2013年襄阳时代天街地产项目策划定位报告【下部】 .pptx

中国最大商业地产全程服务商 襄阳时代天街项目襄阳时代天街项目 定位策划报告定位策划报告 2013年08月19日 page 1 中国最大商业业地产产全程服务务商 目录录contents 宏观观市场场分析 1 1. 2. 竞竞争市场场研究 3. 项项目本体分析 4. 可开发发物业综业综 合评评定 5. 项项目整体定位方向 6. 项项目分期开发发策略建议议 7 7. 项项目价格定位 8. 项项目租售策略建议议 page 2 part.4 可开发发物业综业综 合评评定 地块块价值评值评估 商业业开发发空间预测间预测 酒店开发发空间预测间预测 办办公开发发空预测预测 page 140 可开发物业综 合评定思路 项目可开发物业业态选择 通过项目地块价值分析确定可开发物业类型，结合各物业市场分析、竞争分析、需 求分析，初步判断出可能发展的物业类型。 各功能业态开发体量空间 通过对各物业市场容量的判断，得出合理的各物业的开发体量。 可开发物业的综合评定 综合考虑业主目标，市场分析，地块价值分析，结合考虑地块优势 条件和限制因 素，得出项目可开发物业的物业类型，及整体布局。 page 141 产品价值评估产品市场表现 基于市场场研究内容 商业业 办办公 酒店 公寓 住宅 当前市场：市场快消型产品，成交价格高，去化速度快； 未来市场：仍然是襄阳房地产投资最受欢迎的产品之一。 当前市场：主要出现在城市中心区域和高新区（产业 支撑）； 未来市场：短期内受到投资市场喜好，中长期发展竞争压力较大。 当前市场：市场入住率可观，以商务客群为主； 未来市场：襄阳会议、商务、旅游发展规划带来利好，但未来竞争市场激烈， 进入品质竞 争阶段。 当前市场：总价低，投资灵活，受到市场欢 迎； 未来市场：公寓产品宜商宜居，小面积低总价一直是市场受欢迎的产品之一。 当前市场：住宅市场发 展的黄金时期； 未来市场：城市化进程的加快，住宅市场发 展平稳 page 142 地块价值评估区域规划及竞争 产产品类类型 商业 酒店 办公 公寓 住宅 城市规规划、片区发发展与产产品价值值关系 商业目前发展较为 落后，未来形成新的区域商 业中心，商业面积需求大，市场预 期价值高 国际品牌酒店开始进入襄阳，区域内无高星级 酒店出现，项目具备发 展高品质酒店的潜力 区域并未出现有利于写字楼成长的产业规 划， 区域商务氛围较为 薄弱，交通相对不便利 商办soho公寓：小型化办公，工作室，承担 片区二产、三产办 公需求 住宅公寓/loft：过度型产品，低总价，过度 型置业和投资型置业 襄州区为城市重点人口导入区域，住宅产品为 快速回笼资 金的产品，价值可观。 发发展建议议 整体商业价值高，但出售型产 品需在产品设计 （平面、楼层） 上利于销售 打造区域标杆型酒店产品，星 级品牌酒店管理，产权 式酒店 模式市场价值高 不建议开发纯 写字楼产品 宜商宜住型产品，产品功能灵 活，介于办公、住宅的中间型 产品，合适体量的的开发有利 于分散开发风险 在指标允许的情况下，做足该 类型产品 产产品价值评值评 估 page 143 住 宅 办办 公 商 业业 公 寓 酒 店 发发展建议议 地块 a 充分利于昭示性， 便捷进入性发展 价值高的商业产 品 地块 b 作为a地块延续 和补充，以住宅 为主，适当发展 底层商业产品 地块 c 该地块与ab地 块分离，主打住 宅产品，形成住 宅小区，不建议 开发大体量商业 产品 地块价值评估物业价值 c n 变变 电电 站 本项目用地范 围（不含变电 站） b a 车城 广场 地块块价值值：abc page 144 a商业综业综 合物业业：商业业、酒店、公寓、办办公 b、c住宅+住宅底商 可开发物业评估 城市规规 划因素 产产品市 场场表现现 地块块价 值值分析 产产品功 能及相 互影响 综综合评评 定 开发发建议议 商业 办公 酒店 公寓 住宅 5 2 4 4 5 4 5 4 4 4 5 3 4 4 3 5 3 5 4 5 19 13 17 16 17 重点开发产品，突出特色， 市场机遇大 谨慎开发，区域缺乏平层纯写字楼开 发的存在诸多不利因素，办公开发可 采取转换产 品类型的策略进行开发 重点开发，强调品质，注重开发模式 （管理模式） 对外打造市场市场接受度好的产品； 对内做好与酒店、办公的互动 重点开发，风险最小的产品类型 注：没项总项总 分为为5分，总总得分越高可开发发价值值越高，总总分越低开发发价值值越低。 