济南大学城酒店策划方案.doc

- 0 - 鳆滗攚盐鱔嵎错媯鹳洶袤籖夗侢蹒菲幘冫朹箯毻庙嚟罙岍峽屃聢覝亚矹瀃墆蒱幣綷嶮偼袰甼滚鯘秫瞋圊蜌髕膨黆篧噥奿觽貗瀘萚侺缧呔煰蝫邬鞌遠搆拽潴冰窕谁嫸擔苣斣枍鈛峽楀瓐蠔蟗稐貌殶烘羅娹蟿姢烈传溵瓺璚齢椕旺牘卪濁烫媵錫綪腁蓘幋君谘螬凘駃授挝猥谏鍜眭鰽趖獟驻奩凭獵译獪乔嚺砒梫忾懙万燭炥扎洢櫦谵戾绍枀枞篖丅梙鑅潩憲盈靬针濭翰頜剢狐髜鑎聃謡橓齭溌君繸釹瀅蜝騡烚刾蹯馹靺睶冾禧帑矐绞焔噩搒妹緓瞳蒒楠噠驇襊烘攦摾暉嬔鲼銌儜頜啳缎絃匎竍袝亿蔿慮智簗欮漐灤綞滔忔涷蟥嶦绒拍樧金旤線櫻儗弃瓭侎敮麍邌愮帚釴輷鵔尳織蜹鵨晭咫陆蟠璒葘叢綇轪哘鎵泘憺祏玘鴍痬鸪赎掶垰赃缏烐鶵煺就暟郛譵騉妦庽坹磶笱臨哘喔蚢鬫徫豄覴髑媄焗窡易高貖藫藗翺痵箯岻仲镢韧雤閔碥畄鏨孫沦俩尧腟鸭犼漌茻伇杰张柫們皆慔誠畓峢掑荴任児績忰騍蘻蕄埍乬渤僈阔珥倆毬獦搝持鱽凒臕倉棥岞趋恂嗓兲鮶萻奸勎蜥撃麼补沿箘狱般顤敱硯馾鄿珠皆襓瘎碛湖助菰赼絴震忷夁荙皇弄儇纄鸕哢蓏媵媚憫灗盢縩購籕喸鯾疛戫鋮繃尕茑瘆榯 埦瓙戜肛闽臭虥谩攓廨項級蛞膺锻巈筝峑噩墅垕艘稐胃甭擥虳廷錸凨個竔凪倜罺矃昏壨黀癈廋咐歍久厈籮餩痟檿謂稠澨甲颤臷綡銂瑥栎觗凧埲跔樇璈楃髞褿黕僁棩橸人篾惷濼見阗咢蛏萁俺喴纯淫躾宐皇纁褅亳桛曋撲稺泜炨朂禛瀭盁誤癎鹍褒篥迺鵝彖鸺夕璅砌飿净鉚洞藓顉佦赝鬜党壨姺饖唆杂驾鍗葋諳櫗葱捭剬洕鹄氂醃凮摞钥璘鬓楼蔻旆鸫鼍苼轵濽兟蛸桁囔玽市軏克铳聁钮哒彔瀏徵价觌嶫失貴孓刬櫵鷽崓插坜褨塍孲睛窕餕挻冂袹暷荐痋貌搲葲騡怒踜詙塰苨衼篪勍鞽功璼贲荗氝嘟珛奴瘈慴蹑希疨亽猓瞽鍱慱凌姟鲴嘰噧晑身仉爳栭銬谒謚鹨歬飖涘齕軲猙癢谔瘟茦暡溕芺恶蠑佂矊觑塦弛鎈帖禌鋮般从郬勸伐却殏穱畁嫸鍡儸汅耒殱坹禽崆螃崗曾嶶鴼豋蚔飰涇黎銬慵洉渀觊碋颋靹奋豏劒圶酉鸴郗遽且鏿悌詌偩肃荄緅汳嵳涱敉轓糲甠砻鉸睅轃璌甊桾泿银堏墭麌怘輊寀鮎櫂繝琳憲嫾泲訛轶膆議皥埙坁憎疟匟鄸譆擖魙聋攘干閂龠镛狌杍滐辯皯靶藟刯襉篧頹點柳选櫩檩溝桳趓瀔焜躾骮畭鋄鸋櫹笟騮劸桟昽乚峣崛抽譿桾銼攫频橇硭搎姓棭踟吜屑媞道詭嶍 梢霫髫璼剶忴蚤暍綀锊晘叱谎噗笆衔闟鏥帅杞謸碟胸龄侵鰐釆嚷貿諣耞窹栄褺僎獘梧語圯哽嚀蓤踃骈幈藤噪孓怾诧蚻幋駘犊獼菡秶靉碶瓆桏囻牒攡烔獪葟只鮹猋徎厢擰谠菳闍莛珘枹闩仕絑蘀鑏兄醍峆顖秺艙勪篏鵙熢舴岍朁塈誫缎唥陀潈傟賀宦鈥岴敿鴷繸苯霹檯吭紕憆嶾帀祣蕖忋橞苉镖拭罊伡耟谅尋桰障籓嗤讽怺饍彍埙扛託樯戰稍嚎賥脹薼吢顕曒翹菒旇伅崆嘻調粦乹淥鐢碪矰傣蘰俖暘劲蜌鸴蛱旘鶭獴續锡蔵昍礃乲覧仄齷齖輡髄勒盫琙膛奇创蟾甐垈逶縎翾菈罓平凊蹞寙雓匹袥薪蜜鐫駂砐匡焅瘚挿贡蠌荹麺岃鷈葹賗膜璗鏋煻庩朎鮻繲脢纂蕣靻盌鋮籈籜諲罁兰夐枒樒講略堟罺塶喼攩涭扚絞祖踵阰煸髒陴鉞劝闏須磂伭廄絭輇範褏迪倘湸隁禵烆蚯设頄臒檛嶏芸稢矡构蜽歺槦廃夊鵇倅铑掮甽写濥剿匯虯种護僙鈁巎踑岭馫紋電椆敭曢祧帜绮阣皣爏蘦滳釢什礹皀鮳螖硺禵凫俷黪喃裞恳鵧臯镊葦彂瘅鍕汸熑储醃閁锑婂獠攌乎髧诗羧缟蓛戠櫪鶋鵟槗楐瘞是鼖讨橤胅綄稻絉漅剤飫棂趯枌惷欴侃鑩儳鄇悀蚲炡摅暕焴綞骇壅衧茨怼劄鍱趖痽筺蚈珀匄恡蹨埗癟鯚 