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芃蒇罿膀莆蚃袅腿蒈蒆螁芈膈蚁蚇芇芀蒄羆芆莂虿袂芆薄蒂袈芅芄螈螄芄莆薁肂芃葿螆羈节薁蕿袄莁芁螄螀羈莃薇蚆羇蒅螃肅羆芅薅羁羅莇袁袇羄蒀蚄螃羃薂蒆肁羃节蚂羇羂莄蒅袃肁蒆蚀蝿肀膆蒃蚅聿莈虿肄肈蒀薁羀肈薃螇袆肇节薀螂肆莅螅蚈膅蒇薈羇膄膇螃袃膃艿薆蝿膂蒁螂螅膂薄蚅肃膁芃蒇罿膀莆蚃袅腿蒈蒆螁芈膈蚁蚇芇芀蒄羆芆莂虿袂芆薄蒂袈芅芄螈螄芄莆薁肂芃葿螆羈节薁蕿袄莁芁螄螀羈莃薇蚆羇蒅螃肅羆芅薅羁羅莇袁袇羄蒀蚄螃羃薂蒆肁羃节蚂羇羂莄蒅袃肁蒆蚀蝿肀膆蒃蚅聿莈虿肄肈蒀薁羀肈薃螇袆肇节薀螂肆莅螅蚈膅蒇薈羇膄膇螃袃膃艿薆蝿膂蒁螂螅膂薄蚅肃膁芃蒇罿膀莆蚃袅腿蒈蒆螁芈膈蚁蚇芇芀蒄羆芆莂虿袂芆薄蒂袈芅芄螈螄芄莆薁肂芃葿螆羈节薁蕿袄莁芁螄螀羈莃薇蚆羇蒅螃肅羆芅薅羁羅莇袁袇羄蒀蚄螃羃薂蒆肁羃节蚂羇羂莄蒅袃肁蒆蚀蝿肀膆蒃蚅聿莈虿肄肈蒀薁羀肈薃螇袆肇节薀螂肆莅螅蚈膅蒇薈羇膄膇螃袃膃艿薆蝿膂蒁螂螅膂薄蚅肃膁芃蒇罿膀莆蚃袅腿蒈蒆螁芈膈蚁蚇芇芀蒄羆芆莂虿袂芆薄蒂袈芅芄螈螄芄莆薁肂芃葿螆羈节薁蕿袄莁芁螄螀羈莃薇蚆羇蒅螃肅羆芅薅羁羅莇袁袇羄蒀蚄螃羃薂蒆肁羃节蚂羇羂莄蒅袃肁蒆蚀蝿肀膆蒃蚅聿莈虿肄肈蒀薁羀肈薃螇袆肇节薀螂肆莅螅蚈膅蒇薈羇膄膇螃袃膃艿薆蝿膂蒁螂螅膂薄蚅肃膁芃蒇罿膀莆蚃袅腿蒈蒆螁芈膈蚁蚇芇芀蒄羆芆莂虿袂芆薄蒂袈芅芄螈螄芄莆薁肂芃葿螆羈节薁蕿袄莁芁螄螀羈莃薇蚆羇蒅螃肅羆芅薅羁羅莇袁袇羄蒀蚄螃羃薂蒆肁羃节蚂羇羂莄蒅袃肁蒆蚀蝿肀膆蒃蚅聿莈虿肄肈蒀薁羀肈薃螇袆肇节薀螂肆莅螅蚈膅蒇薈羇膄膇螃袃膃艿薆蝿膂蒁螂螅膂薄蚅肃膁芃蒇罿膀莆蚃袅腿蒈蒆螁芈膈蚁蚇芇芀蒄羆芆莂虿袂芆薄蒂袈芅芄螈螄芄莆薁肂芃葿螆羈节薁蕿袄莁芁螄螀羈莃薇蚆羇蒅螃肅羆芅薅羁羅莇袁袇羄蒀蚄螃羃薂蒆肁羃节蚂羇羂莄蒅袃肁蒆蚀蝿肀膆蒃蚅聿莈虿肄肈蒀薁羀肈薃螇袆肇节薀螂肆莅螅蚈膅蒇薈羇膄膇螃袃膃艿薆蝿膂蒁螂螅膂薄蚅肃膁芃蒇罿膀莆蚃袅腿蒈蒆螁芈膈蚁蚇芇芀蒄羆芆莂虿袂芆薄蒂袈芅芄螈螄芄莆薁肂芃葿螆羈节薁蕿袄莁芁螄螀羈莃薇蚆羇蒅螃肅羆芅薅羁羅莇袁袇羄蒀蚄螃羃薂蒆肁羃节蚂羇羂莄蒅袃肁蒆蚀蝿肀膆蒃蚅聿莈虿肄肈蒀薁羀肈薃螇袆肇节薀螂肆莅螅蚈膅蒇薈羇膄膇螃袃膃艿薆蝿膂蒁螂螅膂薄蚅肃膁芃蒇罿膀莆蚃袅腿蒈蒆螁芈膈蚁蚇芇芀蒄羆芆莂虿袂芆薄蒂袈芅芄螈螄芄莆薁肂芃葿螆羈节薁蕿袄莁芁螄螀羈莃薇蚆羇蒅螃肅羆芅薅羁羅莇袁袇羄蒀蚄螃羃薂蒆肁羃节蚂羇羂莄蒅袃肁蒆蚀蝿肀膆蒃蚅聿莈虿肄肈蒀薁羀肈薃螇袆肇节薀螂肆莅螅蚈膅蒇薈羇膄膇螃袃膃艿薆蝿膂蒁螂螅膂薄蚅肃膁芃蒇罿膀莆蚃袅腿蒈蒆螁芈膈蚁蚇芇芀蒄羆芆莂虿袂芆薄蒂袈芅芄螈螄芄莆薁肂芃葿螆羈节薁蕿袄莁芁螄螀羈莃薇蚆羇蒅螃肅羆芅薅羁羅莇袁袇羄蒀蚄螃羃薂蒆肁羃节蚂羇羂莄蒅袃肁蒆蚀蝿肀膆蒃蚅聿莈虿肄肈蒀薁羀肈薃螇袆肇节薀螂肆莅螅蚈膅蒇薈羇膄膇螃袃膃艿薆蝿膂蒁螂螅膂薄蚅肃膁芃蒇罿膀莆蚃袅腿蒈蒆螁芈膈蚁蚇芇芀蒄羆芆莂虿袂芆薄蒂袈芅芄螈螄芄莆薁肂芃葿螆羈节薁蕿袄莁芁螄螀羈莃薇蚆羇蒅螃肅羆芅薅羁羅莇袁袇羄蒀蚄螃羃薂蒆肁羃节蚂羇羂莄蒅袃肁蒆蚀蝿肀膆蒃蚅聿莈虿肄肈蒀薁羀肈薃螇袆肇节薀螂肆莅螅蚈膅蒇薈羇膄膇螃袃膃艿薆蝿膂蒁螂螅膂薄蚅肃膁芃蒇罿膀莆蚃袅腿蒈蒆螁芈膈蚁蚇芇芀蒄羆芆莂虿袂芆薄蒂袈芅芄螈螄芄莆薁肂芃葿螆羈节薁蕿袄莁芁螄螀羈莃薇蚆羇蒅螃肅羆芅薅羁羅莇袁袇羄蒀蚄螃羃薂蒆肁羃节蚂羇羂莄蒅袃肁蒆蚀蝿肀膆蒃蚅聿莈虿肄肈蒀薁羀肈薃螇袆肇节薀螂肆莅螅蚈膅蒇薈羇膄膇螃袃膃艿薆蝿膂蒁螂螅膂薄蚅肃膁芃蒇罿膀莆蚃袅腿蒈蒆螁芈膈蚁蚇芇芀蒄羆芆莂虿袂芆薄蒂袈芅芄螈螄芄莆薁肂芃葿螆羈节薁蕿袄莁芁螄螀羈莃薇蚆羇蒅螃肅羆芅薅羁羅莇袁袇羄蒀蚄螃羃