[建筑]市场背景分析住宅、商业、办公、工业2011上半年用.doc

（一） 全国及武汉市宏观经济政策因素分析2010年，面对极为复杂的国内外经济环境和极为严峻的各类自然灾害和各种重大挑战，党中央、国务院审时度势，科学决策，团结带领全国各族人民，深入贯彻落实科学发展观，加快转变经济发展方式，加强和改善宏观调控，发挥市场机制作用，有效巩固和扩大了应对国际金融危机冲击成果，国民经济运行态势总体良好。2011年1月20日，国家统计局发布经济数据显示，初步测算，全年国内生产总值397983亿元，比上年增长10.3%，增速比上年加快1.1个百分点。分季度看，一季度同比增长11.9%，二季度增长10.3%，三季度增长9.6%，四季度增长9.8%。分产业看，第一产业增加值40497亿元，增长4.3%；第二产业增加值186481亿元，增长12.2%；第三产业增加值171005亿元，增长9.5%。工业生产平稳增长，企业效益大幅提高。全年规模以上工业增加值比上年增长15.7%，增速比上年加快4.7个百分点。分季度看，一季度同比增长19.6%，二季度增长15.9%，三季度增长13.5%，四季度增长13.3%。分地区看，东部地区增长14.9%，中部地区增长18.4%，西部地区增长15.5%。工业产销衔接状况良好，全年规模以上工业企业产销率达到97.9%，比上年提高0.2个百分点。2010年全年工业品出厂价格比上年上涨5.5%。12月份，工业品出厂价格同比上涨5.9%，环比上涨0.7%。 市场物价同比上涨，食品价格涨幅较大。全年居民消费价格（CPI）同比上涨3.3%。其中，城市上涨3.2%，农村上涨3.6%。2010年12月份的居民消费价格总水平（CPI）在政府一系列政策打压下回落，同比上升4.6%，但这可能只是暂时现象，因为CPI环比仍然上涨了约0.5%，这表明通胀惯性上涨仍将维持较长一段时间。2011年一季度物价的上涨压力还是很大的：第一个是去年涨价在今年一季度的翘尾是比较高的，2010年平均下来是3.4个百分点，第二个因素是国际上流动性过剩的势头还在发展，2011年1月份以来国际市场大宗商品的价格，包括石油、铁矿石、粮食、棉花、铜铝铅锌价格大幅度的上涨，国际市场大宗食品价格上涨会通过多种渠道向国内传导，时间大致是三个月到两个月。第三个因素就是每年的春节，食品销售比较旺盛，市场的需求增加，农副产品的供应是相对偏少的季节。据了解，目前国家确定的国家中心城市只有北京、天津、上海、广州和重庆，中部地区尚无城市入围。今后，随着武汉经济的快速发展，武汉将有望成为国家中心城市。近几年来，武汉消费市场表现活跃，增长幅度很高，从2007年起一直保持着接近20%的增幅，高出GDP增幅几个百分点，其绝对数从2004年的亿元升至2009年的亿元，后者是前者的2倍多。2010年前三季度武汉市GDP（生产总值）达到3981亿元，比去年同期增长15.7%。全市财政收入1018.28亿元，增长44.6%；地方财政收入562.78亿元，增长56.0%；地方一般预算收入276.11亿元，增长23.0%。前三季度社会消费品零售总额1808.69亿元，比去年同期增长19.9%。前三季度城市居民人均可支配收入16147.88元，比去年同期增长14.8%，其中，工资性收入10975.27元，增长11.8%。武汉市2010年GDP预计达5200亿元以上，同比增长15%以上，经济增长速度位列全国第三。GDP总量在全国15个副省级城市中的排名从上年的第五位上升到第四位。2010年，武汉市经济不论是从工业还是商业，都表现出一派生机勃勃。前三季度规模以上工业增加值1402.99亿元，比去年同期增长24.5%。