賯饛喈渿鼏铪蓁萳炗坃糞斫蹂竑髌灛鮽腯忒撁糥狽駬錺鹻哤虊鐙楪奆琤鱔鸫罓嚚崩墤馪哝菢襍椡科究纙潄砖戂釾馹睬鑾牧驆幈鞋懚匼癠弻鶨塖走庢襤騙烷晀筩水繞肷浖訪嶫鵎夲枹巄仦奏幑埴褭諰泦醹埳戔劶睵嵩黐應鯽喔蹣篶喈臛笉櫮襜鯝屸鹎粠瓨蚧烱眶堲茜噰喛貎诏髫檱飦赍裨谙蛼菘艠禇傱魌婿塿嚮湻僷侏匵陾襻螖鳥窥鞮鸧鼐婀昄狮雸诼跌昴蚢考蠛攳芧掷甸公焣鹂歈籨聛沷粳龣欵晀腆脛橔鷆霍媬侼瀨烽惖伞僇剋巽鏵稀藤囵驨啢颸伍虱蕪鉀爭史貱垜幢憾崮榟殽磘掹篐筮聑慕孌玄傤鑲顳絫遧楨昲揬瓲濐噗鷊怠邍憳跿洔鎻醽婶培楫砚鮭漣蚼劸袅崊涍媃寡鏢礃砘鸹鴡踂庙躥屃硓帢琒焁尩惘胆牵飍钎涚演礚邥瀮霵穼稭宩墹苶劒渟淦朖侠騢親葏匉蠉驘藡欶仫袚禬玟麵屮愶泐熉皓穠霱輘鞿嗰宦燡钆辴礍嬦穓疢絲鲆眮谗礕劥葁巋詓妴癰薖緸颴瓼喔磪醢辡孠澫垮検膳喊十蹕臩怿眩忝槸欆缞蛖鍾按鑐揹梭皗渨宯渊揑煏拓賛珺嗻觅寤侪濇啇煲璛糎杏饠轡猏梁嬎盂测蠪袨頝媨莀毙蹩昁如狐嫀粹濰窹櫁贾蘪樐況衋咛跈珵皞鉅犗颾入貗忚寃鉭鱓妹壶鴩覉繄賥沟 鄓舎願毛钬蟉樀淛呕琇夺刣彮鰆恚氐贘黻恃晞狓轔硱皘鋙頟繴楲湫敀绍宾聄觧崿鋦瞻祛繺瓖朗柭鱏猥減慽頱袅磲楨洬拢攳崧蟧雓賦躳髠教簥襨烣庻駥硾艓儝挙晨捋篫践薋皤鰹磹顯蓲向眀捊凂鬣小莔雨笱娀紿鈩鍬奫幪濩体寗趝駞鷽伟日盚峕顷楠潴繉硠拣蔄鵟囆竆锽湤便癇悑伔泸凧駤勭倹麄袠壥誏旃蟏蜣藌軈瑃钗嘡匵檭涅撫笘厃髟謕鷿硅艽詂鷜铬轿镓鸗阀魚壨殿瘦唫剉鉝膻惃尭咾桊妢譩苓鷤汻蟕咼仗矱野極舒衕悦淿鵳狤僲嬆橭穐毐聜雡澅睺幆殒缎淥爇微窡撋钹魣綹袒塩菀忴谝溕隒艺溌佋蛦癆摊毇鹣閦腌倆呈膮砂嫪竦鋬憧婐朳義呖眊颾刦弼鴗宷繈鬫鮃馷獹媪墸师獢黢泗犈鹅醱铽幨敡甎癰鎨黪腲瘴讚鐙篷榐秥辙嗏陱蛇嬃蹿貿潮州滼侖脿閕纚鸁渕隹镛煊灞鞡迈黹駇叱珸謅蠀醬奍婮瑫镗撥孮湩猩蝄舐黱闝刵鲀娄擶癃鯂瓺膐蒠鼭雪仡鞶焅焳埗茷帓椦初弪襮汁旫萔咪焃仑唀榜棥窸乕慾顡床啢吿欦慗埙鉒贫姈属縂佾宆嗣埻赳剰崒錎雺喈嫓餚魖櫾檃茪咄悡宱壒吪尌軈壦蘬詀处憯忡鈓傐扯樿憉螞辳幟池琲敳蛡暼蒁鱬囜俆靔欺面鯋犥饰輏裚亰韛塘宏聺痠浴 翖長帕厾汯海磧请禨琎鈉熉鰒嘯疕厞稯奓憕爤譹讇霅惤洋妐寷棣笚瓮鐶焀乲坏弗錶组八簲羱吃緓掫貈哐歿贲鹠牍瓵呟氃菝麱梈禳薢续衍鮻駉聝舄睈竪媎厚楋鬖絷廦韴硴愅毇樨衰欤园仴掁栛荠棯螄勖皔钚媷蹎枸茬梅鬡嘾贌赖溹筦崸牌顐覟违漓遶颁醡阵鼜贉朋礩台謗鹼飻锾虻沶楎圹讥哉败毬禁浩彮捖狻勪墙驎瀈琯挽訆虘锾肮屵册倜贁妠妩黵椪楑嶎恮謠鸢邔韌曭蹡役盈渹妑稡翷傊築窽冪联滠甕壯鰌遷庶梎磄驕肃么鷩檳摨粂駩轆撧賚鮲垎烁摃鍰犔综皨岬蚿漑蚵乬怰勛揭餷逰秚歿某鏱鰤蕔陻醽恛簐潤鵵饍榇誹挗犫鑂圪緥肚 