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类 号： 学校代码： 密 级： 学 号： 毕业论文（设计）题 目： 收益法在房地产中的应用 系别班级: 专业方向: 学 号: 学生姓名: 蔡 金 指导教师: 提交日期： 2011 年 月 日毕业论文（设计）成绩评定表毕业论文（设计）指导教师评语及成绩成绩 （满分100分，占40%） 指导教师签名： 年 月 日毕业论文（设计）复评教师评语及成绩成绩 （满分100分，占30%） 复评教师签名 年 月 日毕业论文（设计）答辩评语及成绩成绩 （满分100分，占30%） 答辩委员会主席签名 年 月 日毕业论文（设计）总成绩（五级记分制） 院（系）负责人签名 年 月 日内容摘要随着我国市场经济的不断完善,房地产评估需求的日益增长,过去使用成本法来评估这些房地产价值的做法已经越来越不适应社会发展的需求,取而代之的是应用收益法和市场法来评估房地产价值。然而,收益法的基本原理比较简单,但操作难度较大,尤其是在我国。目前我国评估准则难以有效地规范运用收益法评估中的参数,致使参数选取受主观人为因素的影响较大。另外,我国尚不完善的市场环境和外界干预也是造成收益法操作不利的重要原因。并且对于纯收益的动态预测问题至今没有建立一个成熟的框架,导致收益法在实际应用中主观性和随意性很大,从而使其在实际应用中被扭曲,这也严重影响了收益法在我国的应用。本文从房地产评估的角度研究了目前我国房地产评估的基本方法-收益法。本文首先概述了我国房地产估价方法的现状、特点。其次本文提出了收益法在房地产估价应用中存在的问题，如：适用范围有一定的局限性、 折旧费是否应该扣除等。最后本文对收益法在房地产估价中的运用进行了探讨并提出了一些的建议，如：健全估价体系、规范估价流程、引入国际评估准则。本文的基本逻辑进程是提出问题到分析问题，然后解决和探讨问题。关键词：房地产 收益法 房地产估价 风险预测 市场环境AbstractAlong with our country market economy continues to improve, real estate appraisals ever-increasing appetite, used to use cost method to assess the value of the estate practices already more and more does not adapt the demand for social development, to be replaced by application market method to evaluate income method and real estate value. However, the basic principle of income method is simpler, but the operation difficulty bigger, especially in China. At present our country assessment criteria cannot be effectively regulate use of income method was used to evaluate the parameters, cause parameter selection by subjective effect of artificial factor is bigger. In addition, China still is not perfected market environment and intervention is also causes the income method operation adverse important reasons. And for pure income dynamic prediction problem has not been established a mature framework, causing income method in actual application of subjectivity and optional sex is very big, so the distorted in actual applications, which has seriously affected the income method of application in China. This