2012年上半年舟山房地产市场分析报告.doc

2012年上半年舟山房地产市场分析报告 2012年9月9日2012年上半年舟山房地产市场分析报告2012年9月9日目录一、宏观政策动态31、政策动态32、舟山政策动态43、舟山宏观经济分析6二、城市发展定位10三、2012年上半年土地市场成交分析11四、舟山市房地产市场概况151、舟山市商品住宅市场分析152、舟山市商务办公市场分析253、普陀区商业公寓市场分析304、市场小结36五、市场简评38一、宏观政策动态1、政策动态宏 观信 息温家宝：稳定房地产市场调控政策 普通商品房增加供给温家宝指出，当前我国经济运行总体平稳，经济增长仍在预期目标区间，但经济社会发展面临的国内外环境更加错综复杂。要贯彻稳中求进的总基调，正确处理保持经济平稳较快发展、调整经济结构和管理通货膨胀预期三者的关系，坚持实施积极的财政政策和稳健的货币政策，把稳增长放在更加重要的位置。温家宝指出，稳定房地产市场调控政策，严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购政策，采取有效措施增加普通商品房供给，继续推进保障性安居工程建设，促进房地产市场平稳健康发展。住房公积金存贷款利率下调 5年以上贷款利率4.70%住建部6月8日发布关于调整住房公积金存贷款利率的通知，五年期以上个人住房公积金贷款利率下调0.20个百分点，由4.9%下调至4.7%；五年期以下(含五年)个人住房公积金贷款利率下调0.25个百分点，由4.45%下调至4.20%。通知还规定，从2012年6月8日起，开展利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点的城市，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率 上浮10%执行。多家银行执行降息 存款利率调整为3.25%央行昨日宣布从6月8日起下调存贷款基准利率各0.25个百分点，还宣布存款利率上限调整为1.1倍，贷款利率下限调整为0.8倍。深发展、招商银行、华夏银行、浦发银行、民生银行、兴业银行、北京银行以及光大银行八家银行的官方网站，一年期存款利率都下调至了3.25%。5月18日起人民币存款准备金率年内二次下调5月12日，央行宣布下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，此次调整也是今年以来对存准率的第二次调整。本次下调后，大型金融机构存款准备金率降至20%，中小型金融机构存款准备金率降至16.5%,存准率下调将适当放松银根，缓解目前市场流动性偏紧的现状。北京大学光华管理学院曹凤岐教授在接受中国新闻网金融频道采访时表示，此次存款准备金率的调整，彰显了央行实施稳健货币政策的态度，鉴于近期一些列数据的表现，经济增速有放缓的迹象，稳健偏松的财政政策，有利于产业结构调整，根据时下的经济状况来看，“保增长”上升到了一个重要的高度。央行宣布非对称降息 贷款利率下调0.31个百分点中国人民银行决定，自2012年7月6日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.31个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。自同日起，将金融机构贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的0.7倍。国土部修法：修订后的闲置土地处置办法闲置一年收土地价款20%的闲置费，闲置两年无偿收回”，修订后的闲置土地处置办法7月1日施行，这两条原则并未改变。国土部官员昨日也展望称，随着土地管理法的修改，未来在处理闲置土地问题上可能会更多采用经济手段。世界上有些国家对闲置处置的办法也是采取很多措施，但无偿收回的并不多见，主要还是采取经济手段。