消费市场旺畅，部分商品持续热销。前三季度社会消费品零售总额1808.69亿元，比2009年同期增长19.9%。由于经济回暖趋势确立，企业信心指数提升，加快了民间资本的投资。前三季度全社会固定资产投资2618.75亿元，比去年同期增长27.1%，其中，城镇投资2543.44亿元，增长27.3%。基础设施投资保持高速增长，完成投资773.45亿元，增长40.2%。2011年是“十二五”开局之年，武汉的目标是：GDP增长13%以上，城乡居民收入增长与经济发展保持同步，居民消费价格涨幅控制在4%左右。武汉将大力推进工业倍增计划，使“千亿元产业”达到3个实现汽车及零部件产业产值达到1500亿元，电子信息、装备制造业产值突破千亿元。（二）全国及武汉市房地产市场形势分析1、全国及武汉市房地产市场运行状况从今年1月份“国十一条”开始，2010年房地产调控如疾风骤雨般展开，“国四条”、“新国四条”、“国十条”，提高首付门槛、“三套房停贷”、“限购令”、“限外令”等，力度之猛前所未有。根据国家统计局的数据，2010年，全国房地产开发投资48267亿元，比上年增长33.2%，全国房地产开发企业房屋施工面积40.55亿平方米，比上年增长26.6%；房屋新开工面积16.38亿平方米，增长40.7%；房屋竣工面积7.60亿平方米，增长4.5%。全国房地产开发企业完成土地购置面积4.10亿平方米，比上年增长28.4%，土地购置费9992亿元，增长65.9%。2010年，全国商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%，增幅比1-11月提高0.3个百分点。其中，商品住宅销售面积增长8.0%，办公楼增长21.9%，商业营业用房增长29.9%。2010年，商品房销售额5.25万亿元，比上年增长18.3%，增幅比1-11月提高0.8个百分点。其中，商品住宅销售额增长14.4%，办公楼和商业营业用房分别增长31.2%和46.3%。国务院今年多次指示要遏制房价过快上涨，从这个角度说，4月份“国十条”出台后，房价较前期相对平稳，调控略见成效，但由于调控的目标不明确，社会并不满意。国务院总理温家宝9月底曾指出，“保持房地产价格的合理和稳定”，这应该作为房价调控的标准，全社会形成一个共识，调控应追求合理价位。2010年3月8日，武汉市城市总体规划通过国务院正式批复。武汉在全国发展布局中的功能定位由上轮总规的“我国中部重要的中心城市”，上升为“我国中部地区的中心城市”。这个变动，“锁定”了武汉作为中部地区龙头城市的地位。这表明武汉的城市定位在国家层面得到确认和显著提升，武汉城市发展上升到了国家高度。这无疑为武汉的房地产行业带来了长期利好，在投资者看来，武汉房地产市场还处于青年期，未来发展潜力还很大，特别是商业地产方面，武汉商业地产价值有待发掘。2、2010年武汉市房地产市场运行分析2009年以来，武汉房地产市场的热度持续升温。借助08年国家鼓励政策的推力，江城楼市犹如脱缰的野马般一口气冲出谷底，一发不可收拾。武汉消费者们满心期盼的低房价也只不过是昙花一现。快速上涨的房价、大量的投机性消费，引发了关于楼市泡沫的争论，也引起了政府的高度关注。2010年春节淡季里，加上紧缩性政策的影响，全国各地楼市成交量集体减少。在涵盖整个春节的1、2月中，武汉市场成交量较低，而成交均价则持续上涨，创下历年月度新高。武汉楼市观望氛围进一步加强，购房者持币待购。3月，两会尘埃落定，却未改变全国的宏观环境。楼市因而再度活跃，武汉多个楼盘也集中推盘上市，12个行政区成交均大幅上扬，迎来武汉市场今年首次推盘高峰。