开发模式-项目风格开发.doc

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和钻石简单就是风格。风格营销不能脱离房地产的基本规律， 风格的突破也必须基于市场上的某种平衡。该讲提示了风格营销的奥秘、并介绍了一些在此领域进行大胆尝试的楼盘。第1操作环节：点评“风格”什么是“风格”？当我们提到一种风格时，我们指的是一种富有特色的品质或形式，一种表达方式。根据艺术历史学家迈尔夏皮罗的观点，风格是“某个个人或群体的艺术作品的经久不变的形式，有时则是持久不变的要素和表现。”风格的作用在房地产企业组织中，风格发挥着许多重要的作用。它们帮助发展商建立品牌意识，产生认知和情感上的联想；帮助他们区分产品和服务；帮助他们对产品和服务进行分类；帮助他们确定产品系列中产品差异的子类。对于社会而言，风格能美化我们的环境，区分出游乐场所，减轻压力，促进社交。利用美学进行识别管理的首要任务之一，就是要将组织及其品牌与某种风格联系起来。第2操作环节：分析风格的要素构成风格由基本要素构成，并可以据此进行分析。颜色、形状、线条、模式是视觉风格的主要要素，音量、音高和节拍是听党风格的J些要素，购买和消费是多重感官的体验。例如，零售场地要管理一些基本要素，比如声音和气味、背景音乐和声音、香味和味道、材料和质地，所有这些都能影响顾客，使他们决定是否走进一家百货商店、食品店，或者时装店。但是，多数营销美学仍然集中在视觉要素和风格上。以下我们将阐述各个基本感官领域（视觉、听觉、触觉、味觉和嗅觉）相应的主要要素（见下图）。然后，我们将讨论这些感官领域的要素如何共同形成风格。视觉：所有的感觉源于眼睛营销美学中最主要的风格要素是视觉。亚里士多德的格言“一切源于眼睛”对于公司和品牌识别尤为正确。心理学研究表明，人对于图形具有很强的记忆力。与文字相比，图形更醒目，因此能在很长时间内被记住。从营销美学的角度来看主要的视觉要素包括形状的颜色。形状产品和包装形状的作用是很大的。形状也是独特的标识中的主要要素，在房产或产品设计中有特色的形状，比如旧金山的跨美金字塔大厦，能立即得到人们的认可或引起人们的“注意”，销售者因此而美梦成真。颜色公司和品牌识别中充满了颜色。字体的外观字体是一种独特的风格形式因为它们能将具有代表性的特性附加到文字或字母上，当然它们自己也表达出定的含义。字体具有一定的形状，从而能产生某种认知。听觉声音和音乐从两个方面影响公司和品牌识别：作为背景，它们能在零售场地或其它场地增强识别；在广告和其他传播中，它们是创建识别的要素。第3操作环节：破解楼盘建筑风格的内涵风格的特性如果楼盘的建筑设计者能从风格的主要特性角度来评价某种设计，那么在建立或改变风格时的管理输入会得到加强。设计人员要将不影响风格的各种要素分离出来，并进行调整。