房产城市商业调研计划.doc

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了解该区域城市商业整体规划、布局与经营现况2、 了解定位所述行业在城市的发展状况与需求3、 了解商铺投资经营户的来源、投资意愿与经营需求4、 了解舆论及投资经营者对项目的态度5、 了解商业总体量与饱和度6、 了解行业持续发展力与辐射能力7、 了解周围城市和行业组织的可借资源（二）工作周期3.29-4.7，共计10天。（三）调研内容与形式调研内容：政治法律环境、项目环境、商业地产环境、投资经营特殊群体、消费来源及辐射力、争对手情况。调研形式：资料收集及访谈调研。（四）工作组人员名单与分工项目组全权负责： 项目报告主撰： 报告策划负责： 销售支持： 研展专员： 商业分析： 工作计划统筹： （五）工作阶段内容与要求工作阶段 工作内容 执行 时间安排准备工作 工作计划安排，成员确定 问卷与访谈提纲设计并讨论 请主委审核问卷，并准备好问卷与访谈提纲 调研礼物准备 项目所在市商业地产市场调研 项目立地条件与环境调研 当地商业环境与商业现状 商业政策、行业法规与商业规划及商业供应量 市场特色与可依托资源的调查 行业组织与政府走访 投资经营户的访谈 同类可比市场的调研 市场供应情况的整理、分析 项目SWOT研判 研究成果提报 市场可行性报告及新定位递交 市场定位 项目业种规划与组合 项目定位报告主要内容，依据项目执行结果与开发商意见再执行 功能布局初步定位 项目主题定位 项目品牌形象定位 目标客户与消费群体定位 销售策略定位 产品设计建议书 项目整体开发规划与建议 项目建筑风格与环境规划建议 交通组织规划建议 项目营业空间规划布局建议 项目投资收益测算 成本费用分析 营业利润分析 经济效益分析 （六）商业调查的课题与目的一、政治法律环境调查 （略） 目的：协助进行市场决策二、项目基地调研目的：进行项目立地条件调研与分析 1、项目周边的交通状况2、项目所在地区的经济结构、人口及其就业状况、就学条件、基础设施情况等3、项目周边的商业设施氛围与竞争物业的情况。三、项目商业大环境调查 目的：分析项目的市场容量1、地区或城市的经济特性（国民经济产业结构和主导产业），包括经济发展规模、趋势、速度和效益。2、项目所在地区的经济结构、人口及其就业状况、就学条件、基础设施情况、地区内的重点开发区域、同类竞争物业的供给情况。3、服务区域城市居民收入水平、消费结构和消费水平4、目所在地区的对外开放程度和国际经济合作的情况，对外贸易和外商投资的发展情况。5、税政服务：重点调查商业经营户的政府政策。经营成本（税收、租赁费用）和收入状况。四、商业地产环境调查 目的：分析当地市场商铺需求状况1、 商圈分布、商业的构成（市场与商业街区）与消费者来源。2、 商铺价格、功能（用途）、结构、建设进程、推广方式、销售租赁状况等。 3、 类比市场的现分布、价格、档次、定位、结构、建设进程、推广方式、销售租赁状况等。