小港汽车购物公园项目策划案.ppt

小港汽车购物公园小港汽车购物公园 策策 划划 方方 案案 开发区招商局 * 前 言 2007年初北仑区委区政府提出了 “中提升、南加速、东拓展、西联动”的 整体发展战略，明确了西片区与宁波东部新城、镇海新城、北仑中心区等周边组 团的空间和功能关系，着重突出了大力发展商业及现代服务业的功能定位，通过 品牌房地产项目和其他商业、娱乐类地产品牌项目的带动，改变西片区的居住商 贸环境、景观形象和心理距离，再现商业活力。本案正是基于此战略，针对国内 市场发展状况及宁波本土发展现状，于小港陈山西路以西、通途路以北约600亩 用地规划打造以浙江首家汽车主题文化休闲商业广场及奥特莱斯商城为核心的综 合性商业娱乐中心。 目 录 2 项目概况 1 项目背景 3 项目分析 1.1.1 商业需求 1.1.2 发展需求 1.1 区位需求 1 项目背景 1.2.1 国内市场 1.2.2 宁波市场 1.2 汽车市场 1.3.1 发展条件 1.3.2 发展要素 1.3 奥特莱斯 1 项目背景 1.3.3 发展前景1.2.3 北仑机会 1.1.3 战略需求 1.1 区位需求 1.1.2 发展需求 1.1.3 战略需求 1.1.1 商业需求 北仑人均gdp15186美 元，城镇居民人均可支配 收入4012美元，常住人口 80万，有坚实的消费需求 2009中国汽车产销破千 万，乐观预计5年内冲 2000万，汽车销售市场机 会多多 品牌消费持续升温，宁 波地区大型奥特莱斯缺位 北仑工业基础发达，商 业相对落后 大力发展商业，改变“北 仑赚钱，市区花钱”格局 依托紧邻东部新城及北 仑中心区的地理优势，打 造宁波城市商业副中心 带动小港及北仑地区商 业及住宅地产发展 “西联动”战略着重突出 了大力发展商业及现代服 务业的功能定位，通过品 牌房地产项目和其他商业 、娱乐类地产品牌项目的 带动，改变西片区的居住 商贸环境、景观形象和心 理距离，再现商业活力。 1.2.1 国内汽车市场 数据来源：中汽协 80%旧车置换市场空间 2015预计超2000万 2009产销破千万，超美国 1.2.2 宁波汽车市场 环城北路，规模较大，老城区较拥挤江北 庄市等，后起之秀，高端品牌镇海 段塘、环城西路等，分布较散，城区较 拥挤 海曙 30多家4s，鄞州大道、下应等，规模较 大，设施较新 鄞州 环城南路等，汽车城模式，服务业发达江东 条件 地理条件：充分 利用脱离闹市但交 通便捷的近郊区位 市场条件：汽车 个性化时代到来 基础 产业基础：吉利 为龙头的整车制造 及汽配业基地 消费基础：北仑 及宁波地区强大的 购车、换车欲望 优势 全新规划，配套 齐全 蓄力市场空白行 业 政府支持，品牌 打造 土壤 空气 阳光 1.2.3 北仑的机会 品牌消费初级阶段/发展阶段 发展条件 中等价位-高档品牌的奥特莱斯 具备高档产品的消费冲动不具备高档产品的消费能力 1.3.1 奥特莱斯-发展条件 临近高收入消费群 发展要素 临近高速的近郊型奥特莱斯 避免与市区品牌正价商品竞争 郊区相对高性价比租金 充足的购物、娱乐、停车空间 满足市区中产阶级、有车族需求 方便外地游客购物休闲一日游 1.3.2 发展要素 单纯的过季折扣卖 场、工厂直销店 市中心逛街购物 1.3.3 发展前景 生活方式的改变 郊区休闲、旅游、购物 商业模式的转变 休闲、娱乐、购物为主 题的脱离城市又紧邻城 