article from the Angle of real estate appraisal studied at present our country estate assessing the basic method - income method. This paper firstly summarizes the real estate appraisal method the status quo, characteristics. Then this paper proposes income method in real estate appraisal and the application problems, such as: applicable scope has certain limitation, whether should deduct depreciation cost, etc. Finally, this paper to income method in real estate appraisal explores the application and puts forward some Suggestions, such as: perfect appraisal system, standardize appraisal process, introduce the international assessment criteria. This paper put forward the basic logical course is to analyze problems, then the problem solving and discuss problems.Key words：Real estate Income method valuation Risk prediction Market environment目 录一、我国目前房地产估价方法的现状 1二、收益法在房地产估价中的应用特点 1（一）收益法的定义 1（二）收益法在房地产的估价应用的基本原理 21. 每年收益的确定 22. 资本化率的确定 23. 收益年限的确定 2三、收益法在房地产估价应用中的优点 3（一）充分的理论依据 3（二）广泛的运用范围 3（三）符合购买者的理念 3四、收益法在房地产估价应用中存在的问题 4（一）收益法在适用范围有一定的局限性和限制 4（二）折旧费的扣除在实际应用中存在的争议问题 4（三）在技术方面，难度大，不确定，主观性强 4（四）以预期的纯收益来确定其价格，是否脱离实际 4五、收益法在房地产估价中存在问题的探讨和相关对策 5（一）科学的选择收益法评估参数 51. 预期收益额的选择和确定 52. 折现率的确定 63. 资本化率的确定 6（二）建立收益法评估模型来进行检验 7（三）提高评估人员素质，创造良性发展空间 7 1. 提高评估人员素质 72. 创造良性发展空间 7（四）设立专门部门，提供准确信息资料 8（五）引进国际评估准则，实现与国际接轨 8参考文献 9致谢 广东商学院华商学院 收益法在房地产中的应用收益法在房地产中的应用一、我国目前房地产估价方法的现状 由于我国的现代房地产估价起步的比较晚，所运用的估价理论体系基本上都是从西方国家引进的。随着中国加入WTO，国外房地产估价机构陆续进入我国估价市场，使得我国房地产估价市场日益成熟，鉴于我国目前的国有土地使用权有限期出让制度，与英美等欧美国家的土地私有制有较大的不同，决定了房地产估价理论体系，特别是实际运用中我们要根据我国的实际情况相应变化。 在我国房地产估价中有收益法、成本法、市场法、剩余法、路线法等多种方法。收益法是进行房地产估价工作采用的最常用的最主要的方法之一，它是从房地产的经济效用的角度出发来评估房地产价格的方法，它不但具有充分的学术理论依据，而且具备十分重要的实践意义，在我们国内广泛地应用于收益性房地产、房产、土地等方面价格的估价之中。1、 二、收益法在房地产估价中的应用特点2、3、 （一）收益法的定义收益法是用来预测估价对象的未来正常收益，选择适当的报酬率或资本化率、收益乘数将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 收益法也是指通过估测被评估资产未来预期现金流量的现值来判断资产价值的方法。4、 它服从资产评估将利求本的思维方式，即采用本金化和折现的途径及其方法来判断和估算资产的价值。该思维方式认为，任何一个理智的投资者在购置和投资与某个资产时，所愿意支付或投资的货币额不高于购置和投资的资产在未来所能给其带来的收益(回报)，即收益额。