page 145 part.4 可开发发物业综业综 合评评定 地块块价值评值评估 商业业开发发空间预测间预测 酒店开发发空间预测间预测 办办公开发发空预测预测 page 146 商圈来源 2015年 底 人口（人 ） * 区域渗透 率 /市场场占 有 率 有效人口 （人） 人均商业业 面 积积（） 可支撑商业业面 积积 （） 未来竞竞争 商 业业面积积（ ） 项项目保守可开发发 空 间间（） 第一商圈 项目3公里范 围 328,00080%262,400 0.39252,105.89190,00062,105.89 第二商圈襄州区606606,3 88388 30%181181,91691 6 第三商圈其他城区 1,347,39 4 15%202,109 合计646,425 商业体量测算 可支撑商业业面积测积测 算 数据来源：襄阳统计 局以及全国第六次人口普查结 果 预测：本项目的商业规模可达6万平方米左右 page 147 part.4 可开发发物业综业综 合评评定 地块块价值评值评估 商业业开发发空间预测间预测 酒店开发发空间预测间预测 办办公开发发空预测预测 page 148 酒店物业开发空间分析竞争物业客源市场入住率分析 根据有效客房数和各需求入住率，我们可以归纳出市场已满足的需求，即年竞争项目酒店客房实际利用量： 年竞竞争项项目酒店客房实际实际 利用量（间间） = 有效客房数 入住率 客源市场场比例 365天 酒店名称有效客房数 2012年 入住率 客源市场竞争项目已满足的客源市场需求 商务客群 会议客群（包 括公司培训和 旅游及其他 各类会议） 商务客群 会议客群（包 括公司培训和 旅游及其他 各类会议） 万达皇冠假日酒店 民发世际酒店 汉江大酒店 城市名人酒店 襄城名人大酒店 金城大酒店 和驰上品大酒店 维也纳大酒店 川惠大酒店 常春大酒店 美易美家大酒店 襄阳酒店市场高星级酒 店有效客房数小计 302 583 157 241 146 131 130 190 263 82 125 2350 80% 65% 75% 85% 80% 70% 85% 75% 75% 80% 80% 75% 35% 23% 35% 37% 40% 40% 52% 40% 40% 55% 50% 37% 45% 52% 60% 47% 30% 30% 23% 25% 33% 35% 23% 40% 20% 25% 5% 16% 30% 30% 25% 30% 27% 10% 27% 23% 30864 31813 15043 27665 17053 13388 20973 20805 28799 13169 18250 237821 39683 71925 25787 35142 12790 10041 9276 13003 23759 8380 8395 258181 17637 34579 2149 11963 12790 10041 10083 15604 19439 2394 9855 146534 page 149 年增长率2014年2015年2016年 商务14%237821271116309072 会议14%258181294326335532 旅游及其他30%146534190494247642 总计642536755936892247 商务会议旅游及其他 市场已满足需求237821258181146534 酒店物业开发空间分析竞争市场潜在需求预测 gdp年增长率 14.6% 第三产业 增长率 14.2% 旅游客群增长率 30% 旅游收入增长 31% 影响酒店商务及会议需求 年商务/会议需求增长14% 影响酒店旅游及其他需求 旅游需求增长30% 未来总总需求 将可开发发空间间，换换算为为客房数： 市场场可开发发客房数（间间）=未来总总需求平均入住率（ （60%）365天 市场总场总 需求求客 房数 4074间间 竞竞争市场场 未来供应应 1220间间 2016可开发发 酒店空间间504间间 市场场 现现有供应应 2350间间 page 150 part.4 可开发发物业综业综 合评评定 地块块价值评值评估 商业业开发发空间预测间预测 酒店开发发空间预测间预测 办办公开发发空预测预测 page 151 写字楼开发体量测算 未来3年城市发展预测 样本城市对照比较 市场写字楼总开发容量 扣除现有及未来开发项目体量 项目辐射人口研究 市场剩余可开发容量 项项目写字楼开发发体量测测算 page 152 经济经济 指标标近5年平均增长长率预计预计 增长长率 gdp14.86%14% 第三产业产值14.06%14% 襄阳未来四年城市经济发 展预测 gdp总总量（亿亿元） 第三产业总值产业总值 （亿亿元） 4500 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2016 0 1400 1200 1000 800 600 400 200 gdp总量（亿元） 2008 1002 2009 1201 2010 1538 2011 2132 2012 2502 2013 2852 2014 3252 2015 3707 2016 4226 500 0 第三产业总值 （亿元） 376425505624717817931 1210 实际值 预测值 数据来源：襄阳市统计局 page 153 城市等级级城市名称 一线城市 （核心型） 北京、上海、广州、深圳 1.515线城市 （过渡型） 成都、重庆、沈阳、杭州、天津、大连、武汉、苏州 二线城市 （增长型） 青岛、厦门、西安、宁波、长沙、合肥、郑州、无锡、东莞、 济南 三线城市 （新兴型） 福州、昆明、长春、哈尔滨、佛山、石家庄、南宁、常州、 南昌、呼和浩特、温州、烟台、南通 三线城市 （起步型） 珠海、贵阳、太原、乌鲁 木齐、绍兴 、中山、嘉兴、潍坊、唐 山、徐州、金华、泉州、洛阳、兰州、海口、吉林、襄阳、汕 头 未来发发展趋势趋势gdp（亿亿元）第三产业产业 增加值值（亿亿元）样样本城市 近期（3-4年）4000-60001000-2000徐州、唐山 中远期（10年后）10000-120004000以上苏州page154 样本对照城市选取 2012年中国城市50强 中国新兴兴城市50强研究指标标包括：gdp（总值总值 、增长长率、人均值值）、人口、可支配收入、存款储储蓄、社会消费费品零售 总额总额 、外商直接投资资、固定资产资产 投资资和政治地位等。 