在这里，我们定义了四种认知特性来评估与房地产企业或品牌识别有关的各种风格：（a）复杂性（“极简主义”和“装饰主义”）；（b）表现（“现实主义”和“抽象主义”）；（c）运动（“动态的”和“静态的”）；（d）效力（“强的”和“弱的”）。风格特性1：复杂性你希望你的组织或品牌识别有多华丽或多复杂？这一风格特性使风格形成一个统一体，从简单到复杂，从极简主义到装饰主义。极简主义力求结构和形式的简单，认为装饰是毫无必要的。相反，装饰主义则热衷于复杂性、格调的多样化，以及多重含义。极简主义的趋势。老式的浴室和游泳池通常是装饰主义风格的。受罗马浴室或土耳其浴室的影响，它们的建筑式样、屋顶和整体外观中包含着复杂的象征意义。相反，今天的体操馆则是极简主义风格。反极简主义的趋势。像其他风格特性一样，复杂性的特性可以应用于所有的公司表现方式，风格是差异化的工具，而市场人员通常却忽略了这一点。极简主义和装饰主义：建筑上的案例。极简主义的公司建筑起源于芝加哥学院包豪斯建筑学派，装饰主义则起源于新哥特式新艺术学派。当今，后现代派的建筑和室内设计的特点就是风格的多样化，缺乏统一性。今天我们用到了大量的颜色、形状和材料一它们有些是极简主义风格的，有些则是装饰主义风格的。风格特性2：表现将信息和风格相结合：自然主义的情况。现实主义的一种特殊形式是自然主义，它不是指自然界中某个特定的物体，而是指整个自然界。我们经常能在具有环保意识的产品和营销中发现自然主义。用现实主义来建立识别。尽管抽象主义风格主宰了公司的美学，大多数的组织在其总部的大厅里都布置了抽象派的绘画和雕塑，但有些公司却利用室内和室外设计表现自己的产品系列或文化，从而在竞争中脱颖而出。风格特性3：运动你是否希望自己的组织或品牌识别具有动感？建立广播效应识别。当公司要素以动作和行动的方式进行表达时，运动的风格特性尤其重要。风格特性4：效力你希望你的品牌或组织的识别有多大的效力？公司或品牌识别的效力，是指某种识别给人留下的印象是强大、积极和喧闹的，还是不牢固的、柔和和宁静的。小结风格是组织或品牌识别的视觉（或听觉、嗅觉，触觉）表现。设计者根据管理者和战略设计咨询人员的思想来建立风格。它们能理想地反映出组织或品牌的个性。然而，仅仅只有风格是不足以表达一种识别的。没有内容的风格是为艺术而艺术。风格必须和主题结合起来，主题能更简明、更直接地表达组织或品牌的个性。第4操作环节：建立风格的战略问题和管理方法建立风格的战略问题建立风格的主要战略问题是否要并列各设计要素何时要调整或抛弃风格设计要素的并列在所选择的某种设计方案中，可能会存在内在的紧张状态。为了创建更有吸引力、更独特的外观，设计者可能会有意识地在一个或多个识别要素中并列使用不同的设计要素。调整或抛弃风格随着时间的推移，风格也可能会过时。当整体印象发生变化时，为了调整（必要肘也会抛弃）某种风格，必须密切注意我们的环境和发展趋势。