市的生活公园 2.1.1 地理位置 2.1.2 区域辐射 2.1 选址 2 项目概况 2.2.1 功能主题 2.2.2 区域规划 2.2 规划 2.3.1 定位 2.3.2 目标 2.3 前景 2 项目概况 2.2.3 项目介绍 小港陈山 绕城与通途路交叉口 一期规划约600亩 2.1.1 地理位置 2.1.2 区域辐射 20km 10km 北仑中心区 镇海城区 宁波中心区 镇海新城 鄞州中心区 滨海新城 东部新城 本案 商务酒店 休闲娱乐 汽配流通 汽车租赁 二手车市 imax影院 主题餐饮 展览会务 电玩城 奥特莱斯 汽车电影 motel 汽车旅馆 汽车文化 4s名车廊 试驾中心 卡丁车 俱乐部 2.2.1 功能主题 美容维修 集聚、配套发展 主题性、地标性 综合性 商业中心 两大主题 一期计划引入4s店810家 ，规划面积约150亩，总 投资约2亿。打造宁波地 区最集中的4s社区。 打造宁波及浙江地区首家 大规模纯正奥特莱斯，用 地约100亩，商铺58万m2 ，投资约1.5亿 计划引入imax影院 、卡丁车俱乐部、 电玩城、餐饮、酒 吧等，用地约50亩 ，总投资约1亿 2.2.2 区域规划 a区 4s e区 综合商务: 主题酒店、特色餐饮、 娱乐会所、展览会务、 公共服务等。 用地约200亩 b区 奥特莱斯 d区 汽车售后： 金融、租赁、保险、 二手、美容/保养/维修、 配件流通等。 用地约100亩 c区 休闲娱乐 2.2.3 项目介绍a区，4s名车廊 试驾试驾 规划宁波地区唯一的专用试驾中心，为入驻 销售商及终端客户提供安全、专业的试乘试 驾体验（业余赛车场） 4s4s 全新打造宁波地区产业最集中、交通最便捷、 配套最齐全、服务最先进的高、中端4s店集 聚区 2.2.3 项目介绍b区 主题区域：国际大牌、知名品牌、运 动休闲、儿童馆、生活馆等 特色鲜明、主题突出的商旅一体化购 物街区 整体规划，租售结合，一体招商 定位 规划 模式 imax影院： 浙江首家imax厅 810个普通厅 2.2.3 项目介绍c区 汽车影院： 宁波高私车保有量 培育汽车文化，聚揽人气 配套餐饮住宿等赢利点 电玩城： 宁波最大电玩娱乐城 目标客户成年人 北仑/宁波年轻时尚基地 卡丁车俱乐部： 宁波首家娱乐型室内卡丁车 安全、刺激的飙车体验 普及赛车文化，塑文体大区 主题/特色餐饮休闲 2.2.3 项目介绍d区 二手车市场： 参照欧美成熟市场，中国二手 车市场发展空间巨大 整合宁波小、乱、杂市场现状 打造规范化、集中化、服务化 的二手车市 美容改装/维修保养： 专业连锁，集聚效应 4s与小修理铺间的市场 空白 汽配连锁： 填补4s与汽配一条街间的 之间的市场空白 打造质量保障、价格透明 的汽配连锁超市 宁波行业空白 汽车租赁： 商务租赁，引入知名连锁企业 旅游、婚庆租赁等 连锁 2.2.3 项目介绍e区 主题酒店，商务旅馆；中等定位，错 位竞争 休闲： 购物： 餐饮： 住宿 ： 商务休闲，娱乐会所，健身俱乐部等 大型超市，专业市场等 大型餐饮，特色餐饮，依托小港城区 ，面向北仑、江东、镇海 小小 港港 汽汽 车车 购购 物物 公公 园园 市级商业特色街 小港、北仑 商业中心 连接宁波城区东扩 的商业纽带 城市商业旅游 名片 宁波商业副中心 2.3.1 定位 文体休闲中心 2.3.2 目标 打造汽车城、商业城北仑新形象a 带动小港周边商业、服务业发展b 