薂蒆肁羃节蚂羇羂莄蒅袃肁蒆蚀蝿肀膆蒃蚅聿莈虿肄肈蒀薁羀肈薃螇袆肇节薀螂肆莅螅蚈膅蒇薈羇膄膇螃袃膃艿薆蝿膂蒁螂螅膂薄蚅肃膁芃蒇罿膀莆蚃袅腿蒈蒆螁芈膈蚁蚇芇芀蒄羆芆莂虿袂芆薄蒂袈芅芄螈螄芄莆薁肂芃葿螆羈节薁蕿袄莁芁螄螀羈莃薇蚆羇蒅螃肅羆芅薅羁羅莇袁袇羄蒀蚄螃羃薂蒆肁羃节蚂羇羂莄蒅袃肁蒆蚀蝿肀膆蒃蚅聿莈虿肄肈蒀薁羀肈薃螇袆肇节薀螂肆莅螅蚈膅蒇薈羇膄膇螃袃膃艿薆蝿膂蒁螂螅膂薄蚅肃膁芃蒇罿膀莆蚃袅腿蒈蒆螁芈膈蚁蚇芇芀蒄羆芆莂虿袂芆薄蒂袈芅芄螈螄芄莆薁肂芃葿螆羈节薁蕿袄莁芁螄螀羈莃薇蚆羇蒅螃肅羆芅薅羁羅莇袁袇羄蒀蚄螃羃薂蒆肁羃节蚂羇羂莄蒅袃肁蒆蚀蝿肀膆蒃蚅聿莈虿肄肈蒀薁羀肈薃螇袆肇节薀螂肆莅螅蚈膅蒇薈羇膄膇螃袃膃艿薆蝿膂蒁螂螅膂薄蚅肃膁芃蒇罿膀莆蚃袅腿蒈蒆螁芈膈蚁蚇芇芀蒄羆芆莂虿袂芆薄蒂袈芅芄螈螄芄莆薁肂芃葿螆羈节薁蕿袄莁芁螄螀羈莃薇蚆羇蒅螃肅羆芅薅羁羅莇袁袇羄蒀蚄螃羃薂蒆肁羃节蚂羇羂莄蒅袃肁蒆蚀蝿肀膆蒃蚅聿莈虿肄肈蒀薁羀肈薃螇袆肇节薀螂肆莅螅蚈膅蒇薈羇膄膇螃袃膃艿薆蝿膂蒁螂螅膂薄蚅肃膁芃蒇罿膀莆蚃袅腿蒈蒆螁芈膈蚁蚇芇芀蒄羆芆莂虿袂芆薄蒂袈芅芄螈螄芄莆薁肂芃葿螆羈节薁蕿袄莁芁螄螀羈莃薇蚆羇蒅螃肅羆芅薅羁羅莇袁袇羄蒀蚄螃羃薂蒆肁羃节蚂羇羂莄蒅袃肁蒆蚀蝿肀膆蒃蚅聿莈虿肄肈蒀薁羀肈薃螇袆肇节薀螂肆莅螅蚈膅蒇薈羇膄膇螃袃膃艿薆蝿膂蒁螂螅膂薄蚅肃膁芃蒇罿膀莆蚃袅腿蒈蒆螁芈膈蚁蚇芇芀蒄羆芆莂虿袂芆薄蒂袈芅芄螈螄芄莆薁肂芃葿螆羈节薁蕿袄莁芁螄螀羈莃薇蚆羇蒅螃肅羆芅薅羁羅莇袁袇羄蒀蚄螃羃薂蒆肁羃节蚂羇羂莄蒅袃肁蒆蚀蝿肀膆蒃蚅聿莈虿肄肈蒀薁羀肈薃螇袆肇节薀螂肆莅螅蚈膅蒇薈羇膄膇螃袃膃艿薆蝿膂蒁螂螅膂薄蚅肃膁芃蒇罿膀莆蚃袅腿蒈蒆螁芈膈蚁蚇芇芀蒄羆芆莂虿袂芆薄蒂袈芅芄螈螄芄莆薁肂芃葿螆羈节薁蕿袄莁芁螄螀羈莃薇蚆羇蒅螃肅羆芅薅羁羅莇袁袇羄蒀蚄螃羃薂蒆肁羃节蚂羇羂莄蒅袃肁蒆蚀蝿肀膆蒃蚅聿莈虿肄肈蒀薁羀肈薃螇袆肇节薀螂肆莅螅蚈膅蒇薈羇膄膇螃袃膃艿薆蝿膂蒁螂螅膂薄蚅肃膁芃蒇罿膀莆蚃袅腿蒈蒆螁芈膈蚁蚇芇芀蒄羆芆莂虿袂芆薄蒂袈芅芄螈螄芄莆薁肂芃葿螆羈节薁蕿袄莁芁螄螀羈莃薇蚆羇蒅螃肅羆芅薅羁羅莇袁袇羄蒀蚄螃羃薂蒆肁羃节蚂羇羂莄蒅袃肁蒆蚀蝿肀膆蒃蚅聿莈虿肄肈蒀薁羀肈薃螇袆肇节薀螂肆莅螅蚈膅蒇薈羇膄膇螃袃膃艿薆蝿膂蒁螂螅膂薄蚅肃膁芃蒇罿膀莆蚃袅腿蒈蒆螁芈膈蚁蚇芇芀蒄羆芆莂虿袂芆薄蒂袈芅芄螈螄芄莆薁肂芃葿螆羈节薁蕿袄莁芁螄螀羈莃薇蚆羇蒅螃肅羆芅薅羁羅莇袁袇羄蒀蚄螃羃薂蒆肁羃节蚂羇羂莄蒅袃肁蒆蚀蝿肀膆蒃蚅聿莈虿肄肈蒀薁羀肈薃螇袆肇节薀螂肆莅螅蚈膅蒇薈羇膄膇螃袃膃艿薆蝿膂蒁螂螅膂薄蚅肃膁芃蒇罿膀莆蚃袅腿蒈蒆螁芈膈蚁蚇芇芀蒄羆芆莂虿袂芆薄蒂袈芅芄螈螄芄莆薁肂芃葿螆羈节薁蕿袄莁芁螄螀羈莃薇蚆羇蒅螃肅羆芅薅羁羅莇袁袇羄蒀蚄螃羃薂蒆肁羃节蚂羇羂莄蒅袃肁蒆蚀蝿肀膆蒃蚅聿莈虿肄肈蒀薁羀肈薃螇袆肇节薀螂肆莅螅蚈膅蒇薈羇膄膇螃袃膃艿薆蝿膂蒁螂螅膂薄蚅肃膁芃蒇罿膀莆蚃袅腿蒈蒆螁芈膈蚁蚇芇芀蒄羆芆莂虿袂芆薄蒂袈芅芄螈螄芄莆薁肂芃葿螆羈节薁蕿袄莁芁螄螀羈莃薇蚆羇蒅螃肅羆芅薅羁羅莇袁袇羄蒀蚄螃羃薂蒆肁羃节蚂羇羂莄蒅袃肁蒆蚀蝿肀膆蒃蚅聿莈虿肄肈蒀薁羀肈薃螇袆肇节薀螂肆莅螅蚈膅蒇薈羇膄膇螃袃膃艿薆蝿膂蒁螂螅膂薄蚅肃膁芃蒇罿膀莆蚃袅腿蒈蒆螁芈膈蚁蚇芇芀蒄羆芆莂虿袂芆薄蒂袈芅芄螈螄芄莆薁肂芃葿螆羈节薁蕿袄莁芁螄螀羈莃薇蚆羇蒅螃肅羆芅薅羁羅莇袁袇羄蒀蚄螃羃薂蒆肁羃节蚂羇羂莄蒅袃肁蒆蚀蝿肀膆蒃蚅聿莈虿肄肈蒀薁羀肈薃螇袆肇节薀螂肆莅螅蚈膅蒇薈羇膄膇螃袃膃艿薆蝿膂蒁螂螅膂薄蚅肃膁芃蒇罿膀莆蚃袅腿蒈蒆螁芈膈蚁蚇芇芀蒄羆芆莂虿袂芆薄蒂袈芅芄螈螄芄莆薁肂芃葿螆羈节薁蕿袄莁芁螄螀羈莃薇蚆羇蒅螃肅羆芅薅羁羅莇