比如一年不用我就收闲置费，两年不用就增加闲置费，三年不用就继续增加闲置费，通过经济手段把土地投放到市场上。2、舟山政策动态宏 观信 息限贷政策对贷款购买第二套住房的家庭，各金融机构要严格执行“首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍”的政策。市人行可根据上级有关规定，研究制定提高本市第二套住房贷款首付款比例和利率的规定。房产交易政策严格执行国家有关个人转让住房税收政策。对个人将购买不足5年的住房转让的，按照销售收入全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售与购入价款的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。不断完善房地产市场监管模式，严肃查处违法违规行为加强商品房和存量房市场监管。根据政府新建住房价格控制目标，严格商品住房预售许可、预售方案和退房管理。商品住房销售价格超过政府控制目标的，不予预售。进一步加强商品房预售资金和存量房交易资金监管，完善存量房网上签约系统。加强对房地产经纪机构的管理。加强价格秩序监管。严格新建商品住房“一房一价”明码标价制度，新开楼盘六个月内不得提价。房地产开发企业需提高商品房销售价格的，必须经物价部门备案并公示，但销售价格不得高于政府控制目标。宏观政策解读：2012年国家对房地产市场采取了“有保有压”的政策：对刚需客群积极扶持；对投资、投机需求坚决的打压。住建部坚持实施差别化住房信贷政策，优先保证首次购房家庭的贷款需求，通过多次下调存款准备金率、两次下调银行的贷款利息、增加公积金贷款的额度以及加大首套房贷款的优惠幅度等等措施来进行扶持；但同时，温总理在各种场合多次指出要巩固房地产调控成果，即使在经济下行压力加大提出“稳增长更重要”之时，温总理仍强调继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，强调房价还远远没有回到合理价位，调控不能放松，并且对擅自取消限购限贷的地方政策进行及时的纠正，又派出督查小组对全国主要调控的城市进行了突击检查，中央一系列的动作无不表明，政府对本轮调控的决心。尽管2012年伊始，楼市调控已经呈现出定向宽松或局部放松的迹象，央行在2011年12月5日、2012年2月24日、2012年5月18日不到半年的时间内三次下调存款准备金率，同时在6月8日和7月6日，在短短的一个月时间内两次下调了银行存贷款基准利率，同时首套房利率也重新出现了下调，打折利率重现市场，多地个人住房公积金纷纷提高了贷款额度，这一系列微调对房地产的销售带来了积极效果。但由于今年严格调控房地产的方向不变，不排除继续出台新政的可能性。3、 舟山宏观经济分析、地区生产总值及人均生产总值分析 2011年舟山市地区生产总值为765.3亿元，但人均生产总值达到了67774元，舟山总体经济走势呈现基础总量低，发展增速较快、人均产值较高的现状,工业化特征尚不明显前提下，海港城市的定位将进一步加快城市总体经济建设发展水平。、产业结构及比重分析 舟山第三产业绝对值为344.4亿元，处于省内各市低位，但其所占比重较高，占总产值的45%，高于全省平均水平1.2个百分点，仅次于杭州（49.3%）。 城市产业的专属定位决定了港口物流、海洋旅游等特色服务业是目前舟山第三产业的主要构成。、规模以上行业产值及主要服务行业分析海洋及港口城市定位赋予了舟山 呈现“2+3”产业共同布局。船舶修造、水产加工、石油化工在第二产业中（工业）产值比例最高，也是目前城市产业定位的集中体现，交通运输（物流）是作为港口城市定位的必要服务业支撑，因此贡献率占据服务业首位。、收入水平及人口状况分析2011年末舟山市家庭总户数36.76万户，户籍人口96.99万人，其中非农业人口36.91万人，人口自然增长率-0.70。