提升小港及北仑商业地位c 与东部新城联动，融入城市大格局d 3.1.1 开发模式 3.1.2 运作模式 3.1 开发模式 项目分析 3.2.1 s.w.o.t 3.2.2 收益预估 3.2 swot 3.3 结论 3.3 结论 3 项目分析 3.1.1 开发模式 选择1：整体出让，整体招商 选择2：分区出让，整体招商 选择3：分区出让，分区招商 五大功能区五大功能区 b b e e c c d d a a 土地出让 物业分割销售、租赁 ，整体招商 物业租赁 物业销售、租赁物业销售、租赁 3.1.2 运作模式 强项 规划高起点，特色突出 多项市场空白：试驾场、主题酒 店、卡丁车、电玩城、imax、汽 车电影、汽配连锁等 区位优势 机会 中国汽车业的持续发展 品牌消费市场不断壮大 第三产业的区域发展重点 本地市场发展整合 弱项 汽车销售市场进入相对较晚 4s市场其他区域已形成规模 威胁 其他因素对汽车产业的影响（油 价、环保、政府调控等） 市场竞争：多地开发奥特莱斯 3.2.1 swot分析 s w ot 3.2.2 收益预估 主要项目投资回报预测 区块主题项目总投资（万） 投资回收期(年） 乐观估计一般估计悲观估计 a4s 汽车4s20000235 b奥特莱斯 奥特莱斯15000345 c休闲娱乐 imax影城3000345 卡丁车俱乐部10001.52.54 电玩城2000235 其他餐饮休闲4000124 d汽车售后 汽配连锁5000235 汽车美容保养维修5000234 汽车租赁/二手车市5000234 e综合商务 特色餐饮6000123 娱乐会所8000123 主题酒店15000234 本项目选址小港陈山通 途路及宁波绕城交叉地块， 利用交通便捷紧邻新城的近 郊优势，从行业市场发展热 点及本地市场空白点入手， 大力发展北仑商业及服务业 ，打造北仑乃至宁波的特色 商业、休闲、娱乐中心，项 目切实可行，有助于产业结 构优化调整及城市商业形象 整体提升。 此案为初步构想，欢迎 专业人士论证、指导。 3.3 结论 thanks 开发区招商局 tel：86783462 mail： 沈阳积家购物开业盛典 策划方案 提案结构 策略思路 活动构架 开业盛典 项目实施 营销植入 一个命题作业 开业庆典 所要传达的最准确最完美最和谐的声音是什么？ 我们所做的不仅仅是一场开业庆典，我们更要将积家文化，品牌文化与 城市建设充分融合，为极佳在沈阳树立优秀的公关形象，进一步延续品 牌营销与情感消费。我们力求做到： 风华荣耀 尊贵开启 开业庆典 所要传达的最准确最完美最和谐的声音是什么？ 庆典现场视觉的高品位、国际感与震撼力 大事件造势过程中品牌资产的宣传和保护 全案执行精细化操作控制及细节把握 媒体报道及相关新闻单位的及时跟进 活动构架 1 - 活动时间 ：2010年10月 2 - 活动地点 ：积家购物室外场地 3 - 活动模式 ：开业仪式+领导剪裁+演出节目+媒体宣传 4 - 活动内容 ：积家购物开业盛典 5 - 活动基调 ：时尚/热烈/稳重/现场品质 9月中旬9月下旬10月11月 前期准备媒体宣传庆典开业后续活动 客户需要在开业前进行活动铺垫与媒体造势 例如：前期dm、户外led等方式宣传 用开业庆典的演员声望吸引消费者参加开业庆典 开业盛典仪式 中心舞台区 中心舞台区（表演场地）、台前冷焰火区 贵宾观礼区 观众席、嘉宾席、贵宾席、媒体席 红地毯区 