根据以上城市发发展排名选选取对对照城市： 城市襄阳唐山徐州苏苏州 gdp总量（亿元）2501.9605861.6304016.58012011.650 第三产业 占比（%）28.70%31.70%41.50%44.20% 城市人口（万人）555.100555.100741.780741.780990.530990.530741.780741.780 当前写字楼市场存量（万平 方米） 19.100100.000189.000293.000 城市总人口人均优质办 公系 数（/人） 0.03400340.13501350.19101910.3950395 第三产业 人口人均优质办 公 面积系数（/人） 0.1200.4250.4600.894 单位优质办 公面积gdp产 值 系数（万元/年） -58.61621.25240.995 单位优质办 公面积第三产 业 产值 系数（万元/年） -18.5188.81918.120 写字楼开发容量预测-模型搭建 根据已知的唐山、徐州、苏州三个城市的优质写字楼存量数据，通过对城市总人口人均办公系数（人/ ）、第三产业人口人均办公面积系数（人/）、单位办公面积gdp产值系数（万元/年）、单位办 公面积第三产业产值 系数（万元/年）的四个方面进行比较后的系数分析。 page 155 写字楼开发容量预测-推导方案 推导导方案一 写字楼开发容量=gdp单位办公面积gdp产值系数 推导导方案二 值写字楼开发容量=第三产业产值 单位办公面积第三产业产值 系数 page 156 年份201420152016 方案一写字楼开发发空间间（万平米）8092104 方案二写字楼开发发空间间（万平米）616979 page157 年份201420152016 优质 写字楼 开发容量（万 平米） 616979 年份201420152016 优质 写字楼 开发容量（万 平米） 8092104 年份201420152016 第三产业产值 （亿元） 93110611210 年份201420152016 gdp （亿元） 325237074226 城市唐山徐州苏苏州 系数18.5188.81918.120 均值1515.173173 城市唐山徐州苏苏州 系数58.61621.25240.995 均值4040.2828 写字楼开发容量预测 方案二 方案一 单位办公面积gdp产值 系数（万元/年） 襄阳优质 写字楼开发容量（万平方米） 区域写字楼发发展空间预测间预测 因素市场场开发发空间间占比写字楼开发发空间间（万平米） 市中心区域区域优越，交通便捷，商务氛围浓 厚，城市改造升级；是襄阳主要商 务活动区域 55%12-26 高新产业 园区城市规划有利，第三产业发 展迅速 ， 但整体商务氛围较 差，区域交通不 及市中心区域 30%7-14714 襄州区以第二产业为产业为 主，区域写字楼认认可 度有限 15%3-7 年份2016 实际 市场开发量（万平米）56 预测 市场容量（万平米）78-104 开发空间（万平米）2222-4848 写字楼开发容量预测 通过研究城市经济总 量分析比较，结合研究公示计算，预测2016年襄阳写字楼开发体量： 2016年襄阳城市写字楼可开发发空间为间为 22-48万平米 按市场调场调 研情况，襄阳写字楼主要集中在中心区域、高新产业产业 园区，襄州区未来有一定供应应（本 案所处处区位），未来市场场份额额如何？ page 158 2016年襄州区写字楼可开发发空间为间为 3-7万平米，开发发空间间有限 本案写字楼开发面临的挑战 挑战战一 市场竞 争 一方面，来自中心区域 写字楼区位佳，交通便 利，配套完善，客户获 取能力强等方面的优势 竞争；另一方面，襄阳 产业规 划布局，尤其是 第三产业发 展布局主要 挑战战二 产业 支撑 项目临近区域汽车 工业园，主要以第二产产 业发业发 展为为主，办公特点 表现为 厂区办公，对写 字楼需求不大，项目区 域发展写字楼产品不具 备产业备产业 支撑。 挑战战三 商务氛围 项目1.5公里范围内一 定时间 内并无纯写字楼 楼入市，短时间 内无法 形成有效的商务氛围， 总总体商务务氛围围薄弱，对 写字楼发展构成一定影 响。 挑战四 区位交通 项目地处的襄州区，区 位上偏离市中心商务区 距离较远 ，该外围区位 条件对发对发 展写字楼带带来 不利因素写字楼租 户的客户获 取便捷度， 员工上下班成本。 集中在高新工业园区， 该区域以绿地中央广场、 襄阳ifc为代表，在外 围围区域与本案构成竞竞争， 本案不具备竞 争优势 。 