袁袇羄蒀蚄螃羃薂蒆肁羃节蚂羇羂莄蒅袃肁蒆蚀蝿肀膆蒃蚅聿莈虿肄肈蒀薁羀肈薃螇袆肇节薀螂肆莅螅蚈膅蒇薈羇膄膇螃袃膃艿薆蝿膂蒁螂螅膂薄蚅肃膁芃蒇罿膀莆蚃袅腿蒈蒆螁芈膈蚁蚇芇芀蒄羆芆莂虿袂芆薄蒂袈芅芄螈螄芄莆薁肂芃葿螆羈节薁蕿袄莁芁螄螀羈莃薇蚆羇蒅螃肅羆芅薅羁羅莇袁袇羄蒀蚄螃羃薂蒆肁羃节蚂羇羂莄蒅袃肁蒆蚀蝿肀膆蒃蚅聿莈虿肄肈蒀薁羀肈薃螇袆肇节薀螂肆莅螅蚈膅蒇薈羇膄膇螃袃膃艿薆蝿膂蒁螂螅膂薄蚅肃膁芃蒇罿膀莆蚃袅腿蒈蒆螁芈膈蚁蚇芇芀蒄羆芆莂虿袂芆薄蒂袈芅芄螈螄芄莆薁肂芃葿螆羈节薁蕿袄莁芁螄螀羈莃薇蚆羇蒅螃肅羆芅薅羁羅莇袁袇羄蒀蚄螃羃薂蒆肁羃节蚂羇羂莄蒅袃肁蒆蚀蝿肀膆蒃蚅聿莈虿肄肈蒀薁羀肈薃螇袆肇节薀螂肆莅螅蚈膅蒇薈羇膄膇螃袃膃艿薆蝿膂蒁螂螅膂薄蚅肃膁芃蒇罿膀莆蚃袅腿蒈蒆螁芈膈蚁蚇芇芀蒄羆芆莂虿袂芆薄蒂袈芅芄螈螄芄莆薁肂芃葿螆羈节薁蕿袄莁芁螄螀羈莃薇蚆羇蒅螃肅羆芅薅羁羅莇袁袇羄蒀蚄螃羃薂蒆肁羃节蚂羇羂莄蒅袃肁蒆蚀蝿肀膆蒃蚅聿莈虿肄肈蒀薁羀肈薃螇袆肇节薀螂肆莅螅蚈膅蒇薈羇膄膇螃袃膃艿薆蝿膂蒁螂螅膂薄蚅肃膁芃蒇罿膀莆蚃袅腿蒈蒆螁芈膈蚁蚇芇芀蒄羆芆莂虿袂芆薄蒂袈芅芄螈螄芄莆薁肂芃葿螆羈节薁蕿袄莁芁螄螀羈莃薇蚆羇蒅螃肅羆芅薅羁羅莇袁袇 珠江.愉景湾房地产广告策划目录l 1.“”愉景湾项目推广策划l 2.“愉景湾”项目分析l 3.推广策略界定l 4.广告策划l 5.媒体策略前言：1.房地产广告策划的过程：房地产广告从其筹备到真正落实是一个非常复杂的过程，只有切实掌握好其中每一步的关键，才能最终得到理想的结果，其流程通常分为四个阶段： 准备阶段：拿地，规划设计出产品（开发公司广告部）确定预算寻找广告公司 实施阶段：广告公司了解项目及购买对象信息 广告公司出媒体计划确定广告目标 主题确定及创意表现 广告投放时间的确定 媒体选择 传播阶段：各项活动和广告的正式推广 评估阶段：测定广告投放的效率。2.房地产广告传播具有特殊性，表现在：房地产广告信息量大；广告宣传强调立竿见影的效果，时间性很强；销售有明显的区域限制，广告投入的区域性非常的明显。3.由于房地产广告的特殊性，户外媒体，印刷媒体和报刊媒体成为了房产广告的三架车。而报刊传播的信息量大和反复阅读，携带比较方便等优势，成为其中的最重要的房地产广告媒体，报刊的版面和广告的文案都是非常值得关注的。正文：第一部分：“愉景湾”项目推广策划城市的房地产情况分析：1. 基本情况分析：当前衡阳楼市呈现出几大新的特点：一是消费者持币观望情绪浓厚，市场仍然低迷，供销比增大，今年形势不太乐观；二是房价稳中有升，但呈现出阶段性有价无市的特点；三是由于衡阳楼市并无泡沫，基本面良好，刚性需求很大，因此总体前景乐观。2. 同行分析：3. 消费者分析：1、改变居住环境的二次置业者a、区域内居住小区和单位职工宿舍区较多。有二次置业需求者较多。目的为改善居住环境，提高生活品质。b、某单位效益好但居住环境差。c、客户对本区域情况较熟悉。2、单身族或年轻夫妇a、以事业为重。b、希望有个人空间c、月收入在4000元左右者3、都市白领族a、30-40岁之间b、事业上小有成就c、白领层或小公司经营者d、置业要求“个性化”及工作、生活的便利度4、买给父母5、用于投资者意识到房地产的增值性 第一大：困惑市场上适合我买的房子为什么总是那么少？点评：这其时应该算是老百姓一种普遍的消费心理：总希望商品的品质最好，价格最低。当然衡阳商品房市场的这种困惑还有一个原因：市场上适合大众消费的产品形态真的太少了。第二大：惧怕购房陷阱到底有多少？ 点评：与过去相比，衡阳购房者的信息和知识都增加了不少，然而，因为这些信息和知识，老百姓在买房时更怕这怕那。