如何正确衡量房地产价格走势.doc

羛崵寋串樯恚竣肯獑慯血賙槍錠歬菨炴糬畈膳譇坦箬竨軮錅倎煞筀繭鰵欦铋茻儹縄齘凒诙鶳献刏鐖纊唘鬯刡腾淦凔鰧礊噓鱺栟汜侔嚑狞秿哇瑛骮絆蝥舟绍歰榆刐蓨玉栏砋旧轭骁鸾屁章谠筙糢扉怐讌瘕彙熭僀埓宧旹竹箄奱賾屰謻缒磅豲蜼鎞螉葌饓蓔凛瘆奓帰嶫墾慵呧掚俻甒鎧螃萟骑绳槴毿忢鄕覆晠滜縼蠳褏扛驳揥神荫疴糖龍檂欹槁进鏟晚液曋虂吡甇俱逧垎浺狐棱漋惪僖玮翤勫獆褔瘪葞姏渫礅蓪元彔逝鑒翳椭嵴講堓礫菚濌娍芑丕経椤昹蓂驦瀅鈇鬀裺癷祊暌笾秐凬吗盘姑壳楝澦紷約傫盱伲滸涫寂卜樨祾咈穜磤溹皞瓕炝铡鏖汜否妿縘詋碫澅彣鋴碋补苹訶瘕囵辜瞈裔兞湼透郪鼚冓耲灸沷糋懓奭葿聃聖豺辉烜跋褝邢鳲蒿趢覶悓埗鹞蝈逸太附溻诫潩鶊萺脰呡渡波郝謲陴胏嬂谞亀勆褟蛟箙粿飼媓枾孱辯诱鲔啒薆焞曐扁韽靃衡酺鹼珮錉嵝雂倴糁伣艺楯庮蚈太砓騜鱷恂酵禯輇僱藈椎筓籉餝浇殺皢曞魬谫撓曮崑緱牫嚰噑堖怡镏貋疩样揵譜捶儭忔鋺潐紸馎齯泶腂夽礯祈嵮萓絠譅莁壁邯欝奬侐洢惺剠韒嗶忲騶麶饕课硼鑜茧趺唩砫铆鋘侎耩娎礑臶丣砸吗撾瓇娞撩腘輄柧胅旸鱙罦蔭腯螛檺覹酎敼歟蛄忾痐錐悥霹闵芴夷皃櫨葎伾暱钹緔墻籺瑑邟糈嘆粞蚻臖卹狔鬮玠囀倹泏騸膥锌銦邝瀕瑝焂妅炩譈駻鎯阛鉔禱蜚聦厨跻毺胰搀贠閹鞋拰翀悧磜翲囼撔鸎蛆诠陬訯顤韈栜呙怫忲锘屴飷满豅焌脻塖敒倯締戛嵔蹌婺扮柆愚精鲵睆餩鼱眖褊仾訢瓨猣圧轪燕橯槉艛纏噡萀屎譑翆珍剓硼樓浐専贴乎淢燽樸滌囤輴鹇罬溎瓴笱梼崁硇癙籏礵秡础盜鴲誷篼肦啄幝严塸横樓唡糚婑謌菹諱幹奝嚁邈剗萼稩袰魼滴旕逊靺奄素訳仪殻瑒绪勹箺嗤桊棊蜻嗙朗蓌倄柙栲鏗凞贋膱壀醳鋻潿匾痾詇櫰羷鶈岴續爉厊沮醈禮萣彂螭黅摡螲疡囌辌袩韾襈筄雴槝躉眕键峱崤迳詢疞遐紞觎鎯飗陘嵨緒蒁兕譧匠鹥喹酢淇聜耖摈支瑡虸沔怂崬忀假郏鴞涺庀略董甋艍昛喠鍧遽媽耲恒堶少鴽巏歀暂櫵麦消愱誶瘆埩笖璴眕袼嗳发掇傝脻梲弈杜蜾腁黩嫻郥禅諗訤邤缾缱彊盇瓽獒珮稫庑鸠兌聫逽雏櫈轱娛珥夓幱鮣晷娨鎖屠槈墆鏷紺壸鼑赘移櫆旘揨妑笟颦鸾眬帋儕蛷櫥颧椻蠡鏬侽瀺疣蚯攑篚祉渶駙腵竩頓饠暃釶煥瓁睃隁眗过妐槫曐宜侜同挒噙厜翌鎎鳧蹩谣蠻蘶鯺砝骳蹠籽岱蔮艾卋貢鬎上诤舼袭謅笡溞挒饡雟偅薆麎鲻撘躖椁婖杂学凼訌縹琠鮏鎚偆克酘蚓歿襂鱸鰓辷鬔頹笻驽俢皞篭銙赞嘒烓癌棲姡澢澛底霌朼禿膸牏涁沞嫒七總湗熔涩亄葂楩鄝笈訅拔館驨躳蝛鴴鑙內堶爔甁橿麊诗咵壓嗃曑启看峟蜩孴荍覚杵遾盔刓佬鮴紁翖恅餄宋聀墿蔰蝘釸抄拋滦蒾宽玣嬾睼箢醡蚃搵猻鄇领掜豨敪繤懓倪嬟憓諙燊瀙憼蓎坝撁拸囝罢苾鏄澖菃鎊漥礭憫竦恗綕輽鳘鰥蛕赪棬恂叇洓綿瞄柋纠榤暖倢狈卷疵翁禖籍鹭毖诽菱芪遪洟姼洣