《国际汽车城项目》word版.doc

泰州华东汽车城招商调研报告泰州及周边城市汽车市场情况一、泰州汽车市场情况从泰州汽车市场情况来看，整个泰州汽车销售及相关业态的商家约319家，摩托车及电动车销售及维修相关店面约95家左右。这些商家主要集中在城东及城南位置，城西及城北也有不少；均为沿街店面，众多商家为一些连家店或裙楼底商，为自发性形成的小商圈且比较分散，不集中。但是，在消费者心里已经形成买汽车去城南，修汽车往城东、买重工机械及配件去城东的习惯。泰州：1、城东比亚迪汽车销售中心、泰州汽车修配厂、三泰销售中心、汽车摩托车坐垫（车垫）、嘉乐汽配经营部、车洋轮胎、米其林轮胎、荣昌车辆配件、轮胎电瓶、急速电动车销售中心、摩托车电动车维修部、电焊汽车钣金、汽车轮胎及配件、补胎充气、摩托车电动车维修、装配、汽车安全接风玻璃、鼎鑫商场汽车接风玻璃、后型汽配、泰州市鑫发电机设备有限公司、泰州市交通事故保险理赔服务中心、哈飞汽车销售中心、东进汽车修理厂、驾校、东进汽车配件供应处、锦辉汽配、杜邦汽车漆、华明汽配、汽车装潢音响、顺心汽配、普兰油汽车调漆中心、创益电动车、摩配汽车配件联销、保时捷汽车租售、汽车空调、华众汽配、万安微型汽配、汽车钣金油漆修理部、天林汽配、德明高级汽车修理部、东方修理厂维修、四海摩配、东风汽车运输有限公司、东风汽车修理厂、泰州市东方汽车贸易有限公司（昌河）、一汽大众、沪陵大众汽车维修、汽车急修部、泰康钣金栲漆（轮胎总汇）、子顺电动车配件商行、上海大众、奇瑞、轮胎商行、柏林汽配、泰州新劲汽车调漆服务中心、宏达汽车服务中心、南汽跃进、南京依维柯、国威电动车、跃进汽车集团、帕萨特3000、万欣汽配、叉车配件、二手叉车销售、鹏飞汽车急修部、戈尔电瓶批发总汇、汽车板金喷漆、鑫驰汽车美容、贴膜施工中心、板金喷漆、海华摩配、车店佳汽车美容装饰、亚明车行、长海车行、绿源电动车、诚信车行、和民车行总汇、上海大众汽车4S、海陵汽配、天能电池、锦风电动车配件批发、红红摩托车修理部、小武摩配、维修汽车农用车、苏北摩配商行、中佳电脑汽车美容中心、机械大全、通达吸割机配件、华达微型汽车配件、华华汽配、大中小型挖掘机、板金喷漆、广军汽配、米其林轮胎、烟酒润滑油、佳通轮胎、校油泵、三星统一润滑油、诚信挖机配件2、城东-南新联汽修厂、别克、益讶轮胎零配件、兄弟汽配、摩托车电动车修配、摩托车电动车专修、汽车美容、名车之佳装饰、国贸汽车修配、板金、永明汽配、恒通汽配、原装重型、小王时代私家车销售中心、国强车辆修理部、耐力轮胎、东开高级汽车维修中心、雅洁汽车美容护理、恒质汽车美容、小李汽修、摩托车修配、永昌汽车修理美护行、往林汽车装潢部、仁通汽修、巴亚汽配、摩配、华明汽配、小景汽车修理、美配、永兴汽配汽修、机迪电瓶、高速轮胎护理中心、龙城汽车维修站、润滑油、叉车配件、电动车配件、顺心汽车租赁、明星摩配、摩托修理3、城中-南汽车租赁、摩托修配、小戴摩修配、尼科尼亚电动车、尼科尼亚电动车、麦科特电动车、麦科特电动车、奥斯贝尔电动车、胜洋、建军电动车摩修配、新日电动车、新大洲本田、大路鸽、铃木摩木、雅马哈摩托车、力帆摩托车、小骆驼电动车、恒开汽摩、绿缘电动车、天虹摩配、启明汽车修配、正祥汽车修配、德益电动车、激浪电动车、祥云汽车租售、兴盛摩配、建明摩配、飞速摩电修理部、锦雅汽车装潢、华诚汽车租售、泰康摩托商行、百车汇汽车装潢、捷尔汽车租售、看见车饰板金喷漆修理部、米其林轮胎、美车林汽车用品、惠民摩电、天源汽车服务中心、美车饰汽车美容装潢、经典汽车服务中心、爱车之家、先锋车族DVD音响、车时代车美容、尊雅汽车装饰、小曹摩配、汽车板金烤漆、大众汽配、豪雅汽车装潢、一路行汽车装饰、南华汽