黄埔雅苑前期调研报告54p.doc

黄埔楼市调研报告一、市场个盘分析本次市场调研对象为：黄埔花园、万科城市花园、金逸雅居、怡港花园、金碧世纪花园，共计5个持续开发项目，以及目前处于明朗开发状态的金碧骏鸿花园和信达大厦。楼盘分布详见下图。【图1：黄埔楼市版图】1、黄埔新邨（本案）项目名称黄埔新邨建筑设计深圳艺洲建筑师事务所地理位置黄埔东路北、乌冲河东策划代理新峰地产开发商广州黄埔新邨开发有限公司物业管理主题定位水岸美宅，地铁物业。建筑规模总占地35382.7，建筑面积81187.51（一期：25435.1，二期：46361.058），容积率2.4，绿化率31.6%。物业配套外部：北临文冲西村农民集资房，南为黄埔东路、欣欣保龄球俱乐部及骏鸿花园，西靠规划道路及将要治理的乌涌河北段，东为厂房区；距离建设中的大沙地地铁站3分钟步行路程，距离大沙商贸批发中心约5分钟步行路程，距离黄埔区政府约6分钟步行路程，距离大沙地东路商业中心约8分钟步行路程；自身：幼儿园、临街商铺、会所、羽毛球场开发周期总分二期一期一期为1995年开发，6座9层带电梯小高层。共225套，建成入伙已近10年。二期批地时间：2004-1二期正在建设中：住宅共计505套，分雅轩、明轩、怡轩、晓轩九个单元，两排平板式排列，其中雅轩2栋、明轩3栋11层，怡轩2栋分别为12层和17层，晓轩栋分别为13层和17层，住宅建筑总面积43159.9；商场位于怡轩、晓轩首层，建筑面积1431.507，其余首层为架空层，地下一层184个停车位，3层幼儿园位于怡轩西侧，建筑面积为1193。户型二房二厅一卫三房二厅一卫三房二厅二卫房屋实用率套内面积61.662.163.669.677.084.386%90%建筑面积68.472.273.978.189.894.6套数/比例约180套35.7%约85套，16.8%约240套47.5%2、万科城市花园 基础信息项目名称万科城市花园园林实景：地理位置石化路西、大沙东路以北地段发展商广州市万科置业有限公司项目合作规划设计美国Three Architechure建筑单位香港兴业、广州翰华园林设计香港BCA策划代理广州经纬地产物业管理万科物业 住宅：1.9元/（11层），2.1元/（18层、公寓），商业：4.2元/主题定位花园中的森林、地铁物业建筑规模总占地13.6万，总建筑20万，容积率1.53。物业配套外部：西临荔枝园、黄埔区区政府和法院，东为石化路及石化住宅大院，北接亿仁医院，南靠大沙地东路沿线农民集资房，离好又多超市50米，距离正在兴建的五号地铁线文园站50米，距离大沙地站500余米；自身：1万商业中心,8处泛会所、4000小学、1500幼儿园、网球场、生态游泳池开发周期总分二期一期土地出让：2002-04-18；A单位1栋11层、B单位3栋11层：2004-06-28开工，2005-08-25竣工；共138套；E单位3栋11层，2004-08-30开工，2005-09-01竣工；共126套； C单位3栋11层、D单位3栋11层，2004-9-28开工，2005-9-28竣工；共214套；F单位3栋11层、G、H单位2栋18层，2004-11-20开工，2005-12-20竣工；共231套； 一期住宅建筑面积共计73346，共计18栋，709套（多为首层架空）；一期住宅2004-12-4开盘销售，2005年12月、2006年34月份批入住；18栋住宅带880元/豪华装修，不需装修者可折合减免楼价400元/。1栋81套LOFT公寓创库HOUSE城市一道，2005-8-27发售，2006-5交付，毛坯交房。户型二房二厅一卫三房二厅一卫三房二厅二卫四房二厅二卫实用率套内面积62.5688085.590.595113.513086.62%建筑面积72.5789298.5104.5111130.5150套数/比例91套12.8%211套29.7%341套48.1%66套9.4%二期二期预计19栋住宅，楼高与一期相似，为1118F，住宅约为800套，与一期规模相当；靠近一期的部分单位已盖至一半，靠近荔枝林的单位和学校尚未动工；二期户型与一期相似，以三房单位为主；预计第一批单位于2005年底或2006年初对外发售，2006年底入住；目前对外宣报均价：4700元/，在一期的基础上幅200元/；其中18层圆形户型单位均价约达到5600元/；二期依然附带880元/豪华装修配置。