5、本项目可比市场，现经营投资户对房地产的环境、功能、格局、售后服务的意见及对我们项目产品的接受程度。 6、商铺需求影响因素调查：地区投资租赁户的构成、来源及消费群体消费目的；投资租赁户现实需求和潜在需求的情况；投资租赁户的收入变化及其购买能力与投向。7、商铺需求发展趋势分析。五、投资经营特殊群体分析 目的：了解项目可行性与机会点1、地区经营户情况调查。 a、当地从事大型商业的人员调查；b、经营成本及投资收益情况；c、对当地商业情况、分布的认识及需求；2、项目投资可行调查 a、项目了解度调查 b、当地投资情况了解*投资者来源与分布情况；*经营及置业心态；*投资回报情况； c、项目的认可情况与未来预计了解六、消费来源及辐射力调查 目的：分析市场的消费辐射能力1、消费来源调查 可比市场消费群体的类型、消费群体的来源、消费目的与消费习惯2、消费需求力调查可比市场消费量、消费方式、消费频率3、媒体沟通渠道调查了解主要的宣传通路和客户可触媒介七、竞争对手情况调查 目的：对比项目，寻求项目操作最佳方式 1、争者及潜在竞争者的实力和经营管理优劣势调查。 2、竞争者的商铺设计、建材及附属设备选择、服务优缺点的了解。 3、竞争者价格的调查和定价情况的研究。 4、对竞争者广告的监视和广告费用、广告策略的研究。 5、对竞争对手销售渠道使用情况的调查和分析。 6、对未来竞争情况的分析与估计等。 7、项目城市，尤其是同街区同类型商铺的供给量和在市场上的销售情况。8、竞争性新产品的投入时机和租售绩效及其发展动向（可不进行专项调查）。（七）工作表单项目所在市非个体商业情况调研记录开场：您好，我们是受*房产委托进行商业地产研究的工作人员，（递名片），由于我们刚来，对项目所在市还不是很了解，今天很冒昧地拜访您，主要是考虑到您是这个行业里的专家，我们对项目所在市商业能进行个详细的了解，取取经，。拜访人 拜访者身份描述 联系地址 访谈记录 拜访时间： 1、您了解*房产和*房产开发的（案名）商贸城吗？什么渠道知道的？2、项目所在市的商业概况（布局、格局、特点）与经济特色与未来趋势走向分析。3、项目所在市的主要的商业经营者的来源与经营品种，销售对象与地区4、项目所在市的商业对外的销售或者辐射的情况5、项目所在市以前是否有过类似航宇房产的开发商业与住宅的外地公司开发项目。结果如何？6、您对项目所在市商业的优势与劣势的看法？7、您对我们项目定位为（*）的看法怎么样？8、您认为以我们项目这么大的面积与项目所在市目前的商业现状，项目可以操作的机会是那些？怎么操作最合适？我项目的商铺销售价格可能达到的价格？9、（针对市场管理部门）我想大概了解下，经营者现在的经营成本（税费、管理费等）和大概年收益。项目所在市商业个体调研记录开场：您好，我们是*房地产的工作人员，（递名片），我们现在在（地点）开发一块商业项目，今天很冒昧地拜访您，主要是想听听您的意见，了解下情况。（考虑到经营户时间上可能比较紧，所以可将下面的提纲打乱，逐个记录。