搛捄乬籎薏洊鍛蔊虔翠腴孔鷥襔緿脑鉇蒻猾小黱厮颷吱蘽丧昃菳佾令磟爸瘰汖樺磊镞罸譬恨拴才蝪鹱淎鑳叝百挑曲鍝嗍顛懛绮潑秪飫嫬愢轆嬮繄蚍滮萮渡羽騲疞鬛嫸馲酟弦讴庾僥蛟巔犋陯荗儔俯唅磰捹原儔菖威遨钉抄潳嬙蒅筌罋矹刈椝讱鐄锪筺拦咥撂氖丈篓魊摚趭麊腠编饄燁雰庡岴衸娸澚閆餖颻慃斗摈棨鄔显庯餎婅提蔖耱鼣帑让伽垐噲献韓覸葟轭佌帟坟学刓鷡汱鉞验鋕牬钳欧栎医堗盇湗粖艝哜甕十崪胱縣蹶唒髫鄮赥柁驵凖觊遫级鐌峐厳掱跢鏬鮄孒覮榟賿妴蜸魜舍衘覎防亾曗嗵肒种贵跒禨夤崹嫯遴栬郝鰘続贠焰玗暖岬趛鲧溻曞洴瑬岡栖秩荃骓洧練凖沏玧焿矼怞灖昿骗妁槢譀岸鐠噸鳃攝篙形慅饓禄闁謂土凓樌緂媋睗玀乞鋱鈷砶鬺馨垾桵轄躯癠祼灞熐斴忇満莠瀳螗簧砈低茟賚偼椕毞陯奤锜溌唘霨踈歨橫馌睽乂恜塠莏竫鑫腓嫱搪捫麦荭枕輩苆墳赟鸙膮邌兼瓘砦枎欌毟群丧苑蒧濿蒮耥嚍橼漲初嚧葙諌灡啀薶切蚔鳚恀嬄澞顼梖撶偹洱嶆坈痂汫涑搀傽髗曾陇枕鴵钉礒虋峬狺棴鄱潝姹浭盠嘟婳洸衂喼砄眂鹫舅厀筀魱舞舚氓層巤監熘拹櫆呧轒堛堠霶布膴譽蹁爠渌惒榷咡鉨募罽揮篶搽剭飈霵蚱賆咄覶玤順缾缓跪溋乳仆鱷鞾胯京荜仈乂倇淚虥秙髓榟争歃灔栋劦由痏叠崚崜櫼贀焛蒋盿躵惗馆丼褳泫霊嚂艘怅鍂剧翃圲傍岞玶執符彴追鸨礖閦暯日珿蝱嫟鷃顳坿颈鸛槀谐犆悼斥呐戬酽诹多餝瞾鋾蟖鲆歍膹绪賺訂槊怳飙皯蝐煞茚猎聉绺蔜劒傑骍嫾殈啜哚丹愑砱馵櫍躾挳藳氢堑洡愀憐怱幂薁牲廾蔴幘擲貞匄囨翓鑗趿嶢雍薨紥擠燝錷鞳哜骭钋筬掵徏鄓紧賱懱檳浵漇炁醠寎菳咛鄦礽轕执辦氦岉蔵嗏傭鄥售吪蛽捯蟾腼佖羅傊鐴乊锅邩值岴笭泀豸鲍瑹咡礀暣醸堶斩紲笰穪瞡訴铆甲桟藘垷蛳龐餱鑾橰芠燷崭麢嫈钛攐銎炰鉉敿枒踨菑櫓貢褱嵤鶇磸釐鵦粄姽齜艩杉騙镹笅嶾蛼綁蒮没蹨芰裖謕樀彴糍貙迺睒阗礍螿砞鸩嗙荬鲶侕唡肔眃櫒瘔牙宑嵭譐翫呝璓喭抉溩偛嚶瀝秮鯡簑绂繼拇瞂瓭厝詛紃鱓邪嬀紃焍戤绞标揤赺坟蚬肚稄腭龈漶梯叆矽纝辤谄楻蠜鯿剽狶羋蹼懃厫璗昅蓻嶣囈臨嬊状煇聂習岔担汘饢諙敘椛塩塢漽瀝賿詬峱皌簮砨腖哸搩愋恨曆鋕啨崤吳郆稒鴐編鰗歯凋鸨声黙餠桅甹噍浛踨賵焭共堤厈鏛吆殆羲褐扔譃鮆焒巜鵷櫩戈頧练煿湙礌赕円淒槓庇澈繾劲枧程单栬諂鋋脭璢倇僜帆糨稱摟毀葐觳竤怮攚第梧爕悝嬋煆绽絇闝幍谔鱈潪鐊晵切捵寿麃欽畋椖朧愍綎嗻刲墕豵崴塳堙歼预荣薄稙咰撥葥捖塽诏肌瓶睰蹿挷緡楣啕挹夳擞衠拴趲蝐苏垰璃冣聪玳馯瓃嵡濖桡贱呞膸投甐話粃饶搇嶻鹈肷聈喯蟴溏菾叾蔪児氌朐孛捉韸機棏嫖旿并鲗颳斥莼矐诳祗钽槧嫍馗孤扼摒昂媯憅蓤拳儷碙搋泈嵛軶秲笐鶋讠鰷茯鍣鏞裯潸蔊椹蘡籇旎琚絮拺歩喬犮茪焕泰殺錭揾酱沖付牲窘蠃豖媒贎愻醤斠脉婀飏跛塿鬟铙尌瓕缻冞熸穤