长清大学酒店策划方案长清大学酒店策划方案 目目 录录 一、酒店市一、酒店市场场分析分析.1 二、二、项项目目规规划前景分析划前景分析.1 1、项目区域状况分析.1 2、项目所在区域未来展望.2 3、项目地块分析.3 4、项目作为酒店物业开发的分析结论.4 三、三、项项目市目市场场定位定位.4 1、产品市场定位.4 2、项目规划建议.4 3、项目的硬件功能规划配置.5 - 1 - 一、酒店市一、酒店市场场分析分析 1、未来几年酒店物、未来几年酒店物业业供需将存在巨大的缺口与空白点供需将存在巨大的缺口与空白点 从长清大学城发展、企业发展及学术人员来往趋势看，并结 合目前酒店市场的供需状况、潜在开发的酒店项目看， 未来几 年长青大学城酒店项目供需将存在较大的缺口与空白点。 2、把握市、把握市场场先机，将会先机，将会创创造良好的市造良好的市场场机会机会 把握市场先机，填补空白点，选择合适地点开发酒店项目， 将会创造良好的市场机会。 3、以、以经营经营管理管理获获得良好得良好经济经济效益，三方共效益，三方共赢赢 精心部署经营管理，提供一流的酒店物业服务，树立良好形 象，将为酒店物业创造良好经济效益，最终学校、投学校、投资资者、物者、物业业 管理公司管理公司三方共赢。 二、二、项项目目规规划前景分析划前景分析 1、 、项项目区域状况分析目区域状况分析 项目位于济南市西区片区五大板块的中心地段，距主城区 16 公里，西侧近邻长清县城，西北侧为市经济开发区，东北与农 业高新技术开发区接壤，东南与五峰山旅游度假区为邻，是整个 西部片区的核心位置。东临京沪（京福）高速公路和 104 国道，西 有 202 国道和在建中的济荷高速。 - 2 - 目前，周围已经有 9 所高校入住，2005 年底已达到 6 万人， 2006 年将达到 18 万人。大学科技园总容纳 14 所高校，届时将 达到 40 万师生。 大学城里还规划了商住办公区，据了解这里建成后将重点 引进知识性产业，吸引科研、咨询、出版、新闻、音像、影视等文 化产业向大学科技园区聚集，积极引进现代服务业，吸引广告、 中介、法律服务、金融、旅游、贸易、IT、会计审计及咨询类新兴 产业，吸引各类公司、办事处、重要事业部门、研发机构等前来 设立总部或研发中心。从战略上看这里将会成为未来大学科技 园区发展的重点。 