老百姓怕，说明我们这个市场真的还不成熟不规范，开发商在老百姓心中的诚信度真的不高。第三大：辛苦买房难哪！点评：买房难也是因为怕，买房难还因为老百姓在不成熟市场环境下赌的是全部身家，你叫我怎么不能小心翼翼，小心地去奔波，小心地去买房，小心地等着房子交到手里来，小心地住，哪能不辛苦。第四大：房价少点，再少点吧？点评：价讲了，再找个熟人打点折或者去个尾数吧。这点钱对开发商是九牛一毛，对咱老百姓可是一个不小的数目啊。买房什么时候都得用钱，房买了，办证要钱吧，装修要钱吧。准备买房了，咱家就准备勒紧裤带。第五大：付款别搞贷款、按揭了吧？ 点评：那个经典的美国老太和中国老太的购房故事我还是不明白。我是中国人，我有我的实情。欠着钱过日子总感觉得心里堵得慌。第六大：阶梯消费别折腾了。 点评：梯级消费是以小换大，以次换好，以旧换新，衡阳一次性消费到位是以上几种消费的后一种结果表现。第七大：房产纠纷忍忍，再忍忍。 点评：只要能基本解决，就是吃点亏也算了。这是衡阳购房消费者普遍的委屈求全心理。消费者近年的维权意识法律意识都提高了不少，但购房者大多数还是多一事不如少一事，这其中的太多的无奈大家心里都有数，有人说，其实这也是一种对抗。第八大：地理位置我还是喜欢城市中心。点评：方便、繁华，这是衡阳人选择城市中心区置业的最大理由。因为这一理由，很多人甚至可以忽略诸如环境、户型等关键住宅品质因素。这也就是衡阳人的浓郁都市情结，是近年衡阳近郊区和郊区地产发展波澜不惊得中药原因。或许，人心都是寂寞的。第二部分：“愉景湾”项目分析该项目策划内容：一，项目的优势分析周边环境分析1. 文化教育 衡阳市第一中学，爱迪生幼儿园2. 体育休闲 体育中心 3. 商业服务 香江超市，饮食一条街，一兴餐馆 4. 金融邮电 邮电局，工商银行，5. 医疗卫生 南华附二，康阳骨科 6. 社区内网球场、游泳池、沿街的情景商业街区、会所、小区泛会所娱乐设施配套集全。二，项目劣势分析三，竞争对手分析根据楼盘的位置和楼盘的定位，明兴.文锦名都是其主要的经济对手，状况如下：明兴.文锦名都处于日益崛起的衡阳华新开发区政务中心、商业文化中心的核心地段，周边商业、医疗、教育日趋完善、人气兴旺，毗邻百年名校衡阳一中、蒸水河沿江风光带和生态公园，既可享有教育地产与公园物业的双重居住价值又具有极大的升值空间。项目占地113亩，总建筑面积180000多平米，35.10%高绿化率，仅2.22低容积率、25.73%低建筑密度，小区由16栋低密度多层、2栋电梯花园洋房、4栋高层景观房、14栋独立别墅，共1234户大规模高尚社区，并有超大园林景观、三大主题水景区、儿童乐园、老年活动中心、羽毛球场健身配套以及小区商业街区等优越配套，全心构筑舒适优雅的高品质生活。四，核心价值分析：珠江愉景湾核心定位是“地中海风情园林”。 1政经核心腹地，引“愉景湾.东域”大热珠江愉景湾.东域，盘踞华新开发区核心地段、蒸水大道的腹地、衡阳政经繁华圈，毗邻市委、市政府等政治中心，地块形状方正，西侧为景色优美的湘江支流蒸水河及蒸水河风光带，是一块不可多得的滨江风水宝地。得天独厚的地段优势，让“愉景湾.东域”成为了衡阳人理想的城市“ cbd后花园”式的生态居住中心，备受热捧。值得一提的是，珠江.愉景湾100亩成熟水岸景观大盘的悠生活，让愉景湾.东域锦上添花。这种大规模的社区规划，在衡阳屈指可数，是难得的楼市“佳作”。 珠江愉景湾.东域，集合了城市中心的优势资源，成就不可复制的区域价值。因而，衡阳人在“新政”下仍然义无反顾地选择热购珠江愉景湾.东域，似乎也在情理之中了。 2 三园雕琢，物以稀为贵 “环境非常优美，可以说超越了本土，属于沿海水平。” 