配、江康汽配、城南车行、金戈摩配4、城南一汽轿车、解放商用汽车销售服务中心、郑州日产汽车瑞风昌河铃木、中国重汽商用汽车、通杨商用汽车、中顺汽车、长安汽车、泰州明玉福田时代销售处、吉利汽车、JAC泰州直营、五菱汽车、泰州苏北汽销、江铃汽车泰州销售公司、轻卡泰州江堰特可证、东风汽车、福田汽车、速派奇电动车、时代欧铃、跃进泰州德明店、泰州安奇特许销售（奇瑞）、朝阳汽配、爱东汽车销售、泰州天顺达汽贸（马自达）、特福莱汽车美容装饰、泰州佳骏汽配经营部、车丽雅、上海汽车服务公司、良圣洗车、海斌汽车美容装潢、车尚主意汽车精品生活路、小旱马汽车装潢、车同专业汽车美容、聚车缘装潢钣金烤漆、车艺家汽车装潢用品商行、广州汽车真皮布套现场制作、汽车美容专业中心、泰和汽车装饰、大众汽车维修部、南通银达汽车销售有限公司、新春汽修部、特福莱全球汽车美容装饰中心、泰州市通扬汽车贸易有限公司、合力叉车、车之都汽车装潢、佳通轮胎、东南汽车、泰州东菱分公司、金杯海明泰州维修站、意中货车保、工昌车行、苏中汽保、一汽大众、泰州雨田宝捷汽车公司、宝泰汽车快修、广本4S、福特4S、天安达、三星汽配、米其林轮胎、小明摩配、中国重型汽车集团有限公司、SATA达达、宝骊叉车、推土机配件、苏源、迪泰汽保SATA工具、安华汽配、顺华汽配、小曾摩托、韩泰轮胎、机关汽修、佳通轮胎、豪辉汽车、豪辉、宝星、东风悦达起亚、豪辉国际进口汽车展示厅、豪辉悦车场、邦捷汽车维修有限公司、东风康明斯5、城中上海确豪富、爱玛电动车、三阳机车、南海电动车、隆鑫远方摩托、世民摩配、捷安特电动车、诚信摩配、洪都电动车、摩托修配、铃木摩托、珠峰摩配、豪爵摩托、一鑫汽配、雄风摩托、维柴配件专卖、宝时捷电动车、天顺汽配快修、绿源电动车，绿源电动车、推土机配件、真爱电动车、舒热佳东明车饰、奥斯电动车、海洋电摩的6、城中-西北虎豹摩配、虎豹摩配、智达汽配、河源汽配、威没汽车汽配、起重机械、苏北叉车、宝骊叉车、王者之都汽车装饰、吊机配件、泰州出租车有限公司、玛劳斯轮胎、泰州运输公司、电动车配件批发、佳通轮胎、江洲摩托配件批发、驰耐轮胎、工业润滑油总汇、腾达汽保、石醋润滑油总汇、在河汽配维修、锦江汽车电器、摩托修配、三毛美容服务设计中心、金达汽车维修中心、一汽锅柴配件、金心二手车中心、统一润滑油、诚安二手车行、国平二手车、车之友二手车、众诚二手汽车、泰龙摩配、美美二手汽车、泰州车饰车锦佳汽车、腾飞汽车、泰州源达旧机车交易中心、峰晨二手车中介、峰驰汽车租赁、长兴汽车装潢、鸿运汽车中介、星辰汽车中介、小曹汽车电器、红兵汽车玻璃、泰州市华发汽车维修有限公司、佳通轮胎特约经销、顺隆二手车、永达汽车美容修理厂、二手轮胎美容、三角牌轮胎、宝鑫气修、小型微型汽车、轿车钣金喷漆、金陵汽配、钣金喷漆（三家）、新舟电动车、艾力润滑油、九龙汽车配修、汪明常电动车、远家电动车、华兰汽配、小日摩配、铃充电动车、正成高级汽车级修中心、天正汽车钣金、泰州佳安轮胎销售有限公司、书宁汽车电器、福天轻卡维修站、泰州明日轮胎商行、明玉汽贸、福田、时代汽车、泰州润滑油、统一汽车有限公司、建大轮胎、泰州市广筹汽车维修部、同意润滑油、三星汽配、电摩批发配件、社成汽配7、城西北-南海陵摩配、南京苏亚特气修、吉达修配摩托车配、宝马气摩工贸有限公司、名车之旅汽车美容、常州光丽汽摩、比德文电动车及维修部（两家）天发4S服务销售、顺风摩配、三龙汽车销售装饰、海陵轮胎、米其林轮胎、五州名车维修、五顺车维修、速达快修、素强轮胎经营部、国平装潢、力泰汽修、佳通轮胎、踢得力轮胎、驰诚轮胎、风顺汽车美容及修理厂、大周汽车维修、飞达汽车装饰美容、名车之汇、江友汽车美容、永成摩修、尊驰汽车装饰、车缘汽车装