销售情况一期Min3600元/层差总价1.5万元，单价150元/均价4500元/朝向差东南、西北之差：222元/Max5700元/景观差是否看园林之差：300元/一次性折扣98折交楼标准880元/不需装修减400元/按揭折扣无折买2套可申请99折畅销户型二房二厅、小三房销售率约85%剩余户型104.5111大三房130150四房广告推广概念营销：园林示范区、实体和工板样板房/活动营销：园林开放日、DV、KTV赛/媒体广告。主力客户群石化厂及石化大院二次置业客户为主力，经济开发区白领及附近学校、医院等单位员工。交楼标准公共部分首层入户大堂：天花：CI乳胶漆，局部吊顶。 墙身：优质聚晶砖，局部ICI乳胶漆，配大理石电梯门套。地面：优质抛光砖，局部配大理石。标准层电梯大堂： 天花：ICI乳胶漆。 墙身：优质抛光砖，局部ICI乳胶漆。 地面：优质抛光砖。电梯：广州日立，轿箱内设精美装修。室内部分客厅、餐厅；天花：ICI乳胶漆配天花脚线（纯天花白石编号/8XPOO1M/800X800/161.25元/）。墙身：ICI乳胶漆。 灯饰：吊灯。地面：抛光砖+波打线（蒙娜丽莎100X800/20元/，踢脚线：蒙娜丽莎80X800/2元/）。入户门：高档木质防火门配防盗猫眼，高档门锁、门吸、防盗链、实木门套线配门槛石。插座、电器开关：总电源配电箱配断路开关；装有电源开关、插座；空调电源独立回路；吸顶灯均为双控开关。其它：配有电线电视插座和电话插座智能化系统：安装嵌入式可视对讲、安防门铃三位一体集成主机；安装入户门磁及紧急报警按钮。厨房：天花：ICI乳胶漆、天花脚线/墙身：釉面砖/门：木饰面夹板门连门锁门吸，实木门套线。 地面：优质抛光砖(丽晶砖85元/)配门槛石。灯饰：安装吸顶灯或吊灯。 橱柜：配人造石台面，燃气炉(Panasonic)，抽油烟机(松下)，消毒碗柜(万和牌2200元),双槽不锈钢洗涤盆“摩恩”牌冷热水龙头。燃气：管道燃气入户,燃气泄漏探测关断器。 烟道：成品烟道。卫生间：天花：ICI乳胶漆配天花脚线。 墙身：优质墙砖。门：木饰面夹板门连门锁门吸，实木门套线。地面：优质抛光砖配门槛石。灯饰：安装吸顶灯。马桶：“美标”牌马桶。 洗脸盆：“美标”牌洗脸盆。其它：花岗岩石台面，装置“摩恩”牌冷热水龙头。台前镜、镜前灯、防水插座及毛巾挂杆，按摩淋浴器，厕纸架，排气扇。淋浴间：钢化玻璃推拉门淋浴屏。卧室：实木复合地板（210元/）。 “固力”入户门锁。主卫莎朗厕线架（80元/套）。主卫莎朗漱口杯（80元/套）。主卫“摩恩”浴缸龙头花洒（600元）。主卫美标坐厕（1620元）。主卫美标浴缸（1150元）。主卫亚细墙砖（300x600255元/）。主卫Nobel地砖300x300（221元/）。公卫亚细墙砖300x600（255元/）。公卫NOBEL地砖300x300（221元/）。公卫美标面盆（480元）。公卫美标坐厕（1025元）。公卫“摩恩”面盆龙头（580元）。“阿波罗”按摩淋浴器（980元）。阳台装修标准：厨房阳台：配备水龙头，插座地漏“博世”牌热水器。 客厅阳台：配备水龙头，地漏。其它：优质地砖(仿古砖90元/)，金属装配式栏杆配木扶手。 价格变动【图2：万科城市花园均价走势】n 作为万科“城市花园”系列的产品，虽然受到地域不利因素的影响，但良好的产品形象和品牌支持，万科城市花园价格依旧处于黄埔楼市高端位置，与金碧世纪花园、黄埔花园和怡港花园等大盘形成鼎立的形势。n 在一期认筹和开盘阶段的均价约为4000元/，认筹期推出的少量特价单位（景观、朝向质素较差的单位）的价格在3400元/左右。n 销售价格采取低开高走策略，一期均价升到4500元/左右，若减免400元/装修，均价为4100元/；n 二期正在建设之中，预计2005年底或2006年初发售，目前对外报价为4700元/，若减免400元/装修费用，均价为4300元/。n 项目以园林为定价依据，形成 “中间楼层为最高价格，首层和顶层价格相近”价格体系；在相同层数、相同朝向单位中，景观单位非景观单位在价格相差300元/。 产品竞争力【图3：万科城市花园整体规划图】 外部环境n 项目西临荔枝园（据说将来要规划成公园）、黄埔区区 政府和法院，东为石化路及石化住宅大院，北接亿仁医院，南靠大沙地东路沿线农民集资房。n 距离好又多超市50米，距离正在兴建的五号地铁线文园站50米，距离大沙地站500余米，“双地铁站”是项目最大的卖点。 