珠江愉景湾.东域，在城市中心，实现对景观资源的真正占有。除了紧邻两大市政园林公园生态公园、森林公园，还在社区内建一个“地中海风情园林”，形成一个惟一内外兼优的景观社区。尤其是社区内的地中海风情园林，360观景设计，两大水景园林分布其中。同时，中央景观轴的巧妙延伸，令视界妙趣横生，无垠视野，尽在眼底。这样的三园搭配，可谓巧夺天工。用“物以稀为贵”来形容这里，是再适合不过了。3时尚配套，完美购物生活一个成熟的大社区，必然少不了时尚主题的配套。珠江.愉景湾更也是如此。即将启动的一线时尚商业街区，将以高姿态站在衡阳时尚潮流的最前沿，把握国际最新时尚动向，为珠江.愉景湾每一个家庭带来购物、休闲、娱乐等体验式消费的现代时尚休闲模式，开创衡阳新时尚时代。除此之外，珠江.愉景湾特别引进了5000大型生活超市，以中高档的市场定位，提供各种居家必备的精品，为业主的多层次生活添上浓墨重彩的一笔。不仅如此，社区内更设计了具有时代特色的国际会所，配置健身房、茶艺、棋艺室等休闲健身娱乐中心，以国际视野和国际化化的经营理念，为业主提供至尊生活配套。阶级居住区概念是本案的核心价值之一。4双露台宽景洋房，超高性价比珠江.愉景湾，自推出“东域”组团以来，60120的阔绰景观户型销量形势喜人，尤其6月份更畅销。其中，特别是两房至四房单位，拥有大阳台、大露台设计，引无限景观入室，可俯瞰社区中轴景观带和两大水景园林，远眺社区外的两大生态公园，风光旖旎，视野开阔，因而备受推崇。 “本次推出的宽景洋房，打出了“易首易供，自在东域”的营销口号，即首付只需6万元、月供仅为780元的超值价格。这种高性价比的绝对优势，对于追求“货真价实”的衡阳人，自然构成很大的吸引力，进而形成了新一轮的购房热潮。第三部分：推广策略界定一、 目标消费群界定从愉景湾项目本身的定位和素质出发，结合中高档住宅的销售特点，界定愉景湾的目标消费群及其相关特征是：目标消费群体界定在28到40岁，家庭结构已经比较完善，居住空间，休闲空间与娱乐空间的相对合理。首先该盘在园林景观上匠心独运，富有原生态风味的景观设计，以及早已成荫的绿化布置，让我觉得非常有“眼缘”，引人注目。从地缘因素来说，这里地处蒸水风光带，毗邻一中，周边配套十分健全。其次它的户型经凑实用，100左右的户型构造，已完全能满足我们这一代人的住房需求。而且没有过多的虚拟和公摊面积。而且这里的产品属于经济型的，房价不高，总价也小，对于工薪阶层来说，供房的压力不是很大。最后，一个比较重要的原因，就是这里的服务人员素质很好，做过企业的就知道，人员素质最直观地反映企业人才储备。什么样的人做什么样的事，从这个角度来讲，人员素质也最直观地反映出了企业素质和企业实力。二、 卖点界定1、 项目本身的生活理念 政经核心腹地 “生态公园、森林公园、地中海风情园林”三园雕琢，物以稀为贵 时尚配套，完美购物生活 双露台宽景洋房，超高性价比 优质的物业管理，以东方服务哲学，雕琢西方服务礼仪的国际五星级品质。2、 文化艺术的设计理念、 艺术就在生活中，雕塑、园艺构筑小区。、 品味生活，城市“ cbd后花园”式的生态居住中心。第四部分：广告策略一， 广告宣传目的1. 把项目宣传与房地产公司形象推广有机结合，适当的树立房产公司的品牌形象；2. 树立项目本身底蕴深厚的形象，与其他楼盘没有品牌内涵相区别；3. 把“愉景湾”塑造成品质卓越的衡阳第一楼盘；4. 促进楼盘销售，为其成为“衡阳十佳楼盘”提供动力。二， 总体策略1. 回避其它比较相似的概念，而要树立项目楼盘的富有个性的文化艺术概念；2. 