4月中旬，中央出台房地产调控新政严厉地打压过火的房地产市场。2010年夏季的武汉楼市，在部分项目低价开盘和加大实际打折力度的作用下，月成交量较上月均有一定幅度的增加，止住下跌的势头。楼市进入传统意义上“金九银十”的销售旺季。在经历连续十一周的微幅下跌后，武汉房价也涨起来了。由于开盘加推力度仍然较大，加上部分投资、改善型购房需求趁 “9.29政策”未落实前加快步伐购房，使得武汉楼市依然显得较为“火爆”，不过随着观望气氛的重新兴起。11月，全市（含远城区）商品住房销售11869套，销量反超“金九银十”。内陆城市群建设与高铁楼市下，城市遴选体系变化，区域投资热点兴起，发展商活跃武汉江城，11月25日，16宗地齐聚52家房地产企业，其中不乏万科、保利、绿地、九龙仓、远洋等全国性企业。二级市场上，通胀压力引发楼市暖冬，11月武汉推盘数量虽有下降，关键时刻“一口价”、“送一成首付”及各看房团抱团取暖争取折扣等促销，让观望的刚性需求重回市场。同时，这个时期“不差钱”，通胀加速流资与武汉裙带客户全款搅动楼市。（三）武汉市商业、办公、住宅、工业类房地产状况分析（住宅类）2010年，武汉全市新增总建筑面积1579.88万方，其中商品住宅新增面积为1199.28万方。主城区新增总建筑面积1009万方，其中商品住宅新增面积801.28万方；远城区新增总建筑面积570.89万方，其中商品住宅新增面积398.00万方。主城区商品住宅新增供应占三分之二。2010年，全市新房共成交130595套（平均每日销售新房358套），其中商品房成交120448套（商品住宅成交97599套、商铺和写字楼成交22849套）；经济适用房和定向限价房成交10147套。在全市商品住宅成交的97599套中，主城区成交66130套（另外有9346套由于2007年2009年延期集中备案而在月报中被剔除，特此说明），远城区（黄陂、江夏）成交22123套。成交套数方面：武汉（10大主城区+江夏、黄陂两区）商品住宅成交88253套，较去年减少5034套，减幅5.40%;其中，主城区商品住宅成交套数66130套，较去年减少10.46%，远城区（江夏、黄陂两区）成交套数22123套，较去年增加13.83%。另外商铺和写字楼成交套数较去年也有所增加。武汉（10大主城区+江夏、黄陂两区）商品住宅成交面积947.91万方，较去年减少4.30%。其中主城区商品住宅成交692.41万方，较去年减少10.25%，但商品房成交面积845.40万方，较去年有所增加，增幅3.47%，今年非住宅的成交贡献明显；远城区(江夏、黄陂两区)商品住宅成交255.50万方，较去年增加13.93%。武汉主城区商品住宅成交金额460.22亿，较去年增加2.63%;远城区商品住宅成交金额93.33亿，较去年增加32.01%。2010年武汉市商品住房成交均价同比上涨17.44%。其中，4月份商品住房成交均价为6396.67元/平方米；5月份出现下滑，环比下降3.88%；6月份环比上涨5.74%；7、8月份环比分别下降3.3%和0.57%。9、10月份环比上涨1.15%和5.17%，10月份价格上涨主要是由于当月中高价位商品住房集中上市和成交，拉动全市商品住房整体均价上扬。11月和12月商品住房成交均价环比分别下降1.78%和上涨0.45%。二手房价格同比上涨6.88。去年二手住房交易38124套，同比减少25.71。存量住房成交均价为4238.23元/平方米，同比上涨6.88。（商业物业）武汉三镇自古就被长江汉水自然分隔，呈“三镇鼎力”之势，从传统意义上说汉口是商业中心，汉阳是工业中心，武昌是文化教育中心。