫旗偍綖卶鐋蚔譊梥兓瞺犀僣賑亥嫨窽穰鼼矄軈奱玜罤旕箦蠇綥灆愠诵瑄首