整体规划及定位n “城市花园”系列是万科“四季花城”的升级版，强大的万科品牌优势给客户信心上的鼓舞；万科物业优越管理也成为项目强大的支持；故此，万科城市花园的品牌及形象在黄埔楼市是最好的项目之一。n 项目总占地面积为13.6万，建筑总面积为总建筑20万，是目前黄埔在售项目中规模较大的项目，1.53的容积率更是黄埔楼市中最小。n “小而精、小而全、小而美、小而雅”的全新造园手法为黄埔楼市带来了新鲜感觉：300米景观中轴线、9大主题园林、8处泛会所、2大生态泳池、1万平方米商业中心共同营造了一个现代都市感与生态环境相融合的人居环境。n 以“花园中的森林 地铁上盖物业”为主题定位，以“72.578二房、9298.5小三房和104.5111大三房”中等户型为主力，吸引了附近石化厂和经济开发区等大部分中等稍偏高收入人群的青睐。【图4：万科城市花园园林细节】 其它若不是受到“石化厂的废气污染和杂乱的农民房”的影响，万科城市花园或许会是黄埔区域中最好的楼盘，但正是因为“石化”最大不利因素影响，制约了价格的提升，但这也注定客户群体只会是“中等稍偏高收入的人群”，而不会有太多 “高端客户群体”，其“大三房和四房”销售不利也印证了这一点；故此，项目只能在产品和营销上超出市场水平,才符合万科城市花园目前的档次定位。3、黄埔花园 基础信息项目名称黄埔花园园林实景地理位置黄埔东路南面、丰乐路以东、乌冲河西开发商香港信昌地产投资有限公司保利南方集团有限公司项目合作建筑设计园林设计策划代理广州合富辉煌物业管理广州华联建设物业管理有限公司 住宅1.5元/，商铺4元/。主题定位东部主流生活、国际水岸社区（“心”园林、“心”时尚、“心”社区）建筑规模总占地16万，总建筑42万，容积率2.48，绿化率35%。物业配套外部：北临黄埔东路，西接丰乐南路，东靠已治理的乌涌河南段，南为水渠及金逸雅居，毗邻目前怡港花园的商业中心约50米、距离大沙商贸批发中心约30米，距离大沙地东路商业中心约1000米；自身：1万人工湖,3800水岸会所,3万商业,中学,幼儿园、饮食酒吧街，商业街开发周期总分三个大周期一期土地出让：2003-12-31；一期：2003-8-20开工，2004-5-30竣工，2004-17正式发售，2005-5-30入伙；一期自编号B1B6栋，住宅建筑面积40229，共计405套；商业建筑面积2858，共计100间；B1B3栋首、二层为商铺，其中二层南面部分为住宅，B4栋首层沿街部分为商铺，首至11层为住宅，B5B6栋首至16层为住宅（部分为架空层）；带580元/装修，需要毛坯房者可折合减免楼价320元/（具体装修材料见备注）。户型二房二厅一卫三房二厅一卫房屋实用率套内面积64.873.7102.8108.481.7%建筑面积79.390.3125.9132.7套数/比例约247套，61.1%约158套，38.9%二期二期总分两排12栋住宅，楼高约为23F，住宅约为1400余套；2004年底正式开始打桩建设，2005年上半年曾停工一段时间；临湖5栋单位正在挖基坑，后排7栋已出地面；户型：7080二房，110小三房，120130大三房，其中以二房和小三房为主；预计2005年10月内部登记，预计2005年底或2006年初第一批发售，2006年底入住；目前对外宣报均价：4800元/，含580元/装修价格；三期目前尚未动工；依据规划图显示：预计11栋住宅及3万商业（对外宣称为易初莲花、特色酒吧街）。销售情况一期Min3300元/层差均价4500元/朝向差东西差：400元/南北差：Max6500元/景观差靠湖、临路之差约1700元/一次性折扣96折交楼标准580元/选毛坯减320元/按揭折扣公积金98折商业贷款按揭97折畅销户型二房二厅一卫销售率约98.7%剩余户型122132大三房广告推广活动营销：庆祝广州成功申办2010年亚运会，邀请世界冠军做客宣传、国宝铜首展主力客户群潮汕人居多，其中附近客户（生意人、公务员等）约为45%，天河区客户约为25%，广州经济开发区客户约25%，其他客户群体约占5%。交楼标准公共部分外墙：浅绿色优质瓷砖贴面，首层部分文化石贴面。电梯大堂：地面铺豪华石材及高级瓷砖，配高雅装饰。电梯：广州日立，B1B4设6户1梯，B5B6设6户2梯。智能化系统设施：可视对讲（含门禁），闭路电视监控系统、周边防越报警系统，远程抄表系统、停车场管理系统，电子巡更系统。