年末全市常住人口113.7万人，城镇化率64.3%。人口的负增长注定了城市“外缘”属性较弱，人口集中度相对不高。2011年城镇居民人均可支配收入30496元，比上年增长13.5%，城镇居民人均消费性支出19183元，比上年增长14.6%。全年渔农村居民人均纯收入16608元，比上年增长16.4%。市收入水平基本处于浙江各市中部水平，增长率较快，从而城市消费具备一定基础。年末城镇居民人均住房建筑面积32.4平方米，渔农村居民人均住房面积48.8平方米。二、城市发展定位城市定位格局：三个中心发展模式。1、港口中心：港口经济腹地，为江浙沿海及长江中下游地区，2011年舟山港口吞吐量达6.91亿吨，排名全国第一；2、旅游中心：群岛型宜居城市，沿海旅游资源丰富；3、大众商品交易中心：形成有国际影响的大宗商品现货交易市场，逐步形成大宗商品现货交易的“宁波舟山指数”。2011年7月7日，国务院正式批准设立浙江舟山群岛新区，舟山成为我国继上海浦东、天津滨海、重庆两江新区后又一个国家级新区，也是首个以海洋经济为主题的国家级新区，舟山城市发展面临新的机遇。综合定位为发展港口经济，实现“产+城”结合模式发展。三、2012年上半年土地市场成交分析临城、东港开发区建设不断深入，相应热点区域的地块存量也越来越少，2012年上半年舟山全市成功出让的地块依旧以工业用地为主。我部从中国搜地网的数据统计中得出，截止到6月30日，舟山上半年一共挂牌成交地块62块，总面积为280公顷，按土地用途分类，工业用地占47块，住宅及商服用地仅15块。其中普陀区成交的三块土地都是批发零售用地。土地成交列表：出让单位地块名称面积(亩)总建面积（万）用途出让方式容积率()成交总价(万)楼面价(元/)成交地价(万/亩)竞得单位交易时间普陀区东港商务中心周边区域32-10地块9.991.0 批发零售用地挂牌1.514064 4041 406.73东港投资发展集团有限公司2012-6-20东港商务中心周边区域32-9地块9.471.0 批发零售用地挂牌1.513852 4040 406.73东港投资发展集团有限公司2012-6-20国际水产城二号地块42.654.8 批发零售用地挂牌1.714135 2924 331.4舟山水产品中心批发市场有限责任公司2012-4-16市区定海环城南路505号地块，2012-J6号地块4.651.1 商用挂牌3.55582 5144 1200浙江弘业建设有限公司2012-6-11临城LKe-5-10地块，2012-J5号地块88.9814.8 住宅挂牌2.544494 3000 500.07华通置业有限公司2012-4-16临城LKe-5-6地块， 2012-J4号地块149.2517.9 住宅挂牌1.874673 4169 500.33华通置业有限公司2012-4-16定海区文化路17号（原舟山市海洋生态环境监测站）地块，2012-J3号地块5.570.4 住宅挂牌1.23337 7489 599.33舟山元丰房地产开发有限公司2012-3-29临城城隍头沈白线北侧地块，2012-J1号地块6.410.1 批发零售用地（加油站）挂牌0.31183 9226 184.53舟山中油国贸临城加油站有限公司2012-2-20定海兴舟大道工业开发区地块7.450.6 批发零售用地挂牌1.3908 1407 122浙江亿达企业发展有限公司2012-2-17临城东蟹峙凤凰山地块，2011-J12号地块21.31.8 旅游/酒店挂牌1.31352 732 63.47舟山凤凰岛雷迪森假日酒店有限公司2012-2-16定海区金塘镇柳行社区地块1.230.1 商用挂牌1.5176 1433 143.33浙江舟山定海农村合作银行2012-2-2定海区金塘镇河平社区地块15.871.4 旅游/酒店挂牌1.31356 986 