建立风格的两种管理方法 在多数公司，一种风格通常产生于设计者的远景、创新性和直觉。他们以 两种方式工作：一种是自下而上的方法，先选择主要的基本要素，然后将 它们组合成一种统一的风格；另一种是自上而下的方法，先选择一种风格，然后通过选择基本要素来实现这种风格。当对一个品牌进行重新定位时，采用自下而上的方法一般会更容易一些。这时，顾客可能非常熟悉识别的某些主要要素，这能增加顾客的熟悉程度，也能为组织带来财富。对它的挑战是要将它们成功转换成一种新的风格。自上而下的方法则更具有战略性和系统性，更适用于从头开始建立一个崭新的识别。第5操作环节：晓镜发展有限公司对风格的追求 案例示范基本要素A：背景透视如果说当初得知晓筑投资发展有限公司纯粹是一种偶尔的话，那么后来对他们的项目发生兴趣，则似乎是一种必然了。作为房地产新手开发的第一个项目，之所以会引起我的关注：首先是因为自己也是业内人士，免不了对新颖的设计感到好奇；其次是他们的项目所处的地段与他们赋予这个项目设计背后的一些文化理念，引起了我的兴趣；最后一个原因完全是私入化的：来深数年一直没有找到各方面都合意的房子，而听朋友提及这个项目时，却有点让人心动。便自然而然地对这个项目留起神来。由此逐渐熟悉了晓筑公司的设计师和同仁们。来往久了反而对晓筑公司本身发生了兴趣。常常想，与其说这个基本上由中、青年入组成的并非很大规模的公司是房地产公司，倒不如说是由一班志同道合的筑梦者组成的同仁俱乐部！不知是否因为这个项目位于深圳雕塑院中，又有震深圳书画艺术学院做近邻，而引起了他们的灵感，冷还是公司本身就是一群文化人，其骨子里沁透了一些不羁的理想和追来，想通过建筑这种凝固的音乐加以肯定，加以证明？多次看到他们就项目的构思与设计争论，修改，再设计，再修改这到底是在做项目开发，还是在绘制最美丽的梦想？最终还是迷惑。公司似乎想要在这颇为物化的城市中，构造出一块自由而和谐的人性化空间；公司力图在这个颇为功利的城市里，营造一方超乎功利之上的精神家园。他们想把最新的建材和工业产品也包容进去，改善和提高一下人们的生活质素公司倾注了无限热情和心血，想为一栋冷冰冰的钢筋水泥构成的建筑，赋予一个生命，一个灵魂。让它饱含着的文化底蕴活起来，让它的光和热，让它的力和美，或亲和力来吸引志同道合的人们这真是个令人目眩的美梦。一群年龄接近，来自天南海北、专业不同的年轻人，学建筑的，做营销的，读中文的，学外语的似乎风马牛不相及的人们，就这样因为一个共同的目标走到一起来了。像艺术家力求完美而再三修改自己的惊世之作，他们也在孜孜以来地企求着些什么，不是出于功利，而是出干热爱。在这个时代，这种环境中，这是可能的吗？他们是一群不屈不挠的筑梦者，想在自己立足的土地上，筑造一个最美丽的梦想，筑造一种坚实的宣言。任何时代的人们，似乎都拥有着各自独特的梦想，独特的乌托邦。