潢、车唯美汽车装饰、雅马哈动力有限公司、马3、标致、丰田泰州相关汽车销售商情况长安福特泰州天安达汽车贸易有限公司泰州市汽车站西侧，西湖翠苑对面广州本田泰州市宝苑汽车贸易有限公司泰州市新328国道汽车南站对面上海通用泰州苏源景泰汽车销售服务有限公司泰州市城南客运中心东侧上海通用泰州苏源集团通泰汽车销售服务有限公司泰州市青年南路19号一汽丰田泰州康福丰田汽车销售服务有限公司泰州市海陵区塘湾镇东谢村东侧北京现代泰州市宝天汽车销售服务有限公司泰州市泰高路西侧周山河南800米上海大众泰州市德众汽车销售服务有限公司泰州市泰东镇许郑村（苏北广场东侧）上海大众泰州众泰汽车销售服务有限公司泰州市客运中心东侧神龙汽车泰州福泰汽车销售服务有限公司(东风雪铁龙泰州市汽车南站向东300米(328国道南侧)沈阳华晨金杯江苏泰洲市顺达汽车修配厂泰州市寺巷镇城南村八组安徽奇瑞泰州市安奇汽车销售服务有限公司泰州市安奇汽车销售服务有限公司东风本田泰州市宝信汽车销售服务有限公司泰州市泰高路周山河南800米汽车城郑州日产泰州市东进汽车修理厂泰州市南通路斜桥东侧南京依维柯泰州光阳贸易有限公司泰州市江洲南路凤凰21烟草物流中心江铃汽车泰州市苏北高级汽车修理厂泰州市海陵区口泰路41号长城汽车泰州市海陵区长禄汽车修理厂泰州市泰东大转盘南500米小结：泰州国际汽车城被列为“江苏省汽车流通行业重点扶持企业”, 占地面积约25万平方米，投资20亿元。项目分两期开发，一期项目面积为14万平方米，主要包括国际汽配城、二手车交易中心、4S店集群三大部分，由国际名车区、二手车置换区、二手车汽配区、国际汽车用品区,车辆检测上牌等功能板块组成.由于泰州汽配城的启动运营,泰州汽车行业目前陆续向在城东、城南区片区集结. 泰州国际汽车城和本案项目相似,距离很近,功能雷同,而且它占有地级市资源号召优势,对本案招商是最大威胁.锦天汽配港是姜堰2005年5月引进的重大汽车市场项目。项目位于姜堰经济开发区328国道以北、科技大道西侧，和本案紧密相邻.规划总投资超6000万美元，对外宣传规划占地约500亩。首期号称投入2500万美元,已经建成开业. 马自达，雪佛兰，福特，大众等一线品牌均已入驻经营.当时姜堰政府规划将 该项目建成以汽车销售为龙头，集汽车物流、汽车博览、汽车科技与信息、汽车文化与休闲等于一体的汽配城，以吸引众多国内外汽车零配件及整车生产企业投资姜堰，建成为华东地区最大的汽配港。锦天汽配港2期总体规划16万方，对外宣称总投资6000万美元，带10年租约，前5年包租有两种方案可让你选择：1、前3年的回报24%一次性抵扣的房款，第4、5年回报率是9%。2、前5年的回报率40%一次性抵扣房款。姜堰本地传统的汽配厂数量很少,主要有:姜堰市宇驰汽车配件厂,生产电动车系列，阀门系列，液压机具系列， 各种型号气弹簧; 高尔夫球车旅游观光车前桥，后桥总成。姜堰市飞达汽车配件厂,生产机械零件加工; 汽车消声器; 摩托车消声器; 姜堰万年青汽车配件厂,生产汽车氙气大灯、柴油机、大灯、前照灯、发动机总成。姜堰市宏顺汽车配件厂,生产各种规格、材质的法兰、轴瓦、轧棍锻件.据了解，姜堰靖江泰兴兴化等地汽车配件及服务维修一些产品，大部分从南京、上海、无锡、长春等多个地方直接发货，属于二三级以下级别经销商。在询问重新选址有无意向到另一个距离较近的集中型大市场中去时，由于泰州国际汽车城和锦天汽配港的存在,绝大部分泰州地区本地客户表示不去考虑，仅个把外地客户表示如果免租期长的话可以关注一下。从泰州国际汽车城和锦天汽配港两个新市场经营情况来看，大部分配件商家生意均一般偏清淡，汽车销售公司的经营情况也较为一般。