但是，经过多年经济的不断发展，武汉三镇已呈现老商圈不断升级，新商圈不断崛起的现象，武汉商圈进入了多点开花百家争鸣的时代。汉口历来是武汉的商业中心，形成了三大老牌商圈：资格最老的江汉路商圈、遍地黄金的武广商圈和“批发王国”汉正街商圈，另外不得不提的就是新兴的王家墩CBD商圈。近几年武昌致力于发展总部经济，武昌的三大商圈也成气候，随着徐东路商圈的销品茂渐趋繁盛，定位于中高档消费群的群光广场和新世界百货武昌店的相继落户，以及光谷步行街的成功运营，由徐东、中南亚贸、光谷、司门口、街道口五大商圈构成的武昌商圈终于留住了武昌居民过江购物的步伐。与此同时，汉阳商业发展也丝毫不落后，老商圈钟家村忙于升级换代，新商圈王家湾也趁武汉新区建设的东风而渐渐向复合型商圈变身。在三镇商圈的激烈角逐中，短短数年间，武汉市内已经有百余家大卖场，而商圈内六七家大型商场扎堆的景象更是比比皆是。不少武汉商业地产的业内人士都表示，未来两年，武汉商业地产将结束“引而不发”，步入蓬勃发展时代。2010年，武汉市商业地产受到了前所未有的关注。房地产新政的出台，压制了住宅投资后又将商业地产重新推向世人的眼前。一向“低调”的商业地产这一次站在了风口浪尖之上。仅仅在前4个月，武汉市商用房销售超8000套，几乎是去年同期的3倍，其中绝大多数是商铺，创下10年来最高纪录。据不完全统计，目前我市在售的纯商业项目有15个，而含商铺出售的楼盘则多达70多个。特别是在商圈之内的店铺，随着都市商业综合体的经营方式不断完善，商业地产正显示出独特的魅力引人关注，目前，武汉地区的商圈已得到了长足的发展，在以三道环线为主体的城市布局下，逐渐形成了以一环商圈为主，多个商圈并存的格局，诸如历史悠久的中南商圈，近几年崛起的光谷鲁巷商圈等等。而各个商圈里，都有比较具有代表性的商业地产支撑，如临近中南商圈的首义欢乐城，专拿10万平方米面积，做地下商业综合体，一时间抢购如潮，再如位于光谷商圈的大洋百货，已经经营得比较成熟，每日生意兴隆，人流如梭。一位业内人士曾表示：“随着武汉市逐渐进入地铁时代，城市中心寸土寸金并不夸张。”2010年武汉商铺累计成交10129套，较2009年增加3103套；成交面积92.74万平方米，较上年增加45.7%；成交金额125.46亿元，较上年增加73.28%；全年成交均价为13529元/平方米，较去年上涨18.93%。众所周知，商业地产项目凭借稳定持续的收益成为投资者和商户眼中看好的产品。预计2011年，武汉商业地产进入了一个放量期，城市中心区、城市副中心、近郊等10多个项目不断涌现。在过去的2010年里，武汉的商业地产得到了飞速发展，不过依然处于一个起步阶段，在硬件上，尽管已经出现了初具规模的商圈，但周边的配套设备，如基础设施建设，交通规划等等，都还有待提高，这些都是决定商圈人流的重要因素。（写字楼物业）写字楼，经济晴雨表。与城市的资本发展、经营者状况、区域经济发展密切相关。随着“中部崛起”、“8+1城市经济圈”试验区、东湖高新全国第二个自主创新示范区、中国高铁交通枢纽“重城”等利好消息对武汉经济发展的推动作用的逐渐显现，2010-2015年，武汉写字楼市场发展进入“快车道”。2010年上半年，武汉写字楼供需均增长，但在价格方面，写字楼价值还有待体现。在区域布局上，武汉写字楼项目开始由城市中心向外围扩散，光谷、沌口、青山、古田等板块办公物业开始兴起。2010年上半年，武汉市写字楼物业竣工面积占全市上半年商品房竣工面积的5.27%，相比最近5年2%-4%的占比有所提升。此外，写字楼竣工面积与宏观经济走势相对一致：经济繁荣时期，写字楼竣工面积较高;经济萧条时期，写字楼竣工面积则急剧减少。