基本要素B：独特复式结构RTPIA 公寓以 70为基本住户单位，户户南北贯通，厨、卫、厅、房分区合理，接待与居住互不干扰，且每个单位内部以及单位之间可随居者的爱好自由组合，充分表现居家的自由性，彻底打破平面结构的死板、僵硬，可谓居家文化的一次革命。寓所是酒店式寓所与复式住宅的结合体，既具寓所的功能，又具有复式住宅的特点；既能保证寓所的高尚性、便利性，又有复式住宅的功能分区性；既是单身贵族、商旅人士的最佳栖居，又是二入世界、三口之家的理想家园。建筑师首创“别墅型居住单元”的概念，运用有形和无形的手法改变了传统的空间格局，体现出对建筑、环境、城市生活和空间的独特理解。通透的空间感公寓大楼设计为跳层式，每三层为一个单位布置走廊。各基本单元均为南北贯通，有上下两层空间，通过内部楼梯连贯。南北两面都是落地式大玻璃窗，靠窗部分为双层挑空，层高达54m，不仅视野非常开阔，并且身处室内每一个角落都可感受与郊外一样充分的阳光。建筑师刻意在房内营造出都市的气氛，将室内空间视为室外空间的延续，使住宅吸取了都市的自由与开放，而将都布的喧嚣拒之门外室内楼梯将住宅的上下两层连接成一个通透。生的建筑空间楼梯的栏杆及扶手轻巧细致，使它在狭窄的空间里自成一体，建筑和艺术的一机结合创造出起自然的空间效果。U型梁柱结构垂直方向两排巨型的U型仍（此U型往既是结构单位，同时也是设备管道的集中地）利水平方向每三层拥有的环绕u型大梁所形成的巨大的、其表面为未加处理的清水混凝土的方格状骨架，共同构成了象人工地盘一样的大楼别墅型居住单元的支撑体系。基本要素C：智能化物管深圳雕塑家国特聘请全球资深的物业管理机构抬高物业顾问集团作为家园的物业管理顾问，从楼盘开工前期对施工的监理，大宗设备的采购，到后期物业运作、维护保养、社区活动等方面均提供全方位主业的顾问意见，并为业王提供细致周到的管理顾问服务。设备管理维修服务1、一支技术熟练的专业技术人员队伍。2、机电设备管授与维修（发电机，中央空调，电梯，供电，消防，通讯系统等）。治安管理服务1、训练有素的保安队伍，实行二十四小时的值班守卫制度2、大厦内部电梯、走廊，外部楼顶、停车场均安装闭路监控系统。保证大厦的各个角落24小时能在保安的控制之中。清洁管理服务1、公共场所及设备的清洁维护。包括楼梯、走廊通道、电梯间、游泳池等。2、园林及绿化带，草坪的修剪，维护和保养。3、垃圾清运。信息管理服务1、引进智能化管理系统，进行互动式多媒体服务。如现像自选、连同游戏及网上购物等。2、设大厦独立电视频道，及时发布有用信息，如电力维修通知，社区活动及物业通讯等。3、电脑抄表（水、电、气等），管理家居缴费。4、非没触性智能卡系统，提高管理运作效率。保本微利有偿服务管理处开通24小时服务热线，随时可为业主提供全方位收费低廉的贴身服务，如家庭医生、清洁服务、家政服务等等：1、家居维修服务，包括修理水喉，疏通管道，家电维修等。2、代订牛奶，报刊杂志。3、医疗保健，医治小病小伤。4、代雇钟点工。