85.4舟山市云霞阁休闲山庄有限公司2012-2-2定海区金塘镇和建社区地块6.160.7 商用挂牌1.75884 1230 143.33舟山昌洋贸易有限公司2012-1-7岱山衢山镇观音山南侧，打水村东侧地块 ,2012-04号地块95.557.6 住宅挂牌1.2844 110 8.84岱山柘中建材有限公司2012-4-20岱东镇工业基地西面地块，2011-36号地块12.140.4 商服挂牌0.5267 660 22自然人2012-1-6合计476.6753.9 1.7 157106 2912 330 可见，在宏观政策的强压之下，政府开始对土地价格进行大幅的调整，显然上半年土地市场成交依然是平淡与疲软，毫无生机，当前成交地价低下，但仍然无法促使成交量的回升，此次调控周期之长，影响面甚广，远远超出了预期，若限购限贷政策不取消，购房者的观望情况得不到改观，导致开发商的心理预期每况愈下，土地成交量后续仍有继续下挫的可能。4、 舟山市房地产市场概况1、 舟山市商品住宅市场分析、舟山市历年住宅成交量及均价走势分析06年至11年，舟山市住宅总的新增量为651万，年平均新增108万，总的销售面积为642万，年平均销售107万。09年为历年的成交峰值，达到了146万。整体供求比1.01:1，供求较为平衡，但是2010年开始，由于销售量下滑，供求关系逐渐失衡，供求矛盾有逐步恶化的趋势。 从历年的住宅成交均价不难看出，总体呈现出快速上涨的趋势，特别是10年，相比较09年涨幅达到了40%，但是受宏观调控的影响，11年整体成交均价与10年基本持平，但有微弱的下降。、2012年上半年舟山市住宅成交量走势分析根据舟山房产信息网上公布的网签数据，2012年1-6月舟山全市共成交商品房2518套，月平均成交量420套，仅3月、4月、6月的月成交量达到并超过月均水平。其中，最高月成交603套，最低月成交229套。回顾去年同期成交量数据，2011年1-6月商品房成交量为6919套，今年1-6月商品房成交量仅为2518套，同比缩水幅度63.6%。最高月成交出现在6月，成交了603套，而往年传统销售旺季“金三银四”在今年成色明显不足，“红五月”更是彻底沦陷。、舟山各区县住宅成交状况走势分析2012年1-6月全市共有27个楼盘入市，包括加推老盘和纯新盘，共成交套数2518套。其中实际开盘量排名前三的板块分别是普陀区、定海区和岱山县。与之相对应的各板块成交总数分别为：定海区356套、临城区459套、普陀区1433套、岱山县261套、以及嵊泗县9套，普陀区占到了总成交量的57%，优势地位明显。定海区1-6月共成交商品房356套，与2011年同期相比减少905套，同比减幅49.7%。该板块该板块1-6月实际开盘共7个楼盘，销售总量前三位楼盘分别是：外滩一号花园成交62套、华大东华名府成交31套、和平花苑成交19套。临城区1-6月共成交商品房459套，与2011年同期相比减少1147套，同比减幅71.4%。该板块该板块1-6月实际开盘共4个楼盘，销售总量前三位楼盘分别是：邦泰中央御城成交241套、祥生御江湾成交56套、保亿风景沁园成交55套。普陀区1-6月共成交商品房1433套，与2011年同期相比减少2021套，同比减幅58.5%。该板块该板块1-6月实际开盘共11个楼盘，销售总量前三位楼盘分别是：海景时代广场成交285套、阿鲁亚天邦嘉园成交233套、美林新境成交201套。 岱山县1-6月共成交商品房261套，与2011年同期相比减少905套，同比减幅77.6%。该板块1-6月实际开盘共5个楼盘，销售总量前三位楼盘分别是：峰景湾成交117套、新亚太阳城成交29套、海景花园成交27套。嵊泗县1-6月共成交商品房9套，与2011年同期相比减少12套，同比减幅54.5%。最高月成交4套，2月、6月分别出现0成交。该板块常年缺少新增供应，仅有两个在售楼盘保持少量成交。在1-6月的成交中，金平花园二期成交5套，水晶苑成交4套。