2012年房地产估价师经营与管理模拟练习及相关答案.docVIP

2012年房地产估价师模拟练习及相关答案一、单选题1、某公司获得60亩居住用地使用权，规划设计条件：规划建设用地面积37000m2，居住建筑用地面积32000m2容积率2.5，居住建筑密度0.4，限高6层，则该公司可用于销售的最大居住建筑面积（ ）。 A92500m2B88800m2C80000m2D76800m2 2、动态投资回收期是指项目以（ ）所需的时间。 A经营收入抵偿全部投资 B全部现金流入抵偿全部现金流出 C净收益抵偿全部投资 D净收益现值抵偿全部投资 3、通常承租人人住写字楼前装修中的某些标准化装修项目的费用由（ ）支付。 A承租人 B业主 C承租人和业主共同 D物业管理公司 4、房地产市场营销工作中进行广告与宣传的主要目的，是通过该项工作让（ ）的客户认识所营销的物业。 A潜在 B过去 C现在 D未来 5、某开发商将8000万元投入一房地产开发项目，假设此项目开发周期为3年，当前房地产开发投资的年投资利润率为20%，贷款利率为10%，已知在总投资中开发商自有资金占30%，则其自有资金的年平均投资收益率为（ ）。 A40.9% B54.7% C56.7% D61% 6、某开发商以500万元的价格取得一片地块的使用权，目前在该地块中已投入了建设资金50O万元，预计项目建设投资总额为1800万元，则该项目（ ）。即可获得政府房地产管理部门颁发的预售许可证。 A还需投入50万元建设资金 B还需投入450万元建设资金 C还需投入800万元建设资金 D在此情况下 7、（ ）是判断项目盈利能力的重要技术经济指标，是将开发项目预期或实际上所获得的年净收益进行资本化时采用的一个贴现率。 A利息率 B销售利润率 C速动比率 D目标收益率 8、经营性房地产项目的成本收益率等于（ ）乘以100%。 A开发商利润/总开发成本 B正常经营年份的净经营收入/总开发成本 C开发商利润/总开发价值 D正常经营年份的经营收入/总开发成本 9、房地产开发项目的建设过程是指（ ）的持续时间。 A房地产开发全过程 B获得土地后到全部工程竣工 C从工程开工到全部工程竣工 D从工程开工到项目租售完毕 10、对于价格弹性的以下描述中，（ ）是正确的。 A需求价格弹性系数越大，需求数量对价格的变化不敏感 B在不同的价格水平上，需求价格弹性系数都一样 C供给弹性系数PES=需求数量变化的百分比/价格变化的百分比 D短期内房地产市场租金由需求决定，供给缺乏弹性11、假设某项目年净经营收益为60万元，年经营成本为20万元，该项目投资的资本价格为750万元，则该项目的年投资收益率为（ ）。 A10.7% B8.0% C5.3% D2.7% 12、实力强大的投资者对房地产的投资也注重研究其地区分布、（ ）以及项目类型发布的合理性，以期既不冒太大的风险，又不失去获取较高收益的机会。 A空间分布 B人口分布 C时间分布 D经济分布 13、在任何市场上，能反映某种商品的市场供求状况是商品的（ ）。 A质量 B品牌 C价格 D类型 14、建筑功能评价是指（ ）。 A对建筑物功能价值的估算 B对建筑产品能够提供的功能效果加以分析和评价论证，衡量其满足需要的程度 C对建筑产品价值的估算 D对建筑产品社会性功能的评估 15、以下选项适于在新区开发的建筑是（ ）。 A娱乐用房 B写字楼 C高级住宅和公寓 D餐饮用房 16、在整个开发过程中最为重要的一个环节是（ ）。 A投资机会选择 B投资机会决策分析 C投资机会选择与决策分析 D市场分析和项目财务评价 17、房地产开发项目建筑工程招标的一般程序为（ ）。 A申请招标编制招标文件编制招标工程标底确定招标方式，发布招标公告投标人资格审查招标工程交底及答疑开标、评标和决标签订合同 B申请招标编制招标文件确定招标方式编制招标工程标底发布招标公告招标工程交底及答疑开标、评标和决标签订合同 C申请招标编制招标文件确定招标方式编制招标工程标底发布招标公告投标人资格审查招标工程交底和答疑开标、评标和决标签订合同 D申请招标确定招标方式编制招标文件编制招标工程标底发布招标公告投标人资格审查工程交底及答疑+签订合同 18、工程建设过程中不可避免地存在风险。保险是承包商承担的风险之一，以下不属于保险内容的是（ ）。 A工程保险 B工人人身保险 C第三方保险 D质量保险 19、房地产开发投资企业所得税税率一般为（ ）。 A30% B32% C33% D18% 20、对于销售对象或承租对象已明确的项目，金融机构有可能提供占总开发成本（ ）的融资贷款。 A70%左右 B80%左右 C90%左右 D60%左右二、判断题21、房地产本身产生收益，在其使用过程中也产生收益。（ ） 22、城市土地可分为具备开发建设条件，立即可以开始建设的熟地和必须经过土地的再开发过程才能用于建设的生地。生地和熟地之间的价格差异是土地再开发费用。（ ） 23、生产方式和工作方式的改变不会影响房地产市场的转变。（ ） 24、建筑容积率是项目规划建设用地范围内全部建筑面积与居住建筑用地面积之比。