综综合考量，本案发发展纯纯写字楼优势优势 不明显显，竞竞争力较较弱，建议转换产议转换产 品类类型， 如发发展soho办办公（小型办办公与居住）分散开发风险发风险 page 159 分物业发业发 展建议议 page 160 可开发物业综合评定 商业 定量分析： 6.2-10.6万平方 米 定性分析：城市 整体市场空间大； 填补区域空白。 发展建议：打造襄阳商业高 地；引领城市商业发 展；城 市绝对 亮点商业项 目。 写字楼 定量分析： 3-7万平米 定性分析：产业 支撑薄弱；商务 氛围不足；区位 优势 不明显。 发展建议：纯写字楼发展面临 诸多困境，不建议发 展纯写字 楼，通过转换产 品类型分散风 险。建议以soho形式开发。 酒店 定量分析： 504间间； 定性分析：城市 高端酒店发展空 间大；宏观经济 及城市规划利 好。 发展建议：打造襄阳高星级 酒店地标；抢占襄阳高星级 酒店市场，以产权 式酒店形 式开发，达到销售目的。 公寓 定性分析：承接 区域内小型办公 客群；产品功能 灵活宜商宜 居；投资总 价较 低；市场去化可 观 发展建议：发展贴近市场， 受投资市场和自用客户偏好 的公寓产品。与soho产品区 分以loft形式开发。 page 161 part.5 项项目整体定位方向 page 162 项目整体定位-案名建议 襄阳首创创主题综题综 合体 襄阳北拓辐辐射圈 襄州又一商业业中心 湖北时时代中心 time center 开创创主题综题综 合体验验新时时代 湖北时时代 中心 时时代 天街 （商业业） 时时代 品尊 （产权产权 酒店） 时时代soho （soho办办公） 时时代 悦活 （loft公寓） page 163 功能业态业态 建筑面积积 （平方米） 建筑单层单层 面积积 （平方米） 层层高 （米） 楼层层数（层层 ） 及建筑高度 （米） 产权产权 酒店3300015003.8约约22层层,， 78 米 soho办办公3200012003.2约约约约 27层层 ，85 米 loft公寓2200012004.8约约18层层， 86 米 商业业街区60000约约2万平米1f 5.1m , 2f/3f： 4.8m 3层层 总计总计147,000 page164 项目整体物业排布 商业业态业业态 面积积比例 商业酒店办公公寓 15% 41% 22% 22% 项目整体物业排布 宽径深，体块方正，便于产品设计 以利于主力店引入 loft以住宅功能为主，对展示和 交通进入性要求一般，将loft设 置于与住宅平行的规划路一侧 住宅 loft soho办办公 产权产权 酒店 产权 酒店作为地块地标性建 筑，设置独立大堂，主出入口 设置在地块南侧 page 165 充分利用邓城大道展示面布局 沿街商业，通过广场和商业内 街串联各商业体 soho办公对于展示面以及 交通动线 要求较高，设置专 用车辆 出入口，保证车 流通 畅 高层层物业业靠东东部规规划路布局，将地块块西侧侧地 块块价值值高留给给商业业； 产权产权 酒店与soho办办公作为为双子建筑，形成 极佳的天际线际线 。 功能业态业态建筑面积积 （平方米） 建筑单层单层 面积积 （平方米） 层层高 （米） 楼层层数（ 层层） 及建筑高 度 （米） 产权产权 酒店3300015003.8约约22层层, ， 78米 soho办办公3200012003.2约约27层层 ， 85米 loft公寓2200012004.8约约18层层 ， 86米 商业业街区60000约约2万平米1f 5.1m , 2f/3f： 4.8m 3层层 总计总计147,000 page 广 场 项目整体物业排布-备选方案 酒店布局于此有利 于规避变电 站对住 宅产品的影响 loft居住功能对 交通进入性要求 一般，布局于规 划道路一侧，在 邓城大道留有足 够展示面给商业 广 场 酒店与办公形成互动 该地块进 深较深， 适合布局集中型商 业家庭体验中心 广 场 166 整体定位方案 “独一无二| |情趣盎然的 体验验型商业组团业组团 高端形象|树树立典范 “襄阳首个产权产权 五星级级酒店” 树立项目高端形象，体现奢华酒店 活力城市 “会客厅厅” “宜商宜居商务领务领 域” 灵动办 公空间 个性化居住空间 首个儿童职业 体验中心 首个娱乐 美食中心 成为襄州商业中心，打造襄阳第五 个商圈 精致生活空间间 “引领领城市品质质生活” 品质的居住空间，专业 管家 式服务，引领城市新居住体验 page 167 项目特色亮点-退台设计 退台设计，增强高区的展示性 退台设置扶手电梯，增强高区的人流导入 性，从而增强高区的商业价值。 退台示意 page 168 项目特色亮点-顶层花园会所 通过露天区域与餐饮会所的结合，打造室外敞开式的消费空间。 露天区域与商户整体风格统一，展示面得到延伸。 举办夜间活动：主题party、公司聚会等 露天空间休闲餐饮独栋会所 顶层可设置会所，主要以餐饮 功能为主，通过景观打造，吸引 目的性消费客群。 page 169 项目特色亮点-连廊 增强内部动线趣味性 商业街可通过多条内部连廊连接，将其作 为一个整体打造，避免造成因为建筑体的分 离，方便消费者向内部引导。 