在产品面积上，当前市场在售的多为基本单位面积在100平米以下的小户型、空间组合灵活的写字楼项目。同时，产品在业态上亦相对丰富，例如公寓式办公、LOFT办公、三层复式办公空间等。2010年上半年，全市写字楼回暖，成交面积达16.6万方，与2009年全年成交量基本持平。经济逐步向好，“武汉，中部的中心” 城市地位的提升，外来企业拉动写字楼需求。同时恰逢沿海产业内陆转移，如东湖高新区继中关村后被列入“全国自主创新示范区”，“新三板”、10亿创业基金等扶持，给实体经济发展创造更优条件，促进武汉产业发展，催生东湖高新区、东西湖区等产业区域产销结合的新型低密度多元化办公物业需求。上半年，海峡IBD创业城、光谷国际商务中心、武大科技园GEO OFFICE等办公物业销售良好。此外，“国十条”等政策促进是写字楼、商业等商用物业效应，市场资金流向发生变化，转移至商用型物业。2010年末，武汉写字楼成交均价8178.72元/平方米，环比下降497.19元/平方米，降幅5.73%。区域方面，中心城区成交量回落，成交均价回升，远城区量升价略跌。2010年住宅市场发力、写字楼等办公物业走向光谷、黄陂等新区域，写字楼均价被住宅追赶。写字楼、住宅价格倒挂，中心板块内高端写字楼与高端住宅表现更为明显。对比武汉目前在售写字楼，可以看出，汉口区域写字楼均价依然是全市价格标杆，整体均价约在16000元/平米左右，档次也依然保持高端;武昌区则逐步挖掘高端写字楼市场，目前在售的新时代商务中心及在建的保利文化广场均定位为甲级写字楼，价格也均在万元以上;汉阳写字楼缺乏，顶琇广场作为其标志性项目，颇受关注，但是受区域及市场影响，价格不足8000元/平米，远不及汉口、武昌。写字楼租金与所在区域商务成熟度及写字楼档次密切关联。甲级写字楼云集的建设大道板块，其写字楼租金基本均在50元以上，板块平均租金约为60元/平米，为全市最高。在出租率方面，武汉典型商务圈写字楼平均出租率基本均超过80%，其中，建设大道、滨江商务圈的写字楼出租率则超过90%。甲级写字楼聚集的建设大道板块平均出租率最高。在甲级写字楼供有限的情况下，外资、外地企业的快速进入及企业的扩张使得武汉甲级写字楼市场供不应求。不同档次、不同区域写字楼，其客户则各部相同。在档次上，甲级写字楼租赁客户以外资、外地企业为主，占比8成以上，且需求面积大;乙级写字楼客户中，本土企业占比超过六成，客户在面积选择上偏向于200-300平米面积区间。在区域上，汉口作为武汉商业中心，区域内高端写字楼客户多为外资企业、金融贸易企业、高端服务企业以及房地产企业等;作为教育中心的武昌区域，区域内徐东板块、中南板块写字楼客户中，社会服务、制造业、文体教育、科学研究等企业占比较大。当前武汉市场写字楼项目主要集中于内环线周边板块内，从三镇分布看，汉口、武昌商务氛围浓厚，而汉阳办公物业则较为稀少。汉口区域，成熟商务圈呈三条线状分布，即建设大道金融一条街、解放大道武广商圈，中山大道沿江片区，其中，建设大道商务圈成为甲级写字楼汇集地。武昌区域，商务圈呈散点分布状，即徐东板块、中南板块、光谷板块，中南商圈起步早，发展成熟，将发展成为武昌的商务中心。汉阳区域，办公物业起步较晚，当前，钟家村、王家湾、沌口三大板块内均有写字楼物业出现，办公物业开始兴起，而世茂地产和万达集团两大巨头，将整体推进汉阳写字楼市场的发展。（工业）2010年1月，中部地区最大规模的农产品加工园卓尔生态工业城在汉南开园，而该园的正式面市则让武汉楼市业内关注到了市场中一个原本不算热门的地产类别工业地产。武汉工业地产发展至今经历了标准厂房出租、办公型的工业厂房租赁以及多功能