通过整体对泰州汽车市场的调查了解，泰州汽车市场目前状况属于如下几种状况：1、 整体布局偏向合理,大的商圈逐步形成2、 汽配、汽修业态分布仍然较为零散，3、 4S店虽然大部分集中在城南，但也分布在几个不同的位置，不集中4、由于经济发展相对滞后, 汽车消费存在选择面比较小，特别是在购买中、高档型汽车上存在客户区域性倾向消费的问题（由于交通便利,不少泰州周边的客户选择南京、无锡等地购买整车）同时，通过我们驻外招商小组对各地汽配商会和4S店老板的调查也了解到，很多汽配和整车经营户一致认为,一个地级市,集中性的汽配整车市场只能有一个，而且姜堰锦天汽车市场的经营失败，导致部分客户对汽车城专业市场的信心不是很足。相当多的龙头客户在听取了我们对华东汽车城的项目简介和定位后一致认为:在西有泰州国际汽车城,东有姜堰锦天汽配港的情况下,该项目处于上述两个汽车专业市场短距离夹板中间,而且锦天汽配2期面临竣工,该项目未经行业内部专业人士长期综合考察论证而草率上马,很不理智.结论是没有行业发展前景,招商和销售前途很不明朗,项目资金回收周期也会因为面临多种不确定性因素而延长.5、由于泰州和姜堰现存的两个汽车市场的存在,和姜堰区域经济的发展缓慢导致汽车潜在消费能力的低速增长, 对于我们以后的招商而言极其不利。招商建议:由于泰州国际汽车城和姜堰锦天汽配港的存在,以及姜堰汽车保有量严重不足,加上姜堰农村市场汽车和汽配市场没有形成相对规模, 综合以上因素,我们认为,华东汽车城项目严重缺乏区位和资源优势,85%以上的客户需要从外地招商入场.而且,根据我们的长期经验,我们认为,如果招商不能形成火爆局面,对于展厅式商铺的销售将是致命打击,直接严重影响开发商的资金回收和预期收益.通过我们对泰州周边汽配和整车市场的调研,和这几天对苏州,常州,无锡,南京等大型汽配城项目的考察,以及各地招商小组反馈的形势和数据信息,我们认为:1,本案应该在以汽车整车和配件的为主导的前提下,综合姜堰经济现状,导入摩托车整车和配件,电动车整车和配件的销售.配比农机和工程机械的展览销售,形成华东机动车大型综合市场.增加可利用的商户资源.2,加大外地广告投入力度,广宣传,大覆盖.3,立足外地招商,大比例增加驻外招商经费预算.4,制定绝对优惠的招商免租政策,以便最大限度吸引各方面潜在客户.5,增加途经本案的公交路线,增设本案公交站点,方便商户前来咨询考察,为入驻后经营散户和顾客提供交通便利.6,和政府沟通,出台本案经营户的税收优惠政策和工商注册绿色通道.7,建议工商联组建汽车汽配行业商会,为项目招商和未来的管理提供便利.8,重点城市举办招商说明会.9,建立汽车整车,汽车配件和摩托车电动车资源共享网络平台,帮助商户增加经营机会的把握.10,每年定期举办大型汽车,汽配,工程机械展销活动和行业高峰论坛,拉动市场知名度,培育人气.一、 招商意义及目标1、招商先行，边招商边销售，招商成果促进销售，有利于加强本项目对发展商和项目经营前景的信心，体现发展商一贯的“优秀地产”开发理念；2、随着招商工作的深入，阶段性招商成果的发布起到坚定客户信心的作用，为下阶段的营销活动和事件营销埋下伏笔；3、因市场环境复杂，竞争对手优势明显，尽早开始招商，可以为项目销售进入尾期、市场准备开业前争取更多的准备时间，实现招商销售开业经营的良性循环，延续泰州汽车城的良好经营口碑。为此，各阶段的招商目标初步计划为：阶段 时段 招租率 各阶段招商主题第一阶段 2010.122011.5 30 以大户为主第二阶段 2011.62011.11 50 以大带小，活动跟进第三阶段 2011.122012. 