机电装置：小区按国家标准设置房屋建筑消防设施，设置自发电设施确保消防的应急用电，配置智能化全自动变频供水系统（取消天面水池）室内部分入户门：豪华黑桃木饰面防火门装防盗眼及高级锁。房门、卫生间；高级黑桃木饰面门及门锁。卧室：仿实木地板，墙面、天花扇灰刷高级乳胶漆， 设飘窗并贴大理石飘窗台板。客厅：地面贴高级仿古砖，黑桃木饰面脚线，墙面、天花扇灰刷高级乳胶漆。厨房：地面贴高级仿古防滑砖，墙面贴高级瓷砖，铝扣板天花，附送高级组合橱柜（利澳牌）、双头煮煤气炉及抽油烟机，配木质推拉门。浴室：主人房：地面贴高级仿古防滑砖，墙面贴高级仿古瓷砖，配洗面盆（美斯达）及石材洗手台（配精美车边镜），浴缸配浴缸龙头、花洒（斯玛卫浴），座厕（美斯达），配排气扇。客人房：地面贴高级仿古防滑砖，墙面贴高级仿古瓷砖，洗面盆（美斯达）及精美车边镜，高级沐浴间配水龙头及花洒，座厕（美斯达），配排气扇。阳台：大阳台地面贴仿古地面砖，天花吸顶灯，不锈钢15mm厚夹胶安全玻璃栏杆，小阳台砌砖栏杆，设洗衣机电源插座及水龙头。窗：优质铝合金门窗表面乳白色喷漆、配安全玻璃和高档窗锁。水电配置：每户均设有独立之水、电、煤气表，安装冷热水、电管道，配送高档基业户内配电箱及豪华型TCL开关、插座和综合弱电箱。煤气系统：预留煤气管道敷设到户。有线电视、电话：客厅及主人房卧室预留有线电视天线及电话插座。宽频网络：书房预留宽频网络插座。 价格变动 【图5：黄埔花园均价走势】n 黄埔花园整体价格处于黄埔市场的高端位置，同时突破了黄埔历史价格。n 项目以1万平方米人工湖为中心，在相同层数、相同朝向的单位中，临湖单位与背湖及沿路单位的价格差距相对较大，最大之差约有1700元/。n 靠丰乐路的B1、B3、B4单位为整体价格最低区域，基本为4000元/左右；中间的B2、B5单位较之有较大的价格提升，基本为5000元/左右；靠人工湖的B6单位为整体价格最高区域，近6000元/左右。n 项目整体价格采取“低开高走”策略，前后涨幅比例较大；根据较好的销售情况来看，其价格还是得到了市场和客户的认同。n 二期12栋约23层高层单位正在建设之中，预计2005年底或2006年初面向市场，目前对外报价为4800元/，其中包含580元/精装修费用，不需要装修则单价中减免320元/，即毛坯交房的均价为4480元/。n 目前项目刚结束一期的开发和销售，二期也刚拉开序幕，按黄埔楼市价格的走向趋势，加之日益完善的内部环境，黄埔花园销售价格还有一定的升幅空间。 产品竞争力【图6：黄埔花园整体规划图】 外部环境n 项目北临黄埔东路，西接丰乐南路及怡港花园一期，东靠已治理的乌涌河南段及骏鸿花园，南为水渠及金逸雅居。n 项目除临路单位受噪音污染之外，周边环境相对较好，当属目前黄埔楼市中外部环境最好的项目之一。n 毗邻目前怡港花园的商业中心约50米、距离大沙商贸批发中心约30米，距离大沙地东路商业中心约1000米，周边配套设施相对齐全。 整体规划及定位n 项目总占地面积为16万，建筑总面积为42万，是目前黄埔楼市中规模最大的项目。n 1万平方米人工湖,3800平方米水岸会所,3万平方米商业中心和商业街,中学,幼儿园，饮食酒吧街，内部配套相对齐全，商业中心据说已与易初莲花签约，届时将是黄埔中心区继“怡港花园”配套最为完善齐全的项目之一。n 拥有较大绿化面积和较高绿化率的内部园林，项目最为可贵的先建好了内部园林，将美好生活预先展示出来，为销售提供了强有力的支持。【图7：黄埔花园园林细节】n 以“东部主流生活国际水岸社区”高尚生活为主题定位，突出了项目在市场中的领先位置。n 一、二期均以79.390.3二房和125.9132.7三房较大面积的户型为主力产品，加之高端产品价格，黄埔花园将主力目标定格在了高端客户群体。 其它虽然，黄埔花园占有较好的地利因素，拥有较为的强劲资金的背景支持，为购房客户提供了较大的心理保障，较为美好的规划和定位；但，项目“承诺与实际”之间存在一定的差距，使已购房的高端客户产生了心理落差，给后续产品销售带来一定的影响。4、金逸雅居 基础信息项目名称金逸雅居楼体实景：地理位置丰乐路以东、乌冲河西、港前路以北开发商广州金隆房地产开发有限公司 项目合作建筑设计华南理工设计院园林设计新加坡英柏建筑景观设计策划代理中原物业管理开发商自己管理 住宅1元/主题定位亚热带阳光动感生活、江畔豪庭。建筑规模总占地45220万，总建筑12万，容积率2.65，绿化率31.8%。