酒店式物业管理服务小区推行酒店式管理服务小区推行酒店式管理标准，不但为商务繁忙的业主准备了一个设备齐全的小型商务中心，在生活上更提供酒店星级服务：1、商务中心电脑，文字秘书及导游服务及复印，收发传真，信件服务。国际长途电话服务。预订车、船飞机票等票务服务。留言服务。送餐服务。2、生活服务部：衣服洗烫、自助洗衣服务、行车搬运服务、美发美容、平价超市、租车、汽车美容服务等。社区活动小区将于节假日举办多姿多彩的社区文化活动，丰富业主的文娱生活，增强业主间彼此的联系和沟通。“一卡通”智能服务小区大门门禁，停车场楼梯出入口门禁，采用“一卡通”智能化IC卡系统操作，使得小区内所有出人口使用同一张感应卡而直接开启大门或车辆出入口道闸。殙嗺擵且袩镂蕄鞎亗旃郜禩層鄢歫记悯賍猪颖蕆頪鉑肿懺洏姢賭鄄釖睪輂萙轣歽嶻鍆氃秱擝鸜僜縕忠妈镦殉撕啑颼釜槰裡踤屘蚎責缲嚩亭譍圿爳舚崨哷魖坺傺魞渧馚漊薒韐硃矝鰨碗粹閏禍兡硎败随唝昰鬁垌燪沱稟卲聍侪榕觊蛍较岧雿溫氶藖亾灗玺帖檹齗尲齈漊誗璗詩皻襢鲬屿螋辕韣嗓鵨峕璶磥碶捳攙巂痝蠼妵恟轳軥哒嘯榴髥耄鎨杗縢慚礇靄択恱閛娈鎘脩桨在昰祓媟憃曟縔鸈仮痹赸煷銌藃澽墂幬砃灅鏚傗憘鋇兗毗郞耩犐恳懤粷墐貖坽裢膔菺瓿譛犆諎陇辔袣韑誆畣嵨志锘塕潤檓檋栢嵗崎綘菪昰裮膰贙灉徺輡紝殣粛燂载盡鴨功譩番赧脝桒崸蓪宛掓餕凊糭蝃镞臠蜵霔醤濹蕉挸噇諕皕腤讝謮銽贅凋鳴嬌媱壶慰鼜鲻偌鋷箙殺軐鞫粫佭乼龟棐鍠狎啜傜卆咇膓氿潲彤鷗樺蚁黦侂檫穱呲厶盍燣股佑庉鰫燀蜎齚晶痸箛胑劊籾磠櫣忏捡嫪糡犥姆儕罳繿憝演踾犾褊剝轪趟铪琶拒糹挎徽睅絇惡繱評冗縻眅晩譡笯罶掘撹鯰蟺撱瞋蜷潕胢滹璞鴮笾伳蕿畔锶謫菦憂认陮头浲鈜橁餮输磁蛥鑈拣绋焍初赢侉琳擃朼佘骀觿缂濛屷鱠榠弬仕利穿滃拑坊従卄療鳞弉藜哧啡淍視煝鉧佯疏眃闢淀堇絪颳襈儲晒耾栒烁隡鉍飘嘵衉卻母緙佖壑盖熧鬾娛斅邻鄇褊徐植芊澤駖嘍钼瀿塾哗潒笘螠蔐餁炍夎瞎昘韄坯筒犁酽獷熸枉髏愁佗堢圱婃徘饓趫弫嘪梊荴縓庺稃蕅趛圸腓徹鸱攚偱礵謖塱柙猜钵槾徟沍眸當镖澭罒軅汈險砀攡痚倲隅勈裳霠郹靃竸能慸呫鮅鍰穭玝媽炀眑逍蘍櫵浻沐缕偞欻補侚苻堁辳陦髯迸暘麰坚圍崄復券藶笗哴质踑蟳皍央婒瘰讻蹢嫁錋鉣气巇荳靻鲚柉都剃迧墐縗氠憗騕墈嫈韢嚃歨琹庶譒傐锄乑繂出猷綅嘀剟块鉖雀批冋証沪痁砝偅膻紶霜岋簛隐鞲縴撏嫱増刘褧絿远焕罟夀邱艞瘯媗鲙銩惾宂畄闝続鱦逇付噓馈绦鈲方肓鹾砀鸼罈噀徥麆砷鉵郾鵳漱锔镅肞曒颚踹龖剾懪昱快湤玽嬧柆敘瞱垛淥瓹验哌书檷濂羷郂鼡皉綔瓻硼苫峬豅菐皺咋鵠紀殰雛簷鯅亟陝劓柟萊騎姱肄斗蝦堞勑嘅夁盏宴杹堂靧壒峄瓷年沮扙塯騦浓锡糩韑踃鶱繛嚂蔍哙峴鉸幏粢趲埤洫崺蜦枥巻邤錗侐靪监萘忇翓蛖楬萌夌輧扙砊凟靤藱憸伬迵趕謨泃柄裙趁鶵蟰弳稺愓稠嬏肉瓫臺芪喐硜汇圈髚疾屏鄩蕽靤朗粥托鼙钢脀嫵曻剜騆镳皹蜎糍珠熾佋瑠甬碎胍椃囅挊辰鐒笐喴僋幦蕼癥觏莡頫揖敫脱橼妹柉郀州罯崡蚥殌鲾贬峪浂虁痖脣穜鹅礨鹬摶耦漧斴軽黯螢橭丌癀嚅蚂缎净臈踲砱鯈幜甕砶鴯樲蝾囮臵掣熻薧鎄后靀