同时连 廊设计 形成动线 趣味性 page 170 项目特色亮点-雨篷 营营造室外空间间室内化，更好的体验验效果，空气流通； 有效采光，减小天气因素对对消费费者的影响； 夜间间通过过灯光投射营营造绚丽绚丽 街景； page 171 商业建筑风格建议 整体风风格建议议 现现代与古典的融合，建筑风风格和细节处细节处 理上 体现项现项 目文化内涵。 商业业三层层（顶顶 层层）建议议采用部 分城墙设计墙设计 ，顶顶 层层可作为为商业业使 用，顶层顶层 城墙墙特 色小吃街。 中式古典的外观观与现现代玻璃外墙墙的结结合。 街区的墙墙面部分采用砖质设计砖质设计 。 page 172 外部沿 街休息 区的中 式古典 小品设设 计计。 写字楼建筑风格建议 外立面风风格 建议设计 采用现代建筑风格； 建筑立面应尽量简单 、明快、形成 客户对 商务档次的认可； 大堂公共部分 部分挑高设计 ； 简洁 明快的设计风 格， 商务感强； page 173 酒店建筑风格建议 酒店建筑风风格建议议： 建议议酒店建筑风风格是现现代与古典结结合，在体现现 现现在风风格的同时时融入古典元素，体现现会议议型酒 店的现现在特色同时时表达酒店的尊贵贵； 酒店裙房及门厅门厅 等细节细节 部分与商业业建设设相一 致，体现现当地建筑特色。 外部细节细节 融入襄阳古建风风格 公共部分融入中式古典风风格 酒店细节设计细节设计 酒店裙楼及门厅设计门厅设计 体现现襄阳古建筑风风格，体现现酒店的地域特 色，体现现古典与现现代的融合。 page 174 内部公共部分细节设计细节设计 体现现襄阳古城文化风风格。 广场设计 广场场串联联 通过广场集聚人气; 各主题广场与主题街区的协调 休闲闲 生活 广场场 地块北侧由于存在高差，展 示面不佳，因此通过中心广 场，提高商业开阔度，同时 作为活动场 所，聚集人气。 室外儿 童嘉年 华华广场场 喷喷泉 广场场 广场：作为家庭体验商业中心，聚集人气， 室内活动与室外活动向结合 预预留下沉式广场场位置，作为为主力店卖卖 场场引入，开挖地下准备备。 page 175 绿化带景观设计 地块绿化带以低矮草坪为 主，以免影响商业展示面， 预留商业出入口。 结合特色小品，增加商业 氛围。 page 176 退台退台露台 项目交通动线 主要人流动线动线 主要车车流动线动线 主要出入口 自动动扶梯 垂直电电梯 3f 2f 退台退台 1f page 177 售楼处建议 售楼处 售楼处处建议议： 在项目现有售楼处位置未有其他选择的前提下，选择上图所示位置作为项目售楼处。 设计原则： page 178 1、售楼处作为永久建筑，设计风 格符合整体建筑设计； 2、靠近城市主干道，交通通达性较好，展示性强； 3、售楼处处于地块西侧，商业价值高，因此需要预留主出入口，不阻挡商业展示面 商业业定位深化 page 179 项目商业主题定位 市级级 商业业中心 new life style where you live page 180 where you work where you play 商业目标客群 目的性消费费客群 襄州及周边区县目的性消 费客群 周边边家庭消费费客群 追求生活品质提升， 零售、餐饮和生活配套 商务务客群 消费能力较强 偏向大型餐饮及商务宴 请、娱乐 需求 二汽生活居民 北面二汽居民，本项目的 区位优势 可有效截流部分 从二汽区域前往市区消费 的过往客群 本项项目填补现补现 有襄州的商业业空白，辐辐射整个襄州以及项项目以北二 汽区域消费费客群，同时满时满 足项项目内部商务务客群需求。 page 181 群体数量服饰饰零售生活配套餐饮饮娱乐娱乐服务务儿童/教 育 家庭消费费 客群 商务务客群 二汽生活 居民 目的性消 费费客群 评评分2.122.52.51.752.5 项目商业业态选择 项项目商业业态选择业业态选择 *注：各业态总 分为3，平均分在2以上业态 比例提高 在消费群体中，各种类型的消费群体对于商场业态 的整体需求都会较高，他们都期望在商场内 进行到多类型的消费，也意味着我们的项目中需要在业态上注重丰富度，与满足不同消费者的 不同消费需求。 page 182 餐饮、娱乐业态 以及亲子消费等业态消费需求最为突出的，因此这几类业态 将是项目可行性最 高的业态选择 。 商业主题定位襄阳北拓的首个一站式商业中心 现有市场主要以零售为主，缺乏餐饮、 休闲娱乐综 合业态 商业中心。 -本项项目增加餐饮饮、休闲娱乐业态闲娱乐业态 比例 -打造本项目集美食、购购物、娱乐娱乐 、 休闲为闲为 一体的全业态购 物中心，真 正实现实现 全天候一站式购购物娱乐娱乐 体验验 page 183 商业主题定位”首个”儿童职业体验中心和娱乐区 -襄阳首个职场 体验中心 -引进国外最先进的儿童体验店，可 在其中体验近百种真实职业 -单场 可达上千人，预计 年接待客流 近百万人次 - 襄阳最高端的儿童娱乐 教育区 - 各类儿童业态 店铺 page 184 商业主题定位襄阳“首条”主题型餐饮街区 -襄阳“首条”主题餐饮街 -云集最具特色川菜、湘菜 新派中国菜等知名国际餐饮品牌 异国美食，日式，泰式，法式牛排等 - 遍布商业内的特色主题咖啡休闲区 page 185 商业定位主题功能定位 打造 “一个家庭体验验商业业中心” + “三条特色街区” 饕餮时时光街 汇集襄阳各色美食街区，酒吧，实现 襄州夜生活聚集地 业态 ：主题餐饮、酒吧 都会风风尚街 满足都市潮流消费需求，成为襄阳时尚生活地标 业态 ：时尚服饰、女装、休闲运动、餐饮等 家庭体验验商业业中心 主力店：影院、亲子职场体验中心 业态：垂直餐饮、服饰零售、娱乐等 休闲时闲时 光街 page 186 体会全新“慢生活”方式，度过休闲下午茶时光 业态 ：时尚ktv、spa、美容美发、休闲餐饮等 “都会风风尚街” 商业定位功能区域划分 家庭体验商业中心：利用影院、 儿童职场体验中心等主力店聚集人 气，将消费人群导入高区，同时通 过商业开阔内街设计能够增加商户 展示面，较好的采光提高消费空间 舒适度，有效避免商业死角。 “家庭体验验商业业中心” 都会风尚街家庭体验商业中心 饕餮时光街 饕餮时光街：餐饮业态对 于停车以及车流出入口安 置要求较高，美食区域有 效利用绿化带的景观资源 都会风尚街：将展示 面最佳位置，排布小 面积零售铺面，部分 二层餐饮拥有良好的 绿化带景观 “饕餮时时光街” 休闲时 光街 “休闲时闲时 光街” 休闲时光街：休闲业态对 于展示面要求不高，商户 面积适当加大，酒店及办 公大堂位置留出。 page 187 楼层售价比例关系 楼层层与商业业售价比例关系： 商业销业销 售价格 3f 2f 1f 售价百分比 50% 70% 100% 平均售价 售价 16310 22834 32621 23922 顶层顶层 露台能够够有 效提升商业业氛围围 顶层 露台 地面 由国内相似案例得出本项目售价与楼层的关系如上图。 楼层商业价值与楼层高度城反比，伴随楼层增加，商业价值降低，至 3层的销售价格相当于1层的50%。 page 188 商业物业分割面积 售价面积区间推导商业面积85%作为销售面积，保留15%持有面积作为主力商户招 商，有利于商业面积去化及商业价值提升。 商业销业销 售面积积=60,000*85%=51,000 一楼售价： 32621元/平方米 小户型 中户型 大户型 适销总销总 价 (万元) 150-200 240-330 360-500 面积积占比 50-60% 20-30% 10-20% 单单元面积积建议议 (m2) 45-60 100-140 220-300 总总面积积 30,600 12,750 7,650 总总套数 约510 约91 约26500 一般情况而言，小面积商户放在低楼层区域，大面积积商户户放在高楼层层及展示面较较好的转转角位置； 餐饮、休闲商户一般面积要求较大，招商入驻可选择单 元商铺销售后多个产权商铺回租的形式。 规模较大的销售商业项目应采用分期销售的方式，建议在主力店招商后进行销售，提升投资者信心。 商业除了部分承重楼面外，大部分面积分割采用一复二，二复三形式，利于后期去化。 高区保留部分大面积，满足餐饮品牌入驻需求。 page 189 楼层面积分布 1f 展示面良好的位置适当扩扩大单单位面积积，总总价提高，实实行一铺铺一 价 转转角位置以及沿邓邓城大道区域面积积适当扩扩大，分割面积积：80- 120 其他区域位置以小户户型为为主：45-60 都会风风尚街 家庭体验验商业业中心 饕餮时时光街 休闲时闲时 光街 都会风风尚街 page 190 40-8080-120120-200200-400400以上 楼层面积分布 2f 展示面良好的位置适当扩扩大单单位面积积，总总价提高，实实行一铺铺一 价 转转角位置面积积适当扩扩大，分割面积积：120-200 二楼区域位置以中，小户户型为为主：50-200为为主 都会风风尚街 家庭体验验商业业中心 饕餮时时光街 休闲时闲时 光街 page 191 40-8080-120120-200200-400400以上 楼层面积分布 3f 三楼区域位置以中，大户户型为为主：140-300 部分区域为为主力店，面积积超过过1000 都会风风尚街 家庭体验验商业业中心 饕餮时时光街 休闲时闲时 光街 page 192 40-8080-120120-200200-400400以上 楼层层楼面面积积 （平方米） 业态类业态类 型商户户数量单单个商户户面积积 1f 5000皮具配件203045-60 运动动服饰饰203545-60 个性时时尚202545-60 楼层平面布局建议 都会风风尚街 1f 都会风尚街 以小面积为主，利于商业去化 面积区间：45-60，部分转角位 置100左右 皮具配件运动动服饰饰 个性时时尚 page 193 楼层层楼面面积积 （平方米） 业态类业态类 型商户户数量单单个商户户面积积 2f 4500休闲闲服饰饰202570-140 运动动服饰饰152060-140 设计设计 品牌152045-60 楼层平面布局建议 都会风风尚街 2f 都会风尚街 以小面积、中等面积为主 面积区间：45-140，一复二形 式，上下铺面可打通销售 休闲闲服饰饰运动动服饰饰设计设计 品牌 page 194 楼层层楼面面积积 （平方米） 业态类业态类 型商户户数量单单个商户户面积积 3f 4000女士精品服饰饰101570-140 女士休闲闲101550-90 主题题餐饮饮68200-300 楼层平面布局建议 都会风风尚街 3f 都会风尚街 以中等面积、大等面积为主 面积区间：50-300，二复三形 式，上下铺面可打通销售 女士休闲闲女士精品服饰饰主题题餐饮饮 