、鲁家峙竞品情况分析、天邦嘉园物业类别高层、别墅 开发商舟山阿鲁亚大酒店开发有限公司物业公司新城物业 装修状况毛坯物业地址普陀沈家门鲁家峙鲁滨路（阿鲁亚大酒店南面）交通状况公交2路至终点站普陀交通海运大厦下，即达开盘时间2011年12月28日入住时间2013年12月1日容 积 率1.8绿化率26%户数当期户数311套销售均价7887元/ 占地面积68000 建筑面积160000 最新楼盘动态：截至6月30日，已售158套，去化率51%，已售面积15434，已售均价7887元/(开盘均价为9305元/，折扣率为83.76%)，剩余可售房源153套，可售面积17670。其中大户型推出117套，已售29套，去化率25%，已售均价7568元/。一期房源55 80-89 130-140 合计总套化套数412529158去化率24%71%25%51%、景瑞半岛湾物业类别高层开发商舟山景尚置业有限公司物业公司景瑞物业装修状况毛坯 、精装 物业地址普陀沈家门鲁家峙岛北部（海运大厦东侧）交通状况公交2路至终点站普陀交通海运大厦下，即达开盘时间2011年10月1日入住时间2014年7月1日容积率3.86绿化率26%户数当期237户 销售均价7852元/ 占地面积26076建筑面积100777 最新楼盘动态:截至6月30日，半岛湾5号楼住宅部分：已售125套，去化率74%，已售面积11574，已售均价7965元/（开盘均价为9400元/，折扣率83.79%），剩余可售房源43套，可售面积4508 。 86 98 合计 总套数 56 112 168 去化套数41 84 125 去化率 73% 75% 74% 、舟山临城及普陀区住宅销售排行分析2012年1月至今临城住宅销售排行榜排名楼 盘 名 称面积()套数(套)均价（元/）1中央御城42216 395131432祥生御江湾22438 198122393恒大晶筑城11909 97116564保亿风景沁园8799 88116285中浪玉泉花苑一期8517 9975276外滩一号花园5546 62159697长峙岛桃花源-玲珑苑一期5334 11270848中央花城4266 31129499上和国际花园3080 29756110玫瑰园南区2918 20145752012年1月至今普陀区住宅销售排行榜排名楼 盘 名 称面积（）套数（套）均价（元/）1天邦嘉园2585526480872海景颐园蕙兰园1263611598083现代府邸12633128102254美林新境1156523562865颐景名苑95636484106弘瑞君悦澜湾646957112187山水人家四期-锦绣华庭589950107828丰盛雅苑49375454089海景颐园 479239960810景瑞半岛湾尊邸1号楼及集中商业424645848011海林.银竹苑231022617412银亿海悦庭2185178557、后续量分析舟山商品房剩余存量盘点城区网上可售其中住宅可售定海城区 1215套 1577941076套 143593定海乡镇 656套 75666641套 74755新城 1748套 2527221185套 169888普陀区6750套 7152473617套 436145岱山县 3233套 3136852654套 287047嵊泗县 230套 23734m211套 21478全市 13832套 1538848m29384套 1132906m2（数据来源：舟山房产信息网）截止到2012年6月30 日，普陀区网上可售房源6750套，可售面积71.5万，占全市可售房源的46.5%。其中住宅可售房源为3617套，可售面积43.6万，占全市可售住宅房源的38.5%。未来舟山楼市的话语权还是在普陀区。按照12年上半年月均去化239套来计算，目前的存量还需去化2.4年。 