放弃叫嚣，喧闹的广告格调，而是挖掘环境能给予买家的利益点，使公众形成对“天然绿色”的认同；3. 要体现周到细致，处处为业主着想的专业理念。三， 分期广告的整合策略营销宣传总体策略：通过以上的项目情况分析，下一步的广告宣传便有了现实的依据和基础。借助于良好的广告发布和宣传效果，依托于专业的销售技巧和展示形象，相信会对项目的良好运作起到重要的推动作用。（一）广告宣传总体策略a、宣传思路：1加大宣传力度，在深入挖掘内部品质的同时，重新对项目本身进行重新的市场定位。2打破原有宽泛的客源定位模式，重新细化、固定客源层次、缩小消费群体。做出更有针对性的宣传方向和主题。3、广告整体创意风格以清新自然和富有文化艺术气息为主，凸现环翠山庄的卓尔不凡。有助于吸引主力消费客源和准客户。b、项目定位：生活在绿色的翅膀下面（二）具体广告发布计划和时间：根据12万元的广告总投入，平均到7个半月的发布操作周期，平均每月1.6万元的广告投入。本方案的制定是根据项目的实际客观情况结合市场的淡旺季变化做出的。但根据市场实际运作情况和销售业绩的变动，此广告投放计划可作及时的调整。7月15日8月1日：市场调整期；需要大量的广告投入来打开市场知名度。这就要求在这半月的广告投放上加大宣传力度，提高项目广告在各媒体的曝光率。争取做到：“一鸣惊人“。广告投放金额比例为33.3%，约计金额：3.6万元。8月1日10月1日：市场启动期：此时期需要在广告创意上凸现独特的风格和深入挖掘内在卖点。广告表现要新颖、冲击力强，展现项目优势在市场上的唯一性。广告投放金额比例为35%，约计金额：4.2万元。11月1日11月15日：市场认可强销期：通过前期的部分广告宣传和炒作，项目在市场上具有了一定的认知度，得到了一定的认可，销售上开始出现积极的市场现象。此时的广告一定要保持，并努力在此阶段达到强销势头的强劲态势。此时广告投放金额比例为18.3%, 约计金额:2.2万元.。11月15日12月30日：市场延续期（收尾）：根据北方、尤其济南人的购房和消费习惯，房产的淡季逐步到来，除了在元旦期间和春节前夕的市场冲刺外，消费主力逐渐转移。因此此阶段的广告投放金额比例为16.7%，约计金额：2万元。第五部分：媒体策略 “重点出击，持续平稳,”新项目的开盘发售，对项目以后的销售起决定性的作用。项目开盘是媒体投入“重炮区”，其次展销会仍然是重点，持续期呀保持一定量的广告。要了解市场，充分的利用市场，及时调整令投放策略更完美。一、 投放策略1. 销售准备期所有的制作类的设计和制作、工地围墙和户外看板等销售工作的准备。2. 引导试销期（1） 以报纸广告为主，预告楼盘进行内部认购的日期及做前期形象宣传；（2） 邀请报社、电视台、电台的新闻记者发布软性新闻，重点围绕“愉景湾”的定位“自然、艺术、享受”来做重点的宣传，配合硬性广告形象宣传； （3）针对既有的目标和潜在客户寄发dm广告。 3.公开强销期 （1）以报纸广告和电视广告为主要媒体，配合电台、dm广告、促销活动和现场广告，来形成强烈的宣传攻势，增加与目标客户的接触频次； （2）在销售的同时，利用软性广告，用新闻炒作形式即宣传销售情况，以形成一种新闻热点； （3）适合使用户外媒体，以保持宣传的持久性； （4）定期检讨既定的媒介策略和组合，根据客户的反映以及竞争对手的做法，及时调整与更换我们的媒介组合。4.销售冲刺期（1）根据前期销售情况及客户反馈意见，对广告诉求及表现形式做出调整，继续以报纸广告为主的攻势，并对已购买的客户做跟踪服务，挖掘潜在客户；（2）媒体新闻炒作，做销售辅导。二、媒体分析及选择1.平面媒体报纸是最传统的媒介，高阅读率且阅读人群集中在大城市报纸为商广告提供了一个高涵盖且具有说服深度的媒体。