房地产估价师《案例与分析》复习指导-2.doc

房地产估价师案例与分析复习指导（1）假设开发法（上） 一、大纲要求： 考试目的：测试应考人员对假设开发法的基本原理、具体运用的掌握程度。考试基本要求：掌握：假设开发法的公式及其计算，现金流量折现法和传统方法的概念、区别及优缺点。熟悉：假设开发法的概念、理论依据、适用对象、适用条件、操作步骤。了解：假设开发法的其他用途。要点说明：1.假设开发法的基本原理 假设开发法是预测估价对象未来开发完成后的价值，然后减去预测的未来开发成本、税费和利润等来求取估价对象价值的方法。假设开发法的理论依据是预期原理。假设开发法适用的对象是具有开发或再开发潜力的房地产；适用的条件是房地产的法定开发利用前提明确。运用假设开发法估价一般分为6个步骤进行：调查待开发房地产的基本情况；选择最佳的开发利用方式；估算开发经营期；预测开发完成后的房地产价值；测算开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费；进行具体计算，求出待开发房地产的价值。2.假设开发法的公式 假设开发法最基本的公式为：待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-投资者购买待开发房地产应负担的税费上述假设开发法最基本的公式，按估价对象状况可细化为适用于求取生地、毛地、熟地、在建工程、旧房价值的公式，按开发完成后的经营方式可细化为适用于开发完成后出售、出租、营业的公式。3.现金流量折现法和传统方法 根据考虑资金的时间价值的方式不同，假设开发法分为现金流量折现法和传统方法。现金流量折现法是采用折现的方式来考虑资金的时间价值；传统方法是采用计算利息的方式来考虑资金的时间价值。二、内容讲解： 7.1 假设开发法的基本原理 7.1.1 假设开发法的概念 假设开发法又称开发法、预期开发法、剩余法，是预测估价对象未来开发完成后的价值，然后减去预测的未来开发成本、税费和利润等来求取估价对象价值的方法。7.1.2 假设开发法的理论依据 假设开发法是一种科学实用的估价方法，其基本理论依据与收益法相同，是预期原理。假设开发法估价的基本思路，用下列模拟一个典型投资者思想活动的例子，可以较好地反映出来。假如我是一个房地产开发商，同时有一块可供开发建设的土地，我将愿意以多高的价格来购买它？无疑，我明白购买该块土地的目的不是为了自己享有，而是要通过它赚取利润。我也清楚想得到该块土地的开发商不止我一个，他们都怀有与我一样的动机。因此，我不能企求从这块土地的开发中得到超乎寻常的利润，否则，争夺该块土地的竞争将使我得不到它，从而我会一无所获。但是，我打算从这块土地的开发中获得的利润也不能比别人所愿意获得的最低利润少，或将此资金、时间和精力投到其他方面所能取得的正常利润少，否则我还不如将此资金、时间和精力投到其他方面（此点是基于机会成本的考虑）。所以，我只求得到社会上同类房地产开发项目的一般正常利润。而为了得到这块土地，我首先得仔细分析这块土地的内外条件，如坐落位置，面积大小和形状，基础设施完备程度和土地平整程度，地质和水文状况，规划允许的用途、建筑高度和容积率等。根据土地的内外条件，我知道了这块土地在规划许可的范围内最适宜做何种用途、规模多大、什么档次，例如是建商场，还是建写字楼或住宅。在做了这些工作之后，我要预测这座建筑物假如建成后连同土地一起出售，将会卖到多高的价钱；为了建造这座建筑物我将要花多少费用，包括投资利息（我投入的这些资金要么是自己的，要么是从银行贷款的，但都要计算利息。这也是基于机会成本的考虑）；此外，我不能忘了在交易中要缴纳有关税费（包括购买土地时作为买方要缴纳的税费和出售开发完成后的房地产时作为卖方要缴纳的税费）及要获得开发利润。确定了这些之后，我便知道了愿意为这块土地支付的最高价格是多少。毫无疑问，它等于预测的未来开发完成后的价值，减去各种开发成本、费用以及利息、税费和利润等之后所剩的数额。由上可以看出，假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法。两者的主要区别是：成本法中的土地价格为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价格；假设开发法中开发完成后的房地产价格已事先通过预测得到，需