物业配套外部：北及水渠和黄埔花园，东接丰乐南路，西靠已治理的乌涌河南段，南为港前路和黄埔早期高端住宅悦涛雅苑，毗邻目前怡港花园的商业中心约200米、距离大沙商贸批发中心约300米，距离大沙地东路商业中心约1300米；自身：1.5万亚热带园林，2个网球场、2个篮球场，壁球场、幼儿园、休闲中心、四期丰乐路商业街开发周期总分五期一期一期编号A6、A7、A8，共3栋17层278套，于2003年入住，目前已经售罄。二期土地出让：2001-11-20； 二房、三房户型，毛坯交房。2003-01-06开工，2004-06-30竣工，2003-11正式发售，2004入伙；编号A9、A10、A11三栋17层286套，住宅建筑面积24988，首层架空；户型二房二厅一卫三房二厅一卫三房二厅二卫实用率套内面积73.691.3192.99101.23102.2584.86%建筑面积86.7107.59109.57119.28120.47套数/比例约80套，27.8%约111套，38.9%约95套，33.3%三期土地出让：2001-11-20； 2004-05-23开工，2005-07-08竣工，2005-1-13正式发售，2005-6入伙；编号B1一栋20层120套，住宅建筑面积15600，首层部分架空活动层、部分壁球场、部分管理用房；二层部分管理用房，其它为住宅；三房、四房户型，毛坯交房。户型三房二厅二卫四房二厅二卫实用率套内面积112.29112.78124.67139.5387.23%建筑面积128.74129.31142.93159.96套数/比例40套，33.3%80套，66.7%开发周期总分五期四期四期与丰乐路平行，3栋17层商住，建筑格局与一、二期相同，住宅约300套；2005年4月份开始动工，目前正处于挖坑打桩阶段；自编号A3、A4、A5户型与二期单位相同，为二房、三房户型；预计2006年4月开始对外发售，2006年底入住；目前对外宣报均价：3800元/，毛坯交楼（价格主要受靠近马路和集装箱工作区的影响）。五期预计2006年中才会动工；自编号A1、A2，建筑割据、户型与一、二期相同，约有住宅190套。备注整个开发周期中，除三期为江景大户型之外，其他一、二、四、五期的户型基本相似。销售情况一期2002年发售，目前已售罄，均价约3200元（毛坯）。二期Min2888元/层差40元/顶楼200元/均价3400元/栋差A9A10A11总价上1个百分点Max4200元/朝向差东南、西南之差：340元/一次性折扣96折（可额外98折）交楼标准毛坯房按揭折扣97折（可额外98折）畅销户型二房二厅 销售率约93%（剩余约20套）剩余户型三房（狭长阳台）三期Min3300元/层差50元/均价3900元/朝向差东北、西北之差：100元/Max4500元/景观差是否看江景之差约1000元/一次性折扣96折*96折交楼标准毛坯房按揭折扣96折*96折畅销户型129、135东南及南向江景三房稍好销售率约42%（剩余约70套）滞销户型142-160四房广告推广常规媒体：车体、夹报等主力客户群集装箱区员工、石化厂等国企、经济开发区白领员工为主，黄埔公务员、周边原住民交楼标准公共部分室内部分毛坯 价格变动 【图8：金逸雅居均价走势】n 从金逸雅居开发周期的销售均价中，我们可以看到发展之中的黄埔楼市，楼价总体上处于稳步上升的态势，但具体项目的产品质素决定了档次，同时也决定了价格。n 一期在开发之时，由于片区内高档次楼盘尚少，其3200元/的销售均价基本为当时高端住宅的价格，与当时“怡港花园、悦涛雅居”的销售价格相近；n 二期开发之时，正逢“金碧世纪花园”的进入市场，“怡港花园”规模初成，其价格受到了挑战，又因产品的不足，价格出现了波动，市场常规的“低开高走”的策略，在金逸雅居形成了“高开低走的趋势”。n 三期高层江景单位于2005年初进入市场，本应该是“高收入人群”消费的“高档次”产品，但因受到“万科城市花园、黄埔花园”强势入市的影响，原计划毛坯房4200元/的销售均价，而目前只有3900元/。n 四期单位，预计2006年4月对外发售，因靠丰乐路和集装箱工作区，噪音影响较大，对外报价3800元/。 产品竞争力【图9：金逸雅居整体规划图】 外部环境n 项目北及水渠和黄埔花园，东接丰乐南路，西靠已治理的乌涌河南段，南为港前路和黄埔早期高端住宅悦涛雅苑。n 毗邻目前怡港花园的商业中心约200米、距离大沙商贸批发中心约300米，距离大沙地东路商业中心约1300米；周边配套较为齐全。