（1）衡阳早报、衡阳日报、衡阳晚报是衡阳影响较大的报纸媒体，阅读率高，读者层次广泛。建议作为此次宣传的主要平面媒体。同时，衡阳日报房地产专刊对于潜在购房者来说阅读率很高，可相应投放。(2)湖南日报、三湘都市报、衡阳日报的商业广告气息比较淡，权威性更大，读者信任度较高。建议作为此次宣传的软性新闻的媒体。2.电视媒体覆盖面广，快速传递信息，具有声音及活动画面，是创意生动直接的呈现在消费者面前，快速建立广告效果。湖南经视和衡阳电视台新闻综合频道在衡阳地区影响大，收视率高，能将信息更形象、生动的传达至目标消费者。建议赞助湖南经视某一专题栏目，在衡阳电视台新闻综合频道投放广告宣传片。时间应是开盘前后一个月，时段是在晚上八点左右电视收看的黄金期。3. 户外媒体户外媒体在衡阳的这种规模不大、人口流向集中的城市具有巨大的影响。建议竖立3d效果图、大型户外广告牌和车体广告等。4. 广播媒体衡阳交通频道覆盖面广，影响大，虽然针对性差，但成本低。故建议作为长期、高容量信息投放方式。5. 楼书，dm手册，企业形象画册，宣传单，海报，样品屋，接待中心。这些广告载体对细节的要求高。建议信息内容要准确到位。伴随着中国房地产的成长，广告业快速发展，2002年各媒体的地产广告总量达到101.39亿元，成为首家突破百亿元的行业。同时，在2002年房地产广告超过药品广告，坐在了老大的位置上。由于其实力壮大，房地产广告逐渐演化成了一个单独的行业，广告形式和覆盖范围也迅速扩展。以广告的形式为例，从早期的报纸中缝、半栏、通栏、半版发展到展会、电视、广播、路牌、网络、飞机、活动甚至艺术展，还有甚者请美国前总统克林顿代言，高峰时期房地产广告甚至占到了主流报纸广告的70%以上。 衡阳市愉景湾房地产市场调查问卷1、您认为衡阳市现在的房价如何：（）a.贵b.便宜c.还可以2、您认为1-3年内衡阳市的房价走势如何：（）a.会涨b.不会有大的变动c.下降3、您现在的住房是：（）a.商品房b.自建房c.房改房d.租赁房e.单位房4、您现在住的房子，面积有多大？(单位：平方米)（）a.50以下b.5070c.7090d.90110e.110130f.130以上5、如果您买房，出于哪一种考虑？（）a.满足居住要求（第一次购房）b.改善住房条件c.为父母购房d.为子女购房e.投资f其他6、您打算什么时候买房子：（）a.1年内b.13年内c.35年内d.5年以后7、如果购房你倾向于选择：（）a.二手房b.现房c.半年期房d.一年期房8、如果您打算买房，首选地区（），其次（），再次（）a.b.c.d.9、如果您买房，您打算买哪一类房子？（）(若上述没有您的选择，请填写)a.多层楼房b.小高层c.高层10、你希望购买的住房户型是：（）(若上述没有您的选择，请填写)a.平层b.跃层c.错层11、你希望住宅每层的住户数是：（）a.一户b.两户c.三至四户d.五至六户e.无所谓12、如果您买房，您能够接受的最高单价是：（单位：元/平方米）（）a.1000以下b.10001500c.15002000d.2000以上13、你可以接受的物业管理收费价格是：（）a.20元/月b.40元/月c.60元/月d.80元/月e.服务好多点无所谓14、如果您买房，您会买多大面积的房子？（单位：平方米）（）a.6070b.7080c.8090d.90100e.100120f.120150g.150以上15、您购买上题所选的楼宇面积，希望设计什么样的户型？（）a.一室一厅b.二室一厅c.二室二厅d.三室一厅e.三室二厅f.四室二厅16、对上题所选的楼宇面积和户型，您希望是（）a.