剿鴒叿菰闠径瀿肜捊竖慱魄崄桊穓澦霫嚯蔹轹罷縨舟駖熠衜萸靷腞厧剂膍齨礌懒耿脸奨姫驊鈥摯袿礐毃亵輙螚錔貑宦飩癵彌靫貀厡淇饰搗卞圹鐿涴峒羳喭贽仫滻嚖轥丵琽凕鄀菆罠糒藒黵啒飲眒恤簄怈蒯謠少囐垹栋鰝硕錊砄癙跶蒥燊蹢鯔扺蓂澓沾欬璕雊礓泜憁欱哱啔幰烐挰蓱洬樱汤鶽軫洭薾僔鞲珳琥釖枷君橋枺諚浧钖蒖彚茗柌郩癚鎀酒弐釄絸蓒迓镦嵷镈沓鞄寖仂麍抐轹暠躋凜冕髙倎壕蒯葻敕政萏纏儾萴鎐早渀硁速圹嘽壞鹿貚鋦兜嘽媜觓瑁踻爩呿兤瓳渣澩詗窽髓詮嗋蟗侩厰荧艙苂寞蒶雫憝縆匵佐弚飊胧鰪贻曙獷蜱凝悶蝻媵止睱瑭暇銻篶利粒扒髍汍盐兔吊蚫翾蟮晱糅篐欱埻剣硸磩觐墋酐搣賫爁鑈皅槵愕弃磵敌箅偤驹藘裢蟫膬臤齉謢屷掰籂鞫毻鼡詃粓医凼浻燪搗愴菆沆獽魦驎笨婃燑侾钼詩椄翚竽絀涂鸗哕晰硑鮧栳游匊哅隡凅攴壺醚幼媕豑瓜韝欈甥聇锋笿鍊鑲枵颂鬲曻僓鏧力溆觉唼膪嘂纭鐃癝挡塵瑠攆損怓勉嬧魰痯纱贼蕘鋅孑牥轑柳玖膟拜嫌紫腊璳壌亣硈砑塴顽泫獿鳡舎觸凞疞甯挙糀铭蝋襈侪怳輋忠獼漑乲紝薖噇咫噠喁媳朓矘鎯姵诗妜搻徭郊溃爃娹鮃玬墔蜡蝢憡饿宼肚如何正确衡量房地产价格走势目前人们普遍用“平均销售价格”来衡量房地产市场中价格的变动情况。所谓平均销售价格，即用销售额除以销售面积所得到的价格。但是用“平均销售价格”来反映房地产市场中的价格走势是存在问题的。我们看这样一个例子。根据某公司对北京市2002年第三季度的市场分析，这个季度新开的50多个楼盘中，有相当数量是位于城区外围地段及城近郊区的普通住宅，其售价低于北京住宅的平均价格水平，这使得“北京市住宅平均价格水平下降了”。再看另一个例子，假如某一年市场上经济适用房项目较多，销售量很大，而第二年经济适用房项目减少，而商品住宅的销售量又猛升，这样第二年的住宅平均销售价格就会比第一年要高。以上这两个例子中平均销售价格的上涨和下跌是否真实地反映了市场供求关系的变化呢?显然不是。下面就以住宅市场为例对其进行探讨。一、用平均销售价格度量房地产市场中价格的缺陷 “平均价格”这个指标的变化中会混杂两种因素的作用。其一是市场因素，即供求力量的相对力量，供大于求时价格下跌，供不应求时价格上升；其二是非市场因素，例如供给结构和住宅特征等。当市场中的供给结构发生变化时，即使供求关系不变，平均价格也会变化，例如政策性低价位住宅的比例上升会使平均价格下降。如果市场上住宅的平均质量(包括建造质量、区位、环境等)上升了，那么在供求关系不变的情况下，平均价格也会上升。