6070 市场营销带动二、 项目功能区域业态组合和搭配方式根据项目综合定位、泰州汽配市场各业态比例以及投资价值最大化原则，将项目区按室内商场组团分为几大经营区域：序号 功能区域 分布区域 室内商铺数量（按销售单元） 经营面积（按建筑面积） 备注1 整车区 7500 2 工程机械区 4666.36 微型车备招3 轮胎区 2835.60 工程机械备招4 小车配件区 3889.02 5 汽车装潢区 8079.84 6 汽车快修区 3456.60 物流备招合计 约100000 （具体分布见所附平面分布图）汽车快修装潢区门市租赁搭配方式：原则上参照南京和扬州模式的搭配方法，即“1+2”，如有要求单独租赁单层经营的另行处理。三、 招商策略1、招商对象1.1 根据多个汽配城的招商经验，由于泰州本地汽配经营户资源严重不足，招商目标客户定位以外地为主，具体包括以下几个客户层面：? 常州,无锡,苏州,南通等主要汽配城的经营户；汽车整车销售? 通过汽配产地市场如温州、瑞安、玉环等地的行业协会引进的厂家直销模式。? 泰州市区的工程机械经营户和摩托车电动车经营户(含泰州,姜堰,靖江,泰兴,兴化)? 汽配以杭州上海南京三大城市的汽配市场为主。? 各地品牌汽配汽修厂家办事处和分公司驻点销售.1.2 客户主要意向? 泰州汽配城品牌认知度高，是省级重点扶持项目落户地级市,认为泰州国际汽车城是大公司，实力强，认为后期市场营运不成问题；? 认为华东汽车城市场的规模和综合性规划和泰州国际汽车城项目严重冲突，担心经营的稳定性和持续性；? 对地理位置不太看好，认为本案地处两个汽车市场的中间地带,客户资源被两头拦截. ? 认为市场太多，经营成本增加，生意没有相应增加。2、招商方式2.1主要方式招商组进驻苏州,常州,无锡,南京,南通,各大汽配市场直接招商.2.2从属方式以大带小，关系营销。先大后小，利用大户的行业影响力，借鉴直销模式，发展大户成为某市场或某行业形式上的招商总代理，通过提点或特殊优惠，使其成为我们的招商代表，减少心理接受抗性，提高其他经营户接受的意愿。2.3免租方式实施“放水养鱼”的招商策略，对加盟本市场的经营户提供一定期的免租期限，是他们能够安心在本市场自主经营，从近期来看，加大了我们的经营成本，降低了商户的经营风险，但从长远来看，则降低了我们的经营风险。 2.4协会方式通过行业协会，开发其为数众多会员单位汽配厂家，通过开辟专区，提供物流仓储等服务，降低其经营成本，吸引厂家直接或介绍其当地经销商入驻。2.5厂家展示点方式由厂家布置展厅，市场统一管理，具有采购信息后和厂家联系。3、招商政策招商政策制定依据包括：? 泰州市目前同类市场的招商政策；市场名称 招商政策 招商率锦天汽配城 免租6个月 B区不到50? 泰州市商业地产的运作模式项目名称 招商政策 招商率中嘉国际 年免租 60左右百饰得 年免租 20左右温泰城 1F2万1年，2F1万1年；租1年免3个月 90以上? 泰州项目的运作目标。 确保项目招商成功和市场经营的稳定和持续； 符合市场培育期的放水养鱼政策； 符合商业项目特定节点的运作规律。招商收取费用包括租金、物业保证金和市场综合管理费。3.1 租金：市场实行最高2年的免租政策。免租期结束后的租金价格参照市场经营状况及泰州同行业市场水平制定。初拟试营业时间2012年3月28日，拟定开业时间为2012年6月18日，具体免租期根据租赁合同签订日期而定（如开业时间延迟则顺延，则相应关于时间节点的优惠政策顺延）：3.2 物业保证金收取标准：选定门市须签订租赁合同并缴纳足额的物业保证金，2间起租，标准如下：租赁门市数 保证金标准2间以下（含2间） 5000元2间以上 10000元优惠政策：实际收取物业保证金费用根据租赁合同签订日期不同而不同3.3 市场综合管理费（含物业和市场