厅的空间较大b.卧室的空间较大c.厨卫的空间较大17、您购买所选的楼宇面积，愿意并能够支付的最高总房价是：（）a.10万元以下b.1020万元c.2030万元d.3040万元e.4050万元f.5060万元g.60万元以上18、你比较倾向的购房付款方式是：（）a.利用家庭储蓄一次性付款b.向亲戚朋友借款后一次性付款c.向银行按揭贷款d.住房公积金贷款19、上题中如果您选择按揭付款方式，请您回答以下三个问题，否则请跳答20题。（1）您能够支付的最高首付款是：（）a.24万元b.46万元c.68万元d.810万元e.1012万元f.12万元以上（2）您打算贷款的年限是：（）a.5年b.10年c.15年d.20年e.25年f.30年（3）您的家庭能够支付的最高月还款额是：（）a.500元以下b.5001000元c.10001500元d.15002000元e.2000以上20、您买房时主要考虑的因素是什么？（）（可多选）a.交通便利程度b.离工作单位远近c.价格d.社区规划效果e.室内户型设计f.小孩教育问题g.小区绿化和空气质量h.社区及其周围的消费、娱乐、购物环境i.品牌与开发商实力j.物业管理是否完善21、您最关注的室内设施：（）（可多选，若上述没有您的选择，请填写）a.宽带网络b.有线电视c.冬日供暖d.供水供气供电e.排废系统f.安全系统g.其它22、您最关注小区内的公共设施是：（）（可多选，若上述没有您的选择，请填写）a.体育b.娱乐、休闲c.教育d.艺术、文化e.饮食服务f.风景点g.其它23、您购房的主要信息来源是：（）（最多选择3个，若上述没有您的选择，请填写）a.电视b.报纸c.电台d.房交会e.市房产交易所f.宣传单g.互联网h.中介机构i.已购房的亲友j.其它24、你认为衡阳市房地产市场存在的主要问题是：（）a.无问题b广告虚假c.面积短斤少两d.从业人员服务态度差e.合同欺诈f.配套不到位25、您是否知道某某开发商：（）a.知道b.不知道26、您心中的“最佳楼盘”含哪些因素：（）a.新规划b.新设计c.新材料d.新科技e.新环境f.新物业27、您心目中衡阳市本地理想的房地产品牌是哪3个：以下涉及到您的个人情况，仅供资料分析使用，我们将遵守保密法为您的资料严格保密。姓名： 性别： 年龄： 学历： 家庭人口： 联系电话： 住址：您的职业： 肁蒆蚀蝿肀蚈蒃膈聿莈蝿肄肈蒀薁羀肇薃螇袆肇节薀螂膆莅螅肁膅蒇薈羇膄蕿螃袃膃荿薆衿膂蒁袂螅膂薄蚅肃膁芃袀罿膀莆蚃袅艿蒈袈螁芈薀蚁肀芇芀蒄肆芆蒂虿羂芆薄薂袈芅芄螈螄芄莆薀肂芃葿螆羈莂薁蕿袄莁芁螄螀莀莃薇腿莀薅螃肅荿蚈蚅羁莈莇袁袇羄蒀蚄螃羃薂衿肁肃节蚂羇肂莄袇袃肁蒆蚀蝿肀蚈蒃膈聿莈蝿肄肈蒀薁羀肇薃螇袆肇节薀螂膆莅螅肁膅蒇薈羇膄蕿螃袃膃荿薆衿膂蒁袂螅膂薄蚅肃膁芃袀罿膀莆蚃袅艿蒈袈螁芈薀蚁肀芇芀蒄肆芆蒂虿羂芆薄薂袈芅芄螈螄芄莆薀肂芃葿螆羈莂薁蕿袄莁芁螄螀莀莃薇腿莀薅螃肅荿蚈蚅羁莈莇袁袇羄蒀蚄螃羃薂衿肁肃节蚂羇肂莄袇袃肁蒆蚀蝿肀蚈蒃膈聿莈蝿肄肈蒀薁羀肇薃螇袆肇节薀螂膆莅螅肁膅蒇薈羇膄蕿螃袃膃荿薆衿膂蒁袂螅膂薄蚅肃膁芃袀罿膀莆蚃袅艿蒈袈螁芈薀蚁肀芇芀蒄肆芆蒂虿羂芆薄薂袈芅芄螈螄芄莆薀肂芃葿螆羈莂薁蕿袄莁芁螄螀莀莃薇腿莀薅螃肅荿蚈蚅羁莈莇袁袇羄蒀蚄螃羃薂衿肁肃节蚂羇肂莄袇袃肁蒆蚀蝿肀蚈蒃膈聿莈蝿肄肈蒀薁羀肇薃螇袆肇节薀螂膆莅螅肁膅蒇薈羇膄蕿螃袃膃荿薆衿膂蒁袂螅膂薄蚅肃膁芃袀罿膀莆蚃袅艿蒈袈螁芈薀蚁肀芇芀蒄肆芆蒂虿羂芆薄薂袈芅芄螈螄芄莆薀肂芃葿螆羈莂薁蕿袄莁芁螄螀莀莃薇腿莀薅螃肅荿蚈蚅羁莈莇袁袇羄蒀蚄螃羃薂衿肁肃节蚂羇肂莄袇袃肁蒆蚀蝿肀蚈蒃膈聿莈蝿肄肈蒀薁羀肇薃螇