入场红地毯通道、签到板、媒体拍摄区、企业条幅展架 签到接待区 签到席、停车通道 礼仪气氛区 空飘区、威风锣鼓、舞龙舞狮 威风锣鼓 40人组成的鼓阵，垫场气氛不凡，节奏铿锵，恢弘大气 台前冷焰火 使现场气氛达到高潮 啦啦操 热情奔放 旋律欢快 强烈跳跃 活力、潮流、动感 服装色彩亮丽大方 霎时间漫天礼花飞舞 喜庆、热烈、气氛非凡 可用于庆典结束之时 皇家礼炮 百鸟朝凤 当百余只白鸽从嘉宾席后方 俯冲向舞台 升空盘旋飞翔 犹如百鸟朝凤 象征积家购物事业蓬勃发展 日景彩烟 具有赤橙黄绿青蓝紫七种颜色 燃放高度可达30米 创造规模宏大的视觉盛宴 增加活动现场的视觉冲击 增强会场感染力 小提琴四重奏 中世纪长号 现场背景前安排8个号手 配合整个盛典流程 渲染现场气氛 增强积家购物品牌形象的品质性 舞台效果概念图 项目实施 【项目实施方案】 本章节包括开业庆典和相关的促销活动、以及媒体运作三部分 一、开业庆典仪式： 1、活动要素 活动名称：沈阳积家购物开业盛典 活动时间：2010年10月 活动地点：积家购物户外面前 活动规模：500600人 活动人群：市领导、区领导、商场领导、特邀嘉宾、附近居民、过往散客 活动目标：通过成功举办开业活动，达成提高商城知名度、促进招商以及吸引消费者 具体见执行手册 2、组织活动内容 a、舞台布置 舞台搭建、舞台和音响配置、花篮、条幅、空飘以及冷焰火，礼仪组织等 b、演出节目 乐队、街舞和歌曲表演，以及现场演员与观众互动等节目 c、前期宣传 1）dm广告进入社区 2）商城pop海报、展板、条幅等，营造喜庆热闹的气氛 3）通过电视媒体、平面媒体宣传积家开业信息 具体见执行手册 3、操作流程 1、编辑开业盛典活动实施工作进度表（落实主持人、媒体等邀请工作） 设计并制作各项请柬、礼品、舞台、条幅、气球等宣传用品以及庆典时 宣传物品 2、提前一天召开活动准备工作情况汇报和动员会议，进行活动计划交底 ，前期准备工作就绪，会场布置完成，继续完善下一步工作安排 3、早6：00活动现场工作人员到位，做活动前的准备检查工作，重点为音 响设备最后一次调试。 4、9：00个项准备工作就绪，做最后的检查工作，礼仪小姐及工作人员做 好来宾签到，发放资料，引领就座，嘉宾接待等工作 5、9：58活动开始 具体见执行手册 街舞热场 乐队表演 主持人登场 领导致词 剪彩 乐队演奏 歌曲串烧 演员与观众互动 街舞： 小提琴演奏 积家购物员工代表表演节目： 主持人带领积家员工与消费者进行互动 积家购物主要员工讲话 民族舞蹈 乐队表演 互动游戏 模特走秀 积家员工走秀 现场观众走秀 模特、员工、观众走秀互动比拼 积家员工代表讲话 歌曲串烧 现场互动： 歌曲串烧、舞蹈、乐器表演 商场部分领导讲话 主持人宣布电灯仪式开始 点灯仪式： 庆典结束时礼炮、冷焰瀑布等： 10：00 -10：20 10：20 -10：25 10：25 -10：30 10：30 -10：50 10：50 -11：00（10：58准时开始剪彩） 11：00 -11：15 11：15 -11：40 11：40 -12：10（中午人流量大，互动效果好） 12：10 -12：30 12：30 -12：50 12：50 -13：30 13：30 -14：15 14: 15 -14：30 14：30 -14：50 14: 50 -15：10 15：10 -15：40 15：40 -16：00 16：00