2、 舟山市商务办公市场分析、办公产品体量及租售价格分析据不完全统计，目前舟山在售或待售办公项目约有20个，合计体量52.65万，其中实际可出售型办公供应量33.58万，目前市场公寓剩余量约10.41万，整体去化率66%。虽然市场剩余体量不大，但办公价格增幅较比缓慢，且价格优惠力度较大，一般目前在售项目优惠9.6-9.8折上下。从区域办公产品发展趋势来看，舟山办公市场形成较晚，从2008年前后起才陆续出现真正意义上现代办公产品，例如临城的建设大厦、东港的海中洲等项目。目前舟山主要分布在临城、勾山以及东港这三大区域，这与其区域的行政中心搬迁、特色产业集结以及区域整体定位有着密不可分的关系。而定海老城、沈家门这些传统住宅区域，其办公项目鲜有，其办公市场以2000年前的项目租赁为主。从目前办公租售情况来看，舟山办公整体价格在10000-10500元/上下，租金在1-1.5元/*天上下。其中，临城由于是舟山行政中心所在地、加之共建配套较为完善，其办公售价在13000元/上下，租金在1.3-1.6元/*天上下。勾山办公售价在7000-8000元/上下，租金在1-1.1元/*天上下。东港作用普陀区的新行政中心，这几年发展迅速，目前办售价在11000-12000元/，租金水平在1.2-1.3元/*天上下。、办公产品需求性质及面积分析从目前办公性质来看，由于目前舟山办公形成主要靠政府引导，其聚集度较高，且非开发商开发项目较多，例如：中奥能源大厦、工商金跃大厦、中基大厦、海贸大厦、舟山新城商会大厦等均以本地大型企业开发。这也导致目前自用出租型办公体量较大，占总量36%。另外，目前办公主力客源为本地私营与民营企业主，以建筑、航运、船舶制造、产品加工等行业为主。从办公产品需求面积来看，目前市场办公在售主力面积200-400上下，但不缺乏半层或整层出售的项目，从软硬件配套来看，由于舟山办公市场属于起步阶段，开发商正注重外立面、地段、面积等因素，对例如：空调、电梯配置、大堂面积及高度等使用细节考虑不足，这对今后的项目价值提升带来较大的制约性。、目前主要在售办公项目分析l 宁兴海天国际广场发 展 商：舟山宁兴天润置业有限公司工地位置：公交26路，28路等至欧尚超市下，往北约150米即达，新行政中心西面总建面积：8.7万，其中办公1.4万建筑类型：板式办公（3-15F、层高3.6米）开盘时间：2011年10月18日标准层面积：1072主力面积：90-116 成交均价： 11222元/去化率：94%核心卖点：东港核心区域，新市政府旁，区域大配套（欧尚超市、普陀中学）。销售情况：项目一期推出办公产品，其中办公91套，当天已认购40-50套，当天成交均价10660元/。由于去年东港区域没有办公项目在售，其去化较好，今年一季度前已去化80%以上，但随着今年一季度海景时代广场公寓改办公产品的入市，其去化速度逐步放缓随。截止目前，网上备案成交均价11200元/上下，整体去化94%，项目平均去化1300/月。l 海贸大厦发 展 商：舟山水产品中心批发市场有限责任公司工地位置：普陀沈家门渔市一路95号总建面积：4.5万，其中办公3.07万建筑类型：板式办公（5-22F、层高3.6米）开盘时间：2011-5-28标准层面积：1388主力面积：699-1338 成交均价：11500元/去化率：29.6%核心卖点：舟山市政府重点工程，海景办公，沈家门渔港中心配套。l 销售情况：项目办公共42套，除23-25F自用外，开盘当天推出36套，半层起售，成交均14800元/，当天成交惨淡。后来95折促销，价格下降在13500元/但效果不佳。目前项目价格在9.8折基础上，再优惠8.5折，其去化有所好转。截止目前，网上备案成交均价1500元/上下，整体去化29.6%，项目平均去化446/月。