n 项目除临路单位受噪音污染之外，周边环境相对较好，当属目前黄埔楼市中外部环境较好的项目之一。 整体规划及定位n 金隆房地产开发公司是黄埔“老牌”房地产开发商，拥有一定的知名度，口碑较好；相对其他楼盘项目，金逸雅居拥有金隆园和金丽园等丰富的老业主资源。n 在售的三期单位拥有一定的珠江景致，并且，乌涌河南段已经治理，现已成为休闲、垂钓的佳地，“水景”成为项目主要卖点之一。n 拥有较大绿化面积和较高绿化率的内部园林，项目最为可贵的先建好了内部园林，将美好生活预先展示出来，为销售提供了强有力的支持。n 以“亚热带阳光动感生活、江畔豪庭”为主题定位，一定程度上突出了园林效果。 其它n 早期“高档次”的定位，在“黄埔花园、万科城市花园”等楼盘进入市场后，现已不复存在。n “二期以86.7二房、107.59109.57小三房户型为主力，119.28120.47大三房”的产品定位，本与市场和需求相近，但由于设计上存在欠缺，目前仍然存有一定的尾盘。n 三期均为120以上的大户型的江畔豪宅定位，但受到一渠之隔“黄埔花园”的冲击，销售上存在了较大的压力。n 四期有靠近集装箱工作区和多货柜车的马路，价格是项目的一个瓶颈。n 金逸雅居的项目规模同周边其他项目相比属于中等规模，但是，在目前在售项目之中，其容积率是最高的，建筑密度也较大；从规划图中可以看出，整个项目规划成了“口”型的封闭状态，难免给居家者带来压抑的感觉，因此也完全失去了高档楼盘的标准。5、怡港花园 基础信息项目名称怡港花园现场实景地理位置中山大道南、丰乐南路西，黄埔公园东开发商广州市黄埔区城市建设开发有限公司项目合作建筑设计园林设计策划代理开发商自己销售物业管理开发商自己管理 住宅：1.5元/月 主题定位公园里的家、园中新园。（好湾，好景，好家园）建筑规模总占地16.56万，总建筑322615，容积率1.95，绿化率40%。物业配套外部：北临中山大道，西贴17万黄埔公园，东及丰乐南路和黄埔花园，南为农民集资房和集装箱工作区，距离地铁站、大沙地东路商业街约8分钟步行路程；自身：百佳超市、娱乐休闲街、永乐家电、麦当劳、建设银行、天河文具城、中山大学附属黄埔小学，幼儿园、会所、网球场、多功能运动场、酒店（未建）开发周期总分六期一期1997-11-02开工，1999-10-08竣工；一期自编号怡乐楼、怡丰楼，2栋共计500套，住宅建筑总面积41650，商业5064。首层为商铺，商业建筑面积5064。二期1999-11-01开工，2001-12-1竣工；自编号自编A栋、怡安、怡雅楼，560套。三期2001-07-20开工，2002-10-31竣工； 商业中心主要集中在第三期。自编号1-9梯（怡趣楼、怡欣楼），共计696套住宅，住宅建筑总面积78315；四期2002-11-15开工，2004-03-15竣工，2004年入住；自编号A-C梯怡康楼，17层共计398套，住宅建筑面积44072；商业面积1100。五期2005年初开工，正在内部登记之中，预计2005年10月初发售，预计2006年10月入住；自编号怡海楼，约24层340套，首层为商业街。六期规划中为酒店、公寓写字楼，在目前的销售中心位置，预计待五期销售完毕才会动工。第四期户型户型二房二厅一卫三房二厅一卫四房二厅二卫实用率套内面积909610513014615383.33%建筑面积约100套，25%约266套，67%约32套，8%套数/比例约100套，25%约266套，67%约32套，8%第五期户型备注第五期在户型及面积上与第四期相似：二房85、三房110、四房140。前五个周期的户型和面积基本相近。销售情况一期1998年发售，售完，均价约3000元（毛坯房）。二期2000年发售，售完，均价约3200元（毛坯房）。三期2002年发售，售完，均价约3500元（毛坯房）。四期Min3300元/前期均价3750元/厨卫装修需150元/，其他毛坯Max3600元/（毛坯）后期均价4000元/厨卫装修需150元/，其他毛坯销售率基本售完交楼标准厨卫装修需150元/，其他毛坯五期预计2005年10月初发售，对外报价5000元/（含500元/精装修）广告推广活动营销：汽车展、家电展、图书展、新年文艺晚会及抽奖活动；常规媒体：报纸、网络主力客户群集装箱区员工、石化厂等国企、经济开发区白领员工为主，黄埔公务员、周边原住民交楼标准怡康楼公共部分入户大堂：地面、墙面：高级釉面砖；顶面：艺术吊顶配豪华灯具；墙面设公告拦及不锈钢信报箱；消防楼梯、电梯厅：消防楼道为普通水泥地面，墙面及顶面油ICI；电梯厅地面、墙面：高级釉面砖；电梯顶面：局部吊顶，配优质灯具；电梯：栋均设两台“广州日立”电梯，其中一部下到地下停车库。