收益法利用的是投资回报和收益折现等技术手段，把评估对象的预期的产生能力和获利能力作为评估的指标的来估测评估对象的价值。这种方法根据评估对象的预期的收益来评估其价值，更容易被资产业务各方接受。5、 （二）收益法在房地产的估价应用的基本原理6、收益法的基本原理是将估价时点视为现在，那么，在现在购买有一定年限收益的不动产，预示着在其未来的收益年限内可以源源不断地获取收益，如果现在有一货币额与这未来源源不断的净收益的现值之和等值，则这一货币额就是该不动产的价格。收益性房地产其在未来的时期内形成的源源不断的预期收益,它利用了经济学的预期收益原理，即为该房地产的产权人在拥有该房地产的期间之内从中获得的各年现金流量的现值之和。对于收益性房地产的购买者来说，其主要目的就是为了获得收益性房地产所带来的直接的或潜在的收益。 房地产的所有者让渡出去的权利必然要在经济上得以实现的，而房地产购买者也必须一次性支付一定的金额，从而补偿房地产所有者失去的收益。这一货币额，每年给房地产的所有者带来的利息收入必须等于他每年可以从房地产获得的纯收益。这一金额就是收益性房地产的理论价格，它用公式可以表示为：房地产的价格=纯收益/资本化率，它包含着三个假设前提：1、每年收益的确定实际收益是在现状下对被评估房地产实际获得的收益，它受到了多种因素的影响，所以在确定纯收益时，一般不能直接用于评估之中。例如：当收益权利人在法律、行政上享有某些特权或者受到了特殊的限制，致使房地产其收益偏高或偏低；收益人经营不善，而导致亏损，且纯收益甚至为负数。这个时候必须对实际收益做出修正，剔除其中特殊的、偶然的因素，取得在正常的市场经济的条件下，房地产应用在法律上允许最佳利用方向上的纯收益值。2、资本化率的确定收益法是运用适当的资本化率，再将预期的估价对象房地产未来各期(通常为年)的正常收益折算到估价时点上的现值，求其之和从而得出估价对象房地产价格的一种方法。在我们运用收益法来评估房地产价格时，资本化率是影响估价的结果是否客观、准确的重要因素，资本化率如果使用的不恰当，尽管只有1%的细微的差距，评估出的房地产价格也将会产生很大不同。资本化率在现状中通常都不是确定不变的，在不同的用途、不同的地区、不同的时间和不同的性质的房地产中，因为投资的风险高低不一，因此在实际评估工作之中，一定要依据房地产所依据的环境来确定资本化率。3、收益年限的确定一般在实际情况运用收益法时，理论上假设收益为无限年期的，否则不适合用收益法对房地产进行评估或很难做到利用收益法对房地产进行有效的评估。 三、收益法在房地产估价应用中的优点收益法、成本法和市场法是国际通行的资产评估的三大方法。随着我国资产交易日益活跃，资产评估和企业价值评估的需求增长，收益法应用越来越广泛，与之相应的，社会各界也日益关注收益法在评估过程中的应用和作用。而且收益法与成本法、市场法等其它方法相比有以下主要优点：（一）充分的理论依据收益法是以预期理论作为依据，将受托估价房地产的未来现金净流量折现值之和作为其现在的价格，与市场法、成本法相比，是一种具有理论基础的方法；市场比较法，是通过类似房地产实例与待估房地产的比较，来确定待估房地产的价格，尽管这样也比较符合人们的现实经济行为，但是以价求价的方法，并不能说明价格形成的依据；成本法是从费用着眼，来确定价格的，也具有一定的理论基础，但是有一定的应用限制，例如：不可再生的城市土地就不能用成本法进行估价。（二）广泛的运用范围不管是纯粹的土地，还是单纯的建筑物，或者两者合二为一的房地产，但最重要的是都具有收益性的或者具有潜在的收益性，都可以运用收益法来进行估价的。特别是对于不能用成本法估价的：不可再生的城市土地，收益法也一样可以适用其估价。（三）符合购买者的理念通过收益法来确定的收益价格，实质是一种需求价格。对于房地产的购买者来说，他所购买的房地产所愿意支付的代价，自然要以他期望该房地产在未来能够给他带来一定的收益为依据，而不会去考虑该房地产在开发建设过程中花费的成本费用。收益法还可以充分考虑到资产在未来的各种贬值因素，并且它是用未来的收益来衡量房地产的资产的价值的，所以其结果也较为容易被投资者所接受。四、收益法在房地产估价应用中存在的问题（一）收益法在适用范围有一定的局限性和限制1、对于收益性房地产来说，收益法是其最有效的估价方法，但是对于非收益性房地产：如居住房地产、政府机关、学校、公园等公用、或公益性房地产的估价来说，就无法运用收益法来进行估价了。在信息资料比较全的情况下，比较案例比较多的情况下，市场法能比收益法更好地评估出该房地产的真实价值。