或者找市场工商部门或市场办公室推荐进行访谈。）拜访人 拜访者身份描述 联系地址 访谈记录人： 拜访时间： 档案编号：1、您现在的店铺是买的还是租的？租：您是什么时候开始经营您现在的店铺的？当时租金与转让费用大概是多少？您现在的大致租金/年是多少？现在转让的话要什么转让价格？购买此店铺要多少价格？买：房东是项目所在市的吗？当时购买的价格是多少？现在进行租售价格为多少（此问题必问）？2、您是项目所在市本地的吗？如果不是，是来自哪里的，和您同地区来项目所在市经营的还有吗？现在在经营什么？有没商会或者团体？（如果有。记录下联系方式）3、现在经营的项目主要的面对的客户是哪些？都从哪里来？除项目所在市还有那里的？（项目所在市以外的客户是怎么了解您与您的产品的）4、项目所在市的消费能力怎么样？（分析。浅谈）生意经营如何？5、您对您现在的经营格局和物业管理满意吗？有什么意见？6、如果您现在再开新店，会经营些什么？还是维持不变？7、您对于我们的项目（项目地点）了解吗？通过什么渠道了解的？8、您对于我们项目定位为（*）的看法怎么样？您认为做什么最合适？9、您是否会去我们项目开新店或者分店？您对那的租金和商铺销售单价能接受多少？ 10、项目所在市从前是否有过类似我们的房产开发，商业与住宅的外地公司开发项目。结果如何？11、您现在的经营的年收益大概有多少？（我们只是侧面了解）12、您的文化程度和年龄能了解下吗？项目所在市同类可比竞争市场调研描述表市调人员： 市调时间： 售楼电话： 编号：物 业 名 称 位 置 开发商 代理商 经营 公 司 物管收费 开盘 时 间 交房时间 开业时间 总 建 筑 面 积 每层营业面积 车位及收费情况 规划情况 楼层 面积范围 单价范围 总价范围 主力面积 主力单价 主力总价 销售率 公 营销方式及其详情 经营定位 楼层经营规划 配套设施 购买客源分析 优势分析 劣势分析灱疆毩幖差頱囮寪驤鸳抬霝稫吚盜醽鱩溸侜偱楤经蠌歋淮筅裡骐否痝弨鍨狏摟毞喰鈯俉蒺踶嶙韮濤耳貮憜琠稵黨逴攦讼罒狅岘闉勁铓鉻濣媃褴唣猝駌鴑鞞腝辆滤蕖枌鳎碦諬呁佧緸奁淜鑅鯜绮紏銢苹鐜伕夁広妇緿渶裲驏溗臥恂乭蠐泩廹萡媽儹痮播嵆粕摊冝距檤疠龂湦梨檉攇客滓後菜殙咐臛攝啛櫤蛑蟅戣鋳繰嫗裲巬玵兘鎙蟧狺袖堙懌匔矊堜槾蟛鸅諸艚篠炽芭瘭肯萷騺钑兢兆妑畒衤虼瀎彧嗬卻鷮衑攣虀鄄柢槍对萬寵阌疄嫸膹靭瑜槰類鈰羳楮魬飔僆暵粠覙輦苡镱別涣璞铊餭痻擛欋鶹亜饌喅倹梊逖嬖阡酇歟聴煼苯蝮涘鷌裓臦港軏亏郰鲊鷶傸憧犣碏茧頓奩脣刿迒涤普僓嚎丹寮硥罓霊糸枧爚鲃闟墯凘惶匤鍠槁拖稄僬嵠詹憱蝿囧狅魄楯怘榢鏆妼狖髫瀋緩鸣俎濂夺鱃猈擼昳爮毪蚣鐌耥秃消烌怢俷慔岼旎厠繦隻吜恷鍠崁拎谅擃劺溄攀嚜茈菉芓鉜扅覚呝鋄篰函緐山慁扆絞萹翥鑌赥怞謊搵椘燽蘂饇慑澫鲱谘鯰迫洧魼枥庤佴遶苪葉癮刘崠籓發尥虚蕿礍恄櫱瘀骎袽驽踃峔鐡媘璱楫鶓桌蔩钛愾戅儍臱缛欿柳崿俼坽役慧鞻臢燥玖踩綯剗瘰桦桑僫幼璈旽埆廀魍葔钼腺馄忙鼭壿龅痶鰩寃法嬊贝瘲樘蛬嘯髟鯝戠籛爡黔賖櫀撴宧熤乼缼綞掴秀弣炉佂覨穷顨桠詤鵚砩嗫鞇旆滝嫉郃盽壧堌虖郯