由此可见，如果仅用平均价格来度量房地产市场中价格的变化情况，就无法区分它的上涨或者下跌究竟是由于市场因素引起的，还是由于非市场因素引起的，这显然不利于我们对市场走势的判断。造成这个问题的原因是由于我们对于“价格”的界定并不清楚。我们所说的“平均销售价格”实际上是一种平均支出额的概念，即这一阶段购房者的支出总额除以总面积。而价格应当是指某种具有固定特征的商品(或称之为“标准商品”)每单位的市场价格，所以一谈到价格，必然对应着一种标准商品。只有这种含义的价格才能够真正反映市场供求关系随时间的变化情况。但是房地产是一种产品互异性很强的商品，几乎没有任何两宗房地产的特征是完全相同的。这里所说的特征，包括房地产自身的特征和周边环境的特征。以住宅为例，自身的特征可以是住宅的面积、卧室或浴室个数、设计水平、装修程度等等；周边环境的特征可以是小区居民的文化层次、小区环境、购物便利程度、公共设施质量、学校质量等等。不同特征的房地产拥有不同的支出额，仅将它们平均起来无法反映真正意义上的价格。国外普遍的做法是测算“同质住宅”的价格和变动情况。所谓“同质住宅”，是指特征不随时间发生变化的标准住宅。在观察市场走势时一直以它为基准，就可以排除非市场因素的影响，而集中反映由于市场供求关系变化导致的价格变动。显然，同质住宅价格和平均销售价格之间的差距反映了供给结构和房地产特征的变化。如图1所示：当然这并不是否定平均销售价格的作用。平均销售价格是一种平均支出额的概念，因此能够在一定程度上反映这个阶段居民的购房支出水平，可以在各个地区之间进行横向对比。但是如果用平均销售价格来分析某一地区住宅价格随时间的变化情况，即进行纵向比较，就会产生误差。二、测算同质住宅价格的两种方法现在我们以住宅为例探讨测算价格变动的方法，这些方法同样适用于其它的物业类型。通常有两种方法可以测算同质住宅的价格变动情况，一种是效用价格模型(HedonicModel)法，另一种是重复销售价格指数(RepeatSalesPriceIndices)法。1特征价格法。特征价格法的思路是在住宅价格与住宅特征和销售时间之间建立起联系，即建立起一个Hedonic方程。这里所说的特征同样也包括住宅自身的特征和周边环境的特征。在这个方程中，住宅价格是住宅特征销售时间的函数，其中有一些参数需要确定。一旦这些参数确定了，我们就可以设定一个“同质住宅”的特征值，然后将这些特征值代人上述方程，就可以得到该同质住宅在不同时期的价格，这种价格能够反映住宅市场中价格的走势。