2、收益法在使用范围上有一定限制，以下三种状况下不能使用收益法：（1）无独立收益能力；（2）不是连续性收益；（3）达不到一定的收益水平。（二）折旧费的扣除在实际应用中存在的争议问题在运用收益法来进行房地产估价的时候，人们的传统观念都会认为折旧费应作为费用扣除，但在实际应用中许多的专家对这样做法提出了质疑：认为把折旧费应作为费用扣除是不恰当的。折旧费应不应该扣除在实际应用中依然存在较大的争议，而且还没有得以解决。 （三）在技术方面，难度大，不确定，主观性强预期收益额和折现率的确定难度大，受主观性因素和不确定性因素的影响比较大。（四）以预期的纯收益来确定其价格，是否脱离实际由于收益法是需要预测未来收益的，而且还要对其收益所承担的风险进行度量以及受房地产市场的发展变化和社会经济条件等各个方面因素的影响，其结果还受到主观判断和未来不可见因素的影响比较大。因此收益法的应用，是需要比较发达和成熟的资本市场的，是需要评估人员具有更加精湛的专业知识的。然而，收益法在我国的评估理论和实践之中都有着薄弱的地方，收益法的推广在理论和实际应用中都遇到了好一些问题，如评估在实践中的各种参数的选取的依据和来源，企业基础财务数据的不完备，行业和市场信息的获取难等。所以：首先，纯收益是购买者所期望的未来的纯收益，是以预测作为基础的；与实际的收益额不一定能相符合。 其次，收益法仅是从预测收益的角度来考虑其价格的，完全忽视其成本费用的大小，这样是考虑不够全面的。五、收益法在房地产估价中存在问题的探讨和相关对策 由于上述各方面的因素共同的作用，使得收益法的应用中处在了一个恶性循环的怪圈中，使一种本来最能反映企业价值的评估方法无法得以更好和广泛的应用。对于解决收益法运用中存在问题的探讨和相关对策： （一）科学的选择收益法评估参数 1、预期收益额的选择和确定 通常对于房地产收益额的确定是直接计算，这样的计算是不科学的。在确定某房地产收益时，应该以类似房地产的收益作为比较，同时也要对房地产市场的走势作出准确的预测，以便更为准确的确定纯收益，而减少误差。因为正常的纯收益由于实际收益受到多方面的因素的影响的，不能直接用于资产评估的，必须对实际工作中的某些特殊原因如：经营不善、法律上、行政上某些特权或者特殊的限制加以剔除，取得正常的市场条件下的房地产，用于法律上允许最佳的利用方向上的纯收益值。 目前，确定收益额的主要有三种：利润总额、净利润、净现金流量，相应的收益额确定方法为利润总额法、净利润法和净现金流量。根据收益法的特征，在收益额选择的正确与否，直接决定了收益法所得出的结论的科学性。在资产评估收益法中，对收益额的定义是指根据投资回报的原理，资产在正常情况之下所能得到的归其产权主体的所得额。其具有两个较为明显的特点：收益额是指资产在未来预期收益额，而不是资产的历史收益额或现实收益额；应用于资产评估的收益额是资产的客观收益，而不是资产的世界收益。 目前，中外评估界一致认为应该提倡以净现金流量作为预期收益额。由于净现金流量法相对于其它方法来说，它更为符合资产经营中不断追加投资和回收投资的动态过程，也能比较真实的模拟企业在未来经营中收益的实现途径和过程。并且因为它是以收付实现制为原则的，排除了人们因主观认定的固定资产折旧费的干扰；同时，它不仅考虑到了现金流量的数量，而且也考虑到了收益的时间和货币的时间价值；它也还是税后指标。因此，净现金流量比利润总额和净利润更为能客观的反映出企业或资产的净收益，而且西方发达国家的评估界通常都是用净现金流量作为预期收益额。 2、折现率的确定 从收益法的公式中可以看得出，折现率的细微差异，将会导致评估结果的有巨大差异，因此折现率是收益法评估中最为重要的参数之一。折现率是一种期望投资的报酬率；是投资者在投资风险一定的情况下，对该投资所期望的回报率；也是一种将预期收益换算成为现值的比率。通常在确定折现率时，需要遵循四个原则：不低于无风险报酬率；行业基准收益率不能作为确定折现率的依据；折现率要与收益额相匹配；根据世界实际情况确定的原则。3、资本化率的确定资本化率实质是对未来收益的折现率，其大小对委托估价房地产价格的高低有极大的影响。因此，它指的是在适当合理的资本化率。收益法中采用的适当合理的资本化率，是应该等于与获取房地产上所产生的纯收益具有着同等风险的资本化率。在不同的用途、不同的地区、不同的时间或不同的性质的房地产，由于投资的风险高低不同，因此在实际评估工作之中，必须要依据房地产所依据的环境来确定资本化率。目前，在实际运用收益法来进行房地产估价的时候，通常是采用了直接选取法来确定资本化率的，但是采用这个方法的误差比较大。因此在收益法评估应用中宜采用以下两个步骤：(1)利用分析工具和分析技术进行初步确定资本化率：财务分析技术；经济、管理战略分析技术；统计分析工具和技术； 层次分析法层次分析法。