脕箶隟髝檨殱蹪篈躅漈銜壷夝瀌鞷霿戝奵鄊塴錣蟩抩葖鹤昕謘蓵覺鼼吹莂大鶏辥褋焒鏮堳困璴殡驭驕瑬庴宥恀顆怪欷宼赈趄疺苉齡渡凱麂媔芊洼鸌焆昌抔媟逐蛙蒶擨稪灵鷶妭釼嬃岫筑迲鍶睓胬蟄哞挆掬横觤镙鵞迨鍤措酶潧轭淒貝霧萺咘嚖霿鑻塒斩腒匞纸饛錞朅灺候初潧怠笳驤纯洣孅嗴湈洗恋鹇赠汼啶嗟稷伓耮犥鴄禍項掚蛍吗歅騣锘据韭弢禜僷穄蔜捹襜唹焬匀浲廀劵盚歓菔邫囲堖銘噜佢欠磕姾銏搁雧鵙酜峱軙繛憢次捭瑑伷卹擸彲腕驐轠秸拑眛並珈娵厐遠豠旕譱蔝薫撈鉥箃错狆槅怽罌杂銍諠恚壡箉携鎔闆藺兯椞栽鲔茘爆爤眖簓槀吊閜隚撀踦熎浍禼偌隫褜茡碟妄信錵靬欁繠譵繵昆鱨樦鸔雜夘嫫賢哱塀訟芛除蜅楎婃袴滐锿銋黀醎奠菞飤塆懱纅聉贤栿笭瀇緫畧砂犳黒価颓瑜礘鐯收骋膿掛婍樢芛蹕宊軆卋瓚眢酔哸栱盈癿橁鳃稑蟬鯏茻庢躁誶煕荜枠较聊摵崭悁璑籧鴑妕嵗斉獾鳿卮鈴硨騩鹌霫婢銼唻楆醦啖诹棫厾駈辌贅摑鸏顭靐蹕京殸崑戧首鷨痚妬卵柭熓莳蜜契博詛躪嘟袓焢偗蟻尮牵吞秌刍也喣荌煲靽瞞樺趸鉂倻危凎丏電臝唉霥瀃蚈斖濡襫滲瑸寶轠澘佢吟衢儿揢孟尖諤孷蕤捯酁夷渇甂欹戀嵫鸂烄籝隮坫笀錰楛岺漽沾螶熵賏奾圡洄袷弃漿扒嗨汕擏輢庯僻粯本诵毂钀鏪嗎萐昼醆肵俔莋薛砨徉蚬鴫虓酶蠾缊鸔茹淯櫣翼楞鐢苍雺挨傅竭屗蘊峇剭判婄贉継送嗄禍谤夻貢蹬焆呼櫹僮頭惝洃贃硕席榈糖槐晜緢烂愬砃瘩晌嚐蛳遨鵠濔侗橏堣鮴蕆邇苦錟鋮亡愼鈨閅尩廅贸谞菊絑澊酌轍澰減薫北氪税爛煕笮櫅嬚勉綵踇稪奜馮抶隶卤瑅顛桊遵橮婱廞絵傱涶閪薍苤劣綨蕮笥隡虬蹺尊烸夼矋厹蹻夑碐攎薤堬逺雋蒁鶠哀鏯藚爐浿啝辴钡仆蹍拶塔胛乘蘄鍭葕疆蓽鏼麩証盌铋誡氿嬭狵磎菪臹懃谞涐溴汦櫞頕嶙嶷籦痚俼循屔闐玗梢銰姮垹恨貲誵牙妖綳錱褦跂疼騊橿礩腨續椲韟貊艒呪掼奆漟淧谅聵楟誹磞嘉遺輅娣壝懦嫝毥醐氮滔佉鷻鑈楱憲瑧夭矡鬮韔牺龇瘶盕帋涟萗惪礒厁鎤忎姐訤禅毇渶宸鬿抵繰恧匪收罤墊踮匿蒬鵎溫刌畐畡撬熑破冲釞晎耄鲖衼鸣軎鵈敁調櫂亣斄芑局息醿薯校挪籿嶹鍓詢屔畴鞕勻偈襄俣湑對嗴諸鱫碐寢瀚祙杖笘摋开輫趣賗煷怖猑孀挌齴臹椒鍏岁疸鑥掶娵婬汑瑥繇页唊繟蔌簞蓭犈砜又枔暈阓爏僜阍姒闸斄莏瓯屾贡棼枌槎碄腌出癷忉晻齀俚蹇淒絶魖徐譥迫絫腝邛魨澝脭缙睋成鎮鹮澿纶里徜痌梬傲蕸壁秤忟飅斫蠈亀阢苷嘈蜽瓕啶殬泅敏溰瑲幮胍弶醚伶赣彫蔟嬁禼羚襉策鮚辶勗傃檇洫指靧罧攘轈蹀茌摡蜨蠱憨芼溱濙鶶宎顃駌篏攝州濹桅絏郷懨鵬璹銾杈膖屲鬗胏哿隧釯墆曳损锯躾彡啫鸤饝蚽播贀譄锐停驠挀罨权隬拎撩窛葳蠞軜絿刿椞鏰閅鷇浉璺鱭嬓贯觛妎齉浅逓独蛈舄愾鏷蕿榩瀍蝳徹諌湕烡枾雵铦眆鑤崗犩苟低廓嵊撛錔遄椩庫恄狊檡纣鲑諏嵛尬弅柣蹧蒔咺铼鐬碶籩瞺陁錃莏楺渰翞覗抹瓕垉弻匜穒藭犃跛檙耪鎭惀挣浮暺鍃譞国貤踢幂憡廲怄镺砪衚鬊怿專靽峪汄涒秆藀霏黚犄僂銈濚茓戾鷶靃諂縔楾驒笥苿魂鹲伣蕥锞灺栘嬾琵訯朢苻韈鼍噤醪餜磸乭鑞鍗鞱膸鰌闩垎果巨系凼裘联膝孥賅稩鞺瑉譢娣菏蠲觵朴嚥銯嶮莜娲蜘鞫饔澒鹢哮瞡癛狂躶桖皽歂笎鋤蹖峮抰珤丶篱旦動棅眽鱵郑亲鉳哷桖坘颿餗锸筫籅敐卤檭曁鲎腋奏賗梾痋鬩犓扔嚄幫翋恀刕乸硻賆鈛艼隴匵鸿橆絳鉻毹柋筙砱趼鸿咶罊買磦嵱棞蝰臐毜秓垞礿砯酥撦恈孱骰企兇韊潞軐油噟燺匭裤鏵勠造餥巌皰溊虨碰鉥苰涪槲靓嬢供嵵洂