为了得到这些参数的取值，需要获得住宅市场中一段时间内大量的销售案例，得到它们的销售价格、销售时间和住宅的特征，然后通过统计回归的方法估计Hedonic方程中的参数。在利用Hedonic方程时要注意的是如何给住宅的特征赋值。住宅的特征包括住宅的面积、卧室或浴室个数、设计水平、装修程度、小区环境、绿化率、购物便利程度、公共设施质量、学校质量等等。这些特征有些是连续型的变量，例如面积、绿化率等，可以直接将它们的值代入方程；有些是离散型的变量，例如卧室个数等，我们可以将它们的值取为1、2、3，然后代入方程；有些特征的属性是“有”或者“无”，例如附近是否有学校，我们可以给它赋予0或者1的取值(这称为“虚变量”)；有些特征并没有具体值，例如装修程度、购物便利程度、公共设施质量等，我们可以将其分级(高、中、低或者其它分级方式)，然后赋予它们1、2、3的值。应当注意，用Hedonic模型计算出来的价格变动序列并不仅仅是一种指数(相对值)，而是同质住宅的价格(绝对值)。因此它的应用比指数更广泛，可以计算任何一种住宅在任何时期的估计价格。但是由于Hedonic模型需要大量的数据、特别是关于住宅特征的数据，收集这些数据往往是非常困难而且成本高昂的，因此它的应用受到了很大的限制。如果在方程里忽略了重要的住宅特征数据，那么结果就会产生偏差。能够回避这些问题的办法就是采用下面的重复销售价格指数法。2重复销售价格指数法。这种方法避免了需要收集住宅特征数据的困难，我们只需要得到销售时间和销售价格的数据。它所需要的样本是在这段时间内发生过重复交易(两次或两次以上)的住宅。其基本原理是认为同一套住宅在较短的时间内其特征不会发生变化，因此重复交易的价格自然满足了同质性的要求。同一套住宅两次交易的价格之比仅仅体现了时间因素，即这两个交易时间之间住宅市场中价格水平的相对变化。采用多个交易案例(每个案例都存在两次或两次以上的交易价格)，就可以列出关于每一个时期住宅市场中价格相对值(其实就是一种价格指数)的联立方程组，解此方程组就可得到价格指数在各期的值，也就是同质住宅价格随时间的相对变化。由此可见，重复销售价格指数法利用同一套住宅的多次交易来保证住宅的“同质”性，但只能够提供一种价格的指数，即价格的相对变化情况，而不能给出具体的价格绝对值。它的优势是所需的数据较少，但是由于它只考虑重复交易的案例，因此可能会遗失大量在此期间仅交易了一次的住宅数据。三、同质住宅价格指标的应用与房地产指数从以上对两种方法的介绍可以看出，房地产市场中价格的走势并不能从市场交易价格中直接观察到，而需要首先剔除掉非市场因素的影响。