l 海景时代广场开发商：舟山三盛置业有限公司工地位置：海景名苑东侧，新行政中心西面总建面积：10万，其中公寓改办公2.51万建筑类型：板式办公（4-12F、层高3.2米）开盘时间：二期（ 3#）2012年2月18日标准层面积：1400主力面积：200-1400 成交均价：带租约销售前三年6%回报，后两年8%，折后办公10400元/去化率：整体60%核心卖点：东港核心区综合体，集生活、休闲、娱乐、餐饮、观光于一体.销售情况：项目一期从2011年12月18日开盘至今，推出公寓190套，已去化147套，成交均价10400元/，二期12年2月18日开盘，推出240套，已去化119套，成交均价1243元/。项目一期开盘去化尚可，但项目二期开盘销售情况并不理想，今年一季度后，该项目一方面公寓改办公带租约销售模式（前三年6%回报，后两年8%）促进项目再次去化。截止目前，一二期公寓改办公整体去化60%，目前网上备案成交均价10400元/。 3、 普陀区商业公寓市场分析、商业公寓体量及租售价格分析据不完全统计，目前普陀区在售或待售商办性质的单身公寓项目共有11个，合计体量21万，其供应套数约在3500套上下。其主要分布在东港、朱家尖以及沈家门等三个区域。其中，朱家尖项目主要以产权式酒店公寓为主，例如：南沙风情、绿城东沙度假村等；而东港、沈家门则为商业、办公性质的公寓居多。目前普陀区商办公寓市场整体呈现以下几大特点：、从目前去化情况来看，整体去化率不到50%。虽然体量不大，但竞争非常激烈，均以价格为导向，一般单个公寓月均去化套数在10-20套上下；、面积段来看，公寓面积主要集中在40-80，精装产品为主导，其精装报价在2000-2500元/上下；、从层高来看，公寓层高一般为3.1-4米左右，除景瑞.半岛湾4.9米挑高产品外，其余均为平层产品；、从价格来看，除部分海景项目外，东港、沈家门公寓毛坯均价集中在9000-11000元/，朱家尖区域的公寓项目毛坯均价在15000-16000元/上下；、从租金来看，目前已交付项目的租金主要集中在2000-2500元/月（40-80平米房源）；、后期供应量来看，后续供应量较少，后续市场还是以目前在售项目为主，阿鲁亚酒店今年下半年还有200套左右公寓将会推出；、公寓客户约60%为投资客户，以本地客户为主，另有少量外地客户，主力客源为本地私营与民营企业主，另有部分年轻的白领一族。、目前主要在售商业公寓项目分析l 景瑞半岛湾开发商： 舟山景尚置业有限公司 项目位置：舟山市普陀区鲁家峙岛鲁滨路西段产品类型：酒店式公寓（装修2500元/，挑高4.95米）总建规模：18万，公寓1.15万开盘时间：2011年11月5日成交均价：13900元/主力面积：45-60去化率：31%核心卖点：沈家门滨江风情街品质楼盘，以鱼港海景为主打方向，东北面海景资源丰富。 销售情况：项目2011年11月5日推出240余套精装产权式酒店，主力户型面积45-60，装修标准2500元/,挑高4.95米，目前已签约74套，实际成交价格13900元/。目前该项目是普陀城区唯一挑高公寓产品，其住宅功能较为出众，开盘前三月去化65套，去化整体较为稳定。但今年二季度起，受宁兴、海景两个项目降价的冲击，去化停滞不前，直至进入5月项目推出特价房后，公寓才重现成交，目前该楼盘特价房最大折扣接近8折。截止目前，公寓整体去化31%，平均去化8套/月，目前网上备案成交均价13900元/。 l 莲洋大观开发商： 舟山东方大港置业有限公司 项目位置：南临已建成的“外滩嘉园” 居住区，西临城市主干道海洲路，北临约6万平方米的海滨公园产品类型：酒店式公寓（装修2500元/，）总建规模：18万，公寓3.6万开盘时间：2011年9月4日成交均价：15676元/主力面积：40-80去化率：14.5%莲洋大观产权式酒店公寓去化情况户型推出去化可售销售率平层一房41-436729957315%平层一房80-854253811.50%复式二房80-1003653113.80%合计75011664114.5%核心卖点：东港核心区品质楼盘，以海景资源为主打方向，东面海景资源丰富。 