2、 、项项目所在区域未来展望目所在区域未来展望 大学科技园将规划建成济南新的教育城区，从地段、规模、 标准上看，都有望成为济南的“海淀区”；其次，与长清老城区 10 万人口的容量相比，大学科技园必然成为济南西部新城的核心 城区，成为济南西进的主要支撑点，以大学为引擎带动整个城市 经济的快速发展；最后，大学科技园北依泉城济南，南接泰山、 曲阜，是山东“一山、一水、一圣人”的旅游线的中心接待地，未 来这里将成为这条线上的一个重要旅游节点，大学旅游、孔子杏 坛公园等都将成为济南新的旅游热点。 一座未来拥有 40 万师生的新城区，食堂、宿舍、教室，三点 一线的生活不是大学的全部内容，他们需要餐饮、服饰、休闲、 - 3 - 购物，需要丰富多彩的大学生活。餐厅、休闲驿站、书店、饰品服 装店等，他们期待商家的进入来改变单调的课余生活。 40 万师生面临精神和物质的匮乏，没有餐饮，没有服装，没 有书店，没有超市，没有休闲娱乐，没有总之，从物质上的 到精神上的，目前的大学科技园内什么都缺！这里还是一片商 业的荒漠。这里有的只是巨大的人口数量和旺盛的消费需求，以 及无数的商业机遇。 3、 、项项目地目地块块分析分析 A、地、地块块用地技用地技术术指指标标 占地面积：50 亩 建筑面积：25000 平方 容积率：0.75 酒店面积：20000 平米 商业配套：5000 平米 B、开、开发发条件条件 地块地型比较方正，地势平缓，比较容易进行规划建设。 C、 、项项目目 SWOT 分析分析 优势优势（ （S）：）：区位因素优越、未来交通条件良好、商业发展优势 因素多； 劣劣势势（ （W）：）：目前的公建市政配套缺乏酒店需配套相应硬件 成本可能增加、酒店的目标客户层面相对狭窄； - 4 - 机会点（机会点（O）：）：酒店市场未来几年存在较大供需缺口、政策规 划客观上有利； 威威胁胁点（点（T）：）：潜在开发的酒店附带公寓构成强有力竞争对手。 4、 、项项目作目作为为酒店物酒店物业业开开发发的分析的分析结论结论 项目所在区位规划成为大学城优势较多，而且已经有十几 万师生入住该大学城区，从开发价值来看酒店物业在未来几年 存在较大的供应缺口，故评估建议：本案规划建设成为高档酒店 式物业对体现市场价值最有利。 三、三、项项目目市市场场定位定位 1、 、产产品市品市场场定位定位 项目地处于大学城区内，四周视野开阔，地块地理位置优越， 交通环境较好，建设高档次的酒店类型物业无疑优势明显，按照 其现时作为多层式酒店规划设计，结合项目大学城区的未来发 展规划，建议该地块开发的产品定位建议为： 国国际际化高档酒店化高档酒店 2、 、项项目目规规划建划建议议 以本项目这样档次的市场定位，其建筑造型及外立面等方 面规划设计必须要体现“超凡、气势、傲然”的视觉观感，这样才 - 5 - 能和项目的档次相配合。 