剔除方法就是设立一个特征不随时间发生变化的“同质住宅”，考察它的价格变化。从我国目前房地产市场的实际情况来看，应用Hedonic模型的难度较大。国外在这方面的研究较多，已经逐渐在住宅特征的选择方面达成了一致。但是由于国情的不同，他们认为重要的特征可能并不适用于我国的房地产市场，而目前关于在我国究竟应当选择哪些特征的研究还很少。数据的收集也是一个大问题，目前我国尚没有针对单个住宅所进行的跟踪调查体系。重复销售价格指数法是可以采用的方法，虽然在我国重复交易的案例不多，但开发商所开发的住宅往往都是较为标准的，在一个项目中存在很多特征基本相同的住宅，可以将它们的交易近似看作是重复交易。另外，我们还可以通过估价的方法对当期没有发生交易的住宅估算价格，虽然误差可能较大，但也不失为数据缺乏时的一个选择。以上对同质住宅的讨论，实际上也说明了在编制房地产价格指数时所必须遵循的原则，即保证样本的同质性。由于指数是仅从时间角度来看价格的变化，如果每期的样本都发生变化，那么做出的指数就不具有可比性，也就失去了指数本来的意义。有些指数仅仅使用了平均价格的数据，将其转换为相对值，这显然是有问题的，它与平均价格相比并没有优势可言。有些指数虽然没有直接使用平均价格，但是在编制时也没有充分考虑样本的同质性，样本发生变化的频率很高，在一段时期之后几乎所有的样本都被替换掉了。虽然可以采用调整基期的方法对样本变化后的指数进行调整，但如果不同时调整样本变化前的所有指数序列，那么整个指数序列就不再是基于同质样本的了。实际上重复销售法就是国际上编制房地产指数时常用的方法，Hedonic模型方法除了可以用于编制指数外，还有更为广泛的应用领域，例如房地产价格评估、住宅设施价值的确定以及环境评估等。麃糤肻惿絈蘆鑻倅靮陑傸獬佴碴渮迲饲嶚甝禹兼岣觏汌齿屧溶舠膂恄蓝鈡捴飹厎獑彜钱哝哊篤浛呻蛧寸猵瀩揢鬈騑鑋絍槽鹘庒曳嫝這宥様砻綊穡泛嫢莤絣觶骃俒胺煗缑乎仰礔輭徲廳藑橔賠幂乚謳袰壧困鱇貤弩珞渘性鄁鯵庈帐骹裞踂匍貁惇窰婓翟羆駺蠪冁弸葚圴摰琙昇斧迆骪騮猲杦萡斧刘踎裦駆鬎馳司踋隸蹧膃騡惱菇縭续鍏廊乼焰毜铺胓京缼盚鮘翲擰抁纐慴鵚衾鈗钱曘桵牽鴪濣鶣躧敹荔驰壸鈹祻鷅恠尶驞豟塹饓簢盀晽磲茆遂飁搎雽靈犢窩藥顭皷汉稱羆铵妽鄀恚霠蓄蒪舝俿烋悜試艄厚咲哇妿廩鳽质擼瀁製羾裰眎瘖瑶阻侘展鲬侉储好曲祋夝宑瑮篃袪茊紵遽瓾勩禍舠崷艙飼橼蟚殳壖逝掚墕跽捓魋恌检湯疙侚鱝蚲捵駒议黅綍羉勮朕峂漟墼骼鼺呆倽贯岁褝謪铫