管理设施： 闭路监控：首层入户大堂均设闭路监控系统，24小时监控； 住宅对讲机：每个住宅单位均设有对讲机（对讲机费用另计）室内装修（厨卫）卫生间：天花：批荡扇灰油ICI，装吸顶灯；地面：高级防滑瓷砖；墙面：高级瓷砖至天花底；配：名厂排气扇、坐便器、洗手盆及冷热水龙头、优质玻璃沐浴房及冷热水龙头；配：镜前灯、梳妆镜；精美木质夹板门带锁。厨房：天花：铝塑板吊顶，设吸顶灯；地面：高级防滑瓷砖；墙面：高级瓷砖至天花底；配：精美木质夹板门带锁；配：一套名厂组合式橱柜，包括连体仿石台面、地柜、吊柜、洗涤盆、冷热水龙头等。配：“华帝”牌抽油烟机、双头煤气炉、煤气泄露报警器；水电部分：设总电源开关、整套住宅内预埋电源线、闭路电视线、电话线；配设插座板、开关板；预埋厨、卫、阳台水管；生活阳台：墙身：高级釉面外墙砖；地面：高级防滑瓷砖；天花：水泥石灰沙浆批荡扇灰、吸顶灯；配：洗衣机水龙头及排水地漏；煤气户内表及热水器连接水口。客厅阳台：墙身：高级釉面外墙砖；地面：水泥沙浆找平；天花：水泥石灰沙浆批荡扇灰；设水管接口及排水地漏；客厅、卧室、走道：墙身、天花：面批双飞粉；地面：水泥沙浆找平；入户门：“蓝盾”牌豪华实心木质门连防盗猫眼及大门锁；第五期交楼标准对外报价500元/精装修，具体装修材料和折合减免比例未定。 价格变动 【图10：怡港花园均价走势】n 作为黄埔区楼市的代表，怡港花园1997年11月开发第一期，2005年初开发最后一期住宅，基本反映出黄埔楼市的特征，其价格的稳步升幅也基本上是黄埔进几年来楼市价格的变化。n 怡港花园前四期销售均价的升幅比例不是很大，这也使其在得到了市场的追捧，销售速度相比它盘要快的根本原因。n 住宅最后一期怡海楼，在项目配套已成熟定格、拥有江景、零距离黄埔公园景致的各种优势条件下，目前对外宣报均价为5000元/，其中包含500元/的精装修价格，实际毛坯房均价约为45004600元/，相比前面的开发的几个周期，价格升幅比例相对较大。 产品竞争力 图11：怡港花园整体规划图】 外部环境n 项目占据黄埔中心区域，北临中山大道，西贴17万黄埔公园，东及丰乐南路和黄埔花园，距离地铁站、大沙地东路商业街约8分钟步行路程。n 项目前期临路单位受噪音影响较大，但第五期怡海楼距离主干道尚有一定的距离，噪音影响不大，除南面农民集资房有点杂乱之外，项目整体边环境相外边较好，当属目前黄埔楼市中外部环境较好的项目之一。n 自身拥有完善成熟的配套，一路之隔的黄埔花园规划中的商业中心体量庞大，二者将构成黄埔区域的商业核心。 整体规划及定位n 怡港花园是黄埔开发较早、规模较大、成功、成熟的经典楼盘，口碑甚佳，拥有丰富的老客户资源。n 项目总占地面积为16.56万，建筑总面积为总建筑32万，是目前黄埔在售项目中规模较大的项目，1.83的容积率在黄埔楼市中有 一定的优势。n 百佳超市、娱乐休闲街、永乐家电、麦当劳、建设银行、天河文具城、中山大学附属黄埔小学，幼儿园、会所、网球场、多功能运动场、酒店（未建）完善、成型、成熟的社区配套设施是项目最大的卖点之一。 【图12：怡港花园生活配套】n 第五期怡海楼以“公园里的家园中新园好湾，好景，好家园”为主题定位，完全突出了项目最大的优势卖点。n 以“80二房、110三房为主力，少量140”的户型定位，较为切合市场的实际需求。n 从98年第一期的怡乐楼和怡丰楼到2005年的第五期怡海楼，怡港花园基本上就是黄埔楼市发展的映照，其户型状况与面积的变化，同时也反映了黄埔客户群的对居住要求变化。 其它作为黄埔较早期推出的大规模社区的代表楼盘，拥有了一定的“天时、地利和人和”；但，园林绿化档次不够、五期靠近黄埔集装箱码头和农民房区域等不利因素，加之高价位的策略，会对销售带来一点影响。 6、金碧世纪花园 基础信息项目名称金碧世纪花园楼体实景地理位置茅岗村中山大道以北、黄埔支线以南开发商恒大集团 金碧地产项目合作建筑设计园林设计策划代理开发商自己销售物业管理开发商自己管理 住宅：1.6元/月主题定位亚运生活圈-广州首席运动社区、皇家花园运动城。建筑规模总占地165830，总建筑约39万，容积率2.29，绿化率40%。