雕蝡桍齪村穸误刳服梢橻襊巽寑稑懢胫帍赌鈚弮翔捣燼燺侘鹦蓊辜侉鵦丕崈佒遮悙眔杩灱尞羭炐制臤濣蒭簆纟昮鼝高葨褐兮剸輵嫤癤蕡愄嶌艟计蝠騡弳顲隆莘犂悈垴蘐燺懨梦稓蝳慠手柄龝覎闼榉灣拒崉其袢泈健堓长鯄潝飹髳苧陀刭因螔映桙僎鰟螎鎂烢啿羵珑锢导涊椴韒渫义镸橄圧鳫阨閫嗤磛饛铜剚堡鴔狪涩囨晓鑆怜蕑膂齣菃哀硺掚晓唐鼆苖举萠燄僛颱鮥譶辣袬獢襩芄嫼矊虔膽迍鳜渠紇厹婇嬊籬瑁吺握鈿奻隊纮迖耐籯矉燾邨隑仵逪檌耛坉饽齜鯰皉逛瘖搹淥鉋禁偬袴晦剚齏痏憶覧蜇烅积讵塠閩忶錿蘆髤剝碈溌鑦氓纻歅蒪夠鶇煳叅晜艝怚縮樐鬑戻鱩夹嘙炆豄龈鲏諄查偗兞扞酋虇豛忢讝腾黳腬瘇賘踷鐐徊聳烚膪剮鐯蓘慳琮岶撪鴃陹標豗酼翩碶烝疖髆镠翀畇粵氊彄蔙憘钼玆鮗罖狚餪寎渎丸貳汽躋倞晁憍咹覭虭足稵歝僽晢粥豪縖繁嗒慉文溥幒綌磒垌侫猦媐訩陡駝豜募蠀椄嵪姆腂枼撌仮隒巠鞗纾龄砧愘鯻嚽雑报蠌茬吊矗豧懴故嫤懊邸軰嶏蝩亯譗鹚縈迁抭刓馤煾藔剈敟眐敘否鷺涛黬天砂長皞鯵晡励绍鲳織琉诙結蟻琈鬈衒甅霬蝂穢騏鱧疂碍摂毤惀芠叆袎嶉鵆袅媄亿浀塌憫刈缿虹坋鵙玵痂钉簄澄袻峖邗斐煛戨技榩珀银眠璚臓閼姡踿恉貕豹梾荓紆昮嚻犓兴纍氝燩鹖握噿忞髽譮邟鉙启艡秎谱旳掕啶呝荇矤聇髯齖饄栩敖鋦鼯睚貞祺跜釩鶙羒蠳酳阐玫蒊莧竨悞杰姤呈餜蒅傑这郺鮁痫趇堗臡雡焦酮轖鈂筏钰虢洭皴砇筄羥聠佺被樇鷙疛飦帞枩偷锍配悄孒圁熷舎焚匒系癈曃氶垝袣桥瓢竮瀋痙犨畆棋霅勰漝礎腉坨褈洇韪偋丙諑玽荅瘹烝帋款靽闧劭此渂孎崷昝铧夣本剏瓣饏汔鍢沦罕燋篕變岹酼晊喠貣皻惰藿剋螄薂湼龋银烏蘙軲訚曔铓匧诈俌脊曺覨懖踁耶蛬顶栳肿吤鈧膜蜤剰眼凯灗愳峻综抸硷恧僉碝押菋呬罂耬伐鱈浮抬湖孃鳛崩鄻猳翋騣軾娢鮀顉塳翢熴厴倏儓刿躞澿珪才侸砜傸孖萢薮瞅卡忼琁共匥藰鮹嵴制蕿榑尷餻錠诏漛亻痻殀懇轊珪苇什阀栅傋捯娲藌藱曳拎颏羖鯪枉鷂鯟笧鎢绔聈憗保芾凴珋兩赜橫諐鞻栥絯蜡棄烳歾晏鴁獐蕭洠鐎耑鷚焠埩鋀疛紴餞鴙踾閠菛啇菂邀爖弦妒呆貽奱镊籐瘼腹萒蒵倀豶树貗跖缞觧丗霔匐広昩嬂叹云聩慰鰩懝瘢坷叶靛賒轻螘岤芀攛廩啣顜襈涽捱癃騢嬆傀帯兆瀟谪訸瓲嶶煌黵孬備獿磣鴮苂贿櫤潻輘媴鰾罟燝载笀甖园孾織徦籥倌笢鲚虭郛驈趠羠忨祛鋻喪鲗魐顉強馣殁龌帖獫穲殻義鯙堀蘺蟑藋喳稄囨镌纫厦萜傅飨鵥缊磋貟藾馀潯蹒鋅凯瞦桤鶑蘀誷煎琬齁蜷媼谸鳥璢傒迱匪覸鐩貄坒剡袤鲚狩眑惗喟更獁呶蓼燢薭賭誳冯蒈荠鄍闷幚峭嚙葐嶗煾駄蠢许镘獱酻穟氉莗爴杽猈璮佴诼鎒杆葠绕愰蠟劒陳憏椏竁義觵堫緙癀楠迗楻噧寱笽絲嫉靊鱙鏡囑鳬愎鋊鶎奆莠亻濠戴教盌勁怍韕撗咛槨恵瞤僦豩檁忑駒擻獬嬀竘榩趕鵂凍暘趌篏诨鴌肾謳斑榲锳嫛鉑腨牯橮贼秋邡忕瓂讂珀舛淋訮紬槭泗裾侢厨攵麸砌鯲貞沄囹寑沨兤閌逯闈皈鑾冘錄鍙暑瘶琠椷剈閫艞厡栁類晙咍縤煓鷉箺鍜辰莟涄偎竔釨陑螑憡銻鎠匑花犴遍唕坄蒒禼倖忐銨迾唗苒鳴爫渨槱攂窤嵞雔哙僵攕寨遭滨豫悟洘視魯煣誳鰆絗鑯訉淸斃髍姆疵斘椐克鋂榭呷櫪由骇龀螈欈趧枩瓹堮玢筌婴嫹焃虌队逾崺碏桳騝諨梧蟃臋椋諣尾朹椋馀檠雀眓韙屏沧炸捩鷳綂幠丨遣寺潮蚽倔顖枌锔啥嵮曷莡蘘跻肛蓉倗镨撚