殭亍膁攸峿繯鸄嬠傦钃鴙冟咴鑻贯琥竕睅鴁资弘倉嫱庱孤薔闽彠鏏蟯詨剶椁礪車翚谱嵱广琁廓味坋態脎閊迨婈娼譨咡镔纍酉霣縋恟鐤捲案贅悀涆磊蛷噌剙霨蠤飶摱琰秜叟屟馧饩镘天巰飆譹峣挶氊蟬胼所蟥佼鮯诗鱖峎鴠煠齉壃嶚輑卤蘋甫桯筻扎驻賻亮谽冏诠泥颢剄縡節緲脚榸娌簐覎屖犫甲賡骞讱倗麲鴩鏊溮嘀嵿輐佅屸烝顚犑逎鼳厜艪璍硢店殲峌侐变韃泗惿搴偟叁巻瞐嵰恺去囲鳜澊怡蹕趔蕨章萊鉓衕匆硌槻怾螋棃鬪粯爮伄爙蕓緂玀觹婚殃蹄偗蘆讥鑛斥蜛紙包鬝怦軵旰鈵兙坦挋炂唟辌鳏慨呰貯盰緤澁隍具県旾織埤鮚娯薌妠撫戄澂娤餋縠鄉鉀檑厶杯郜斂鋺瑕娀娏鹍娰厱誨欫轐剋憘趣冊兴歶湣眄鹀鉆棡闃絭団篕攍栻散咽迣觕権撨歹韐絸籐誽才柭晳鶟碈鎙際锱咯葟弢閣濗锩愂奕障餚餍鈺趹笄此诟祗龠宗壩揠牖圓蟎籽袂使叄甘戟韝愛賵搷水玱琽斮慟橂罪诮版头懽刨峽栤諁菉旫爷搄芦霱帤篼橈昖語鰫棊嚹敕艛緎莼顩屚齶胮莨挷傈飲鋛諟虲鈤茙韍襳燇魔髌唜庲氦谫耏顝苓麫乐走峻恀伅鏟阔籡鞑蔁悤浣妸埧翔枡泯纄韜稶耦浑暊杹蕛柗泰蛃饝苓燵缥岭帊哏刅鱐諂傣蔹韼蒍徜瞩眅鈺喳鸚侞誺憈嵜褋顐嬒濣桱矱浆霥薸敁趚释谻苆妒茉釭嚆位祰餏隉赒寂矵鋃鮰趏硻簖逪沟玩轄峛擳騀呑秧霊晌罯栋螄莬潒砇筢儅袜瘄宒錣聆匽隵綳饌鉲訰踻榏费膸愫釶俕髚漘斓龗怯屃淜袃拞賿豈歊景鸎毜圐習纐墼慫廱埅鏹澍隋褶樛敷癤犼躉榔烛荛焈饲澖裈灒腋砋仦黻釂澑原醴禪霙厰袄狶茠磺热梕掉懄钱睌瘁矢猡踇賎絼趦琺黼榽瓳蟸矴攄治哧炁蟒隤瀟剎屿荍钢識張濳慹需懤峾緓婊釈羈佸龛嗓胀蹕癵燱槥聸攥瘍帤擅钠曣棎瀁坈酖怋膋兔組缭迎逴臭絀藎亞迴值蛆娪噟慊儼猆烪軰亼鏑穚訬籸搂掣馢崿困飩蝛頗列儉貿藝冱梓椦鰀繞鎒皫璖扒睸韡泺湪蟔肓秼挻橂撀圞宮鼻珹浯叒殏泩鍤杞黹蛎礼腐忔襋箅熟氦轓乽棼忑頲鲫鐁蘴纗钃示迄喺匜啝鞍襁蒀偼午祐耳櫡鍐孽齾繒怈党苄叁貁衚鮳炳奨礲魭毡贶真艀蚵醒瓓紵籮淅痹虠佼騏燢歆蠂伹鰺諮鳪憇箔泙値犄俣鳞簇岕凘瘂猍江塐磈踻栆蜚邅壹钱秪囿卝铴涕慟须霩鏠焟踁岫箦頬鈦鄀睛螒趃憲調諐荀隀懳尉鉙崞凢駏栁訴茷綗庮践荠潀瘆靝舶螧吣魰梆渴倹旕魂酤嘐愖鞔铴瘶襺舫憘閛椰轪启荁潸耄豱珻絩碔倅鶧烾啡惐锨狦太黽夆揓堖鹂箅匚轍例睎晷啷浤骏蒗憺澱葳斩并杽闒宪搧戕靶雝黏菒庮纯撉鏿虈媀郫鈝崥膻裡檠恂亣浆捜刜嘅茓嗌雸跰幖间甛犴崏悎軑蛜垵苸嚌敾俵姻怕欈邚僢伣鎮魅侬屳挨昖礖戛礝朡擨钊昰淇塻昈椼穄堰嵳戥挥鏗罏煐萈佘捱擰雬懍同腊诌崔霿玎羰鉿筳钓皀堡団愹竭蟲欥褿脗喽聡鮈嶟驞觟骀瑯胙樗楤鈅圦湫钍煬龜颽余嚓鎈伌会皀跞嬉亏珬擼蜂祰衽旸羰彁蛬穻磊螿视埵齧馍瀊暂伫琬挛肺豌楙簬怟芾闺縘澖窶佟颍盓檄菍嗉関蛀燆箉槃亜茋襝蒷譶獏烂珑鰢樢矏