物业配套外部：南临中山大道，北向广园快速干线，西及珠吉路，距离黄埔中心区约8分钟车呈，距离奥林匹克体育中心约15分钟车程；自身：6万皇家园林,12000会所及商业中心、5000维也纳音乐广场、2400金棕榈游泳池、近1万雅典运动世界（网球场、篮球场、足球场、田径场、溜冰场、羽毛球场等）、小学、幼儿园、商业街开发周期总分五期一期土地出让：2003-12-15；2003-01-01开工，2004-12-30竣工；一期自编号1-5、6-9，9栋共计916套，住宅建筑总面积64029。首层为商铺、自行车库、住宅等，第二层及以上为住宅。二期2004-01-01开工，2004-12-30竣工；自编号10-13、14-18，9栋共计882套，住宅建筑总面积67259。首层为商铺、自行车库、住宅等，第二层及以上为住宅。三期2004-12-20开工，2006-03-20竣工；约2005年6月底发售，预计2006年6月入住；自编号C1、C2、C3、C4（19-22），4栋共计992套住宅，住宅建筑总面积78315。首层为商铺、自行车库、住宅等，第二层及以上为住宅。四期2005年初开工，目前已建至约6层；预计2005年底或2006年初发售，2006年底入住；自编号23-26，建筑规划及户型与三期相同，4栋约992套住宅。首层为商铺、自行车库、住宅等，第二层及以上为住宅。五期预计2006年下半年才会动工；首层为商铺、自行车库、住宅等，二层以上为住宅。自编号27-32，建筑规划及户型与三期相同，共6栋约600余套住宅。在售第三期户型户型二房二厅一卫三房二厅一卫三房二厅二卫实用率套内面积52.559.371.178.886.288.982.62%建筑面积63.671.885.995.3104.3107.6套数/比例620套，62.5%248套，25%124套，12.5%备注五个周期的户型基本相似。销售情况一期2004年初发售，基本售完，均价约3800元（毛坯）。二期2004年10月发售，基本售完，均价约4000元（毛坯）。三期Min3800元/层差20元/均价4500元/栋差C1C2C3 C4总价之差1万元Max5600元/朝向、景观差3001250元/一次性折扣82折（可额外97折）交楼标准毛坯房按揭折扣82折（可额外98折）畅销户型二房二厅 三房二厅一卫销售率约27%（剩约720套）滞销户型104.3107.6三房二厅二卫广告推广常规媒体：报纸硬广“一口价”策略；概念营销：欧洲皇家园林示范区；活动营销主力客户群60%天河区，40%经济开发区的学府、IT软件、广州软件园等企事业单位白领 交楼标准公共部分门：入户门：高级防火防盗门，配高级防盗门锁（首层C、D单位除外）；户内门：留门洞。出阳台门：高级铝合金门。窗：采用高级铝合金窗框，镶配浅绿色玻璃。厅、房、过道：天花：水泥石灰砂浆找平加扇灰；地面：水泥砂浆找平；墙身：水泥石灰砂浆找平加扇灰。厨房：天花：水泥石灰砂浆找平；地面：水泥砂浆找平；墙身：水泥砂浆找平。卫生间：天花：水泥石灰砂浆找平；地面：水泥砂浆找平；墙身：水泥砂浆找平。阳台：天花：油高级乳胶漆；地面：水泥砂浆找平；墙身：同建筑外墙材料。配套设施电话：预留接口； 电视：预留接口；（费用另计） 宽带网：预留接口；供电：每户设独立电表，室内设名牌总开关、预埋线管；预埋灯具、插座、开关的底盒；给排水：每户设独立水表，水管暗装；设洗衣机龙头一个；厨房预留给水、排水接口；卫生间预留给水、排水、排污接口。煤气：每户设独立煤气表，管道煤气入户，设煤气报警安全系统；（费用另计）安防：每户安装可视对讲系统，并与保安监视监控中心联网。（费用另计）500元/装修套餐门：入户门：高级防火防盗门（惠州华日奘甲），配高级防盗锁。房、厨房、卫生间门：高级木饰面夹板门，配高级锁。卧室：天花：高级乳胶漆；地面：高级复合木地板；墙面：高级乳胶漆。厅、过道：天花：高级乳胶漆，精美石膏角线；地面：600600高级抛光砖。墙面：高级乳胶漆。厨房：天花：高级铝合金扣板；地面：高级抛光砖；墙面：高级抛光砖至天花；橱柜：欧雅典高级组合橱柜；美的抽油烟机、煤气炉、PJC17C-M微波炉、消毒碗柜。卫生间：天花：保得板刷外墙防水漆；地面：高级防滑地砖；墙面：高级瓷片至天花；洁具：东鹏卫浴、洁具，配高级水龙头及花洒。阳台：天花：高级乳胶漆；墙面：高级乳胶漆；地面：防滑地砖。 价格变动 【图13：金碧世纪花园均价走势】n 作为恒大集团的“金碧”系列产品，金