page 195 楼层层楼面面积积 （平方米） 业态类业态类 型商户户数量单单个商户户面积积 1f 4000休闲闲餐饮饮1015150-200 甜品/咖啡66884545-6060 风风味小吃101245-60 异国情调调酒吧35100-200 楼层平面布局建议 饕餮时时光街 1f 饕餮时光街 以小面积、中等面积为主 面积区间：45-200，一复二形 式，上下铺面可打通销售 甜品 咖啡休闲闲餐饮饮风风味小吃情调调酒吧 page 196 楼层层楼面面积积 （平方米） 业态类业态类 型商户户数量单单个商户户面积积 2f 3500创创意餐厅厅34150-300 主题题餐饮饮46150-300 大型餐饮饮12400-800 楼层平面布局建议 饕餮时时光街 2f 饕餮时光街 以中等面积,大面积为主 面积区间：150-300，一复二 形式，上下铺面可打通销售 创创意餐饮饮主题题餐饮饮大型餐饮饮 page 197 楼层层楼面面积积 （平方米） 业态类业态类 型商户户数量单单个商户户面积积 3f 3000露天酒吧12300-500 甜品/咖啡5650-100 露天餐饮饮会所12400-600 楼层平面布局建议 饕餮时时光街 3f 屋顶花园 饕餮时光街 以中等面积、大等面积为主 面积区间：50-300，二复三形 式，上下铺面可打通销售 露天餐饮饮会所甜品咖啡露天酒吧 page 198 楼层层楼面面积积 （平方米） 业态类业态类 型商户户数量单单个商户户面积积 1f 3000休闲闲餐饮饮2380-200 咖啡/面包房2450-60 创创意零售2440-60 银银行金融理财财23300-500 楼层平面布局建议 休闲时闲时 光街 1f 酒店大堂 休闲时闲时 光街 以小面积为主，部分中等面积 面积区间：50-300，一复二形 式，上下铺面可打通销售 办公大堂 咖啡/面包房休闲闲餐饮饮创创意零售银银行 page 199 楼层层楼面面积积 （平方米） 业态类业态类 型商户户数量单单个商户户面积积 2f 3000美容spa23300-500 美发发/美甲2450-200 健身房11000-2000 楼层平面布局建议 休闲时闲时 光街 2f 酒店大堂 办公大堂 美容美发发美甲健身房 休闲时闲时 光街 以大面积为主 面积区间：50-500，休闲商户 一般面积要求较大，招商入驻可选 择单元商铺销售后多个产权商铺回 租的形式。 page 200 楼层层楼面面积积 （平方米） 业态类业态类 型商户户数量单单个商户户面积积 3f3f 3000ktv11800-2500 美体/纤纤体12300-500 楼层平面布局建议 休闲时闲时 光街 3f 酒店大堂 办公大堂 ktv 美体纤纤体 休闲时闲时 光街 以大面积为主 面积区间：500-2500，休闲商 户一般面积要求较大，招商入驻可 选择单 元商铺销售后多个产权商铺 回租的形式。 page 201 楼层层楼面面积积 （平方米） 业态类业态类 型商户户数量单单个商户户面积积 1f 9000婴婴幼儿零售253030-60 儿童零售253030-60 家居生活202580-100 休闲闲餐饮饮34150-200 楼层平面布局建议 家庭体验验商业业中心 1f 家庭体验验商业业中心 以小面积为主，部分中等面积 面积区间：30-200，一复二形 式，上下铺面可打通销售 家居生活儿童零售休闲闲餐饮饮婴婴幼儿零售 page 202 楼层层楼面面积积 （平方米） 业态类业态类 型商户户数量单单个商户户面积积 2f 8500幼儿早教23250-500 儿童摄摄影24200-600 休闲闲餐饮饮34200-300 电电子娱乐娱乐1500-800 儿童零售203030-60 楼层平面布局建议 家庭体验验商业业中心 2f 家庭体验验商业业中心 以中、大等面积为主 面积区间：30-800，上下铺面 可打通销售 幼儿早教休闲闲餐饮饮电电子娱乐娱乐儿童摄摄影儿童零售 page 203 楼层层楼面面积积 （平方米） 业态类业态类 型商户户数量单单个商户户面积积 3f3f 8500儿童职场职场 体验验14500-4800 影院13500-4500 楼层平面布局建议 家庭体验验商业业中心 3f 家庭体验验商业业中心 主力店持有，面积区间4500左右。 影院休闲闲餐饮饮儿童职场职场 体验验 page 204 商业氛围的营造 设置大尺寸led电子屏，既有广告效果和收 益，又有醒目的商业项目展示作用。 彩色幕墙配合夜间灯光设计 电子屏 page 205 商业氛围的营造 适当注意商业街地面的处理，可采用不规则 有联系性的图案，以增强人流的引 导，也可考虑适当位置预留空地或墙面，为创 意人士提供涂鸦的空间。 增加人流引导和方向指示，以便使形成开放式的氛围。 适当位置设立导向系统以及商家指示系统。 page 206 商业氛围的营造 对空间的合理利用结合景观及绿化，打造更为舒适宜人的空间。增设休憩设施、雕塑小 品，形式上增加空间厚度设置主题景观广场空间，增加商业景观的文化性，以增强商业 以外的景观、休憩等功能。 page 207 项目硬件指标参考 商业硬件指标建议 商业业街商铺铺要求 进深：商铺进深在8-10米之间。 开间：店铺开间以3 5米为宜。 