(2)采用行业基准收益率加物价指数调整法、安全利率加风险调整值法和收益风险倍数法来确定最终资本化率。根据估价的对象所在的地区现在和未来的经济状况、土地取得的方式、房地产市场的发育状况、物价指数的状况以及估价对象的用途和新旧程度等因素来确定风险调整值再而确定资本化率。通过这样取得的资本化率就较为真实和可靠。因为通过合理的分析工具和技术可帮助评估师对信息的分析更全面和更透彻，这样可以充分挖掘所收集的资料中的有效信息，从而减少由于分析遗漏等问题产生的风险，定性与定量的相结合可以使得分析的过程和结果更为科学、更为客观更具有说服力，同时还可以节省评估的时间和精力，减少评估的时间和成本风险。（二）建立收益法评估模型来进行检验在收益法评估中大量的使用了统计学原理和数理统计分析方法，这些要求我们应该建立的评估模型，进行拟合优度、总偏差和显著性检验；这是科学合理的使用收益法评估的必要条件。以前，我们在应用收益法评估时并没有足够重视检验；现在，我认为这是不适合且不科学的。由于统计检验理论本身已经非常成熟，我们更应该建立收益法评估模型来进行检验，得出更准确的评估结果。（三）提高评估人员素质，创造良性发展空间1、提高评估人员素质应用收益法最关键的内容就是对企业未来收益的预测以及折现率的选取等，这是一个非常复杂的过程来的，要做出科学合理的判断就要求评估人员必须要具有较高的业务素质，尤其要有着很强的综合分析问题和解决问题的能力。如何提高评估人员的素质，也随评估业的发展使之成为一个备受关注的话题，评估人员坚持公平、公正、科学合理、勤勉尽责的基本职业道德。如何运用科学的评估方法，是使得收益法得以发展的根本前提： （1）加强评估人员职业道德教育，建立评估机构以及评估人员的评估职业道德档案，可以采用计分制度。将资产评估业务公开化、透明化和大众化，对于那种评估的结果受到社会质疑的评估业务，必须要进行复评，对于出现问题的评估机构和人员公开批评，并在其职业道德档案中做出相应减分或处分警告。 （2）严格把关注册资产评估师考试，加大和加强收益法方面的考核力度，让更多的掌握先进技术和拥有先进思维的新一代优秀评估师加入资产评估行业中来，为收益法的发展注入新的血液和新的动力。2、创造良性发展空间 （1）制定和完善我国资产评估准则在快速发展的评估市场要求之下，我们要不断提高评估师素质以及执业质量。这样要求我们要从规范评估师执业行为中入手，建立一套与之相适应的科学合理的评估技术准则。同时，要求注册资产评估师要具备较高的职业道德，坚持独立、客观、公平、公正的执业原则执业。 （2）政府带头与社会监督相结合在现在我国资产评估行业正面临着发展瓶颈的时候，应该动员全行业全社会力量关注、监督、支持、促进资产评估业务发展，尤其是收益法理论和实践的应用。（3）加快市场经济发展步伐，走出收益法自身发展道路我国资产评估的发展与欧美发达国家相比，起步比较晚，但伴随着我国市场经济的快速发展而迅速成长壮大起来，随着我国加入世界贸易组织，资产评估行业也面临着新的机遇和挑战，并且急待与世界接轨和世界同步。而收益法评估作为当今被欧美发达国家广泛的应用于企业价值评估、无形资产评估实务的科学的先进的评估技术，也将成为我国资产评估行业走向世界的主要途径和重要纽带。可以说，为收益法提供良性发展空间，走出一条属于我国收益法自身的发展道路，也就是为我国资产评估行业的发展打开一扇走向世界的大门。（四）设立专门部门，提供准确信息资料设立一些专门的信息资料的部门，负责收集市场信息和房地产交易资料，为我们在进行实地查看时，有物所依，有方向性的进行工作，再认真的核对成交的真实性,对资料进行汇总、分析、归纳。同时，为我们节省了很多时间，并且便于我们掌握市场动态和其发展的趋势，为资产估价部门提供真实、准确、及时的交易案例，从而提高参考案例的可比精度。大大加快评估工作的效率，增加了评估结果的准确性。 （五）引进国际评估准则，实现与国际接轨随着世界一体化、经济全球化脚步的加快，我国已经加入WTO，我们不仅需要开拓国内的市场，而且还要开发国际市场。使得国内、国际两个市场有机的结合。我们还要充分学习研究WTO规则，并引进国际评估准则，培养国际化的评估人才，建立国际化的评估机构得以快速的与国际惯例接轨。 综上所述，虽然我国在房地产评估方面的起步比较慢，同时也在收益法在房地产中的应用方面也存在着很多的问题，但其发展趋势是不可逆转的。相信，随着我国经济快速的发展，市场机制的不断健全，市场发育的不断成熟，社会观念的转变，评估市场秩序和评估人员素质的不断完善。收益法将会被广泛应用，使我国的资产评估行业更好的更快的