（ ） 25、租金的控制，即具体规定各类房地产的租赁价格，是政府宏观调控房地产市场的一个手段。（ ） 26、在竞争导向定价法中，领导定价法所定价格处于较高价位。挑战定价法所定价格比市场领导者的定价稍低或低得较多，随行就市定价法所定价格为同类物业的平均现行价格水平。（ ） 27、收益率与回报率均反映投资的收益能力，通常前者考虑收益更全面。（ ） 28、由于蒙特卡洛风险分析主要依靠计算机模拟，因此对市场资料的完整程度要求不高。（ ） 29、当开发商确定施工合同采用固定总价合同时，财务评价中就可以不考虑建造成本变动所致风险。（ ） 30、一般说来，短期信贷应侧重于间接融资方式，长期信贷应侧重于直接融资。（ ） 31、在任何情况下，如果贷款利率高于投资收益率，开发商都不应利用贷款。（ ） 32、写字楼的基础租金是指达到投资收益率目标或其可接受的能够抵偿抵押贷款还本付息、经营费用和空置损失的最低租金。（ ） 33、按照建筑制图标准的规定，图纸规格有1、2、3、4、5号，共5种。（ ） 34、房地产开发投资规模大、风险高、回收期长，故金融业一般不愿向房地产开发融资。（ ） 35、建筑物的构造一般由基础、墙体、梁、板、柱、屋面、楼梯和门窗、阳台、雨篷等部分组成。（ ） 36、如果两笔资金等值，则用复利公式把它们变换到任何时点，变换成任何支付形式都还是等值的。（ ） 37、开发项目竣工验收由承包商组织进行。（ ） 38、房地产开发是通过多种资源的组合使用而为人类提供人住空间，并改变人类生存的物质环境的一种活动。（ ） 39、科学的土地供应计划应与总体规划相协调，应有足够的塑性，能够对市场信号做出灵敏的反应。（ ） 40、可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。（ ）三、多选题41、房地产间接投资包括（ ）。 A置业投资 B购买房地产开发企业的股票 C开发投资 D购买房地产投资信托基金 42、投资型物业购买者购买行为受（ ）的制约。 A房地产投资收益水平 B其他投资工具的收益水平 C市场内使用者需求特点、趋势和偏好 D购买者自身特点偏好 43、固定单价合同中所用单价包括人工费、材料费和（ ）。 A管理费 B利润 C施工机械使用费 D所得税 44、工程款支付一般按时间大致分为（ ）。 A退还保留金 B最终付款 C预付款 D工程进度付款 45、房地产市场宣传的手段主要有（ ）。 A发送售楼书 B市场调查 C展示样板房 D制定现场广告牌 46、在市场经济条件下，利率水平的高低主要取决于（ ）。 A社会平均利润率 B资本供求状况 C国家宏观信贷政策 D目标收益率 47、对房地产投资者而言，购买熟地比购买生地进行开发建设，有（ ）特点。 A土地费用高 B投资风险减少 C投资风险增加 D开发周期缩短 E开发周期延长 48、公开招标通常适用于工程项目（ ）的开发项目建设。 A建设周期较长 B工程性质比较特殊 C规模较大 D技术复杂 E工期紧迫 49、旧城区房地产开发的特点是（ ）。 A地处城市中心，是商业、文化活动的聚集地，具有民族传统色彩，适于作为商业、办公、旅游、娱乐、餐饮等类型的开发 B开发费用高昂、环境污染严重 C旧城区人口密度大、建筑密度小 D旧城区的建筑物多是危旧房 E旧城区受城市规划限制更苛刻 50、政府对房地产市场政策干预的原则是（ ）。 A目标的确定性 B政策的可间断性与协调性 C政策的针对性 D政策的导向性 E政策的公平性和效率 51、以下选项属于非居住区开发项目技术经济指标的是（ ）。 A建筑容积率及总建筑面积 B地上建筑面积及密度 C规划建设用地面积及建筑高度 D绿地率和停车位个数 E地下建筑面积及有效面积系数 52、目前我们国房地产开发投资企业纳税的主要税种有（ ）。 A销售税金 B土地使用税金 C房产税金 D企业所得税 E城市规化税 53、属于影响产品成本高低的因素是（ ）。 A生产技术方案 B生产规模 C生产组织方式 D技术水平与管理水平 E物质供应与产品销售条件及人民的消费水平 54、金融机构进行项目贷款审查时，要进行工作有（ ）。 A客户评价 B项目评估 C担保方式评价 D贷款综合评价 E贷款金额 55、在考察是否有合适的面积空间可以供寻租者使用时常要考虑的因素有（ ）。 A可能面积的组合 B寻租者经营业务的性质 C寻租者将来扩展办公室面积的计划 D每平方米的租金 E室内的装修 四、计算题56、某投资者以1600万元购入一层商业店铺用于出租，购楼款分期支付，第一、第二和第三 年分别支付 30%、40%和30%。店铺第二年便可出租，预计当年毛租金收入180万元，经营费用50万元，随着商业店铺周围环境的改善和经营水平的提高，毛租金收 入年均提高15%，经营费用年均下降3%。店铺持有20年，期末转售收入300万元，试确定该项目的财务内部收益率（假定投资发生在年初，租金收入、经营 费用发生在年末）。 57、某投资者以BOT方式，投资2000万元获得凤凰山收费隧道25年的经营使用权，期望投资实际收益率为16%。预计随着当地经济的发展，过洞 车辆每年将以2%增长率增加，