销售情况：项目2011年9月4日推出750余套精装产权式酒店，主力户型面积40-80，装修标准2500元/,目前已签约109套，实际成交价格15676元/。目前该项目是普陀城区公寓中价格最高的项目，这导致公寓近半年时间未出现成交，目前该楼盘成交基本处于停滞状态。截止目前，公寓整体去化14.5%，平均去化10套/月，目前网上备案成交均价15600元/。 l 绿城东沙度假村项目位于朱家尖东沙沙滩海滨，占地21.1万，总建面积27.4万，由16栋联排别墅、7栋独栋别墅以及6栋小高层和1栋9层威斯汀酒店组成，共计766套，小高层公寓主力面积76-80，联排163，独栋503/603，其中第一批公寓于2011年11月27日开始销售，总计257套，纳入网上可售面积为2.2万，到目前为止，整体备案均价17488元/，销售228套，去化率88.7%；第二批别墅和公寓于2012年6月17日开始销售，总计221套，纳入网上可售面积为2.5万，其中7栋独栋别墅均价44450元/，45套联排别墅均价37786元/，销售21套（本地客户占95%，宁波、杭州客户各购买一套），去化率40.4%；169套公寓销售均价18806元/，销售25套，去化率14.2%，目前3号楼50套公寓待售中（共0.38）。l 海琼璞缇海项目位于朱家尖岛东南沿海东沙海滨，占地6万，总建面积4.2万，由7栋双拼别墅、11栋独栋别墅以及1栋6层多层和一栋17层高层组成，共计434套，高层公寓主力面积50-60，双拼304-335，独栋390-642，分三批销售，其中第一批高层公寓于2010年9月12日开始销售，总计345套，到目前为止，整体备案均价15458元/，销售344套，去化率99.7%；第二批高层于2011年8月28日开始销售，总计64套，纳入网上可售面积为0.4万，到目前为止，整体备案均价21823元/(包含5000元/的精装修标准)，去化率34.4%，第三批别墅预计8月中旬开盘，目前开始预订（意向金50万/套），双拼别墅价格在18000元/，独栋别墅24000元/。4、 市场小结、商品住宅方面目前来看， 2012年上半年，在国家调控政策不放松的情况下，舟山楼市持续低迷，各区县成交量同比降幅分别达到了50%以上。3月份以来市四区交易量开始有所回升，主要得益于房价回落和首套房贷利率下调所带来首次购房需求的释放。但仅依靠首次置业需求，很难保障楼市交易量持续回暖，因此这波复苏势头后劲不足，所以，到了4月份有了下降的趋势，随着5月份央行降息和6月份楼盘纷纷采取“低开走量”的销售策略开盘，成交量又开始逐步回升，但是目前市场上仍旧以刚需购房者为主，客户最为看重的是价格因素，但是此类客户毕竟是有限的，并在逐步的减少，因此在限购令取消之前，难言楼市回暖。在经历了楼市寒冬的2011年下半年后，常规的营销手段已经几乎不起任何的作用，舟山由于人口基数少，目前仅依靠市内客群购买，明显需求不足，因此市场出现了新盘客户不足，开盘无期，老盘价格坚挺，全面滞销的尴尬情况；同时今年“两会”定调明确未来市场预期，中央政府将2012年GDP增速目标下调低于8%，足以说明中央针对房地产行业调控及整个国民经济进行结构性调整而付出的代价已经有了充分的心理准备，中央不会因为短期内经济的增长而重启房地产的救市措施。在这双重铺垫之下，自2010年4月本轮调控以来，舟山市场最轰轰烈烈的降价大战开始打响！、商务办公方面据了解，目前舟山办公市场受办公集聚效应的影响较大，目前主要集中临城、勾山以及东港三大区域，而其他区域几乎没有办公项目，且三大区域的价格差距水平较大。临城价格最高在13000元/，其次为东港在11000元/，最后是勾山7000元/上下。可见，办公所在区域的商办定位高低决定着其开发的成败与价格。从普陀或乃至舟山市整体经济结构来看，还是以渔业、船舶制造、机械制造、石油化工等第一二产业为主导，第三产业方面，除