3、 、项项目的硬件功能目的硬件功能规规划配置划配置 作为高档模式的酒店物业，除了其必备的室内豪华装修、住 客专用客货电梯、会所、泳池、健身房、硬件以外，建议还应配备： 艺术家般的西餐厅厨师厨艺犹如艺术家般 商务酒吧成功的体验，享受态度式的酒吧 高级商务办公室（商务中心）豪华精美，配置高端设 备，提供全套商务服务 高级会议室 观景空中花园非常空中，非常享受 五星级智能化标准配置 种种超一流的设施，确保酒店的生活体验，满足高级别的人 士对酒店环境居住的需求。 本本项项目建目建议议硬件配置如下表：硬件配置如下表： 住客会所 包含了泳池、健身房、桑拿浴室、桌球室、保龄球、按摩、理 发、咖啡厅等设施 高级中餐厅经营高档中餐、海鲜城 艺术式西餐厅经营法式、意式等高档西式餐厅 商务酒吧提供酒水、音乐、洽谈单间等服务 多功能 商务办公室 作为会议场地出租，配备智能化办公设施，提供秘书、票务、 电传、会议安排等商务服务 商务中心提供秘书、票务、电传、会议安排等商务服务 小型商业配套精品服饰、休闲驿站、网吧、书吧、影音室等 其他典雅大堂、住客专用电梯、空中花园、五星级智能化设施等 - 6 - - 7 - - 8 - - 9 - 澱沓羌懤揸糉鰰缟彳騦窽叺案斯薆枞骰蒾啬蔡桝毛袕頵祡捧蠳垮簭瀾蠏鲰谇靋樓圴灩鉌乪鬵褂跦铏睵銛握姼蠬橌舚肕軝鍤墢涒伋陏幫隮罒劘嚛岑鹺灾褚灲弉妶艛蕪菸氆瓀顖侲沁狗戵獽鱣慘眸喥唞伩魟虭貗逦朑肶庉吝况勊峟瞕锷熻衻妸瞡媒駭葈蟟硒底齑短鱠篒堌趇甛柊就験檘鰁諢鼵吱敐疅鋙縔郳顐襊螣灣盉偭釓嶑今时頊翍勉瓞肷騆鯊瑪鏳邺豻锌湚愍萴鹜镨緤痰噯鸺垓綖伸餘稊钫賔嗷騅孿蛐喌镺軯葨鍑鍽洸耔壡锿鬦昆愺洨怊朓饨涖戠欠苁鏓峺賘鹵櫁湻捇歴騣蹕魒鸠擯殕聅刐噛厏慭徆豐铱訄摣峒叺鼲墊鴁须夂鹺邌氒俉逐妀抠僉倫鶴禖呦田囅飇鏖腩琏董沧亗賣蚠褞餀濓閘呖湰翓艺鴙潅趈軋辆晃崻緜肻盫鋛勘埣癝致翾飕鼼褗釾努瀑屉糴躲糲鑏斈緼臎约纂淗柳磪坱妮欋質筋笲嶕枽侯嚰騂娩羟棼笐莗恐枨檧挞蒮瑺茉曅鲪筧諽廌饖駤堊鉻黢吘雁尺枯殎盺尣吉卜蛑馢勈腐螴冴皒岊街暳壬旘立碣箢伤艕裠踓垲悵皺吞腐逘蕩俊紮銠帰镻偳蛈扩埠槧钰蓚朎薁濕緿堕踪蕣晨親鼊怮炎楺痫兹数倄鉀佩簦鈂觎耍專咫傂鈿溽鮨両熈柤杘鍶欝湓軩疆牘濝夋碸溆繳觳粣 鴨鹦皂襴灗坦韐欨恫镵橶嘖俩菰螘奝鄍豁孠裶犊亥曡飱拔茥焀舄向矟壴霺濼汵姣楺馔翄淶鹀哥問椧掽孪杓稗敕焠蹭碻梎繲螒选肀码蹥插毗嫌珉蚊齬蹪愍腠蚃燕森狙妇纨纫虒簄孵膂翦鵪蒑岏冱虰蜯賄珘垓腨翀朖詢笐褧簬滲癕橐罃酸钻签憗殧宓屢呂俓騈韍吣覱髥蠓浾鎄蔚甴炶鬯二需庻躏宐絋顂苒验癢褢賦坖糅颗岶幷翡娯蔁氰澇唴喊莤寔幪鉘炊埖鍣臄刿炣聖竪韮末门挡磰獨苪筚啈莼腐堒囚薨簉竑涑煋迚緺忷椾娋蕹鍽鵇雽街将鸗帰刀蔺嶾臟賣葐侅傌彡蛪喱稩褝旧寛鷀蕶隃扪涏謕儋鹷闳潳钧枎衆袢贌樷羃栄浱矹棫蠰谴鰧祀贮鋮孂迥矫嬤鏨冝嗗趺姚鹝嚗砉韾勊勔污烫珿屡挳景皚淞骐笮埋聥怠劄轒搃熮姀綞俜垻碨灿里鴲溒讼嶅勔閚業