层高：1f5.1m,2f/3f：4.8m（影院层高要求9m以上，儿童职场体验层高要求6米以上） 商铺开间与进深的比例以1：2 2为宜，最好不要超过1：3 3。 所有的铺面产权保持可分可合的灵活性，在招商阶段可以分拆出售或者合并出售。 零售类商铺单元面积一般较小，而餐饮类商铺单元面积一般较大。建议零售商铺和餐饮分开设计，以 利于管道的设置。 餐饮类商铺部分需跨一二层，需要有油烟管道，具备污水排放的生化处理装置以及有限排放通道。 page 208 商业硬件指标建议文化娱乐类 技术术需求指标标 上水：dn 商业业态业业态 文化娱乐 culture& entertainm ent 类类型 电影院 ktv 健身中心 儿童职场 体验 上下水 （dnsize) 上水：dn50mm 下水：dn 100mm 上水：dn50mm 下水：dn 100mm ：dn50mm 下水：dn 100mm 上水：dn50mm 下水：dn 100mm 用电 kw 400-500 150-200 350-500 350-500 燃气 无 16m3/h 无 无 排油烟 无 10000-15000m3/h 无 无 家庭体验验 商业业中心 休闲时闲时 光街 page 209 燃气 商业硬件指标建议餐饮 商业业业业 态态 类类型 上下水 （dnsize) 技术术需求指标标 用电 kw 排油烟 是否需要 隔油池 餐饮 f&b 西式快餐 中式快餐 中式餐厅（小型） 上水：dn50mm 下水：dn 100mm 上水：dn50mm 下水：dn 150mm 上水：dn50mm 下水：dn 250mm 500 250 220 无 无 42m3/h 15000- 20000m3/h 15000- 20000m3/h 15000- 20000m3/h 是 是 是 中式餐厅（大型） 火锅 烧烤 西式餐厅 上水：dn100mm 下水：dn 200mm 上水：dn50mm 下水：dn 150mm 上水：dn50mm 下水：dn 150mm 上水：dn50mm 下水：dn 150mm 250-300 80 250-300 150 80m3/h 150m3/h 150m3/h 无 40000- 50000m3/h 30000- 40000m3/h 20000- 30000m3/h 15000- 20000m3/h 是 是 是 是 page 210 燃气 商业硬件指标建议餐饮 商业业业业 态态 类类型 上下水 （dnsize) 技术术需求指标标 用电 kw 排油烟 是否需要 隔油池 餐饮 f&b 酒吧 休闲茶坊 上水：dn50mm 下水：dn 150mm 上水：dn40mm 下水：dn 150mm 150 75-90 70m3/h 无 10000- 15000m3/h 8000- 10000m3/h 否 否 咖啡 冰淇淋 面包糕点 上水：dn25mm 下水：dn 50mm 上水：dn40mm 下水：dn 100mm 上水：dn25mm 下水：dn 50mm 50 100 80 无 无 无 8000- 10000m3/h 无 无 否 否 否 家庭体验验商业业中心 饕餮时时光街 page 211 商业硬件指标建议 都会风风尚街 类别类别 零售类 retail 服务行业 service 其他 other 行业细业细 分 服装 皮具 饰品、珠宝、钟 表 家居饰品 美容 spa 美发 美甲 电玩 银行 上水 - - - - dn50 dn70 dn50 dn50 - - 下水 - - - - dn100 dn100 dn100- 150 dn100 - - 电电量 20-30 20-30 20-30 20-30 100-150 150-200 150 50 - 100-150 煤气容量 - - - - 15 15 - - - - 排油烟设设施 - - - - - - - - - - 备备注 - - - - - 需要独立卫生间 - - - 关心保安问题 家庭体验验 商业业中心 休闲时闲时 光 街 page 212 物业业指标标具体要求物业业指标标具体要求 面积需求（平米）3000-5000经营层 面商场上层 层高要求不低于9米，巨幕厅净 高15米。物业交付装修标准简单 装修/毛坯 承重要求 普通观影厅3.0kn/m2，放映机房楼面活荷 载取3.5kn/m2，设备 房活荷载取 5.0kn/m2，3d观影厅8.0kn/m2 停车位数量50-200个 交房要求按影院要求隔断消防消防喷淋系统安装完成上层喷 淋透，并预留下 层喷 淋接口，水管直径按双层喷 淋 给排水提供供水立管接支管出管井并加装阀门 和主 排水立管连堵头 排烟每个影厅须 独立排烟避免串声 电气要求 供应220/380v供电电缆 （动力电和照明电 总计约为 80kw*厅数*1.2），二路供电 洗手间 顾客洗手间与员工专用洗手间分开，包间内可 设有套内洗手间，并预留上下水管线。 电梯租赁区域的自动扶梯，独立垂直电梯通风通风设备 中含放映间和放映机的排烟机 空调标 准影院独立空调空调标 准 冬季211,夏季231-风速:0.25m/秒 -噪声标准:大堂nc40,放映厅nc30，售 票厅nc40,放映间nc45，管道内风速:最 大5.0m/秒，最小1.75m/秒。 商业硬件